הטעיה בקניית מגרש לבניה

לטענת התובעים הוסתר מהם קיומו של קו ניקוז תת קרקעי מלבני המונח לאורך כל קו המגרש בגבולו המערבי המגביל את אפשרויות הבנייה ומפחית את יכולת הניצול של זכויות אלו.

להלן פסק דין בנושא הטעיה בקניית מגרש לבניה:

פסק־דין חלקי בשאלת האחריות

מבוא

התובעים, בני הזוג שייקראו להלן במשותף "יוסף", טוענים כי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") הטעה אותם ביחס לתכונותיו של מגרש שרכשו לבנייה באור־יהודה (להלן: "המגרש"), וכי באחריות להטעיה זו נושאת גם עיריית אור־יהודה (להלן: "העירייה"). המידע שלטענת יוסף הוסתר מהם מתייחס לקיומו של קו ניקוז תת קרקעי מלבני המונח לאורך כל קו המגרש בגבולו המערבי (להלן: "קו הניקוז"), המגביל את אפשרויות הבנייה ומפחית את יכולת הניצול של זכויות אלו. המינהל, המכחיש את הטענות המיוחסות לו, פנה בהודעת צד שלישי לעירייה, כך שבין כל המעורבים בסכסוך קיימת חזית יריבות ישירה.

הצדדים הגיעו להסכמה דיונית (פרוטוקול 13.2.08), ולפיה תפוצל ההכרעה בסכסוך לשני שלבים, כאשר בשלב הראשון תוכרע אך ורק שאלת האחריות על בסיס רשימת עובדות מוסכמת כרונולוגית לאורך ציר הזמן, שהוגשה לתיק.


העובדות המוסכמות

רצף העובדות (להלן: "המוסכמות") הוא אפוא כדלקמן:

  1.      בין חודש אוקטובר שנת 1990 לבין אפריל שנת 1991 נוהלה התכתבות בין המינהל לבין העירייה לקראת פרסומו של מכרז (מוצג א).
  2.      בחודש מאי 1991 פורסם מכרז (שייקרא להלן: "המכרז הראשון").
  3.      ביום 11.4.96 - פניית המינהל לעירייה (מוצג ג).
  4.      ביום 17.4.96 - תשובת העירייה (מוצג ד).
  5.      חודש ספטמבר 1999 - פרסום המכרז בשם המינהל (מוצג ה).
  6.      ביום 7.11.99 - הודעת הזכייה (מוצג ו).
  7.      ביום 10.11.99 - תשלום יוסף למינהל (מוצג ז).
  8.      ביום 10.11.99 - צירוף עותקי הסכם הפיתוח והסכם החכירה (מוצג ז).
  9.      ביום 5.12.99 - חתימת חוזה הפיתוח (מוצג ח).
  10.      ביום 19.1.00 - הגשת בקשה לקבלת מידע בעירייה ביחס למגרש (מוצג ט).
  11.      ביום 25.1.00 - קבלת ריכוז המידע ביחס למגרש אצל יוסף מאת העירייה (מוצג י).
  12.      ביום 30.3.00 - דיון בבקשה להיתר בנייה מטעם יוסף שמספרה 20000019 (מוצג י2).
  13.      ביום 21.5.00 - (מוצג יב).
  14.      ביום 24.4.01 - (מוצג יא).
  15.      בסוף חודש מאי או יוני לערך - הצהרה למינהל (מוצג יג).
  16.      ביום 18.6.00 - אישור רשות העתיקות (מוצג יד).
  17.      ביום 20.6.00 - הפקדת ערבות בנקאית של יוסף (מוצג טו).
  18.      ביום 22.6.00 - חישובים סטטיסטיים מטעם מהנדס יוסף לעירייה (מוצג טז).
  19.      ביום 29.6.00 - תכנית מדידה מטעם יוסף (מוצג יז).
  20.      ביום 5.7.00 - פניית מהנדס העירייה (מוצג יח).
  21.      ביום 21.6.00 - פניית יוסף למינהל (מוצג יט).
  22.      ביום 5.9.00 - פניית העירייה למינהל (מוצג כ).
  23.      ביום 12.9.00 - תשובת העירייה לטופס החישובים הסטטיסטיים (מוצג כא).
  24.      סוף שנת 2000 - מהנדס יוסף מגיש תכנית חדשה לחישובים סטטיסטיים (אין מוצג).
  25.      ביום 3.10.00 - תשובת המינהל למכתב יוסף (מוצג כב).
  26.      ביום 2.11.00 - סיכום ישיבה במינהל (מוצג כג).
  27.      ביום 23.11.00 - שומת המינהל לירידת ערך (מוצג כד).
  28.      ביום 10.1.01 - פניית מהנדס יוסף (מוצג כה).
  29.      ביום 31.1.01 - סיכום ישיבה שהתקיימה במינהל (מוצג כו).
  30.      חודש פברואר 2001 - שומת יוסף לירידת ערך (מוצג כז).
  31.      ביום 20.2.01 - בקשת ארכה מטעם יוסף כלפי המינהל (מוצג כח).
  32.      ביום 21.5.01 יוסף חותמים על תוספת להסכם (מוצג כט).
  33.      בחודש יוני 2001 מתחילים יוסף בבנייה במגרש.
  34.      ביום 10.12.06 - חוות דעת שמאית מטעם יוסף (מוצג ל).
  35.      ביום 14.12.06 - הגשת התביעה.
  36.      ביום 8.11.07 - הגשת התביעה המתוקנת.


דיון

מתוך מהלך הדברים דלעיל נכון לחדד ולהדגיש כי העובדה הבסיסית בדבר קיומו של קו ניקוז ראשי תת־קרקעי שהוא מובל ניקוז ראשי של העיר אור־יהודה, החוצה את העיר מצפון לדרום וחוצה את המגרש לכל אורכו במרחק 2.6 מ' מגבולו המערבי, אינה שנויה במחלוקת (ראה לעניין זה מוצגים א' כ' כא' ו-כג' למוסכמות). הנחת העבודה הנוספת העולה אף היא מתוך הדברים, אם בעקיפין ואם במישרין, היא כי המידע בדבר קיומו של קו ניקוז מסוג זה, החוצה את המגרש לאורכו, חיוני לשיקוליהם של רוכשי המגרש (בעניין זה אני מפנה למוצגים א', יח', יט', כג', כד' ו- כו').
מכאן המסקנה הבלתי־נמנעת כי מידע זה היה צריך להיות מצוי בידיעתם של יוסף טרם הגשת הצעתם למכרז ודברים אלו משתמעים גם מתוך סיכומיהם של הצדדים כולם. הגם שמדובר בשתי הנחות יסוד בסיסיות ומובנות מאליהן, מצאתי לנכון להציגן באופן ברור ומובחן.

בהקשר זה אוסיף ואציין כי טענת העירייה שיוסף היו צריכים לאתר מידע זה בכוחות עצמם, או כי האחריות בנושא הייתה מוטלת לפתחם בכל דרך שהיא, היא טענה בלתי־סבירה, אם לנקוט לשון המעטה. בעניין זה אין חלוּת לכלל "ייזהר הקונה", אלא לחובת הגילוי דווקא שעיקרה בחשיפת נתוניו המיוחדים של הממכר, שאינם גלויים לעין ולפיכך, אינם מצויים בידיעתו של הרוכש - והשווה בעניין זה לד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו וכן, לת"א (שלום ת"א) 23122/05 קסלר נ' רוז נסיעות בע"מ.

השאלה העומדת אפוא להכרעה מתמקדת במחלוקת שבין העירייה לבין המינהל בנושא האחריות, כאשר כל אחד מאלו מטיל את האחריות לפתחו של האחר.

הראיות שהוצגו לפנַי ואשר רלוונטיות להכרעה זו נוגעות לפרסומה של הזמנה מטעם המינהל למתן הצעות לחכירת מגרש לבנייה עצמית באור־יהודה בחודש ספטמבר 1999, אשר יוסף נענו לה בהצעה שאושרה בנובמבר אותה שנה ושעל־פיה נחתם חוזה פיתוח בחודש שלאחר מכן. עוד ברור מתוך מהלך הדברים, כי במהלך התקופה שלאחר חתימת חוזה הפיתוח נקטו יוסף את הצעדים הנדרשים לקבלת היתר בנייה, שמועד הפקתו שנוי במחלוקת. לפי מיטב הבנתי, אין לה למחלוקת זו כל נפקות להכרעה הנדרשת, אך מכל מקום נראה כי ההיתר ניתן ביום 21.5.00, כטענת יוסף, הנתמכת במוצג יא' (שמוצג יב' אינו אלא אזכורו המאוחר).

המכרז שפורסם בספטמבר 1999 מציג את המינהל כגוף המזמין את הציבור להציע הצעות לחכירת מגרשים לבנייה עצמית, בתנאים שפורטו בנספחים א'-ח' לוֹ: נוסח חוזה הפיתוח, נוסח חוזה החכירה, נוסח הערבות הבנקאית, החלטות מועצת מקרקעי ישראל, תקנון התכנית ותרשים המגרש. אם כן, משווק המגרש הוא המינהל ושיווק זה כפוף לכללי תכנית מתאר מא, א, 9א (להלן: "התכנית"). בנספחיו של המכרז כלול מידע מסוים על טיב התכנית החלה על המגרשים נשוא ההצעה, ולא כלולות בה הערות בדבר מיגבלות ספציפיות בבנייה למגרשים שבתחום התכנית. מידע מסוג זה הוא חלק מן המידע התכנוני הרלוונטי, כאמור, וצריך היה להופיע כחלק מתנאי המכרז, ממש כפי שנעשה במכרז קודם, שפורסם בשנת 1991, ובו נכלל המגרש בציון עובדת מיקומו על קו הניקוז והתנאים המיוחדים הכרוכים בכך.

ללא ספק, המינהל, כמשווק וכנהנה מהתמורה הכספית הנלווית להחזרת המגרשים, נחשב כמוכר לצורך העניין וצריך היה לכלול את נתוניו התיכנוניים הרלוונטיים של המגרש ובמיוחד אלו הנוגעים לקיומו של קו הניקוז. המינהל אינו חולק על קיומה של חובה כזו, אלא שלדבריו מקורו של החוסר שנוצר במידע נעוץ בהתנהלותה של העירייה ולכן היא האחראית לתוצאותיו. לטענה זו שותפים יוסף, כתובעים המבקשים אף הם לראות את העירייה כגורם האחראי לצדו של המינהל.

העירייה מבקשת להדוף טענות אלו הן במישור היריבות שבינה לבין יוסף הן בזה שבינה לבין המינהל.

אקדים ואומר כי חלק טענות המינהל כלפי העירייה המסתמך על האמור בנספח ד' למוצגים שסומנו א', שבו חוזרת בה העירייה מההקלה בקו הבניין, נדחה על הסף. הסתמכות זו מתייחסת לסידרת מסמכים שהוחלפו בין העירייה לבין המינהל על רקע פרסומו של המכרז הקודם, משנת 1991. אולם היא מנתקת את הפרשנות לו מההקשר הכולל האופף את מסירתו ומעניקה משמעות מסולפת לתוכנו. סדרת המוצגים א' מלמדת אך ורק על ידיעתו של המינהל בדבר קיומן של הגבלות משמעותיות בתחום התיכנון והביצוע הנובעות מהימצאותו של קו הניקוז במגרש, ואינן מחזקות את עמדתו, אלא להפך.

חלקו הנוסף של קו ההגנה שמציג המינהל בניסיון לייחס לעירייה אחריות להיעדרות המידע בנספחי המכרז נשען על מוצגים ג' וְ־ד' שהם פניית המינהל מיום 11.4.96 בהשוואה לתשובת העירייה מיום 17.4.96.
בפנייה מיום 11.4.96 נתבקשה העירייה להמציא למינהל את נתוני התכנון של המגרש לצורך הצגתם כחלק מתנאי השיווק של המכרז, ולהלן נוסח הדברים:

"הנדון :     תב"ע מאא/9א מגרש 125
יישוב אור יהודה
מנהל מקרקעי ישראל מתכוון להוציא לשיווק את השטח שבנדון, אודה לך באם נקבל בהקדם האפשרי את הנתונים כדלהלן לגבי השטח הנדון:

  1.      זכויות הבנייה לפי תוכניות בתוקף. האם הבנייה בקיר משותף?
  2.      מגבלות כלשהן (במידה וקיימות) להוצאת היתרי הבנייה על ידי היזם.

ברצוני לציין שהנתונים הנ"ל אשר נתקבלו יהיו חלק בלתי נפרד מתנאי השיווק."

תשובת העירייה, שניתנה ביום 17.4.96, מציגה את ייעוד המגרש, שטחו, מידותיו, גובה הגג, שטח מרבי לבנייה, קווי בניין, תנאי השיפוץ למבנה הקיים, הדרישות האקוסטיות, דרישות החניה, דרישות המיסוי ואופן הגשת תכנית הפיתוח.

בכל אלו לא נכללות המגבלות הנובעות מקיומו של קו הניקוז ובכך, טוען המינהל, הטעתה אותו העירייה וגרמה לו להסתמך על נתונים חלקיים שאינם משקפים את מגבלות המגרש.

ההסבר שניתן מטעם העירייה להיעדרו של המידע גורס כי אין לבחון את תקינותו אלא על רקע המכלול המלא של הדברים הכולל את רצף מסירת המידע לאורך השנים ובמיוחד זה שנמסר ערב עריכת המכרז הראשון בשנת 1991 שגם בו נכלל שיווקו של המגרש כאן. לפי השקפה זו, ההתייחסות למידע שנמסר דווקא בנקודת זמן זו מעוותת את התמונה הכוללת - במיוחד לאור העובדה כי בפועל לא יצא המינהל במכרז אלא שלוש שנים מאוחר יותר לפנייה הנ"ל. בכך יש, לשיטתו, כדי להעיד על היעדרה של זיקה בין מסירת המידע לבין עריכת המכרז.

הסבר זה, לדעתי, איננו מנקה את העירייה מאחריות, שכן מנוסח דרישת המינהל עולה הצורך בהעברת המידע כולו.

לו אכן סברה העירייה בכנות כי המידע הומצא כבר למינהל בעבר, כטענתה, מן הסתם, הייתה מפנה בהודעתה לאינפורמציה המוקדמת ומסתפקת בכך. בפועל לא עשתה כן. בחירתה להציג נתונים מסוימים (מידות, שטח, גבהים וכולי) דווקא, שגם הם חלק מאותו מידע שמסרה בעבר, ובה בעת להימנע מהצגת נתונים כה קרדינליים, כמו קיומו של קו הניקוז, מעוררת ספק באשר לכנות טענתה של העירייה, אם לנקוט לשון המעטה.

אני קובעת אפוא כי הסבריה של העירייה אינם מניחים את דעתי, ולפיכך יש לראותה כשותפה עקיפה באחריות לאי־מסירת המידע ליוסף.

בקביעת דרך חלוקת האחריות בין העירייה לבין המינהל יש לייחס משקל למעמדו של המינהל, כזה ששיווק את המגרש והיה בעל ההנאה הכלכלית מהחכרתו. עוד יש להביא בחשבון את העובדה שהמידע הרלוונטי היה בידיו של המינהל, ולו היו הדברים מאורגנים במשרדיו כיאות, מן הסתם היה זה מתגלה במועד וממילא היה נחשף קיומו כלפי הרוכש.

למעלה מן הצורך יצוין כי המינהל, כבעל הזכויות בקרקע, נדרש מן הסתם בזמן מן הזמנים למתן הסכמה לשימוש שנעשה בקרקע בידי העירייה - הובלת קו הניקוז - כך שבכל מקרה וגם מבלי להתייחס למידע שהועבר בקשר למכרז בשנת 1991, מדובר במידע שהיה מצוי בידיו של המינהל ושהאחריות הראשית לחשיפתו, כמוכר וכמשווק של המגרש, מוטלת עליו.

בשקילת הדברים בדרך זו מצאתי כי נכון להטיל את האחריות על המינהל ועל העירייה ביחס של 70% למינהל ו־30% לעירייה.

מכאן - לטענות הדחייה על הסף של העירייה:
בחלקה הראשון של ההכרעה דחיתי על הסף את טענת העירייה לקיום אשם תורם מצדם של יוסף ואין מקום לחזור על הדברים.

טענתה הנוספת של העירייה מתייחסת לקיומה של התיישנות. לשיטתה, חסומים יוסף בתביעתם מפאת קיומה של התיישנות, שכן את פרק הזמן שחלף יש למנות מיום 21.6.00, שהוא המועד שבו נודע ליוסף, לגרסתם, על דבר קיומו של קו הניקוז, והוא מועד יצירת העילה. דא עקא, עילת התביעה כלפי העירייה לא נוצרה אלא באותו מועד שבו נודעה ליוסף מעורבותה במחדל הנוגע לאי־מסירת המידע. יוסף גורסים כי נחשפו למידע הרלוונטי רק בעת ניהול ההליכים המשפטיים: אז נתגלתה בפניהם התכתובת הפנימית שבין המינהל לבין העירייה, ממנה למדו על חלקה של העירייה בהסתרת המידע.

עמדתם זו עולה בקנה אחד עם המסמכים ועם השתלשלות הדברים כפי שהוצגה בחומר הראיות. אשר־על־כן, במישור היחסים שבין יוסף לבין המינהל, לא נוצרה התיישנות.

כלפי המינהל טוענת העירייה להיעדרה של יריבות, שכן מחדל במסירת המידע, ככל שנוצר, מוטל לפתחה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שאיננה גוף הזהה מבחינת הגדרתו המשפטית לעירייה.

ואכן, על פי הפסיקה קיימת הבחנה ברורה בין הזהות המשפטית של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבין העירייה, וראה לעניין זה ע"א 8561/03. במובן זה של הדברים יש לה, לטענת העירייה, על מה שתיסמך.

יחד עם זאת, נראה מתוך התכתובות שהתנהלו בין הצדדים כי לא נשמרה כל הפרדה בין העירייה לבין הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה בהתנהלותם ובמסירת המידע למנהל. כך, אם נעיין במוצג ב' מתוך מוצגי א', שם פונה מנכ"ל עיריית אור יהודה, יהושע דוידוביץ, למנהל מחלקת העסקאות במנהל, המתייחס למגבלות הנוגעות לקיומו של מוביל הניקוז וכן במוצג ג' מתוך מוצגי א', שם פונה עו"ד יצחק בוכובזה, בתפקידו כראש עיריית יהודה למינהל ומתייחס לגוף הדברים הנוגעים לקיומו של קו הניקוז בפרטי פרטים.
במוצג ד' מתוך מוצגי א' נוכחנו בפנייה נוספת הנוגעת קונקרטית לקיומו של קו הניקוז ומופנית גם היא מטעם ראש עיריית אור יהודה למינהל. יצויין כי בפניות אלה כולן נעשתה ההתייחסות לעו"ד יצחק בוכובזה בתפקידו כראש העירייה ולמנכ"ל דוידוביץ יהושע בתפקידו כמנכ"ל העירייה ואיש מהם לא צרף את תוארו בתפקידו בוועדה המקומית, ככל שהוא קיים. גם לוגו נייר המכתבים נושא אך ורק את זיהוייה של העירייה. רק בפנייה משנת 1996 שהיא מוצג ד', ניכרת לראשונה זהות הפונה למינהל כוועדה לתכנון ובנייה מבחינת הכותרת של המסמך.
מכאן נלמד, כי מבחינת זהות הגופים שעימם נוהל הקשר כלפי המינהל, קיים טשטוש וערפול או לפחות חוסר אבחנה. עצם הסתמכותה של העירייה על מידע שנמסר בשנת 1991 מטעמה כפוטר אותה מאחריות, גם הוא סוג של חרב פיפיות כלפיה בטענתה כיום להבחנה הקיימת, כביכול, בין האישיות המשפטית של העירייה לבין זו של הוועדה המקומית. בהיבט מסויים של הדברים, ניתן לכנות זאת כסוג של השתק שיפוטי, מתדיין לא יוכל להנות מגוון אחד של הגנה משפטית הסותר את קו ההסתמכות המשפטי בהמשך.
לפי התרשמותי, הסתמכותה של העירייה כיום על ההפרדה ועל ההבחנה בזהות המשפטית חרף הזיקה הברורה שהתקיימה בין שני גופים אלה במגעיה עם המנהל, מהווה סוג של חוסר תום לב שאותו יש לדחות על הסף.

אשר על כן, לא ניתן, למיטב הבנתי והכרתי, לפטור את העירייה מאחריות על בסיס טענתה להעדרה של יריבות בינה לבין יוסף או המנהל.


סוף דבר

התביעה התקבלה בחלקה העוסק באחריות. אני קובעת כי המינהל והעירייה הפרו את חובת
הגילוי כלפי יוסף בחלוקת האחריות שצויינה לעיל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הטעיה בשימוש בשם

  2. הטעיית רוכשי דירה

  3. הטעיה במצב של הרכב

  4. ביטול מכרז עקב הטעייה

  5. הטעיה בקניית רכב משומש

  6. הטעיה בזהות הזוכה במכרז

  7. הטעיה בקניית מגרש לבניה

  8. הטעייה של בוחרים בבחירות

  9. הטעיה צרכנית - אחוזי שומן

  10. הטעייה תעריפי שיחה לחו''ל

  11. הטעיית בית המשפט ע"י עורך דין

  12. הטעיה לגבי המצב התכנוני של הנכס

  13. הטעיה במו''מ לכריתת פוליסת ביטוח

  14. דומיינים דומים - הטעיה בשם דומיין

  15. תביעה כנגד מושב בגין הטעיה בגודל קרקע

  16. תביעה ייצוגית: הטעיה בפרסום טיול באיטליה

  17. נטען להטעיית לקוחות כי המפתח המיוצר על ידה איננו ניתן לשכפול

  18. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון