דמי תיווך בעסקת קומבינציה

להלן פסק דין בנושא דמי תיווך בעסקת קומבינציה:

פסק דין

1.     עסקינן בתביעה לתשלום דמי תווך בגין עסקת קומבינציה ביחס למקרקעין הידועים כחלקה 1 גוש 18134 נהריה עליהם הוקם הפרוייקט הידוע כיום בכינויו "פארק המזרקה" (להלן: "המקרקעין" או "הפרוייקט"), שנחתמה ביום 17/8/99 בין הנתבעות 2 ו- 3 לבין חברת מאג'יס נהריה בע"מ ותנאיה שונו במסגרת הסכם תיקון מיום 11/3/01 (להלן: "עסקת הקומבינציה").

2.     לטענת התובעים (בתמצית) הם תווכו בין הצדדים והיו זכאים לעמלת תווך מהנתבעים. סוכם כי תחת לשלם להם דמי תווך בסכום אחד, תשולם להם עמלת התיווך לשעורין בשעור של 1/3% ממחיר המכירה של כל דירה בפרוייקט בתוספת מע"מ כחוק כל אימת שתימכר דירה (להלן "ההסכם" או "הסכם התיווך").
     לטענתם, ההסכם בוצע בקפדנות. במהלך כל השנים - עת נמכרה דירה בפרוייקט הודיעו להם על כך הנתבעים תוך מתן פרטים על מועד העיסקה וגובהה, התובעים שלחו חשבונית אל הנתבעים ובחוזר הומצאה המחאה לפקודת תובעת מס' 2.
     כך נעשה גם ביחס לשתי הדירות האחרונות בפרוייקט אשר נמכרו בחודש מאי 2007 - בהתאם להודעה מטעם הנתבעים      נשלחה אליהם חשבונית, אך תחת לשלוח בחוזר המחאה לפקודת התובעת מס' 2, הודיעה מר שני יגאל, מנכ"ל נתבעת מס' 3, כי אינו מוכן לחתום על ההמחאה, הוא אינו מכיר בחיוב, והעלה טענות שונות.
     במהלך עדותו בפני הודה התובע, ברוב הגינותו, כי עד לאירוע שיחת הטלפון אשר נזכרת גם במכתבו מיום 14/5/07 (נספח ד' לתביעה) לא היה לו כל קשר עם מר שני יגאל, מנכ"ל נתבעת 3.
     לדבריו, ההסכם כמו גם כל ההתנהלות, היו עם נתבע מס' 1, שהינו מנכ"ל נתבעת מס' 2. אין חולק בין הצדדים כי נתבעות 2 ו-3 רכשו את המקרקעין במשותף והקימו את הפרוייקט במסגרת שותפות.
     
3.     לטענת הנתבעת מס' 3 (בתמצית) - עסקינן בתביעה שהתיישנה באשר המדובר בהסכם מיום 17/8/99, מכל מקום אין כל יריבות בין התובעים לבין נתבעת מס' 3, אין כל הסכם בכתב או בעל פה בין התובעים לבין נתבעת מס' 3, אין כל היגיון לכך שדמי התווך לפי החוזה המקורי מיום 17/8/99 שונו לדמי תווך בשעור של 1/3% במכירת כל דירה.
     עוד הוסיפה הנתבעת וטענה כי נודע לה רק לאחרונה כי במסגרת תשלומים שבוצעו בגין פרוייקט "פארק המזרקה" נכללו תשלומים לתובעת מס' 2, תשלומים אלה נעשו שלא כדין - לא בידיעתה ו/או תוך חריגה מסמכות ו/או בהטעייה. מכל מקום, משנודע לנתבעת מס' 3 על כך היא הורתה להפסיק כל תשלום. התובעת מס' 2 לא שימשה בפועל כמתווכת או כמקדמת מכירות של דירות בפרוייקט "פארק המזרקה".
     כך או כך, לטענתה, בהעדר הסכם בכתב אין לתובעים כל זכאות לדמי תיווך עפ"י החוק.

4.     לשם השלמת התמונה יוער כי ביום 23/7/07 הגיעו הנתבעים 1 ו-2 להסכם פשרה עם התובעים במסגרתו שולם להם סך של 4,400 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. הסכם פשרה זה קיבל תוקף של פסק דין חלקי, ובהתאמה ביקש התובע לתקן את התביעה על דרך של הפחתת סכום התביעה שבפני.

5.     לעניין טענת ההתיישנות - גם אם נאמר כי מועד הסכם התיווך בין הצדדים (17/8/99) זהה למועד חתימת עסקת הקומבינציה, קרי: מועד החוזה המקורי, הרי שאין מחלוקת כי העילה לתביעה שבפנינו נולדה בחודש מאי 2007 עת, לטענת התובעים, הופר ההסכם וקמה להם עילת תביעה קונקרטית (ראה ע"א 1650/00, מרדכי זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, נז (5) 166.
לטענת התובעים בהתאם להסכם היה על הנתבעים לשלם להם אך ורק במועד בו בוצעה בפועל מכירת דירה. שתי הדירות האחרונות נמכרו בחודש מאי 2007 ושני הצדדים הודו כי בחודש מאי 2007 לא בוצע התשלום אשר לטענת התובעים מגיע להם מכוח הסכם התיווך. משכך, רק בעת שהופר חיוב זה קמה עילת התביעה ודין טענת ההתיישנות להידחות.

6.     לטענת העדר היריבות -
משאישר מר שני יגאל, מנכ"ל הנתבעת מס' 3 באותה עת בפני כי הנתבעות 2 ו-3 פעלו במסגרת שותפות ובמסגרת זו בנו מספר פרוייקטים ובכללם הפרוייקט נשוא תובענה זו וכי נתבע מס' 1 היה זה שניהל בשם השותפות את כל הקשור לניהול היום יומי ובכלל זה מציאת המקרקעין, הבנייה, תשלומים בעוד הוא היה אמון על החלק המימוני וכדבריו: "גדילן הוא קבלן ויזם, אנו באנו עם הצד הכספי והציגו בפנינו עיסקה..." (עמ' 6 לפרוטוקול); הרי שהתחייבות נתבע מס' 1 בשמו מחייבת אף אותו.
מה גם שהלכה היא כי כאשר השולח מציג מצג כי השלוח מוסמך לפעול בשמו ומטעמו בכל הקשור בפרוייקט מסויים מוטלת עליו חובה לשאת בחיובים הנובעים מכך, גם אם כטענתו כעת לא היתה לנתבעים 1 ו-2 הרשאה לעשות כן .
לעניין זה יפה האמור ב-ת"א (תל-אביב-יפו) 26905/05, קזימירסקי יוסי נ' כרמי צבי אחים סגל בע"מ, תק-של 2006(2), 17492 [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.]:
"חבות כאמור עשויה לנבוע מכינונה של שליחות בפועל, שהשתכללה באחת החלופות המנויות בסעיף 3 בחוק השליחות. שליחות עשויה להשתכלל ב'הרשאה פנימית', באמצעות תקשורת ישירה בין השולח לשלוח, או ב'הרשאה חיצונית' על ידי השולח כלפי הצד השלישי. בשתי החלופות, ההרשאה יכולה להתבטא באופן מילולי, בכתב או בעל-פה, או באופן התנהגותי, קרי: על ידי 'מצג'. חבות שלוחית של השולח כאמור עשויה לנבוע גם ממניעותו של השולח להתכחש לתביעתו של הצד השלישי חרף החריגה האובייקטיבית מההרשאה. זוהי מניעות דיונית מחמת 'שליחות נחזית', בהתאם לדוקטרינה האנגלית. הווה אומר: גם ללא 'הרשאה פנימית', וגם ללא הרשאה מפורשת - עשוי אדם או תאגיד לחוב בחבות שלוחית עקב מצגו כלפי צד שלישי, שממנו רשאי היה הצד השלישי להסיק קיומה של שליחות.
6. המצג לא צריך להתייחס לפרטי המעשה הנדון. די לו לחול על אופי התפקיד וסוג הפעולות שאותם הוסמך השלוח לבצע, באופן שאדם סביר היה רשאי להניח כי השלוח פועל בגדר הרשאתו...
7. מדובר, למעשה, ביישום של עקרון תום-הלב, המחייב את השולח שלא להתכחש לתוצאות מצגיו כלפי הצד השלישי; במיוחד כאשר הצד השלישי הסתמך עליהם ושינה את מצבו לרעה...
בה-בעת, מדובר על מעין 'תקנת-שוק', המגינה על צד שלישי תמים שפעל בתום-לב, ואולי אף שינה לרעה את מצבו, בהסתמך על מצג אובייקטיבי - אף אם מצג זה לא תאם את כוונת השולח שלא לתת הרשאה כאמור...".

(וראה גם ב-ע"א 3264/01, ג'רר בסנינו נ' ציון אליהו, פ"ד נו(6) 566; ת"א (ת"א) 342/04, ארגון הרוקחים בישראל נ' הסתדרות העובדים הכללית החדשה, תק-מח 2005(4) 6075; א' ברק, "חוק השליחות א" (1996), עמ' 459-460, 610-639, 859; ע"א 1873/92, המגן נ' הספל, פ"ד נו(6) 529).
משכך, לא תשמע נתבעת מס' 3 בטענתה זו.

7.     לעניין העילה -
אמנם המסמכים שהוצגו על ידי התובעים דלים הם - התובע צירף לתביעתו מסמכים ספורים המעידים על פעולות עובר לחתימת עסקת הקומבינציה (ראה נספח ד' לתביעה) ואף עדותו החיונית של נתבע מס' 1 נפקדה.
אלא שבמהלך הדיון המציא העד מטעם נתבעת מס' 3, ברוב הגינותו, מסמכים המעידים כי אמנם במהלך השנים ההתנהלות היתה בדיוק על פי עדותו של תובע מס' 1, קרי: בעת מכירת דירה, נשלחה חשבונית של התובעים ובהתאמה נשלחה לתובעת מס' 2 המחאה על הסכום והכל בהתאם לפרטי הדירה וסכומה כפי שהומצאו על ידי הנתבעים או מי מטעמם (החשבוניות וההמחאות הוצגו וסומנו נ/1).
     ההמחאות יצאו מחשבון "101400/71 פרוייקט פארק המזרקה" של הנתבעות מס' 2, 3 שפרטיהן מוטבעים על גבי ההמחאות ועל הספח נרשם "0.33% עמלת תיווך על מכירת דירות למשפחת [שם המשפחה] "או עמלת תיווך מכירת דירה למשפחת [שם המשפחה]".
     יתירה מכך, בכתבי בי הדין מטעמה כמו גם בעדות מר יגאל שני, הודתה הנתבעת מס' 3 כי אכן עד מאי 2007 זו היתה ההתנהלות. משכך החסר הראייתי הושלם.

8.     דא עקא. בעסקת תיווך עסקינן. סעיף 9 (א) לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996 קובע כי [ההדגשה אינה במקור -ב.ש.]:
"מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים באשור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת".

     ב-בבר"ע (באר שבע) 952/98, רונן שיריזיאן נ' סלאב ירונה ואח', תק-מח 99(1), 2569 נסקרה בהרחבה תכלית החקיקה [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.]:
"4. עפ"י דברי ההסבר בהצעת החוק:
עם בוא העליה מבריה"מ נוצרה בעיה אמיתית...
אף על פי שחופש העיסוק הוא ערך חשוב, ובדרך כלל אין להגביל את האפשרות של אדם לעסוק בעבודה הרי שבנסיבות שנוצרו עקב גל העליה אין מנוס מחקיקה שתסדיר את הנושא.
הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה" (הצעת חוק 2136 התשנ"ב עמ' 388).
ארשה לעצמי להוסיף כי מנסיוני החוק נחוץ כדי להגן על עולים חדשים וותיקים כאחד.
מטרת החוק ברורה. הוחלט להסדיר ענינים אלה. אין בכך לפגוע במתווך.
נהפוך הוא. יש בכך להכיר שהתיווך הינו מקצוע. כמו מקצועות אחרים יש להסדיר כללים. אלה, בסופו של דבר, יגנו על האינטרס של שני הצדדים.
בראיה זו אין להסתפק בסעיף התיווך המוכר לנו שמופיע בחוזה בין המוכר והקונה. סעיף 9 בחוק קובע דרישה של הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין. החיוב האגבי המופיע בסעיף התיווך בחוזה מכר דירה איננו עומד בדרישה זו. יש בסעיף זה לברך על המוגמר אבל אין הוא מהווה תחליף לשלב הראשוני דהיינו, להזמנה.
גישה זו מעוגנת עתה בחוק. כפי שנקבע בסעיף 9, מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך ללא חתימת הלקוח על הזמנה.
לדעתי הדרישה להזמנה בכתב המופיעה במפורש בחוק, הינה דרישה מהותית וזאת על רקע מטרת החוק כמובא לעיל. יש להדגיש כי מבנה החוק נוטה, בענין הדרישה בכתב, לכיוון הצד לחוזה המכר ולא לכיוון המתווך. בכך שונה חוק זה מחוקים אחרים בהם דרישת הכתב מופנית כלפי שני הצדדים באותה מידה. על הייחוד בחוק ניתן ללמוד הן מדברי ההסבר להצעת החוק והן מלשון החוק לפיו המתווך "לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב". החוק בא להגן על הצד לחוזה המכר ולחנך ולחייב את המתווך למלא את דרישת הכתב".

     אין מחלוקת במקרה זה כי הסכם בכתב כלל לא נעשה וכפועל יוצא לא נחתם שאז נשאלת היתה השאלה האם ניתן לילך בדרך של השלמת פרטים.
לשוק החוק נהירה היא - אין הכתב נדרש כראיה לבצוע העסקה, אלא כתנאי בלעדי שאין לחיוב בדמי תיווך.
     לענין זה אני מצטרפת לחברי (ראה למשל ת"א (הרצליה) 3584/04, ראובן אלון נ' דן חברה לתחבורה ציבורית בע"מ, תק-של 2006(3), 19035; ת"א (תל-אביב-יפו) 189603/02, לדרמן מיקי נ' נועם איריס, תק-של 2005(1), 23179; ת"א (תל-אביב-יפו) 214213/02, טל שחר נכסים בע"מ נ' אסקיו ורדה ואח', תק-של 2004 (1), 3844; בש"א (הרצליה) 2876/02, ד"ר מרדכי סלע נ' ניסים קמפיאס, תק-של 2003(1), 18; ת"א (תל-אביב-יפו) 14432/00, הומגה נדל"ן בע"מ נ' רק עינת, תק-של 2002(3), 655; ת"א (ירושלים) 6577/98, טרנס גלובל סוכנות נ' נתנאל, תק-של 2001(2), 4995).

9.     אמנם, הועלתה בפסיקה לא אחת השאלה האם עקרון תום הלב עשוי לגבור לעיתים על דרישת הכתב תוך היקש מהלכות שנקבעו ביחס לסעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (וראה לענין זה בת"א (הרצליה) 3584/04, ראובן אלון נ' "דן" חברה לתחבורה ציבורית בע"מ, תק-של 2006(3) 19035 והאסמכתאות המצוטטות שם);
     אך בנסיבות שהוכחו בפני לא מצאתי כי קיים אותו יסוד של חוסר תום לב קיצוני מצד נתבעת מס' 3 שיש בכוחו לגבור על לשונו המפורשת והחד משמעית של סעיף 9 (א) זה ומטרתו כי יהיה מסמך בכתב ותתקיימנה דרישות מסוימות. זאת אף זאת לא נעשה במקרה זה.
כדברי כב' הנשיא (כתוארו אז) הש. א. ברק ב-ע"א 986/93, יעקב קלמר נ' מאיר גיא ואח', פ"ד נ(1), 185 [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.]:
"גישתי שלי היא "חיצונית", והיא נזקקת לעקרונות משפטיים המצויים מחוץ לגידרו של סעיף 8 לחוק המקרקעין (השווה כהן, "צורת החוזה", הפרקליט לח 383, 1989) 438)). עיקרון משפטי חיצוני זה מעוגן בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973...
עמדתי על כך באחת הפרשות, בצייני:
"נקודת המוצא העקרונית היא, כי בהיעדר 'כתב' אין העיסקה תופסת. עם זאת, בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן, ניתן לרכך דרישה זו באמצעות עיקרון תום הלב" (ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב
(2) 291 ,278.
הנה כי כן, לגבי דידי אין צמצום "פנימי" של דרישת הכתב בהתאם לשלבי הביצוע. התהליך הנורמטיבי המתרחש הוא בצמצום "חיצוני" של דרישת הכתב, מכוחם של עקרונות משפטיים אשר בכוחם הנורמטיבי - בהתנגשם עם דרישת הכתב - להביא לצמצום הדרישה. כמובן, השימוש בעיקרון "המלכותי" של תום לב להגמשת דרישת "הכתב" צריך להיעשות בזהירות רבה. רק במקרים מיוחדים, ויוצאי דופן יש מקום להיזקק לעיקרון תום הלב כדי להתגבר על עיקרון הכתב. המאפיין מצבים אלה הוא שעולה מהם "זעקת ההגינות" המצדיקה סטייה מעיקרון הכתב. אין ליתן מראש רשימה סגורה של מצבים אלה. הם בוודאי משתנים על פי נסיבות החיים. מקובלת עלי גישתה של פרופ' נ' כהן לפיה -
"ראוי להעניק תפקיד מרכזי לשני רכיבים: האחד, האם התחולל שינוי מצב בעקבות החוזה (הבלתי אכיף או הבלתי תקף), כגון שהוא קויים או שהיתה עליו הסתמכות; השני, מהי מידת אשמתו של הצד המתנער מביצוע החוזה. משקלם המצטבר של שני רכיבים אלה הוא שיכריע אם במקרה נתון ניתן לוותר על דרישת הכתב" (שם, עמ' 440)".

     ודוק: עסקינן בנתבעת מס' 3 (להבדיל מנתבעים 1 ו-2), אשר התובע הודה כי לא היתה לה כלל מעורבות פעילה מולו, וכי ההתנהלות היתה רק עם נתבעות 1 ו-2, אשר כאמור שילמו לו סכום מסויים במסגרת הסכם פשרה. משכך, הרכיב השני במקרה זה חסר.

10.     בטרם סיום, אבקש להעיר שתי הערות:     
10.1     הנתבעת מס' 3 טוענת כי על גבי ההמחאות שנשלחו על ידי הנתבעים או מי מהם לתובעת מס' 2 קיימת חותמת של נתבעת מס' 2 וחתימת מורשה חתימה בעוד ביחס לנתבעת 3 קיימת רק חותמת ואין חתימה של מורשה חתימה.
אין מחלוקת בין הצדדים כי ההמחאות כובדו. מכאן אחת משתיים - או שצילום ההמחאה הוא טרם הצגתה לבנק, כטענת התובע מס' 1 (ראה עמ' 7 לפרוטוקול); או שיתכן וקיימת טרוניה כלשהי לנתבעת מס' 3 כלפי צד ג' אך אין טרוניה זו צריכה להיות מופנית כלפי התובעים. עסקינן בהמחאות אשר כובדו על ידי הבנק ללא שום עוררין.
לענין זה ניתן גם להפנות, בהיקש, לסעיף 56 (א) לחוק החברות התשנ"ט-1999 ולסעיף 23 (ג) לפקודת השטרות. התובעים פעלו בתום לב ולא ידעו ולא היה עליהם לדעת כי ההמחאות שקיבלו לא היו חתומות כדין ומכל מקום, כדבר שבשגרה, הן כובדו על ידי הבנק.
10.2     כך גם אם וככל שקיימת לנתבעת מס' 3 טרוניה על כך שמכספי השותפות יצאו תשלומים אשר לגרסתה אינם מאושרים על ידה - טרוניה זו אינה צריכה להיות מופנית כלפי התובעים.
טענת הנתבעת מס' 3 כי לא ידעה על ההסכם שבין נתבעים 1 ו-2 לבין התובעים ושעל פיו פעלו במשך כ-6 שנים, ובוודאי שלא הסכימה לו, קרי: כי הנתבעות 1 ו-2 פעלו בהעדר הרשאה, לא יכולה להיות מופנית כלפי התובעים באשר כמפורט לעיל בנסיבות שבפני, העדר הרשאה פנימית, אם וככל שכך היה, לא תופנה כלפי צד ג' שלא ידע על כך.
לענין זה יש ליתן משקל להתנהלות הנתבעת מס' 3 לפי עדות מר יגאל שני מטעם נתבעת מס' 3, נתבעת מס' 3 לא בחנה את ההתחשבנות בין השותפים כדבעי במהלך 6 השנים ולא שמה לב לכך אלא לראשונה בחודש מאי 2007 (עמ' 6 לפרוטוקול).
ודוק: עסקינן במי, שלפי אותה עדות היתה אחראית על החלק המימוני בשותפות.

11.     סוף דבר - התביעה נדחיית.
     בנסיבות, אין חיוב בהוצאות.     





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת הסכם קומבינציה

  2. פרשנות הסכם קומבינציה

  3. דמי תיווך בעסקת קומבינציה

  4. תביעה ביחס לעסקת קומבינציה

  5. הוצאות בניה בעסקת קומבינציה

  6. תביעה לביטול הסכם קומבינציה

  7. הסכם קומבינציה עם אדם שנפטר

  8. עסקת קומבינציה - ליקויי בניה

  9. עסקת קומבינציה על קרקע חקלאית

  10. אחריות מקצועית בעסקת קומבינציה

  11. איחור במסירת דירה בעסקת קומבינציה

  12. עסקת קומבינציה ומכירת דירה במקביל

  13. חבות בעל הקרקע כלפי רוכש דירה בעסקת קומבינציה

  14. פסק דין ניתן בתביעות הדדיות שעניינן הסכם קומבינציה

  15. תביעה בגין עסקת קומבינציה במקרקעין - מכירת זכויות לקבלן

  16. תביעה לחייב לבצע רישום בפנקס בתים משותפים בעסקת קומבינציה

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון