דיירות מוגנת לאלמנה

לטענת המערער, לאחר שבית משפט קמא הגיע למסקנה כי הוכח שהוא רכש את זכותו של אביו לדיירות מוגנת בחנויות, בית המשפט לא יכול היה לקבוע, בהתבסס על הסכם השכירות שנכרת בינו לבין אביו בשנת 1968, כי הוא אינו דייר מוגן בחנויות, וזאת, תוך שהוא מתעלם מהמסמך משנת 1995 שבו מאשר המשיב כי הוא דייר מוגן בחנויות, ומבלי שאפשר לו לקיים חקירות בנוגע למסמכים אלו.

בית המשפט פסק כי לא הוכח כי נתקיימו התנאים הנדרשים על מנת שעם פטירת האב תעבור הזכות לדיירות מוגנת בחנויות לידי אימו של המערער בהתאם להוראות סעיפים 23(א) ו- 26 לחוק הגנת הדייר. סעיף 23(א) לחוק הגנת הדייר קובע כי הזכות לדיירות מוגנת בעסק תעבור מהנפטר לאשתו מקום בו האישה התגוררה עם הנפטר לפחות 6 חודשים לפני מותו.

סעיף 26 לחוק הגנת הדייר מוסיף על דרישה זו וקובע כי על מנת שתרכוש את הזכות לדיירות מוגנת מכוח סעיף 23 לחוק על אשת הנפטר להמשיך לנהל בנכס מושא הדיירות המוגנת את העסק שניהל בו הנפטר. במקרה הנוכחי, המערער, שעליו הנטל להוכיח כי הוא דייר מוגן בחנויות, לא הביא כל ראיה לעניין התקיימות תנאים אלו אצל אימו, וממילא לא הוכיח זאת, ולכן לא הוכיח גם כי הזכות לדיירות מוגנת עברה אליו מאימו.

להלן פסק דין בנושא דיירות מוגנת לאלמנה:

פסק-דין

כללי
ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית השלום בירושלים (כב' השופט רפי שטראוס) מיום 25.5.06. בפסק הדין נתקבלה תביעת משיב 1, וקף מחביבה אלחדאלדי (להלן - המשיב), להורות על פינוי המערער, מר ח'ליל כראמה סאלח שינאוי (להלן - המערער), ומשיב 2, מר מוחמד ח'דר יעקב זאהדה להלן - (משיב 2), מחנות הממוקמת בעיר העתיקה בירושלים, הידועה כבאב אל זית מספר 53 (להלן גם - החנות). כן נקבע כי למערער אין כל זכויות בחנות זו כמו גם בשש חנויות נוספות המצויות אף הן בבאב ח'אן אל זית בעיר העתיקה בירושלים (להלן - החנויות). פסק הדין ניתן בכפוף לסעד מן הצדק שהעניק בית משפט קמא למערער ולמשיב 2, לפיו פסק הדין לא יקוים אם ישלמו למשיב סכומים מסוימים שפורטו בפסק הדין בגין חלקו של המשיב בדמי המפתח ששולמו למערער, דמי שכירות ופיצוי כנגד הענקת הסעד מן הצדק.

עיקרי העובדות וההליכים
אין חולק כי החנויות מושא הערעור הן בבעלות המשיב, וכי הושכרו לאביו של המערער עוד בשנת 1960. בהסכם השכירות שנכרת בין המשיב לאביו של המערער נקבע, בין השאר, כי השוכר יהיה רשאי להשכיר את החנויות בשכירות משנה לאחרים. ואכן, אביו של המערער, שהחזיק באחת החנויות וניהל בה עסק למכירת ספרים, השכיר את שאר החנויות לאחרים, זאת, עד למועד פטירתו בשנת 1991. לאחר פטירת אביו המשיך המערער לנהל את העסק למכירת ספרים באותה חנות שבה נוהל העסק על ידי אביו, ולהשכיר את החנויות האחרות לשוכרים אחרים. בשנת 1994 נפטרה גם אימו של המערער.

בשנת 1999 העביר שוכר המשנה של החנות בבאב אל זית מספר 53, מר אחמד פחאם, את זכויותיו בחנות, שהוגדרו בהסכם ההעברה כזכות לדיירות מוגנת, לבנו, מר מחמוד פחאם. בשנת 2001 העביר מר מחמוד פחאם את זכויותיו בחנות למר רמאדאן כראמה, על פי חוזה מכר שנחתם ביניהם. גם הפעם, לפי הטענה, הועברה הזכות, שהוגדרה בהסכם כזכות לדיירות מוגנת, בתמורה שסכומה לא צוין בחוזה המכר. מספר ימים לאחר מכן נחתם הסכם בין המערער למר ראמדאן כראמה לפיו השכיר המערער את החנות למר ראמדאן כראמה. לאחר מספר חודשים מכר מר ראמדאן כראמה את זכויותיו בחנות כדייר מוגן למשיב 2. בעקבות זאת נחתם הסכם שכירות בין משיב 2 לבין המערער. לפני בית משפט קמא לא הייתה מחלוקת על כך שכל ההסכמים הנ"ל כללו תמורה כספית ששולמה לדייר היוצא על ידי הדייר החדש, או על כך שבמסגרת ההסכמים שולמו דמי מפתח גם למערער. הצדדים לא חלקו גם על העובדה כי לא נתבקשה הסכמת המשיב לכריתת ההסכמים ולא שולמו לו סכומים כלשהם בגינם.

התביעה מושא הערעור הוגשה לבית משפט קמא בשנת 2002. המשיב (הוא התובע בבית משפט קמא), ביקש את פינוים של המערער ומשיב 2 (הנתבעים בבית משפט קמא) מהחנויות. המשיב טען כי למערער ולמשיב 2 אין זכות כלשהי בחנויות, לרבות זכות לדיירות מוגנת, שכן זו פקעה עם מות אביו של המערער. לחילופין, כך טען המשיב, אף אם קיימת למי מהם זכות של דיירות מוגנת בחנות, הרי שמתקיימות מספר עילות פינוי הן לגבי המערער והן לגבי משיב 2, ביניהן אי-תשלום שכירות עבור החנויות מאז שנת 1995, ביצוע שיפוצים בהיקף רחב בחנות בידועה כבאב אל זית מספר 53 בלא שנקבלה לכך הסכמתו, והעברת הזכות לדיירות מוגנת בחנות זו בלא שהסכים לכך ובלא ששולם לו חלקו בדמי המפתח שנתקבלו בגין ההעברה.

במסגרת הגנתו בבית משפט קמא טען המערער כי עם מות אביו עברה אליו הזכות לדיירות מוגנת בחנויות, לרבות הזכות להשכירן לאחרים. לטענתו, הוא לא אישר את השיפוץ שנעשה בחנות הידועה כבאב אל זית מספר 53; הוא ביקש לשלם שכירות, וכאשר המשיב סירב לקבל את התשלום הוא שלח את דמי השכירות למשיב בדואר; ואשר לטענה לפיה הוא לא יידע את המשיב בנוגע להעברת הזכויות בחנות בבאב אל זית מספר 53 ולא שילם לו את חלקו בדמי המפתח, לטענתו על פי הסכם השכירות שנכרת בין אביו לבין המשיב הוא רשאי להשכיר את החנויות לאחרים, ואי-תשלום דמי המפתח מקנה למשיב עילת תביעה כספית בלבד ואינו מהווה עילה לפינויו מהחנות.
משיב 2 מצדו טען להיעדר יריבות עם המשיב. לטענתו, הוא שכר את החנות ושילם עבורה דמי מפתח למערער, שהיה ידוע כבעל הזכויות בחנות, וביצע את השיפוץ בחנות בהסכמתו.

לאחר שהוגשו לבית משפט קמא כל תצהירי העדות הראשית בתיק, ונסתיימה חקירת כל עדי התביעה והמערער הנתבע, הגיש המערער בקשה לצרף לתיק מסמכים חדשים, ולחקור פעם נוספת את עו"ד מסווידי, שבידיו הופקד ניהול נכסי המשיב ושתצהיר העדות הראשית מטעמו כלל את עיקרי גרסת המשיב. המערער תמך בקשתו בכך שמדובר במסמכים שהנם מהותיים לצורך בירור המחלוקת בין הצדדים, ושנתגלו על ידו במפתיע בחיפוש שערך בביתו. בין המסמכים הנ"ל נכלל חוזה שכירות שנערך בשנת 1968 בין המערער לבין אביו, לפיו הועברו למערער כל הזכויות שהוקנו לאביו בחוזה השכירות שנכרת בינו לבין המשיב. מסמך נוסף שנכלל בין המסמכים הנ"ל הוא מסמך משנת 1995, הנחזה להיות מסמך שנערך על ידי עו"ד מסווידי. במסמך זה מאשר לכאורה עו"ד מסווידי כי זכויותיו של אביו של המערער בחנויות עברו למערער. המשיב התנגד להגשת המסמכים נוכח עיתויי הגשתם, ואף טען כי המסמך האמור משנת 1995 הוא מסמך מזויף. בית משפט קמא לא הכריע בבקשה בסמוך לאחר הגשתה, אלא הורה לצדדים לסכם כאילו לא הוגשו המסמכים, בציינו כי החלטה בנושא תתקבל, ככל שיהיה בכך צורך, במועד מאוחר יותר, וכי אם יחליט לקבל את המסמכים, המשמעות תהיה למעשה ניהול ההוכחות בתיק מראשיתן. בסופו של דבר, לאחר שלב הסיכומים ניתן פסק דינו של בית משפט קמא, וזאת מבלי שהכריע בשאלת קבלת המסמכים הנוספים. בית משפט קמא קבע בפסק דינו כי במסמכים אלו אין כדי לשנות מתוצאת פסק דין, ולכן אין הוא נזקק להידרש לשאלת קבלתם.

פסק דינו של בית משפט קמא
בפתח פסק דינו, לאחר שסקר את השתלשלות המאורעות הרלוונטית, קיבל בית משפט קמא את טענת המערער לפיה קמה לו לכאורה זכות של דיירות מוגנת בחנויות. לעניין זה הסכים בית משפט קמא לצאת מנקודת הנחה לפיה אימו של המערער התגוררה עם אביו לפחות שישה חודשים לפני מותו, וכי הזכות לדיירות מוגנת בחנויות עברה אליה עם מות האב. לאחר מות האם עברה הזכות אל המערער, שכן הלה המשיך לנהל את חנות הספרים בחנות הידועה כבאב אל זית מספר 53 ולנהל בחנויות האחרות עסק של השכרתן בשכירות משנה. ואולם, מנגד, בית משפט קמא קבע כי חוזה השכירות שנכרת בין המערער לאביו בשנת 1968, מלמד כי כבר במועד זה, שנים רבות לפני מועד פטירתו, העביר אביו של המערער את זכויותיו כדייר מוגן בחנויות למערער. העברת הזכות לדיירות מוגנת בחנויות מותנות בקבלת הסכמת המשיב, ומשהועברה הזכות מאביו של המערער למערער בלא קבלת הסכמת המשיב, מהווה הדבר עילת פינוי. כלומר, בית משפט קמא קבע כי אביו של המערער ויתר, שנים רבות לפני מותו, על זכותו לדיירות מוגנת בחנויות, באקט המהווה עילת פינוי, ומסיבה זו הזכות לדיירות מוגנת לא יכולה הייתה לעבור, עם פטירת האב, לידי האם או לידי המערער. אשר למסמך משנת 1995 קבע בית משפט קמא כי לאור התוצאה אליה הגיע, לפיה עוד בשנת 1968 ויתר האב על זכותו לדיירות מוגנת בנכס ולכן לא יכול היה להעבירה, עם מותו, לאשתו או לילדיו, אין הוא נדרש להכריע באשר לאוטנטיות של מסמך זה. עם זאת, ציין בית משפט קמא, כי הטענה לפיה עו"ד מסווידי יחתום על מסמך מעין זה, המאשר את זכותו של המערער לדיירות מוגנת בחנויות, בד בבד עם סירובו לקבל דמי שכירות מהמערער מהטעם שהוא אינו מכיר בו כדייר מוגן בחנויות, אינה סבירה.

אשר לחנות הידועה כבאב אל זית מספר 53, קבע בית משפט קמא כי משנקבע כי המערער אינו בעל זכות לדיירות מוגנת בחנויות, הוא לא יכול היה להשכיר חנות זו למשיב 2, ולכן על משיב 2 לסלק את ידו מהחנות. בית משפט קמא הוסיף וקבע כי נגד המערער ומשיב 2 מתקיימות עילות פינוי נוספות מהחנות. משיב 2 ביצע בחנות שיפוץ רחב היקף, ששינה לגמרי את פניה של החנות, וזאת בהסכמת המערער, ובלא שנתקבלה לכך הסכמת המשיב, דבר המהווה עילת פינוי. בנוסף, המערער לא שילם למשיב את חלקו בדמי המפתח שנתקבלו במסגרת ההסכמים שנכרתו להעברת הזכות לדיירות מוגנת בחנות ולא קיבל את הסכמתו לכריתת הסכמים אלו, דבר המהווה אף הוא עילת פינוי. אשר לתשלום דמי השכירות בגין החנויות, בית משפט קמא לא ראה צורך להכריע במחלוקת באשר לשאלה האם ביקש המערער לשלם את דמי השכירות והמשיב סירב לקבלם, שכן בכל מקרה, גם אם תתקבל גרסת המערער לעניין זה, ההמחאות שבאמצעותן ביקש המערער לשלם את דמי השכירות למשיב נשלחו למשיב באיחור, דבר המהווה עילת פינוי.

נוכח האמור לעיל קבע בית משפט קמא כי על משיב 2 לסלק את ידו מהחנות הידועה כבאב אל זית מספר 53, וכי למערער אין כל זכויות בחנות זו או בחנויות האחרות. עם זאת, בית משפט קמא מצא לנכון להעניק למערער ולמשיב 2 סעד מן הצדק. בית משפט קמא קבע כי פסק הדין לא יקוים אם המערער ישלם למשיב סכום של 150,000$ בגין חלקו של המשיב בדמי המפתח ששולמו עבור החנות, פיצוי של 40,000$ כנגד הענקת הסעד מן הצדק, ואת דמי השכירות שלא שולמו החל משנת 1995; ואם משיב 2 ישלם למערער פיצוי של 10,000$ כנגד הענקת הסעד מן הצדק.

עיקרי טענות הצדדים בערעור
לטענת המערער, לאחר שבית משפט קמא הגיע למסקנה כי הוכח שהוא רכש את זכותו של אביו לדיירות מוגנת בחנויות, בית המשפט לא יכול היה לקבוע, בהתבסס על הסכם השכירות שנכרת בינו לבין אביו בשנת 1968, כי הוא אינו דייר מוגן בחנויות, וזאת, תוך שהוא מתעלם מהמסמך משנת 1995 שבו מאשר המשיב כי הוא דייר מוגן בחנויות, ומבלי שאפשר לו לקיים חקירות בנוגע למסמכים אלו. בנוסף טוען המערער כי בית משפט קמא טעה בכך שלא אימץ את גרסתו בנוגע לתשלום דמי השכירות ולשיפוצים שנערכו בחנות ובכך שקבע כי מתקיימות נגדו עילות פינוי על רקע זה. לטענת המערער גם העברת הזכויות בחנות בלא הסכמת המשיב ובלא ששולמו למשיב דמי מפתח אינה מקנה למשיב עילת פינוי נגדו, שכן הוא היה רשאי להשכיר את החנות גם בלא הסכמת המשיב. לכל היותר יכול היה המשיב להגיש תביעה כספית בגין דמי המפתח שלא שולמו לו, אך אין בכך כדי להוות עילת פינוי. אשר לסעד מן הצדק, לטענת המערער בית משפט קמא לא יכול היה להתנותו בתשלום פיצויים ודמי שכירות, שכן המשיב עצמו לא ביקש זאת, ובכל מקרה הסכומים שבתשלומם הותנה אי-קיום פסק הדין הם מופרזים.

לטענת המשיב, היה על בית משפט קמא להורות על פינוים של המערער ומשיב 2 מהחנויות גם בגין עילות נוספות מעבר לאלו שבגינן הורה על פינוים. זאת ועוד, המערער כלל לא הוכיח, ואף לא עשה ניסיון להוכיח, כי הוא דייר מוגן בחנויות, ולכן עליו, וכן על משיב 2 שאף הוא אינו דייר מוגן בחנויות, לפנות את החנויות. אשר לסעד מן הצדק, לטענת המשיב, מקום בו מדובר במי שאינו דייר מוגן בנכס, אין מקום להענקת סעד מן הצדק. לחילופין, הסכומים שבהם הותנה אי-קיום פסק הפינוי במסגרת הסעד מן הצדק הם נמוכים יתר על המידה.

דיון
לאחר שעיינו בפסק דינו של בית משפט קמא ובחומר הרלוונטי, ושקלנו את טענות הצדדים, הגענו למסקנה כי דין הערעור והערעור שכנגד להידחות.

נתייחס תחילה לשאלה האם קמה למערער זכות לדיירות מוגנת בחנויות. אכן, כפי שטען המשיב, לא הוכח כי נתקיימו התנאים הנדרשים על מנת שעם פטירת האב תעבור הזכות לדיירות מוגנת בחנויות לידי אימו של המערער בהתאם להוראות סעיפים 23(א) ו- 26 לחוק הגנת הדייר. סעיף 23(א) לחוק הגנת הדייר קובע כי הזכות לדיירות מוגנת בעסק תעבור מהנפטר לאשתו מקום בו האישה התגוררה עם הנפטר לפחות שישה חודשים לפני מותו. סעיף 26 לחוק הגנת הדייר מוסיף על דרישה זו וקובע כי על מנת שתרכוש את הזכות לדיירות מוגנת מכוח סעיף 23 לחוק על אשת הנפטר להמשיך לנהל בנכס מושא הדיירות המוגנת את העסק שניהל בו הנפטר. במקרה הנוכחי, המערער, שעליו הנטל להוכיח כי הוא דייר מוגן בחנויות, לא הביא כל ראיה לעניין התקיימות תנאים אלו אצל אימו, וממילא לא הוכיח זאת, ולכן לא הוכיח גם כי הזכות לדיירות מוגנת עברה אליו מאימו. ואולם, כפי שיפורט להלן, אין בכך כדי להביא למסקנה כי המערער אינו דייר מוגן בחנות, וזאת לאחר שהזכות עברה ישירות לידיו לאחר מות אביו.

בית משפט קמא קבע כממצא עובדתי כי עם מות אבי המערער, שאין חולק כי היה בעל זכות לדיירות מוגנת בחנויות, המשיך המערער לנהל בחנויות את אותו עסק שניהל בהן אביו עובר למועד פטירתו. ממצא זה של בית משפט קמא נתמך בגרסת המערער, לפיה הוא עבד לצד אביו בניהול העסק לממכר ספרים באחת החנויות עוד לפני מותו של אביו, ולאחר מכן, עם מות האב, הוא המשיך להשכיר את החנויות האחרות לאחרים. המשיב טען אמנם בערעור שכנגד כי בית משפט קמא שגה בקביעתו האמורה. לטענתו, המערער לא הוכיח כי המשיך לנהל את העסק שניהל אביו במושכר לאחר מות אביו. ואולם, מעיון בכתב התביעה שהגיש המשיב עולה כי המשיב לא חלק על גרסת המערער לעניין זה, וכי עובדה זו כלל לא הייתה שנויה במחלוקת בין הצדדים. המשיב עצמו ציין, בסעיף 9 לכתב התביעה, כי "כראמה הלך לעולמו לפני מספר שנים. לאחר מותו החל נתבע 1 לנהל את כל החנויות, ולגבות דמי שכירות מהשוכרים הנמצאים בחנויות אלו". די בממצא זה של בית משפט קמא כדי לבסס את זכותו של המערער לדיירות מוגנת בחנויות.

בהתאם להוראות סעיף 23(ב) לחוק הגנת הדייר, בהעדר בן זוג כאמור בסעיף 23(א) לחוק, עוברת זכותו של הנפטר לדיירות מוגנת לידי ילדיו, ובלבד שהמשיכו לנהל את אותו עסק בנכס, כדרישת סעיף 26 לחוק הגנת הדייר. במקרה הנוכחי אין בן זוג המקיים את התנאים הנדרשים לפי סעיפים 23(א) ו- 26 לחוק הגנת הדייר, שכן אימו של המערער אינה זו שהפעילה את העסק הנכס לאחר מות האב. לפיכך, המערער, שהוא זה שהמשיך להפעיל בחנויות את אותו עסק שהפעיל בהן אביו (הפעלת חנות לממכר ספרים באחת מהן והשכרת האחרות) רכש את זכותו של אביו לדיירות מוגנת בחנויות בהתאם להוראות סעיפים 23(ב) ו- 26 לחוק. לעניין זה יש לציין כי סעיף 26 לחוק קובע אמנם כי הזכות לדיירות מוגנת תעבור למי שהפעיל בנכס את אותו עסק שהופעל בו קודם לכן ולא למי שהשכיר את הנכס לצד שלישי, ואולם, כפי שציין בית משפט קמא, מקום בו העסק שנוהל בנכס היה למעשה עסק של השכרת הנכס לצדדים שלישיים, הרי שניתן לקיים את דרישת סעיף 26 לחוק בדרך של המשך השכרתו.

בית משפט קמא הגיע, כאמור, למסקנה דומה (גם אם מנימוקים שונים במעט) בדבר התקיימות התנאים לשכלולה של זכות לדיירות מוגנת אצל המערער. ואולם, נוכח תוכנו של הסכם השכירות משנת 1968 שביקש המערער להגיש, קבע בית משפט קמא כי למרות שלכאורה מתקיימים התנאים לקיומה של דיירות מוגנת אצל המערער, אין לראות במערער דייר מוגן בחנויות. מדובר כאמור בהסכם לפיו אבי המערער העביר למערער את זכות הדיירות המוגנת שלו שנים רבות לפני מועד פטירתו. בית משפט קמא קבע כי מהלך מעין זה אין לבצע בלא הסכמת הבעלים, ולכן אבי המערער ויתר למעשה על זכות הדיירות המוגנת שלו בחנויות עוד בשנת 1968 ולמשיב קמה עילת פינוי. המערער ביקש אמנם להגיש מסמך נוסף, משנת 1995, לפיו המשיב, באמצעות עו"ד מסווידי, הכיר בו כמי שרכש את זכויותיו של אביו בחנויות, אך בית משפט קמא קבע כי במסמך זה אין כדי להועיל למערער, שכן משויתר אבי המערער על זכותו לדיירות מוגנת בחנויות עוד בשנת 1968, לא יכול היה המערער לרכוש ממנו זכות זו. בית משפט קמא הוסיף וקבע כי הטענה לפיה המשיב הכיר במערער כדייר מוגן בשנת 1995 אינה הגיונית מקום בו היא נטענת בד בבד עם הטענה בדבר סירובו של המשיב לקבל מהמערער דמי שכירות.

לעמדתנו, לא היה מקום להתייחסותו של בית משפט קמא למסמכים האמורים בפסק דינו. המערער ביקש להגיש מסמכים אלו באיחור רב, לאחר תום חקירותיהם של עדי התביעה בתיק וחקירתו שלו, וזאת בלא שהביא כל טעם מניח את הדעת לאיחור בהגשתם, ומכאן שלא היה מקום לקבל את המסמכים ולהתייחס אליהם בפסק הדין. בית משפט קמא ציין אמנם בפסק דינו כי אין במסמכים אלו כדי לשנות את תוצאת פסק הדין ולכן הוא אינו נדרש להכריע באשר לקבלתם, ואולם, כפי שפורט לעיל, מסקנתו של בית משפט קמא לפיה המערער אינו בעל זכות לדיירות מוגנת נתבססה על המסמך משנת 1968, וזאת מבלי שניתן משקל למסמך משנת 1995, ומבלי שנתאפשר למערער לחקור את עו"ד מסווידי לעניין זה. כאמור, בנסיבות העניין לא היה מקום לקבל את המסמכים. ואולם, ככל שביקש בית משפט קמא לבסס את קביעותיו על מסמכים אלו היה עליו לאפשר לצדדים לחקור פעם נוספת את העדים שלגביהם קיימת רלוונטיות למסמכים אלו, מה שכאמור לא נעשה. נוכח האמור לעיל, לצורך ההכרעה בערעור, אין לייחס כל משקל למסמכים הנ"ל, ובניהם המסמך משנת 1968, ומכאן שאין במסמך זה כדי לסתור את המסקנה בדבר זכותו של המערער לדיירות מוגנת בחנויות.

משנקבע כי המערער הוא בעל זכות לדיירות מוגנת בחנויות, יש לבחון האם נשתכללה עילת פינוי כלפי המערער וכלפי משיב 2. אשר למערער, המשיב טען לעניין זה, בין השאר, כי המערער לא שילם לו דמי שכירות עבור החנויות מאז שנת 1995. המערער טען מנגד, כי הוא ביקש לשלם למשיב את דמי השכירות ומשסירב המשיב לקבלם, שלח לו המערער את דמי השכירות בדואר. לעניין זה הציג המערער צילומים של המחאות מהשנים 1997, 1999 ו- 2001 שלטענתו שלח למשיב. המשיב מצדו הכחיש דברים אלו מכל וכל וטען כי המערער לא הציע לשלם לו שכירות, וכי מעולם לא קיבל את ההמחאות שהמערער טוען כי שלח לו (ואשר אין חולק כי לא נפרעו). לטענת המשיב מדובר בגרסה שאינה מהימנה, שכן אם היו מוצעים לו דמי שכירות הרי שמטבע הדברים היה מקבלם (כפי שקיבל את דמי השכירות ששולמו לו בשנת 1995). המשיב הוסיף וטען כי במקרה מעין זה, של סירוב המשכיר לקבל דמי שכירות, על המערער לפתוח חשבון בנק עבור המשיב ולהפקיד בו את דמי השכירות. בית משפט קמא לא ראה צורך להכריע במחלוקת שבין הצדדים לעניין זה, בקובעו כי ההמחאות, גם אכן נשלחו, היו בגדר תשלום בדיעבד של דמי השכירות (כל אחת מההמחאות שולמה בגין דמי השכירות בשנתיים שקדמו לה), ולא תשלום מראש בכל שנה כפי שנקבע בהסכם בין הצדדים. מדובר, לשיטת בית משפט קמא, בהפרה של הסכם השכירות ובעילת פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר. לא ראינו כל מקום להתערב במסקנה זו של בית משפט קמא. ראשית, כפי שטען המשיב, גרסת המערער באשר לתשלום דמי השכירות אכן אינה סבירה. המערער גם לא הציג כל ראיה אובייקטיבית להוכחת הדבר, כגון משלוח ההמחאות בדואר רשום. שנית, אפילו נניח לטובת המערער כי ביקש לשלם את דמי השכירות במועד והמשיב סירב לקבלם - ובית משפט קמא לא קבע זאת ולא דחה את טענת עו"ד מסווידי כי לא הוצעו לו דמי השכירות - אין בכך משום תשלום דמי השכירות כאשר ההמחאות נשלחו רק כעבור שנתיים ממועד התשלום וכאשר איחור זה חזר על עצמו שלוש פעמים. נוכח האמור לעיל, קמה למשיב עילת פינוי בגין אי-תשלום דמי השכירות, ואין אנו נדרשים לדון בעילות הפינוי הנוספות שנטענו על ידי המשיב.

אשר למשיב 2, כפי שפורט לעיל, בשנת 1999 העביר דייר המשנה של המערער את זכותו בחנות הידועה כבאב אל זית מספר 53 לאדם אחר. הזכות שהועברה הוגדרה על ידי דייר המשנה כזכות לדיירות מוגנת. לאחר מכן הועברה הזכות העברות נוספות, עד שהגיעה לידי משיב 2. במסגרת ההעברות הנ"ל נחתמו גם הסכמי שכירות בין רוכשי הזכות לבין המערער ושולמו למערער דמי מפתח. אין חולק כי כל העסקאות הנ"ל בוצעו בלא שנתקבלה להן הסכמת המשיב ובלא ששולם למשיב חלקו בדמי המפתח שנתקבלו בגינן.

לטענת המערער, הוא היה רשאי להשכיר את החנות לאחרים, ואשר לאי-תשלום חלקו של המערער בדמי המפתח, לטענתו מדובר לכל היותר בעילה לתובענה כספית, אך לא בעילת פינוי. אין לקבל טענות אלו. ההסכם לא הקנה לשוכר את האפשרות להעביר את הזכות לדיירות מוגנת בחנות בלא הסכמת המשיב ובלא לחלוק עימו את דמי המפתח שיתקבלו עבור הזכות. בתנאי השלישי להסכם נקבע, כי השוכר אינו רשאי להעביר זכותו לאדם אחר בהעדר הסכמת המשכיר בכתב וכי במקרה של הפרה של תנאי זה יהיה המשכיר רשאי לבטל את ההסכם. לעניין זה מקובלת עלינו פרשנותו של בית משפט קמא לפיה השוכר רשאי להשכיר את החנויות לשימושם של אחרים, בהתאם לתנאי בהסכם המאפשר זאת, אך הוא אינו רשאי, נוכח הוראת התנאי השלישי להסכם, להעביר להם את זכותו לדיירות מוגנת בחנויות בלא שנתקבלה לכך הסכמת הבעלים ובלא ששולמו לבעלים דמי מפתח. לפיכך, משנדרשה הסכמת המשיב להסכם שבין המערער למשיב 2, שבמסגרתו תפס משיב 2 את החזקה בחנות, ומשלא נתקבלה הסכמה זו, על משיב 2 לפנות את החנות. בנוסף, על פי הוראות סעיף 114 לחוק הגנת הדייר, דייר משנה מוצע לא יקבל את החזקה במושכר בטרם הועבר לבעל הבית חלקו בדמי המפתח ששולמו לדייר המשנה היוצא. במקרה הנוכחי, כפי שצוין לעיל, לא שולמו דמי מפתח למשיב ולכן משיב 2 לא יכול היה לתפוס את החזקה בחנות, ועליו לפנותה. נוכח מסקנה זו, אין אנו נדרשים לדון בעילות הפינוי הנוספות שנטען על ידי המשיב כי מתקיימות לגבי משיב 2. אשר למערער, כאמור, קמה למשיב עילה לפנותו מהחנויות בגין אי-תשלום שכירות. מעבר לדרוש יצוין כי העברת הזכות לדיירות מוגנת שהתיימר לבצע המערער, מבלי שנתקבלה לכך הסכמת המשיב ומבלי ששולמו לו דמי מפתח, קרי, תוך הפרת תנאי בהסכם השכירות שלגביו נקבע בהסכם כי הפרתו היא עילה לביטול ההסכם, מהווה עילת פינוי גם כלפי המערער, וזאת בהתאם להוראות סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

נותר אם כן לדון בשאלת הסעד מן הצדק. לאור הקביעה לפיה המערער הוא דייר מוגן בחנויות, אין לקבל את טענת המשיב לפיה לא היה מקום לפסוק למערער סעד מן הצדק מן הטעם שאין המדובר כלל בדייר מוגן.

אשר לתוכנו של הסעד מן הצדק שנפסק לטובת המערער ומשיב 2, לא ראינו מקום להתערב בהחלטת בית משפט קמא. לעניין זה יש לדחות את טענת המערער לפיה בכך שבית המשפט התנה את מתן הסעד מן הצדק בתשלום פיצוי ודמי שכירות למשיב, העניק בית המשפט למשיב סעדים שלא נתבקשו על ידו. הסכומים שפירט בית משפט קמא למעשה מהווים כולם תשלום עבור סעד מן הצדק והתשלום לא בא אלא כדי לבאר כיצד הוערכו הסכומים שפסק בית המשפט. לא זו אף זו, המערער אינו יכול להלין על כך שסעד שניתן לו "מן הצדק", לפנים משורת הדין, ושאלמלא היה מוענק לו היה עליו לפנות את החנויות ללא כל תנאי, הותנה בתנאים כאלו או אחרים, שנועדו להבטיח כי הענקת הסעד תהיה צודקת. בידי המערער הייתה נתונה הבחירה לוותר על הסעד מן הצדק ולהחזיר את החנויות לבעליהם. גם באשר לגובה הסכומים שפסק בית משפט קמא לא ראינו כל טעם להתערב בהחלטת בית משפט קמא, ובפרט בהערכתו לפיה קיים קשר בין הסכום ששולם בסולחה ובין שווי דמי המפתח ששולמו בגין החנות.

סוף דבר
נוכח האמור לעיל, הערעור והערעור שכנגד נדחים.

אין צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות אלמנה לכתובה

  2. גמלת שאירים לאלמן

  3. דיירות מוגנת לאלמנה

  4. פיצויי פיטורין לאלמנה

  5. אלמנה של יהודי - אזרחות

  6. הגדרת "אלמנה" קצבת שארים

  7. קצבת שאירים לאלמן עם ילדים

  8. פיצויים לאלמן מתאונת דרכים

  9. אפליית אלמנים בקרנות הפנסיה

  10. קצבת שאירים לאלמנה של עובד מדינה

  11. תיקון הגדרת מבוטח אלמן בביטוח לאומי

  12. זכויות עובדת זרה אלמנה של אזרח ישראלי

  13. קצבאות ביטוח לאומי לאלמנות נפגעי עבודה

  14. זכויות אלמנה שבעלה נפטר עקב מחלת ריאות

  15. פיצויים לאלמן שאשתו נהרגה בתאונת דרכים

  16. אלמנה הזכאית לקצבת שאירים שחזרה ונישאה

  17. הענקה מטעמי צדק של גמלת נכות כללית לאלמנה

  18. קצבת שאירים נמוכה לאלמנה בגין אי הפרשות לקרן פנסיה

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון