ביטול חוזה מכר בגין טעות במחיר

כאשר כל אחד מן הצדדים יודע, באופן מוטעה, כי מחיר הדירה שונה, נראה כי לא נתקיים מפגש רצונות בין הצדדים, משלא גמרו בדעתם וגיבשו הסכמתם לגבי אותו חוזה.

אמנם בפסיקה נאמר לא אחת כי טעות במחיר הינה טעות בכדאיות בעסקה, גם אם היה מקום לראות אי-התאמה קלה בין מחיר השוק של הדירה לבין המחיר החוזי, לא היה בכך כדי לבסס עילה של עושק, בוודאי לא עילה לביטול החוזה בגין טעות או הטעיה.

להלן פסק דין בנושא ביטול חוזה מכר בגין טעות במחיר הדירה:

פסק דין

הנכרת הסכם לרכישת דירה בין הקונה, התובע לבין נתבעת 1 כשלוחתם של הנתבעים 2 ו- 3, המוכרים, בקשר עם דירתם של האחרונים ברחובות הידועה כגוש: 3703 חלקה: 271/19. (להלן: הדירה)? זוהי הסוגיה העיקרית שבבסיס תובענה זו.

תיק זה מאגד בתוכו שתי המרצות פתיחה אשר הועברו לפסים רגילים. ה"פ 1306/01 הוגשה על ידי התובע כנגד הנתבעים - הפכה להיות א 2101/02. ה"פ 182/02 הוגשה על ידי הנתבעים כנגד התובע והפכה להיות א' 2105/02 . הדיון בתובענות אלו אוחד.

ואלו העובדות כפי שעלו ממכלול הראיות שבפני:
הסכסוך נשוא תובענה זו מתייחס לדירה בבעלותם של הנתבעים 2 ו-3. (נסח הרישום-נספח א' לתצהיר התובע בה"פ 1306/01). הנתבעים 2 ו- 3 אינם מתגוררים בישראל.
משכך הסמיכו הם את הנתבעת 1 (להלן: גורבן), אימו של הנתבע 2 וחמותה של הנתבעת 3, לטפל בשמם בכל הקשור לדירה ועוד נכסים בישראל. (העתק ייפוי הכוח הכללי- נספח ב' לתצהיר התובע בה"פ 1306/01).
הדירה הוצעה למכירה, על ידי גורבן, כחצי שנה לפני מכירת הדירה לתובע. דיווחים שנמסרו לה במהלך התקופה מאת המתווכים מטעמה, מר ושדי (להלן: ושדי) ומר אהרוני (להלן: אהרוני), קבעו כי קונים אין (פרוטוקול ע"מ 12 שורות 13-20).
לתובע הוצעה הדירה על ידי משרד תיווך, מטעמו, במחיר של 140,000 $ תמורת עמלת תיווך בסך 2% (ראה נספח א' לתצהיר תשובתו של התובע). התובע היה בדירה והביע את נכונותו לרוכשה.
נקבעה פגישה במשרדו של עו"ד שרעבי, בה נכחו התובע, המתווך שרעבי מטעם התובע (להלן- שרעבי), עו"ד שרעבי וכן המתווך מטעמה של גורבן, ושדי,. בפגישה זו נאמר לתובע כי גורבן נכונה למכור את הדירה בשם הבעלים אם תשולם תמורה בגין הדירה בסך 132,000 $. באותו מעמד נאמר לתובע על ידי ושדי, כי המוכרים מבקשים לקבל, מתוך סכום התמורה הכולל, סך של 17,000 $, מבלי שסכום זה יוזכר בהסכם המכר, כך שבהסכם המכר יירשם אך הסכום של 115,000 $. התובע נתן הסכמתו לכך, שכן חשב שלתובעת לא נוח להעלות דרישה כזו בעצמה ולכן העדיפה כי זו תועלה על ידי מתווך מטעמה (סעיף 7 לתצהיר התשובה של התובע בה"פ 182/02; פרוטוקול ע"מ 5 שורות 20-21; ע"מ 8 שורות 8-11). עוד נאמר לתובע כי סכום זה יוחזק בנאמנות אצל עו"ד שרעבי, ויעבור לידיה של גורבן רק ביום שבו הזכויות בדירה ירשמו על שמו של התובע (סעיף 8 לתצהיר תשובה מטעם התובע בה"פ 182/02). המתווך שרעבי הציע לתובע כי עו"ד יהונתן שרעבי (להלן: עו"ד שרעבי), יכין את החוזה וידאג להשלמת העסקה. התובע הסכים גם לכך. לפיכך, באותו מעמד, התובע חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר המסמיך את עו"ד שרעבי להעביר את הזכויות בדירה על שמו (נספח ט' לתצהיר התובע בה"פ 1306/01).
ביום 22/10/01, הוזמנה גורבן, מלווה באהרוני וושדי, למשרדו של עו"ד שרעבי, אשר הציג עצמו כמיופה כוח ומוסמך לחתום מטעם התובע. לגורבן נאמר כי התובע מוכן לשלם 115,000 $ בלבד. גורבן נרתעה מהמחיר הנמוך לדעתה, ואולם לבסוף לאחר שנאמר לה כי לא ניתן היה למצוא קונים לאורך פרק זמן רב וכי עדיף למכור את הדירה גם במחיר זה, התרצתה וחתמה על הסכם המכר ועל כל המסמכים הנלווים לעסקה, ביניהם, ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת הקונה (ת/5) וטופס הצהרה על מכירת זכות במקרקעין (ת/6.2) (פרוטוקול ע"מ 12 שורות 25-26). (החוזה חתום על ידי גורבן בלבד סומן ה (2) בתצהיר הנתבעים בה"פ 182/02). כל זאת במעמד עו"ד שרעבי כשהיא אף היא מסמיכה בעצת המתווכים את עו"ד שרעבי לטפל ולהביא לשכלולו של הסכם המכר (פרוטוקול ע"מ 29 שורות 4-7; 18-19). במעמד זה לא נחתם ההסכם מטעמו של הקונה על ידי עו"ד שרעבי.
באותו יום התקשר עו"ד שרעבי לתובע ובישר לו כי גורבן חתמה על החוזה ועל המסמכים הנלווים, וביקש כי יגיע על מנת לחתום על החוזה ולשלם תשלום ראשון.
ביום 23/10/01 הגיע התובע, בשעות הערב, למשרדו של עו"ד שרעבי וחתם אף הוא על החוזה (החוזה חתום על ידי שני הצדדים חתום-נספח ג' לתצהיר התובע בה"פ 1306/01). באותו מעמד מסר התובע לעו"ד שרעבי שיק ע"ס שווים בשקלים של 38,334 $ - התשלום הראשון על פי החוזה (הקבלה בגין כך-נספח ד' לתצהיר בה"פ 1306/01). ביום 24/11/01 שילם התובע את הסך 17,000 $, בשיק, לידיו הנאמנות של עו"ד שרעבי (ת/3; פרוטוקול ע"מ 27-28) וכן נחתם באותו מעמד מסמך שהוכתר בשם "זיכרון דברים" ובו נכתב כי במידה והעסקה תבוטל ובכפוף להשבת הכספים ששולמו על ידי התובע, לא תהא לו כל דרישה או תביעה כלפי עו"ד שרעבי או כלפי המתווכים בעסקה. בנקודה מסוימת על קו הרצף המתואר, התקשרה גורבן לעו"ד שרעבי, הודיעה כי היא חוזרת בה מן העסקה וביקשה לבטלה.

מכאן חלוקים הצדדים לגבי העובדות: התובע טוען כי רק לאחר חתימתו על החוזה התקשרה גורבן לעו"ד שרעבי והודיעה כי היא שוקלת לבטל את החוזה, וכי תודיע לתובע סופית את עמדתה לאחר ביקורה בדירה ביום 26/10/01. עו"ד שרעבי פנה אל התובע ושאל האם מוכן הוא לבטל את העסקה, וזה הודיעו מיידית כי אינו מסכים לכך וכי הוא עומד על קיומו של החוזה. לאור כך מציג התובע מכתב, מיום 30/10/01 (פרוטוקול ע"מ 43), אשר שוגר לגורבן על ידי עו"ד שרעבי, אשר עומד על משמעות ביטול החוזה בעת ההיא (נספח י' להמרצת התובע).
מאידך, טוענים הנתבעים כי לאחר שגורבן חתמה על החוזה, ב- 22/10/01 כאמור, שבה לביתה והודיעה לקרובי משפחתה, וביניהם הנתבע 4, אודות מכירת הדירה. אלו התריעו כי המחיר בגין המכירה אינו הולם ונמוך ביותר וכי במחיר זה הנתבע 4, בן זוגה של ביתה (להלן: שדות), מוכן לרכוש, אף הוא, את הדירה. לפיכך ובעצה אחת עם שדות, הודיעה גורבן טלפונית, בבוקר יום 23/10/01, ולפני ש"הסכם המכר" נחתם על ידי התובע, לעו"ד שרעבי כי הצעתה שטרם זכתה לקיבול, מבוטלת על ידה.
בתאריך 1/11/01 נתקיימה פגישה בין התובע לגורבן ושדות בה הוצעו לתובע 6,000 $ כפיצוי לביטול החוזה. הצעה זו נדחתה על ידי התובע.
בתאריך 6/11/01 נתקיימה שיחה בין התובע לבין שדות בו הודיע האחרון כי עו"ד שרעבי חתם, בשמו של התובע, על מסמך לפיו בוטל החוזה (נספח ו' להמרצת הנתבעים) וכי הוא הפקיד בידי עו"ד שרעבי סכום של 6,500 $ בגין אותו ביטול. באותה עת חזר והודיע התובע כי הוא ממאן לקבל את הביטול וכי זה נעשה שלא לפי הסכמתו והרשאתו. בו ביום הוצא מכתב, ברוח זו, מטעם פרקליטו של התובע, עו"ד מאיר הכהן, לעו"ד שרעבי המבקש פרטים על אותו מסמך ביטול. בשיחה טלפונית עם עו"ד כהן טען עו"ד שרעבי כי הוא הוטעה ולא ביאר מהותה של הטעיה זו. מכתב נוסף שוגר ביום 20/11/01, בו נתבקש עו"ד שרעבי להסביר את פשר ההטעיה, ושוב נאמר במכתב כי חתם על מסמך הביטול ללא הרשאה מאת התובע. (נספחים ה'-ו' לתשובת התובע להמרצת הנתבעים).
לאחר החתימה על מסמך הביטול על ידי עו"ד שרעבי, כביכול בשמו של התובע ומצד שני על ידי גורבן, ביום 11/11/01, נכרת הסכם למכירת הדירה בין גורבן לשדות תמורת 115,000 $ (נספח ג(1)-ג(2) להמרצת הנתבעים). לאחר מכן החל שדות בשיפוץ הדירה, משקיבל את החזקה בדירה.

אי ההתאמה במחיר לגבי הסכם המכר הראשון שבין גורבן לתובע התגלה לצדדים לאותו הסכם לכאורי רק, לאחר מכן ביום 4/12/01. בשיחת טלפון בין התובע לשדות בה נתגלה לראשונה כי גורבן לא הייתה מודעת לאותם 17,000 $ אשר הופקדו, כביכול, עבורה בנאמנות אצל עו"ד שרעבי הוא ההפרש בין הרשום בחוזה לבין המוסכם כביכול (פרוטוקול ע"מ 11 שורות 15-21). בעקבות זאת הוציא פרקליטו של התובע מכתב מיום 4/12/01 אל עו"ד שרעבי, עם העתק לגורבן, ובו הועלו החשדות כי נעשה ניסיון לרמות את גורבן בנוגע למחיר הדירה (נספח ז' לתשובת התובע להמרצת הנתבעים).
ביום 18/12/01 השיב עו"ד שרעבי למכתב זה כי התובע ידע שהסך 17,000 $ אשר הוסתר מגורבן אמור להיות משולם למתווכים מטעם גורבן. כמו כן טען כי התובע הסכים כי במידה וגורבן תרצה לבטל את העסקה, הוא יסכים לביטול (נספח ח' לתשובת הנתבעים להמרצת התובע).

משכך פנה התובע ביום 11.11.01 בהמרצה לבית המשפט על מנת שיוצהר כי החוזה מיום 22/10/01, על פיו הוא רכש את הזכויות בדירה הוא החוזה התקף (להלן: החוזה הראשון). מאידך פנו הנתבעים, ביום 20/1/02, בהמרצה משלהם על מנת שבית המשפט יקבע כי החוזה מיום 11/11/01, בו רכש שדות את הדירה הוא החוזה התקף (להלן: החוזה השני) וכי חוזה המכר מיום 22/10/01 בוטל כדין.

יצוין כי בהסכמת באי כוח הצדדים, עו"ד עמירם אילון מטעם הנתבעים ועו"ד מאיר כהן מטעם התובע, התשלום הראשון אשר הופקד בידיו של עו"ד שרעבי בעת חתימת התובע על החוזה הראשון, הועבר לידיהם בנאמנות. אותם כספים נמצאים כרגע בחשבון נאמנות ויועברו למי מהצדדים לפי פסק הדין דכאן. (סעיף 41 לתצהירו של התובע בה"פ 182/02 ונספחים יג (1-4).
אותו שיק על סך 17,000 $ בתוך מעטפה, אשר הופקד בידיו של עו"ד שרעבי, והיווה את ההפרש בין הסכום הנקוב בחוזה לבין הסכום האמיתי כביכול, הוגש לבית המשפט (ת/3). התובע בהמשך להחלטה מיום 10/4/03 ביטל את השיק (ע"מ 28 לפרוטוקול). לאור השתלשלות הדברים שנפרשה במהלך שמיעת העדויות סברתי כי אין מקום להותיר המחאה ברת פירעון בידי מי מהמעורבים בפרשיה עגומה זו.

טענות הצדדים
טוען התובע כי החוזה מיום 22/10/01, החוזה הראשון, הינו חוזה תקף לכל דבר ועניין. חוזה זה נחתם על ידי שני הצדדים ומעיד על גמירת דעת ומסוימות. לטענתו ביטול החוזה הראשון על ידי גורבן נעשה רק לאחר שחתם הוא על החוזה ומשכך לא יכולה הייתה גורבן לחזור בה מהצעתה. לחילופין, אף אם לא תתקבל גרסתו זו, טוען התובע כי גמירת הדעת הוכחה על ידי יפויי הכוח אשר ניתנו לעו"ד שרעבי, אשר ייצג את שני הצדדים לגבי הדירה, ומשכך ברגע שחתמה גורבן על החוזה ועל ייפוי הכוח הבלתי חוזר השתכלל החוזה. לטענתו ידעה גורבן ואף קיבלה העתק בדבר ייפוי הכוח הבלתי חוזר אשר נחתם על ידי התובע. כמו כן חתמה אף היא על ייפוי כוח בלתי חוזר - אקט זה, לטענת התובע, עונה על דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) ועל דרישת חוק החוזים, תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). לחילופי חילופין טוען התובע כי חתימת גורבן על החוזה וייפוי הכוח הבלתי חוזר מהווה מתן אופציה לזמן סביר שמהווה הצעה שאיננה יכולה היא לחזור הימנה. מכל מקום טוען התובע כי גם אם יכולה הייתה גורבן לבטל את הצעתה בטרם חתם התובע על החוזה, ביטול ההצעה נעשה שלא בתום לב ולכן בטל ומבוטל. כמו כן, נטען, בהתנהלותה ביצעה גורבן סיכול ציפייה ונסיגה שלא בתום לב ממשא ומתן ומשכך יש להעניק לתובע פיצויים.

מאידך טוענים הנתבעים כי גורבן ביטלה את הצעתה ומשכך התובע חתם על מסמך שכמוהו כחספא בעלמא. לטענתם חתימתה על החוזה של גורבן היוותה הצעה הדירה, אשר בוטלה על פי דין, עוד לפני קיבולה על ידי התובע, לפי ס' 3 (א) לחוק החוזים. עוד טוענים הם כי ייפוי הכוח שהחזיקה גורבן מטעם בעלי הדירה, חסר תוקף בישראל, ולכן חתימתה של גורבן על החוזה אינה יכולה להיחשב אפילו כהצעה.
לחילופין טוענים הנתבעים כי אף אם נכרת חוזה מחייב הרי הוא בוטל כדין על ידי עו"ד שרעבי, מיופה כוחו של התובע. לשם כך אף מגייסים הנתבעים את זיכרון הדברים עליו חתם התובע מול עו"ד שרעבי במעמד מסירת אותם 17,000 $, מיום 24/10/01 בו לטענתם הסכים התובע מראש לביטול החוזה. משכך טוענים הם כי שדות רכש את הדירה על פי דין.
טענה נוספת היא כי החוזה מיום 22/10/01 אינו כולל את המחיר החוזי המלא בין הצדדים, אלא אך חלקו, תוך ניסיון להונות את המוכר או את השלטונות ומשכך המדובר בחוזה פסול לפי סעיף 30 לחוק החוזים. עוד טוענים כי ביטול החוזה נדרש מכוח עילות הטעות ו/או הטעיה המצויות בחוק החוזים. לבסוף טוענים הם כי התובע נתן ידו במעל ובתרמית כלפי גורבן.

דיון

אפתח בטענת הנתבעים כי לגורבן אין ולא הייתה סמכות למכור את הדירה בשם הנתבעים 2 ו-3 (פרק ה' לסיכומי הנתבעים). זוהי טענה חדשה שזכרה לא הועלה בכתבי הטענות או במהלך הדיון עד כה, ואין אני מוצא לנכון להתירה בשלב הסיכומים. זאת בייחוד כאשר טענה זו נוגדת את טענותיהם של הנתבעים בכתבי הטענות המוקדמים מטעמם. בסעיף 3 לתצהירם בה"פ 182/02 נאמר כי: "בעלי הדירה הסמיכו את גב' יעל גורבן (בת 72) שהיא האמא של המשיב 1 והחמות של המשיבה 2 לטפל בשמם במכירת הדירה..." (ההדגשה במקור). אף סעיף 5 לתצהיר התשובה מטעמם בה"פ 1306/01 חוזר על אותם דברים.
זאת ועוד, כאשר חתמה גורבן על החוזה, מסרה לעו"ד שרעבי גם ייפוי כוח שנחתם על ידי הנתבעים 2 ו 3, בעלי הדירה, מיום 17/3/00, בפני נוטריון בניו ג'רסי (נספח ב' לתצהיר הנתבעים בה"פ 182/02). מלשונו של ייפוי כוח זה עולה כי הוסמכה גורבן אף למכור את הדירה, וכך נכתב:
"We the undersigned, Arieh Gorban...and Jan Mary Bronston Gorban...jointly, appoint and empower by these presents Yael Gorban.. as our attorney and attorney to act in al matters connected with our assets in Israel, including but not limited to...and apartment in Rehovot known as block 3703 parcel 271q19, to be our true and lawful Attorney and, without prejudice to the general purport thereof, to perform and or/sign all or any of the actions, matters, agreements and/or documents hereinafter...
הרשאה זו הינה הרשאה רחבה ביותר ועוסקת בדירה במפורש.
יכול והרשאה זו, ואין אני נדרש להכרעה בכך, אינה מספקת את הוראת סעיף 20 (א) לחוק הנוטריונים, התשל"ו-1976, העוסקת, בין היתר, בייפוי כוח לגבי עסקאות במקרקעין. ואולם מכך אין להסיק כי לא פעלה גורבן כשלוחה של נתבעים 2 ו- 3 ומטעמם. ייפוי כוח המרשה לגורבן למכור בשמם את הדירה ניתן היה להינתן אף בעל פה או אף בהתנהגות.

הנכרת חוזה?
אין חולקין כי החוזה הראשון היה נגוע בהונאה ותרמית. בחוזה נכתב הסכום של 115,000 $ כאשר נאמר לתובע כי עליו להשלים ב"שחור" עוד 17,000 $. משמע הסכום אותו הסכים לשלם עבור הדירה היה 132,000$. על אותם 17,000 $ לא ידעה גורבן כלל. לה נאמר כי מחיר הדירה הוא המחיר הנקוב בחוזה קרי 115,000$.
גורבן הובאה על ידי המתווכים מטעמה, אהרוני וושדי למשרדו של עו"ד שרעבי, לאחר שנאמר לה כי נמצא קונה לדירה. כל זאת לאחר, שבמהלך של חצי שנה לערך כאמור, ניסתה גורבן למכור את הדירה בלא הצלחה (ע"מ 12 לפרוטוקול שורה 13). מחיר הדירה לא נאמר לגורבן, אלא לאחר הגעתה ועיונה בהסכם המכר לגבי הדירה. לפי עדותה, נרתעה היא מן המחיר הנמוך, לדעתה, ואולם לאחר שנאמר לה כי אין קונים אחרים לדירה וכי עדיף למכור, התרצתה וחתמה על החוזה, כלשונה (פרוטוקול ע"מ 12 שורות 20-27).

מחומר הראיות עולה כי עסקינן בשני אנשים אשר תמימותם וחוסר ניסיונם נוצל לרעה עד כדי יצירתה של אותה תסבוכת נשואת התובענה. שני אלו, הן התובע והן גורבן, כך נראה, נפלו קורבן למעשה תרמית. לא מצאתי ולו ראשית ראיה כי התובע או גורבן ידעו על המתחולל. גורבן ידעה כי 115,000 $ הוא סכום התמורה בגין הדירה. מאידך התובע ידע כי הסכום הינו 132,000 $. מקבל אני את גרסתו כי לא ידע כי סכום זה מהווה תשלום העתיד להיות משולשל לכיסם של מתווכים מטעם גורבן או כל תכלית אחרת אלא חלק מהתמורה שנדרשה בגין הדירה על ידי המוכרים. התובע סבר כי גורבן מצפה לאותו סכום הפרש במזומן מבלי שיצוין בהסכם המכר על בסיס שנאמר לו על ידי המתווכים בנוכחות עו"ד שרעבי (ראה: סעיף 3 לתצהירו של המתווך שרעבי; פרוטוקול ע"מ 2 שורות 12-13). התובע הוא הראשון אשר גילה את פשרה של אותה תרמית וראה לנכון לידע את גורבן בגינה (נספח ז' לתצהיר תשובה מטעם התובע בה"פ 182/02). וכך נכתב על ידו באותו מכתב:
"בשיחות הטלפוניות שהיו למרשי עם מר שדות נדהם הוא לשמוע מפי מר שדות שגב' גורבן כלל לא ידעה על הסך של 17,000 $ נוספים שאמור היה מרשי לשלם. העולה מכל האמור הנו כי נקשר כאן קשר ברור להונות את גב' גורבן ולהעלים ממנה את התמורה הנוספת, תוך הטעייה במקביל גם של מרשי".
מכל אלו עולה כי שני הצדדים לא ידעו את המתרחש מאחורי גבם, אם על ידי המתווכים מטעם גורבן לבדם, ואם בידיעתו או עזרתו של עו"ד שרעבי.

במקרים מסוימים, תימנע טעות או הטעיה את קשירתו של חוזה בכך שתהא כה חמורה עד כי לא ניתן לומר כי נעשו הצעה וקיבול כדין, וזאת אף אם ההטעיה או גרימת הטעות נעשתה על ידי צד ג' (ראה: ד. פרידמן, נ. כהן, חוזים (כרך ב') ע"מ 786).
לאור בחינת הראיות בתיק זה הגעתי למסקנה כי לא נתקיים מפגש רצונות בין הצדדים לגבי אותו חוזה. החוזה לוקה, לאור אותה תרמית, הן מבחינת גמירת הדעת בו והן מבחינת מסוימותו. לעיני דידי לא התקיים כלל מפגש רצונות ממשי בין הצדדים.
מחיר העסקה הוא אחד מן הרכיבים המהותיים אשר על חוזה לגבי מקרקעין לעמוד בו (ראה: ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן, פ"ד כח (2) 291, ע"מ 296; ע"א 252/78 אליעזר ברון נ' מנדיס טורס בע"מ, פ"ד לג (2) 437). כאשר כל אחד מן הצדדים יודע, באופן מוטעה, כי מחיר הדירה שונה, וזאת בנסיבות המתוארות לעיל, נראה כי לא נתקיים מפגש רצונות בין הצדדים, משלא גמרו בדעתם וגיבשו הסכמתם לגבי אותו חוזה. אדגיש כי אין אני רואה בשאלת המחיר דכאן כסוגיה משנית אשר ניתן היה להשלימה או לתקנה על ידי בית המשפט, כי אם פגם היורד לשורשו של ההסכם.
אמנם בפסיקה נאמר לא אחת כי טעות במחיר הינה טעות בכדאיות בעסקה (ראה: ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב (1) 231, ע"מ 242; ע"א 455/82 מאיר נ' מזרחי, פ"ד לז (3) 579; ד. פרידמן, נ. כהן, חוזים (כרך ב') ע"מ 730; ג. שלו, דיני חוזים (מהדורה שניה), ע"מ 203-205). וכבר נאמר כי:
"גם אם היה מקום לראות אי-התאמה קלה בין מחיר השוק של הדירה לבין המחיר החוזי, לא היה בכך כדי לבסס עילה של עושק, בוודאי לא עילה לביטול החוזה בגין טעות או הטעיה (סעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי)" (ראה: ע"א 620/89 סלחה חושנגי נ' חיה אמגר, פ"ד מו (1) 588, ע"מ 594).
ואולם, הגעתי למסקנה כי שאלת המחיר במקרה דכאן אינה נוגעת לכדאיות העסקה כי אם לעצם כריתתה של העסקה, לגמירת דעת ומסוימות החוזה. באסמכתאות לעיל דובר במחיר אשר הוסכם והיה ידוע או היה אמור להיות ידוע לצד המוכר. במקרה לפני, עסקינן במחיר אחד הידוע למוכרת ומחיר אחד הידוע לקונה, וזאת לאור הטעיית שניהם. בנסיבות בה קיימת הצעה ממשית לרכישת הדירה בסכום של 132,000$ ונאמר למוכרת כי אין בנמצא הצעות שמעל ל 115,000$ וזאת על רקע ההתרחשות שתוארה לעיל, כאשר הפרש זה עתיד להיות משולשל ככל הנראה לצד השלישי המטעה, דומני כי על אף שהמוכרת הביעה הסכמה למכירת הדירה ב סכום של 115,000 $ הרי הסכמתה זו מבוססת על הטעיה ומידע שנימנע ממנה והוא קיומה של הצעה קונקרטית לרכישת הדירה בסכום גבוה יותר ובהפרש שאינו של מה בכך. כאמור , אין מפגש רצונות ממשי בין הצדדים בנסיבות אילו ואין להכשיר עסקאות הנעשות כך.
אין המסמך עליו חתמו הצדדים מהווה חוזה מחייב ביניהם, ואינו מעגן מפגש רצונות כלשהוא. זאת בין אם נחתם על ידי הקונה קודם לביטולו ובוודאי אם נחתם בנסיבות המשכה של אותה תרמית, לאחר שבוטל על ידי הגב' גורבן. שהרי לא בנקל הסכינו המעורבים בדבר שאינם הצדדים עצמם להסכם, ליתן לאותה הזדמנות שניקרתה על דרכם לחמוק מידיהם והתרשמתי כי אילו עשו ככל הניתן על מנת לנסות ולהותיר את ההסכם הלכאורי על כנו בשל כך.

לא מצאתי מקום לדון בעומקה של שאלת מועד החתימה על ידי הקונה (קודם לביטול על ידי גורבן או לאחר מכן) הואיל ולכל אורך הזמן שמיום חתימת הגב' גורבן ועד שסברה כי ההסכם עם התובע בוטל ומכרה את הדירה לשדות, לא ידעה כי תלויה ועומדת למעשה הצעת רכש במחיר גבוה יותר ולכן לא ניתן לדבר על שכלולו של הסכם בשל מפגש רצונות. יחד עם זאת גרסתה כי הודיעה לעו"ד שרעבי כי היא חוזרת בה מחתימה קודם לחתימת ההסכם על ידי הקונה, מקובלת עלי. החתמת הקונה על "זיכרון הדברים" בדבר אפשרות ביטולה של העיסקה תומך בכך כי עו"ד שרעבי כבר ידע את עמדתה של גורבן שהיא חוזרת בה מן ההצעה. המשך ההדברות עם התובע נועדה כאמור לנסות ו"להציל" את העסקה. עוד אני סבור כי יד המתווכים ועו"ד שרעבי ניכרת גם בנוגע למועד הודעת הביטול במובן זה שהקונה הוטעה לחשוב כי הודעה זו נמסרה מאוחר. אגב כך אעיר כי משלוח נוסח יפויי הכוח ומסמכי הדיווח לחו"ל לחתימת בעלי הדירה ביום שלמחרת מתן הודעת הביטול, עניין שהתביעה העמידה כמכשול לטענת ההגנה בדבר מתן הודעת הביטול יום קודם לכן, אינו משנה מסקנתי זו. דומני שהמניע מצדו של עו"ד שרעבי היה לקדם לא את האינטרסים של לקוחותיו שהם גם המוכרת וגם הקונה, התובע , אלא של המתווכים וזאת מטעמים השמורים עימו , כאשר דומה שטעמים אילו ברורים בלא צורך לפרטם. משכך ממשיך הוא לפעול כאילו שלא ניתנה אותה הודעה מאת המוכרת בדבר ביטול ההצעה.

כאמור, לאורך ציר הזמן לא מצאתי נקודה בה היה מפגש רצונות בין הצדדים. החלטתה של הגב' גורבן למכור את הדירה לשדות במחיר זהה, אינה מעלה ואינה מורידה שהרי כאמור טרם ידעה היא כי קיימת הצעה גבוהה יותר והעדפתה את בן זוגה של ביתה אינה מעידה על טעות בכדאיות העסקה או חוסר תום לב. הואיל וסברה כי אין בשוק הצעות גבוהות יותר בחרה להתקשר בהסכם עם שדות. יש בכך להעיד על פער הכוונות שבינה לבין הקונה יותר מאשר על היות חזרתה מן העסקה חזרה בשל אי כדאיותה שהרי עסקה זו לא נכרתה הלכה למעשה. עוד אוסיף כי לא מצאתי לקבל את טענת חוסר תום הלב, אשר העלה התובע, כלפי גורבן, בכך שכביכול חזרה בה ממשא ומתן בשלב מתקדם. בנסיבות אילו בהן נוהל משא ומתן בלתי ישיר כאשר המידע העובר בין הצדדים מסולף מעיקרו, אין לומר כי גורבן חזרה בה בחוסר תום לב שהרי לא ידעה מה היא הצעתו האמיתית של הקונה, אלא כשלשה שבועות לאחר חתימת ההסכם עם שדות. לא ניתן לדבר גם על נזק בשל שינוי עמדתה בתוך פחות מ 24 שעות, שנגרם לקונה בשל כך. מה גם שלא הוכח ולא נטען דבר לנזק זה ומכל מקום אין בכך כדי להפוך מה שאינו חוזה לחוזה. כספו של התובע מוחזק בנאמנות וזה יושב לו עתה.

אודה כי מעורבותו של שדות במסכת הדברים אינה נהירה לי עד תום , באשר לא הוצגה תשתית עובדתית מספקת בקשר לכך. מכל מקום לגישתי לא היה הסכם מחייב בין הצדדים על כן אין לומר כי שדות הוא בבחינת מי שגרם להפרתו. זאת ועוד, הואיל ונטל הראיה והשכנוע מוטל על התובע להוכיח כי שדות נהג באופן המזכה את התובע בפיצוי, הרי שהתובע לא נשא בנטלים אילו ולא הניח את התשתית העובדתית והמשפטית לעגן תביעתו כנגד הנתבע שמואל שדות.

מכל מקום, הכתובת להיפרע את נזקי מי מהצדדים באשר הם, בקשר עם אותה התרחשות אינה כתובתם לא של התובע ולא של הגב' גורבן או בעלי הדירה.

משלא נכרת חוזה כאמור הרי דינה של התובענה להדחות.
בנסיבות תובענה זו אינני עושה צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול הסכם הבנות

  2. ביטול הסכם מזונות

  3. ביטול הסכמה דיונית

  4. ביטול חוזה עקב טעות

  5. ביטול הסכם קו חלוקה

  6. ביטול הסכם הזמנת רכב

  7. ביטול חוזה לאספקת מוצר

  8. ביטול הסכם עם בית אבות

  9. ביטול הסכם למכירת מגרש

  10. ביטול חוזה תוך זמן סביר

  11. תביעה שכנגד לביטול הסכם

  12. ביטול חוזה עם מקדם אתרים

  13. הודעה מראש על ביטול חוזה

  14. התנגדות לביטול חוזה בניה

  15. ביטול הסכם מתנה בהתנהגות

  16. ביטול חוזה עם קבלן לא רשום

  17. הצעת חוק ביטול הסכמי אוסלו

  18. ביטול הסכם הלוואה לרכישת מגרש

  19. ביטול חוזה מכר בגין טעות במחיר

  20. בקשת חסוי לביטול הסכם עם ההורים

  21. פיצויים מהמינהל עקב ביטול חוזה

  22. ביטול הסכמים עם הרשות הפלשתינאית

  23. ביטול הסכם למכירת דירה - פסק דין

  24. ביטול חוזה רכישת דירה בליווי בנקאי

  25. איחורים באיסוף הילד מהגן (קנסות וביטול הסכם)

  26. ביטול חוזה קניית דירה בגלל העדר היתרי בניה

  27. האם סוגיית הערבים יכולה להוות בסיס לביטול חוזה ?

  28. הפקדת כסף בנאמנות אצל עו"ד עד שיתברר עניין ביטול הסכם

  29. פסק דין הצהרתי לפיו הודעת ביטול הסכם להפצת מוצרים מהווה הפרה של ההסכם

  30. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון