אישור משרד הפנים לעסקה במקרקעין

המבקשת טענה כי אין להסכם המכר תוקף, שכן הוא היה מותנה, בין היתר, באישורו של משרד הפנים כתנאי מתלה לביצוע ההסכם.

מאחר ולא ניתן אישור מטעם משרד הפנים להסכם, אין להסכם תוקף.

להלן פסק דין בנושא אישור משרד הפנים לעסקה במקרקעין:

פסק-דין

1. עילת התביעה:
התביעה שבפניי הוגשה בדרך של המרצת פתיחה בה התבקש בית המשפט ליתן צו הצהרתי על פיו הסכם מכר אשר נחתם ביום 6/9/92 בין המבקשת לבין המשיבה (להלן: "ההסכם") הינו בטל ומבוטל וחסר כל תוקף.
בבקשה נאמר כי המבקשת, דיון מעולה בע"מ (להלן: "המבקשת"), היא חברה קבלנית העוסקת בבנייה. ביום 6/9/92 התקשרה המבקשת בהסכם עם המשיבה, עיריית רמת גן, (להלן: "העירייה") לרכישת זכויות במגרש בשכונת רמת שקמה ברמת גן.
על פי ההסכם, רכשה המבקשת מאת העירייה זכויות חכירה בחלקה 243 בגוש 6142 וזכויות בעלות בחלק מחלקה 306 בגוש 6142 (להלן: "החלקות"), זאת לשם בנייה על המגרש במסגרת פרויקט שיקום שכונות.
המבקשת טענה כי אין להסכם תוקף, שכן הוא היה מותנה, בין היתר, באישורו של משרד הפנים כתנאי מתלה לביצוע ההסכם.
מאחר ולא ניתן אישור מטעם משרד הפנים להסכם, אין להסכם תוקף.

עוד טענה המבקשת כי העירייה הפרה את חובתה למכור את זכויות הבעלות בחלק מחלקה 306. במסגרת ההסכם הצהירה העירייה כי היא הבעלים של חלק מחלקה זו. עם זאת, נכון למועד חתימת ההסכם היה חלק מחלקה 306 מיועד להשבה לבעלות היסטורית של מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), וביום 26/12/94 אישרה ישיבת מועצת העירייה את העברת הבעלות למנהל.

המבקשת טענה כי עוד לפני חתימת ההסכם ידעה העירייה על חובתה להשבת הבעלות ההיסטורית בחלק מחלקה 306 למנהל, כפי שעולה ממכתב המנהל לעירייה מיום 3/12/91, כשנה לפני חתימת ההסכם.
למרות ידיעת העובדה כאמור לעיל ע"י העירייה, נמנעה העירייה מחשיפת עובדה זו בפני המבקשת ומציונה בהסכם. למעשה, מכרה העירייה נכס למבקשת כשהיא יודעת שהיא עתידה לאבד את זכויותיה הקנייניות בו. המבקשת טענה כי היא לא ידעה על יעודו להשבה של חלק מחלקה 306 לבעלות היסטורית של המינהל, והיא אף לא היתה מתקשרת בהסכם אילו היתה מודעת לכך.
העלמת עובדה מהותית זו הביאה לכך כי המבקשת נאלצה לרכוש מהמנהל בשנית את הזכויות בחלק מחלקה 306, בהתאם להסכם פיתוח מיום 15/1/96.
אי מכירת זכות הבעלות בפועל ע"י העירייה, עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם אשר מזכה את המבקשת לבטלו בהנחה שההסכם נכנס בכלל לתוקף.

עוד נטען כי במסגרת ההסכם מכרה כאמור העירייה למבקשת את זכויות החכירה בחלקה 243, וזאת על סמך הצהרת העירייה כי היא בעלת זכויות חכירה בחלקה זו. בעקבות דרישת המנהל כי כל המקרקעין הכלולים בפרוייקט, לרבות חלק מחלקה 243 וחלק מחלקה 306 יושבו לבעלות המנהל ויוקצו כולן כחטיבת קרקע אחת במסגרת הסכם פיתוח, נאלצה המבקשת לרכוש בשנית את זכויות החכירה בחלקה זו מכוח הסכם פיתוח בינה לבין המנהל מיום 15/1/96.

המבקשת נאלצה להתקשר בהסכם הפיתוח עם המנהל מיום 15/1/96 כמפורט לעיל (להלן: "הסכם הפיתוח") ביחס לחטיבת קרקע בשטח כולל של 3,105 מ"ר אשר כוללת את החלקות, למרות שהמבקשת רכשה זכויות בחלקות אלה בכסף מלא מאת העירייה.

המבקשת אף נאלצה לשאת בדמי חכירה ביחס לחלקות, למרות שכבר שילמה את מלוא התמורה לעירייה ונשאה בעלות כפולה.

לאור כל האמור לעיל ולאור הטענה כי משרד הפנים לא אישר את ההסכם למרות האמור בו, ביקשה המבקשת כי בית המשפט יצהיר על בטלות או ביטולו של ההסכם.

כמו כן טענה המבקשת טענות בעניין מס רכישה, שכן לדעתה מאחר ומכירת הזכויות במקרקעין על פי ההסכם בטלה, לא קמה לה חבות במס רכישה בגין העסקה.

בבקשה תמך תצהירו של מר עזרא קחתן (להלן: "מר קחתן") שהוא מנהל המבקשת.

2. תשובת העירייה:
העירייה טענה כי אין כל בסיס לבקשה, שכן היא נגועה בהתיישנות, שיהוי וחוסר תום לב.
הבקשה מתייחסת להסכם אשר עברו למעלה מ-10 שנים מאז חתימתו.

ההסכם מתייחס כאמור לחלקה 243 ולחלק מחלקה 306 בשטח כולל של 2,957 מ"ר אותו כינתה העירייה במסגרת התשובה - "המגרש". על אותו מגרש היה קיים לפני ההסכם מבנה חד קומתי ישן ובו חנויות קטנות, אשר חלקן היו תפוסות ע"י דיירים ושמשו כשוק שנקרא "שוק רמת שקמה".
שכונת רמת שקמה שבו היה מצוי השוק, היתה שכונה אשר הוחל עליה פרויקט שיקום שכונות. המבקשת פעלה בעת חתימת ההסכם כבר מזה מספר שנים בביצוע עבודות שיקום בשכונה במסגרת פרויקט שיקום השכונות.
במקור היו כל המקרקעין, כולל החלקות נשוא ההסכם, בבעלות המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת בניהול המנהל.
חלקה 243 יועדה על פי תב"ע רג/ל אשר אושרה בדצמבר 67' כקרקע למבנה ציבור. בתוכנית רג/753, אשר אושרה באפריל 81', יועדה חלקה זו כאזור מסחרי. החלקה הוחכרה לעירייה למטרת מרכזון מסחרי.
חלקה 306 (בהסכם נרשם בטעות 330) היתה במקור רשומה כחלקה 236 ועל פי תב"ע רג/ל היא יועדה לשטח ציבורי פתוח שיירשם ע"ש העירייה והיא אכן נרשמה ע"ש העירייה.
החלקה כללה שדרה שחוצה את שכונת רמת שקמה. על פי תוכנית רג/753 יועד החלק הרלבנטי של החלקה לאזור מסחרי.
עובר להסכם יזמה העירייה את שינוי היעוד של המגרש, השבחתו והפיכתו למגרש המיועד למגורים מעל מרכז מסחרי. זאת ע"י ייזום תב"ע רג/במ/2/1200 (להלן: "התוכנית"). העירייה טענה בתשובה כי היא טיפלה בכל שלבי התוכנית עד לאישורה ע"י מוסדות התכנון.
תקנון התוכנית צורף כנספח לתשובה, כאשר עולה ממנו כי ניתן לבנות על המגרש בניין הכולל 54 יחידות דיור, בצירוף בניית שטח מסחרי, כולל חנויות וגלריות (להלן: "הפרוייקט").

לדברי המשיבה, על פי כללי המנהל המקובלים והנהוגים במנהל במקרים כאלה, הרי שלנוכח שינוי היעוד מגרש המגורים למסחרי דרש המנהל לפני ההסכם להחזיר לבעלותו את החלק הרלבנטי של חלקה 306 אשר הועברה לבעלות העירייה, שהיתה קודם לכן בבעלות המנהל, ולהקצות אותה ואת החלקה שהיתה חכורה לעירייה במישרין לרוכש, תוך שקיימת חובת תשלום למנהל עבור שינוי הניצול של המגרש.
דברים אלה ידועים לכל קבלן מתחיל, לדברי המשיבה, ובוודאי לקבלן מנוסה כמו המבקשת אשר היתה מעורבת בכל התהליך.

המבקשת היתה, כאמור, פעילה בשכונה במסגרת פרויקט שיקום שכונות והיתה מאוד מעוניינת, מסיבות של רווח כספי, להקים את הפרויקט. לכן נכנסו המבקשת והעירייה למו"מ בדבר רכישת הזכויות מאת העירייה.

המשיבה הדגישה כי המבקשת, אשר היתה באותה עת חברה ותיקה ובעלת מעמד מוכר של חברה משקמת, היתה מעורבת באופן מלא ופעיל בכל התהליך אשר קדם להתקשרות בהסכם. היא בדקה ביסודיות וידעה את כל העובדות והובאה לידיעתה כל ההתכתבות, כולל אותו מכתב מהמנהל לעיריה מיום 3/12/91, אשר צורף על ידה כנספח ב' להמרצת הפתיחה. המבקשת אף ידעה על הצורך בתשלום למנהל עבור שינוי הניצול ועל הצורך בהתקשרות בהסכם פיתוח במישרין עם המנהל.
לצורך קביעת גובה התשלום אשר ישולם ע"י המבקשת לעירייה עבור זכויות העירייה במגרש, פנה כל אחד מהצדדים לשמאי מטעמו. השמאי מטעם העירייה קבע כי השווי השיורי של זכויות העירייה הוא 1.1 מיליון דולר, ואילו השמאי מטעם המבקשת קבע כי שווי זה הוא 350,000 דולר. בסופו של דבר הסכימו הצדדים על תמורה של 645,000 דולר.

המשיבה הדגישה כי שני השמאים לקחו בחשבון את כל הנתונים, לרבות התשלום למנהל עבור שינוי הניצול ופינוי המחזיקים.
מיד לאחר חתימת ההסכם פנתה העירייה למשרד הפנים וביקשה את אישורו. עד היום, למרות התכתבות ארוכה, לא התקבל אישור פורמאלי של משרד הפנים.

המשיבה ציינה כי היא סייעה למבקשת בהתדיינות עם המנהל, בכל הנוגע לתשלום שיש לשלם למנהל עבור שינוי הניצול של המגרש. המנהל אישר את העסקה בין העירייה לבין המבקשת ובמכתבו מיום 11/8/93, ציין המנהל כי אין לו התנגדות להתקשרות בהתאם לזכויות החכירה של העירייה בנכס. עוד ציין המנהל כי הוא מטפל כעת בעסקת שינוי יעוד וניצול בגין הנכס, וזאת עם המבקשת.
ברור, אם כן, כי התשלום אשר נדרשה המבקשת לשלם למנהל הוא עבור שינוי היעוד והניצול. בקביעת התמורה שעל המבקשת לשלם למנהל, לקח המנהל בחשבון גם את הוצאות הפינוי אשר הוציאה המבקשת, כפי שעולה ממכתבו מיום 31/10/95.

ההסכם עצמו בין המבקשת לבין העירייה, קובע כי המבקשת מתחייבת לחתום עם המנהל על הסכם פיתוח לשם ביצוע בנייה על המגרש, ולשלם למנהל את דמי ההיתר בגין עסקת השינוי. הוראה זו שומטת, לטענת המשיבה, את הקרקע מתחת לבקשה.
את התמורה על פי ההסכם אותה התחייבה המבקשת לשלם לעירייה על פי ההסכם, היא שילמה בשמונה תשלומים החל מפברואר 95' ואילך. אין ספק כי במועד זה כבר היתה בפני המבקשת התמונה המלאה באשר למצב.
מדוע אם כן לא העלתה המבקשת כל טענה ושילמה את מלוא התמורה, ואף לא העלתה כל טענה במהלך שבע השנים אשר חלפו מאז ועד להגשת הבקשה בתביעה הנוכחית?
עוד ציינה העירייה כי ההסכם בין הצדדים בוצע במלואו, המבקשת פינתה את הדיירים מהמבנה הישן, הקימה את הפרויקט ומכרה את היחידות.

בנסיבות אלה, אין המבקשת יכולה לבוא עתה ולהעלות את הטענות המועלות בבקשתה ולהצהיר עתה, לאחר שהפיקה את כל הפירות מהפרוייקט, על בטלות ההסכם אשר על פיו הקימה את אותו פרוייקט.
אין גם כל מקום לטענה בדבר תשלום כפול, שכן התשלום עליו הוסכם עם העירייה הוא כאמור תשלום שיורי המתייחס לזכויות העירייה בלבד. המגרש אף הוקצה למבקשת ונחתם הסכם פיתוח בינה לבין המנהל. לכן, מולאו כל התחייבויות העירייה ואין כל הפרה של ההסכם. העסקה מומשה, וזאת מבלי להמתין לאישורו של משרד הפנים.
המשיבה טענה כי נראה שכל הבקשה התעוררה אך ורק על רקע הויכוח המתנהל בין המבקשת לבין שלטונות המס בקשר לחיוב מס רכישה, שאין לו כל נגיעה לעירייה.

הבקשה עצמה נגועה בחוסר תום לב ושיהוי שיש בהם כדי להצדיק את דחיית הבקשה.
תשובת העירייה נתמכה בתצהירו של עו"ד דוד זילכה (להלן: "עו"ד זילכה"), המכהן כמנהל מחלקת נכסים בעירייה ועובד בעירייה מאז שנת 98'.

3. דיון והחלטה:
א. מהות ההתקשרות שבין הצדדים:
מקובלת עליי לחלוטין עמדתה של העירייה, כי מהות ההתקשרות שבין הצדדים היא למעשה ויתור של העירייה, כנגד תשלום תמורה ע"י המבקשת, על זכויות שהיו לה במקרקעין והסכמה להחזירן למנהל, על מנת שהמנהל יוכל להתקשר בחוזה פיתוח עם המבקשת.

במסגרת ההסכם נאמר במפורש כי על השטח המוחכר ועל שטח הבעלות אשר הוגדרו יחד כמגרש, קיים מבנה חד קומתי ישן ובו חנויות קטנות אשר חלקן תפוסות ע"י דיירים. עוד נאמר כי העירייה פנתה למנהל וביקשה לבנות ולפתח את המגרש על פי תוכנית המייעדת המגרש למגורים מעל מרכז מסחרי.

על מנת לקדם את הבנייה בשכונה שבה נמצא המגרש ובה פועלת המבקשת כבר חמש שנים, החליטה העירייה למסור למבקשת את פרוייקט הבנייה תוך כדי העברת כל זכויותיה במגרש למבקשת.

סעיף 3 להסכם, הנושא את הכותרת "התחייבויות הצדדים", קובע בשני סעיפי המשנה שלו כי העירייה מתחייבת להעביר למבקשת את זכויותיה במגרש, והמבקשת מתחייבת לחתום עם המנהל חוזה פיתוח או כל הסכם אחר אשר יידרש לשם ביצוע הבנייה על המגרש, ולשלם למנהל דמי ההיתר בגין עסקת שינוי הניצול וכל תשלום אחר שיידרש ע"י המנהל לצורך החתימה על הסכם הפיתוח.
כבר מנוסח, זה עולה כי המגרש נמסר לידי המבקשת על מנת שתתקשר באופן ישיר עם המנהל, כדי לממש למעשה את הבנייה על פי שינוי היעוד במקרקעין.

מסקנה זו נתמכת אף בהוראות סעיף 8.4 להסכם אשר קובע כי החברה מתחייבת לשלם למנהל את דמי ההיתר וכל תשלום אחר הכרוך בחתימה על הסכם הפיתוח או ביצוע הבנייה על המגרש.
גם מהוראה זו עולה במפורש כי היה ברור למבקשת שיהיה עליה לשלם למנהל תשלום בגין ביצוע הבנייה על פי התב"ע ששינתה את היעוד.

בהקשר זה יש לציין כי אין כל מקום לטענת המבקשת על פיה היתה הגבלה כלשהי באשר לגובה התשלום שיהיה עליה לשלם למנהל.
על פי הוראות סעיף 3.2 וסעיף 8.4 להסכם, קיבלה על עצמה המבקשת לשלם את מלוא התשלום למנהל, ללא כל הגבלה.
אין לכן כל מקום או רלבנטיות לחישובים אשר עשתה המבקשת בסיכומים, לעניין ההבדל שבין סכום התשלום שנדרש ע"י המנהל בסך של 1 מיליון ₪ לפני מע"מ, הנזכר בסעיף 1 למכתב המנהל מיום 3/12/91, לבין התשלום הנדרש בסך 4 מיליון ₪ הנזכר בהסכם החכירה מינואר 96'.
דרישות המנהל מאת המבקשת וגובהן אינן עניין שבין המבקשת לבין העירייה על פי ההסכם שבינן.
העובדה כי התשלום לעירייה היה למעשה תשלום בגין העברת הזכויות באופן שיורי, על מנת שתהיה לאחר מכן התקשרות נפרדת עם המנהל, עולה גם מאופן קביעת התמורה אשר תשולם לעירייה. הדבר נלמד במפורש מחוות דעת השמאים אשר צורפו לתשובת העירייה.
סעיף 3 לחוות הדעת אשר נכתבה ע"י השמאי מטעם העירייה, קובע כי מטרת חוות הדעת הוא לאמוד את שווי המקרקעין לצורך אומדן להעברת זכויות חכירה, כאשר ההוצאות אשר נדרשו ע"י המנהל, פינוי הדיירים וכל הוצאה אחרת בקשר לתכנונו וביצועו של הפרוייקט, יהיו על חשבון הרוכש.
גם בחוות הדעת אשר נערכה ע"י השמאי מטעם המבקשת, נאמר כי הקרקע היא בבעלות המנהל ומוחכרת לעירייה. משווי הזכויות הופחתו עלויות הכרוכות בפינויים, תשלום למנהל וכיו"ב, כאשר נאמר במפורש כי ההפחתה בוצעה "על מנת לקבל את השווי השיורי שהוא לדעתי השווי שיש לשלם לרשות המקומית על מנת לרכוש את מלוא זכויות החכירה בנכס".

מר קחתן אישר בחקירתו הנגדית כי השמאי מטעמו חישב את סכום התמורה, כאשר הוא לקח בחשבון את התשלום למנהל ואת דמי הפינוי ולפי זה הגיע להערכה כמה צריך לשלם לעירייה (עמ' 11 עד 13 לפרוטוקול).

אין גם כל היגיון מסחרי בטענה כי הסכום של 645,000 דולר שולם לעירייה בגין מכירת הבעלות כפי שטענה המבקשת לגבי חלקה 306.
על פי התוכנית ניתן היה לבנות על המגרש בניין מגורים בן 12 קומות, מעל קומה מסחרית אשר כללה 54 יחידות בנות כ-100 מ"ר כל אחת, קומה מסחרית בשטח של כ-1,082 מ"ר, גלריה בשטח של כ-420 מ"ר ומרתף הצמוד לשטח המסחרי של כ-530 מ"ר (התב"ע צורפה כנספח ה' לתגובת העירייה).
מר קחתן העיד כי כל דירה נמכרה בסכום של כ-170,000 דולר. אין לכן כל ספק כי הסכום אשר שולם לעירייה לא שיקף את הפוטנציאל הכלכלי של המגרש, וכי התשלום היה שיורי בלבד, כאשר התשלום בגין ניצול השטח המסחרי והמגורים שולם למעשה למנהל על פי אותו תשלום אשר כונה ע"י המבקשת, ללא כל הצדקה, תשלום כפול. בוודאי שאין לראות בו תשלום כפול, אלא תשלום משלים בלבד.

ב. ידיעת המבקשת את העובדות הרלבנטיות לפני חתימת ההסכם
אינני מקבלת לחלוטין את עמדתה של המבקשת כי לא ידעה שהבעלות בחלקה 306 אמורה לחזור למנהל בגין שינוי היעוד של המקרקעין, לפני שחתמה על ההסכם, וכי נודע לה על כך בשנת 95' בלבד.

המבקשת היא קבלן ותיק ביותר אשר עסקה בפרויקטים גדולים, כולל פרויקטים של פינוי, בינוי ושיקום, כפי שעולה למעשה גם מן ההסכם שבין הצדדים.

מר קחתן אישר במסגרת חקירתו הנגדית כי הוא קבלן כבר כ-40 שנה.
מר קחתן נשאל מספר פעמים במהלך חקירתו הנגדית, האם כקבלן כה ותיק אין הוא יודע כי כאשר קרקע של המנהל שהיא ליעוד ציבורי משנה את יעודה למגורים, היא חוזרת למנהל. מספר פעמים טען מר קחתן כי הוא לא ידע זאת (עמ' 10 לפרוטוקול), אם כי מר קחתן היה מוכן לאשר כי כל עסקה באשר לקרקע של המנהל טעונה הסכמה של המנהל.
רק בשלב מאוחר יותר, בתשובה לשאלה מפורשת של בית המשפט, אישר מר קחתן כי ידע באופן כללי על החובה להחזיר את הקרקע למנהל כאשר יש שינוי יעוד (עמ' 15 לפרוטוקול).

אין גם מחלוקת כי במקרה הנוכחי היתה המבקשת עצמה בקשרים הדוקים עם העירייה החל משנת 90' וכי העירייה עזרה בכל דרך אפשרית למבקשת בנושא הפרוייקט וגם בנושא קביעת דמי ההיתר למנהל (עדותו של מר קחתן בעמ' 17-18 לפרוטוקול).
שני הצדדים היו מיוצגים במהלך ההסכם ואין כל מקום להנחה כי הצדדים לא בדקו את המצב המשפטי הרלבנטי, כולל נושא החזרת הבעלות למנהל בגין שינוי היעוד, לאור ההצהרה אשר נמצאת בסעיף 2.6 להסכם, בו הצהירה המבקשת כי היא בדקה את המצב המשפטי, את זכויות העירייה במגרש ואת תוכנויות הבנייה החלות עליו.
אין לקבל כאמינה את טענתה של המבקשת, באמצעות מר קחתן, כי לא ידעה שהקרקע תחזור למנהל בגין שינוי היעוד, וכי יהיה עליה להתקשר עם המנהל בהסכם פיתוח ולשלם בגין ניצול המגרש על פי התב"ע אשר אישרה את שינוי היעוד. זאת לאור העובדה כי האינטרס הכלכלי העיקרי שנבע מההסכם הוא אפשרות הבנייה על המגרש, על פי התב"ע אשר צורפה כנספח ה' לתשובת העירייה.
המבקשת אף צירפה להמרצת הפתיחה את נספח ב', שהוא מכתב המנהל מיום 3/12/91, בו נאמר כי הטיפול באישור העסקה יימשך לאחר קבלת הבעלות ההיסטורית על חלקות 291 ו-306.
אין כל הסבר להימצאות מכתב זה בידי המבקשת מלבד העובדה כי היא היתה מודעת לו גם בזמן אמת.
אינני מקבלת את עדותו של מר קחתן, כי מכתב זה לא היה ידוע לו.

מסקנה זו, בדבר ידיעת המבקשת באופן ברור על החזרת הבעלות בחלקה 306 לידי המנהל והתשלום הנפרד אשר ייגבה ע"י המנהל, עולה מנ/1 עד נ/5, אשר לקוחים מתצהיר גילוי המסמכים של המבקשת.
נ/1 הוא סיכום פגישה בלשכת מנכ"ל העירייה מיום 21/11/90. בסיכום זה נאמר כי "נושא התמורה שמנהל מקרקעי יגבה כתוצאה משינוי התב"ע בהתחשב בעובדה שישנם 16 חנויות תפוסות ויש לפנותן בתמורה".
נ/2 הוא סיכום פגישה מאוקטובר 90', שבה נכח מר קחתן, המתייחס גם הוא לתמורה שהמנהל יגבה כתוצאה משינוי התב"ע, וכל זאת לפני חתימת ההסכם.
נ/3 הוא מכתב של המבקשת לעירייה בו מתייחסת המבקשת במפורש לדברי המנהל, על פיהם דמי ההיתר שתידרש המבקשת לשלם "בגין ביצוע עסקת שינוי וניצול". באותו מכתב נאמר ע"י המבקשת כי לאורך כל השנים פעלה המבקשת בהתבסס על סיכומים בין כל הגורמים, תוך התחייבות העירייה ובהסתמך על תיאומים עם המנהל.
יתרה מזאת, מר קחתן מתייחס למכתב המנהל מיום 3/12/91 (נספח ב' לבקשה) באשר לדמי ההיתר, ואומר כי "על בסיס זה החברה עשתה חישוב כלכלי וחתמה על חוזה עם העירייה". אין לכן ספק כי מר קחתן ידע על מכתב העירייה, נספח ב' לבקשה, עוד לפני החתימה על ההסכם.
נ/4 הוא מכתב נוסף של המבקשת, מיולי 95', לשר השיכון והבינוי. במכתב זה מלינה המבקשת על עדכון דמי ההיתר אשר נדרשו ממנה ע"י המנהל. גם באותו מכתב נאמר במפורש ע"י המבקשת, כי המנהל העריך בדצמבר 91' את דמי ההיתר שתידרש המבקשת לשלם בגין עסקת שינוי יעוד וניצול חלקות 243 ו-306 יחד בסכום של מיליון ₪. עוד נאמר כי "תשלום הסכום הותנה בקבלת הבעלות ההיסטורית על חלק מחלקה 306 וביצוע היעוד".
העובדה כי בשנת 95' הזכיר מר קחתן במפורש את האמור למעשה במכתב המנהל מיום 3/12/91, סותרת לחלוטין את עדותו על פיה לא ידע על אותו מכתב שצורף על ידו כנספח ב' לבקשה.

מכל האמור לעיל, עולה כי המבקשת ידעה את כל העובדות הרלבנטיות באשר לדרישת המנהל להחזרת הבעלות על חלקה מחלקה 306 עוד בשנת 91', וגם כי ידעה במפורש שתידרש לשלם למנהל דמי ניצול, וכי אין לראות בתשלום זה ובתשלום שבוצע לעירייה כתשלום כפול.

ג. התנהגות הצדדים לאחר חתימת ההסכם:
גם אם לא הייתי קובעת כי המבקשת ידעה את כל העובדות הרלבנטיות בשנת 91', הרי שאין ספק כי לכל המאוחר בשנת 95' ידע מר קחתן כי חלקה 306 צריכה לחזור למנהל, כפי שעולה מנ/4 (ראה גם עמ' 9 לפרוטוקול).

למרות זאת, לא העלתה המבקשת כל טענה כלפי העירייה והמשיכה בקיום כל תנאי ההסכם. המבקשת שילמה את התשלומים החודשיים על פי ההסכם החל מפברואר 95', בשמונה תשלומים שווים, כפי שעולה ולא נסתר מסעיף 15 לתצהירו של עו"ד זילכה מטעם המשיבה.

יתרה מזאת, ביום 15/1/96 חתמה המבקשת על הסכם פיתוח עם המנהל. במסגרת אותו הסכם הוגדר "הערך היסודי" של המגרש בסכום של כ-8 מיליון ₪, ו"התמורה" בסכום של כ-4.3 מיליון ₪. נאמר לגבי סכום זה כי הוא ייחשב "תשלום עבור דמי שימוש שנתיים מהוונים, עבור השימוש במגרש לתקופת החכירה כהגדרתה בחוזה החכירה". הסכם הפיתוח מתייחס, אם כן, לתשלום של 52 אחוז מדמי השווי. מכאן עולה כי קביעת התמורה על פי הסכם הפיתוח לקחה בחשבון תשלומים שונים, כגון התשלום לעירייה. גם מהסכם זה עולה כי התשלום עליו הוסכם על פי ההסכם עם העירייה, הינו תשלום שיורי והתשלום למנהל הוא עבור שינוי היעוד והניצול של הקרקע.
אין גם מחלוקת כי המבקשת פינתה את הדיירים מהמבנה הישן, הרסה אותו והקימה את הפרוייקט ואף מכרה בו דירות.

יש לציין כי אישור משרד הפנים היווה תנאי על פי ההסכם לתשלום התמורה לעירייה, אשר רק לאחריו תתבצע מסירת החזקה בפועל בחלקות לידי המבקשת.
למרות העדר האישור בוצעו למעשה כל התחייבויות הצדדים על פי ההסכם, כולל תשלום התמורה.

מהעובדות המפורטות לעיל עולה כי הצדדים קיימו את ההסכם ואף ויתרו למעשה בהתנהגותם על הדרישה לקבלת אישור משרד הפנים.

ד. שיהוי וויתור - סבירות מועד ביטול החוזה:
כבר ציינתי לעיל כי עברו כעשר שנים בין מועד חתימת ההסכם לבין הגשת המרצת הפתיחה.
מר קחתן הודה במהלך החקירה הנגדית, כי במהלך כל אותה תקופה לא נשלח מכתב דרישה לעירייה באשר לעמדת המבקשת על פיה יש לבטל את ההסכם.
זאת למרות העובדה כי גם לטענת המבקשת עצמה, טענה אותה לא קיבלתי, היא ידעה על העובדות הרלבנטיות בשנת 95'.

מדובר אם כן בשיהוי משמעותי ובויתור על כל טענה, אשר שוללים את זכות ביטול ההסכם בכל מקרה. זאת לפי הוראות סימן ב' לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, על פיהן, גם אם קמה זכות ביטול של חוזה, יש למסור הודעת ביטול תוך זמן סביר מן המועד שנודע לנפגע על ההפרה.
במקרה שבפניי, לא רק שלא קמה זכות ביטול, שכן הצדדים פעלו למעשה על פי ההסכם וקיימו אותו, אלא שמדובר בשיהוי המוציא מכל סבירות את מועד הודעת הביטול במסגרת המרצת הפתיחה.

מקובלת עליי גם טענת המשיבה כי מקור הגשת התביעה היא בסכסוך של המבקשת עם שלטונות המס באשר למס רכישה. מר קחתן אישר זאת במפורש במסגרת חקירתו הנגדית בעמוד 19 לפרוטוקול.
המבקשת לא הסדירה עד היום את נושא מס רכישה ונראה כי הגשת המרצת הפתיחה מהווה נדבך נוסף בניסיון שלא לשלם מס זה.
מסקנה זו עולה במפורש מסעיף ו' להמרצת הפתיחה, בו נאמר כי לאור העובדה כי ההסכם בטל, הרי סבורה המבקשת שלא קמה לה חבות במס רכישה.
אישורו של מר קחתן באשר למניע להגשת התביעה, יחד עם העובדה כי הבקשה לביטול ההסכם הוגשה בשלב כה מאוחר, לאחר שהמבקשת מיצתה למעשה את כל זכויותיה על פי ההסכם ובנתה על המגרש ואף מכרה חלק ניכר מהדירות, עולים כדי חוסר תום לב שיש בו כדי למנוע בכל מקרה קבלת סעד הצהרתי שהוא סעד ביושר.

4. סיכום:
לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה ומחייבת את המבקשת בהוצאות המשיבה בסך 20,000 ₪ + מע"מ, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד לתשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הליך מדורג במשרד הפנים

  2. הפסקת הליך מדורג

  3. היתר יציאה לירדן

  4. חיים משותפים משרד הפנים

  5. רישום כיהודי במשרד הפנים

  6. עורכי דין נגד משרד הפנים

  7. תקנות השמות, תשל''ה-1975

  8. היתר יציאה ללבנון וסוריה

  9. תקנות הדרכונים, תש''ם-1980

  10. ייצוג במשרד הפנים עובדת זרה

  11. עורך דין לענייני משרד הפנים

  12. המלצה על עורך דין משרד הפנים

  13. ועדת מינהל השירות במשרד הפנים

  14. היתר כניסה לישראל לאזרח ירדני

  15. אישור משרד הפנים לעסקה במקרקעין

  16. הסתמכות על כתובת רשומה במשרד הפנים

  17. החלטת משרד הפנים בדבר מירב הזיקות למדינה

  18. תקנות הדרכונים (הוראת שעה), התשס''ח -2008

  19. עתירה נגד החלטת משרד הפנים שלא להכיר בנתין סודן

  20. עתירה נגד החלטת משרד הפנים לפיה העותר אינו אריתראי

  21. עתירה נגד החלטות משרד הפנים לפיהן העותרת אינה אריתראית

  22. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון