אי תשלום דמי היתר

התובע טען כי הנתבעים הפרו את החוזה למכירת הבית במספר עניינים לרבות אי תשלום דמי היתר, ובגין ההפרות תבע, בנוסף לסכום של דמי ההיתר, גם את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה.

להלן פסק דין בנושא אי תשלום דמי היתר:

פסק דין

העובדות
1.     הנתבעים שהינם קרובי משפחה ירשו זכויות חכירה במקרקעין הידועים בתור חלק מחלקה 189 בגוש 6124 ברח' קפלן 19 בני ברק, עליהם עמד בית ישן בן שני חדרים (להלן:"הבית").

     בין הצדדים, באמצעות עורכי דינם, התנהל מו"מ למכירת הבית והזכויות מהנתבעים לתובע וסופו של המו"מ בחוזה מיום 27.6.05 (להלן:"החוזה").

     עפ"י תנאי החוזה שילם התובע את מלוא התמורה וביום 1.8.05 או במועד סמוך קיבל את החזקה בבית.

     כפי שהוסכם בחוזה שולמה התמורה, בנאמנות, לעו"ד אייל גזית שייצג את נתבעים 4-2 לצורך תשלום מיסים והוצאות החלים על הנתבעים, ואת יתרת התמורה למסור לנתבעים לאחר רישום הזכויות בבית ע"ש התובע בלשכת רישום המקרקעין.

     הזכויות בבית הועברו ע"ש התובע במינהל מקרקעי ישראל ביום 25.4.06 ובלשכת רישום המקרקעין ביום 18.5.06.

2.     בחוזה הוסכם כי עם ביצוע התשלום הראשון (במעמד חתימת החוזה) ימסרו הנתבעים לב"כ התובע (עו"ד יניב ריחני) ייפוי כוח תכנוני כדי שיוכל להגיש כל בקשה לצורך הוצאת היתר בניה.

     ב"כ התובע עשה שימוש בייפוי הכוח התכנוני והגיש לעיריית בני ברק בקשה להיתר בניה שאושרה בתנאים בישיבת ועדת המשנה מיום 10.10.05.

     התובע ביקש להקים על המקרקעין בית חדש במקום הבית הישן שהיה קיים בעת חתימת החוזה.

     התובע פנה למינהל מקרקעי ישראל (להלן:"המינהל") לקבלת היתר בניה והמינהל התנה מתן ההיתר בתשלום "דמי היתר" בסך של 308,989.53 ₪.

     התובע שילם את סכום דמי ההיתר ותובע השבתו מהנתבעים.

     הצדדים מסכימים כי דמי ההיתר הנתבעים בתיק זה הוטלו בעקבות בקשה להיתר בניה שהגיש התובע (ראה עמ' 7 לפרוטוקול מיום 15.2.07 ומכתבו של התובע לעו"ד ריחני מיום 21.1.07).

הסדר דיוני והמחלוקת בתיק
3.     עפ"י כתב התביעה טען התובע כי הנתבעים הפרו את החוזה במספר עניינים, בנוסף לאי תשלום דמי ההיתר, ובגין ההפרות תבע, בנוסף לסכום של דמי ההיתר, גם את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה.

     בתיק מס' 20276/07 תבעו הנתבעים את התובע לתשלום סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה בטענה כי התובע הפר את החוזה, בכך שלא פעל להעברת הזכויות בבית על שמו בניגוד למה שנקבע בחוזה.

     בתאריך 7.5.07 הודיעו ב"כ הצדדים על הסדר דיוני לפיו הם מוותרים הדדי על התביעה שהגיש כל אחד ממרשיהם לתשלום סכום הפיצוי המוסכם, באופן שתביעות הפיצוי המוסכם יידחו וכן יידחו עילות התביעה של התובע בתיק זה בקשר להפרות נוספות שנטענו על ידו בכתב התביעה.

4.     ב"כ הצדדים הסכימו כי המחלוקת היחידה הטעונה הכרעה מתמקדת בשאלה על מי מהצדדים חלה החובה לשלם את דמי ההיתר למנהל.

     להסדר הדיוני ניתן תוקף של החלטה וב"כ הצדדים חזרו ואישררו את ההסכם בתחילת הדיון מיום 24.5.07.

     להשלמת פרק זה אציין כי בדיון מיום 3.12.06 חזרו בו ב"כ הנתבעים מטענת הקיזוז בדבר החזר עמלות, טענה שנטענה במסגרת הבקשה למתן רשות להתגונן.

     בדיון מיום 15.2.07 הבהיר כל צד את עמדתו בשאלה שבמחלוקת במילים פשוטות וברורות. (ראה פרוטוקול).

     ב"כ התובע טען כי לשיטתו התחייבו הנתבעים בחוזה לשאת בדמי ההיתר גם אם היה התובע מגיש את הבקשה להיתר ובעקבותיה היו מוטלים דמי היתר, במועד כלשהו בעתיד, דהיינו התחייבות מוחלטת של הנתבעים לשלם את דמי ההיתר גם אם הבקשה להיתר הייתה מוגשת לא בסמוך לחתימת החוזה ולא בעתיד בכל זמן שהוא.

     מנגד הבהיר ב"כ הנתבעים עמדתו ולפיה היה על הנתבעים לשלם את דמי ההיתר רק במקרה והיו מוטלים על הבית, כפי שהוא בעת חתימת החוזה, כיוון שהבית נמכר כפי מצבו.

מאחר ודמי ההיתר הוטלו בעקבות בקשה למתן היתר שהגיש התובע לבניית בית חדש, הרי שחובת התשלום מוטלת עליו, כפי שאף נקבע בסעיף בחוזה העוסק במתן ייפוי כוח תכנוני.
חוזה המכר
5.     שני סעיפים בחוזה ממקדמים את המחלוקת לעניין דמי ההיתר, הגם שהצדדים מפנים לתמיכה בגרסאותיהם לסעיפים נוספים ולאמירות שונות בחוזה מהן מבקשים ללמוד לעניין המחלוקת, כל אחד לשיטתו.
     סעיף 7 ג' קובע כדלקמן:
     "עם ביצוע התשלום הראשון ימסור המוכר לבא כוח הקונה ייפוי כוח תכנוני. רק בא כוח הקונה רשאי להגיש כל בקשה לצורך הוצאת היתר בניה בלבד. כל ההוצאות בגין הגשת הבקשה ותוכניות הבניה וכיוצ"ב יחולו במלואן על הקונה בלבד. המוכר לא ידרש לשפות את הקונה מכל סיבה שהיא בגין האמור. היה ונגרמו למוכר איזו שהם נזקים כתוצאה מהגשת בקשה כלשהי ע"י הקונה ישפה הקונה את המוכר במלוא נזקיו".

     בסעיף 9 ה נאמר:
     "תשלומים למינהל מקרקעי ישראל, באם יחולו, ובכלל זה דמי הסכמה ודמי היתר ישולמו ע"י המוכר מתוך כספי התמורה".
     
ובסעיף קטן ז' נאמר:
"כל המיסים, ההוצאות התשלומים המוטלים על הבית והמחזיק בו כגון: גז, חשמל, אגרות והיטלים ומיסי עיריית בני ברק, מים, עד יום מסירת החזקה יחולו וישולמו על ידי המוכר עד לתאריך זה מתוך כספי התמורה (היה ויידרש) ומיום זה ואילך יחולו וישולמו על ידי הקונה".

עדויות התביעה
6.     מטעמו של התובע העידו התובע עצמו ועו"ד ריחני אשר ייצגו בעסקה.

     עו"ד ריחני לא נכח בפגישות בין התובע לבין הנתבעים ו/או נציגם ו/או מתווך מטעמם, ונכנס לתמונה עת בקשו התובע לייצגו בעסקה.

     משקיבל עו"ד ריחני טיוטת חוזה מב"כ הנתבעים רשם על גביו את הערותיו, ולעניינינו הוסיף את סעיף 9 (ה) שנשאר בכל הטיוטות עד לחוזה הסופי, עם הוספת המילים "באם יחולו" ע"י ב"כ הנתבעים.

     בפגישה עם ב"כ הנתבעים לא דובר על דמי ההיתר אלא על תיקונים שהיו לגביהם הסתייגויות.

     עו"ד ריחני הבהיר כי השטח הבנוי של הבית הישן היה פחות ממאה מטר, ועפ"י הוראות המנהל בניה עד 160 מ"ר בחכירה מהוונת פטורה מתשלום דמי היתר.
     דרישת המנהל לתשלום דמי היתר מתייחסת לשטח העולה על 160 מ"ר (176 מ"ר), שכן התובע ביקש לבנות במקום הבית הישן בית חדש בשטח כולל של 336 מ"ר, שטח המהווה 82% ממקסימום זכויות הבניה כפי שהוגבל ע"י שכונת הפועלים אלף ב"ב אגודה שיתופית בע"מ, שהייתה בעלת זכות חכירה במקרקעין.

     עו"ד ריחני הבהיר כי את סעיף 9 (ה) ניסח לאחר שהתובע אמר לו שבכוונתו לבצע בניה חדשה במקרקעין והיה ברור כי השטח שיבנה יעלה על 160 מ"ר (מה שיחייב תשלום דמי היתר).

     הגם שפרטי הבניה המתוכננת ועניין דמי ההיתר לא הועלו לדיון מפורש ומפורט, טוען עו"ד ריחני כי הסעיף האמור קובע עניין מסחרי בין הצדדים על מי חובת התשלום.

     בעמ' 17 טוען עו"ד ריחני כי גם אם הבניה הייתה נעשית בשלב מאוחר יותר היה על הנתבעים לשלם את דמי ההיתר.

     באשר לסעיף 7 ג' לחוזה סבור העד כי אין סתירה בניהם וסעיף 7 (ג) עניינו שפוי לנזק עקב שימוש בייפוי הכוח התכנוני ואילו סעיף 9 (ה) דן בתשלום דמי ההיתר.

     העד חוזר ומאשר בעדותו כי החיוב בדמי ההיתר נבע ממימוש זכויות הבניה ע"י התובע (עמ' 19 שורה 7, עמ' 20 שורה 17 ועמ' 2 שורה 15 לפרוטוקול).

7.     התובע מאשר כי עם מר אברהם נח דיבר רק על מחיר העסקה וכאשר הסכים למחיר הרכישה פנה לעו"ד ריחני כדי שיטפל עבורו בעסקה ועוה"ד הבהיר לו את המיסוי הכרוך בעסקה ואז אמר לעוה"ד כי לא ישלם יותר מהמחיר שהוסכם וממס רכישה, וכל יתר התשלומים יחולו על המוכרים.

     התובע מאשר כי בפגישה של עורכי הדין בה נכח לא הועלה לדיון נושא דמי ההיתר וגם במעמד חתימת החוזה לא דובר על כך.

     פרט לעורך דינו לא הודיע התובע לאיש על כך שאיננו מוכן לקבל על עצמו תשלום של מיסים, למרות שלא ידע פרטים ואף לא ידע גובה המיסים.

     עוד מסר התובע בעדותו כי לא שוחח עם מר אברהם נח על הבניה שבכוונתו לבצע ואת המו"מ נהלו עורכי הדין.

8.     עו"ד גזית שהעיד מטעמם של הנתבעים סבור כי יש לנהוג עפ"י סעיף 7 (ג) הקובע כי כל הוצאה כספית בגין הגשת בקשה להיתר או הגשת תוכניות בניה תחול על התובע - הקונה ודמי ההיתר נכללים בגדר ההוצאה, שכן התשלום הוטל עקב הגשת הבקשה להיתר ע"י התובע ועפ"י ייפוי הכוח התכנוני.

     עו"ד גזית הבהיר כי תיקן את הסעיף של ייפוי הכוח התכנוני לנוסחו הסופי, למקרה ורשות כגון המינהל תבוא בדרישת תשלום למוכרים.

     עניין זכויות הבניה לא עלה בשיחות עם עו"ד ריחני כיוון שזה לא היה מעניינו מה מתכוון הקונה לבנות ובאשר להיטל ההשבחה, הנפרד מסוגית דמי ההיתר, ידע מהו הסכום לתשלום שכן הנתבעים קבלו שומה מעיריית בני ברק עוד זמן רב לפני המו"מ עם התובע.

     עו"ד גזית טוען כי הבית נמכר כפי מצבו ביום חתימת החוזה, גם בהיבט הפיזי של הבית וגם בהיבט המשפטי.

     באשר לסעיף 9 (ה) הבהיר העד כי הבין שמדובר בסעיף סל שנהוג לרשום בחוזה מכר מקרקעין, וסעיף החכירה ההסטורי קבע שלא חל תשלום, ומכל מקום התשלומים שהוטלו על הנתבעים הינם עד למועד מסירת החזקה ודמי ההיתר הוטלו לאחר מועד זה.

     עו"ד גזית מאשר כי התובע רכש גם את כל זכויות הבניה העתידיות במקרקעין, אך אין בכך כדי להטיל על הנתבעים את החובה לשאת בתשלומי המימוש של הזכויות.

9.     מר אברהם נח העיד מטעמם של הנתבעים שכן טיפל עבורם במכירת הבית בהיותו בן משפחה ומי שהתגורר בבית, עובר למכירה.

     העד מאשר כי ידע ששווי המקרקעין נקבע גם בשל אפשרויות הבניה אך כופר בחובתם של הנתבעים לשאת בתשלום של דמי היתר, בהבדל מהיטל השבחה שסכומו היה ידוע.

     באשר לסעיף 9 (ה) העיד כי לא ראה בעיה בסעיף שכן אם ירצה התובע לבנות יוכל לבנות כפי שירצה, אך יצטרך לשלם את התשלומים הכרוכים בכך, וכן מפנה לסעיפים האחרים על פיהם הוא סבור כי חובת התשלום חלה על התובע.

     העד הינו עורך דין שקיבל את רשיונו כשנה לפני מועד חתימת החוזה.

המסגרת הנורמטיבית
10.     בפנינו מחלוקת פרשנית בשאלה על מי מהצדדים חלה חובת התשלום של דמי ההיתר למינהל בעקבות הגשת תוכנית לבניית בית חדש ע"י התובע.

     יש להדרש לשאלה מה סוכם בין הצדדים בשאלה שבמחלוקת, מה קובע החוזה בשאלה האמורה ומהו אומד דעתם של הצדדים בשאלת התשלום כפי שניתן ללמוד עליה מעיון בסעיפי החוזה ומכלל הנסיבות החוץ חוזיות.

     בפרשנות חוזה דן סעיף 25 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) הקובע את הכלל כי חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים כפי שמשתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת מהחוזה, מתוך הנסיבות.

     הפסיקה בשורה של פסקי דין עמדה על היחס שבין אומד הדעת הנלמד מתוך החוזה, לבין אומד הדעת הנלמד מכלל הנסיבות החיצוניות לחוזה.
     יש לקבוע מהי התכלית שהחוזה נועד להגשים בשאלת תשלום דמי ההיתר, האם קיים בחוזה אומד דעת משותף שהצדדים ביקשו להגשים, האם אומד הדעת המשותף משתמע מתוך החוזה, או מתוך הנסיבות.

     כלל פרשנות נוסף הינה הפרשנות עפ"י התכלית האובייקטיבית, מבין מגוון הפרשנויות, המשמעויות וההתחייבויות האפשריות, יש לקבוע את אומד דעתם של הצדדים עפ"י מבחן התכלית שהחוזה נועד להגשים.

     עפ"י העדויות שהובאו ניתן לקבוע מפורשות כי שאלת תשלום דמי ההיתר למינהל בעקבות הבניה של התובע, סוגיה זו לא נדונה לא בין התובע לבין נציג הנתבעים, ואף לא בין עוה"ד של הצדדים.

     שאלת התשלום לא הונחה על השולחן בצורה ברורה ומפורשת כדי שיוכלו הצדדים להתייחס אליה באופן שיאפשר לדעת מהו אומד דעתם.

     בפגישה בין התובע לבין נח אברהם לא דנו בשאלת המיסים וגם בפגישה של עוה"ד לא דנו בשאלת דמי ההיתר שכן לכאורה לא הייתה מחלוקת בשאלה זו, דא עקא שלא הייתה בין הצדדים הבנה משותפת למה מתייחס התשלום ולכן גם לא הייתה לכאורה מחלוקת ואף לא הסכמה מצעת.

     בהעדר הסכמה משותפת בשאלה שבמחלוקת מי ישא בתשלום דמי ההיתר אם יחול כתוצאה מהבניה החדשה, יש ללמוד על הכוונה מכלל הנסיבות ולרבות מהחוזה על טיוטותיו ועד לנוסחו הסופי.

חובת התשלום של דמי ההיתר
11.     בין הצדדים התנהל מו"מ לגבי מחיר הבית עד כדי מחלוקת בפער של 10,000 דולר, ולכן עפ"י מבחן ההגיון לא ניתן לקבל את ההנחה כי הנתבעים הסכימו מכללא או במפורש לקבל על עצמם לשאת בתשלום שאיננו קשור למכר ולהעברת הזכויות באופן אינהרנטי.

     התובע העיד כי לא דיבר עם נוח אברהם בשאלת המיסים ושאלה זו אף לא הועלתה במפורש בפגישה עם עוה"ד ועו"ד ריחני מאשר בעדותו כי אכן לא דובר בנדון.

     עניין המיסים, לטענתו של התובע, היה מהותי עבורו ולכן ספק בעיני אם עמד התובע בחובת תום הלב המוטלת עליו במהלך נהול מו"מ לקראת כריתת חוזה עת לא דיבר "ברחל בתך הקטנה" בשאלת דמי ההיתר, אם אכן התכוון להטיל על הנתבעים את חובת התשלום בקשר לתוכנית הבניה שיגיש לרשויות.

     לא ניתן לקבל כי הנתבעים שעמדו בעקשנות על מחיר התמורה יסכימו אפריורי לקבל על עצמם התחייבות לשאת בתשלום לא ידוע החל על התובע בשל בניה שיבצע בעתיד, ובדיעבד מדובר בסכום נכבד, כעשרים אחוז ממחיר העסקה.

12.     לא ניתן ללמוד גזירה שווה מהתחייבות הנתבעים לשאת בתשלום היטל ההשבחה לעניין דמי ההיתר.

     היטל השבחה משולם לא רק בעת מימוש של זכויות בניה אלא גם בעסקה של העברת זכויות, וללא התשלום לא ניתן לקבל אישור של הרשות המקומית לבצוע ההעברה.

     הנתבעים היו מודעים לחובת התשלום ואף קבלו מעיריית בני ברק שומה עוד זמן רב לפני העסקה עם התובע וללא קשר אליו, ומכוח חובתם לבצע את העברת הזכויות ולהמציא אישור הרשות המקומית, נגזרת חובת התשלום של היטל ההשבחה.

     ככלל מוטל היטל ההשבחה על בעל הזכויות בעת ההשבחה ומכאן שחובת התשלום הינה על המוכר.

     העברת חובת התשלום של ההיטל על הקונה הינה חריג במסגרת מו"מ מסחרי בין הצדדים, ואולם דמי היתר איננו תשלום הקשור להעברת זכויות אלא תשלום הנדרש רק לצורך קבלת אשור המינהל לבצוע בניה חדשה על המקרקעין.

     מלכתחילה אין דמי היתר על בניה חדשה חל על המוכר אלא אם כן קיבל על עצמו לשאת בתשלום כפי שיכול מוכר לקבל על עצמו לשאת בתשלומים כאלה ואחרים שחובת תשלומם חלה על הקונה.

     משטוען התובע כי הנתבעים קבלו על עצמם לשאת בתשלום של דמי היתר, הרי שנטל הראיה עליו להוכיח התחייבות זו, התחייבות במישור העסקי, מסחרי החורגת מהחלוקה המסורתית של תשלומי מיסים בעסקת מקרקעין.

ההתחייבות עפ"י החוזה
13.     סעיף 9 (ה) לחוזה עוסק בתשלומים למינהל, לרבות דמי חכירה, דמי הסכמה ודמי היתר אשר תשלומם חל על המוכר.
     סעיף הדן בתשלומים למינהל לא נכלל בטיוטה שהעביר ב"כ הנתבעים הואיל ולשיטתו לא יחולו תשלומים למינהל בהיות הזכויות במקרקעין מהוונות.

     עו"ד ריחני הוא שהעלה לראשונה בתוספות לטיוטה את הסעיף עת רשם בנספח ג' לתצהיר התובע כי התשלומים הינם "בקשר עם הבית ו/או העברת הזכויות בו".

     אמירה זו מדברת בעד עצמה ומצביעה חד משמעית כי הכוונה לתשלומים הקשורים לעסקת המכר של הבית והזכויות בהבדל מובהק מתשלומים שיחולו בעקבות הגשת תוכנית בניה ע"י התובע.

     לנוסחו הסופי של הסעיף הוכנסו המילים "אם יחולו".
     על פי עדותו של עו"ד ריחני היה ברור לו כי יחול תשלום של דמי היתר בגין הבניה החדשה, ואם כך לשם מה הוכנסו המילים הנ"ל, שכן, לשיטתו, היה ברור קיומו של תשלום כאמור.

     מאידך העובדה כי בסעיף 9 (ה) נכללו תשלומים של דמי חכירה ודמי הסכמה שברור שלא יחולו בשל היוון הזכויות מצביע בבירור כי המדובר בסעיף סל, סעיף מקובל בחוזי מקרקעין הקשורים במינהל, למקרה ויחול תשלום ואולם רק תשלום הקשור להעברת הזכויות.

     זו אף הסיבה שב"כ הנתבעים לא התנגד לסעיף ולכן אף הוסיף את המילים " אם יחולו", כפי שהסביר בעדותו והסברו סביר, הגיוני ומקובל.

14.     סעיף 7 (ג) עוסק בייפוי הכוח התכנוני וקובע מפורשות כי כל ההוצאות בגין הגשת הבקשה להוצאת היתר בניה יחולו במלואן על התובע. זו ההתחייבות ועניין השיפוי הינו משני בלבד.

     אין ספק כי במסגרת "ההוצאות" נכלל גם תשלום דמי ההיתר שכן ללא הגשת תוכניות לא הייתה דרישת התשלום לדמי ההיתר ואין בין דמי ההיתר להעברת הזכויות ולא כלום.

     פרשנותו של התובע כי הסעיף עוסק רק בנזקים שעלולים להגרם לצד ג' לא יכולה להתקבל בשל נוסחו הברור והמפורש של הסעיף.

     אף תכליתו של הסעיף ברורה שכן הנתבעים חרגו מהמקובל ואפשרו לתובע להתחיל לפעול לקבלת היתר בניה, טרם ששילם את כל התמורה ולכן בא הסעיף להבטיח את המוכר מפני תשלומים שיוטלו עליו בשל היותו רשום עדיין בתור בעל הזכויות, תשלומים בעקבות פעולותיו של התובע עפ"י ייפוי הכוח התכנוני.

     אני דוחה את טענתו של התובע ולפיה חובת תשלום דמי ההיתר של הנתבעים חלה גם אלמלא ייפוי הכוח התכנוני וגם אם היו מבצעים את הבניה במועד עתידי כלשהו וללא הגבלה.

     חיוב כאמור לא רק שאיננו נובע מהחוזה אף איננו הגיוני וסביר ולפי פרשנות זו אם יתאפשר לתובע בעתיד להגדיל את הבניה יוכל לדרוש גם את דמי ההיתר הנוספים מהנתבעים.

     פרשנות כגון זו איננה מתקבלת על הדעת ואין הבדל אם דמי ההיתר נדרשו בסמוך לאחר חתימת החוזה, או היו נדרשים בעתיד שכן כל עוד הדרישה קשורה לבניה חדשה של התובע, חובת התשלום של דמי ההיתר עליו בלבד.
     משמיעת הראיות נוצר הרושם כי הפניה לנתבעים לשלם את דמי ההיתר באה לעולם רק בשל הסמיכות לחוזה והשימוש בייפוי הכוח התכנוני, ואל במנותק מהחזקת התמורה בנאמנות עד להשלמת העסקה.

15.     יש לאבחן בין היקף הזכויות שרכש התובע עפ"י החוזה לבין התשלום של מיסים והיטלים שונים.

     אין ספק כי מחיר העסקה הושפע מאפשרות ניצול הבניה בקרקע והתובע רכש את הבית במצבו הפיזי בעת חתימת החוזה, ואת הזכויות כפי שהיו לנתבעים בעת חתימת החוזה, אך רכש גם את כל הזכויות העתידיות כפי שיהיו בעתיד, לרבות אפשרות הבניה והגדלת אחוזי הבניה ככל שתתיר העמותה והרשות המקומית.
     ואולם אין בין היקף רכישת הזכויות לבין התשלומים השונים ולא כלום.

     ברור כי הנתבעים בהיותם בעלי הזכויות התחייבו לשאת בכל התשלומים הקיימים למועד העסקה (כגון היטל השבחה בשיעור של 82%) וכן התחייבו לשאת בתשלומים השוטפים עד למועד מסירת החזקה לתובע, אך לא התחייבו מעבר לכך ובמיוחד לא התחייבו לשלם דמי היתר למנהל בעקבות תוכנית בניה שיגיש התובע.

     הנתבעים לא היו מודעים לתוכנית שיגיש התובע והתובע אף לא שיתף אותם בכוונותיו, ולמעשה זה כלל לא עניין אותם ולא היה צריך לעניין אותם שכן לא קבלו על עצמם לשאת בתשלומים שיחולו עקב הגשת התוכניות (סעיף 7 (ג) לחוזה).

     לו התכוונו הצדדים להטיל על הנתבעים את חובת התשלום של דמי ההיתר, חיוב חריג אך אפשרי במסגרת מו"מ מסחרי, חזקה עליהם כי היו מציינים זאת במפורש בחוזה, ואולי מקומו של סעיף כזה היה במסגרת סעיף 7 האמור. סעיף 9 לחוזה עניינו בתשלומים החלים על הצדדים במסגרת עסקת המכר של הזכויות בבית ובמקרקעין ותו לא.

     חלוקת התשלומים בקשר להעברת הזכויות הינה עפ"י המקובל בעסקאות מקרקעין ולא מצאתי סעיף כלשהו החורג מהמקובל, כביכול במסגרת הסכמה מסחרית.

העדר עדותו של עו"ד דנאי
16.     עו"ד דנאי ייצג בעסקה את נתבע 1 ולא הובא לעדות.

     מעדותו של עו"ד גזית עולה כי כל טיוטה שהעביר הייתה באישורו של עו"ד דנאי וכן כל תיקון, תוספת או הסכמה ואף הפגישות של עוה"ד התקיימו במשרדו, ומכאן שכל מה שהוסכם ע"י עו"ד גזית אף היה מקובל על עו"ד דנאי.

     לאור העדויות שהובאו אינני רואה במה היה בעדותו של עו"ד דנאי כדי לשנות את התמונה הכוללת.

     לאחר שהמינהל דרש תשלום של דמי היתר נפגשו עוה"ד או התקיים בניהם בירור בנסיון להגיע להסדר פשרה בקשר לתשלום.
     נטייתו של עו"ד דנאי, לפי העדויות, הייתה להסכים לפשרה ומהעדויות לא ברור מדוע בסופו של דבר לא הושגה פשרה, ואולם מדובר בהצעות פשרה שאינן מחייבות וספק אם ניתן להשמיען במשפט.

     גם הטענה לפיה עו"ד דנאי סבר שיש מידה של צדק בפרשנות התובע ולכן נטה לפשרה אין בה, גם אם נכונה, כדי להוות משקל שכן מדובר בנסיונות לפשרה.

     לכאורה המנעות הנתבעים מלהעיד את עו"ד דנאי צריכה להתפרש לחובתם אך עדיין לא נתנה תשובה בסיכומי התובע מדוע לא הזמין הוא את עו"ד דנאי לעדות, אם לשיטתו הצדיק עו"ד דנאי את דרישתו של התובע לתשלום דמי ההיתר ע"י הנתבעים.

     אי העדתו של עו"ד דנאי הינה אחד השיקולים במכלול השיקולים להכרעה במחלוקת, ולא שיקול מרכזי או מכריע.

סיכום
17.     לאור כל האמור לעיל, לא הרים התובע את נטל השכנוע המוטל עליו ולא הוכיח כי הנתבעים התחייבו לשלם את דמי ההיתר.
     התובע כשל בנטל הפרשנות הן מכוח החוזה והן מכלל הנסיבות החיצוניות והן עפ"י מבחן הכוונה, אומד הדעת והתכלית.

     הנתבעים לא נטלו על עצמם את תשלום דמי ההיתר שיוטל ע"י המינהל בעקבות הגשת בקשה למתן היתר בניה ע"י התובע.



     אשר על כן אני דוחה את התביעה.

     אני מחייב את התובע לשלם לנתבעים את הוצאות המשפט לרבות שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. אי תשלום דמי היתר

  2. חוק יסוד מקרקעי ישראל

  3. דרכי ניהול מקרקעי ישראל

  4. הצעת חוק ניהול מקרקעי ישראל

  5. חוק מקרקעי ישראל, תש"ך- 1960

  6. החלטה 737 מינהל מקרקעי ישראל

  7. חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960

  8. תביעת פינוי של מינהל מקרקעי ישראל

  9. החלה רטרואקטיבית של החלטת מינהל מקרקעי ישראל

  10. מינהל מקרקעי ישראל החכרות עונתיות גידולי שדה

  11. יישום החלטה 737 - תביעה נגד מינהל מקרקעי ישראל

  12. תקנות מינהל מקרקעי ישראל (אגרות), התשס''ד-2004

  13. תקנות מינהל מקרקעי ישראל (מאגר המידע), התשס''ד-2004

  14. צו מינהל מקרקעי ישראל (הרכב מועצת מקרקעי ישראל), התש"ע-2009

  15. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון