רשלנות עורך דין בעריכת חוזה מכר

להלן פסק דין בנושא רשלנות עורך דין מקרקעין בניסוח חוזה מכר:

פסק דין

תביעה נגד פרקליט, שערך חוזה מכר מקרקעין ובשל הפרת החוזה על ידי המוכר לא הועברו הבעלות והחזקה לקונה, למרות שלמעלה ממחצית התמורה שולמה על ידו. השאלה העומדת לדיון הינה האם חוזה המכר נוסח באופן רשלני ומבלי להקים מנגנוני הגנה ראויים עבור הרוכש. כן נשאלת השאלה האם נהג הפרקליט ברשלנות מקצועית במהלך קיומו של חוזה המכר.

העובדות והמחלוקת:

1.     הנתבע הינו פרקליט במקצועו, אשר יצג שני צדדים לחוזה מכר מקרקעין. ביום 21.2.96 חתמו הקונה והמוכר על חוזה מכר, שנוסח על ידי הנתבע, ולפיו ירכוש הקונה, הוא התובע (להלן: "התובע"), חנות בבני ברק שבבעלות המוכר (להלן: "המוכר") תמורת סך בשקלים השווה ל- 59,000 $ (להלן: "החוזה"). סכום זה, נכון ליום כריתת החוזה עמד כדי הסך של 182,723 ש"ח.

2.     על החנות רבצה משכנתא לטובת בנק משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (להלן: "הבנק") בגין חוב העולה כדי הסך של 440,000 ש"ח. יחד עם זאת צורף כנספח 1 לחוזה מכתבו של הבנק מיום 20.2.96 בו הוא מוכן להסיר את המשכנתא הרובצת על החנות כנגד תשלום סך של 130,000 ש"ח לא יאוחר מיום 29.2.96.

3.     בהתאם לסעיף 5 לחוזה התחייב התובע לשלם את תמורת החנות בשלשה תשלומים כדלקמן:

א.     סך בשקלים השווה ל- 3,000 $ בעת חתימת החוזה וכנגד חתימה על יפוי כוח בלתי חוזר עליו יחתום המוכר. סכום זה שולם על ידי התובע והמוכר אכן חתם על יפוי כוח כמחוייב.

ב.     סך בשקלים השווה ל- 27,000 $ תוך 20 יום מיום כריתת החוזה, כנגד רישום הערת אזהרה על שם הקונה. סכום זה חוייב התובע לשלם, בהתאם להוראת סעיף 5 ב' לחוזה, ישירות לבנק ואילו המוכר התחייב לשלם את יתרת הסכום הנדרש לצורך סילוק המשכנתא.

התובע שילם לבנק את הסכום האמור אך - במקביל - המוכר היפר את חובתו החוזית ולא פרע יתרת החוב לבנק. לפיכך, לא הוסר שיעבוד המשכנתא מהחנות.

ג.     סך בשקלים השווה ל- 29,000 $ תוך 60 יום מיום כריתת החוזה כנגד המצאה על ידי המוכר של כל ומלוא האישורים הנדרשים להעברת החנות על שם התובע כשהיא נקייה מכל חוב, שיעבוד או עיקול. סכום זה לא שולם על ידי התובע לאחר שהסתבר לו כי המוכר לא פרע את חוב המשכנתא.

4.     במאמץ לפתרון הסכסוך, תוך התערבות של עורכי דין ממשרדו של הנתבע, נתן הבנק למוכר שתי אורכות נוספות לפרעון המשכנתא (מוצגים ב' ג' לתצהיר הנתבע). ארכה אחת נתנה עד ליום 31.3.96 והשנייה ניתנה עד ליום 14.6.96. במהלך אותה תקופה שילם התובע לידיו של המוכר, על פי בקשת האחרון, סכום של 2,000 $ ביום 22.4.96 וסכום של 6,000 ש"ח ביום 13.5.96.

התובע טוען כי לשאלתו את הנתבע אם ניתן לשלם הסכומים האמורים, קיבל מהנתבע אישור ובלבד שיצטייד בקבלה מטעם המוכר על פרעון הסכומים האמורים.

5.     למרות הארכות שנתנו למוכר הוא לא פרע חובו לבנק, הבנק לא הסיר את המשכנתא הרובצת על החנות והתובע נותר עם הערת אזהרה בלבד, כאשר בינתיים הוטלו עיקולים נוספים של נושים שונים להם חב המוכר כספים.

התובע קיבל פסק דין נגד המוכר, אשר לא התגונן, אך ספק אם בנסיבות האמורות יהיה, בכספי מימוש החנות כדי לכסות ולו מקצת מכספי התמורה ששילם התובע למוכר.

6.     התובע טוען כי הנתבע התרשל בניסוח החוזה בכך שלא הקים בו מנגנוני הגנה על הכספים ששילם למוכר. עוד טוען התובע כי עובר לכריתת החוזה לא ידע כי על החנות רובצת משכנתא וכי אם היה יודע על כך, והנתבע היה מזהיר אותו ומסביר לו משמעות העובדה ששווי המשכנתאות עולה על כפל התמורה החוזית, לא היה מתקשר בחוזה. עוד נטען כי הנתבע התרשל במהלך קיומו של החוזה בכך שהתיר לתובע לשלם סכומים נוספים למוכר, לאחר שהלה לא פרע את חוב המשכנתא, בכך שלא רשם מבעוד מועד את הערת האזהרה, ובכך שאחר בדיווחים לשלטונות מס שבח.

7.     הנתבע טוען כי מנגנוני ההגנה שנוסחו על ידו בחוזה הינם מקובלים וראויים. כן הוא טוען שהתובע איחר בביצוע התשלום השני וכי יכול היה לצמצם את הנזק אם היה פורע את התשלום השלישי לבנק ובכך היתה מוסרת המשכנתא.

דיון:

העובדות שהתבררו בפני, ודי בעיון במסמכים, מביאות למסקנה כי הנתבע לא ניסח את החוזה באופן שמקים מנגנוני הגנה ראויים על תשלומים ששילם התובע בתמורה לרכישת החנות. החוזה הותיר את התובע חשוף לנזק מבלי שנוצר בו מנגנון כלשהו להגן על הכספים ששילם בתמורה לרכישת החנות, כפי שחוייב בחוזה. זהו עיקר המעשה הרשלני אם כי כפי שיפורט להלן, גם במהלך קיומו של החוזה נמנע הנתבע מלהזהיר את התובע לשלם תשלומים נוספים למוכר ובכך גרם נזק נוסף.

1.     נטען על ידי התובע כי לא ידע שעל החנות רובצת משכנתא ואם היה יודע לא היה מתקשר בחוזה. לא נחה דעתי מטענה זו, כאשר בחוזה נאמר במפורש כי על החנות רובצת משכנתא, כי סכומה יקטן אם תשולם תוך המועד שנקצב במכתב הבנק. התשלום השני, כנקוב בסעיף 5 ב' לחוזה מחייב את התובע לבצעו ישירות לבנק הממשכן והוא אף עשה כן. לפיכך לא תישמע טענתו על כי לא ידע על עצם קיומה של המשכנתא. הטענה כי הערת האזהרה נרשמה באחור, דהיינו רק ביום 11.3.96 הינה נכונה, אמנם, שכן היה על הנתבע לרשמה תוך יום מיום כריתת החוזה. יחד עם זאת האחור ברישומה לא גרם לתובע נזק כלשהו הואיל ובין מועד כריתת החוזה לבין מועד רישום הערת האזהרה לא נרשמו שיעבודים או עיקולים על החנות ולפיכך מיותר לדון בסוגיה זו.

מיותר גם לדון בטענת הנתבע כי התובע איחר בביצוע התשלום השני, משני טעמים. האחד, משום שלא עלתה טענה כלשהי מטעם המוכר כי אחור זה של מספר ימים גרם לו להפר את החוזה כפי שהופר על ידו. השני, משום שהנתבע איחר ברישום הערת האזהרה באופן שהחוזה מאפשר פירוש כי אחור זה מצדיק אחור בתשלום השני. כך או כך, טענה זו בדבר איחור בתשלום הינה נטולת משמעות משפטית בנסיבות העניין.

2.     בתשלום השני בסך בשקלים השווה ל- 27,000 $ מחויב התובע לשלם ישירות לבנק ואף המוכר מתחייב לשלם את יתרת החוב לבנק. הנתבע לא יצר מנגנון הגנה כלשהו על תשלום הסכום האמור. תשלום המבוצע ישירות לבנק לפרעון חובות המוכר כמוהו כתשלום מחצית תמורת המכר לידיו של המוכר מבלי שניתנה הגנה כלשהי על כספים אלה.

ראוי היה לקבוע בחוזה כי כספי התשלום השני ביחד עם כספי יתרת החוב שבהם חייב המוכר יופקדו בידיו הנאמנות של הנתבע, אשר היה מפקידם בבנק.

לחלופין ניתן היה לשכלל בחוזה מנגנון של חיובים שלובים ולא, כפי שנעשה, חיוב אוטונומי של התובע בתשלום הסכום השני וללא כל הגנה על סכום זה. כאן הוא לב המעשה הרשלני, אשר הפקיר את התובע לגחמותיו של המוכר - ירצה ישלם, לא ירצה לא ישלם חוב המשכנתא - כפי שקרה בפועל - כשהתובע יוצא וידיו על ראשו מבלי שיש בחוזה ניסיון כלשהו להגן על הכספים ששילם לבנק, ולמעשה למוכר.

3.     משהבין הנתבע כי נוצרה בעיה, עשה ניסיונות לצמצם את הנזק ושלח עורכי דין לבנק על מנת שיתן למוכר ארכה נוספת לתשלום יתרת החוב בסכום מופחת. אלא שגם בכך לא היה כדי לסייע, שכן המוכר עמד במריו ולא פרע החוב. בהקשר זה ראוי להתייחס לטענת הנתבע בדבר רשלנות תורמת של התובע בכך שלא שילם לבנק את התשלום השלישי במועד הקבוע בחוזה ובכך היה נפרע החוב לבנק. טענה זו יש לדחות מכמה טעמים:

א.     מועד התשלום השלישי והאחרון הינו עד ליום 23.4.96 וכנגד תשלומי חובה בהם חייב המוכר (מס שבח, דמי הסכמה למנהל, חובות לרשות המקומית וכדומה). סכומים אלה לא שולמו על ידי המוכר. לא יתכן לצפות מרוכש נכסי מקרקעין לשלם את מלוא התמורה החוזית, בה בשעה שיוותר עם חובות נוספים, בסכומים בלתי ידועים, אשר ימנעו העברת הנכס על שמו.

ב.     אף הנתבע, כפרקליט התובע, לא יעץ לו, בזמן אמת, לבצע את התשלום השלישי ובכך לצמצם נזקו - כנטען על ידו.

ההיפך, הנתבע פנה לבנק על מנת לקבל ארכה עבור המוכר, לתשלום יתרת החוב נשוא המשכנתא. אורכות אלה ניתנו למוכר עד ליום 14.6.96, מועד בו חלף עבר מועד ביצוע התשלום השלישי. על כן לא היתה סיבה כלשהי לדרוש מהתובע לשלם את יתרת תמורת המכר מבלי שהחנות תעבור לבעלותו, כאשר עדין רובצים עליה חובות נוספים כמתואר לעיל.

4.     תוך כדי תקופת האורכות שניתנו למוכר על ידי הבנק שילם לו התובע שני תשלומים נוספים בסך של 2,000 $ ו- 6,000 ש"ח. ספק בעיני אם אמת בטענת התובע כי הנתבע אישור לו לשלם התשלומים האמורים, שעה שכבר ידע שהמוכר מפר את החוזה. יחד עם זאת הימנעות הנתבע מאזהרה מפורשת המופנית כלפי התובע לבל יעז לשלם אגורה למוכר כל עוד לא הוסרה המשכנתא, מהווה אף היא מחדל העולה כדי רשלנות. אשר לתשלום הסכום האמור יש ליחס לתובע רשלנות תורמת בשיעור של 50%, שכן לאחר שידע שהמוכר מפר את החוזה ואינו פורע את חובו לבנק לא היה עליו לשלם סכום כלשהו למוכר.

5.     טענות התובע בדבר רשלנות הנתבע באחור הדיווח למס שבח, אינה רלוונטית בנסיבות הענין ועל כן מיותר לדון אף בה .

6.     אני דוחה את טענת התובע כי בחיובו על פי סעיף 5 א' לחוזה לשלם תשלום ראשון בסך בשקלים השווה ל- 3,000 $, ישירות למוכר, יש משום ניסוח רשלני, שחשף אותו לסיכונים. תשלום ראשון, בסכום שאינו גבוה, כנגד חתימת המוכר על יפוי כוח בלתי חוזר הינו סעיף סטנדרטי, גם כאשר רובצת על הנכס משכנתא. לפיכך בניסוח האמור אין משום רשלנות הנתבע והוא אינו חייב לפצות את התובע בגין תשלום זה.

7.     יתר הנזקים הנטענים על ידי התובע הינם כדלקמן:

א.     סך של 7,595 ש"ח ששולם על ידי התובע לבנק משכן עבור פיגור בתשלומי המוכר. לנזק זה קשר סיבתי ישיר להתרשלות התובע בניסוח החוזה וקיומו, בכל הקשור לביצוע התשלום השני לבנק, ועל כן התובע ראוי לפיצוי על מלוא הסכום האמור.

ב.     3,500 ש"ח תשלום שכר טרחה לעורך דין שיצג את התובע בתביעת הנתבע נגדו לתשלום שכר טרחתו, תביעה שנדחתה על ידי בית המשפט. התובע אינו זכאי לפצוי בגין סכום זה, שכן תשלום שכר טרחה בהליך משפטי אחר צריך שידון ויפסק בגדרו. עם סיום הדיון האמור מוצתה עילת התובע והוא אינו רשאי להעלותה בגדר הליך זה.

ג.     אובדן הכנסות מהחנות לא הוכח ואף שיעור הפיצוי המוסכם על פי החוזה אינו מהווה ראייה בתביעה שבפני. עילת התביעה כאן הינה נזק, שעל התובע להוכיחו בדרכים שיש להוכיח טענה בדבר אובדן הכנסה, והפיצוי המוסכם אינו מהווה ראיה מספקת להוכחת הנזק הנטען.

ד.     בגין עגמת נפש יפוצה התובע בסכום של 5,000 ש"ח.

לסיכום:

אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע הסכומים כדלקמן:

1.     סך של 75,000 ש"ח, התשלום השני, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום 22.4.96 ועד למועד התשלום בפועל.

2.     סך של 6,180 ש"ח, עבור מחצית התשלומים הנוספים ששולמו למוכר, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום 1.5.96 ועד למועד התשלום בפועל.

3.     סך של 7,595 ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום 23.5.96 ועד למועד התשלום בפועל.







4.     סך של 5,000 ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

5.     הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך השווה ל- 10% מהסכום הפסוק בצירוף מס ערך מוסף.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מבחן הצפיות

  2. רשלנות מוהלים

  3. 100% רשלנות תורמת

  4. רשלנות משרד הרישוי

  5. מעשה פזיזות ורשלנות

  6. יציאה מהחניה ברשלנות

  7. תאונה בשל רשלנות צד ג'

  8. תביעת רשלנות נגד הורה

  9. רשלנות בעריכת חוזה מכר

  10. רשלנות בהערכת שווי נכס

  11. רשלנות בנק בניהול חשבון

  12. רשלנות תורמת של עובד ותיק

  13. רשלנות הצוות הרפואי בפגייה

  14. רשלנות עורכי דין בעסקת מכר

  15. רשלנות בהפניה לסקירת מערכות

  16. תביעת רשלנות נגד רואה חשבון

  17. רשלנות רפואית - הריון בעוולה

  18. תאונת עבודה בגלל רשלנות מעביד

  19. רשלנות תורמת של הורים של קטין

  20. רשלנות עורך דין בעריכת חוזה מכר

  21. פיצויים ללקוח על רשלנות עורך דין

  22. רשלנות עורך דין בעסקת מכירת דירה

  23. רשלנות תורמת בתאונת דרכים קטלנית

  24. רשלנות עורך דין בתיק תאונת דרכים

  25. תביעה בגין רשלנות והפרת חובה חקוקה

  26. רשלנות עורך דין במקרה התיישנות תביעה

  27. תביעת רשלנות במהלך טיפול רפואי ליולדת

  28. אי הגשת תביעה בזמן - ביטוח רשלנות עו''ד

  29. בקשה למתן פסק דין הצהרתי לביטול החלטות אסיפה

  30. תביעה בגין נזקים שנגרמו בשל כתב אישום שהוגש ברשלנות

  31. פיצויים בסך 620,000 ש''ח ללקוח על רשלנות עורך דין

  32. בית המשפט לא הטיל רשלנות תורמת על רכב שנפגע מאחור בתאונת דרכים

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון