רגולציה קרקעית

נקודת המוצא הינה, קרקע היא משאב מוגבל המחייב שימוש מושכל בו, תוך איזון בין צרכים ציבוריים, החצנות שליליות של שימושי קרקע שונים והתנגשות אפשרית בין שימושים סותרים.

איפיון זה הביא את מרבית המדינות המודרניות ליצור מערכת רגולציה קרקעית המיושמת באמצעות תכנון. במרכזו של התכנון הקרקעי לפי החוק הישראלי ניצבת המגמה לאיתור אופטימום השימושים ואינטנסיביות הבנייה בראייה מקומית, מחוזית וארצית. זכות הקניין של הפרט איננה נקודת המוצא לתכנון.

זו מצויה במכלול הצרכים המצרפיים של החברה בכללותה ויכולתו של מתחם נתון לקיים חלק מצרכים אלו.

מנקודת ראות תכנונית זו, רגולציה קרקעית השואפת לאופטימום, כפופה מעצם טיבה לשינויים נסיבתיים, לתובנות חדשות ולצרכים משתנים. לא רק שהוכרה זכותו של השלטון לשנות את מדיניותו מעת לעת, אלא אף קיימת חובה לעשות כן ולהתאים את ההסדרים השונים לתנאים ולנסיבות המשתנים.

להלן פסק דין בנושא רגולציה קרקעית:

פסק דין

עתירה כנגד החלטת הועדה המחוזית (המשיבות 1-2) לדחות את התנגדות העותרים לאישורה של תוכנית מתאר ומפורטת רש/947 המשנה את ייעוד הקרקע שבבעלות המשיבים 5-15 מבנייה צמודת קרקע לבנייה רוויה ומגדילה את זכויות הבנייה שלהם ביחס לאלו שנקבעו בתוכנית מתאר רש/446.

רקע עובדתי

1.     העותרים מתגוררים בקומות 4 ו 5 בבניין שנמצא בשורה הצפונית ביותר של שכונת תל-ברוך צפון שבתל אביב, ממש על קו התפר עם רמת השרון.

2.     בשנת 2000 פורסמה ואושרה למתן תוקף תוכנית המתאר המקומית רש/446 (להלן - תוכנית 446) שיזמה הועדה המקומית לתו"ב רמת השרון (המשיבה 3), שמטרתה העיקרית היתה שינוי ייעודם של 235 דונם למגורים בבנייה רוויה של כ 1800 יחידות דיור בבניינים רבי קומות (9, 12 ו 16 קומות) בתוספת שטחי ציבור ואזורים מסחריים. החלקות בשורה החזיתית של אותו פרויקט, הגובלות עם שכונת תל-ברוך צפון, חולקו על פי התוכנית לשני מבננים - מבנן 5 ומבנן 6. שטחו של מבנן 6 הוא 4 דונם והוא כולל את חלקות 55-58, אשר בבעלותם של המשיבים 5-15 לעתירה זו. שני המבננים יועדו על פי תוכנית 446 להיות 'אזור מגורים א מיוחד', היינו בנייה צמודת קרקע, וזאת בניגוד ליתר שטחי המגורים בתוכנית אשר, כאמור, יועדו לבנייה רוויה גבוהה. במבנן 6 דובר על זכויות בנייה של 12 יחידות דיור סך הכל בבתים בגובה של שתי קומות.

3.     ממבט של מעוף הציפור נראה, כי על פי תוכנית רש/446 נוצר מצב בו בין שכונת תל-ברוך צפון 'התל-אביבית', שהינה שכונה של בנייה רוויה, לבין השכונה החדשה המתוכננת ברמת השרון, שאף היא שכונה של בנייה רוויה ובניינים רבי קומות, נותרה שורה אחת של בתים צמודי קרקע הבנויה משני מבננים - מבנן 5 שעליו בתים צמודי קרקע שהיו בשטח עוד בטרם קרמה תוכנית 446 עור וגידים, ומבנן 6 שעליו לא היתה בנייה כאמור, אך אף הוא יועד לבתים צמודי קרקע.

4.     לתוכנית 446 הוגשו התנגדויות בהן דנה הועדה המחוזית בישיבתה מיום 29/10/00. בין היתר נדונה גם התנגדות שהוגשה על ידי המשיב 15 לעתירה זו במסגרתה ביקש לשנות את יעוד החלקות במבנן 6 לבנייה רוויה. וכך נאמר על ידי הועדה:

"לבקשה לשנות את יעוד החלקות לבנייה רוויה - לקבל את הבקשה בחלקה, כל הצד הדרומי של רחוב הפרחים מיועד לבנייה צמודת קרקע והוועדה אינה רואה לנכון לשנות זאת היום. יחד עם זאת מחליטה הועדה שחלקות 55-58 יקבעו במבנן נפרד, והועדה המחוזית תהיה מוכנה לשקול שיפור בזכויות הבנייה במידה ויתברר שהם מופלים לרעה יחסית למבנן 5 וזה בשלב של אישור התוכנית המפורטות".

5.     במהלך שנת 2002 יזמו המשיבים 5-15 תוכנית מתאר ומפורטת רש/947 (להלן - תוכנית 947) המהווה תיקון לתוכנית 446 בכל הנוגע לייעוד מבנן 6 וזכויות הבנייה בו. על פי התוכנית המתקנת יבוצעו איחוד וחלוקה בשטח, כאשר 50% ממנו יופקעו לצרכי ציבור והיתר לבניית בניין אחד בגובה 9 קומות, סך הכל 36 יחידות דיור.

6.     התוכנית הופקדה בשנת 2004 וביום 30/5/05 קיימה הועדה המחוזית דיון בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית החדשה, ביניהן התנגדויות העותרים בענייננו. הועדה דחתה את מרבית ההתנגדויות, אולם הורתה על הפחתת גובה הבניין המתוכנן מתשע לשבע קומות, על מנת להשוות את גובהו עם הבניין הנמצא מולו - זה שבו מתגוררים העותרים.

7.     העותרים פנו ליו"ר הועדה המחוזית בבקשה לערור בפני המועצה הארצית על ההחלטה לדחות את ההתנגדות, אולם בקשתם נדחתה בנימוק כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות מתן רשות ערר למועצה הארצית.

טענות העותרים

8.     העותרים סבורים, כי כתוצאה מאישור תוכנית 947 צפויות להם פגיעות מהותיות בקניינם ובאיכות חייהם מבחינות שונות: ראשית, מצב התחבורה בשכונה, שלטענתם כבר היום עמוס ופקוק מאוד, עלול עוד להחריף עקב הוספת יחידות הדיור על פי התוכנית החדשה. כפועל יוצא יופיעו גם מטרדים של רעש וזיהום אוויר בשכונה. גם פרטיותם של העותרים, אשר כיום גרים בקומות העליונות של בניינם וצופים אל נוף של שטח פתוח, תפגע עם בנייתו של בניין גבוה על חלקת העותרים.

החלטת המשיבות התקבלה מבלי לאסוף נתונים מדויקים לגבי המטרדים הצפויים ומבלי לקבל חוות דעת מקצועית. קבלת החלטות לא מושכלות, טוענים העותרים, אינה מאפיינת מנהל תקין, ודברים אלו מקבלים משנה תוקף לאור העובדה כי מדובר בהחלטה שעומדת בניגוד למדיניות קודמת של הועדות.

9.     עוד טוענים העותרים טענת הסתמכות - עת רכשו דירותיהם בדקו בדיקה מקיפה את המצב התכנוני של האזור והסתמכו על הוראותיה של תוכנית 446, שידעו כי מיועדת לחול על השכונה הגובלת בביתם. היינו, העותרים השקיעו את מיטב כספם בדירותיהם תוך הסתמכות על מצב תכנוני מסוים, לפיו אל מול ביתם תהיה שורת בתים צמודי קרקע. לאישור תוכנית 947 צפויות להיות השפעות ארוכות טווח, שכן לאחריה יכולים לבוא גם אנשי מבנן 5 ולדרוש את שינוי הייעוד במקרקעין שלהם בדומה למבנן 6. חלף שורה של בתים צמודי קרקע מתעתדת לצמוח שורה של בניינים גבוהים, עובדה הפוגעת פגיעה מהותית בהסתמכות העותרים על המצב התכנוני באזור.

10.     לטענת העותרים, החלטת המשיבים על אישור תוכנית 947 איננה סבירה. העותרים מצטטים פסיקה, לפיה שינוי תוכניות מתאר על ידי ועדות התכנון הינו סביר רק אם נעשה עקב שינוי נסיבות או בשל צורך ציבורי חדש שהתעורר מאז התוכנית הקודמת.

במקרה דנן, מדגישים העותרים, מדובר בפרק זמן מיזערי החוצץ בין שתי התוכניות - תוכנית 446 אושרה רק בשנת 2000 והנה כבר בשנת 2005 אושרה התוכנית החדשה אשר משנה את קודמתה. מה הוא שינוי הנסיבות שהצדיק את החילוף המהיר? האם קיים צורך ציבורי חדש שלא עמד בפני הועדות עת אישרו את תוכנית 446 בשנת 2000? לשאלות אלו, טוענים העותרים, לא נותנות המשיבות תשובה מספקת.

11.     החלטת המשיבות אף איננה מידתית לדעת העותרים. חוסר המידתיות מתבטא בהיעדר קשר בין המטרה שעמדה אל מול עיני המשיבים עת נתנו החלטתם - צמצום הפגיעה בעותרים ובקניינם - לבין האמצעי שנבחר - הפחתת הקומות בבניין מתשע לשבע אך הותרת אחוזי הבנייה המותרים על פי תוכנית 947 על כנם. חלף הגדלת אחוזי הבנייה ושינוי ייעוד הקרקע, האמצעי אותו היה על המשיבות לבחור הוא מתן פיצוי כספי למשיבים 5-15 על 'זכויות הבנייה האבודות' והשארת המצב התכנוני ערב תוכנית 947 על כנו. זה האמצעי, שלדעת העותרים, פגיעתו פחותה, ועל כן רק בו היה כדי לעגן את מידתיות ההחלטה.

טענות המשיבים

12.     המשיבים סבורים, כי יש לדחות את העתירה קודם לכל מטעמי שיהוי, שכן החלטת הועדה המחוזית נשוא העתירה נתנה כארבע החודשים לפני הגשת העתירה. המשיבים מפנים לתקנה 3 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין) התשס"א 2000, שקובעת כי עתירה מנהלית תוגש לא יאוחר מ-45 ימים לאחר שההחלטה בגינה היא מוגשת פורסמה כדין או הגיעה לידי העותר או שנודע לעותר עליה (הכל לפי המוקדם). במקרה דנן נודע לעותרים על ההחלטה ביום 16/6/05 ועל כן העתירה הוגשה באיחור ואף בשיהוי, שכן, לטענת המשיבים, מתקיימים במקרה דנן יסודות השיהוי האובייקטיבי והסובייקטיבי כאחד.

13.     המשיבים מפנים להחלטת הועדה המחוזית מיום 30/5/05, אשר ממנה עולה כי טענות העותרים הנוגעות למפגעים הסביבתיים הצפויים לאחר אישור התוכנית, הועלו בפניה ואף נבחנו לגופו של עניין ונדחו, ועל כן אין כל מקום לטענה לפיה השיקולים התחבורתיים והמטרדיים לא נשקלו ולא נבחנו כיאות בטרם נתקבלה החלטת הועדה, ובוודאי שאין מקום לפתוח מחדש טענות אלו בפני בית המשפט, שאינו גוף תכנוני ומקצועי.

14.     לטענת ההסתמכות עונים המשיבים, כי העותרים היו מודעים להחלטת הועדה בהתנגדויות לתוכנית 446, בה צוין מפורשות כי יתכן וישונה אופי הבנייה באזור מבנן 6 לבנייה רוויה. המשיבים 5-15 אף מוסיפים וטוענים, כי למעשה כבר במסגרת תוכנית 446 יועד מבנן 6 לבנייה רוויה - ראשית, עצם ההפרדה שלו ממבנן 5 מבדילה את ייעודו, ושנית, אזור זה יועד וסומן כאזור של איחוד וחלוקה. תוכנית 947, למעשה, הינה תוכנית מפורטת אשר באה בעקבותיה של תוכנית 446 ובהתאם לאמור בה. על כן, טוענים משיבים אלו, גם אם הסתמכו העותרים על מצב תכנוני מסוים הרי שהיתה זו הסתמכות על שלב תכנוני בוסרי שעוד לא הבשיל לכדי תוכנית מאושרת. עת אושרה התוכנית, כפי שפורט לעיל, כבר לא היו להסתמכות זו עוד יסודות להישען עליהם.

בהקשר זה הודגש עוד, כי גם אם יש בתוכנית החדשה משום התנגשות ופגיעה בהסתמכות העותרים על תוכנית קודמת, אין בפגיעה זו כדי לאיין את אישורה של התוכנית החדשה, זאת לאור היעדר כלל סופיות הדיון ככל הנוגע לועדות התכנון.

דיון

15.     בטרם אכנס לגופה של העתירה אציין בקצרה, כי אין במקרה דנן מקום לדחיית העתירה מטעמים של שיהוי. אמנם, החלטת הועדה התקבלה בתחילת חודש יוני 2005 ואילו העתירה הוגשה רק בחודש ספטמבר. עם זאת, וכפי שעולה מהעתירה, העותרים ביקשו למצות את ההליכים העומדים לרשותם בטרם יפנו לבקש סעד מבית המשפט, ועל כן הגישו בקשת רשות לערער על ההחלטה בפני הועדה הארצית. החלטת המשיבה 1 הדוחה בקשה זו התקבלה לידי העותרים רק ביום 20/7/05. פרק הזמן שחלף מאז ועד אשר הוגשה העתירה (אם לוקחים בחשבון כי הימים היו ימי פגרת הקיץ) לא נכנס בגדר איחור (כאמור בסעיף 3 לתקנות) ואף לא בגדר שיהוי.

16.     טענת ההסתמכות של העותרים וכן טענת היעדר המידתיות קשורות קשר הדוק זו לזו, שכן שתיהן יוצאות מנקודת מוצא משותפת שנוגעת לעותרים: העותרים הסתמכו על תוכנית מסוימת ובהתאם רכשו את דירתם. קניינם של העותרים וציפיותיהם נפגעו כתוצאה מאישור התוכנית החדשה. הועדה שמה לה למטרה לצמצמם את הפגיעה בעותרים אולם בחרה באמצעי בלתי מידתי. וכן הלאה. נראה כי אין לקבל נקודת מוצא זו כמחייבת וכמובנת מאליה ויש לבחון את המצב המשפטי והתכנוני מפרספקטיבה רחבה יותר אשר כוללת אינטרסים ושיקולים מגוונים.

17.     ראשית, לעניין הסתמכותם של העותרים. צודקים המשיבים בטענתם, שהסתמכות זו כלל איננה מובנת מאליה. עת רכשו העותרים את דירתם (חוזי החכירה המצורפים לעתירה הם משנת 1999) תוכנית 446 טרם אושרה וטרם קבלה תוקף משפטי. חזקה על העותרים (שכפי שמעידים הם על עצמם אינם הדיוטות בתחום ומבינים דבר או שניים בענייני תכנון ובניה), שידעו כי עד שלא נשמעות כל ההתנגדויות ועד שהתוכנית לא מקבלת אישור סופי לא ניתן להסתמך עליה באופן ודאי. על כן, כל הסתמכות שנעשתה מצידם היתה על דעתם בלבד וכללה בחובה את הסיכון כי התוכנית עוד תשתנה בטרם תאושר.

לאחר שאושרה תוכנית 446 ודאי שלא היתה לעותרים קרקע מוצקה להסתמך עליה, שכן, כפי שצוטט בסעיף 3 לעיל, פתחה הועדה בהחלטתה מיום 29/10/00 פתח לשינוי עתידי בייעודו של מבנן 6. על כן, גם אם לא נקבל את טענת המשיבים 5-15 לפיה כבר בתוכנית 446 יועד מבנן 6 לבנייה רוויה, הרי שלבטח נאמר כי כבר אז נפתח פתח שכזה. על כן, כל הסתמכות מצד העותרים על השארת המצב התכנוני המדויק על כנו משוללת כל יסוד עובדתי.

18.     הסתמכות שכזו משוללת גם יסוד משפטי. גם אם היה לעותרים בסיס עובדתי מוצק יותר לבסס עליו את הסתמכותם, אינני משוכנעת כי די היה בהסתמכות זו כדי להצדיק את ביטול החלטת הועדה. האם יכול פרט, שבחר לגור באזור אורבני מתפתח לכבול את ידי הגופים התכנוניים, לעצור את פיתוח איזור מגוריו ולמנוע משכניו לנצל ניצול מיטבי את קניינם, רק בשל העובדה כי בעת קניית ביתו חל על החלקה השכנה מצב תכנוני אחר? נראה כי התשובה לשאלה זו אינה כה פשוטה.

19.     יצוין כי הועדה המחוזית דנה בטענת ההסתמכות של העותרים והתייחסותה לטענה זו מקובלת עלי:

"מדובר באזור אורבני מתפתח אשר יש חשיבות לניצול מיטבי של הקרקע המצויה בו ולא ניתן לקבע ולבלום פיתוח עירוני בשל טענות של הסתמכות לכאורה על מצב תכנוני קיים בעת רכישת דירות בסמוך" (ראה החלטת הועדה מיום 6/6/05 - נספח ע/1 לעתירה).

נקודת ההתבוננות של הועדה נכונה ומשרתת את המטרות אשר לשמן הוקמה. ועדות התכנון, הממונות על פיתוח ותכנון הקרקעות במדינה, צריכות לשקול בראש ובראשונה את האינטרס הציבורי והתכנוני הרחב ובהתאם, מתוך שיקולים תכנוניים ענייניים, לקבל את החלטותיהן. שיקולים של מיצוי מירבי של הקרקע, פיתוחה ותכנונה בהתאם לצרכי הציבור, לאופי הסביבה ולתוכניות סמוכות קיימות הם רק חלק מהשיקולים שעל רשויות התכנון לשקול. אין בכך כדי לומר כי לאינטרסים של יחידים, כמו העותרים או המשיבים 5-15 בענייננו, אין משקל. אכן, לאינטרסים אלו ניתן משקל במסגרת שיקולי הועדות וניתן להם מענה אף בחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה 1965, כמו לדוגמא ב'מוסד ההתנגדויות' (סע' 100 - 108 לחוק) או בסעיף 197 המפצה בגין פגיעות תכנוניות. עם זאת, האינטרסים והזכויות הללו מהווים רק חלק מן התמונה ומצטרפים לאינטרס ציבורי רחב יותר אותו אמונות ועדות התכנון לשים לנגד עיניהם.

20.     כאמור, במקרה דנן המדובר באזור קו התפר שבין תל אביב לרמת השרון. באמצע, בין שתי שכונות של בניינים רבי קומות, קיימת שורה של בתים נמוכים צמודי קרקע. עובדת קיומה של בנייה צמודת קרקע בין שני גושים של בנייה רוויה גבוהה איננה טבעית כלל ועיקר ואיננה מתבקשת מבחינה תכנונית. הסיבה לקיומה במקרה שלפנינו, הינה, כפי שהוסבר בתגובות המשיבים וכן בעת הדיון בעל פה, כי בתים אלו היו כבר קיימים עת הוכנה תוכנית 446. השטח שבבעלות המשיבים 5-15 נמצא על אותו קו יחד עם הבתים האמורים, אולם נבדל מהם בכך שעליו אין כיום בנייה צמודת קרקע כאמור, ועל כן גם סומן כמבנן נפרד במסגרת התוכנית.

21.     הועדות התכנוניות מצאו לנכון לתמוך ביוזמת המשיבים לשנות את ייעוד השטח ולבנות בו לגובה כך שעל אותו שטח נתון יתווספו יחידות דיור והוא ינוצל באופן מקסימאלי. תוכנית זו נראתה לועדות נכונה לאור אופיו של האזור (אזור אורבני מתפתח בלב ליבו של גוש דן), לאור אופייה של יתר הבנייה בשכונה (רוויה לגובה) וכן לאור אופייה של השכונה הנוספת, השכונה של העותרים, אשר גובלת בשטח המדובר. האם יכולים אנו לומר כי שיקולים תכנוניים אלו אינם סבירים וצריכים לסגת מפני ההסתמכות של העותרים על המצב התכנוני הקודם? האם ידיהן של הועדות כבולות מלאשר יוזמות שינוי העולות בקנה אחד עם שיקולים אלו? כפי שפורט לעיל, סבורני כי יש לענות על שאלות אלו בשלילה.

התייחסות מעניינת לסוגיה זו ניתן למצוא במאמרו של עו"ד שלום זינגר, עקרונות מוצעים לשינוי החקיקה בנושא פיצוי בגין פגיעות תכנוניות (פורסם במקרקעין ה/2 מרץ 2006), שם נאמרו הדברים הבאים:

"נקודת המוצא הינה, קרקע היא משאב מוגבל המחייב שימוש מושכל בו, תוך איזון בין צרכים ציבוריים, החצנות שליליות של שימושי קרקע שונים והתנגשות אפשרית בין שימושים סותרים. איפיון זה הביא את מרבית המדינות המודרניות ליצור מערכת רגולציה קרקעית המיושמת באמצעות תכנון. במרכזו של התכנון הקרקעי לפי החוק הישראלי ניצבת המגמה לאיתור אופטימום השימושים ואינטנסיביות הבנייה בראייה מקומית, מחוזית וארצית. זכות הקניין של הפרט איננה נקודת המוצא לתכנון. זו מצויה במכלול הצרכים המצרפיים של החברה בכללותה ויכולתו של מתחם נתון לקיים חלק מצרכים אלו.

מנקודת ראות תכנונית זו, רגולציה קרקעית השואפת לאופטימום, כפופה מעצם טיבה לשינויים נסיבתיים, לתובנות חדשות ולצרכים משתנים. לא רק שהוכרה זכותו של השלטון לשנות את מדיניותו מעת לעת, אלא אף קיימת חובה לעשות כן ולהתאים את ההסדרים השונים לתנאים ולנסיבות המשתנים" (ראה שם, עמ' 41-42).

22.     נסביר ונלבן את הדברים האמורים במסגרת דיוננו בטענה הנוספת שהעלו העותרים שנוגעת לסוגיית המידתיות. במסגרת עתירתם בחנו העותרים את נסיבות עניינם לאור מבחני המידתיות שנקבעו בפסיקה ובהתאם טענו שתי טענות מרכזיות. טענתם הראשונה היתה, כי הפחתת שתי קומות מהבניין תוך הותרת אחוזי הבנייה המותרים ללא שינוי מהווה בחירה של אמצעי שאינו הולם את המטרה, שהיא הפחתת הפגיעה בעותרים ובקניינם. טענתם השנייה היתה, כי אם מטרתן של ועדות התכנון היתה להפיס את דעתם של המשיבים ולצמצם את העוול שנגרם לזכויותיהם הקנייניות במסגרת תוכנית 446, הרי שהאמצעי שבחרו - הגדלת זכויות הבנייה על חשבון פגיעה בעותרים - אינו האמצעי שפגיעתו פחותה ועל כן היה עליהם לבחור באמצעי אחר, כמו לדוגמא מתן פיצויים.

היינו, בבואם להגדיר את מטרות הועדה מוצאים אותן העותרים קשורות קשר הדוק לאינטרסים ולזכויות שלהם ושל המשיבים. סבורני, כי נקודת מוצא זו איננה מדויקת. כפי שנאמר קודם לכן, האינטרסים והזכויות של פרטים יחידים הם חשובים ועל הועדה להביאם בחשבון ולאזנם במסגרת החלטותיה אל מול האינטרס הציבורי. עם זאת, לא ניתן לומר כי רק קידום ושמירה על אינטרסים וזכויות אלו עומדים כנר לרגלי ועדות התכנון. כגופים מנהליים ותכנוניים צריכות הועדות לשקוד בראש ובראשונה על הגשמת מטרות הנעוצות בטובת הציבור בכללותו (ראה בג"צ 701/81 רות מלאך ו-5 אח' נ' רפאל לוי ואח' . פ"ד לו(3), 1 ,עמ' 4-5 וכן עע"מ 8354/04 האגודה לסיוע והגנה על זכויות הבדואים בישראל ואח' נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה - ועדת המשנה לערעורים ואח' . תק-על 2006(1), 1046 ,עמ' 1058).

23.     בפרספקטיבה זו עלינו לבחון את מידתיותה של החלטת הועדה על שלושת מבחני המשנה שלה. כפי שעולה מהחלטת הועדה המטרה שעמדה לנגד עיניה היתה להביא לניצול מיטבי של הקרקע ולקדם את הפיתוח העירוני באיזור, זאת בהתאם לאופייה של השכונה ושל האזור מסביב. באישור תוכנית 947 שיזמו המשיבים היה כדי לקדם מטרה זו ועל כן היא אושרה (מבחן משנה ראשון - קשר רציונאלי בין אמצעי למטרה). כמובן, שבאישור התוכנית היה גם כדי לקדם את מטרותיהם הקנייניות של המשיבים 5-15, שיקול חשוב שיש גם אותו לקחת בחשבון כל עוד הוא עולה בקנה אחד עם הצורך התכנוני הציבורי. במסגרת החלטתה לא זנחה הועדה גם את האינטרסים של העותרים ואת הצורך למזער את הפגיעה בהם עד כמה שניתן (המבחן השני - בחירת האמצעי שפגיעתו פחותה). אמנם, הטענה בדבר אינטרס ההסתמכות שלהם נדחתה (ובדין), אולם על מנת לצמצמם את הפגיעה בפרטיותם ובקניינם הורתה הועדה על הפחתת שתי קומות מן הבניין העתידי. נראה כי החלטה זו, המאזנת בין האינטרסים השונים, ובוחרת בתוכנית אשר ממקסמת את ניצול הקרקע ובה בעת מצמצמת את הפגיעה בעותרים (המבחן השלישי - יחס ראוי בין הפגיעה בזכויות לבין התועלת הצומחת ממנה), היא מידתית.

24.     באשר לטענת העותרים בדבר היעדר שינוי נסיבות, הרי שכפי שצוין לעיל, כבר במסגרת התוכנית המקורית נלקחה בחשבון האפשרות כי ייעודו של מבנן 6 ישתנה ועל כן אישור תוכנית חדשה כלל לא חייב שינוי נסיבות. לכך יש להוסיף את ההלכה הפסוקה, לפיה אין לכבול את ועדות התכנון להחלטותיהן הקודמות ולמנוע מהן לערוך הערכה מחדש של הנסיבות ושינוי התוכניות, במידה והן סבורות כי יהא בו לקדם ולשרת את האינטרס הציבורי באופן נכון יותר, זאת כמובן תוך לקיחה בחשבון את הסתמכותם של צדדים פרטיים על התוכניות הקודמות וניסיון למזער את הפגיעה בהם (ראה בג"צ 318/75 חדג'ס נ' הועדה המחוזית חיפה, פ"ד ל (2) 133, וכן בג"צ 18/82 חברה קדישא גחש"א ת"א נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב יפו פ"ד לח (1) 701).

25.     לסיום, נדון בטענות העותרים הנוגעות למפגעים התחבורתיים, סביבתיים ואחרים אשר לדעתם טומנת בחובה תוכנית 947. מהחלטת הועדה עולה, כי התנגדויות העותרים הן לעניין פגיעה באיכות החיים, נוף, אוויר, שמש וטבע והן לעניין הגברת העומס התחבורתי נשקלו ונדונו ואף נתקבלו בחלקן (הפחתת שתי קומות ממספר הקומות שבתוכנית). צוין כי מרחק של 18 מ' בין המבנה של העותרים למבנה שבתוכנית הינו מרחק סביר אשר לא פוגע פגיעה ממשית בעותרים. בעניין התעברותי הסתמכה הוועדה על נספח התחבורה שליווה את תוכנית 446 ועל חוות דעתו של יועץ התחבורה של הועדה שקבע כי תוספת של יחידות דיור ביחס לתוכנית רש/446 "לא תשפיע ולא תחולל תנועה מעבר לזו הקיימת" (ראה עמ' 2 להחלטת הועדה). לאור האמור החליטה הועדה לדחות את ההתנגדות בעניין זה והוסיפה כי "הנגישות אל השכונה וממנה נעשית בעיקר מכיוון צומת הפיל ואילו היציאה לכיוון תל-אביב משמשת כדרך נוספת ואינה מהווה את ציר הנגישות הראשי לשכונה זו. לאור כל זאת הועדה סבורה כי לתוספת יח"ד עשויה להיות השפעה זניחה אם בכלל על העומס התחבורתי הקיים בשכונת תל-ברוך" (ראה שם,שם).

הוועדה, אם כן, היתה מודעת היטב לטענות העותרים בעניין התחבורתי, שקלה ובחנה אותן והחליטה כי חוות הדעת של יועץ התחבורה מטעמה מספיקה על מנת לקבל החלטה מושכלת ואחראית. נראה, כי אין בידי להתערב בשיקוליה המקצועיים של הועדה. כאן המקום לשוב ולציין את ההלכה הפסוקה, לפיה בית משפט זה לא יושב כועדת תכנון עליונה ולא מחליף את שקול דעתן של ועדות התכנון בשיקול דעתו. נקודת המבט והביקורת של בית המשפט הינה חיצונית ובוחנת האם פעלו הרשויות במסגרת סמכותן, תוך שקילת שיקולים ענייניים, בתום לב, בהגינות, ביושר ובשמירה על כללי הצדק הטבעי. כן יבחן בית המשפט האם ההחלטה שנתקבלה הינה אחת ההחלטות הסבירות שניתן היה לקבל בנסיבות העניין, ויתערב בהחלטות הרשות רק כשהדרך בה בחרה חורגת ממתחם הסבירות (בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פ"ד מה(3) 678; בג"צ 1125/91 ליטמן נ' הועדה לבניה ומגורים, תק-על 91(2) 96).

במקרה דנן הועדה שקלה את השיקולים הרלוונטים והחליטה בהם בהתאם להבנתה המקצועית, לשקול דעתה ולאחר שנתנה זכות טיעון לעותרים ועל כן אינני רואה בסיס לקביעה כי הוועדה חרגה מכללי המנהל התקין וכי החלטתה איננה סבירה.

26.     26. העתירה נדחית. העותרים ישלמו למשיבים הוצאות וכן שכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪ צמודים מהיום ועד לתשלום בפועל שיתחלקו שווה בשווה בין המשיבים כדלקמן: 10,000 ₪ למשיבות 1-2, 10,000 ₪ נוספים למשיבה 3 ועוד 10,000 ₪ למשיבים 5-15.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. השבחה במקרקעין

  2. הונאות מקרקעין

  3. רגולציה קרקעית

  4. הליכי הסדר מקרקעין

  5. מניעת מעבר במקרקעין

  6. מועד רכישת מקרקעין

  7. סעיף 33 לחוק המקרקעין

  8. סעיף 10 לחוק המקרקעין

  9. שווי רכישה של מקרקעין

  10. צו תפיסת חזקה במקרקעין

  11. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

  12. בניה במקרקעין לא מוסדרים

  13. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  14. התיישנות במקרקעין מוסדרים

  15. בקשה לבניית מבנה חדש במקרקעין

  16. נטיעה במקרקעי הזולת ללא רשות

  17. הגנה על מחזיק במקרקעין בפועל

  18. מכירת מקרקעין על ידי מלכ''ר

  19. פטור בחילוף זכויות במקרקעין

  20. תחולת הדין הירדני על מקרקעין

  21. שבט טראבין - זכויות במקרקעין

  22. זכויות במקרקעין רשומים על סבים

  23. תביעות סותרות במקרקעין לא מוסדרים

  24. תקנות המקרקעין (אגרות), תשל''ה-1974

  25. בקשה לקבוע בעלות על זכויות במקרקעין

  26. תביעה לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין

  27. חוק המקרקעין (תיקון מס' 2), תשל"ג-1972

  28. חוק החכרת מקרקעין (הוראות-שעה), תשי"ט-1959

  29. חוק להסדר תפיסת מקרקעים בשעת-חרום, תש"י-1949

  30. תקנות המקרקעין (פטור מיוחד מאגרה), תשל''ג-1972

  31. חוק עסקאות במקרקעין (קיום מצוות שמיטה), תשל"ט-1979

  32. מי שאין לו זכות במקרקעין לא בא בגדר "הרואה עצמו נפגע"

  33. תקנות הסדר זכויות במקרקעין (הליכי הסדר וסדרי-דין), תשל''ג-1972

  34. תביעת מדינת ישראל להכריז כבעלים של מקרקעין בלתי מוסדרים ברמת הגולן

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון