נכס גובל

מה ההגדרה של "נכס גובל" ?

העותר טען שהעירייה מנועה מחיובו בהיטלים כבעל זכויות בחלקות הצמודות לכביש שנסלל כ"נכס גובל".

חוק עזר לחדרה (סלילת רחובות), תשנ"ה-1994 מגדיר "נכס גובל" ו"סלילת רחוב":

"'נכס גובל' - נכס הגובל רחוב או קטע מרחוב, בין שיש מאותו רחוב או קטע מרחוב גישה לנכס ובין אם לאו, לרבות -
(1( נכס שיש גישה אליו מאותו רחוב גובל או קטע מרחוב גובל דרך נכס אחר, דרך מדרכה, דרך סמטה, דרך מדרגות או כיוצא באלה;
)2( נכס שבינו לבין רחוב גובל או קטע מרחוב גובל יש תעלה, ביב, חפירה, רצועת ירק, נטיעות, שדרה או כיוצא באלה, כולם או מקצתם.
'סלילת רחוב' -סלילה, הרחבה, צמצום, הגבהה, השלמה, תיקון או שינוי אחר של רחוב, בין אם הסלילה בוצעה בבת אחת ובין בשלבים שלהלן, כולם או מקצתם, בין לפי סדר השלבים שלהלן ובין אם לאו; ואלה השלבים:
....
)7( התאמת רחוב או חלק ממנו, לענין שיפועים ומפלסים, לרחובות הסמוכים לו; כיוון כניסות, מדרגות וגדרות של רשות היחיד למפלסי הרחוב הנסלל;
....
)9( בנייתם, תיקונם או שינוים של קירות תומכים, קירות משען, קירות מגן, קירות ציפוי, מדרגות, אבני שפה, שולי כביש, גדרות מגן, קירות גידור, מיתקני בטיחות או עבודה אחרת בנכסים גובלים לרחוב;
....
)12( עבודה אחרת הקשורה בסלילת רחוב, כולו או מקצתו;"


מההגדרה שבחוק עולה כי אין הכרח שתהא גישה מהנכס לרחוב הנסלל. יתר על כן, ההגדרה קובעת מהם סוגי החיץ העשויים להיות בין הנכס לבין הכביש הנסלל, מבלי להוציא מן ההגדרה של "נכס גובל". ברור מלשון הסעיף שהרשימה אינה סגורה.

בת המשפט ציין כי ההגדרה של נכס גובל היא הגדרה רחבה מאוד והיא כוללת, עקרונית, גם נכסים שאין ביניהם לבין הכביש קשר ישיר.

מצירוף ההגדרות של "נכס גובל" (הקובעת כי גישה דרך מדרגות מצויה בתחום ההגדרה) ושל "סלילת רחוב" (הקובעת כי סלילה יכולה להיעשות גם באמצעות הגבהה) עולה כי אין מניעה שיהיו פערי גובה בין הרחוב לבין החלקה עליה יושת ההיטל, כל עוד זו נמצאת בסמיכות לכביש הנסלל.

להלן פסק דין בנושא נכס גובל:

פסק דין

1.     העתירה וההליך
1.1     העותר מבקש להורות על ביטולן של שתי הודעות חיוב (הדרישה) שקיבל מן המשיבה (העיריה), ובהן נדרש לשלם היטל כביש בעד סלילה והיטל בעד סלילת מדרכה (ההיטלים) בגין חלקות 112 ו-113 בגוש 10054 (החלקות) בסך כולל של 252,393.50 ש"ח מיום 30.5.04.
לטענתו, אין מדובר ב"נכס גובל", כמשמעותו בחוק עזר לחדרה (סלילת רחובות), תשנ"ה-1994 (החוק).

1.2     על פי הודעות הדרישה, חויב העותר בשל זכויותיו בחלקה 112 לפי שטח קרקע של 1,453 מ"ר ושטח בניין של 362 מ"ר ובשל זכויותיו בחלקה 113, חוייב לפי שטח קרקע של 2,907 מ"ר.

1.3     בכתב התשובה, עמדה העיריה על זכותה לסכומים שבדרישה. לכתב התשובה צורף תצהירו של מנהל מחלקת פיתוח כבישים בעיריה, שלום רוזנברג.
לאחר דיון, בו נחקר מר רוזנברג על תצהירו, הורשו הצדדים להגיש תצהירים משלימים. בדיון נוסף, נחקר רוזנברג גם על תצהירו הנוסף. הצדדים הגישו סיכומיהם.

1.4     במהלך הדיון ביקש העותר כי העיריה תמציא לידיו פרטים בדבר המצב התכנוני של החלקות וכן מסמכים הנוגעים להתקשרות העיריה עם בעלי פרויקט "שערי חדרה" (המיזם). הבקשה נומקה בצורך לבחון אם התחייבו בעלי המיזם לסלול את הכביש נשוא החיוב. לטענת העותר, במקרה כזה, אין העיריה רשאית להטיל היטלי כביש ומדרכה על בעלי הנכסים הסמוכים.

1.5     מהודעות העותר לבית המשפט עולה כי העיריה המציאה לידיו את כל המסמכים הנדרשים, למעט נספח א' להסכם שבינה לבין בעלי המיזם, שעניינו פרטי ההתחשבנות הכספית ביניהם. המסמכים לא הוגשו לתיק.

2.     טענות הצדדים
2.1     בפתח סיכומיו חזר העותר על טענותיו בדבר המועד בו נודע לו על הכוונה לסלול את הכביש, אופן הגעת הידיעה וכן על הקושי שמקורו בבניית הכביש במישור מוגבה משטח החלקות.
     טענות אלה מקומן בתביעה לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לעותר, אם נגרמו, בגין פגיעה בחלקות שבבעלותו.
     עוד טען העותר כי הכביש נחוץ רק ככביש גישה למיזם, ולא היתה עילה אחרת לסלילתו.
     לטענה זו שני פנים: הפן האחד - התנגדות לעצם סלילת הכביש כפי שנסלל. לפן האחר, העדר זיקה לחלקות ולפיכך העדר זכות לגבות ממנו היטל בגין הסלילה, אתיחס בהמשך.
מקומה של טענה זו אינו בעתירה התוקפת חיוב בהיטל סלילת כבישים ומדרכות.
אם סבר העותר שאין הצדקה לסלילת הכביש או להגבהתו, היה עליו לנקוט, בעוד מועד, בהליך מתאים.

2.2     העותר טוען שהעיריה מנועה מחיובו בהיטלים כבעל זכויות בחלקות הצמודות לכביש שנסלל כ"נכס גובל", היות שהכביש הוגבה ממישור החלקות שבבעלותו בכ-90 ס"מ עד כ-2 מ'. מחמת הגבהתו של הכביש, לא ניתן לעבור, ברגל וברכב, מהחלקות לכביש.
     העיריה משיבה כי נכסי העותר הם "נכס גובל", כפי שהוגדר ע"י בית המשפט העליון, הן משום שקיימת גישה (או, לכל הפחות, יכולה להתקיים גישה) מן הנכס לרחוב והן על יסוד ההגדרה של "מכשול".

2.3      העותר טען להיעדר זיקה בין חיובו בהיטל לבין הוצאות העיריה בפועל לסלילת הכביש. לטענתו, הכביש אותו הוא מגדיר "מגלומני" (סעיף 4.1 בעתירה), נועד לשרת אך ורק את המיזם והם (ולא העיריה) מימנו את סלילתו.
     העיריה השיבה שהכביש מאפשר גישה נוספת לכביש 4 (כביש חיפה-ת"א הישן). עוד טענה כי הכביש נועד לתת מענה לעומס שנוצר באזור בית הספר התיכון המקיף למדעים ולאומנויות, הממוקם ממערב לחלקות ולכביש, ובכיכר המשטרה בשעות הסעת תלמידים. טענה זו נתמכה בתצהירו של מר רוזנברג ובעדותו בבית המשפט.

2.4     טענה נוספת של העותר הינה כי החלקות נשוא החיוב עונות להגדרה "שטח חקלאי" ולכן לא ניתן לחייב בגינן בהיטלים. העיריה משיבה שעל פי התוכניות התקפות לגבי החלקות, הן אזור "מגורים א'" ואינן מוגדרות כקרקע חקלאית. עוד הצביעה העיריה על השימוש שעושה העותר בפועל בחלקות - כמנסרה לעצים, שימוש הסותר את הטענה בדבר היותם קרקע לחקלאות.

2.5     העותר טוען, לחלופין, כי אם יחוייב בתשלום ההיטלים, יש לחשב את שטח החלקות כך שלא יכללו את השטח שאמור להיות מופקע להרחבת כביש 4, הגם שהליכי ההפקעה טרם הושלמו.
     העיריה משיבה כי החרגה של חלק ממקרקעין שהפקעתם טרם הושלמה, תעשה רק כאשר אותו חלק במקרקעין משמש כבר בפועל כרחוב ולא זה המצב במקרה זה.
העותר ויתר על הטענה שאין לכלול במקרקעין את השטח שאינו משמש לצרכי המנסרה שהוא מפעיל, מהטעם שהוא שטח חקלאי.

3.     פסק דין מקביל
3.1     לסיכומים שהגיש, צירף ב"כ העותר את פסק דינו של השופט נאמן בעת"מ (חי') 2296/04 משה צרפתי נ' עיריית חדרה ואח', תק-מח 2005(4) 2151 (פס"ד צרפתי).
בפסק דין התקבלה עתירתו של צרפתי, שהוא בעליה של מחצית מחלקה 112, כלומר - שותפו לחלקה של העותר אצלנו.
השופט נאמן קבע כי העיריה לא הציגה תחשיב הוצאות לסלילת הכביש ולסלילה בעתיד, לא ציינה כמה גבתה מבעלי המיזם בקשר לסלילה וכמה שילמה מקופתה, אם בכלל, לסלילה.
לפיכך קבע השופט כי לא קיימת זיקה בין שעורו של ההיטל בו חוייב צרפתי לשלם בגין זכויותיו בחלקה 112 ובחלקה סמוכה לבין סלילת הכביש.

3.2     בפני השופט נאמן טענה העיריה כי ההיטל לא נגבה לכיסוי עלות עבודת סלילתו של רחוב זה, אלא לכיסוי הוצאותיה בגין מלוא העלויות של סלילת הכבישים בעיר.
     השופט נאמן קבע כי הכביש הורחב ונסלל עד לחיבורו למיזם, תוך הגבהתו מעל פני הקרקע, על-מנת לאפשר למשאיות גישה למרכז המסחרי, כדי לאפשר פריקת סחורות בפתח הקומה המסחרית.

3.3     עתירתו של צרפתי, שהובאה בפני לבקשתי לכשהוגש לי פסק הדין, הוגשה ביום 7.9.04, כחודשיים לאחר שהוגשה העתירה שבפני.
איש לא הודיע לשופט נאמן, כך לפחות עולה מן הפרוטוקול בפרשת צרפתי, כי קיימת עתירה נוספת וגם לי לא הודיעו על כך. התוצאה היא שהתנהלו במקביל שני הליכים בפני שני שופטים, כאשר המחלוקת אינה רק בשאלה העקרונית בדבר חיוב בהיטל, אלא בין שותפים לחלקה.
     לאור ההשלכות של שתיקת הצדדים בענין קיומם של שני הליכים מקבילים ביחס לאותם מקרקעין המתנהלים במקביל בבית-המשפט בפני שני שופטים, הוריתי לב"כ העותר להודיע לי מתי נודע לו ולעותר, לראשונה, דבר קיומו של ההליך המקביל. לא ראיתי צורך לקבל תשובת המשיבה, שכן עניננו באותה משיבה. ראיתי חשיבות בתשובה, לפחות לענין הוצאות המשפט, ואתייחס לכך בהמשך.
     ב"כ העותר השיב כי עוד בחודש ספטמבר 2004 (כלומר, בחודש בו הוגשה עתירת צרפתי), נודע לו דבר קיומו של ההליך המקביל, אולם הוא לא ראה לנכון לאזכרו בפני, משום ש"חלקתו של צרפתי נמצאת במישור גובה הכביש שנסלל", ולכן אין צרפתי חולק על היותו "נכס גובל", וטוען טענות אחרות נגד חיובו.

3.4     לא ברורה לי החלוקה בין העותר לבין צרפתי בחלקה 112. שהרי אם הם בעליה בעלותם במושע. אם אינם חוכרים (בין מן הבעלים ובין באמצעות חכירות הדדיות, שיצרו ייחוד), אין יסוד להפרדה בין "חלקו" של צרפתי בחלקה 112, המצויה (כך נטען) במפלס הכביש, לבין "חלקו" של העותר בחלקה, הנמוך ממפלס הכביש.

3.5     פועל יוצא מתפישתו של ב"כ העותר, שצירף כאמור את פסק הדין לסיכומים, שפס"ד צרפתי לא יצר השתק פלוגתא ביחס למחלוקת שבתיק, אף שפס"ד צרפתי פועל לטובתו. כל שהוא מבקש הוא לאמץ את המסקנות של פסק הדין, לפיהן "... הסלילה כשלעצמה מקיימת זיקה רק כלפי יזמי המכרז המסחרי שהוקם במסגרת הפרויקט" (סעיף 8.2 בסיכומים).
     ב"כ העיריה לא התיחס לפסק הדין בסיכומים.
3.6     אין מקום לאמץ קביעות שנעשו בפסק דינו של אחר, אף שהן נוגעות לאותו נכס, וזאת לאור ההלכה, לפיה

"מימצאים עובדתיים, שנקבעו במשפט אחד, אינם קבילים בתור שכאלה במשפט אחר (פרט להוראות המיוחדות שבסעיף 42א לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971 שאין עניינן לכאן)"
(ע"א 783/83 שמואל קפלן נ' מרדכי נובוגרוצקי ואח', פ"ד לח(3) 477).

     להשתק הפלוגתא אתיחס בהמשך.

4.     יעוד המקרקעין
4.1     העותר טוען כי מכוח סיווגן של החלקות שבבעלותו כ"שטח חקלאי", אין העיריה יכולה לחייבו בהיטלי סלילת כביש ומדרכה, מכוחה של ההוראה הקבועה בסעיף 4(ג)(1) בחוק.
העותר מבקש לבסס את טענתו כי החלקות עונות להגדרה של "שטח חקלאי" על תשריט שצירף כנספח א' לתצהירו המשלים, הנוגע לחלקה 110 בגוש 10054 (שאינה בבעלותו), שסומנה כ"אזור מעון א' מוכרז כחקלאי". מהתשריט נראה שגם חלקה 113 (שבבעלות העותר), הסמוכה לחלקה 110 סומנה באותו אופן.
     העותר צירף עוד מכתב שקיבל ביום 25.3.1992 ממהנדס העיר (נספח ב' לתצהירו המשלים), ולפיו, בהתאם לתוכנית מיתאר חדשה, שאושרה אך טרם פורסמה למתן תוקף, חלקה 112 בגוש 10054 מיועדת לשמש כאדמה חקלאית.

4.2     תשובת העיריה היא כי תוכנית המתאר לא פורסמה למתן תוקף. עוד טענה, ועל כך לא היתה מחלוקת, שהעותר מפעיל על החלקות מנסרה לעצים. העיריה מפנה להגדרת "שטח חקלאי" בחוק ומציינת כי הדגש בהגדרה הוא על הפוטנציאל הכלכלי האמיתי של הקרקע, היינו - קרקע המיועדת לבנייה.

     וכך מוגדר "שטח חקלאי" בסעיף 1 לחוק:

"שטח שלפי התכנית, כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן:'התוכנית'), מיועד לעיבוד חקלאי ואינו משמש בפועל לענין שאינו חקלאי, כגון: מגורים, מסחר, תעשיה, מלאכה, החסנה וכיוצא בהם."
(ההדגשות הוספו).

     כלומר, על פי ההגדרה נדרשים שני תנאים מצטברים, חיובי (יעוד) ושלילי (המנעות משימוש למטרה חקלאית).

4.3     לצורך העניין, ויתר העותר בסיכומיו על טענתו החלופית לפגם בגובה ההיטל, בה טען כי אין לכלול בשטח המקרקעין את השטח שאינו משמש לצרכי המנסרה, מהטעם שמדובר בשטח חקלאי.
     משלא פורסמה התוכנית למתן תוקף, בצירוף העובדה שבפועל אין החלקות משמשות לחקלאות אלא למלאכה, דין טענה זו של העותר להידחות.
טענות העותר ביחס ליעודה של החלקה המיועדת לבניית המיזם אינה יכולה להעלות או להוריד לעניין זה.

5.     הזיקה בין החיוב בהיטל לבין הוצאות הרשות
5.1     העותר סבור כי עלה בידו להראות שלעיריה לא היו הוצאות בקשר עם סלילת הכביש שבגינו חויב וכי נסלל עבור המיזם ועל חשבונו.
     להוכחת טעונו הפנה העותר לסעיף 5(ו) לחוזה שנחתם בין המשיבה לבין בעלי המיזם (החוזה), ממנו הוא מבקש להסיק שלעיריה לא היו הוצאות בקשר עם סלילת הכביש.

5.2     החוזה לא הוצג. המקום היחיד בו ניתן ללמוד על תוכנו של הסעיף הוא בפס"ד צרפתי, שם הוא מצוטט כך:

"במצב בו שווי עבודות הסלילה שהיזמים התחייבו לבצע עולה על שיעור ההיטלים שעליהם לשלם, יוותרו בעלי המרכז המסחרי לעיריה על אותו הפרש (כל עוד הוא לא עולה על 5% מערך העבודות בתוספת מע"מ)."

     בסיכומים אין ב"כ העיריה חולק על הציטוט. הוא מסביר כי הסעיף נועד להגן על העיריה מפני יצירת גרעון תקציבי, אם לא תתממש ציפייתה לכסות את עלויות סלילת הכביש מההיטלים שתגבה בגינו, וזאת עד לשעור של 5% מערך העבודות.

5.3     באותו ענין הפנה העותר גם לדבריו של רוזנברג, שאישר כי ה"רמפה" (שפורקה ע"י העותר לאחר מכן) נבנתה במסגרת עבודות הסלילה שנעשו, ומקור המימון בחוזה שהוא פאושלי (עמ' 5 לפרוטוקול מיום 23.11.05).
כפי שראינו, החוזה מסדיר את מימון הכביש באמצעות ההיטלים שהעיריה מוסמכת לגבות בגין סלילתו בהתאם לחוק העזר, ולא על פי הפרשנות שהציע העותר.

5.4     העותר צירף כנספח ו' לתצהירו את מכתב העיריה מיום 11.11.03, בקשר לאישור המועצה לתב"ר 305. במכתב נכתב בקשר עם הסכמי פיתוח המיזם כי המימון מורכב מ"השתתפות בעלים" 2,800,000 ש"ח (87.5%) ומ"קרנות הרשות" 400,000 ש"ח (12.5%).
     וזה ההסבר שנתן רוזנברג למכתב זה בסעיף 11 בתצהירו המשלים

"...(ש)התב"ר בו מדובר נועד לא רק לעבודות הפיתוח בפרויקט, אלא גם לעבודות הפיתוח שבוצעו ברחוב באר אורה, וכי הוא נועד לכלל עבודות הפיתוח, ולא רק לעבודות הסלילה".

     ממסמך זה לא ניתן להגיע למסקנה כי לעיריה לא היו הוצאות לצורך סלילת הכביש. לכאורה, נראה שהיו לה הוצאות.

5.5     ניסיונו של העותר לטעון כי הכביש והמדרכה שבגינן הוטלו ההיטלים נועדו רק על מנת לשרת את המיזם, נתמך רק בקביעה בפס"ד צרפתי, וכאמור - קביעות אלה אינן מחייבות בהליך זה.

6.     השתק פלוגתא
6.1     הקביעות שקבע השופט נאמן בפסק הדין ביחס לזכויותיו של צרפתי בחלקה 112, הן בגדר השתק פלוגתא, המשתיק את העיריה מלטעון נגדן. לכאורה, אלה פני הדברים גם ביחס לחלקות אחרות שבגינן הוטל ההיטל, ככל שמקור החיוב הוא בכביש שבו מדובר.
     הכלל של השתק פלוגתא חל, בראש ובראשונה, כאשר הצדדים בשני ההליכים זהים (ע"א 8265/96 רמט בע"מ נ' מנחם ברימברום, פ"ד נז(1)486.
     למרות העדר הזהות בין העותרים בשני ההליכים, קיימת קרבה ביניהם, שכן שניהם שותפים באותה חלקה. קרבה זו מקימה את השתק הפלוגתא.
     בע"א 258/88 פיטכנבויים נ' רשם המקרקעין, פ"ד מד(2) 576 (מצוטט בסעיף 7 בפרשת רמט), מסביר השופט בך את העילה לקיומו של השתק הפלוגתא כנגד הצד המשותף, אפילו במקום שאין קרבה, בכך שלאותו צד "היה יומו בבית-המשפט".

6.2     השתק פלוגתא, שיכול היה לפתור את המחלוקת בעניננו לטובתו של המערער, לאור פס"ד צרפתי, אינו מתקיים, משלא ביקש המערער לראות בפסק הדין משום השתק פלוגתא.
     טענת השתק פלוגתא, שהיא אחד מענפיה של טענת מעשי בית דין, היא דיונית, ולפיכך, מי שלא טען אותה, אינו יכול להסתמך עליה.
     כאמור, ב"כ העותר צירף את פסק הדין אולם לא טען לקיומו של השתק ורק ביקש לאמץ את המסקנות.

6.3     האם לא ניתן לראות בעצם הצגת פס"ד צרפתי, יחד עם הבקשה לאמץ את מסקנותיו וליישם אותן בהליך זה, משום תחליף לטעון של השתק פלוגתא? התשובה שלילית. גם היום אין ב"כ העותר מבקש זאת.
אני מפנה לדרך שבה יש לטעון טענת השתק פלוגתא, ראו ע"א 2299/99 אברהם שפייר
ואח' נ' חברת חב' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 213, בסעיף 5.

6.4     אילו סברתי כדרכו של חברי השופט נאמן בפס"ד צרפתי, הייתי פוסק כך גם בעניננו (בכפוף לבירור שבעובדה ביחס לחלוקת הזכויות בחלקה 112, כאמור בסעיף 3.4). אילו נטענה בפני טענת השתק פלוגתא, לא יכולתי שלא לקבלה, אף שאיני שותף לדרכו של השופט נאמן. משלא נטענה הטענה ולא נתמלא התנאי, אפסוק כדרכי.

7.     שיטת החיוב
7.1     עיריה מוסמכת לסלול כל רחוב שאיננו רכוש הפרט ולדאוג למצבו התקין (סעיף 249(11) לפקודת העיריות; הפקודה). וכך הוגדרו "רחוב" או "דרך" בפקודת הפרשנות (נוסח חדש):

"לרבות כביש, שדרה, סמטה, משעול לרוכבים או לרגלים, ככר, חצר, טיילת, מבוי מפלש וכל מקום פתוח שהציבור משתמש בו או נוהג לעבור בו, או שהציבור נכנס אליו או רשאי להיכנס אליו;"

     גם על פי גרסת העותר, לפיה נסלל הכביש כדי לסייע למיזם, אין טענה שהוא אינו משמש לציבור.

7.2     עיריה רשאית להתקין חוקי עזר על מנת לאפשר לה לבצע סלילה של רחובות (סעיף 250 לפקודה). בין יתר סמכויותיה, רשאית היא להורות באיזו דרך תתחלקנה ההוצאות בין הרשות המקומית ובין בעלי הנכסים וכיצד יקבע חלקו של כל בעל נכס בהוצאות.
     החוק קובע כי בעלי הנכסים בשטח העיריה ישאו במלוא הוצאות הסלילה, בניכוי הסכום בו השתתפה המדינה, כשכלל ההוצאות יתחלק בין בעלי הנכסים באופן יחסי בהתאם לשטחי החלקות ו/או המבנים שעליהן.

7.3     בע"א 620/82 עיריית הרצליה נ' רשף, פ"ד לז(4) 57 נדונה שיטת חישוב זהה לזו הקבועה בחוק, כלומר, לפי מחיר ממוצע, שנקבע על פי הסלילה של הכבישים שסלילתם מתוכננת בעיר ושטח הנכסים הגובלים, ולא לפי עלות הסלילה הריאלית של הרחוב הגובל. בית המשפט העליון מצא שאין פסול בשיטת חישוב כזו וחוק העזר נמצא סביר.
     המסקנה היא שלא עלותו של הכביש שבגינו הוצא החיוב קובעת את היקף החיוב, אלא תעריף, המבוסס על תחשיב עלויות כלליות בעיר.

7.4     ב"כ העותר לא חלק על התחשיב ושאלת סבירותו של זה לא עלתה לדיון בהליך שבפני.

8.     נכס גובל
8.1     האם עונות החלקות להגדרה של "נכס גובל" לכביש?
אין חולק כי הכביש שסללה העיריה גבוה משמעותית מן החלקות. הפרש הגובה נע בין 90 ס"מ ועד 2 מ'. בשל הפרשי הגבהים הנ"ל נוצק קיר בטון שנועד לתמוך בכביש המוגבה, ועליו הותקנה גדר ביטחון. כדי לאפשר גישה מן החלקות לכביש שנסלל, נדרשה בניית מסלול משופע ("רמפה") באורך של 15-20 מטרים על שטח החלקות, שתגשר על הפרשי הגובה. המסלול הוקם עבור העותר, ונהרס על ידו. כיום מונחת אבן שפה מונמכת במקומות המיועדים לגישה מהחלקות לכביש, אם ירצה העותר ליצור גישה כזו. מדובר באפשרות גישה לחלקות, בנוסף לאפשרות הגישה הקיימת.

8.3     לטענת העותר, הגבהת מפלס הכביש ממפלס החלקות, מוציאה אותן מהגדרת "נכס גובל" שבחוק. לטענתו, אין גישה ישירה לכביש הנסלל ללא "מאמץ" מצדו, הן בהשקעה של כסף והן בויתור על שטח לבנית המסלול המשופע.
הפרשנות אותה מציע העותר להגדרת "נכס גובל" היא הוספה של "גבוליות" במישור האנכי, למישור האופקי שבו נבחנים הדברים בדרך כלל. לטענתו, עד כה דנה הפסיקה רק ברכיב הגבול האופקי. העותר סבור כי יש חשיבות לעובדה שהפרש הגובה ("המישור האנכי") הוא מלאכותי ויזום, ולא נוצר עקב נתונים טופוגרפיים טבעיים.

8.4     לעומת זאת, טוענת העיריה כי אבן השפה הונמכה וכי נבנתה עבור העותר "רמפה", שאחר כך נהרסה על ידו, כל זאת בתיאום אתו ובהסכמתו, מבלי שנדרש לשאת בעלויות הקמתה. העיריה טוענת להסתמכות על הסכמה זו בכל הנוגע לתכנון הכביש. עוד טוענת העיריה, כי קיר תומך אינו עונה על ההגדרה של "מכשול" שנקבע בחוק ובפסיקה.

8.5     החוק מגדיר "נכס גובל" ו"סלילת רחוב":

"'נכס גובל' - נכס הגובל רחוב או קטע מרחוב, בין שיש מאותו רחוב או קטע מרחוב גישה לנכס ובין אם לאו, לרבות -
(1( נכס שיש גישה אליו מאותו רחוב גובל או קטע מרחוב גובל דרך נכס אחר, דרך מדרכה, דרך סמטה, דרך מדרגות או כיוצא באלה;
)2( נכס שבינו לבין רחוב גובל או קטע מרחוב גובל יש תעלה, ביב, חפירה, רצועת ירק, נטיעות, שדרה או כיוצא באלה, כולם או מקצתם.
'סלילת רחוב' -סלילה, הרחבה, צמצום, הגבהה, השלמה, תיקון או שינוי אחר של רחוב, בין אם הסלילה בוצעה בבת אחת ובין בשלבים שלהלן, כולם או מקצתם, בין לפי סדר השלבים שלהלן ובין אם לאו; ואלה השלבים:
....
)7( התאמת רחוב או חלק ממנו, לענין שיפועים ומפלסים, לרחובות הסמוכים לו; כיוון כניסות, מדרגות וגדרות של רשות היחיד למפלסי הרחוב הנסלל;
....
)9( בנייתם, תיקונם או שינוים של קירות תומכים, קירות משען, קירות מגן, קירות ציפוי, מדרגות, אבני שפה, שולי כביש, גדרות מגן, קירות גידור, מיתקני בטיחות או עבודה אחרת בנכסים גובלים לרחוב;

....
)12( עבודה אחרת הקשורה בסלילת רחוב, כולו או מקצתו;"
(ההדגשות הוספו).

8.6     מההגדרה שבחוק עולה כי אין הכרח שתהא גישה מהנכס לרחוב הנסלל. יתר על כן, ההגדרה קובעת מהם סוגי החיץ העשויים להיות בין הנכס לבין הכביש הנסלל, מבלי להוציא מן ההגדרה של "נכס גובל". ברור מלשון הסעיף שהרשימה אינה סגורה.
     בהקשר זה ראוי להזכיר דברים שכתב השופט אנגלרד לענין היקפה של הגדרת "נכס גובל" בע"א 889/01 עירית ירושלים נ' אל עמי יזום השקעות ובניה בע"מ, פ"ד נז(1)
340, 362:

"יצויין, כי ההגדרה של נכס גובל היא הגדרה רחבה מאוד והיא כוללת, עקרונית, גם נכסים שאין ביניהם לבין הכביש קשר ישיר."

8.7     מצירוף ההגדרות של "נכס גובל" (הקובעת כי גישה דרך מדרגות מצויה בתחום ההגדרה) ושל "סלילת רחוב" (הקובעת כי סלילה יכולה להיעשות גם באמצעות הגבהה) עולה כי אין מניעה שיהיו פערי גובה בין הרחוב לבין החלקה עליה יושת ההיטל, כל עוד זו נמצאת בסמיכות לכביש הנסלל (עע"מ 1004/04 יחזקאל בן אברהם ואח' נ' עיריית חדרה, תק-על 2005(1) 521).

9.     השטח כבסיס לחישוב
9.1     העותר טוען עוד כי אין להכליל בשטח החלקות, לצורך חישוב ההיטלים, שטח האמור להיות מופקע לצורך הרחבת כביש 4, הגם שהליכי ההפקעה טרם הושלמו.
     הוא סומך טענה זו על טענת העיריה, כפי שהובאה בפסק דינו של השופט מנהיים בבית המשפט השלום בחדרה, בתיקים אזרחיים מאוחדים 1654/99 ו-1713/99, בקשר להגדרת "נכס" שבחוק.
העיריה טענה שם כי "רחוב" שאינו "יחידת רישום נפרדת בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חיקוק" אינו מוחרג מכלל "נכס" לעניין החוק. הטעם לכך הוא כי המלים "למעט רחוב" נועדו למנוע הטלת היטל סלילה על מי שעדיין רשומים כבעליו של שטח שבפועל משמש כרחוב אך הליכי הפקעתו טרם הושלמו, ועל כן הוא עודנו רשום כיחידה נפרדת על שם הבעלים המקוריים של הקרקע.

9.2     משלא הושלמו הליכי ההפקעה (פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943), אין מקום להתעלם מן השטח המיועד להפקעה לצורך החיוב בהיטל.

10.     התוצאה
10.1     אני דוחה את העתירה.
     אני מחייב את העותר לשלם לעיריה שכ"ט עו"ד בהליך בסך 20,000 ש"ח.
     הסכום ישא הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהיום וכן תתווסף תוספת בשעור מע"מ.

10.2     העותר והעיריה ניהלו את ההליך בפני, תוך ידיעה שבמקביל מנהל שותפו של העותר לחלקה 112 הליך זהה, מבלי להודיע לאיש מן השופטים על ההליך המתנהל אצל חברו.
בכך לא רק שהביאו לאפשרות של מתן החלטות סותרות, כפי שאכן קרה, שתחייבנה הכרעה בערעור, אלא שבזבזו זמנו של בית-המשפט בניהול הליכים זהים בפני שני שופטים.
     בתוקף סמכותי על פי תקנה 41(ג) לתקנות בתי משפט מינהליים (סדרי דין),
תשס"א-2001, אני מחייב כל אחד מן הצדדים לשלם לאוצר המדינה הוצאות בסך 10,000 ש"ח. הסכום ישא הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהיום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. נכס גובל

  2. החזקה בנכס

  3. קביעת שווי נכס

  4. נכס מוקפא להסדר

  5. הוכחתהברחת נכסים

  6. מימוש נכס משועבד

  7. שימוש בנכס משותף

  8. זיקת המבוטח לנכס

  9. חלוקת נכסי קריירה

  10. שחרור נכסים מוקנים

  11. תשואה נכסים מניבים

  12. צו הגבלת שימוש בנכס

  13. העברת נכס למראית עין

  14. ביטול הצעה לרכישת נכס

  15. קבלת נכסים שהושגו בעוון

  16. עיכוב רישום זכויות בנכס

  17. נכס שלא מופקת ממנו הכנסה

  18. נכס מקרקעין בבעלות הווקף

  19. שימוש בנכס למטרות ניהול עסק

  20. שווי הנכס נמוך משווי השוק

  21. חוק נכסי המדינה, תשי"א-1951

  22. בזיון בית המשפט בגין הברחת נכסים

  23. צו נכסי גרמנים (אגרות), תשי"ב-1952

  24. תביעה לתשלום התשלומים השוטפים בגין הנכס

  25. חוק הסכמים בנכסים פיננסיים, התשס"ו-2006

  26. הפחתת סכומי הפחת להם הייתה זכאית בגין הנכס

  27. תקנות נכסי המדינה (מקרקעים), תשי''ב-1952

  28. מקרקעין ללא בעלים, סעיף 3 לחוק נכסי המדינה

  29. תקנות מס הכנסה (קביעת נכס), התשס''ד-2004

  30. האם נכס שהוחכר ל-999 שנה שמשמעותו ביטול זכות קניינית בנכס ?

  31. תקנות נכסי גרמנים (קביעת סוגי מקרקעים מוקנים), תשי''ב-1952

  32. תקנות מס הכנסה (פחת מואץ לנכס שנרכש בתקופה הקובעת), התשס''ג-2002

  33. תקנות מס הכנסה (הודעה בדבר העברת נכס ומסמכים מצורפים), התשנ''ז-1997

  34. צו מס הכנסה (קביעת תשלומים בעד שירותים או נכסים כהכנסה), תשל"ז-1977

  35. תקנות הסמים המסוכנים (דרכי הנהלת הקרן לטיפול בנכסים שחולטו), התש''ן-1990

  36. צו הסכמים בנכסים פיננסיים (קביעת גופים נוספים כמוסד פיננסי), התשס"ט-2009

  37. תקנות רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים) (קביעת נכס אחר כפיצויים), תשי''ד-1954

  38. תקנות המקרקעין (פטור העברת נכסים לחברת השתתפויות בנכסים בישראל בע''מ מאגרה), תשכ''ט-1969

  39. תקנות מס הכנסה (תוספת פחת על נכסים עסקיים) (מסירת הצהרות והודעות על בנינים עסקיים), תש''ך-1960

  40. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הון, נכסים קבועים וניכוי נוסף בשל פחת לגבי אגודות שיתופיות מסויימות), התשמ''ט-1989

  41. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הון, נכסים קבועים וניכוי נוסף בשל פחת לגבי אגודות שיתופיות מסויימות), התשס''ח-2008

  42. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הוראת שעה) (ניכוי נוסף בשל פחת לגבי מטעים ונכסים קבועים המשמשים בייצור הכנסה ממטעים), התשמ''ו-1986

  43. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון