היתר בניה בניגוד לתוכנית מתאר

טענתם העיקרית של העותרים היא כי היתר הבניה מנוגד לתוכנית מתאר מקומית החלה על המגרש.

להלן פסק דין בנושא היתר בניה בניגוד לתוכנית מתאר מקומית:

פסק-דין

א.     רקע הדברים

1.     העותרים הם תושבי הרחובות בנימין ודן בשכונת "בוכמן צפון" שבמודיעין, המאופיינת בבניה של בתים צמודי קרקע. בקרן הרחובות בנימין ודן מצוי מגרש על שטח של כ- 3 דונם (להלן - "המגרש"). על המגרש חלה תוכנית מתאר מקומית מד/במ/6 מודיעין אתר F (להלן - "תוכנית בוכמן"), שפורסמה למתן תוקף בשנת 1998 (נספח ז'1 לכתב העתירה).

2.     העותרים תוקפים בעתירה את היתר הבניה שניתן ביום 8.8.05 לבניית שלוש כיתות מעון יום על המגרש בשטח של 429 מ"ר, בעקבות החלטת רשות הרישוי, המשיבה 2, מיום 7.8.05, ליתן את ההיתר בתנאים שנקבעו בו (נספחים א'1-2 לעתירה - להלן: "ההיתר").

3.     ביום 14.10.04 נתנה רשות הרישוי בעיר היתר לבניית שתי כיתות גן ילדים על המגרש על שטח של 258 מ"ר. בעקבות היתר זה הופעלה כיתת גן אחת, דבר שיצר בעיות תחבורה ברחובות דן ובנימין. העותרים אינם תוקפים בעתירה היתר זה, שעם קיומו השלימו. אך הם חרדים מפני הוספת מבני ציבור נוספים במגרש, בשל בעית התחבורה שתיווצר. על רקע זה הגישו את העתירה כנגד מתן ההיתר לבנית שלוש כיתות מעון יום.

4.     בשנת 2004 נודע לעותרים שהעירייה מתכננת להקים על המגרש גם בית כנסת, וכי בנוסף לגני הילדים הפועלים במקום, ישנה כוונה להקים על המגרש גם מעונות יום. בשל חשש מן הבעיה התחבורתית, הגישו העותרים התנגדות להקמת בית הכנסת (נספחים ג'-ד' לעתירה). בהתנגדות התייחסו העותרים גם לבעיה התחבורתית הנובעת מאישור בניית גן ילדים והכוונה לבנות שם שלוש כיתות מעון. מהנדס העיר הודיע לעותרת 1 ביום 13.3.05 שטרם התקבלה החלטה בעניין המגרש (נספח ד'2 לעתירה).

5.     ביום 5.7.05 נפגשו העותרים עם מנכ"ל העירייה, ונאמר להם כי בכוונתה להגיש בקשה להיתר בניה למעונות היום. לטענת העותרים בזמן זה, וכן בזמן בו שלח מהנדס העיר את מכתבו מיום 13.3.05, כבר קיבלה הוועדה המקומית החלטה ליתן היתר בניה למעונות, אך הדבר הוסתר מהם. פניותיהם לעיין בבקשה להיתר בניה כדי שיוכלו להתנגד לו נותרו ללא מענה ביולי 2005.

6.     רק בתחילת אוגוסט נודע לעותרים כי הוועדה המקומית אישרה את הבקשה למתן היתר להקמת כיתות המעון עוד במרץ 2004, והם שבו ודרשו ממהנדס העיר לעיין בבקשה להיתר הבניה. דבר זה התאפשר להם רק ביום 9.8.05, לאחר שמכתביהם הקודמים בעניין נותרו ללא מענה (נספחים ו'1-4 לעתירה). או אז נודע להם כי ביום 7.8.05 החליטה רשות הרישוי ליתן את ההיתר.

7.     בעתירה נטען כי ההחלטה ליתן את ההיתר נפלה כבר ביום 30.3.04. טענתם זו מתבססת על האמור בפרוטוקול הדיון שהתקיים ברשות הרישוי ביום 7.8.05, שם נאמר כי ההחלטה מתקבלת בעקבות "דיון חוזר, הבקשה נדונה בעבר ביום 30.3.04, ישיבה מספר 20040004". לכן סבורים העותרים כי המשיבות פעלו כדי "להרדים" אותם, ולמנוע מהם להגיש התנגדות למתן היתר הבניה.

8.     מתשובת המשיבות, הנתמכת בתצהיר מהנדס העירייה מר אברהם זיו, עולה כי ההחלטה העקרונית להוציא את ההיתר התקבלה עוד ביום 30.3.04, והיא הותנתה בתנאים שונים, ובהם המצאת אישור מהנדס התנועה של הרשות (נספח ה' לכתב התשובה). בהחלטת הועדה המקומית מיום 30.3.04 נאמר כי היא תחשב בטלה בתום שנה אם לא יוצא היתר, כפי שגם נקבע בתקנה 20(א) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970. כך אכן ארע: היתר הבניה לא הוצא תוך שנה, ולכן פקע תוקף ההחלטה מיום 30.3.04. אמנם משרד הבינוי והשיכון אישר עוד בחודש נובמבר 2003 את בניית כיתות המעון, לבקשת עיריית מודיעין, אך קבלת התקציב המובטח לבינוי התעכבה. לכן לא הוצא ההיתר במועד, והעירייה ביקשה לחדש את ההחלטה מיום 30.3.04 לצורך קבלת התקציב, כאשר הדבר התאפשר. בנסיבות אלו דנה ועדת הרישוי בהוצאת ההיתר מחדש ביום 7.8.05, והחליטה לחדש את תוקף ההחלטה מיום 30.3.04, כפי שנאמר בהחלטה (נספח ו' לכתב התביעה). החלטה מיום 7.8.05 זהה להחלטה מיום 30.3.04, כפי שמובהר בתצהיר התשובה של המשיבות.

מן האמור לעיל עולה כי כאשר פנו העותרים אל הועדה המקומית לברר האם קיים היתר לבניית כיתות המעון, הם קיבלו תשובה שלילית, משום שבאותה עת תוקף ההחלטה מיום 30.3.04 פקע, וטרם הוגשה בקשה לדיון מחודש בה. ביום 5.7.05 הודיע מנכ"ל העירייה לעותרים על הכוונה להגיש בקשה לדון מחדש בהיתר, כפי שעולה מן העתירה. לכן, לא נראה שהיתה כוונה "להרדים" את העותרים. מכל מקום, לא קיים בחוק הליך של התנגדות לבקשה להיתר בניה, אלא אם כן מדובר בהתנגדות של מי שקיימת חובה להודיע לו על הגשת בקשה להיתר בניה לפי תקנה 2ב' לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, כמו למשל בעלים משותפים במקרקעין. כך גם אין הליך של פרסום הגשת בקשה למתן היתר בניה. גם מטעם זה לא נראה שהיתה כוונה למנוע מן העותרים את האפשרות להתנגד להוצאת ההיתר - אפשרות שתמיד קיימת באמצעות עתירה לבית משפט זה אם ההיתר הוצא שלא כדין.

9.     השתלשלות העניינים כמפורט לעיל מבהירה את מצב הדברים גם בנוגע לטענה אחרת של העותרים, לפיה הוצא ההיתר "במחטף" תוך יום אחד לאחר קבלת ההחלטה להוציאו, בטרם התקיימו התנאים שפורטו בהחלטה מיום 7.8.05. מתצהיר התשובה של המשיבות עולה כי הואיל ומדובר בחידוש תוקפה של החלטה שהתקבלה ביום 30.3.04, התקיימו כבר כל התנאים שנקבעו באותה החלטה, ואשר הועדה המקומית חזרה עליהם בהחלטה מיום 7.8.05 (למעט הצגת אישור התקשרות עם אתר פסולת - חובה שחלה על הקבלן עמו מתקשר בעל ההיתר). לכן לא היתה מניעה להוציא את ההיתר כבר ביום 8.8.05, לאחר שהתמלאו כל התנאים שנקבעו בהחלטה של הועדה המקומית מיום 7.8.05.

10.     העובדה שההחלטה על הוצאת ההיתר ביום 7.8.05 לא היתה אלא חידוש תוקפה של ההחלטה הקודמת מיום 30.3.04, נותנת מענה גם לטענת העותרים כי ההחלטה על הוצאת ההיתר התקבלה בלא שהיתה בפני הועדה מפה מצבית מעודכנת. אין חולק על כך שלצורך הוצאת היתר יש צורך במפה מצבית של המגרש שנערכה בששת החודשים שקדמו להוצאת ההיתר (תקנה 4 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970). מפה שכזו היתה בפני הועדה בעת שהתקבלה ההחלטה ביום 30.3.04 (המפה צורפה כנספח ז' לעתירה). הואיל וביום 7.8.05 לא התקיים דיון מחדש בהוצאת ההיתר, אלא שהועדה רק חידשה את תוקף ההחלטה שקיבלה ביום 30.3.04, היא היתה רשאית לסמוך על המפה שהיתה בפניה בעת שהתקבלה ההחלטה ביום 30.3.04, ומפה זו היתה עדכנית. כך גם לא הוגשה בקשה חדשה להיתר בניה, לצורך הדיון ביום 7.8.05. זאת ועוד, אין כל טענה שמאז קבלת ההחלטה ביום 30.3.04 חל שינוי כלשהו בשטח המגרש נשוא ההיתר, ועל כן לא היה צורך אמיתי במפה מצבית חדשה. לכן אין לקבל את טענות העותרים בענין זה.

11.     העותרים העלו בעתירה כמה וכמה טענות כנגד חוקיות הוצאתו של ההיתר. אלו פורטו ונדונו בהחלטה שניתנה ביום 21.2.06, בעקבות הדיון המקדמי שהתקיים בעתירה. בהחלטה זו נדחו על הסף חלק מטענות העותרים, והוריתי למשיבות להגיש כתב תשובה שיתייחס אך ורק לטענות הבאות של העותרים:

א.     האם היתר הבניה כולל פיתרון בנושא החניה, אשר עונה על דרישות התוכניות החלות על המגרש, לפי פירושן הנכון, והאם פתרונות אלו חייבים להיות בתחום המגרש עצמו, או בסמוך לו. אם התשובה על שאלה זו שלילית, לא היה מקום להוציא את ההיתר, בין אם הדבר מהווה סטיה ניכרת, ובין אם הדבר מנוגד לתוכנית ובלתי-חוקי. כמו כן נשאלת השאלה האם רשות הרישוי שקלה את נושא החניה בטרם הוצא ההיתר, ועל יסוד מה השתכנעה כי יש בהיתר פיתרון לנושא החניה. מעבר לכך - בית המשפט לא יכנס לבחינת נכונות השיקולים התכנוניים והתחבורתיים שנשקלו - אם נשקלו.

ב.     האם נהגו המשיבות בדרך אשר שללה מן העותרים את האפשרות לעיין בבקשה להיתר בניה טרם אישורו, באופן שלא היה בידם להתנגד למתן ההיתר. אם כך הוא הדבר, תחוייב רשות הרישוי לדון בהיתר מחדש, לאחר שתשמע את טענות העותרים.

ג.     האם הוצא ההיתר בטרם התקיימו התנאים שנקבעו בהחלטת רשות הרישוי כתנאי למתן היתר.

ד.     האם היתר הבניה ניתן על סמך מפה מצבית בלתי עדכנית, בניגוד לנדרש בחוק, ומה השלכות העניין.

מן האמור לעיל עולה כי אין בסיס לטענות העותרים בכל הנוגע לשאלות שפורטו בס"ק ב'-ד' לעיל. הדיון בעתירה יתמקד, איפוא, בשאלה המוצגת בס"ק א' דלעיל.

12.     בעקבות ההחלטה בדיון המקדמי הגישו המשיבות כתב תשובה, והתקיים דיון בנוכחות ב"כ הצדדים. בדיון הסבירו הצדדים את עמדותיהם על גבי תרשימים ומפות שהוגשו כמסמכים שעליהם סומנו פרטים בעת הדיון (נספח ג' ונספח ז' לכתב התשובה).

ב.     דיון ומסקנות

13.     טענתם העיקרית של העותרים היא כי היתר הבניה מנוגד ל"תוכנית בוכמן" החלה על המגרש (להלן: "תוכנית בוכמן"). מדובר בתוכנית מתאר מקומית מד/במ/6 שקיבלה תוקף ביום 6.8.97 ומתייחסת ל"מתחם בוכמן" בלבד, שבו נמצא המגרש ובתי העותרים (התוכנית צורפה כנספח ז'1 לעתירה). בסעיף 16(ב)(2) לתוכנית נקבעו דרישות החניה, קרי: חניה אחת לכל כיתת גן או מעון, או לכל 40 מ"ר (הגדול מביניהם).

העותרים מסתמכים גם על תוכנית המתאר המקומית מודיעין מס' מד/2020 שקיבלה תוקף ביום 5.8.96, שהיא תוכנית המתאר לעיר מודיעין (להלן: "תוכנית מתאר מודיעין"). תוכנית זו קובעת בנספח 7 תקני חניה מומלצים לגני ילדים ומעונות יום, וגם על פיה יש להסדיר מקום חניה לכל כיתה אחת, או לכל 40 מ"ר, לפי הגדול מביניהם, וזאת בנוסף לחמישה מקומות חניה להעלאה והורדה של נוסעים (תוכנית זו צורפה כנספח ז'2 לעתירה). תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983 (להלן: "תקנות החניה"), אינן חלות, שכן כאמור בסעיף 1 לתקנות הן נדחות בפני תוכנית מתאר המסדירה את נושא החניה.

הואיל וניתן היתר להקמת שתי כיתות גן ילדים בשטח של 266 מ"ר בשנת 2004, הרי שעל פי האמור לעיל היה צורך להסדיר להם 6.6 מקומות חניה, ועוד 10 מקומות להעלאה והורדה של נוסעים. עתה אושר להקים שלוש כיתות מעון נוספות, ופרוש הדבר שהיה צורך להסדיר עוד 10.7 מקומות חניה, ו- 15 מקומות נוספים להעלאה והורדה של נוסעים (ראה חוות דעתה של מהנדסת התנועה, הגב' לינה מרגלית, נספח ט' לעתירה). סך הכל, יש צורך ב- 17 מקומות חניה ו- 25 מקומות להעלאה והורדה של נוסעים, לנוכח קיומם של גן הילדים וכיתות המעון. לטענת העותרים, הבקשה להיתר בניה לא מסדירה מקומות חניה כלשהם במגרש, ואין בה הסדרים להעלאה והורדה של נוסעים (הבקשה להיתר צורפה באופן חלקי לנספח ח' לעתירה). לכן, היתר הבניה ניתן בניגוד לתוכנית בניין עיר, והוא בטל (בג"צ 16/50 איגרא-רמא בע"מ נ' ועדת בניין ערים, פ"ד ה' 229, 239; ע"פ 284/74 שותפות אחים אריאל נ' מדינת ישראל, פ"ד כט (1) 390; ע"א 615/83 אלמרז נ' מדינת ישראל, פ"ד מא (3) 601). זאת ועוד, מתן היתר להקמת כיתות המעון בלא הסדרת נושא החניה - טוענים העותרים - תיצור בעיה תחבורתית ובטיחותית בסמוך לבתי העותרים.

14.     המשיבות טוענות כי ב"תוכנית בוכמן" אין דבר המחייב הימצאות מקומות חניה דווקא בתחום המגרש. כך גם עולה מסעיף 2(א) לתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983, אשר קובע: "היתר בניה יחייב להתקין באתר הבניה, או בסמוך לו, מספר מקומות חניה כמפורט בתוספת זו". תקנות אלו אינן חלות אמנם, על פי הקבוע בתקנה 1 בהן, כיוון שחלה תוכנית מתאר מקומית המסדירה את נושא החניה. בסעיף 2(ד) לתוכנית (נספח ז(2) לעתירה) נקבע כי נספח 7 לתוכנית בדבר "תקני חניה מומלצים", יחד עם הנספחים האחרים לתוכנית, "מהווים מסמכים מנחים להוראות התוכנית ולתשריט". לכן, טוענות המשיבות כי מספר מקומות החניה המפורטים בתוכנית מד/2020 הינם הנחיה בלבד, והם אינם מחייבים. התוכנית שמחייבת היא "תוכנית בוכמן", אשר קובעת בסעיף 16(ב)(2) את תקן החניה לגני ילדים ומעונות יום: מקום חניה אחד בגין כל כיתת גן או כיתת מעון, או מקום חניה אחד בגין כל 40 מ"ר - לפי הגדול מביניהם. על כך אין מחלוקת בין העותרים למשיבות, אלא שלטענת המשיבות אין בתוכנית זו כל הוראה המחייבת שמקומות החניה יהיו דווקא בתחום המגרש, והם יכולים להיות גם בסמוך למגרש. זאת להבדיל מחניה באזור מגורים, שלגביה נקבע בסעיף 16(א)(1) לתוכנית כי היא חייבת להיות "בתחום המגרש".

המשיבות טוענות כי על-פי הקריטריון הקבוע ב"תוכנית בוכמן", וכיוון ששטח גן הילדים והמעון גם יחד הם 697 מ"ר, הרי שהיה צורך להסדיר 17.3 מקומות חניה. בפועל יש במקום כמות כפולה של מקומות חניה, כעולה מחוות דעתה של מהנדסת התנועה אורנה מוזס מיום 4.3.04, המתייחסת למגרש (נספח א' לכתב התשובה). בחוות דעת זו נקבע כי בחזית המגרש, ברחוב בנימין, קיימים 7 מקומות חניה, ובחזית רחוב דן קיימים 10 מקומות חניה, וזאת בנוסף ל-18 מקומות חניה בקטע אחר במקום. עוד נאמר בחוות הדעת כי רחוב דן תוכנן מראש בידיעה שהמגרש צפוי להכיל מבנים ציבוריים, ולכן יש בו מקומות חניה בצמידות למגרש, תוך הפרעה מינימלית לתושבי הרחוב. לכתב התשובה צורפה מפה (נספח ג') בה סומנו מקומות החניה. המשיבות מדגישות כי 17 מקומות חניה הם צמודים למגרש, ו-18 מקומות חניה נמצאים מרחק של עשרות מטרים מהמגרש. לכן, מולאו תנאי התוכנית.

אשר לטענה בדבר מקומות להעלאת והורדת נוסעים, טוענות המשיבות כי לא נקבע דבר בעניין זה ב"תוכנית בוכמן", אלא רק בתוספת השביעית לתוכנית המתאר מודיעין, שלטענת המשיבות הינה המלצה בלבד. אך מכל מקום, יש בסמוך למגרש די והותר מקומות גם לצורך זה.

15.     העותרים טענו בתשובתם לתגובת המשיבות בבקשה למתן צו ביניים כי מסעיף 11(א)(2) ל"תוכנית בוכמן", עולה כי פיתרון החניה צריך להיות בתחום המגרש עצמו. אך בסעיף זה נאמר בצורה מפורשת כי הוא מתייחס לאזור מגורים. כמו כן צרפו העותרים לתגובתם תצהיר של העותר 13, שהוא מהנדס תנועה המייעץ לרשויות מקומיות ולגופים אחרים בתחום הנדסת התנועה. לטענתו, מוסדות התכנון מולם עבד מפרשים את תקנות התכנון והבניה כמחייבים התקנת מקומות חניה בתחום המגרש נשוא היתר הבניה, ולא מחוצה לו. עוד טוענים העותרים בתגובה זו כי מקומות החניה הסמוכים למגרש, עליהם מצביעים המשיבות, הם חניות המיועדות לתושבי השכונה בה גרים העותרים, ואי אפשר להסתמך עליהם כפיתרון חניה למעון ולגן.

כמו כן טוענים העותרים בתגובתם כי לא ניתן להתייחס לקביעות תוכנית המתאר לעיר מודיעין כאל הוראות מנחות בלבד. אך גם אם הן מנחות בלבד - צריכים המשיבות להבהיר מדוע היה מקום לסטות מהנחיות אלו, ככל שהן נוגעות להתקנת מקומות להעלאה והורדה של נוסעים. כמו כן טוענים העותרים כי בעיית החניה כלל לא נשקלה על ידי רשות הרישוי טרם הוצאת ההיתר.

16.     מבחינה עובדתית לא יכול להיות ספק, לאור המסמכים שצורפו לכתב התשובה, ושאליהם התייחסו הצדדים בדיון, כי קיימים 35 מקומות חניה שיוכלו לשרת את גן הילדים וכיתות המעון נשוא ההיתר. אלה סומנו בנספח ג' לכתב התשובה. על שתי הצלעות של המגרש המשולש יש 17 חניות צמודות (7 לאורך רחוב בנימין ו- 10 לאורך רחוב דן), ובנוסף קיימות 18 חניות נוספות ברחבה שברחוב דן, המרוחקת כ- 15 מטר בלבד מהמגרש (ראה גם נספחים ג'1-ג'3 ו- ז' לכתב התשובה). 35 חניות אלו משרתות את הציבור והן סמוכות לגן ולכיתות המעון. מחוות דעתה של מהנדסת התנועה אורנה מוזס מיום 4.3.04, שבהסתמך עליה ניתן ההיתר, עולה כי החניות לציבור ברחוב דן נעשו על מנת לעמוד בתקן החניה, מתוך שהיה ידוע וצפוי כי יוקמו מבני ציבור על המגרש. מכאן נובע כי אם לטענת העותרים יש צורך בקיומם של 17 מקומות חניה לצורך הפעלת הגן וכיתות המעון על פי התוכנית החלה - ועל כך אין מחלוקת - הרי שההיתר עומד בתנאי התוכנית. זאת, כמובן, בתנאי שאין לפרש את התוכנית החלה כדורשת הכנת מקומות חניה נוספים בתוך המגרש שעליו אושר להקים את כיתות המעון.

17.     ב"כ העותרים העלה בעת הדיון טענה נוספת. לדבריו, מלבד החניות שיש להתקין לכיתות המעון ולגן הילדים, והחניות הנוספות לצורך העלאה והורדה של נוסעים, קיים תקן חניה נוסף לחניות בלתי משוייכות ובלתי מסומנות עבור בתי הדיירים ברחוב, והתקן הוא חניה אחת לכל שני בתים צמודים (בנוסף על שתי החניות הצמודות שבתוך המגרש הביתי). על כך אין מחלוקת. אלא שלטענת ב"כ המשיבות אכן קיימת מחוץ לכל בית חניה לרכב שאיננה חוסמת את הכניסה, כפי שניתן לראות בתמונה ג'2 שצורפה לתצהיר התשובה (החניות סומנו בתמונה E-D). הואיל וקיימות 18 חניות מעל התקן, אין סיבה שמישהו יחנה דווקא ליד בתיהם של העותרים. כמו כן הוסיף ב"כ העותרים כי אם לאחר הפעלת כיתות המעון יסתבר שאנשים המגיעים למעון תופסים מקומות חניה של הדיירים, העירייה תשקול להציב במקום שילוט אשר יאסור זאת. ב"כ המשיבות ציין כי שעות הפעילות של הגנים הן שעות בהן הדיירים נמצאים בעבודה, ועל כן לא צפויה להתעורר בעיית חניה.

בהקשר זה העלה ב"כ העותרים בעת הדיון טענה נוספת וחדשה, לפיה קיימת בעיה להכנס לחניות שברחבת רחוב דן ולצאת מהן. אין מקום לדון בטענה חדשה זו שלא הועלתה בעתירה. ב"כ המשיבות הבטיח לבדוק את הטענה, ואם יסתבר שהיא מוצדקת העירייה תהפוך את כיוון החניה באופן שיפתור את הבעיה.

18.     מכאן מגיעים אנו לשאלה העיקרית העומדת להכרעה, דהיינו: האם תקן החניה שבתוכנית החלה דורש הוספת חניות מעבר לאלו הקיימות, והאם הן צריכות להיות בתחומי המגרש שעליו מבקשים לבנות, או שמא די בכך שיימצאו בסמוך לו.

נוטה אני לקבל את הפרשנות שמציעות המשיבות, לפיה החובה להתקין חניות לצורך הוצאת היתר בניה איננה מחייבת את התקנתן בתוככי המגרש עליו עומדים לבנות; די בכך שמתקינים חניות בסמוך למגרש. התוכנית החלה בעניננו היא "תוכנית בוכמן", וניתן ללמוד מן ההשוואה בין חניות באזור מגורים (סעיף 15(א)(1) לתוכנית), לבין חניות באזור המיועד לבנייני ציבור, כולל גני ילדים ומעונות יום (סעיף 16(ב)(2)), כי רק באזור מגורים נדרשת החניה להיות "בתחום המגרש". דרישה להתקין את החניה בתוך המגרש איננה קיימת גם בתוכנית המתאר למודיעין, אשר קובעת בסעיף 22 ונספח ז' "תקן חניה מומלץ". כך גם עולה מסעיף 2(א) לתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983, אשר קובעת כי: "היתר בניה יחייב להתקין באתר הבניה, או בסמוך לו, מספר מקומות חניה כמפורט בתוספת זו". אינני רואה כל סיבה להוסיף לתוכנית החלה הוראה מחמירה שאיננה דרושה: כאשר הותקנו מספר מקומות חניה ציבוריים בסמוך למבנה ציבור, ומספר זה עומד בדרישות תוכנית, אין כל סיבה לדרוש להתקין חניות דווקא בגבולות המגרש עליו הוקם המבנה.

יש להוסיף ולציין בהקשר זה כי בהנחיות שהוציא משרד הבינוי והשיכון, הנקרא: "פרוגרמה והנחיות לתכנון מעונות יום" (נספח ד' לכתב התשובה), נקבע בסעיף 4.2:

"הקצאת מקומות חניה אינה כלולה בפרוגרמה או בשטח המגרש. בתכנון הכולל יש להתחשב בצרכי החניה ולוודא הקצאת שטחי חניה מחוץ למגרש, על חשבון השטח לדרכים (ללא פגיעה בשטח המגרש)".

המשיבות טוענות כי משרד הבינוי והשיכון היה מי שיזם את "תוכנית בוכמן". לכן, יש צדק בטענת המשיבות כי צריך לפרש את התוכנית ברוח ההנחיות של משרד הבינוי והשיכון, לפיה פתרון החניה למעונות היום אמור להיות מחוץ למגרש, ולא על חשבון שטח המגרש.

19.     שאלה שונה ונפרדת היא האם עמדו המשיבות בדרישות התוכנית החלה ("תוכנית בוכמן"), כאשר הועדה המקומית נמנעה מלדרוש כתנאי להוצאת ההיתר נשוא העתירה התקנת מקומות חניה נוספים לכיתות המעון. המשיבות טוענות כי הן רשאיות להסתמך על מקומות חניה קיימים הסמוכים למגרש. טענה דומה נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה ובירושלים (ראה: עת"מ (מחוזי-חיפה) 14/98 שטראוס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נהריה, פד"מ ג(1) 412, פורסם גם בפדיאור; ת.א. (מחוזי-ירושלים) 1068/96 זקן נ' רג'ואן ואח', פדיאור 2001(6) 618 פסקה 79). סעיף 2(א) לתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג-1983, קובעת כי: "היתר בניה יחייב להתקין באתר הבניה, או בסמוך לו, מספר מקומות חניה...", אלא אם כן יחויב מבקש ההיתר לשלם כופר חניה עבור הקמת חניון ציבורי באזור. בפסקי הדין דלעיל נפסק כי מטרת תקנות אלו לא היתה לאפשר למי שמבקש היתר בניה להסתמך על פתרונות חניה שנוצרו עבור נכסים אחרים שכבר קיימים.

התקנות הנ"ל אמנם אינן חלות בענייננו, שכן חלה תוכנית מתאר מקומית המסדירה את נושא החניה (תקנה 1). אך יש לפרש את הסדר החניה החוקי המחליף את התקנות בהתאם למטרתן, כל עוד לא נאמר בהסדר זה, קרי: בתוכנית המתאר החלה, כי הוחלט לאמץ הסדר שונה. מתן היתר בניה מגדיל את מספר כלי הרכב שיש להסדיר להם חניה, ולכן יש צורך בהוספת מקומות חניה לצורך כך, בהתאם לתקן שנקבע בתוכנית. לכן, הכלל הוא שלא ניתן להסתמך על מקומות חניה קיימים באזור, שהרי ההנחה היא שהוספת יחידות מגורים או מבני ציבור תוסיף ותעמיס על המצב הקיים מבחינת חניה.

עם זאת, אינני רואה כל מניעה לכך שרשות מקומית תכין מראש תשתית חניה לציבור, בסמוך למבני ציבור שהיא עתידה להקים על-פי התוכנית החלה. אכן, טענתן העיקרית של המשיבות היא כי 35 מקומות החניה שהותקנו ברחוב דן ובנימין, לפני הוצאת ההיתר נושא העתירה, מיועדים לציבור המשתמשים במבני הציבור שעל המגרש (גן ילדים, מעון ובית כנסת שטרם הוקם, ולטענת המשיבות איננו מצריך תקן חניה). כך עולה ממכתבה של יועצת התנועה הגב' אורנה מוזס מיום 4.3.04, שבהסתמך עליו הוצא ההיתר, ומן התצהיר התומך בכתב התשובה, מפיו של מהנדס העיריה אברהם זיו. במצב דברים זה, כאשר העירייה דאגה להכין תשתית חניה הולמת למעון נשוא העתירה, והוכח שישנם די והותר מקומות חניה לציבור הסמוכים אליו, נראה לי כי הועדה המקומית היתה רשאית להסתמך על מקומות חניה אלו, שהותקנו על מנת שישמשו את המעון וגן הילדים. אין מדובר במקרה שבו יזם פרטי מבקש להתחמק מדרישת תקן החניה בטענה שניתן למצוא חניה ברחובות הסמוכים.

20.     שאלה אחרת בענין ההיתר למעון נוגעת להתקנת מקומות חניה להעלאה והורדה של נוסעים. על פי תוכנית המתאר למודיעין, היה צורך להסדיר 25 מקומות חניה להעלאה והורדה של נוסעים לנוכח קיומם של גן הילדים וכיתות המעון, וזאת בנוסף על 17 מקומות החניה הנדרשים. דרישה זו איננה מתקיימת בענייננו. אמנם מדובר בתקני חניה מומלצים, שהן בבחינת הנחיות תכנון, כפי שנאמר בתוכנית, וכפי שטורחות המשיבות להדגיש. לכן, אין בסיס לטענה כי ההיתר ניתן בניגוד לתוכנית החלה או בסטיה ניכרת ממנה, באופן שהצריך קיום הליכי הקלה לפי סעיף 151 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. התוכנית החלה בענייננו היא "תוכנית בוכמן", ולא תוכנית העיר מודיעין.

אולם, הועדה המקומית איננה רשאית להתעלם מהנחיות והמלצות אלו, המעוגנות בתוכנית בנין עיר שהיא עצמה אישרה. התעלמות של רשות מינהלית משיקול ענייני שהיה עליה לשקול, ואשר היה עשוי להשפיע על ההחלטה אילו הובא בחשבון, עלולה לפסול את ההחלטה (י. זמיר, הסמכות המינהלית, תשנ"ו-1996, כרך ב', בעמ' 742-744). למצער, היה על הועדה המקומית להראות כי הסטיה מהנחיות אלו נשקלה בכובד ראש, ונעשתה מטעמים מוצדקים. בענייננו לא נראה כי רשות הרישוי נתנה דעתה לנושא זה, ולא שמעתי נימוק כלשהו לסטיה מן ההנחיות שבתוכנית. עקרון השוויון בפני החוק מחייב רשות ציבורית, אשר מתווה לעצמה קווי פעולה והנחיות לצורך הפעלת סמכויותיה, שלא לסטות מהם בלא שקיימים טעמים סבירים לכך המצדיקים סטיה שכזו (בג"צ 47/91 ניימן נ' פרקליטות המדינה, פ"ד מה(2) 872, 876, וספרו הנ"ל של י. זמיר, כרך ב', בעמ' 785-786, והפסיקה המצוטטת שם).

לכן, מן הדין להחזיר את נושא אישור ההיתר לדיון מחודש בועדה המקומית, על מנת שתשקול שוב את נושא החניות להעלאה והורדה של נוסעים, ותקבל החלטה מנומקת בענין, תוך התייחסות להנחיות בנושא שנקבעו בתוכנית המתאר למודיעין.

21.     מן האמור לעיל עולה כי הנושא התחבורתי אמנם נשקל על ידי הועדה המקומית, שכן חוות דעתה של הגב' מוזס היתה בפניה, כעולה מתצהיר התשובה. ב"כ המשיבות ציין בדיון כי איש לא יכול לזכור היום אם חוות הדעת היתה בפני הועדה כבר בעת שהתקבלה ההחלטה מיום 30.3.04, אך היא בוודאי היתה בפני הועדה לקראת קבלת ההחלטה על הוצאת ההיתר בחודש אוגוסט 2005. לכאורה סביר היה להניח שחוות דעת זו היתה בפני הועדה כבר בעת קבלת ההחלטה ביום 30.3.04, שכן חוות הדעת נערכה ביום 4.3.04, מן הסתם לצורך הדיון בועדה. אולם אחד התנאים שנקבעו בהחלטת הועדה מיום 30.3.04, הוא הגשת אישור מהנדס התנועה של הרשות, ומכאן עולה לכאורה שחוות הדעת של הגב' מוזס לא היתה בפני הועדה. כך או כך, חוות הדעת היתה בפני הועדה לפני הוצאת ההיתר. כך גם היו בפני הועדה טענות העותרים בענין בעיות תחבורה, לאור מכתבי העותרים שנשלחו למהנדס העיר, וההתנגדות שהגישו לועדת ההקצאות של העירייה (נספחים ג' ו- ד' לעתירה).



22.     לאור כל האמור לעיל העתירה נדחית, בכפוף לאמור בסעיף 20 לעיל. הדיון מוחזר לועדה המקומית לתכנון ולבניה מודיעין, על מנת שתשקול בהקדם האפשרי את נושא החניות להעלאה והורדה של נוסעים, ותקבל החלטה מנומקת בענין, תוך התייחסות להנחיות בנושא שנקבעו בתוכנית המתאר למודיעין. לנוכח תוצאה זו, אין צו להוצאות.






רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון