תביעות בין שכנים בבית משפט לתביעות קטנות

להלן פסק דין בנושא תביעות בין שכנים בבית משפט לתביעות קטנות:

     

תביעה לשיפוי התובעת בגין מחצית ההוצאות אשר הוציאה בגין יסודות בניה , בה לטענתה, עושה הנתבע 1 שימוש ותביעה שכנגד לחיוב התובעת בפיצוי בגין הפרת ההסכם בין הצדדים.

לשם הנוחיות תכונה להלן התובעת, היא גם הנתבעת שכנגד:"התובעת" ואלו הנתבעים , הם גם התובעים שכנגד:"הנתבעים".

העובדות:
1. התובעת והנתבע 1 הם שכנים בבנין המורכב מארבע דירות – שתי דירות בקומת קרקע ושתי דירות בקומה העליונה.

2. הנתבע 2 הוא בנו של הנתבע 1 ומטפל בענייניו.

3. בין השכנים בבנין היו לאורך השנים מחלוקות בנוגע לשימוש ברכוש המשותף , מחלוקות אשר הגיעו אף לידי בירור בערכאות משפטיות.

4. ביום 24/11/06 נחתם בין ארבעת השכנים בבנין ,הסכם במסגרתו הגיעו השכנים להסכמה לענין חלוקה ומימוש של זכויות הבניה בבנין. במסגרת הסכם זה, נקבע כי שטח החצר המשותפת הצמוד לדירת השכנים בקומה התחתונה יוצמד לדירתם של שכנים אלו . הוסכם עוד כי השכנים בקומה התחתונה יהיו זכאים לבניה בעתיד בשטח הקרקע אשר הוצמד לדירתם כאמור. מנגד , הוסכם באשר לדיירים בקומה העליונה כי לשטחם יוצמד שטח הגג המשותף והוסכם מפורשות כי :
"מוסכם גם כי הגג כולל גם את השטח שיווצר מעל ההרחבות של הדירות של צד א' וב' ע"פ היתר בנייה כדין שיגישו צד א' וב' לעירייה". (הסיפא לסעיף 2 להסכם)


עוד הוסיפו הצדדים וקבעו כי : "...יהיה רשאי כל צד בעניין לנהוג מנהג בעלים לכל דבר בשטח המוצמד אליו"

5. אין עוררין כי ההסכם האמור נוסח על ידי התובעת – או מי מטעמה- וכן, אין עוררין כי קדמו להסכם זה מספר הסכמים, אשר כל אחד מהם כלל חלק אחר של הדיירים – כך, תחילה היה הסכם בין שני הדיירים בקומות התחתונות, לאחר מכן הצטרפה להסכם הדיירת ורדה פז ( באמצעות בתה דינה ויינשטיין) המתגוררת בדירה העליונה ובסיכומו של דבר הצטרפו להסכם גם הנתבעים.

6. אין עוררין כי התובעת מימשה זכויותיה ובנתה תוספת בניה על שטח החצר.

7. אין עוררין בנוסף כי הנתבע 1 עושה שימוש בגג אשר נוצר לתוספת הבניה האמורה ובכלל זה, פתח פתח לכיוון גג זה, ריצף אותו , סגר אותו במעקה והוא עושה בו שימוש כמרפסת.

טענות הצדדים:

8. לטענת התובעת, הואיל והנתבעים עושים שימוש בגג אשר נוצר לתוספת הבניה, הרי שעליהם לשאת במחצית מעלויות בניית היסודות אשר נבנו על ידה. התובעת מוסיפה וטוענת כי , ההסכם בין הצדדים מיום 24/11/106 – המצמיד את הגגות לרבות הגגות של תוספות הבניה לדירות העליונות – הוא הסדר ברמה הקניינית אשר אין לו השלכה לענין הנושא הפיננסי של מימון עלויות בניית היסודות אשר הביאו ליצירת גג זה. התובעת מוסיפה וטוענת כי זו היתה אף כוונת הצדדים המפורשת. יתרה מכך, לטענת התובעת כך, אף מקובל לנהוג וכך, אף נהגו הדיירים האחרים . התובעת מוסיפה וטוענת כי הנתבעים הביעו הסכמתם לשלם לה סך של 10,000 ₪ ואולם, התנו התשלום בתניות אשר אינן נוגעות לענין ומשלא הסכימה לקיומם – חזרו בהם מהסכמתם זו.
לטענת התובעת משכך, על הנתבעים להשיב לה מחצית מעלויות היסודות אשר נבנו על ידה העומדת על סך של 24,000 ₪.

9. לטענת הנתבעים – תחילה, דין התביעה האישית כנגד הנתבע 2 אשר הוא רק בנו של הנתבע 1- להדחות.
לגופם של דברים – לטענת הנתבעים, ההסכם אליו הגיעו הצדדים , ממצה את ההסדרים ביניהם קניינית ופיננסית. האמור חל לטענתם ביתר שאת הואיל וקדמו להסכם זה מחלוקות אשר אף הגיעו לערכאות, הנוגעות לכך, שהנתבעים התנגדו לתוספת הבנייה ובית המשפט אף קבע כי אין לבעלי הקומות התחתונות הזכות לאכוף בניה כאמור.
לטענת הנתבעים, הואיל ונקבע מפורשות בהסכם כי הגגות – לרבות הגגות אשר יווצרו על הבנייה החדשה- יוצמדו לדירות העליונות וכי הם יוכלו לנהוג בהם מנהג בעלים ולא נקבע כי תנאי לשימוש כאמור, הינו השתתפות בעלויות ליצירת הגגות כאמור (דהיינו, עלות היסודות), פשיטא, שהוסכם מפורשות כי אין כל חובה על הדיירים בקומות העליונות לשאת בתשלום כלשהו בגין השימוש.
למעלה מן הצורך, מוסיפים הנתבעים וטוענים כי תוספת הבנייה אשר הוסיפה התובעת הרעה את איכות החיים של הנתבע 1 הואיל ובשלה, לא יכל לצפות לשדרה מחלון ביתו כפי שעשה בעבר וכן, הואיל והגג עם הזפת הוביל לאדים לא נעימים בביתו. בנסיבות אלו, לטענתם בדלית ברירה, פתח הנתבע 1 פתח אל הגג וריצף אותו וזאת, על מנת שיוכל לשבת במרפסת ולצפות בשדרה.

לטענת הנתבעים משכך, יש לדחות את תביעת התובעת ויתרה מכך, הואיל והתובעת הגישה התביעה בניגוד להסכם השיתוף בין הצדדים, הרי שהפרה את הסכם השיתוף ומשכך, עליה לפצות את הנתבעים בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם על סך 10,000$ , אשר לצרכי התאמת התביעה שכנגד לגדר סמכותו של בית משפט זה, העמידו הנתבעים על סך של 30,000 ₪.

דיון ומסקנות:

10. בדיון אשר התקיים בפני בית המשפט העידו הצדדים וכן, העידו – מר עזרא שני – השכן השני בקומה התחתונה והגב' ורדה פז – השכנה השניה בקומה העליונה. לאחר ששמעתי את העדויות ובחנתי את הראיות בתיק, הנני סבורה כי דין התביעות ההדדיות להדחות ולהלן יפורטו טעמי.

התביעה הראשית :

11. תחילה,אמנם עסקינן בתביעות קטנות בהן בית המשפט מגמיש את דיני הראיות וסדרי הדין , הרי שעדיין חלה על התובעת חובה להוכיח את תביעתה, וזאת בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה". הנטל החל על התובעת במקרה בפני הינו להוכיח את מהות ההסכמה בין הצדדים, דהיינו – להוכיח טענתה ולפיה כוונתם של הצדדים במסגרת ההסכם היתה להסדיר את הנושאים הקניינים בלבד ולא היתה להם כוונה לקבוע מסמרות בנושאים הפיננסים ומשכך, חל על הצדדים הנוהג ולפיו במקרה כזה, על העושה שימוש ביסודות שבנה אחר ומרגע המימוש – לשאת בתשלום מחצית העליות.

12. אוסיף ואציין, כבר בשלב זה, כי הואיל ואין עוררין שהמנסחת של ההסכם האמור , הינה התובעת אשר היא , או מי מטעמה, נסחו את ההסכם עליו חתמו הצדדים הרי שחל על פרשנות ההסכם הכלל ולפיו ככל שלהסכם יתכנו שני פירושים סבירים, כי אז הספק ישרת את הצד אשר לא ניסח את ההסכם . ראוי להדגיש כי – הכלל ולפיו יפורש ההסכם כנגד המנסח, חל רק מקום בו קיימות שתי אופציות פרשניות סבירות ומשכך, ככלל, בראש ובראשונה יש לפרש את ההסכם על פי לשונו ועל פי תכליתו הסובייקטיבית- דהיינו, בהתאם לאומד דעתם של הצדדים ובאם אלו אינם ידועים או אינם מובילים לכדי מסקנה ברורה כי אז יש לפרש את ההסכם על פי תכליתו האובייקטיבית ובמסגרת זו – בה מנסה בית המשפט להתחקות אחר התכלית אשר צדדים סבירים והוגנים היו מבקשים להשיג באמצעות ההסכם – יבואו לידי ביטוי כללים פרשניים כגון- הכלל ולפיו וספק פועל לרעת הצד המנסח את ההסכם (ראה - בסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 וכן, ראה א' ברק פרשנות במשפט, כרך ד, בעמ' 442).

13. משהותוו הכללים, נפנה לפרשנותו של ההסכם בין הצדדים. לענין זה, קובע כאמור, ההסכם כי הגגות אשר יווצרו כפועל יוצא מתוספת הבניה אשר תבנה על ידי בעלי הקומות התחתונות יוצמדו לדירות העליונות וכי בעלי הדירות העליונות יוכלו לנהוג בהן מנהג בעלים. אין עוררין שבמסגרת ההסכם לא הותנה השימוש כאמור – דהיינו מנהג הבעלים בגג- בתשלום כלשהו לבעלי הדירות התחתונות.
הנני סבורה ,מתוך לשונו של ההסכם ובכלל זה מכך שהשימוש לא הותנה בתשלום, שפרשנותו הסבירה של ההסכם הינה שלא היתה כוונה להתנות השימוש בתשלום – דהיינו, כי השימוש לבעלי הדירות העליונות – מוקנה בלא שיהא עליהם לשלם בעבור עלויות הקמת הגג.

14. חיזוק לפרשנות האמורה ניתן למצוא בעדויות כפי שנשמעו בפני – כך כאמור העידו בפני הצדדים – כל אחד לגישתו וכן, העידו בפני הדיירים האחרים בבנין, אשר אין להם אינטרס אישי במחלוקת בין הצדדים הואיל והם השכילו להסדיר את היחסים בינהם ברוח שכנות טובה. משכך, עדותם מוחזקת בעיני כעדות אובייקטיבית נטולת פניות. עדים אלו תמכו בטענותיהם של הנתבעים בדבר הסדר שלילי הנוגע לתשלום בעד השימוש בתוספת הבניה.

כך, העיד בפני מר עזרא שני – שהוא הדייר בקומה התחתונה במקביל לתובעת כי :
"לשאלת ביה"מ , האם רק הם רוצים לשים שם לדוג' את הדוד, מותר לו? אני משיב כי אני לא חושב שהם צריכים אישור שלנו על דבר שהם שמים על הגג, אם הם רוצים לצאת לגג אז הם צריכים את האישור של העירייה אבל ההסכמה שלנו כבר נתנה. הם לא צריכים לשלם לנו אם הם רוצים לבנות על הגג. לפי החוזה לא דובר על זה. אני לא זוכר שזה עלה, וזה לא הוזכר. " (עמ' 8 שורות 6-9)
באשר לתשלום אשר שילמה לו הדיירת מעליו הוא מעיד כי:"היא שילמה לי חצי מעלות היסודות, אבל זה היה במסגרת הבנה מאוחרת ביננו, אני אסביר, זה יותר על רקע יחסי שכנות טובים." (ראה עמ' 8 שורות 10-12).

בנוסף, העידה בפני הגב' ורדה פז – שהיא הדיירת בקומה העליונה במקביל לנתבע 1 כי :
"בהסכם ביננו כתוב שהם בונים על הקרקע שהייתה לשימושי, בעצם הם קיבלו אותה במתנה, בתמורה אנחנו מקבלים את הגגות. גם כשהם יבנו אנחנו נבנה על הגגות שלהם. גם הגג המשותף כי הם קיבלו את השטח של הבנייה מתחת לפני הקרקע. זה אומר שהם מקבלים "במתנה" וגם אנחנו מקבלים "במתנה"- החלפנו את המיקום. "(עמ' 9 שורות 22-25)
וכן, באשר לתשלום אשר שילמה לדייר מתחתיה בגין השימוש בתוספת הבניה שלו :
"לשאלת ביה"מ האם אני צריכה לשלם לו על שימוש בג, אני משיבה שלא, אבל שילמתי לו , מכיוון שהגיע שכן חדש לבניין, זה בניין שהיה במערכת יחסים מאוד מאוד עכורה,האדם הזה כמו שהוא הגיע הוא בנה בית עם מלא התחשבות ואני יודעת שמדובר באדם שאפשר לדבר איתו, וכשהוא היה במצב כלכלי דיי קשה בגלל הבנייה, אני אמרתי לו שאני משלמת לו עבור השימוש כשאני אבנה...". (ראה עמ' 10 שורות 1-4).

מן האמור נובע כי אומד דעתם של כלל הצדדים להסכם כפי שהוכח בפני הינו שהדיירים בקומות העליונות אינם צריכים לשלם לדיירים בדירות התחתונות בעבור השימוש בגג ואולם, הם רשאים לעשות כן, במסגרת יחסי שכנות טובה ותו לא.

אציין כי באופן דומה אישר גם הנתבע בפני שהוא הסכים לשלם לתובעת סך של 10,000 ₪ כמחווה של שכנות טובה ובלבד שגם היא תפעל באופן דומה ותסיר את מדחסי המזגנים אשר הציבה על הגג ואשר מפריעים לנתבע. לטענת הנתבע משהתובעת לא הסכימה לעשות כן- סירב אף הוא לפעול ברוח טובה ודבק ב"דלת אמותיו" של ההסכם.

אציין עוד כי התנהלות של התובעת אף בה יש בכדי להעיד על ההסכמה האמורה בין הצדדים שכן, התובעת אישרה בפני שטרם ביצוע הבנייה, לא פנתה אל הנתבעים והתייעצה איתם באשר לעלויות הקמת היסודות, לא הציגה בפניהם חלופות ולא איפשרה להם ליטול חלק במשא ומתן עם הקבלן המבצע (ראה עמ' 13 שורות 26-28). הנני סבורה כי לו אמנם כטענת התובעת- היה על הנתבעים לשאת במחצית עלויות הקמת היסודות, הרי שהיה עליה לשתפם בעלויות אלו מבעוד מועד ולאפשר להם הקטנתן או השפעה על טיבן. התנהלות התובעת אשר פעלה בנושא לבד ומבלי לשתף את הנתבעים , אף בה יש בכדי להעיד על כך שלא סברה שיש להם נגיעה בדבר ומשכך, אף יש בה בכדי ליצור מניעות כלפי התובעת מלטעון, בשלב מאוחר יותר, כי היא זכאית למחצית העלויות אשר שילמה. האמור תקף ביתר שאת הואיל והתברר בדיון בפני כי השכנה השנייה בקומה העליונה שילמה סך 7,000 ₪ בעבור שימוש בשטח של 14 מ"ר , בעוד שהתביעה בפני הינה לתשלום בסך של 24,000 ₪ בעבור שימוש בשטח כפול . מן האמור נובע כי לכאורה העלויות המבוקשות הינן גבוהות יחסית.

15. לאור האמור הנני קובעת כי התובעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכחת תביעתה , באשר לא הוכיחה כי אמנם הינה זכאית לתשלום בעבור יסודות הבניה בהן עשה הנתבע שימוש.

התביעה הנגדית.

16. במסגרת התביעה הנגדית עתר הנתבע לחיוב התובעת בפיצוי המוסכם בהתאם להסכם וזאת, הואיל ותבעה תשלום בגין יסודות הבניה וזאת, בניגוד להסכמת הצדדים.
אציין כי במסגרת הדיון בפני ניסה הנתבע לטעון כי הוא זכאי לפיצוי המוסכם גם מהטעם שהתובעת הציבה מדחסי מזגן על הגג ואולם, העילה אינה עולה מהתביעה הנגדית ומשכך, לא איפשרתי הרחבת החזית לטיעון נוסף זה.
הנני סבורה כי דין התביעה הנגדית להדחות- בהקשר זה, הנני סבורה כי מימוש זכות התביעה במקרה בו קיימת מחלוקת פרשנית באשר לזכויות או חובות הנוגעות להסכם בין הצדדים, אין בה בכדי להוות כלשעצמה הפרת הסכם.

סוף דבר:

17. התביעות נדחות הדדית. לאור התוצאה החלטתי שלא לעשות צו להוצאות.

18. רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 15 ימים ממועד המצאת פסק הדין.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. איך מגישים תביעה קטנה ?

  2. ערעור על תביעות קטנות

  3. נטל ההוכחה בתביעות קטנות

  4. תביעה נגדית בתביעות קטנות

  5. סכסוך ירושה בתביעות קטנות

  6. תביעות קטנות - ליקויי בניה

  7. הגשת תביעה קטנה ללא ידע משפטי

  8. תשלום לאינסטלטור - תביעות קטנות

  9. עיכוב במסירת דירה - תביעות קטנות

  10. דחיית תביעת ליקויי בניה - תביעות קטנות

  11. תביעה נגד שוכר בבית משפט לתביעות קטנות

  12. תביעות בין שכנים בבית משפט לתביעות קטנות

  13. תביעה נגד המשטרה בבית משפט לתביעות קטנות

  14. תביעה בבית משפט לתביעות קטנות בנושא שכירות

  15. ערעור על פסק דין תביעות קטנות - תאונת דרכים

  16. תקנות שיפוט בתביעות קטנות (סדרי דין), תשל''ז-1976

  17. צו שיפוט בתביעות קטנות (ארגונים מייצגים), תשל"ז-1977

  18. הגשת מספר רב של תביעות לבתי המשפט לתביעות קטנות ברחבי הארץ

  19. צו בתי המשפט (שינוי סכום התביעה בתביעות קטנות), התשס"ח-2008

  20. צו בתי המשפט (שיפוט בתביעות קטנות - הסמכת בתי משפט), התשמ"ג-1983

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון