פרישה ממשא ומתן בשכירות

בית המשפט ציין בפסיקתו כי הקשר הנוצר בין צדדים למשא ומתן הוא מעצם טיבו גמיש ורופף מן הקשר הנובע מחוזה. משא ומתן מיוחד לא רק לשם קביעת תוכן החוזה, אלא גם כדי לאפשר לצדדים להחליט אם אכן ייערך ביניהם חוזה.

לפיכך, לא כל משא ומתן מסתיים בחוזה. צד הנכנס למשא ומתן חושף את עצמו לסיכון כי העסקה המתוכננת לא תצא אל הפועל. לעולם אין בעצם קיום המשא ומתן ערובה לעריכת החוזה.

מכאן שבאופן עקרוני עומדת לצדדים למשא ומתן הזכות לפרוש ממנו.

המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום הלב: כמו כל התנהגות במהלך משא ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על ידי עיקרון תום הלב. פרישה בתום לב היא פרישה המודרכת על ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו.

להלן פסק דין בנושא פרישה ממשא ומתן:

     

פתח דבר

1. בפני תביעת התובע לקבלת פיצוי בגין הפרת חובת תום הלב של הנתבעים עת שפרשו ממשא ומתן אשר התנהל בין הצדדים לשכירת מושכר שבבעלותו.

רקע

2. התובע הינו חוכר לדורות של חלקה בהוד השרון עליה בנוי מבנה דו קומתי ובו, בין היתר, אולם תעשיה בקומת הקרקע וסביבו חצרות (להלן: "המושכר"). עוד קודם לניהול מגע עם הנתבעים, השכיר התובע את האולם ומחצית שטח החצרות לחברת מזל טלה בע"מ (להלן: "מזל טלה").

3. ביום 14.2.10 הודיעה מזל טלה לתובע על כוונתה לעזוב את המושכר ובקשה לבצע חילוף שוכרים כאשר הנתבעת 1 תיכנס בנעליה בהתאם להסכמות שיתקבלו.

4. אין חולק, כי ביום 16.2.10 נשלח מכתב נוסף ובו הוברר כי השוכר החלופי יהיה הנתבעת 1 תוך ציון שם בעליה, הוא הנתבע 2, ולאחר ניהול משא ומתן קצר הודיעה הנתבעת 1 - ביום 11.3.10 - על הפסקת המשא ומתן מצדה.

5. לגרסת התובע, החל מיום 14.2.10, בו נערכה הפגישה הראשונה בין הצדדים, פתחו בניהול משא ומתן רציף וענייני לחתימת הסכם שכירות. כך, ביום 21.2.10 אישרה הנתבעת 1 את כוונתה לשכור את המושכר החל מיום 1.8.10; וביום 7.3.10 התבקש הנתבע 2 להעביר מסמכי התאגדות שונים לב"כ התובע. במשך תקופה קצרה נערכה חליפת טיוטות הסכם שכירות בין הצדדים תוך שהתובע קיבל את בקשותיה החריגות של הנתבעת 1 בעניין תקופת הסכם השכירות .

6. לטענת התובע, התנהלות הנתבעים עולה כדי חוסר תום לב במשא ומתן, ועל כן הוא מבקש לחייבם בתשלום פיצוי בגין נזקיו הן לאור הפסדיו בכריתת הסכם עם שוכר חלופי בתשלום שכירות חודשי נמוך משהוסכם עם הנתבעת 1 והן בגין תשלום שכ"ט מלא לעו"ד אשר הוציא במסגרת ניהול המשא ומתן וניסוח טיוטת הסכם. את נזקיו צמצם לגבול סמכות ביהמ"ש לתביעות קטנות.
מנגד, טענו הנתבעים כי יש למחוק את התביעה כנגד הנתבעים 2-3 בהיות הנתבע 2 בעלים ומנהל של הנתבעת 1 אשר עתיד היה לחתום כערב לחובותיה בלבד, וכן בהיות הנתבעת 3 אשת הנתבע 2 הנעדרת זיקה לנתבעת 1.
לגופו של עניין טענו הנתבעים כי במהלך הפגישה הראשונה בין הצדדים – אשר נערכה בתחילת חודש פברואר 2010 - סוכם על מסגרת של לוח זמנים לחתימה על הסכם שכירות. לטענת הנתבע 2, אשר ניהל את המשא ומתן מטעם הנתבעת 1, הדבר הובהר לתובע באופן מפורש וזאת לאור הצורך של הנתבעת 1 בהכשרת והתאמת המושכר לצרכיה העסקיים.
חרף האמור, טיוטת הסכם שכירות הועברה לידי הנתבע 2 בחלוף שלושה שבועות ולאחר מתן תזכורות רבות מצדו. בפועל לא תאמה טיוטת ההסכם את המוסכם וכן מביקור שערך הנתבע 2 במושכר מצא כי קיימות חריגות בניה וכי שטח המושכר אינו כפי שהוצג בפניו.
כל האמור יצר אצל הנתבע 2 חוסר אמון בתובע ועל כן החליט כי יהיה זה נכון להפסיק את המשא ומתן בשלב זה ולהימנע מהתקשרות חוזית.

דיון

מעמדם של הנתבעים 2-3

7. טרם אדרש לגופה של טענת חוסר תום הלב יש להורות תחילה על מחיקת התביעה כנגד הנתבעים 2-3.
כאמור לעיל, הנתבע 2 הינו מנהל ובעל מניות בנתבעת 1 ועתיד היה לחתום כערב על הסכם השכירות. קל וחומר לגבי הנתבעת 3 אשר כל "חטאה" בהיותה אשת הנתבע 2 ואשר בשלב מוקדם מאד במשא ומתן עלתה אפשרות רחוקה כי תחתום כערבה נוספת. מיותר לציין כי בסופו של יום, בהעדר הסכם, לא חתמה הנתבעת 3 על ערבות כלל.
התובע נמנע מלהתייחס לעובדה כי הנתבעת 1 הינה חברה בעירבון מוגבל ובעלת אישיות משפטית נפרדת מבעליה. בהעדר הוכחה לקיומה של עילה המצדיקה הרמתו של מסך ההתאגדות, אין לתובע עילה כלפי הנתבע 2. וודאי שהדברים נכונים כלפי הנתבעת 3 אשר אין לה כל מעמד – בין אם כבעלים ובין אם כנושאת משרה – בנתבעת 1.

חוסר תום לב במשא ומתן

8. על פי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, נקבע כי:

"(א). במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.
(ב). צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן...".

על היקף תחולתו של עיקרון תום הלב נתן בית המשפט העליון את דעתו לא אחת. המבחן שהציב הנשיא דאז, כבוד השופט ברק, במסגרת בר"ע 305/80, שילה ואח' נ' רצקובסקי, פד"י לה(3), 449, 461, הוא בחינת תום לבם של הצדדים במבחן ההתנהגות הראויה שבין בני אדם. יפים דבריו כדלקמן:

"המבחן הראוי הוא זה הלוקח בחשבון את נסיבותיו המיוחדות של המקרה, אך מעביר נסיבות אלה בכור ההיתוך של ההתנהגות ההגונה והסבירה. במסגרת זו, יש לדרוש כי בעלי דין לא יהיו זאבים זה לזה, אם כי אין לדרוש שיהיו מלאכים זה לזה. יש לעמוד על כך כי יתנהגו זה כלפי זה כבני אדם הגונים וסבירים".

למעשה, יש לאמץ אמת מידה של הגינות וסבירות בין צדדים הבאים להתקשר בהסכם בעל אופי מסוים, ובענייננו - אופי מסחרי עסקי.

9. בשורת פסקי דין נבחנה שאלת תוצאתה של פרישת צד ממשא ומתן בפריזמת חובת תום הלב המעוגנת בסעיף 12 – השלב הטרום חוזי.

בפסק הדין שניתן במסגרת ע"א 416/89, גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו(2) 177, בעמ' 185 נקבע כי:

"הכלל הוא, כידוע, שלכל צד למשא ומתן עומדת הזכות העקרונית לפרוש ממנו בכל עת. אך גם פרישה ממשא ומתן צריך שתיעשה בתום-לב... לאמור: שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן טעונה גם בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, ובייחוד בשאלה, לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים; שכן ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישה מן המשא ומתן...".

בפסק דין זה אכן קבע בית המשפט כי נסיבות הפרישה ממשא ומתן היו חריגות בהסתלקות הנתבע מן העסקה בשיאו של המשא ומתן ולאחר ששולמה תמורה.

בע"א 921/91, אמנון אזערי נ' עזבון רחל לווינברג המשיך וקבע בית המשפט העליון כי:

"...אין לתת למגבלה זו, שבסעיף 12...משמעות רחבה מדי, אשר תפגע בעקרון חופש החוזים. עמד על כך הנשיא שמגר בע"א 251/84 חברת ס.ג.פ להשקעות בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לט(2) 463, 467 כשאמר כי: 'סעיף 12 הנ"ל אינו בא לכפות על אלו המנהלים משא ומתן את החובה לכרות חוזה בכל תנאי ובכל מחיר ולחייב בפיצויים את כל מי שמחליט, לפי מיטב שיקולו ומצפונו, שעיסקה פלונית המוצעת לו אינה כדאית ואינה רצויה, וזאת גם אם מתברר, כי הוא שגה בכך מבחינה אובייקטיבית. סעיף 12 דן במערכת נסיבות מוגדרת ומיוחדת אשר עניינה סטייה מנורמה מוסרית, החלה על כל אלו המנהלים את המשא ומתן...".

עולה מהאמור כי על בית המשפט למצוא את האיזון ההולם והראוי בין החופש החוזי לפרוש מהעסקה בשלב זה, לרבות משיקולים מסחריים של כדאיות העסקה, ובין החלת נורמה התנהגותית מוסרית בדמותו של תום הלב.

10. יודגש, כי חובת תום הלב משתכללת באופן עצמאי בשל עצם ניהולו של משא ומתן אף אם אינו מבשיל לכדי הסכם חתום.
(ראה: פרופ' גבריאלה שלו, "דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי", (תשס"ה-2005) עמ' 147)

לדעת פרופ' שלו, לאור העובדה שענייננו בשלב הטרום חוזי הרי ש(עמ' 149):

"...אין לזהות קשיחות ואפילו הפכפכנות מסוימת בניהול משא ומתן עם חוסר תום לב. כדי שתופר הוראת תום-לב נדרשת סטייה מן הנורמה הכללית של התנהגות ראויה ומקובלת במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה מן הסוג הנדון".

באשר לסוגיית הפרישה ממשא ומתן קובעת פרופ' שלו כי:

"הקשר הנוצר בין צדדים למשא ומתן הוא מעצם טיבו גמיש ורופף מן הקשר הנובע מחוזה. משא ומתן מיוחד לא רק לשם קביעת תוכן החוזה, אלא גם כדי לאפשר לצדדים להחליט אם אכן ייערך ביניהם חוזה. לפיכך, לא כל משא ומתן מסתיים בחוזה. צד הנכנס למשא ומתן חושף את עצמו לסיכון כי העסקה המתוכננת לא תצא אל הפועל. לעולם אין בעצם קיום המשא ומתן ערובה לעריכת החוזה. מכאן שבאופן עקרוני עומדת לצדדים למשא ומתן הזכות לפרוש ממנו. המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום הלב: כמו כל התנהגות במהלך משא ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על ידי עיקרון תום הלב. פרישה בתום לב היא פרישה המודרכת על ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו".
(ראה שם בעמ' 151)

11. במסגרת הדיון שנערך בפני, ביום 21.2.11, העיד הנתבע 2 וסיכם את נימוקי הנתבעת 1 לפרישתה. לדבריו, לאחר הפגישה הראשונה שנערכה בין הצדדים סוכם כי התובע יעביר לעיונו טיוטת הסכם תוך זמן קצוב. טיוטת ההסכם "בוששה לבוא" ומשך שלושה שבועות הפציר בתובע לקדם את העסקה. לאחר קבלת טיוטת ההסכם הופתע הנתבע 2 לראות כי היא אינה משקפת את המוסכם בין הצדדים – הן בהסכמות אשר נעדרו ממנה והן בתניות שנזכרו בה אולם לא הוסכמו בין הצדדים.

מעבר לאמור, ערך הנתבע 2 ביקור נוסף במושכר ונוכח בשתי סככות לא חוקיות אשר יש לגביהן צו הריסה, וזאת למרות האמור בהסכם. זאת ועוד, בביקור זה נוכח הנתבע 2 כי שטחו של המושכר אינו תואם את שהוצג בפניו לכתחילה. לאור מכלול נסיבות אלו החל לקנן בלבו של הנתבע 2 חוסר אמון בתובע והוא ביקש להפסיק את ההתקשרות. יצוין, כי התובע ניאות לערוך שינויים בהסכם בהתאם לבקשת הנתבע 2 אולם האחרון העיד כי מכלול התנהגותו והתנהלותו של התובע – הן בעיכוב בקבלת טיוטת ההסכם והן בעובדה כי לא שיקפה את המוסכם – הסבה לו תחושה לא נוחה עם העסקה.
התובע לא סתר את גרסתו זו של הנתבע ולא עלה בידו להוכיח כי לא היה בסיס עובדתי לתחושותיו של הנתבע 2 ולמסקנותיו אודות המושכר.

12. לסיכום ניתן לומר כי מכלול הנסיבות העובדתיות אשר התרחשו לאחר תחילתו של המשא ומתן הובילו לכך כי הנתבע 2, כנציג הנתבעת 1, איבד אמון בתובע ובעסקה. תחושה זו עולה בבירור מהתכתובות הצדדים (נספחי כתב התביעה). בנוסף, מדובר היה בעסקת שכירות לטווח ארוך (אופציה לשבע שנים) וההסכם עתיד היה לקשור את הצדדים בקשר חוזי לזמן רב. כמו כן, בכוונת הנתבעת 1 הייתה להשקיע במושכר סכום כסף נכבד על מנת להתאימו לצרכיה העסקיים והמסחריים. ברי, כי עובדות אלו העצימו את תחושת אי הנוחות של הנתבע 2 בהתקשרותו עם התובע והעלו חששות לגיטימיים רבים בלבו אודות גורל כספי השקעתו ואופי היחסים הנכון לו במהלך שנות השכירות.

מהנסיבות הנ"ל אני סבורה, כי לאור אופיה של העסקה ולאור העובדה כי הנתבע 2 מצא שהמושכר אינו תואם את ציפיותיו וכי התנהלותו של התובע אינה תואמת את צרכיו, יש לקבוע, כי חוסר האמון שחש כלפי התובע והעדר עניין בהתקשרות בהסכם עמו אינם עולים כדי חוסר תום לב במשא ומתן. נראה, כי מדובר בשיקולים עניינים וכי אמון הדדי בין צדדים הבאים להתקשר בחוזה לתקופה לא מבוטלת הינה דרישה בסיסית. כפי שציין השופט ברק בפ"ד שילה הנ"ל, עלינו לאמץ אמות מידה סבירות "כאדם לאדם", ואילו הנתבעת 1 לא סטתה בהתנהלותה מעמידה באמות מידה אלו.



13. לאור האמור, התביעה נדחית.
התובע ישא בהוצאות הנתבעים בסך של 1,000 ₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שינויים במושכר

  2. תביעה לפנוי מושכר

  3. ניתוק חשמל לשוכר

  4. מציאת שוכר חלופי

  5. עובש בדירה שכורה

  6. השבחת נכס בשכירות

  7. פינוי עסק בשכירות

  8. איחור בפינוי מושכר

  9. החזר פיקדון שכירות

  10. שכירות ל-10 חודשים

  11. שינוי מטרת השכירות

  12. בטוחות להשכרת דירה

  13. עורך דין שכירות דירה

  14. נזקים לדירה בשכירות

  15. אי תשלום שכירות רכב

  16. ניכוי הוצאות שכירות

  17. מס הכנסה על שכר דירה

  18. עזיבת שוכר ללא התראה

  19. הצעת חוק בנייה להשכרה

  20. שכירות עסק ללא רישיון

  21. תביעה לפינוי מושכר מדירה

  22. בעיות חשמל בדירה שכורה

  23. תביעה נגד שוכרים שעזבו

  24. סכסוך בנושא שכירות משנה

  25. פרישה ממשא ומתן בשכירות

  26. השארת נזקים בדירה שכורה

  27. השכרת גג למערכת סולארית

  28. פינוי בגין נטישת המושכר

  29. תביעה על חוב שכירות רכב

  30. בלאי סביר במושכר - פסיקה

  31. שוכר שלא שילם חשבון חשמל

  32. האחריות למצוא שוכר חלופי

  33. שכירות משנה לצדדים שלישיים

  34. נזקים ליחידת דיור בשכירות

  35. פינוי מדירה בשכירות מוגנת

  36. תביעה בנושא תקופת השכירות

  37. איחור בהחזרת דירה בשכירות

  38. שיפורים במושכר - מס הכנסה

  39. פיצוי על נזקים בדירה שכורה

  40. חובות לעירייה דירה בשכירות

  41. פיצוי על נזק לדירה בשכירות

  42. נזק לדירה שכורה אחרי עזיבה

  43. עזיבת דירה שכורה לפני הזמן

  44. סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה

  45. סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה

  46. מס הכנסה על שיפורים במושכר

  47. פיצויים בגין השקעות במושכר

  48. צביעת דירה לאחר סיום שכירות

  49. האם שכירות נחשבת הכנסה מעסק

  50. תביעת פינוי עסק ממושכר בנצרת

  51. אי פינוי חפצים מדירה בשכירות

  52. פינוי דירה בשכירות ללא התראה

  53. הצעת חוק השכרת דירות למגורים

  54. פינוי עקב שינוי מטרת השכירות

  55. קבלת חובות וזכויות השוכר הקודם

  56. נזקים בדירה שכורה אחרי פינוי

  57. פינוי שוכר מדירה ע"י עורך דין

  58. טענת קיזוז בתביעה לפינוי מושכר

  59. חוק דירות להשכרה לעולים חדשים

  60. חוב שכירות על 2 חודשים אחרונים

  61. חיוב יתר חשמל ומים בדירה שכורה

  62. אי פינוי נכס מסחרי בשכירות בזמן

  63. פינוי הבן של שוכר מדירה בשכירות

  64. עזיבת נכס בשכירות באופן חד צדדי

  65. חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971

  66. פיצוי מוסכם עקב הפרת תנאי שכירות

  67. השארת דירה לא נקיה בסיום השכירות

  68. דרישת עירייה לבצע תיקונים במושכר

  69. טענת תשלום שכר הדירה מראש לחצי שנה

  70. העברת החזקה במושכר לדיירים מוצעים

  71. גרימת נזקים לדירה בשכירות במתכוון

  72. מסירת זכות שימוש במושכר ללא הרשאה

  73. אי עמידה בתנאי של מציאת שוכר חלופי

  74. כמה עולה שכירות דירת חדר בתל אביב ?

  75. אי פינוי דירה לאחר תום תקופת השכירות

  76. ערעור על פסק דין של בית הדין לשכירות

  77. תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים

  78. מה נחשב ''הפרה יסודית'' של חוזה מכר דירה

  79. פיצוי יומי בגין איחור בפינוי נכס בשכירות

  80. העברת החזקה בדירה בשכירות מוגנת לדייר אחר

  81. תביעה נגד עורך דין על ייצוג בעסקת מכר דירה

  82. תביעה לבית הדין לשכירות - עסק "מקצוע חופשי"

  83. אובדן הכנסות משכירות בגלל איחור במסירת דירה

  84. התחייבויות הדדיות במערכת יחסים בין שוכרת ומשכיר

  85. נטען כי השוכר לא שילם שכר דירה ולא ביצע שיפוצים

  86. כשמופר הסכם באופן יסודי יש להורות על פינוי המושכר

  87. פיצוי כספי למשכיר על השארת דירה בשכירות במצב לא טוב

  88. נטל הראיה בשכירות נכס או הארכת תקופת שכירות ל- 10 שנים

  89. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן מערכת יחסים בין משכיר לשוכרת

  90. תקנות מס הכנסה (קביעת שוויה של דירה להשכרה), התשמ''ו-1985

  91. תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ''ט-1989

  92. תנאי למימוש האופציה הוא קיום הוראות ההסכם בתקופת השכירות המקורית

  93. תקנות מס הכנסה (מועד תשלום המס על הכנסה משכר דירה), התשמ''ח-1987

  94. תקנות מס הכנסה (כללים בדבר ניכוי הוצאות להתאמת מושכר), התשנ''ח-1998

  95. כללי מס הכנסה (תוספת פחת לבנינים מושכרים בשכירות מוגנת), תשל"ח-1977

  96. תביעה שעילתה שטרית בגין שטר שחולל במועד הצגתו לפירעון עקב הוראת ביטול

  97. חוק מס הכנסה (עידוד להשכרת דירות) (הוראת שעה ותיקוני חוק), התשמ"א-1981

  98. כללי מס הכנסה (ניכויים מסויימים לבעלי בתים המושכרים בשכירות מוגנת), התשל"ח-1977

  99. ביקש להכניס למושכר כלבה ובתגובה החלה מסכת התעמרויות מצד המשכיר לרבות דרישה לתוספת בדמי השכיר

  100. האם יש לזקוף על חשבון פיצויים בגין הפרת החוזה או על חשבון שכר הדירה עבור תקופת המשך המגורים ?

  101. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הוראת שעה) (הכנסה שסעיף 3 לחוק עידוד השכרת דירות חל עליה), התשמ''ז-1987

  102. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון