סכסוך בנושא שכירות משנה

להלן פסק דין בנושא סכסוך בנושא שכירות משנה:

     

1. דירת הנתבע, התובע שכנגד (להלן: "הנתבע") בקרית מוצקין הושכרה כבר בשנת 2004 לתובע, הנתבע שכנגד, (להלן: "התובע") וההסכם בין הצדדים הוארך מעת לעת. יחסי הצדדים התנהלו על מי-מנוחות עד לחודש יוני 2010, אז פנה התובע אל הנתבע וביקשו כי יתיר לו להשכיר את הדירה בשכירות משנה כאשר בין הצדדים הוסכם כי בתום תקופת שכירות המשנה, יוכל התובע לשוב ולהתגורר בדירה.
הנתבע נתן לתובע את הסכמתו, בכתב, להשכיר את הדירה בשכירות משנה לשנה. בהתאם, התקשר התובע בהסכם עם דיירי משנה וחתם עימם על הסכם, לתקופה של שנה החל מיום 1/7/2010 עד ליום 1/7/11, בו נרשם מפורשות כי המדובר בשכירות משנה. מכאן התערערו יחסי הצדדים כפי שיובהר להלן והדבר הוביל להתדיינות משפטית זו במסגרתה הוגשו תביעה ותביעה שכנגד.

2. מן הראיות שהונחו בפניי עולה כי הסכם השכירות בין התובע לנתבע קבע את דמי השכירות בשיעור של 350$ (שולם סך של 1,600 ₪) ואילו התובע קבע את דמי שכירות המשנה עם דייריו על 2,100 ₪. לדבריו, ההסבר לכך הוא ריהוט השייך לו, אשר נותר בבית. התובע לא יידע את הנתבע בדבר תוכן הסכם השכירות עם דייריו.
משפנו הדיירים לעירייית קרית מוצקין על מנת לרשום את שמם כדיירי הבית, נתקלו בסירוב לכך, זאת לאור חוב ארנונה גדול אשר רבץ על התובע, כמחזיק הדירה.
הנתבע, כך עולה מכתב התביעה, הציע כי הוא בעצמו יתקשר עם הדיירים וכך ניתן יהיה להסדיר את הרישום בעירייה, אולם התובע סירב לכך בטענה כי בכך תישלל ממנו האפשרות לבחור את הדיירים, תישלל האפשרות לשוב אל הדירה בתום השנה וכן הוא יאבד את הנאתו מהפרש דמי השכירות בין דמי השכירות עליהם סיכם עם דיירי המשנה לבין אלו ששילם לנתבע.
בסופו של יום, יצאו דיירי המשנה מן הדירה והתובע השיבה ביום 5/8/10 לנתבע.
דיירי המשנה לא העידו בפניי. עם זאת, במכתבם אל התובע מיום 17/7/10, מכתב אשר הוצג על ידו, נכתב, בין היתר, כך:
"במשך מספר פעמים שניגשנו להעברת החוזה בעירייה נאמר לנו שההסכם אינו חוקי ואתה לא בעל הבית של הנכס. הבטחת לסדר את העניין ולצערנו לא נעשה דבר. לאור זאת אנחנו מבקשים לעזוב את הדירה עד 31/7/10...אנו מבקשים לפצות אותנו כספית על הנזק הכספי הרב שנגרם לנו הן בהעברת הדירה, חיפוש דירה חדשה אחרת והוצאות שיפוץ, הפסד ימי עבודה ועגמת נפש".

לדברי התובע, עד כה לא הוגשה נגדו תביעה על ידי דיירי המשנה. עוד יצויין, כי ביום 31/7/10 חתמו דיירי המשנה על "כתב קבלה סילוק וויתור" לפיו קיבלו לידיהם את ההמחאות בגין דמי השכירות והמחאות עירבון נוספות והצהירו כי "אין לנו ולא יהיו לנו כל טענות, בקשות, דרישות כספיות או אחרות, תביעות משפטיות כלפי טופול מתי".

3. לטענת התובע, נגרמו לו נזקים שונים כתוצאה מהתנהלות הנתבע:
ראשית, הוא נאלץ לבצע פעמיים הובלת חפצים מדירת הנתבע – לראשונה, כאשר עזב את הדירה לבית בת זוגו והשניה בנסיבות סיום ההתקשרות, כאשר נאלץ לפנות את יתרת חפציו אשר נותרו בדירה לשימוש דיירי המשנה.
שנית, התובע טען כי דיירי המשנה הודיעו כי יתבעו אותו בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מן הצורך לעזוב בחטף את הדירה. כאמור, טרם הוגשה תביעה שכזו.
שלישית, התובע הפסיד את הפרש דמי השכירות למשך שנה – בין מה שאמור היה לקבל מדיירי המשנה למה ששילם לנתבע.
רביעית, עלות זמנו של התובע אשר נאלץ לחפש שוכרים ולטפל בנושא השכרת הדירה בשכירות המשנה.
חמישית, עלות בלון גז שהוזמן על ידו.
ולבסוף, עגמת נפש ופגיעה בשמו הטוב אצל שוכרי המשנה והעירייה.

4. הנתבע הודה כי אכן נתן את הסכמתו לתובע לפעול להשכרת הדירה בשכירות משנה, אך זאת, לאחר שהתובע, אשר לטענת הנתבע הציג עצמו כעו"ד (עניין אשר הוכחש על ידו במהלך הדיון), הסתיר ממנו את עובדת אי-חוקיותו של הסכם משנה שכזה וכן את העובדה שבשנת שכירות ראשונה של דייר, בעל הנכס הוא שיישא בכל חוב ארנונה שייגרם במהלך אותה שנה וייתכן שגם באשר לחובות עבר. לנתבע התברר משיחתו עם פקיד העירייה כי על הדירה רובץ חוב גדול, בסך 9,118 ₪ בגין תקופת שכירותו של התובע. כאשר הבין הנתבע את כל האמור מפקיד העירייה אשר התקשר אליו, התחוור לו כי הוטעה ועל כן הודיע לתובע כי לא ייתן ידו להסכם שכירות המשנה. עם זאת, הציע הנתבע כי יחתום על ההסכם במישרין עם דיירי המשנה, אך לכך סירב התובע. בהמשך, לאחר ביטול החוזה עם דיירי המשנה, פנה התובע אל הנתבע והציע לו כי ימצא עבורו דיירים חדשים, בתנאי שיקבל עבור כך תשלום השווה לחודש שכירות. בהמשך, ניהלו מו"מ לגבי קיזוזים שונים, אולם בשלב מסוים, הבין הנתבע כי ממילא, בכוונת התובע להגיש נגדו תביעות ועל כן ביטל את כל ההסכמות.
הנתבע טען כי כל העלויות שנגרמו, אם נגרמו, לתובע, נבעו מהתנהגותו הקלוקלת והן באחריותו.
באשר לתביעה שכנגד, עתר הנתבע לחייב את התובע בתשלום הסך של 9,118 ₪ אותם חב התובע לעירייה. בנוסף, התובע לא שילם עבור 18 הימים של חודש אוגוסט בהם היתה הדירה עדיין ברשותו, המדובר בסך של 900 ₪. כמו כן, עתר הנתבע לחיוב התובע בגין עגמת נפש והעובדה שנאלץ לנסוע לריק מביתו המרוחק מקרית מוצקין ועד לדירה, אחר שהנתבע התחייב למסור לו את מפתח הדירה, אך לא עשה כן באותו מועד, סכום המוערך על ידי הנתבע בכ- 3,100 ₪.

5. עיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את עדויות בעלי-הדין.
אחר אלה, באתי לכלל דעה כי דין התביעה העיקרית להדחות ודינה של התביעה שכנגד להתקבל, אך בחלקה בלבד, זאת מן הנימוקים המפורטים מטה.
א. אין מחלוקת כי הנתבע נתן את הסכמתו כי דירתו תושכר על ידי התובע, השוכר, בשכירות משנה לאחרים. בהתאם, הושכרה הדירה בתשלום חודשי גבוה מ-500 ₪, זאת, לטענת התובע, בשל ריהוט שהותיר בדירה לשימוש דיירי המשנה.
בהקשר זה יצויין כי לטענת הנתבע, השכיר את הדירה לאחר מכן, בעבור דמי שכירות חודשיים בסך 2,100 ₪, סכום זהה לסכום אשר עליו סיכם התובע עם דייריו.
ב. אני מקבלת את טענת הנתבע כי לא היה מודע לעניינים השונים הקשורים לחיובי הארנונה על דירתו, ובין היתר לגבי חובו של התובע לעירייה ואחריותו כבעל הנכס לחיובי ארנונה, בנסיבות מסוימות, גם כשבדירה מתגורר שוכר. טענתו זו לא נסתרה ומצאתי את עדות הנתבע בהירה, כנה והגיונית.
יצויין כי לא הובהר כדבעי, מדוע, בפועל, סירב פקיד העיריה לבצע את הרישום בהתאם להסכם שכירות המשנה. לא הוצג בפניי כל מסמך רשמי בעניין ואף לא זומן נציג העירייה לעדות, כך שכל שיש בפני בסוגיה זו, הוא דברי הצדדים, בעלי הדין.
ג. מנגד, עדות התובע והסתירות שבה, רק חיזקו את הרושם כי התנהלות התובע במקרה זה, היא שהובילה, במידה רבה, לתוצאה של הפסקת ההסכם עם דיירי המשנה.
התובע סתר עצמו בסוגיות שונות, כמו למשל, בשאלה מתי ידע הנתבע אודות גובה דמי השכירות החודשיים של הדיירים החדשים, כאשר השיב:
"הוא ראה את שכר הדירה רק אחרי שהוא קיבל את התביעה".

ואחר כך,
"אני מתקן הודעתי לנתבע לפני כן על גובה שכר הדירה"
אך יותר מכך, גרסת התובע, בנוגע לשאלה מדוע לא הוחתמו הדיירים על חוזה ישירות מול הנתבע, אינה עקבית, וזאת בלשון המעטה.
בכתב התביעה, בסעיפים 11-12, כתב התובע כי הנתבע הציע כי יחתום מול דיירי המשנה על החוזה.
בתחילת עדותו, טען הנתבע (פרוטוקול, עמ' 1, ש' 26):
"הוא רצה שאני יעביר אותם אליו, אני לא הסכמתי להעביר לו את הדיירים".
בהמשך:
"לא העברתי לו את הדיירים לצורך חתימה על חוזה מולו, כי הוא לא דרש את זה ואני לא רציתי את זה" (שם, עמ' 2 ש' 1).

ועוד בהמשך, כשנשאל מדוע במקום להפר את החוזה שלו עם דיירי המשנה, לא העבירם לחתום על חוזה ישירות מול הנתבע, השיב :
"לא עלה בדעתי להגיד לו את זה וחשבתי כי בצורה רשמית אני יכול לעשות מה שאני רוצה" (שם, עמ' 2, ש' 11-10).

ואילו בסיום עדותו, אמר:
"אני אומר שהוא לא הציע את זה. אני מפנה לסעיף ב 3 להסכם השכירות עם דיירי המשנה. ביקשתי מהם להעביר את זה לנתבע, אבל הם לא הסכימו לכך". (שם עמ' 2, ש' 15-17).

למותר לציין, כי דיירי המשנה לא העידו ולא מסרו גירסתם בסוגיה וגם ממכתבם אשר הוצג בפני לא עולה כי הוצע להם לחתום על חוזה מול הנתבע, בעל הדירה.

גרסת הנתבע, עליה שב וחזר, כי כדי למנוע את הפרת ההסכם עם דיירי המשנה, מאחר שבעירייה סירבו לרשום את דיירי המשנה כמחזיקי הדירה על פי חוזה השכירות, הציע לתובע מפורשות כי יחתום הנתבע בעצמו, הוא בעל הדירה, על חוזה שכירות מול דיירי המשנה, אולם התובע סירב.

ד. לאור האמור, אני מקבלת את גרסת הנתבע תוך דחיית גרסת התובע וקובעת כי לאחר שפנה אל הנתבע פקיד העירייה והבהיר לו את הקשיים הקיימים בחוזה שכירות המשנה וכן הבהיר לו כי העירייה תסרב לרשום את דיירי המשנה כמחזיקי הדירה, הציע הנתבע לתובע כי יחתום על חוזה במישרין מול דיירי המשנה אולם התובע סירב.

ה. נכון הוא כי הנתבע חזר בו מהסכמתו אשר ניתנה לתובע כי ישכיר את הדירה בשכירות משנה, אולם הדבר היה לאחר שהובהר לו על-ידי פקיד העירייה, כי העירייה לא תסכים לפעול בהתאם לחוזה שכירות המשנה. ויודגש, הנתבע לא ביטל כך סתם את הסכמתו, אלא עדיין, פנה אל התובע והציע חלופה אשר תאפשר לדיירי המשנה להמשיך ולהתגורר בדירה, לתקופה שעליה הוסכם, כדי לאפשר לתובע לשוב אל הדירה בתום תקופת השכירות, אולם התובע סירב לכך.
בנסיבות שנוצרו, איני רואה כיצד יכול היה התובע לנהוג אחרת, ולטעמי, פעל באופן המיטבי, בנסיבות, בנסיונו למזער את נזקי העניין.

ו. סירובו של התובע להצעת הנתבע כי יחתום על הסכם השכירות ישירות מול דיירי המשנה אינו ברור ולהבנתי, הוא שהוביל לסיום יחסיהם של הצדדים כפי שאירע.
לא הוכח בפניי כי התובע ידע אודות הקשיים שעתידים להתעורר בעירייה והסתיר זאת מן הנתבע. לפיכך, איני מקבלת את טענת הנתבע בעניין זה להטעיה ולא מתקיים כאן סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973. עם זאת, הנתבע הוכיח כי טעה כאשר הסכים לשכירות המשנה, שכן לא ידע עובדות שונות, אשר הובאו לידיעתו בדיעבד, על ידי פקיד העירייה, כאשר לו ידע עובדות אלה טרם חתימתו על הסכמתו לשכירות המשנה, לא היה נותן את הסכמתו לאמור.
בנסיבות, מאחר שבהתאם לסעיף 14 לחוק הנ"ל, ניסה הנתבע לקיים את החוזה בדרך אחרת, אך נידחה על ידי התובע, אני מוצאת להורות על ביטול החוזה, כאשר בנסיבות, אין מקום לחייב את הנתבע בתשלום כלשהו לתובע, לאור התנהלותו כמפורט לעיל.
לפיכך, אני קובעת כי דין התביעה העיקרית – להידחות.

6. באשר לתביעה שכנגד, בכל הנוגע לחוב הארנונה, חוב זה הוא על שם התובע בלבד. לא הוצג בפני כל מסמך הקושר את הנתבע לחוב זה ולפיכך, איני מוצאת יריבות בין התובע לנתבע בעניין זה והתביעה בסוגייה, דינה להידחות.
באשר לפיצוי בגין עגמת נפש ואובדן הכנסה ביום מסירת המפתח, בעת פינוי הדירה, אני מוצאת כי הדבר לא הוכח, הן באשר לשאלה מדוע לא מצא הנתבע את המפתח כפי שהותיר אותו התובע, והן באשר לטענה להפסדים כספיים.
לפיכך, גם בסוגייה זו, דין התביעה שכנגד להידחות.
שונה הדבר באשר לתשלום עבור 18 ימים בחודש אוגוסט 2010. טען הנתבע כי התובע החזיק בדירה במשך תקופה זו. מנגד, טען התובע, בכתב הגנתו, כי פינה את הדירה עד 31.7.10, והודיע זאת לנתבע. גם בעניין זה סותר התובע את עצמו, שכן בכתב התביעה, ציין כי עזב את הדירה עד ליום 5.8.10.
לאור הסתירה בדברי התובע בסוגיה, ומנגד גרסתו העקבית של הנתבע, אני מקבלת את טענת הנתבע כי החזקה בדירה נמסרה לו רק בחלוף 18 ימים בחודש אוגוסט ולפיכך, על התובע לשלם עבור תקופה זו, את הסך של 900 ₪.


7. התוצאה היא כי התובע ישלם לנתבע סך של 1,200 ₪, סכום הכולל אף הוצאות יחסיות של הנתבע בהליך.
סכום זה ישולם בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

8. זכות הגשת בקשת רשות ערעור כחוק לבית המשפט המחוזי בתוך 15 ימים.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שינויים במושכר

  2. תביעה לפנוי מושכר

  3. ניתוק חשמל לשוכר

  4. מציאת שוכר חלופי

  5. עובש בדירה שכורה

  6. השבחת נכס בשכירות

  7. פינוי עסק בשכירות

  8. איחור בפינוי מושכר

  9. החזר פיקדון שכירות

  10. שכירות ל-10 חודשים

  11. שינוי מטרת השכירות

  12. בטוחות להשכרת דירה

  13. עורך דין שכירות דירה

  14. נזקים לדירה בשכירות

  15. אי תשלום שכירות רכב

  16. ניכוי הוצאות שכירות

  17. מס הכנסה על שכר דירה

  18. עזיבת שוכר ללא התראה

  19. הצעת חוק בנייה להשכרה

  20. שכירות עסק ללא רישיון

  21. תביעה לפינוי מושכר מדירה

  22. בעיות חשמל בדירה שכורה

  23. תביעה נגד שוכרים שעזבו

  24. סכסוך בנושא שכירות משנה

  25. פרישה ממשא ומתן בשכירות

  26. השארת נזקים בדירה שכורה

  27. השכרת גג למערכת סולארית

  28. פינוי בגין נטישת המושכר

  29. תביעה על חוב שכירות רכב

  30. בלאי סביר במושכר - פסיקה

  31. שוכר שלא שילם חשבון חשמל

  32. האחריות למצוא שוכר חלופי

  33. שכירות משנה לצדדים שלישיים

  34. נזקים ליחידת דיור בשכירות

  35. פינוי מדירה בשכירות מוגנת

  36. תביעה בנושא תקופת השכירות

  37. איחור בהחזרת דירה בשכירות

  38. שיפורים במושכר - מס הכנסה

  39. פיצוי על נזקים בדירה שכורה

  40. חובות לעירייה דירה בשכירות

  41. פיצוי על נזק לדירה בשכירות

  42. נזק לדירה שכורה אחרי עזיבה

  43. עזיבת דירה שכורה לפני הזמן

  44. סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה

  45. סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה

  46. מס הכנסה על שיפורים במושכר

  47. פיצויים בגין השקעות במושכר

  48. צביעת דירה לאחר סיום שכירות

  49. האם שכירות נחשבת הכנסה מעסק

  50. תביעת פינוי עסק ממושכר בנצרת

  51. אי פינוי חפצים מדירה בשכירות

  52. פינוי דירה בשכירות ללא התראה

  53. הצעת חוק השכרת דירות למגורים

  54. פינוי עקב שינוי מטרת השכירות

  55. קבלת חובות וזכויות השוכר הקודם

  56. נזקים בדירה שכורה אחרי פינוי

  57. פינוי שוכר מדירה ע"י עורך דין

  58. טענת קיזוז בתביעה לפינוי מושכר

  59. חוק דירות להשכרה לעולים חדשים

  60. חוב שכירות על 2 חודשים אחרונים

  61. חיוב יתר חשמל ומים בדירה שכורה

  62. אי פינוי נכס מסחרי בשכירות בזמן

  63. פינוי הבן של שוכר מדירה בשכירות

  64. עזיבת נכס בשכירות באופן חד צדדי

  65. חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971

  66. פיצוי מוסכם עקב הפרת תנאי שכירות

  67. השארת דירה לא נקיה בסיום השכירות

  68. דרישת עירייה לבצע תיקונים במושכר

  69. טענת תשלום שכר הדירה מראש לחצי שנה

  70. העברת החזקה במושכר לדיירים מוצעים

  71. גרימת נזקים לדירה בשכירות במתכוון

  72. מסירת זכות שימוש במושכר ללא הרשאה

  73. אי עמידה בתנאי של מציאת שוכר חלופי

  74. כמה עולה שכירות דירת חדר בתל אביב ?

  75. אי פינוי דירה לאחר תום תקופת השכירות

  76. ערעור על פסק דין של בית הדין לשכירות

  77. תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים

  78. מה נחשב ''הפרה יסודית'' של חוזה מכר דירה

  79. פיצוי יומי בגין איחור בפינוי נכס בשכירות

  80. העברת החזקה בדירה בשכירות מוגנת לדייר אחר

  81. תביעה נגד עורך דין על ייצוג בעסקת מכר דירה

  82. תביעה לבית הדין לשכירות - עסק "מקצוע חופשי"

  83. אובדן הכנסות משכירות בגלל איחור במסירת דירה

  84. התחייבויות הדדיות במערכת יחסים בין שוכרת ומשכיר

  85. נטען כי השוכר לא שילם שכר דירה ולא ביצע שיפוצים

  86. כשמופר הסכם באופן יסודי יש להורות על פינוי המושכר

  87. פיצוי כספי למשכיר על השארת דירה בשכירות במצב לא טוב

  88. נטל הראיה בשכירות נכס או הארכת תקופת שכירות ל- 10 שנים

  89. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן מערכת יחסים בין משכיר לשוכרת

  90. תקנות מס הכנסה (קביעת שוויה של דירה להשכרה), התשמ''ו-1985

  91. תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ''ט-1989

  92. תנאי למימוש האופציה הוא קיום הוראות ההסכם בתקופת השכירות המקורית

  93. תקנות מס הכנסה (מועד תשלום המס על הכנסה משכר דירה), התשמ''ח-1987

  94. תקנות מס הכנסה (כללים בדבר ניכוי הוצאות להתאמת מושכר), התשנ''ח-1998

  95. כללי מס הכנסה (תוספת פחת לבנינים מושכרים בשכירות מוגנת), תשל"ח-1977

  96. תביעה שעילתה שטרית בגין שטר שחולל במועד הצגתו לפירעון עקב הוראת ביטול

  97. חוק מס הכנסה (עידוד להשכרת דירות) (הוראת שעה ותיקוני חוק), התשמ"א-1981

  98. כללי מס הכנסה (ניכויים מסויימים לבעלי בתים המושכרים בשכירות מוגנת), התשל"ח-1977

  99. ביקש להכניס למושכר כלבה ובתגובה החלה מסכת התעמרויות מצד המשכיר לרבות דרישה לתוספת בדמי השכיר

  100. האם יש לזקוף על חשבון פיצויים בגין הפרת החוזה או על חשבון שכר הדירה עבור תקופת המשך המגורים ?

  101. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הוראת שעה) (הכנסה שסעיף 3 לחוק עידוד השכרת דירות חל עליה), התשמ''ז-1987

  102. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון