מסמך הבנות להסכם מכירה

להלן פסק דין בנושא מסמך הבנות להסכם מכירה:

     

1. עסקינן בתביעה כספית ע"ס של 30,100 ₪ שעניינה נזקים שנגרמו לתובעים, לטענתם, עקב הפרת הנתבעת להתחייבותה במסמך "הבנות להסכם מכירה".

2. הצדדים הסכימו למתן פס"ד על דרך הפשרה, לפי סע' 79א לחוק בתי המשפט, התשמ"ד – 1984, לאחר שהוסברו להם מהות ההליך וטיבו.

3. בבסיס המחלוקת עומד מסמך עליו חתמו התובע מס' 1 (להלן "התובע"), מי שהיה הבעלים של דירת מגורים ברח' הארזים 101 בקרית חיים, והנתבעת. כותרת המסמך "הבנות להסכם מכירה" (להלן "מסמך ההבנות") ולהלן לשונו :

"הצדדים, X צבי ת.ז. X ואתי X ת.ז. X סיכמו על מכירה וקנייה של הבית ברח' הארזים 101 בסכום של 870,000 ₪.

הסכם מפורט וסופי יערך ע"י עו"ד של הצדדים. החל ממחר יועברו טיוטות, וההסכם ייחתם לא יאוחר מיום ראשון 29.11.09.

במעמד החתימה יועבר סכום של לפחות 50% מסך העסקה למוכר, והיתרה ביום הפינוי.
הפינוי יתבצע בתוך 6 חודשים, ולא פחות מ 4 – חודשים".

4. התובע טען כי הוא עמד בהתחייבויותיו וביום 26.11.09 העביר לבאת כוחה של הנתבעת, באמצעות בא כוחו, טיוטת הסכם סופי, בציפייה כי הנתבעת תפעל בהתאם למסמך ההבנות וייחתם חוזה סופי תוך מספר ימים. באותו יום הובטח כי תגובה לטיוטה תינתן עד סוף אותו יום, בסוף היום הובטח כי תגובה זו תינתן למחרת וכך נדחה התובע, עד שבסוף לא הגיבו הנתבעת ובאת כוחה לפניותיו כליל.

5. ביום 8.12.09 פנה בא כוחו של התובע במכתב לנתבעת בו הובהר כי אי חתימתה על ההסכם מהווה הפרתו, ודרש עמידתה בהתחייבויותיה, אלא שהנתבעת – כך נטען – התעלמה מפנייה זו.

6. התובע טען כי מסמך ההבנות עליו חתמו הצדדים הינו חוזה מחייב, בין היתר מפני שהוא נערך לאחר שהצדדים החליטו מרצון מלא להתקשר בחוזה וכאשר הוא כולל את כל הפרטים המהותיים הדרושים בחוזה כגון דא. המסמך פירט את הצדדים חוזה, את מהות העסקה, פרטי הנכס, מחירו, מועד קיום החוזה ואופן התשלום ולמעשה הוא כולל את הדרישות החיוניות כדי שיהווה חוזה מחייב, על כל המשתמע מכך.

התובע ביקש להדגיש כי הנתבעת הינה משפטנית, אשר ודאי ידעה מה המשמעות של חתימתה על מסמך כזה ומה השלכות אי העמידה בו.

7. התובע טען בתביעה כי בעקבות הפרת החוזה ע"י הנתבעת נגרמו לו נזקים שונים. הוא טען כי התכוון לחלק את תמורת הדירה בינו לבין התובעת מס' 2, גרושתו, ואת חלקו לשלם לבנק על חשבון חוב המשכנתא, דבר אשר היה מפחית את מספר השנים של תשלום המשכנתא. התובעת מס' 2, לעומת זאת, תיכננה לרכוש דירה וכבר נפגשה עם מתווכים וביקרה בדירות למכירה. הפרת החוזה מנעה מהתובעים רווח כלכלי וגרמה להם הוצאות (בין היתר בגין פרסום הדירה מחדש ובגין שכ"ט עו"ד אשר טיפל בטיוטת ההסכם ובמשלוח מכתבים לנתבעת) עוגמת נפש ובזבוז זמן.

8. התובעים ביקשו לקרוא אל תוך ה'חוזה' סעיף של פיצוי מוסכם בגובה של 10 % ממחיר הדירה (87,000 ש"ח) ולטענתם הם העמידו את התביעה ע"ס של 30,100 ש"ח, נוכח הגבלת סכום התביעה בבימ"ש זה.

9. הנתבעת אינה מכחישה את דבר החתימה על מסמך ההבנות, אולם טוענת כי אין מדובר בחוזה ו/או זכרון דברים מחייבים ואלה עיקר הטענות שהובאו בכתב ההגנה:

א. הנתבעת הגיעה אל הדירה באמצעות פרסום באינטרנט, והיא ביקרה בה ביום 25.11.09, שעה 20:00, יחד עם אחיה ואמה.

ב. במעמד הביקור נשאל התובע לגבי הקומה השנייה של הדירה (שם ישנה גלריה) ואם יש אישורים ו/או היתרי בנייה כמתחייב. התובע, מהנדס במקצועו, נתן לנתבעת הסבר מקצועי אודות היסודות והקונסטרוקציה מהם בנויה הקומה השנייה, טען כי קיימים היתרים וכי אין חריגות בנייה כלשהן.

ג. התובע הפעיל לחץ על הנתבעת והודיע לה כי אם היא לא תחתום באותו יום, מחיר הדירה יעלה, ומכאן חתמה על מסמך ההבנות, שאינו מחייב. לטענתה, מסמך זה נחתם לאור לחציו של התובע וכי לא היתה לה כוונה לרכוש את הדירה ללא בדיקות מקדמיות, לרבות בחינת נוסח ההסכם הסופי.

ד. אחד הנספחים שצורפו לטיוטת החוזה ששלח התובע הינו החלטה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה "חיפה" ממנה עולה, לטענת הנתבעת, כי כל הקומה העליונה בנויה ללא ההיתר וכי המחסן הבנוי בחצר נידון להריסה.

בטיוטה החוזה שנשלחה, נרשם כי הנתבעת נוטלת על עצמה התחייבויות לפעול ולבצע את כל האמור בהחלטת הועדה המקומית (תנאים לקבלת היתר). בנוסף, נרשם בניגוד למוסכם בין הצדדים, כי התמורה לדירה תהא צמודה למדד המחירים לצרכן.

ה. במצב דברים זה ולאור המצב התכנוני של הדירה, הודיעה באת כוחה של הנתבעת לתובע כי הנתבעת אינה מעוניינת להתקשר עמו בחוזה מכר.

ו. אין לראות בחתימה על מסמך ההבנות כחתימה על חוזה מחייב עם התובע, שכן הנתבעת ראתה במסמך זה שלב במו"מ, אשר יימשך באמצעות בדיקות שייעשו ע"י עורכי דין של הצדדים.
העובדה כי לא שולמה מקדמה על חשבון הרכישה, כמו גם העובדה כי לא נקבע כל מנגנון של פיצוי מלמדים כי לא היתה כוונה של הצדדים ליצור מסמך משפטי מחייב.

ז. הנתבעת הפנתה לטיוטה של החוזה, בה נרשם "למו"מ בלבד" וטוענת כי אם הטיוטה כזו, על אחת כמה וכמה במסמך ההבנות אשר נכתב בכתב יד בשעה מאוחרת של יום 25.11.09 ולפני שנערכו בדיקות כלשהן לגבי הזכויות בנכס.

ח. לעניין הנזק נטען – התובעים הצליחו למכור את הדירה בחודש 2.10 במחיר של 890,000 ₪, לאמור 20,000 ₪, מעל המחיר המוסכם עם הנתבעת. מכל מקום, טענה הנתבעת, בסה"כ חלפו 4 ימים (מתוכן ששי – שבת) מיום החתימה על מסמך ההבנות ועד למועד שבו אמור היה להיחתם החוזה ובתקופה זו לא יכולים להיגרם נזקים כלשהם לתובעים.

10. בדיון חזרו הצדדים על טענותיהם.

התובע העיד כי הנתבעת ביקרה בדירה 4 פעמים, 3 מתוכם לפני המועד בו נחתם מסמך ההבנות ביניהם. בכל הפעמים הובהר לנתבעת כי התובעים מטפלים בהליך הלגליזציה של המצב הקיים בדירה ולא הוסתר ממנה כלום.

הוא העיד כי ההליך החל בשנת 07 ובסופו של יום, בתחילת חודש 1.10, הסתיים ההליך בקבלת היתר והציג מסמכים תומכים.

התובע העיד כי הוא העביר טיוטת הסכם כבר ביום 26.11.09 וכי ביום זה היה הקשר האחרון בין הצדדים שכן לאחר מכן לא היתה שום תגובה ו/או התייחסות מצידן של הנתבעת ו/או באת כוחה.

התובע אישר כי בחודש 2.10 נמכרה הדירה בסכום של 890,000 ₪.

אשר לנזקים, טען התובע כי בכדי שיתאפשר לו למכור את הדירה לאחרים היה עליו לפנות במספר פניות לנתבעת, כדי שיהא 'מכוסה', דבר אשר היה כרוך בהוצאות, נאלץ לפרסם את הדירה מחדש ונגרמו לו נזקים בשל עצם העיכוב במכירת הבית.

הנתבעת בתורה הכחישה כי היתה בדירה 4 פעמים. היא העידה כי היתה בדירה פעם אחת, בה חתמה על מסמך ההבנות. הנתבעת העידה כי היא התקשרה לתובע בעקבות פרסום באינטרנט ותיאמו את הביקור לשעה 20:00, אז הגיעה אל הדירה יחד עם אמה ואחיה.
הנתבעת העידה כי היא מאוד התרשמה מהדירה, אשר התאימה לצרכים שהיא ומשפחתה מחפשים. שאלה את התובע ביחס להיתרי בנייה והוא השיב כי אין כל בעיה בעניין. התובע 'לחץ' עליה לחתום על המסמך תוך שהוא מבהיר כי המחיר לא יישמר למחר.

יום לאחר מכן שלח התובע טיוטת חוזה לבא כוחה של הנתבעת, ואחרונה זו פנתה וביקשה מסמכים לעניין היתר הבנייה. בהמשך התברר כי יש בעיה עם ההיתרים והנתבעת ביקשה מבאת כוחה להודיע כי במצב דברים זה אינה מוכנה לרכוש את הדירה. הנתבעת העידה כי באת כוחה הודיעה זאת לתובע ואישרה כי בינה לבין התובע לא היתה כל התקשרות ישירה לאחר יום 25.11.09 וכי לא נשלח לו מטעמה ו/או מטעם באת כוחה כל מכתב.

הנתבעת הוסיפה כי בא כוחו של התובע שלח מכתב בו הוא מודיע כי הם רואים א העסקה כמבוטלת.

עד כאן טענות הצדדים ועדויותיהם.

11. עיננו הרואות כי המחלוקת בין הצדדים הינה עובדתית ומשפטית; הם חלוקים, בין היתר היתר, באשר למשמעות המשפטית שיש לייחס לחתימה על מסמך ההבנות, הם חלוקים בנוגע למידע שנמסר לנתבעת, עובר לחתימה על מסמך ההבנות, בעניין הבנייה בקומה השנייה וחלוקים בנוגע להתנהלות הנתבעת לאחר יום 25.11.09.

12. פס"ד זה ניתן לפי סע' 79א לחוק בתי המשפט ובמסגרת זו ביהמ"ש אינו חייב לנמק את פסק דינו. עם זאת אביא להלן חלק מהשיקולים שהביאו לתוצאה הסופית:

א. השאלה אם יש לראות את מסמך ההבנות כזכרון דברים מחייב הינה שאלת שלובה של עובדות ומשפט;

ב. הנתבעת לא ביקשה להעיד את אמה ו/או אחיה, מי שהיו עמה בביקור בדירה, למרות שאלה יכלו, לכאורה, לתרום לבירור המחלוקת הנוגעת למידע שמסר התובע באותו ביקור;
באותה מידה, היא לא ביקשה להעיד את באת כוחה, באשר להתנהלות הצדדים לאחר יום 25.11.09.
ג. הנתבעת ובאת כוחה לא ראו להגיב בכתב לפניותיו של התובע, כאשר הנתבעת לא הצליחה למסור עדות ברורה באשר למועד בו הודיעה באת כוחה על אי רצונה של הנתבעת להתקשר בחוזה, וגם לא ידעה לומר בוודאות אם הודעה זו נמסרה לתובע או שמא לבא כוחו.

ד. גם אם ניתן לראות במסמך ההבנות זכרון דברים מחייב וגם אם הנתבעת הפרה אותו, הרי שאין הצדקה לקרוא אל תוך זכרון הדברים תניה של פיצוי מוסכם בשיעור של 10 %, ולכל היותר יש מקום לפסוק לתובעים את הנזקים שנגרמו להם בפועל, ככל שנגרמו.

ה. התובעים הצליחו למכור את הדירה, חודשיים וחצי לאחר החתימה על מסמך ההבנות, כאשר התמורה שניתנה עולה ב 20,000 ש"ח, על המחיר שסוכם עם הנתבעת. יצוין כי התביעה הוגשה טרם מכירתה של הדירה.

ו. התובע צירף לכתב התביעה עותק מהתכתבות פנימית עם בא כוחו, ממנה עולה כי הוא נדרש לשלם סך של 2,500 ש"ח + מע"מ, בגין הכנת טיוטת החוזה, תוך שנרשם כי סכום זה יהווה חלק מהתמורה שתשולם מול קונה פוטנציאלי חדש. לא צורפה קבלה בדבר תשלום סכום זה בפועל.


13. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ובחנתיהם, לאחר ששמעתי את עדויותיהם והתרשמתי מהם באופן בלתי אמצעי ולאחר ששקלתי הן שיקולים של דין והן שיקולים של צדק החורגים מדלת אמותיו של המשפט המהותי, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 3,200 ש"ח.

לאור המתווה הדיוני בו הוכרעה המחלוקת איני עושה צו להוצאות.
זכות להגשת בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 15 יום מיום קבלת פסק הדין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם שכירות נגריה

  2. הסכם שכירות חופשית

  3. הסכם שכירות לחודשיים

  4. הסכם מכירת חלק מעסק

  5. חוזה שכירות עם עמידר

  6. עורך דין הסכם שכירות

  7. עורך דין הסכם שכירות

  8. הסכם שכירות תחנת דלק

  9. סיום חוזה שכירות דירה

  10. הסכם שכירות מעון ילדים

  11. מסמך הבנות להסכם מכירה

  12. חוזה שכירות מוגנת מחסן

  13. חוזה שכירות מבנה מסחרי

  14. צו מניעה נגד הסכם שכירות

  15. חוזה שכירות אולם אירועים

  16. הסכם שכירות בניין משרדים

  17. סעיף בלעדיות בחוזה שכירות

  18. פיצוי על הפרת חוזה שכירות

  19. חוזה שכירות סעיף פינוי מוקדם

  20. עיכוב חתימה על הסכם השכירות

  21. חתימה על ערבות בהסכם שכירות

  22. הפרת הסכם מכירת קרקע חקלאית

  23. אישור פתיחת עסק בחוזה שכירות

  24. הארכת הסכם שכירות על פי נוהג

  25. נכס מסחרי - הפרת חוזה שכירות

  26. חתימה על הסכם שכירות לפני קניה

  27. תביעה בגין הפרת הסכם מכירת חנות

  28. פינוי דייר בהסכם שכירות מוגנת

  29. זכות סירוב ראשונה בחוזה שכירות

  30. יעוץ לפני חתימה על חוזה שכירות

  31. הארכת הסכם שכירות מעת לעת בעל פה

  32. הסכם שכירות קרקע למטרות חקלאיות

  33. חוזה שכירות במבנה ללא היתר בניה

  34. מימוש אופציה בחוזה שכירות בעל פה

  35. הסכם שכירות לאחסון תכולת דירה במכולה

  36. חוזה שכירות עם בעל דירה שגר בחו''ל

  37. פיצוי על סיום חוזה שכירות לפני הזמן

  38. הסכם המחאת זכויות בהתאם להסכם השכירות

  39. סעיף זכות סירוב ראשונה בחוזה שכירות

  40. בדיקות בעירייה ביחס לנכס וחוזה שכירות

  41. ערבים לחוזה שכירות כתנאי לביטול חוזה

  42. סירוב לממש את תקופת האופציה בחוזה שכירות

  43. חובת חוזה שכירות בשפת אם בדיור הציבורי

  44. נטל הראיה להפרת תנאי הסכם שכירות מוגנת

  45. האם הסכם השכירות השני נחתם בטרם נחתם הסכם המכר ?

  46. טענה להפרץ הסכם השכירות במסירת המחאות מחשבון סגור

  47. תקופת ההתקשרות הוארכה בהתאם להסכם השכירות ובהתאם לנספחים

  48. הסעדים הלגיטימיים של משכיר שעה שהשוכר מפר את הסכם השכירות ?

  49. נטען כי הסכם השכירות הופסק בהסכמה נוכח קשיים כלכליים אליהם נקלעו

  50. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון