הגורם היעיל בעסקת תיווך

מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם יוכיח שהיה הגורם היעיל לקשירת העסקאות [סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996].

בפסיקה נקבע כי מתווך ייחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה רק אם קיים קשר סיבתי בין פעילותו לבין מימוש העסקה. לא די בכך שמתווך היה גורם בשרשרת סיבתית, אלא עליו להיות הגורם היעיל.

להלן פסק דין בנושא הגורם היעיל בעסקת תיווך:

פסק דין      

תביעה לתשלום דמי תיווך המבוססת על הזמנת שירותי תיווך (להלן- "ההזמנה") מאת משרד התיווך "מרכז הנדל"ן". בהזמנה מצוין שמו של הנכס שביחס אליו ניתנו שירותי התיווך: דירה ברחוב חומה ומגדל 26 בקרית חיים (להלן- "הדירה"). המחיר שנתבקש בגין הדירה, כפי שצוין בהזמנה, הינו 1,150,000 ₪.

שם המוכר המופיע בהזמנה הוא מר אבי איטח (להלן- "איטח"), ואולם הסתבר כי איטח אינו בעל הדירה, אלא השיפוצניק ששיפץ את הדירה עבור בעלת הדירה, הגב' היום ליאורה (להלן- "ליאורה").

בכותרת ההזמנה של "מרכז הנדל"ן" לא מופיע שמו של התובע, אלא שמו של המתווך, יצחק כהן, ואולם הוצג בפניי על ידי התובע לאחר הדיון, ובהתאם להחלטתי מיום 1.3.11, תצהיר של המתווך, יצחק כהן, לפיו התובע הוא שותפו, והוא מסכים כי כל סכום המגיע לו מכח ההזמנה, ישולם לידי התובע.

הנתבע אינו מכחיש שמתווכת מטעם התובע הציגה בפניו את הדירה, והוא אף אישר בעדותו כי אכן נכרת בינו לבין ליאורה הסכם לרכישת הדירה תמורת סך של 850,000 ₪, ואולם, לטענתו, התובע אינו "הגורם היעיל".

בעדותו אישר הנתבע כי הדירה הוצגה בפניו על ידי מתווכת מטעם "מרכז הנדל"ן", הגב' אתי וייסברוט (להלן- "המתווכת"), ולאחר שהדירה מצאה כן בעיניו, ביקש לראות אותה שוב בנוכחות חברתו, כאשר בביקור השני נכחה גם אמו.

הנתבע ציין כי במעמד הביקור השני בדירה יחד עם אימו, זיהתה אמו את קולו של איטח, ואמרה לו: "רגע דיברתי איתך בטלפון וקבענו להפגש היום בערב".

הנתבע מסרב לשלם דמי תיווך, וזאת, לטענתו, משום שהוצג בפניו על ידי המתווכת שאיטח הוא בעל הדירה בעוד שבפועל בעלת הדירה, ומי שהיתה מוסמכת לנהל מו"מ, היא בעלת הדירה, ליאורה, ולא איטח.

עוד טען הנתבע כי המחיר שהוצג בפניו גבוה לאין שיעור משווי הבית, ולראיה, שרכש את הדירה תמורת סך של 850,000 ₪ בלבד, מחיר הרחוק מאוד מן המחיר שהוצג בהזמנה: 1,150,000 ₪.

הנתבע טוען כי לאחר שגילה כי המחיר שנדרש עבור הבית גבוה ב- 200,000 ₪ משווי השוק של הדירות באזור, "ניתק מגע" עם משרד התיווך, ורק לאחר כחודש ימים יצרה עימו קשר בעלת הדירה, ליאורה, וביקשה שהצדדים ייפגשו, ולאחר מו"מ קצר נכרת ההסכם.

המתווכת מטעם התובע שטיפלה בהצגת הדירה בפני הנתבע, ציינה כי הציגה הדירה בפני הנתבע לראשונה ביום שישי בשעות הבוקר, הדירה מצאה חן בעיניו, ולכן הוצגה פעם נוספת באותו היום בשעות הערב, כאשר בפגישה השנייה נכחו גם אמו וחברתו של הנתבע. לדבריה, בפגישה נכחו גם איטח וליאורה.

בשיחת משוב שקיימה עם הנתבע לאחר ארבעה ימים, הוא לא ידע לומר מהם הרשמים שלו לגבי הדירה, וציין כי יודיע לה כיצד בכוונתו להתקדם בהמשך. המתווכת התרשמה שהנתבע בחר שלא לרכוש את הדירה, הציעה לו נכסים אחרים, וכן הציגה את הדירה לרוכשים נוספים כשבכל אותה העת איננה יודעת כי מתרקמת עסקה בין הנתבע לבעלת הדירה.

התובע בעדותו ציין כי איטח הציג בפניו קודם לדירה נשוא הליך זה, שלושה נכסים נוספים, ולכן לא עלה על דעתו לפקפק בו או בסמכותו להציג את הדירה למכירה. לדבריו, איטח התקשר עם בעלת הדירה, ליאורה, בהסכם, לפיו הוא ישביח את הדירה, ושניהם יתחלקו בתמורתה. הנתבע אף הציג בפניי שני אתרי אינטרנט, בהם פורסמה הדירה, שם הושארו פרטיו של איטח לשם יצירת קשר ביחס לדירה. הנתבע אף הציג תוכנית של הבית אשר נמסרה לידיו על ידי איטח עצמו.

התובע והמתווכת מטעמו העלו תהיות באשר למחיר הדירה המופיע בהסכם המכר שהוצג על ידי הנתבע, כאשר, לטענת המתווכת, איטח התלבט האם לסגור עסקה גם כאשר הוצע לו מחיר של 1,050,000 ₪.


דיון והכרעה:

לאחר ששמעתי את ראיות הצדדים, שוכנעתי כי התובע הוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים, וכי אין בטענות שהעלה הנתבע, מן הגורן ומן היקב, כדי לשלול את זכאותו של התובע לדמי תיווך על פי ההזמנה.

התובע זכאי לדמי תיווך רק אם יוכיח שהיה הגורם היעיל לקשירת העסקאות [סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996]. בפסיקה נקבע כי מתווך ייחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה רק אם קיים קשר סיבתי בין פעילותו לבין מימוש העסקה. לא די בכך שמתווך היה גורם בשרשרת סיבתית, אלא עליו להיות הגורם היעיל.

בענייננו, המתווכת מטעמו של התובע היא שהציגה את הדירה לראשונה בפני הנתבע. הטענה שאמו של הנתבע שוחחה עם איטח בבוקרו של אותו יום, וסיכמה עימו להיפגש בערבו של אותו היום, לא הוכחה בהעדר עדות של האם או של איטח עצמו, ואף אין בה להועיל, שכן מי שהציג בפועל את הדירה לנתבע לראשונה הייתה המתווכת מטעם "מרכז הנדל"ן", ולא איטח.

טענה זו כשלעצמה שומטת את הקרקע תחת טענות הנתבע כי התובע אינו הגורם היעיל משום שהפגיש אותו עם מי שאינו מוסמך לנהל מו"מ מטעם בעלת הדירה. אם לטענת הנתבע, לא זכאי התובע לדמי תיווך משום שאיטח אינו בעל הדירה, מדוע הוא סבור שיש לשלול מן התובע דמי תיווך משום שאמו שוחחה בבוקרו של אותו היום עם מי שממילא, לטענתו, לא היה מוסמך לנהל מו"מ בשם בעלת הדירה?!

יתר על כן, מסתבר מעדויות התובע והמתווכת מטעמו, שעשתה עליי רושם אמין, כי מן המידע שברשותם, איטח התקשר עם בעלת הדירה בהסכם, לפיו יתחלקו ברווחי המכירה לאחר שישביח את הדירה. אף הוכח בפניי כי הדירה פורסמה על ידי איטח, לא רק אצל התובע, אלא גם בשני אתרי אינטרנט נוספים, וגם הנתבע מאשר כי בסופו של דבר הגיע לבעלת הדירה באמצעות איטח בכבודו ובעצמו: "בדיעבד מתברר שאבי כן עדכן את ליאורה. כך ליאורה הגיעה אלי". הנתבע גם נמנע מלזמן את איטח או ליאורה להוכחת טענתו כי איטח לא היה מוסמך לנהל מו"מ בשם ליאורה, בעלת הדירה, דבר הפועלת לחובתו.

הנתבע מוסיף וטוען כי התובע אינו הגורם היעיל משום שהציע את הדירה במחיר שאינו משקף את מחיר השוק, תוך שהוא רומז לקנוניה כביכול שרקח איטח עם התובע, ולראיה מציג הנתבע את הסכם המכר, לפיו רכש את הדירה תמורת הסך של 850,000 ₪ בלבד אף שהדירה הוצעה במחיר של 1,150,000 ₪ (!).

גם טענה זו נדחית על ידי. הנתבע לא הוכיח, ולו בנימה, את טענתו בדבר קנוניה בין איטח לתובע, וטענה זו גם הועלתה על ידו בשפה רפה ובחצי פה. גם באתר "יד 2" פורסמה הדירה על ידי איטח במחיר של 1,150,000 ₪, ודי בכך כדי לשמוט את הקרקע תחת טענות הנתבע במישור זה.

דווקא הסכם המכר, לפיו רכש הנתבע את הדירה תמורת סך של 850,000 ₪ בלבד, מעורר תהיות לאור המחיר שנדרש על ידי איטח (1,150,000 ₪), הן בעת פנייתו ל- "מרכז הנדל"ן", והן באתר "יד 2", בפרט כאשר מדובר בדירה משופצת או בלשונו של איטח באתרי האינטרנט בהם פורסמה הדירה: "מהמם, אחרי שיפוץ כללי", וגם לאור עדותה של המתווכת שכאמור, עשתה עליי רושם אמין, לפיה הציעה לאיטח רכש במחיר של 1,050,000 ₪, והאחרון התלבט האם לסגור עסקה במחיר זה. עוד יש לציין בהקשר זה את עדותו של התובע שציין אף הוא כי: "אני חשבתי שמליון מאה זו פשרה טובה לשני הצדדים".

לבסוף, טוען הנתבע כי התובע אינו הגורם היעיל משום שלא סייע בעדו בניהול המו"מ לשם סגירת העסקה. גם טענה זו דינה להידחות.

ראשית, הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולות המתווך, ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. נקבע כי בהעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש לנהל מו"מ בשם מי מן הצדדים או פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים (ע"א (מחוזי חי') 1698/03 כרמי נ' קלמנוביץ - אנגלו סכסון (לא פורסם, 7.6.2004).

אמנם, בפסיקה תמצי מבחנים נוספים לבחינת השאלה האם המתווך הוא הגורם היעיל, ובכלל זה מידת הדימיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך, לבין החוזה הסופי; האם המחיר היה קרוב או זהה לזה שהציעו הצדדים; האם לא עבר זמן מן ההצעה לגמר העסקה הסופית (ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) 116 (1994); ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842 (2001).

ואולם, בענייננו, וכפי שעולה מעדותה של המתווכת, הנתבע לא אפשר לה לסייע לו בניהול המו"מ וסגירת העסקה משום שניתק קשר. כפי שהעידה, היא ניסתה ליצור קשר עם הנתבע, והוא לא השיב לפניותיה עד שהיא סברה שאינו מעוניין בדירה, והציגה את הדירה לרוכשים פוטנציאלים אחרים. המתווכת הוסיפה כי הציעה לנתבע את עזרתה, אך הנתבע בחר להסתיר ממנה את המו"מ ואת רכישת הדירה.

משהוכח בפניי כי הנתבע הוא שמנע מן המתווכת לסייע לו בסגירת העסקה משום שביקש להסתיר את דבר רקימתה בכדי לשלול מן התובע את דמי התיווך המגיעים לו, אין לקבל את טענתו כי התובע אינו הגורם היעיל משום שלא סייע לו בניהול המו"מ. גם הפער הלכאורי בין ההצעה המקורית לחוזה הסופי אינו מעלה ואינו מוריד משום שלא שוכנעתי כי אכן קיים פער כמו זה המצטייר מן המסמכים. לא מן הנמנע שבשל הסיכום בין ליאורה לאיטח לעניין חלוקת תמורת הדירה, צויינה בחוזה המכר רק התמורה שקיבלה ליאורה בגין הדירה, ולא התמורה שקיבל איטח אשר עסק כאמור, בשיפוצה והשבחתה.

סוף דבר, אני מקבלת את התובענה, ומחייבת את הנתבע לשלם לתובע 2% מן הסך של 850,000 ₪, הוא המחיר המופיע בחוזה המכר שהוצג בפניי, היינו: 17,000 ₪, בצירוף מע"מ כחוק. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד היום, ויתווספו לו הוצאות משפט בסך של 1,000 ₪.

אין מקום לחיוב הנתבע בדמי תיווך לפי המחיר המופיע בהזמנה, משום שלא הוכח על ידי התובע המחיר המדויק בו נמכרה הדירה.

התשלום נשוא פסק הדין ישולם תוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תסרוק את המוצגים שהוגשו לתיק במהלך הדיון לתיק האלקטרוני.

זכות להגשת בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה תוך 15 יום ממועד מתן פסק הדין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון