הצתווך טען כי חרף ביטול העסקה ומאחר ונחתם בין הצדדים הסכם מחייב -זיכרון הדברים,הרי שלאור לשון סעיף 1 להסכם התיווך מגיעים לו דמי התיווך המוסכמים. כפי שנפסק לא אחת, מסמך שכותרתו "זיכרון דברים" יכול,בנסיבות מסוימות , להיות הסכם מחייב בפני עצמו ובנסיבות אחרות עשוי לשמש אך "חומר גולמי" וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב. להלן פסק דין בנושא האם זיכרון דברים מחייב תשלום דמי תיווך: בפני תביעת התובע - מתווך במקצועו לקבלת דמי תיווך בגין עסקה למכירת דירה ברח' אורלנסקי 25 בפתח תקוה (להלן:"אשכנזי"). אשכנזי הגיש תביעות נפרדות כנגד המוכרים וכנגד הקונה והוסכם כי התביעות ידונו במאוחד. לטענת התובע, הוא התקשר בהסכמי תיווך עם המוכרים (להלן:"טוטמן") ועם הקונה (להלן:"שפיגל")לפיהם טוטמן ישלמו לו דמי תיווך בסך 2% ממחיר הדירה ושפיגל תשלם לו 1.5% ממחיר הדירה בצירוף מע"מ. בתאריך 14.5.10 -יום ו' בשבוע, נפגשו ה"ה טוטמן ושפיגל וחתמו על זיכרון דברים לפיו שפיגל ירכשו את דירת טוטמן בסך 957,000 ₪ . במוצאי השבת התקשרה הגב' שפיגל לטוטמן והודיעה כי הינם חוזרים בהם מהעסקה. אשכנזי טוען כי חרף ביטול העסקה ומאחר ונחתם בין הצדדים הסכם מחייב -זיכרון הדברים,הרי שלאור לשון סעיף 1 להסכם התיווך מגיעים לו דמי התיווך המוסכמים,הן מטוטמן והן משפיגל. תוקפו של זכרון הדברים "כפי שנפסק לא אחת,מסמך שכותרתו" זיכרון דברים" יכול,בנסיבות מסוימות , להיות הסכם מחייב בפני עצמו ובנסיבות אחרות עשוי לשמש אך "חומר גולמי" וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב (ע"א 5332/03 רמות ארזים חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן ,פד"י נ"ט (1) 931, 937 , ע"א 158/77 רבינאי נ. חברת מן שקד בע"מ ,פ"ד לג(2) 281,286, (להלן :פרשת רבינאי). כדי שזיכרון דברים ייחשב להסכם מחייב עליו להעיד על גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות מסוים די צורכו.דרישה נוספת ייחודית לעסקאות במקרקעין היא כי המסמך יעמוד בדרישת הכתב הקבועה כאמור בסעיף 8 לחוק המקרקעין (ראו גבריאלה שלו דיני חוזים - חלק כללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2005) עמ' 165,דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 1991 עמ' 291. התנאי המרכזי העומד ביסוד קיומו של חוזה הוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית ביניהם להתקשר בהסכם מחייב שבאה לידי ביטוי ביסוד גמירת הדעת. המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם, לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו... לעניין יסוד המסוימות כמו גם לעניין דרישת הכתב הכרוכה בה בעסקאות מקרקעין ,נפסק בעבר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים.פרטים אלה "כוללים... דברים הכרחיים, כגון: שמות הצדדים, מהות נכס,מהות העסקה,המחיר,זמני תשלום,הוצאות ומיסים...(ע"א 649/73 קפולסקי נ. גני גולן בע"מ פד"י כ"ח (2) עמ' 291,296." ע"א 7193/08 עדני נ. דוד ,מיום 18.7.10,פורסם במאגרים. ומן הכלל אל הפרט: זיכרון הדברים בין טוטמן לשפיגל כולל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה:שמות הצדדים, מהות הנכס,מהות העסקה, המחיר,מועדי תשלום, מיסים וכן סנקציה משמעותית בגין הפרת ההסכם שמצביעה על גמירות הדעת של הצדדים. התביעה כנגד ה"ה טוטמן: התנהלות טוטמן לאחר החתימה על זיכרון הדברים, מצביעה ללא ספק על גמירות דעתם לפיה נכרת הסכם מחייב בין הצדדים. לטענתם הן בכתב ההגנה והן בדיון שהתנהל בפני לאחר ששפיגל הודיעה להם כי הינה חוזרת בה מן העסקה דרשו ממנה לשלם את הפיצוי המוסכם בזיכרון הדברים ואף פנו לעו"ד, ששלח לשפיגל מכתב דרישה לתשלום הפיצוי המוסכם. מר טוטמן העיד בפני כי עד היום לא הוגשה על ידם תביעה כנגד שפיגל מאחר ולא היה בידם לשלם את האגרה הנדרשת. משראתה הגב' טוטמן כי בעלה "נכשל" בלשונו,ניסתה לתקן הדברים,אולם אינני מקבלת טענתה לפיה במועד הדיון הינם מוותרים על התביעה כנגד שפיגל אלא כפי שהעידה "אנחנו רוצים לצאת מכאן מבלי לשלם" וזה המניע האמיתי העומד מאחורי דברי הגב' טוטמן. אין ספק כי מבחינת ה"ה טוטמן זיכרון הדברים הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין. על פי הסכם התיווך,התחייבו טוטמן לשלם לתובע 2% מסכום המכירה בצירוף מע"מ. התובע העיד כי הסכים להנחה כך שטוטמן ישלמו 1.5% ממחיר המכירה היינו סך 14,355 ₪ בצירוף מע"מ ועל כן הנני מחייבת את הנתבעים, משפחת טוטמן לשלם לתובע סך 16,652 ₪ כולל מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 14.5.10 ועד התשלום בפועל ובצירוף הוצאות משפט בסך 300 ₪ . לא מצאתי לחייב את טוטמן בגין 4% מדמי התיווך בגין כל חודש של פיגור בתשלום דמי התיווך על פי הסכם התיווך וכנטען ע"י התובע, שכן התובע לא נקב בסכום זה בנוסף לסכום התביעה ולא שילם אגרה בגינו. התביעה כנגד הגב' שפיגל הגב' שפיגל ציינה בכתב הגנה ובעדותה בביהמ"ש כי ביטלה את ההסכם שכן הסתבר לה כי הוטעתה ביחס לשטח הדירה ואפשרויות הבניה ו/או הצבת קרוון על הגג וזאת לאחר שערכה בדיקה בעירייה ועם שמאי. עוד טענה הגב' שפיגל כי בזיכרון הדברים נרשם כי שטח הדירה 85 מ' בעוד שהסתבר כי השטח הינו 66 מ'. גרסתה של הגב' שפיגל נמצאה בעייתית בלשון המעטה שכן שטח הדירה לא צוין בזיכרון הדברים ומכל מקום אם זיכרון הדברים נחתם ביום ו' כיצד הספיקה להתייעץ עם שמאי וברור שלא הספיקה לבצע כבר בדיקות בעירייה עד להודעה על ביטול העסקה במוצאי שבת.גם לגרסתה הבדיקה בעירייה בוצעה לאחר הודעת הביטול במוצאי שבת. עוד הוברר כי הבדיקות בעירייה בוצעו רק ביום א' לאחר קבלת ייפוי כח ממשפחת טוטמן,אם כך מדוע בוטלה העסקה על ידה כבר במוצאי שבת? נראה כי יש ממש בגרסת התובע, כי ה"ה שפיגל ביקשו לחזור בהם מההסכם במוצאי שבת בגלל סכום הרכישה שנראה להם גבוה , ולא בשל הטעיה בדבר שטח הדירה ואפשרויות הבניה על הגג. כ"כ מחובתה של הגב' שפיגל היה לבצע מלוא הבדיקות טרם החתימה על זיכרון הדברים ולא לאחריה. בשולי הדברים ולמעלה מן הצורך אתייחס לסעיף 12 לחוק המתווכים המקרקעין תשנ"ו-1996להלן:"החוק").אמנם לא נטענה טענה מפורשת על ידי מי מהצדדים כי אשכנזי אינו זכאי לדמי תיווך על פי סעיף 12 לחוק ,אולם משמדובר בהליך של תביעות קטנות אשר אינו כפוף לסדרי דין ולאור טענות שנזכרו במהלך הדיון באופן ספונטני,מצאתי כי יש מקום להתייחס לכך. התובע טען בכתב התביעה כי הגב' שפיגל הכתיבה את זיכרון הדברים.גב' שפיגל טענה בעדותה, עמ' 3, שורה 4, כי התובע הוא זה שהכתיב את החוזה,אולם התובע לא העיד על כך והגב' טוטמן אישרה כי היא זו שכתבה את זיכרון הדברים כפי שהעידה גם הגב' שפיגל אולם ה"ה טוטמן לא העידו כי התובע היה מעורב בניסוח ההסכם ועריכתו. משלא מצאתי לקבלת את גרסת הגב' שפיגל כמהימנה לעניין נסיבות ביטול ההסכם,לא מצאתי לקבל את גרסתה בשאלת מעורבותו של התובע בעריכתו ועל כן לא מצאתי כי יש למנוע מאשכנזי זכותו לדמי תיווך על פי סעיף 12 לחוק. מן המקובץ עולה כי גם מבחינת ה"ה שפיגל נחתם הסכם מחייב ועליהם לשלם לאשכנזי דמי תיווך. הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סך 16,652 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 14.5.10 וכן הוצאות משפט בסך 300 ₪. מן הנימוקים המפורטים לעיל,לא חייבתי את שפיגל ב - 4% מדמי התיווך בגין כל חודש איחור בתשלומם. כ"כ הנני דוחה את התביעה שכנגד שהוגשה על ידי שפיגל. זכרון דבריםדמי תיווךתיווךשאלות משפטיות