דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

בניגוד להסכם תיווך רגיל בו זכאי המתווך לדמי תיווך הנגזרים משווי המכירה, ובדרך כלל הם נאמדים ב-2%, מכוחו של ההסכם להלן מסר הנתבע כי הוא מעוניין למכור את הדירה בסכום של 320,000 ₪. הותנה, איפוא, כי המתווך יהיה זכאי לעמלת תיווך שתהא שוות-ערך לכל סכום גבוה יותר מסך 320,000 ₪ הנ"ל.

כלומר המתווך יהיה זכאי לכל סכום שישולם מעל הסכום הנ"ל.

להלן הסעיף שנרשם בחוזה בעניין דמי התיווך של המתווך:

"אופן התשלום עבור שירות המכירה: הקונה (צד ג'), יעביר את הסכומים עבור קניית הנכס לחשבון המזמין ו/או לידיו והם דמי הקניה בסך 320,000 בש"ח. למען הסר ספק כל סכום שיירשם בזיכרון דברים ו/או בחוזה מכירה הקודם להם, בין הקונה למוכר, שהוא מעבר לסכום הרשום בסעיף זה, יישאר בחזקת החברה כתשלום על השירות מכירת הנכס שנתנה והוצאותיה. התשלום עבור שירות המכירה יועבר מיד עם קבלת הכספים הראשונים מהקונה ובמעמד זיכרון הדברים, ואליהם יתווסף תשלום מע"מ כחוק, על ידי בעל הנכס ו/או המזמין".


להלן פסק דין בנושא דמי תיווך (לא לפי אחוזים) בגובה ההפרש במכירה:

     

1. התובע מנהל עסק לניהול ותיווך נכסים. הנתבע, במועדים הרלוונטיים, היה הבעלים של דירה בת שלושה חדרים שנמצאה בבית דירות ברח' טבריה 8, שכונת הדר הכרמל בחיפה.

2. נטען על ידי התובע כי הוא העניק שירותי תיווך לנתבע, כפי שהוגדרו בהסכם מיום 26.8.09 שכותרתו "הסכם מכירה" (להלן – "ההסכם הנ"ל"). מכוחו של ההסכם הנ"ל אכן נמכרה הדירה לצד ג'. מכוחו של ההסכם הנ"ל, וכפי שיבואר, היה לכאורה זכאי התובע לעמלה בסך 25,000 ₪. על אלו הוסיף התובע, כעולה מכתב תביעתו, סכומים נוספים בגין הוצאות שונות ובזבוז ימי עבודה והוצאות. תביעתו הוגשה על סך 30,000 ₪.

3. עתה ראוי להתבונן במובאות חשובות בהסכם הנ"ל. כאמור כותרתו היא "הסכם מכירה". נרשם בו כי הנתבע, הוא בעל הדירה, מייפה את כוחו של התובע "לפעול מטעמו ובשמו לשם מכירת הנכס וניהולו" (סעיף 2). התובע הוסמך לדאוג לשיפוץ הדירה ושיווקה. העיקר לענייננו נעוץ בסעיף 8 בו הותנה כי "אופן התשלום עבור שירות המכירה: הקונה (צד ג'), יעביר את הסכומים עבור קניית הנכס לחשבון המזמין (הוא הנתבע – ש.ל.) ו/או לידיו והם דמי הקניה בסך 320,000 בש"ח. למען הסר ספק כל סכום שיירשם בזיכרון דברים ו/או בחוזה מכירה הקודם להם, בין הקונה למוכר, שהוא מעבר לסכום הרשום בסעיף זה, יישאר בחזקת החברה (היא התובע – ש.ל.) כתשלום על השירות מכירת הנכס שנתנה והוצאותיה. התשלום עבור שירות המכירה יועבר מיד עם קבלת הכספים הראשונים מהקונה ובמעמד זיכרון הדברים, ואליהם יתווסף תשלום מע"מ כחוק, על ידי בעל הנכס ו/או המזמין".

4. משמע, בניגוד להסכם תיווך רגיל בו זכאי המתווך לדמי תיווך הנגזרים משווי המכירה, ובדרך כלל הם נאמדים ב-2%, מכוחו של ההסכם הנ"ל מסר הנתבע כי הוא מעוניין למכור את הדירה בסכום של 320,000 ₪. הותנה, איפוא, כי התובע יהיה זכאי לעמלת תיווך שתהא שוות-ערך לכל סכום גבוה יותר מסך 320,000 ₪ הנ"ל.

5. ההסכם הנ"ל נכרת ביום 26.8.09. ביום 13.10.09 נערך לו תיקון. הנתבע רשם כי הוא "מאשר בזאת ומסכים כי במידה ותימכר הדירה לכל דורש, המחיר בסעיף 8 לחוזה, יהיה בסך 290,000 ₪. מוסכם כי רק המחיר משתנה ולא שאר הסעיפים".

זמן קצר לאחר מועד זה נמכרה הדירה בסכום של 315,000 ₪. מכאן נגזרה תביעת התובע לסך 25,000 ₪, הוא ההפרש מעל לסך 290,000 ₪, כמבואר.

6. הנתבע התגונן בפני התביעה. הנתבע תקף את ההסכם הנ"ל. לא ניתן להבין, אל-נכון, האם ההסכם הנ"ל הוא הסכם תיווך או הסכם מכירה. ממובאותיו ניתן להסיק, מילולית, הן את המסקנה האחת והן את המסקנה האחרת. מכל מקום, ככל שההסכם הנ"ל יתפרש כהסכם תיווך, חרף כותרתו כ"הסכם מכירה", חטא התובע להוראות חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996. סעיף 9 (א) לחוק הנ"ל קובע כי "מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת". בעקבות זאת נחקקו תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997. סעיף 1 לתקנות הנ"ל קובע כי "בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:...". נטען כי ההסכם הנ"ל איננו "הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך מקרקעין". מכאן כי ככל שעסקינן בפעולת תיווך, לא זכאי התובע לעמלת תיווך לנוכח ההוראות האמורות.

7. ועוד נטען על ידי הנתבע, מכל מקום, כי הוא נדרש במפגיע על ידי התובע להפחית את הסך של 320,000 ₪ לסכום של 290,000 ₪. כמסתבר הדבר נעשה באורח מלאכותי. עובדה ניצחת היא כי מיד לאחר הפחתה זו החל מתנהל מו"מ עם שני קונים פוטנציאליים, שהציעו סכום של 315,000 ₪. פועלו של התובע, איפוא, נגוע בחוסר תום לב לנוכח הנתון האמור.

8. וחרף כל אלו לא מכחיש הנתבע את פועלו של התובע שגרם למכירת הדירה. לנוכח זאת הוא הציע לשלם לתובע דמי תיווך, כמקובל, בשיעור של 2%, דהיינו סך של 6,300 ₪ בצירוף מע"מ עליו.

9. בדיון שהתקיים בפניי הסכימו בעלי הדין כי יינתן פסק דין מנומק על דרך הפשרה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות. אלו הונחו בפניי, ולבקשת התובע בשני מחזורים.

10. בחרתי שלא לקבוע מסמרות לעניין טיבו של ההסכם הנ"ל וכשרותו, לנוכח הוראות החוק הנ"ל והתקנות על פיו. לא אסתיר כי נטיית לבי היא להכיר בכשרותו העקרונית. אכן, הסכם תיווך מטבע ברייתו, הוא הסכם עתיר-סיכונים, בין בדרך הרגילה הנגזרת באחוזים משווי העסקה, והן בדרך המוצעת על ידי התובע, הנגזרת בהפרש מעל שווי העסקה הרצוי ללקוח. גם בעסקה אחת, גם בעסקה אחרת, נוטל המתווך סיכון שיטרח רבות ולא יזכה במאום, או שיטרח מעט ויזכה בעמלת תיווך נאה.

בדרך הרגילה, הנגזרת מאחוזים משווי העסקה, קיים סיכון מובנה שחרף פעולות של המתווך, תימכר הדירה ללא קשר להיותו "גורם יעיל" בעסקה. בדרך שהותוותה בהסכם הנ"ל יכול שהדירה תימכר במחיר הזהה לזה הרצוי ללקוח, ושמא במחיר נמוך הימנו, או במחיר גבוה מהמחיר הרצוי, ואולם באופן זניח. במקרים אלו יצא המתווך וידיו על ראשו, ללא כל רווח או רווח שולי.

11. משום כך החלטתי למקד מעייניי, ולו על יסוד ההנחה של כשרותו של ההסכם הנ"ל, לעניין הסכום הרצוי ללקוח, שהוא עיקר בעיניי. כיום, בדיעבד, אין עוררין כי המחיר הראשוני שהיה רצוי לנתבע עמד על סכום של 320,000 ₪. הדירה נמכרה בסכום של 315,000 ₪, דהיינו בסכום הנמוך הימנו. במצב דברים זה אילו סעיף 8 להסכם הנ"ל היה נותר על כנו, אין עוררין שהתובע לא היה זכאי לדבר, לנוכח העדר כל "הפרש חיובי".

משמע, נקודת המוצא היא לבחון את סבירותו של הסכום הרצוי ללקוח. ככל שסכום זה נחשד כסכום מלאכותי בהשפעת המתווך, כן תהא נטיית בית המשפט לדחות את התביעה. מנגד, ככל שהסכום הרצוי יהא נוטה על הצד הגבוה, יתכן שהדבר לא ישתלם לעולם למתווך. משמע, שומה על בית המשפט לקבוע שולי רווח הנחזים כסבירים, לנוכח השיקולים האמורים.

12. דומה שההסכם הנ"ל עונה על נתון יסודי זה לנוכח סעיף 10 בו מכוחו רשאי היה הנתבע "לקחת כל חוות דעת מקצועית לגבי שווי ערך הנכס". משמע, זכותו זו של הנתבע עמדה לו הן עובר לחתימת ההסכם הנ"ל, בו ננקב הסכום של 320,000 ₪, ובוודאי משעה שהנתבע נתבקש להפחית הסכום האמור לסך 290,000 ₪. הנתבע לא עשה כן. נתון זה נזקף לחובתו.

13. ואולם נהיר לחלוטין כי אף התנהלותו של התובע חשודה ושורה של נתונים אמורים להיזקף לחובתו. התובע הוא מתווך מקרקעין והוא מצוי בשוק המקרקעין מטבע הדברים יותר מן הנתבע. התובע מוחזק, איפוא, כמי שמודה בכך שעובר לחתימת ההסכם הנ"ל ביום 26.8.09, שווי הדירה הוא מינימום 320,000 ₪. נקטתי לשון מינימום, לנוכח העובדה שהתובע בוודאי מבקש שהיא תימכר במחיר גבוה יותר, שהרי ההפרש החיובי יזכה אותו בעמלת תיווך. שומה, איפוא, היה על התובע לשכנע כי בתקופה של כחודש וחצי לאחר מכן צנח מחיר השוק של הדירה לסכום מינימום של 290,000 ₪. העובדה שהדירה נמכרה בסכום של 315,000 ₪, דהיינו בשולי רווח גבוהים, נזקפת לחובת התובע. על מנת להפיג את חשדותיי אלו שומה היה עליו להמציא חוות דעת שמאית המצביעה, הן על סבירות הסכום האחד בסך 320,000 ₪ ביום 26.8.09, והן על סבירות הסכום האחר בסך 290,000 ₪ כחודש וחצי לאחר מכן. דומה, לכאורה, שהוא היה כושל להצביע על צניחת שומה בערכים כה דרמטיים.

14. עתה אחזור להתנהלותו של הנתבע, שאף היא חשודה כנפסדת, כמוה כזו של התובע. אני מתרשם כי הנתבע הוא איש עסקים ממולח היודע הוויות עולם. הוא מוחזק כמי שהבין את משמעותו של ההסכם הנ"ל, על תיקונו, ומשמעויותיו המתחייבות. הוא כבש את טענותיו והניח לתובע לטרוח במכירת דירתו. רק אז, ובשיהוי חסר תום לב, הוא "נזכר" להעלות מכלול טענותיו.

15. כאמור, הנתבע מוכן לשלם לתובע סכום של 7,308 ₪. נהיר לי כי בכך הנתבע לא עושה כל מחווה לתובע. ברי כי בלתי נסבלת תהא התוצאה שהתובע לא יהיה זכאי לשכר בגין עבודתו. מנגד, התובע דורש את ההפרש בסך 25,000 ₪. הצבעתי על הבעייתיות הניצבת לנגד עיניי, לאו דווקא לנוכח שאלת כשרותו של ההסכם הנ"ל, אלא לנוכח ההפחתה החשודה של הסכום שבסעיף 8 לו, שרק היא הביאה את התובע אל המבוקש. והרי אילו הסכום של 320,000 ₪ היה נותר על כנו, לא היה זכאי אז התובע, ולו לעמלה של 2%, לנוכח העובדה שהוא דבק, אף קושר כתרים, לתבנית החדשנית לשיטתו של ההסכם הנ"ל.

16. הוסמכתי ליתן פסק דין על דרך הפשרה. כסבור הייתי שיש לחצות את ההפרש האמור, תוך נטייה קלה לזכות התובע. לנוכח זאת ראיתי לפסוק לזכות התובע סכום של 17,000 ₪.

17. לפיכך הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 17,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה דין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל ובצירוף אגרת תביעה היחסית לסכום הזכייה. הסכומים האמורים ישולמו לידיו של התובע תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון