ערר על חיוב במס רכישה

להלן פסק דין בנושא ערר על חיוב במס רכישה:

פסק דין

1.      בפנינו ערר על החלטות המשיב בהשגות שהגישה העוררת המתיחסות לחיובה במס רכישה בגין 18 דירות שרכשה בבנין ברחוב בן-גוריון 95 בקרית מוצקין בפרויקט הקרוי בשם פרוייק וילאן הידוע כגוש 10426 חלקה 333 וגוש 10428 חלקות 407 ו- 420 (להלן: "המקרקעין").

2.     העובדות שחלקן מוסכמות על הצדדים (ראה ת/1) הן הבאות:

העוררת ששמה הקודם היה "כוכבי נתניה בע"מ" היא חברה פרטית העוסקת בהשקעות בנדל"ן, והיא חברה בת של חברת בילו השקעות בע"מ (להלן: "חברת בילו").

חברת סלע שולדר חברה להשקעות בע"מ (להלן: חב' סלע-שולדר) בנתה 128 דירות במימון הבנק הבינלאומי (להלן: "הבנק") וחברת בילו. הבנק הנ"ל היה נושה מובטח מדרגה ראשונה והחברת בילו הייתה נושה מובטח מדרגה שניה של חברת סלע-שולדר. הדירות נבנו על המקרקעין הנ"ל.

הבניה נקלעה לקשיים כלכליים וב- 27/7/01 מונה עו"ד ישי בית-און לכונס נכסים של חברת סלע-שולדר והוסמך, בית היתר, למכר את הדירות שבמקרקעין הנ"ל. בתאריך מינוי כונס הנכסים נותרו כ- 70 דירות שטרם נמכרו. מכירת הדירות התנהלה בקושי רב ובמשך שנתים עלה בידי כונס הנכסים למכור 50 דירות.

בתאריך ה- 12.8.03 הגיש כונס הנכסים בקשה לבית משפט המחוזי בחיפה למתן אישור למכירת 20 הדירות הנותרות לעוררת, שצויינה בבקשה בשמה הקודם. לבקשה- נספח ג' לכתב הערר- צורף חוזה מכר לא חתום שהצדדים לו הם חב' סלע- שולדר כמוכרת והעוררת כקונה , וצוין כמבוא כי: "הואיל וברצון הקונה לקנות מאת החברה, והחברה מסכימה למכור לקונה בתנאים המפורטים בחוזה זה את הדירות המפורטות בנספח ה' המצ"ב לחוזה זה ומהוה חלק בלתי נפרד הימנו (להלן כולן ביחד ,,הדירה")".

החוזה מפרט את תנאי העסקה ונספח ה' מתיחס ל-20 הדירות הנותרות ומפרט את סוגן, מספרה של כל דירה ומחירה של כל דירה. המחיר הכולל המוסכם של הדירות הסתכם לסך 15,420,000 שקלים, שהיה גבוה ביחס למחירי הדירות שכבר נמכרו.

ב-7/9/03 אישר בית המשפט את מכירת 20 הדירות הנותרות לעוררת (נספח ד' לכתב הערר)
לפני מתן האישור על ידי בית המשפט עלה בידי כונס הנכסים למכר 2 דירות מתוך הדירות הנותרות.
מכירת שתי הדירות נעשתה בהסכמתה של העוררת.
(ראה נספחים ו'(1) סעיף 4 ו-ו'(2) סעיף 2 לכתב הערר).
בתאריך ה-3/4/04 נכרתו הסכמי מכר לגבי כל אחת מ-18 הדירות הנותרות בין חברת סלע שולדר לבין העוררת באמצעות כונס הנכסים.

ב-4/2/04 שילמה העוררת את מחירן של הדירות באמצעות הלוואה שקיבלה מהבנק הנל, ובתאריך ה-24/3/04 הוגשו למשיב הצהרות על עסקת מכירת הדירות.

הצדדים חלוקים בשאלה מהו " יום המכירה" לעניין תשלום מס הרכישה אשר יחול. האם יום המכירה הוא תאריך אישור המכירה על ידי בית המשפט שניתן ב-7/9/03 כטענת המשיב, או יום חתימת חוזי המכר ב-3/2/04 בטענת העוררת.

3.     "יום המכירה" לפי סעיף 19רישה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן החוק הנל):

     "יום המכירה" או "יום הפעולה" לעניין חישוב השבח והמס הוא היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה כאגוד".

     הסעיף מדבר על יום המכירה לעניין "חישוב השבח והמס". המס הוא מס שבח (ראה סעיף 6 לחוק הנל המגדיר מהו "מס").אך סעיף 9 (ה) לחוק הנל קובע כי:

"דין מס הרכישה לכל דבר וענין למעט הפטורים לפי פרק חמישי 1 עד פרק שישי, כדין המס".

     מכאן שהגדרת יום המכירה בסעיף זה יפה גם לעניין מס רכישה שבו אנו עסקינן.(ראה ע'א 6382/99 אל-זיו פרויקטים -1993) .נ. מנהל מס שבח אזור המרכז פס'ד נ'ז (6) ע' 266 סע' 275).
     
4.     טענתו העיקרית של ב"כ העוררת היא כי במועד הפניה בבקשה לבית המשפט לקבלת אישור המכירה לעוררת, טרם נחתם חוזה המכר כך שהעוררת טרם התחייבה לקנות את הדירות. מה גם שהעוררת לא שילמה תשלום כלשהו על חשבון עסקת המכר במועד זה, מאחר וטרם אושרה לה ההלואה שבקשה מהבנק הנל לתשלום מחירן. רק לאחר אשור ההלוואה נכרתו ב-3/2/04 18 חוזי המכר לגבי יתרת הדירות.

     כך טוען הוא כי ההחלטה בדבר אישור המכירה אינה מהוה גורם להשתכללות חוזה מחייב והראיה לכך הוא שבית המשפט לא ראה מניעה לאשר מכירת שתי דירות מתוך הדירות הנותרות לקונים אחרים שמכירתן אושרה לעוררת. נעיר כפי שציינו לעיל כי מכירת שתי הדירות נעשתה על דעתה ובהסכמתה של העוררת.

ב"כ המשיב מסתמכת על סעיף 19 (1) לחוק הנ"ל הקובע כי יום המכירה:

"(1) במכירה או בפעולה באיגוד באמצעות הליכי הוצאה לפועל - היום שבו הושלמה המכירה או הפעולה על ידי הרשות המוסמכת לכך".

לטענתה מכירה באמצעות כונס נכסים כמוה כמכירה באמצעות הליכי ההוצאה לפועל, ותאריך אשורו של בית המשפט את המכירה לעוררת, ב- 07/9/03 הוא המועד שבו הושלמה המכירה.

עוד נטען כי אשור זה העניק לעוררת את הזכות לקבלת הזכויות בדירות הנותרות שבמקרקעין הנ"ל דבר המהווה "מכירה" על פי הגדרתה בסעיף 1 לחוק הנ"ל ובגדר ארוע מס. העובדות שעובר לאישור טרם נחתם חוזה המכר ולא שולמה מקדמה כלשהי, אינן מעידות על חוסר גמירות הדעת.

5.     עסקה במקרקעין טעונה לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין שתכ"ט - 1969 "מסמך בכתב". דרישת הכתב על פי הפסיקה היא מהותית. בעניננו צורף מסמך בכתב, חוזה מכר, לבקשה לאישור המכירה שבו צוינה גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה שצורף לבקשת האישור. העוררת שהיתה צד להליך זה לא הסתייגה מתכנו של ההסכם ולא התנגדה להגשתו.

הלכה פסוקה היא כפי שנפיק בע"א 986/93 קלמר נ. מ.גיא ואח' פס"ד נ' (1) ע' 185 בעמ' 192:
"כי אין הכרח שיהיה חוזה כתוב וחתום על כל פרטיו ודקדוקיו. אפשר כי מסמך המעיד על עסקה אף שאינו חוזה יספק את דרישת הכתב....".

בע"א 308/88 טוקאן נ. פ.פ. אלנששיבי ואח' פס"ד מה' (5) ע' 410 נקבע בע' 4-423:

"... כי אף חתימתו של המוכר על המסמך אינה הכרחית אלא היא מהוה יסוד ראיתי בלבד... קל וחומר שאין צורך חיוני בחתימתו של הרוכש....".

מסקנת ההלכה היא שאין להחמיר לגבי דרישת הכתב והחתימה.

לא יכול להיות ספק כי הנסיבות שבפנינו, ההסכם שצורף לבקשת האשור ועמדתה הבלתי מסתייגת של העוררת שהיתה צד בהליך, מעידים על קיומה של העסקה שהתבקש אישורה.

6.     אנו סבורים כי העסקה בין הצדדים התגבשה עובר למועד אשור העסקה על ידי בית המשפטו. לבקשת האישור צורך חוזה מכר בין הצדדים שאינו חתום אך כולל את תנאי הרכישה ומעיד על גמירת דעת העוררת להתקשר עם המוכרת בחוזה ועל הסכמת חב' סלע-שולדר למכור לעוררת את הדירות הנותרות. להסכם צורף נספח ה' הכולל את רשימת 20 הדירות הנותרות הנמכרות, כולל סוגן ומחירה של כל אחת מהן. העוררת שהיתה צד באותו הליך לא הביעה הסתייגות כלשהי מהגשת ההסכם ומסמך זה.

צרוף נסיבות אלה מוכיח קיומם של יסודות המסוימות וגמירת הדעת של שני הצדדים עובר לקבלת האישור ההופכים את ההסכם לבעל תוקף משפטי מחייב. חזוק לכך נמצא בכך שמכירת שתי הדירות מהדירות הנותרות הצריכה את הסכמת העוררים כפי שצויין לעיל.

(השווה פסק דיננו בתוך וע 3083/04 יצחק אמר נ' מנהל מס שבח אליו מפנים שני הצדדים).

ניתן לומר כי בין העוררת לבין חב' סלע-שולדר באמצעות כונס הנכסים היה אשור בית המשפט תנאי מתלה שכרך את העסקה בקבלת האישור. משניתן האישור התמלא התנאי המתלה והקשר בינהם נהיה שלם ומחייב למן אשורו על ידי בית המשפט שיש לראותו כ"יום המכירה" בענין שלפנינו.

7.     זאת ועוד: בסעיף 1 לחוק הנ"ל מוגדרת "מכירה" כך:

"מכירה לענין זכות במקרקעין בין בתמורה ובין ללא תמורה
(1)          הענקתה של זכות במקרקעין העברתה או ויתור עליה.
(2)          הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור."

הגדרה רחבה זו נועדה להכליל את מירב העברת זכויות במקרקעין לצורותיהן השונות.

אישור העסקה ע"י בית המשפט העניק לעוררת זכות לקבל זכויות במקרקעין הנ"ל. בהתאם להגדרת המכירה קבלת זכות זו היא ארוע מס. החוזים שנחתמו ב- 03/02/04 גבשו סופיות את רכישת הזכויות בדירות הנותרות כאשר הזכות לרכישתן הוענקה לעוררת באשור העסקה על ידי בית המשפט.

העובדה שנצרכו להסכמת העוררת למכירת שתי דירות מהדירות הנותרות לאחר מתן אשור בית המשפט מלמד בדיעבד שהזכות בדירות קמה לעוררת כבר בעת אשור העסקה.
(ראה ע"א 6382/99 הנ"ל בע' 276).

8.     לפי סעיפים 94(ג) ו- 94ג לחוק הנ"ל רשאי המשיב אם ראה סיבה מספקת לכך לפטור נישום מתשלום הפרשי הצמדה וריבית וקנס כולם או מקצתם.

ב"כ העוררת טוען כי האחור בהגשת ההצהרה שגרר אחריו אתהחיוב בתשלום נוסף זה נבע מהסתמכות על חוות דעת משפטית שנדחתה על ידי המשיב ובערר זה שנקבה בתאריך
ה- 03/02/04 כיום המכירה במקום ה- 07/09/03, תאריך אשור בית המשפט את העסקה.

ב"כ העורר מסתמך על ע"פ 1182/99 הורביץ נ. מדינת ישראל פס"ד נד"ד (4) 1 בע' 8-157 ממנו עולה כי הסתמכות אדם בתום לב על עצה שקבל בקשר לפעולה מסוימת מעורך דין שעליו הוא סומך כבעל הידע המשפטי הנדרש עשויה לשלול קיומה של כוונה פלילית מצדו לפעול שלא כדין, ותעמד לו טענת ההסתמכות.

טענתו היא שהסתמכות שכזו שהייתה בעניננו מהווה סיבה מספקת לפטור את העוררת מתשלומי הפרשי הצמדה ריבית וקנס.

בהשגות שהגישה העוררת, נספח יא' מה- 15/07/04 ונספח יג' מה- 28/09/04 לכתב הערר אין התייחסות לחיוב בתשלומים הנ"ל אף שהשומות נמסרו כבר לעוררת.

בהעדר השגה אין התייחסות מטעם המשיב לעניין זה.

השאלה היא אם בנסיבות אלה יש מקום להתערבותנו. הועדה מוסמכת על פי סעיף 89(ב) לחוק הנ"ל לדון בכל החלטה של המשיב ולאו דוקא בהחלטה בהשגה.

נראה לנו כי מן הראוי הוא לאור הפסיקה בענין ההסתמכות להחזיר את התיק למשיב על מנת שידון בענין הבקשה לפטור מהתשלומים הנ"ל מהטעם האמור לאחר שמיעת טענות העוררת.

9.     אנו דוחים את הערר לענין קביעת "יום המכירה" ומחייבים את העוררת לשלם למשיב את הוצאות הערר ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

אנו מחזירים את התיק למשיב לדיון בבקשת העוררת לפטור מחיובה בהפרשי הצמדה, ריבית וקנס.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערר מס רכישה

  2. החזר מס רכישה

  3. הקטנת מס רכישה

  4. מס רכישה על עסקה

  5. מס רכישה על הפקעה

  6. מס רכישה עורך דין

  7. ביטול קנס מס רכישה

  8. דירה יחידה מס רכישה

  9. מס רכישה לדירה יחידה

  10. ערר על חיוב במס רכישה

  11. מס רכישה לזוגות צעירים

  12. בקשה לדחיית ערר מס רכישה

  13. שווי רכישה לצרכי מס רכישה

  14. פחת מס רכישה בניינים ישנים

  15. מכירת חלק מדירה - מס רכישה

  16. קיזוז מס רכישה מחובות החברה

  17. ערר על דחיית השגה - מס רכישה

  18. האם מס רכישה חלק משווי העסקה

  19. מס רכישה מדורג או מס רכישה מלא

  20. פטור מתשלום מס רכישה לפי תקנה 27(ב) לתקנות מס רכישה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון