ממתי מתחילים לשלם ארנונה בבניין חדש ? בית המשפט ציין כי אין בטופס 4 כדי להוות הוכחה ניצחת להיותה של הדירה ראויה לאכלוס. העמדה הרווחת הינה, ש"טופס 4" מהווה מבחן עזר לסיום הבניה בדירה. יש בו להעיד על קיומן של תשתיות חיוניות (מים וחשמל), אולם אין בו לבדו להטות את הכף ולהכריע אם הדירה ראוייה לשימוש. המבחן העיקרי לקביעת סיום הבניה והיותו של הבנין ראוי לשימוש, הוא "מבחן האיכלוס". על פי מבחן האכלוס יש לבדוק ולברר את התאמת המבנה לאכלוס על פי ייעודו. להלן פסק דין בנושא מתי מתחילים לשלם ארנונה: פסק דין הרקע לתביעה: 1. עניינה של התביעה שלפניי בחוב ארנונה של הנתבע, זאת בגין דירת מגורים, הידועה כדירה מס' 27 בבניין שרחוב רבינוביץ 55 בחולון (להלן: "הדירה"). 2. על פי רישומי התובעת, עיריית חולון, לנתבע חוב ארנונה בסך 6,309 ₪, זאת ליום ה- 26.2.01. מדובר בחוב בגין ארנונה כללית, מים וביוב לשנת 2000. הואיל והחוב לא שולם, הגישה התובעת תביעה כספית בסדר דין מקוצר (ת.א. 1422/01). לימים, ניתן פסק דין על ידי כב' השופטת גנות, זאת לאחר שנקבע שהמחלוקת בין הצדדים הינה בעיקרה משפטית. בית המשפט המחוזי ראה לנכון להציע לצדדים לבטל את פסק הדין וליתן רשות להתגונן, כאשר הצדדים יחזרו לבית המשפט קמא לדיון לגופו של עניין. 3. משהסכימו הצדדים להצעת ערכאת הערעור, בוטל פסק הדין והתביעה דנא הובאה לפניי. טענות התובעת: 4. הדירה הינה נכס בר חיוב בארנונה. 5. "טופס 4" ניתן לבנין ברחוב רבינוביץ 55 בחולון, כבר ביום 1.1.00. בהתאם, בניית כל הדירות בבנין נסתיימה עד לאותו מועד. 6. לטענת התובעת, הבניה הסתיימה בדירה ולנתבע ישנה אפשרות פיזית, משפטית ומעשית ליהנות מהדירה. אם למרות זאת, הנתבע ראה לנכון שלא לגור בדירה ולא להשלים בה פריטים מסוימים, אין בכך כדי לפטור אותו מתשלום ארנונה. טענות הנתבע: 7. הנתבע שותף בחברה קבלנית "אילנות הקריה (ישראל) בע"מ", אשר בנתה את בנין המגורים ברחוב רבינוביץ 55 בחולון. במסגרת זאת קיבל את דירה מס' 27 בבנין, לבעלותו. 8. הגם שביום 1.1.00 ניתן טופס 4 לבנין בו מצויה הדירה, היא עצמה לא הושלמה ולא היתה ראויה לאכלוס באותה עת. 9. כך, בדירה לא הייתה צריכת מים עד שנמכרה לצד שלישי בשנת 2004. בדירה לא הותקנו האביזרים הבאים: כיורים, ברזים, דלתות פנימיות, מטבח, מפסקי חשמל ולא בוצעו עבודות אלומיניום. הדירה לא נצבעה, לא הותקן בה מונה חשמל והיא לא חוברה לגז. 10. בנסיבות אלה, הדירה איננה נכס בר חיוב בארנונה ועל כן יש לדחות את התביעה. 11. בדיון שנערך לפניי העידו: גב' שושנה שפר - סגנית גזבר עיריית חולון. מר כהן אופיר - הנתבע. דיון: 12. תקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג - 1993, מתייחסת לחיוב בתשלום ארנונה: "מיום שהסתיימה בנייתו והוא ראוי לשימוש". 13. בהקשר זה, הציגה התובעת "טופס 4" (אישור להספקת חשמל/מים/טלפון) מיום 21.12.99 כראיה לכך שהושלמה הבנייה של המבנה ברח' רביבנוביץ 55, בו מצויה הדירה. 14. אין בטופס 4 כדי להוות הוכחה ניצחת להיותה של הדירה ראויה לאיכלוס. העמדה הרווחת הינה, ש"טופס 4" מהווה מבחן עזר לסיום הבניה בדירה. יש בו להעיד על קיומן של תשתיות חיוניות (מים וחשמל), אולם אין בו לבדו להטות את הכף ולהכריע אם הדירה ראוייה לשימוש. 15. המבחן העיקרי לקביעת סיום הבניה והיותו של הבנין ראוי לשימוש, הוא "מבחן האיכלוס" [הנריק רוסטוביץ, ארנונה עירונית, (מהדורה חמישית), 322,327]. על פי מבחן האכלוס יש לבדוק ולברר את התאמת המבנה לאכלוס על פי ייעודו. 16. הנתבע תיאר בתצהירו [סעיף 4 לנ/1] את מצב הדירה: "ביום 1.1.00 ניתן טופס 4 לבניין בו מצויה הדירה, ברם, הדירה עצמה טרם הושלמה, וטרם הותקנו והסתיימו בה הדברים הבאים: כיורים, ברזים, דלתות בחדרים, מטבח, צביעת הדירה, התקנת מפסקי חשמל, עבודות האלומיניום, וכן לא הותקן מונה חשמל וחיבור גז." 17. התובעת בחרה שלא לזמן את המפקח שבדק את הדירה. וכך באו הדברים לידי ביטוי בחקירת סגנית הגזבר, גב' שפר: "...היום דיברתי עם המפקח, שהוא היה בדירה, הוא בא ואמר שלא היו כלים סניטריים ולא ארונות מטבח בדירה." [פר' עמ' 5 ש' 1-2] 18. התובעת לא סתרה את האמור בתצהירו של הנתבע. עדותה של גב' שפר בהקשר זה מהווה אך עדות מפי השמועה, ואף הדברים שהביאה מפיו של הפקח לא מחלישים את גרסת הנתבע, כי אם מחזקים אותה. סיכומו של דבר - הנני קובע כי במועד השתת החיוב בארנונה, לא היו בדירה כלים סניטרים, לא היו ברזים, לא היה מטבח, לא היו מפסקי חשמל ולא דלתות פנימיות. באותו מועד גם לא הותקן מונה חשמל, הדירה לא הייתה צבועה. אינני מקבל את טענת הנתבע באשר לעבודות האלומיניום, באשר לא פירט באלו עבודות מדובר ומה טיבן. 19. הנתבע נחקר אודות עלות השלמת הפריטים החסרים בדירה. בתשובתו ציין שעלות השלמת הפריטים החסרים בדירה היא "מעל 100 אלף ₪" [פר' עמ' 7 ש' 3]. 20. לטענת התובעת, הנתבע לא השלים את אבזור הדירה, בלא טעם לגיטימי. הנתבע הינו שותף בחברה הקבלנית שבנתה את המבנה, כל הדירות האחרות במבנה היו ראויות באותה עת למגורים ורק הדירה דנא לא הושלמה, על רקע רצונו האישי של הנתבע [סעיף 18 לת/1]. בחקירתו הנגדית, אישר הנתבע כי ביקש לייחד את הדירה לבנו שהיה אמור להתחתן, אולם עקב קשיים כלכליים אליהם נקלע, נמכרה הדירה, בסופו של דבר, לצד שלישי [פר' עמ' 6 ש' 22-28]. 21. מהעדויות שנשמעו לפניי עולה שאין מחלוקת כי ניתן טופס 4 למבנה בו מצויה דירה, אך בדירה חסרים כלים סנטריים, ארונות מטבח, דלתות וכיו"ב, עקב בחירתו של הקבלן. המחלוקת היא אם בנסיבות אלה יש לקבל את טענת התובעת שהדירה ראויה לשימוש. 22. בפרשה אחת שנידונה בבית המשפט המחוזי בבאר-שבע, ואושרה בבית המשפט העליון [בר"ם 10194/05 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' עיריית אשדוד ואח', (ט.פ) (2006)], נסובה המחלוקת אודות דירות מגורים שנתקבל לגביהן טופס 4, אך לא הותקנו בהן כלים סניטריים וארונות מטבח. בית המשפט קבע באותה פרשה [עמ"נ (באר-שבע) 15/04 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' עיריית אשדוד ואח', (ט.פ) (2005)]: "אין מחלוקת שביחס לבניינים הרלוונטיים קיבלה המערערת מפקחי העירייה טופס 4, אשר מצביע על קיומן של תשתיות חיבור לרשת החשמל והמים. ודאי יש משקל לעובדה זו, אם כי היקף המשקל עשוי להשתנות ממקרה למקרה. החסר לו נטען בפני הוועדה אינו מלמד על אי התאמת הדירה לאכלוס, אלא רק על העדר אכלוס בפועל. הדברים החסרים בדירות יושלמו עם כניסת הדייר לדירתו, אך ההתאמה לאכלוס כבר קיימת. תוצאה אחרת ממסקנת הוועדה עלולה לאפשר לקבלן הבניין להמנע מתשלום ארנונה באופן מלאכותי." 23. לתוצאה דומה הגיע בית המשפט המחוזי בבאר שבע בפרשה אחרת [ת"א (באר-שבע) 2105/96 מועצה מקומית נתיבות נ' מ.ל. השקעות בע"מ, (ט.פ.) (1998): "בהתאם לכך נראה לי כי יש לחייב את הנתבעות בתשלום ארנונה מהמועד שבו המבנים שהקימה היו ראוים למטרה שיועדו לה, כלומר להשכרה לניהול מפעלים או עסקים באופן מהותי. על מנת שהמבנים יחשבו כגמורים צריך שיהיה להם חיבור לרשת מים ולחשמל אך אין לראותם כבלתי מושלמים אם חסרים פרטים קטנים בלתי מהותיים ובין היתר, גם אי הקמת מקלט או אי השלמת מקלט לא תחשב לענין זה כאי השלמת הבנין. ועל בסיס כללים אלה יקבע החיוב בארנונה לגבי מבנים שהנתבעות יקימו." 24. כך גם שנה בית המשפט המחוזי בתל-אביב בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 269/04 אלי, רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עירית ראשון לציון, (ט.פ.) (2008): "סיכומו של דבר: בניית המבנה כולו הושלמה עוד בשנת 1997, כאשר הוצא לבניין, על כל יחידותיו, טופס 4, ורוב יחידותיו אוכלסו והושכרו. המערערת הותירה את בחירת הגימור והעיצוב הסופי של כל יחידה להחלטת השוכר הפוטנציאלי. העובדה שהמערערת הותירה לשוכר לתכנן בעצמו, לפי צרכיו, את החלוקה הפנימית של היחידה, ציפוי התקרה, מיקום נקודות החשמל והטלפון והתקנת גופי התאורה וכלי האינסטלציה - איננה אומרת כי בניית היחידה לא הושלמה, או כי היא איננה ראויה לשימוש לו נועדה (גם אם נתעלם מן השימוש להחסנה שניתן לעשות ביחידות, ואשר גם נעשה בפועל בחלקן). עבודות הגימור והעיצוב הסופי הנדרשות, הממתינות להחלטת כל שוכר ושוכר לפי צרכיו, מהוות חלק בלתי משמעותי מבניית המבנה והיחידות עצמן." 25. בעניינו, בניית המבנה שברחוב רבינוביץ 55 בחולון הושלמה כבר בראשית שנת 2000 וניתן טופס 4, המאפשר חיבור לרשת החשמל ולרשת המים. מתוך העדויות שנשמעו לפניי, נוכחתי כי גם הדירה דנא הושלמה למעט, בעיקר, התקנת כלים סניטרים, דלתות פנימיות ומטבח. על פי עדותו של הנתבע עצמו, עלות ההשלמה של החסרים, אינה גבוהה ביחס לערכה של הדירה ומהווה כ - 10% מערך הדירה [פר' עמ' 7 ש' 3-5]. 26. לכל אלה יש להוסיף שהנתבע לא כפר בכך שביקש בזמנים הרלבנטיים לתביעה הכרה מצד התובעת ביחס לדירה כ"נכס ריק", היינו נכס שבנייתו הושלמה, אך אינו מאוכלס [פר' עמ' 7 ש' 13-17]. 27. מתוך עדותו של הנתבע למדתי כי הטעם להעדרם של המטבח, הדלתות והכלים הסניטרים, היה אישי-משפחתי. בכך, אין כדי להצדיק את הימנעות הנתבע מתשלום הארנונה, כפי שנקבע בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 269/04 אלי, רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עירית ראשון לציון, (ט.פ.) (2008), מפי השופט ד"ר בנימיני: "מקובלת עליי התפיסה לפיה נישום רשאי לכלכל צעדיו על מנת להקטין או למנוע חבות במס או ארנונה (ראה פסק דינו של כב' הנשיא א. לרון בעניין מ.ל. השקעות; עניין גולדנברג; עמ"נ 410/04 מלק נ' מנהל הארנונה של עירית חדרה, תק-מח 2005 (2) 1005, פסקה 5 לפסק הדין). אך על-פי הפסיקה, המבחן להיות הנכס "בניין" החב בתשלום ארנונה הינו אובייקטיבי, ונקבע על-פי אפשרות (פוטנציאל) השימוש בנכס, להבדיל מן השימוש הנעשה בו בפועל. הנישום אינו יכול לסכל מבחן זה באמצעות צעדים מלאכותיים, שנועדו למנוע את הגימור והעיצוב החיצוני של המבנה, או יחידות מסויימות בו." 28. סוף דבר - לדירה היה פוטנציאל לשמש למטרת איכלוס, אולם פוטנציאל זה לא מומש עקב בחירתו של הנתבע. היקף החסר בדירה, שמנע את איכלוסה, אינו עולה על 10% מערכה, על פי עדות הנתבע. בנסיבות אלה, ולנוכח ההלכות הפסוקות שסקרתי לעיל, דין התביעה להתקבל. 29. הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך 6,309 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום מלא בפועל (ככל שלא שולמו במסגרת ההליכים הקודמים). בנוסף ישא הנתבע באגרת בית משפט ובשכ"ט ב"כ התובעת בסך 3,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.שאלות משפטיותארנונה