מתי מתחילים לשלם ארנונה

ממתי מתחילים לשלם ארנונה בבניין חדש ?

בית המשפט ציין כי אין בטופס 4 כדי להוות הוכחה ניצחת להיותה של הדירה ראויה לאכלוס. העמדה הרווחת הינה, ש"טופס 4" מהווה מבחן עזר לסיום הבניה בדירה. יש בו להעיד על קיומן של תשתיות חיוניות (מים וחשמל), אולם אין בו לבדו להטות את הכף ולהכריע אם הדירה ראוייה לשימוש.

המבחן העיקרי לקביעת סיום הבניה והיותו של הבנין ראוי לשימוש, הוא "מבחן האיכלוס".
על פי מבחן האכלוס יש לבדוק ולברר את התאמת המבנה לאכלוס על פי ייעודו.



להלן פסק דין בנושא מתי מתחילים לשלם ארנונה:

פסק דין

הרקע לתביעה:
1.     עניינה של התביעה שלפניי בחוב ארנונה של הנתבע, זאת בגין דירת מגורים, הידועה כדירה מס' 27 בבניין שרחוב רבינוביץ 55 בחולון (להלן: "הדירה").

2.     על פי רישומי התובעת, עיריית חולון, לנתבע חוב ארנונה בסך 6,309 ₪, זאת ליום ה- 26.2.01. מדובר בחוב בגין ארנונה כללית, מים וביוב לשנת 2000. הואיל והחוב לא שולם, הגישה התובעת תביעה כספית בסדר דין מקוצר (ת.א. 1422/01). לימים, ניתן פסק דין על ידי כב' השופטת גנות, זאת לאחר שנקבע שהמחלוקת בין הצדדים הינה בעיקרה משפטית. בית המשפט המחוזי ראה לנכון להציע לצדדים לבטל את פסק הדין וליתן רשות להתגונן, כאשר הצדדים יחזרו לבית המשפט קמא לדיון לגופו של עניין.
     
3.     משהסכימו הצדדים להצעת ערכאת הערעור, בוטל פסק הדין והתביעה דנא הובאה לפניי.      

טענות התובעת:
4.     הדירה הינה נכס בר חיוב בארנונה.

5.     "טופס 4" ניתן לבנין ברחוב רבינוביץ 55 בחולון, כבר ביום 1.1.00. בהתאם, בניית כל הדירות בבנין נסתיימה עד לאותו מועד.

6.     לטענת התובעת, הבניה הסתיימה בדירה ולנתבע ישנה אפשרות פיזית, משפטית ומעשית ליהנות מהדירה. אם למרות זאת, הנתבע ראה לנכון שלא לגור בדירה ולא להשלים בה פריטים מסוימים, אין בכך כדי לפטור אותו מתשלום ארנונה.

טענות הנתבע:
7.     הנתבע שותף בחברה קבלנית "אילנות הקריה (ישראל) בע"מ", אשר בנתה את בנין המגורים ברחוב רבינוביץ 55 בחולון. במסגרת זאת קיבל את דירה מס' 27 בבנין, לבעלותו.

8.     הגם שביום 1.1.00 ניתן טופס 4 לבנין בו מצויה הדירה, היא עצמה לא הושלמה ולא היתה ראויה לאכלוס באותה עת.

9.     כך, בדירה לא הייתה צריכת מים עד שנמכרה לצד שלישי בשנת 2004. בדירה לא הותקנו האביזרים הבאים: כיורים, ברזים, דלתות פנימיות, מטבח, מפסקי חשמל ולא בוצעו עבודות אלומיניום. הדירה לא נצבעה, לא הותקן בה מונה חשמל והיא לא חוברה לגז.

10.     בנסיבות אלה, הדירה איננה נכס בר חיוב בארנונה ועל כן יש לדחות את התביעה.

11.     בדיון שנערך לפניי העידו:
     גב' שושנה שפר - סגנית גזבר עיריית חולון.
     מר כהן אופיר - הנתבע.

דיון:
12.     תקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג - 1993, מתייחסת לחיוב בתשלום ארנונה: "מיום שהסתיימה בנייתו והוא ראוי לשימוש".

13.     בהקשר זה, הציגה התובעת "טופס 4" (אישור להספקת חשמל/מים/טלפון) מיום 21.12.99 כראיה לכך שהושלמה הבנייה של המבנה ברח' רביבנוביץ 55, בו מצויה הדירה.

14.     אין בטופס 4 כדי להוות הוכחה ניצחת להיותה של הדירה ראויה לאיכלוס. העמדה הרווחת הינה, ש"טופס 4" מהווה מבחן עזר לסיום הבניה בדירה. יש בו להעיד על קיומן של תשתיות חיוניות (מים וחשמל), אולם אין בו לבדו להטות את הכף ולהכריע אם הדירה ראוייה לשימוש.

15.     המבחן העיקרי לקביעת סיום הבניה והיותו של הבנין ראוי לשימוש, הוא "מבחן האיכלוס" [הנריק רוסטוביץ, ארנונה עירונית, (מהדורה חמישית), 322,327]. על פי מבחן האכלוס יש לבדוק ולברר את התאמת המבנה לאכלוס על פי ייעודו.

16.     הנתבע תיאר בתצהירו [סעיף 4 לנ/1] את מצב הדירה:

     "ביום 1.1.00 ניתן טופס 4 לבניין בו מצויה הדירה, ברם, הדירה עצמה טרם הושלמה, וטרם הותקנו והסתיימו בה הדברים הבאים: כיורים, ברזים, דלתות בחדרים, מטבח, צביעת הדירה, התקנת מפסקי חשמל, עבודות האלומיניום, וכן לא הותקן מונה חשמל וחיבור גז."

17.     התובעת בחרה שלא לזמן את המפקח שבדק את הדירה. וכך באו הדברים לידי ביטוי בחקירת סגנית הגזבר, גב' שפר:

"...היום דיברתי עם המפקח, שהוא היה בדירה, הוא בא ואמר שלא היו כלים סניטריים ולא ארונות מטבח בדירה."

[פר' עמ' 5 ש' 1-2]

18.     התובעת לא סתרה את האמור בתצהירו של הנתבע. עדותה של גב' שפר בהקשר זה מהווה אך עדות מפי השמועה, ואף הדברים שהביאה מפיו של הפקח לא מחלישים את גרסת הנתבע, כי אם מחזקים אותה. סיכומו של דבר - הנני קובע כי במועד השתת החיוב בארנונה, לא היו בדירה כלים סניטרים, לא היו ברזים, לא היה מטבח, לא היו מפסקי חשמל ולא דלתות פנימיות. באותו מועד גם לא הותקן מונה חשמל, הדירה לא הייתה צבועה. אינני מקבל את טענת הנתבע באשר לעבודות האלומיניום, באשר לא פירט באלו עבודות מדובר ומה טיבן.

19.     הנתבע נחקר אודות עלות השלמת הפריטים החסרים בדירה. בתשובתו ציין שעלות השלמת הפריטים החסרים בדירה היא "מעל 100 אלף ₪" [פר' עמ' 7 ש' 3].

20.     לטענת התובעת, הנתבע לא השלים את אבזור הדירה, בלא טעם לגיטימי. הנתבע הינו שותף בחברה הקבלנית שבנתה את המבנה, כל הדירות האחרות במבנה היו ראויות באותה עת למגורים ורק הדירה דנא לא הושלמה, על רקע רצונו האישי של הנתבע [סעיף 18 לת/1]. בחקירתו הנגדית, אישר הנתבע כי ביקש לייחד את הדירה לבנו שהיה אמור להתחתן, אולם עקב קשיים כלכליים אליהם נקלע, נמכרה הדירה, בסופו של דבר, לצד שלישי [פר' עמ' 6 ש' 22-28].

21.     מהעדויות שנשמעו לפניי עולה שאין מחלוקת כי ניתן טופס 4 למבנה בו מצויה דירה, אך בדירה חסרים כלים סנטריים, ארונות מטבח, דלתות וכיו"ב, עקב בחירתו של הקבלן. המחלוקת היא אם בנסיבות אלה יש לקבל את טענת התובעת שהדירה ראויה לשימוש.

22.     בפרשה אחת שנידונה בבית המשפט המחוזי בבאר-שבע, ואושרה בבית המשפט העליון [בר"ם 10194/05 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' עיריית אשדוד ואח', (ט.פ) (2006)], נסובה המחלוקת אודות דירות מגורים שנתקבל לגביהן טופס 4, אך לא הותקנו בהן כלים סניטריים וארונות מטבח. בית המשפט קבע באותה פרשה [עמ"נ (באר-שבע) 15/04 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' עיריית אשדוד ואח', (ט.פ) (2005)]:

"אין מחלוקת שביחס לבניינים הרלוונטיים קיבלה המערערת מפקחי העירייה טופס 4, אשר מצביע על קיומן של תשתיות חיבור לרשת החשמל והמים. ודאי יש משקל לעובדה זו, אם כי היקף המשקל עשוי להשתנות ממקרה למקרה. החסר לו נטען בפני הוועדה אינו מלמד על אי התאמת הדירה לאכלוס, אלא רק על העדר אכלוס בפועל. הדברים החסרים בדירות יושלמו עם כניסת הדייר לדירתו, אך ההתאמה לאכלוס כבר קיימת. תוצאה אחרת ממסקנת הוועדה עלולה לאפשר לקבלן הבניין להמנע מתשלום ארנונה באופן מלאכותי."

23.     לתוצאה דומה הגיע בית המשפט המחוזי בבאר שבע בפרשה אחרת [ת"א (באר-שבע) 2105/96 מועצה מקומית נתיבות נ' מ.ל. השקעות בע"מ, (ט.פ.) (1998):

"בהתאם לכך נראה לי כי יש לחייב את הנתבעות בתשלום ארנונה מהמועד שבו המבנים שהקימה היו ראוים למטרה שיועדו לה, כלומר להשכרה לניהול מפעלים או עסקים באופן מהותי. על מנת שהמבנים יחשבו כגמורים צריך שיהיה להם חיבור לרשת מים ולחשמל אך אין לראותם כבלתי מושלמים אם חסרים פרטים קטנים בלתי מהותיים ובין היתר, גם אי הקמת מקלט או אי השלמת מקלט לא תחשב לענין זה כאי השלמת הבנין. ועל בסיס כללים אלה יקבע החיוב בארנונה לגבי מבנים שהנתבעות יקימו."

24.     כך גם שנה בית המשפט המחוזי בתל-אביב בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 269/04 אלי, רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עירית ראשון לציון, (ט.פ.) (2008):

"סיכומו של דבר: בניית המבנה כולו הושלמה עוד בשנת 1997, כאשר הוצא לבניין, על כל יחידותיו, טופס 4, ורוב יחידותיו אוכלסו והושכרו. המערערת הותירה את בחירת הגימור והעיצוב הסופי של כל יחידה להחלטת השוכר הפוטנציאלי. העובדה שהמערערת הותירה לשוכר לתכנן בעצמו, לפי צרכיו, את החלוקה הפנימית של היחידה, ציפוי התקרה, מיקום נקודות החשמל והטלפון והתקנת גופי התאורה וכלי האינסטלציה - איננה אומרת כי בניית היחידה לא הושלמה, או כי היא איננה ראויה לשימוש לו נועדה (גם אם נתעלם מן השימוש להחסנה שניתן לעשות ביחידות, ואשר גם נעשה בפועל בחלקן). עבודות הגימור והעיצוב הסופי הנדרשות, הממתינות להחלטת כל שוכר ושוכר לפי צרכיו, מהוות חלק בלתי משמעותי מבניית המבנה והיחידות עצמן."

25.     בעניינו, בניית המבנה שברחוב רבינוביץ 55 בחולון הושלמה כבר בראשית שנת 2000 וניתן טופס 4, המאפשר חיבור לרשת החשמל ולרשת המים. מתוך העדויות שנשמעו לפניי, נוכחתי כי גם הדירה דנא הושלמה למעט, בעיקר, התקנת כלים סניטרים, דלתות פנימיות ומטבח. על פי עדותו של הנתבע עצמו, עלות ההשלמה של החסרים, אינה גבוהה ביחס לערכה של הדירה ומהווה כ - 10% מערך הדירה [פר' עמ' 7 ש' 3-5].

26.     לכל אלה יש להוסיף שהנתבע לא כפר בכך שביקש בזמנים הרלבנטיים לתביעה הכרה מצד התובעת ביחס לדירה כ"נכס ריק", היינו נכס שבנייתו הושלמה, אך אינו מאוכלס [פר' עמ' 7 ש' 13-17].     

27.     מתוך עדותו של הנתבע למדתי כי הטעם להעדרם של המטבח, הדלתות והכלים הסניטרים, היה אישי-משפחתי. בכך, אין כדי להצדיק את הימנעות הנתבע מתשלום הארנונה, כפי שנקבע בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 269/04 אלי, רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עירית ראשון לציון, (ט.פ.) (2008), מפי השופט ד"ר בנימיני:

"מקובלת עליי התפיסה לפיה נישום רשאי לכלכל צעדיו על מנת להקטין או למנוע חבות במס או ארנונה (ראה פסק דינו של כב' הנשיא א. לרון בעניין מ.ל. השקעות; עניין גולדנברג; עמ"נ 410/04 מלק נ' מנהל הארנונה של עירית חדרה, תק-מח 2005 (2) 1005, פסקה 5 לפסק הדין). אך על-פי הפסיקה, המבחן להיות הנכס "בניין" החב בתשלום ארנונה הינו אובייקטיבי, ונקבע על-פי אפשרות (פוטנציאל) השימוש בנכס, להבדיל מן השימוש הנעשה בו בפועל. הנישום אינו יכול לסכל מבחן זה באמצעות צעדים מלאכותיים, שנועדו למנוע את הגימור והעיצוב החיצוני של המבנה, או יחידות מסויימות בו."

28.     סוף דבר - לדירה היה פוטנציאל לשמש למטרת איכלוס, אולם פוטנציאל זה לא מומש עקב בחירתו של הנתבע. היקף החסר בדירה, שמנע את איכלוסה, אינו עולה על 10% מערכה, על פי עדות הנתבע. בנסיבות אלה, ולנוכח ההלכות הפסוקות שסקרתי לעיל, דין התביעה להתקבל.

29.     הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך 6,309 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום מלא בפועל (ככל שלא שולמו במסגרת ההליכים הקודמים). בנוסף ישא הנתבע באגרת בית משפט ובשכ"ט ב"כ התובעת בסך 3,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חיוב רטרואקטיבי

  2. סיווג נכס ארנונה

  3. ארנונה על רפת

  4. ארנונה על הים

  5. ארנונה על מכבסות

  6. ארנונה על בית משפט

  7. מכון רישוי ארנונה

  8. הגבלת גובה ארנונה

  9. פטור מארנונה בטעות

  10. תביעה להחזר ארנונה

  11. חוב ארנונה של שוכר

  12. ארנונה על גג משותף

  13. סבירות תעריפי ארנונה

  14. צו הארנונה לשנת 1985

  15. גביית ארנונה מופרזת

  16. סיווג נכס בית מלאכה

  17. חוב ארנונה של המשכיר

  18. קונטיינרים - ארנונה

  19. חובות ארנונה של נפטר

  20. התיישנות החזר ארנונה

  21. פטור מארנונה לנכס ריק

  22. ערעור על השבת ארנונה

  23. ארנונה על מחזיק בנכס

  24. ביטול ארנונה על מחסן

  25. ארנונה על קווי תשתית

  26. ארנונה על מכונות משחק

  27. דיני ההקפאה בשנת 1985

  28. ארנונה על קאנטרי קלאב

  29. ארנונה - חברת מקורות

  30. אי תשלום חובות ארנונה

  31. ערעור מנהלי על ארנונה

  32. חיוב ארנונה קרקע תפוסה

  33. ארנונה על אדמה חקלאית

  34. סיווג נכס לצורכי ארנונה

  35. פטור מארנונה ל"נכס ריק"

  36. ארנונה על מחסן בשכירות

  37. ארנונה לפי השימוש בנכס

  38. דחיית תביעת החזר ארנונה

  39. תשלום ארנונה ע"י הבעלים

  40. חוב ארנונה לעיריית אשדוד

  41. מכתב השגה למנהל הארנונה

  42. החזר ארנונה ששולמה ביתר

  43. גבייה מנהלית חוב ארנונה

  44. ארנונה למפעלים בטחוניים

  45. עורך דין לענייני ארנונה

  46. ארנונה על מחסן תת קרקעי

  47. מתי מתחילים לשלם ארנונה

  48. התיישנות בתביעות ארנונה

  49. צו ארנונה מספרה תל אביב

  50. ארנונה על בית ספר מקצועי

  51. חיוב רטרואקטיבי בארנונה

  52. ארנונה על מבנים מוזנחים

  53. הנחה רטרואקטיבית ארנונה

  54. חוב ארנונה לחנות בקניון

  55. בקשה לעיכוב גביית ארנונה

  56. הנחה רטרואקטיבית בארנונה

  57. סמכות לשנות תעריף ארנונה

  58. עתירה לחייב תשלום ארנונה

  59. פטור מארנונה למוסד מתנדב

  60. פיצוי על טעות בחיוב ארנונה

  61. הנחה בארנונה על בניין ריק

  62. חיוב רטרואקטיבי של ארנונה

  63. שינוי רטרואקטיבי של ארנונה

  64. ארנונה שיטת הצמדה לא חוקית

  65. התיישנות זכות קיזוז ארנונה

  66. טענת קיזוז כנגד חוב ארנונה

  67. הגבלת העלאת תעריפי הארנונה

  68. ערעור על ועדת ארנונה כללית

  69. תביעה בגין אי תשלום ארנונה

  70. נכס לא ראוי לשימוש - ארנונה

  71. שכירות לתקופה קצרה - ארנונה

  72. טופס בקשה לקבלת החזר ארנונה

  73. חוב ארנונה בגלל שינוי כתובת

  74. ערר החזר הארנונה שנגבתה ביתר

  75. ערעור ארנונה - תעריף של עסקים

  76. ארנונה על מרתף בבניין משרדים

  77. תביעה לבית משפט בנושא ארנונה

  78. הסכם עם העירייה בנושא ארנונה

  79. שינוי סיווג מרתף מגורים למשרד

  80. אי תשלום ארנונה בתקופת שכירות

  81. בניין שרובו אינו מגורים ארנונה

  82. ארנונה על מגרש חניה במרכז מסחרי

  83. ארנונה על פעילות ללא מטרות רווח

  84. התנאים למתן פטור מארנונה בתי ספר

  85. עתירה נגד הגדלת שטח חיוב בארנונה

  86. פטור מארנונה דירות גדולות לנכים

  87. תשובה להשגה על ארנונה תוך 60 יום

  88. טעות חישוב גודל הנכס לצורכי ארנונה

  89. הגדרת ''מחזיק בנכס'' לצורכי ארנונה

  90. עיכוב סיום בניה כדי לא לשלם ארנונה

  91. שינוי גובה ארנונה רטרואקטיבי לחברה

  92. ארנונה על ''רחוב'' - פקודת העיריות

  93. שינוי הגדרת אזור מגורים לצרכי ארנונה

  94. חיוב בארנונה למרות אישור סילוק חובות

  95. ערעור ארנונה - ועדת ערר או בית המשפט

  96. גביית חוב ארנונה חלוט מבעל שליטה בחברה

  97. חיוב בארנונה בגין חלקה היחסי בשטח החניון

  98. פטור מארנונה לנכס ריק לתקופה של 6 חודשים

  99. תיקון לצו הארנונה משנת 2001 לגבי שטחי מחסנים

  100. תנאים להליכי גביית ארנונה כאשר החוב במחלוקת

  101. ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה

  102. עתירה בענין ארנונה חניון בנין מסחרי תל אביב

  103. בקשה לפטור מארנונה בגין נכס ריק עיריית רמת גן

  104. טענת שינוי בצו ארנונה מבלי שניתן לכך אישור חריג

  105. עתירה בטענת חברת החשמל לאי חוקיות שדבקה בצווי ארנונה

  106. חובות ארנונה מכוח סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים במשק המדינה

  107. עתירה לביטול דרישת תשלום ארנונה בהפעלת אולמות אירועים

  108. הנחה בארנונה בגובה 90% בהתאם לקריטריונים של משרד הפנים

  109. חוק הסדרים במשק המדינה (היטלים וארנונה), התשנ"א-1991

  110. תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ''ג-1993

  111. טוענים כי הנתבע לא עמד בחובתו לבקש מהעירייה פטור מארנונה

  112. ערעור על שומת ארנונה בגין החזקה בנכס המשמש לאחסנה של ציוד

  113. עתירה כנגד הליכי גבייה מנהליים שנפתחו בגין חובות מים וארנונה

  114. ארנונה על שטח שאינו מסתיים במספר מ"ר שלם אלא ב-X.01 ועד X.99

  115. ריבית והפרשי ההצמדה על חוב ארנונה ששולם באיחור מתחילת שנת הכספים

  116. חוק הארנונה הכללית (סייג להעלאה בשנת הכספים 1988), התשמ"ח-1988

  117. חוק הארנונה הכללית (סייגים להעלאה בשנת הכספים 1990), התש"ן-1990

  118. סיווג ארנונה מרפאות השיניים בת"א כבתי מלאכה ולא בסיווג הכללי והשיורי

  119. ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עירית תל-אביב-יפו

  120. ארנונה תחת תת סיווג 911 שהגדרתו בצו הארנונה - בית אריזה וכן מבנה חקלאי

  121. ערעור מנהלי בעניין פטור מתשלום ארנונה לפי סעיף 3(ב) לפקודת מיסי העירייה

  122. הערכאה המוסמכת לדון בטענה של "אינני מחזיק", הינה ועדת הערר לענייני ארנונה

  123. תקנות העיריות (המועד להגשת החלטה בדבר הטלת ארנונות) (תיקון מס' 2), תשכ''ב-1962

  124. תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית בשל נכסים פטורים לשנת 2000), התש''ס-2000

  125. תקנות הסדרים לשעת חירום במשק המדינה (דרכים ומועדים לתשלום ארנונה), התשמ''ו-1985

  126. צו הסדרים במשק המדינה (היטלים וארנונה) (ארנונה כללית לשנת הכספים 1991), התשנ"א-1991

  127. תקנות הרשויות המקומיות (פטור חיילים, נפגעי מלחמה ושוטרים מארנונה) (הגדרת שאר לענין סעיף 3(7) לחוק), תשט''ו-1954

  128. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון