מס רכישה מדורג או מס רכישה מלא

מהו מס הרכישה החל על העסקה נשוא התביעה - האם מס רכישה מדורג (לדירות מגורים) או מס רכישה מלא (5% - 4.5%) בהתאמה.

להלן פסק דין בנושא מס רכישה מדורג או מס רכישה מלא:

פסק דין

רקע עובדתי:
1.     ביום 23.2.98 רכש העורר מס' 1 50 מניות רגילות בחברת אגמים מ.א בע"מ (להלן - "החברה") מאת הגב' דולי ליפץ. מניות אלה מהוות 50% מהון המניות של החברה שהינ ה איגוד מקרקעין.
ביום 4.3.98 רכשו המקרקעים 1 21 - 25 מניות נוספות של החברה מחברת מולטינק בע"מ, 24 מניות רגילות לעורר מס' 1 ומניה אחת לעורר מס' 2.
בשתי העסקאות האלה רכשו העוררים 75% ממניות החברה.
2.     נכסי המקרקעין של החברה הינם מגרש ושתי דירות מגורים המצויים ברחוב מירון 12, תל אביב (גוש 6944 חלקה 156) וכן זכויות לבניה נוספת.
3.     בהתאם להחלטת הועדה הוגשה לתיק הערר רשימת פלוגתאות ומוסכמות (להלן - "הרשימה") וכן הוגשה בקשה לקביעת מועדים לסיכומי הצדדים. מהרשימה והבקשה עולה כי לצורך ייעול הדיון מוותרים בזאת העוררים על טענתם העובדתית ומוכנים לקבל בענין זה בלבד את עמדת המשיב לפיה יש לראות בזכויות האחרות בנכס יחידה כלכלית נפרדת ולא חלק מדירות המגורים, וכי הייחוס הינו בהתאם לסעיף 2.3 לרשימה בו נקבע כי השווי פוצל בין נכסי האיגוד כדלקמן:
(א)     דירת מגורים א' - 535,750 ש"ח
(ב)     דירת מגורים ב' - 535,750 ש"ח
(ג)     זכויות אחרות - 275,790 ש"ח

השאלה השנויה במחלוקת:
מן הבקשה המוזכרת לעיל עולה כי הויכוח היחיד בין הצדדים הינו משפטי ונסוב סביב השאלה:
מהו מס הרכישה החל על פעולה זו? האם מס רכישה מדורג (לדירות מגורים) או מס רכישה מלא (5% - 4.5%) בהתאמה.
השאלה הנ"ל נחלקת לשניים:
(א)     בהתייחס למצב המשפטי עד התיקון לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה), תשל"ה - 1974 עד לתיקונן ביום 28.2.98 (להלן- "תקנות מס רכישה").
(ב)     בהתייחס למצב המשפטי לאחר התיקון האמור.

סיכום טיעוני העוררים:

  1.      בעת רכישת המניות ע"י העוררים היה הנכס מיועד למגורים וכן משמש למגורים. לפיכך, סבורים העוררים כי מס הרכישה הן לפי תקנות מס רכישה שלפני התיקון האמור (ביום 28.2.98) והן לאחר התיקון צריך להיות מדורג לפי דירת מגורים.
  2.      במצב שלפני התיקון האמור היתה חובת מס רכישה על פעולה באיגוד מכח סעיף 9(ב)(1) לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג 1963 (להלן - "החוק").
  3.      במועד שלפני התיקון האמור לא הכילה תקנה 2 לתקנות מס רכישה כל הוראה בדבר מס הרכהישה לגבי פעולה באיגוד, אך למרות זאת סבורים העוררים כי אין לטעון שלא יחול מס רכישה וזאת מכיוון שמטרת החוק היתה ליצור שקיפות בין הנכסים לבעליהם (בעלי המניות) ולדלג על האישיות המשפטית הנפרדת, קרי - החברה.
  4.      לאחר התיקון לתקנות מס רכישה אוזכר לראשונה הטלת מס רכישה על פעולה באיגוד. אך שוב עקרון השקיפות דלעיל צריך להביא למסקנה כי יש לחשב מס רכישה לפי שיעור מדורג החל על דירות מגורים.


סיכום טיעוני המשיב:

  1.      העובדה היסודית לדיון היא היות הנכס הנרכש זכויות באיגוד מקרקעין כמשמעותם בסעיף 1 לחוק.
  2.      עפ"י הוראת סעיף 9 (ב) לחוק נקבע עצם החבות במס רכישה בגין עשיית פעולה באיגוד וכן נקבע אופן חישוב שווי המכירה.
  3.      בכל הנוגע לשיעור מס הרכישה, סבור המשיב, כי יש לפנות לתקנות מס רכישה.
  4.      המשיב סבור כי לאחר התיקון בתקנות מס רכישה (23.2.98) לא צריך להיות כל ויכוח באשר למס הרכישה שהוא 4.5% עד ליום 31.12.99 ומיום זה ואילך 5%, וכי אם קיימת מחלוקת היא בעיקר באשר למצב שלפני התיקון בתקנות הנ"ל.
  5.      המשיב סבור כי אין לבצע "הרמת מסך" או "שקיפות" כטענת העוררים. אין להחיל דין שווה על מכירת זכויות באיגוד מקרקעין לעומת מכירת זכויות בדירת מגורים.
  6.      המשיב סבור כי גם בנוסח התקנות הישנות אין חולק כי פעולה באיגוד נכנסת בגדר המונח "מכירת זכות במקרקעין" וזאת בהתאם להגדרת המונח "מכירה" המצויה בסעיף 1 לחוק.
  7.      המשיב סבור כי התיקון לתקנות מס הרכישה הינו תיקון מבהיר בכל הנוגע למכירת זכויות באיגוד, שכן גם לפני התיקון היתה מכירת זכויות באיגוד מחוייבת במס רכישה בשיעור של 5% לפי תקנה 2 (3) וכך גם לאחר התיקון לפי הוראת תקנה 2 (1).
  8.      טענת העוררים לפיה יש לראות את העיסקה כעיסקה למכירת דירות אינה מתישבת עם הנחת היסוד שניתנה ע"י המחוקק לרוכשי דירות מגורים בשל מהותה המיוחדת של דירת מגורים בנכס פרטי והרצון להקל את נטל המס של רוכשים כנ"ל לצורכי מגורים. הנחת יסוד כזאת אינה קיימת ברכישת זכויות באיגודי מקרקעין, כאשר האיגוד הוא בעל הזכויות בדירות ולא בעלי המניות.

דיון ומסקנות:
לאחר שהצדדים הגיעו למוסכמות ופלוגתאות כמפורט לעיל, ברור כי השאלה העומדת למבחן הינה פרשנות החוק ותקנות מס רכישה (לפני ואחרי התיקון מיום 23.2.98).
מסתבר, ככל הנראה, כי לא קיימת פסיקה כלשהי בשאלה הצריכה הכרעה ואף אחד מהצדדים לא מביא אסמכתאות מסוג זה לתמיכה בטיעונו.
המקור היחיד שצוטט על ידי בכ"כ העוררים הינו המאמר "שיעורי מס הרכישה על פעולה באיגוד מקרקעין המחזיק בדירות מגורים" מאת זיו שרון ויוסי בן ברוך, פורסם במיסים יב5/ א5.
המאמר מתייחס למצב המשפטי שלאחר תקיון תקנות מס רכישה.
מוסכם על כל הצדדים כי בכל מקרה קיימת חובת מס רכישה הן לפי תקנות מס רכישה בנוסחן שלפני התיקון והן לפי נוסחן שלאחר התיקון.
במישור העקרוני ברור כי הקמת חברה או איגוד מקרקעין היא יצירת גוף או אישיות משפטית נפרדת ממקימי התאגיד - בעלי המניות.
למעשה רק בהוראת חוק מפורשת ושאינה משתמעת לשתי פנים אפשר ל"הרים את המסך" או להפעיל את "עקרון השקיפות" שמשמעותו הסתכלות "מאחורי הקלעים"על עושי הפעולה הטבעיים - בעלי המניות .
להלן את הגדרות החוק השייכות לעניין בעניינו:
סעיף 1 לחוק מכיל, בין השאר, את ההגדרות הבאות שיש להן נגיעה לענייננו:
"מכירה" כוללת :
"(4) פעולה באיגוד..."
"איגוד מקרקעין" - איגוד שכל נכסיו ... הן זכויות במקרקעין".
"פעולה באיגוד" - הענקת זכות באיגוד..."
סעיף 9 לחוק שכותרתו היא "מס רכישה" קובע כדלקמן:
"(א) במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה);
מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר בשיאור ועדת הכספים של הכנסת.
(ג)     (1) בפעולה באיוד יהא הרוכש חייב במס רכישה בסכום שהייתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין ששוייה הוא חלק יחסי - כאמור בסעיף 14(ג) - משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד;
(2) לא שייך לענייננו
(ד)     במכירת זכות במקרקעין שהם בנין או חלק ממנו, שהוא דירת מגורים..
(ג1) במכירת זכות במקרקעין , שהם בנין או חלק ממנו, שהוא דירת מגורים..
בתקנות מס רכישה בנוסח שלפני התיקון היתה התייחסות לארבעה סוגי נכסים שלכל אחד מהם נקבע שיעור מס שונה (ראה תקנה 2).
(1)     מכירת זכויות בבנין (3.5%)
(2)     מכירת זכויות בדירת מגורים (בשיעור מדורג)
(3)     מכירת זכות במקרקעין אחרים (5%)
(4)     מכירת זכויות בבניין אשר הושפעו מקיום זכויות לבניה נוספת (על המבנה 3.5% ועל מכירת הזכויות האחרות 5%).
לעומת זאת בנוסח החדש של התקנות הנ,ל נותרו רק שני סוגי מס לפי החלוקה הבאה:
(1)     מכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין (5%).
(2)     מכירת זכויות בבדירת מגורים (בשיעור מדורג).
בחינת סעיף 9 לחוק מעלה כי פסקה (ב) (1) אכן משווה "פעולה באיגוד" ל"מכירת זכות במקרקעין" ובכך אכן מהווה מעין "הרמת מסך" לצורך החיוב במס רכישה. שכן, נאמר שם "בפעולה באיגוד יהא הרוכש חייב במס רכישה בסכום שהיתה חייבת בו במכירת זכות במקרקעין..." יחד עם זאת עיון בכל הפסקאות הקטעות של הסעיף 9 מעלה כי ההשוואה היא רק לפסקה (א)( של הסעיף העוסק "במכירת זכות במקרקעין" ולא לפסקאות (ג) ו-(ד) המתייסות לזכות במקרקעין שהן בנין או חלק ממנו...
גם המיקום של פסקה (ב) מעלה כי ההשוואה שבו חלקה על הפסקה שקדמה לו ולא על הפסקאות שאחריו.
הפירוט שבסעיף 9 לחוק מחזק בעליל את התכלית החקיקתית של החוק באשר ל"הרמת מסך" או "שקיפות" המאזוכרת בסיכומי הצדדים. הלשון המילולית של הסעיף, סדר הפסקאות השונות, והעובדה שרק בפסקה (ג) נאמר "במכירת זכות במקרקעין שהם בנין או חלק ממנו, שהוא דירת מגורים..." מאפשרים רק פירוש אחד לאמור בפסקה (ב) של סעיף 9 והוא שיש להשוות את מס הרכישה עם "מכירת זכות במקרקעין" כמפורט בפסקה (א) ולא כמפורט בפסקאות (ג) ו (ג1) שבו.
בנוסף שיש להביא בחשבון לצורך פרשנות הנושא את עקרון היסוד כי הרמת מסך מתבצעת רק על פי הוראת חוק מפורשת.
תקנות מס רכישה שהותקנו על ידי שר האוצר באישור וועדת הכספים מכך סעיף 9(א) עוסקות ב"שיעור המס", כאשר היסוד לכך נקבע בסעיף 9 גופו.
לשון תקנות מס הרכישה שלאחר התיקון מיום 1.3.98 קובעת את ההוראות הבאות:
"2. במכירת זכות במקרקעין או בעשיית פעולה או באיגוד מקרקעין ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
(1)     במכירת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או
חלק ממנו שהוא דירת גמורים - 5% (קודם שיעור מס של 4.5% - ההדגשה שלי - ד.ד.)
(2)     במכירת זכות במקרקעין או בבנין או בחלק ממנו שהוא דירת מגורים,
יחולו הוראות אלה:
(א)     ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע בסעיף 9 לחוק.
(ב)     נמכר חלק מדירה...
(ג)     משמשות יות רמדירת מגורים אחת...
כאמור אין פגיעה בעקרון "הרמת המסך" או ה"שקיפות" בהוראת חוק מפורשת.
לא זו אף זו אלא שבסעיף (2)1 לתקנות מס הרכישה נקבע שעשיית פעולה באיגוד שווה למכירת זכות במקרקעין ולא זכות במקרקעין בבנין.
לפיכך, אין כל מקום לפרש את התקנות החדשות כגירסת העוררים ומס הרכישה אשר צרכיך להיות משולם לפי התקנות החדשות יהיה בהתאם לסעיף 2(1) ולא בהתאם לסעיף 2(2).
באשר לנוסח תקנות מס הרכישה שלפני התיקון הנ"ל יש ללכת באותה גישה פרשנית עקבית של חיפוש "מכירת זכות במקרקעין" שאין בה איזכור של בנין או דירה. וההגדרה היחידה העונה על כך היא פסקה (3) שקבעה "במכירת זכות במקרקעין אחרים - 5%".
(ההדגשות שלי - ד.מ).
זה סעיף "הסל" שאינו מכיל בתוכו בנין או דירות ולכן הוא היחידי המתאים למקרה דנן.
לאור כל האמור לעיל אני ממליץ לחברי לדחות הערר ולחייב את העוררים בהוצאות ושכ"ט כולל בסכום של 5,000 ₪ בצרוף ריבית והצמדה כחוק מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.
          





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערר מס רכישה

  2. החזר מס רכישה

  3. הקטנת מס רכישה

  4. מס רכישה על עסקה

  5. מס רכישה על הפקעה

  6. מס רכישה עורך דין

  7. ביטול קנס מס רכישה

  8. דירה יחידה מס רכישה

  9. מס רכישה לדירה יחידה

  10. ערר על חיוב במס רכישה

  11. מס רכישה לזוגות צעירים

  12. בקשה לדחיית ערר מס רכישה

  13. שווי רכישה לצרכי מס רכישה

  14. פחת מס רכישה בניינים ישנים

  15. מכירת חלק מדירה - מס רכישה

  16. קיזוז מס רכישה מחובות החברה

  17. ערר על דחיית השגה - מס רכישה

  18. האם מס רכישה חלק משווי העסקה

  19. מס רכישה מדורג או מס רכישה מלא

  20. פטור מתשלום מס רכישה לפי תקנה 27(ב) לתקנות מס רכישה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון