החזר היטל השבחה

כי היטל ההשבחה לגבי זכויות הבניה על-פי התב"ע שולם על-ידי הבעלים הקודמים, בעת מכירת המקרקעין למערערים.

טענת המערערים היא, כי הואיל והם לא ניצלו את זכויות הבניה על-פי התב"ע אלא רק על-פי ההקלות בתוכנית המאוחרת - היה מקום לזכותם בגין ההיטל ששולם לגבי הזכויות שלא נוצלו על ידם.


להלן פסק דין בנושא החזר היטל השבחה:

פסק-דין

כב' השופטת רות לבהר-שרון:

זהו ערעור על החלטתו מיום 23.12.02 של בימ"ש שלום ת"א (כב' השופט שנהב) בבש"א 123427/02, לפיה נדחה הערעור שהגישו המערערים על החלטת השמאית המכריעה, הגב' נחמה בוגין (להלן: "השמאית"), מיום 22.4.02 במסגרת שומה מכרעת להיטל השבחה לגבי המקרקעין נשוא הערעור (חלקות 442, 443 בגוש 6628 בת"א - להלן "המקרקעין").

ואלה העובדות הצריכות לענין

1.     אין מחלוקת בין הצדדים לגבי השווי של המקרקעין, כפי שנקבע על-ידי השמאית. המערערים הצהירו בכתב הערעור כי הצדדים חלוקים רק בשאלה משפטית של דרך החישוב הראויה של היטל ההשבחה בנסיבות המקרה. לטענת המערערים היה על השמאית להביא בחשבון את שווי הזכויות על-פי התוכנית הקודמת, לפני ההקלה, שחלה על המקרקעין ואשר לגביה שולמו דמי השבחה, והיה עליה להביא בחשבון את העובדה שבמצב החדש לא ניתן היה לממש את התוכנית הקודמת לגביה שולם מס השבחה.

2.     על המקרקעין חלה תחילה, תוכנית בנין עיר (להלן: "התב"ע - המצב התכנוני הקודם"). ביום 22.8.01 החליטה ועדת המשנה לאשר "מצב תכנוני חדש", על-פי תוכנית הבקשה שהוגשה על-ידי המערערים להיתר בניה, שאישרה את הריסת המבנה הקיים והקמת בנין חדש למגורים בן 2 קומות מעל מרתף, עם גג שטוח, ובניית בריכת-חצר. לא היתה מחלוקת עובדתית בין הצדדים כי על-פי ההיתר שהתבקש ואושר על-ידי ועדת המשנה, לא ניתן היה לנצל שטחים בעלית הגג, כפי שניתן היה על-פי המצב התכנוני הקודם (תוכנית ג'), שכן גובה המבנה לא איפשר זאת.

ביהמ"ש קמא קבע, כי זכויות הבניה על-פי תוכנית ג', גם אם לא ייושמו בפועל, נותרו כפוטנציאל לניצול ויישום עתידי, ולכן גם אם מעשית יישומן קשה או בלתי-כדאי מבחינה כלכלית - יש להביאן בחשבון בעת קביעת שווי המקרקעין לצורך חישוב היטל ההשבחה.

3.     המערערים טוענים, כי לאחר ששולם היטל השבחה לגבי התוכנית הקודמת הרי שבמקום לנצל כ- 68 מ"ר בחלל הגג, שכרגע אינם ניתנים לניצול, הם מבקשים לנצל את אותן זכויות בנייה בשטח של 63 מ"ר כהקלה בקומת קרקע ובמרתף, לאחר ששולם היטל השבחה לגבי 68 מ"ר בעלית הגג שלא נוצלו.

המערערים מבקשים על כן לקבל את הערעור, לבטל את היטל ההשבחה, או לחילופין לדחות את תשלומו עד אשר תנוצלנה זכויות הבניה הנוספות, אם תנוצלנה.

למעשה בפועל הוקם בנין אחד במקום שני בנינים אותם ניתן היה להקים על-פי התוכנית החדשה.

4.     יצויין, כי בסיכומיהם ביקשו המערערים להרחיב חזית ולהעלות טענות נוספות שלא הועלו בכתב הערעור ואשר מתייחסות, בין השאר, גם לשווי המקרקעין, כפי שנקבע על-ידי השמאית. הרחבת חזית שכזו אינה מותרת, בוודאי לא בשלב של ערעור, כאשר הצדדים הצהירו כי כל המחלוקת היא משפטית גרידא, ונמנעו מלהביא ראיות בבית-משפט קמא. כך, גם אין מקום, במקרה זה, להתיר צירוף ראיות נוספות אותן ביקש ב"כ המערערים לצרף, בשלב שלאחר הגשת כתב הערעור, כאשר חלקן אף היו קיימות וידועות עוד לפני ניהול הדיון בבימ"ש קמא.
דיון

5.     הבאת ראיות במסגרת ערעור הינה חריג לכלל, על-פיו על בעל הדין להביא את כל ראיותיו בפני הערכאה הראשונה. בהתייחסו לראיות שבקשו להביאן במסגרת הערעור, אמר בית המשפט העליון בע"א 406/62זילכה נ' דלומי (פ"ד יז(2) 904, 908):ב

"מקום שהמבקש התרשל ולא הביאן, ושיכול היה בנקל להביאן אילולא התרשל, לא ישתמש בית-משפט זה בסמכות זו; והדברים גלויים וידועים לכל בר-בי-רב".

וכפי שנאמר בע"א 411/81זידאן נ' ע'דור (פ"ד לח(3) 449, 457):ו

"בית המשפט מצווה להחמיר עם בעל הדין ולדרוש ממנו הוכחה משכנעת, על שום מה לא גילה את הראיה, כאשר ניהל את המשפט בדרגה הראשונה. בית המשפט יבדוק אם לא ניתן היה לגלות את הראיה בשקידה ראויה".

על הלכה זו חזר בית המשפט העליון בשורה של פסקי-דין (ע"א 371/81נוריאל נ' אלשיך, פ"ד לג(4) 600, 605-606; ע"א 488/83צנעני נ' ממן, פ"ד לח(4) 141, 47 והאסמכתאות שם; ע"א 226/85 שאשא חברה לניירות ערך והשקעות בע"מ נ' בנק "אדנים" למשכנתאות ולהוואות בע"מ, פ"ד מב(1) 14, 18, וכן ראה בספרו של ד"ר י' זוסמן, "סדרי הדין האזרחי", מהדורה שישית, 1991, פיסקה 661בעמוד 800ואילך).

בע"א 5747/91 שבארו נ' צבאג נאמר בנושא זה :

"נקבע לא אחת שקודם שיתיר בית-משפט לערעורים הבאת ראיות נוספות בדיון המתקיים בפניו, על המבקש הבאת ראיה כזו לשכנעו על שום מה לא הביא את הראיה בדיון בפני הערכאה הראשונה. וגם אם הראיה לא היתה ידועה לו בעת הדיון בערכאה הראשונה, אין בכך די. עליו גם להביא ראיות משכנעות, שבשקידה ראויה לא יכול היה לגלות את העובדות או את הראיות אשר לא הביא בפני הערכאה הראשונה".

6.     בנסיבות אלה, אין מקום בשלב זה להתיר הרחבת חזית ואין להתיר הבאת ראיות נוספות בפני בית המשפט. המחלוקת היחידה שנותרת לדיון היא בשאלה המשפטית.

הדינים הנוגעים לחיוב בהיטל השבחה קבועים בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965. סעיף 2(א) קובע כדלקמן:

"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו."

"השבחה" מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת השלישית כך:

      "עלית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או שימוש חורג".

מכאן, שבעל המקרקעין חייב בתשלום היטל השבחה בין היתר גם עקב מתן הקלה.

מעבר לזכויות הבניה שהיו קיימות על-פי התב"ע, דהיינו - על-פי התוכנית הקודמת, אישרה ועדת המשנה הקלות­ באופן, שהותרה למערערים תוספת בניה בשטח של 6% משטח המגרש, ובסה"כ 63 מ"ר.

אין חולק, כי היטל ההשבחה לגבי זכויות הבניה על-פי התב"ע שולם על-ידי הבעלים הקודמים, בעת מכירת המקרקעין למערערים. טענת המערערים היא, כי הואיל והם לא ניצלו את זכויות הבניה על-פי התב"ע אלא רק על-פי ההקלות בתוכנית המאוחרת - היה מקום "לזכותם בגין ההיטל ששולם לגבי הזכויות שלא נוצלו על ידם."
7.     רבות נכתב על התכלית אשר עמדה ביסוד הטלת היטל ההשבחה ורעיון הצדק החברתי שבעל מקרקעין המתעשר מההשבחה, ישתתף בכיסוי הוצאות הועדה המקומית ומימון תקציבה. ראה דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נו(5) עמ' 59; ע"א 6126/98 חב' חלקה 510 במגרש 6043 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון פ"ד נה(4) עמ' 769 בעמ' 776; ולאחרונה ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבניה למגורים ותעשיה מחוז המרכז, פ"ד נז(4) עמ' 119. מגמתו הכללית של ההסדר המצוי בתוספת השלישית היא, שמועד תשלום היטל ההשבחה ידחה עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה השבחה.

אמנם בסמכותה של הוועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב שינוי תוכנית עד למימוש הזכויות שבמקרקעין, שבהם חלה ההשבחה (סעיף 4(1) לתוספת השלישית), אך אין סמכות דומה במקרה של מתן הקלה או התרת שימוש חורג. המושג "מימוש זכויות" מוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, ולפיו נקבעו שלושה סוגים של מימוש זכויות, כאשר הראשון בהם הוא, קבלת ההיתר שלא ניתן היה לתיתו אלמלא מתן ההקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל ההשבחה (בש"א(חי') 8412/04 בולוס גד בע"מ נ' וועדה מקומית לתכנון ולבניה כרמיאל ואח', מפי השופטת גילאור; תק-מח 2004(3), 24, עמ' 26).

במקרה שבפנינו, אילמלא ההקלה לא ניתן היה לקבל את ההיתר, וגם מטעם זה, די בכך כדי לקבוע שהזכויות מומשו וכי על המערערים לשלם את היטל ההשבחה.

8.     כאשר בעל הנכס אינו מבקש לנצל את כל זכויות הבניה המותרות על הנכס, אין הדבר מהווה שיקול לגבי הערכת שווי המקרקעין לצורך חישוב ההיטל. לשון החוק מאד ברורה. המחוקק קובע את שיעור ההיטל ואת דרך חישובו על-פי שווי המקרקעין, שנקבע על-פי סה"כ זכויות הבניה המוקנות לנכס, ולא על-פי זכויות הבניה שנוצלו. אירוע המס במקרה זה נבע כתוצאה מאישור ההקלה והוא זה שיצר את חבות המערערים בהיטל ההשבחה, וזהו גם המועד הקובע לעריכת השומה.

לשם קביעת שומת היטל ההשבחה, יש לשום את שווי הקרקע ליום הקובע על-פי שני מצבים: האחד - שוויים של המקרקעין ללא התוכנית, ההקלה או השימוש החורג. שווי זה מכונה "שווי במצב קודם"; השני - שוויים של המקרקעין בעקבות התוכנית, ההקלה או השימוש החורג. שווי זה מכונה "שווי במצב החדש". "ההפרש בין השווי במצב חדש לשווי במצב קודם הוא ההשבחה ליום הקובע" (ראה הנריק רוסטוביץ, "היטל השבחה" הוצאת אוריאן 1996, עמ' 254).
כך נפסק גם בדנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים בעמ' 49:

     "ההשבחה שבגינה מוטל היטל ההשבחה נקבעת בהתאם להפרש בין השווי של זכות הבעלות (כולל חכירה) במקרקעין כפי שהיה לפני התוכנית לבין השווי שאחריה."

9.     המערערים טוענים, כי מדובר ב"מימוש חלקי" בלבד. הם מסתמכים, בין השאר, על החלטתו של בית-משפט השלום ברחובות בבש"א 1646/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות נ' רן אלדר, ואולם באותה החלטה קבע ביהמ"ש, שהשאלה האם יש להביא בחשבון קביעת שווי המקרקעין, זכויות שתמומשנה רק בעוד שנים, היא שאלה שמאית, ובענייננו אין כל השגה על עצם קביעת שווי המקרקעין על-ידי השמאית. לנוכח סעיף 14(ג) לתוספת השלישית, ביהמ"ש קמא וכך גם ערכאת הערעור נטולי-סמכות מלדון בכל שאלה שהיא שמאית. וזו לשונו של הסעיף:

(ג)     על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע ; הערעור יוגש לבית-משפט השלום שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, תוך 45 ימים מהיום שבו הודעה ההחלטה שעליה מערערים."

10.     לאור כל האמור לעיל, אנו בדעה כי צדק בית המשפט קמא בעת שקבע כי אי-ניצול מלוא זכויות הבניה או חלק מהן אינו משנה את שווי המקרקעין לצורך חישוב היטל ההשבחה, גם אם קיים קושי מעשי מיידי לנצלן, והן נותרו אך ורק כפוטנציאל עתידי לניצול. יתרה מזאת, חשוב להדגיש כי במועד עריכת השומה לגבי המועד הקובע, היו המקרקעין ריקים ופנויים, והמערערים יכלו לתכנן את הבנין באופן שמלוא זכויות הבניה תנוצלנה. העובדה שבחרו שלא לנצל את מלוא הזכויות, אינה מפחיתה משווי המקרקעין. המערערים או חליפיהם יוכלו בכל עת לנצל את כל יתר זכויות הבניה, ללא שיידרשו לשלם תוספת היטל השבחה, כל עוד מדובר בזכויות נשוא הדיון.
לפיכך, דין הערעור להידחות.
המערערים ישאו בהוצאות הערעור בסך 10,000 ₪ + מע"מ.

                                        



                                         רות לבהר-שרון, שופטת

כב' הנשיא אורי גורן:

     אני מסכים.
                                        

                                         אורי גורן, נשיא     

כב' השופט חאלד כבוב:

     אני מסכים.
                                   

                                         חאלד כבוב, שופט

הוחלט כאמור בחוות-דעתה של כב' השופטת לבהר-שרון.
סכום הערבון יועבר למשיבה על-חשבון ההוצאות שנפסקו לטובתה.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת "השבחה"

  2. מהו היטל השבחה ?

  3. החזר היטל השבחה

  4. התיישנות היטל השבחה

  5. תנאי לקיומה של השבחה

  6. תיקון שומה היטל השבחה

  7. החזר מחצית היטל השבחה

  8. היטל השבחה בשכונת שיקום

  9. טיפול בהפחתת היטל השבחה

  10. היטל השבחה על נחלה במושב

  11. היטל השבחה על תשלומי איזון

  12. סירוב לתת פטור מהיטל השבחה

  13. הנפקת שוברי תשלום היטל השבחה

  14. ערר על שמאי מכריע: היטל השבחה

  15. דרישת היטל ההשבחה בגין תכניות

  16. פטור מהיטל השבחה שיקום שכונות

  17. מועד תשלום היטל השבחה ועדת ערר

  18. היטל השבחה בגין תוספת שטחי שירות

  19. היטל השבחה בגין תוספת גובה למרתף

  20. דרישת היטל ההשבחה בגין אישור תכנית

  21. הסכם שיתוף במושע - פטור מהיטל השבחה

  22. האם לנכה צה"ל מגיע פטור מהיטל השבחה ?

  23. היתר בניה לא חוקי - החזר היטל השבחה

  24. החזר היטל השבחה עקב אי קבלת היתר בניה

  25. ערר נגד היטל השבחה בגין מכירת דירה בחולון

  26. ערר כנגד היטל השבחה בגין זכויות בנייה בגג

  27. דרישת תשלום היטל השבחה בעקבות שומה מוסכמת

  28. ערעור על החלטת שמאי מכריע - היטל השבחה

  29. שומה מייעצת בעניין שומת היטל השבחה לחלקות

  30. ערעור על שומת שמאי מכריע בעניין היטל השבחה

  31. ביטול היטל השבחה לבעל זכויות מכוח הסכם פיתוח

  32. דרישת תשלום היטל השבחה לא נשלחה לחייב על פי דין

  33. היטל השבחה בגין מימוש זכויות על דרך מכירת זכויות

  34. השמאי קבע כי שומת היטל ההשבחה נעדרת פרטים מהותיים

  35. דרישת היטל השבחה בעקבות מימוש הזכויות בדרך של מכר

  36. דרישת היטל ההשבחה בגין מתן אישור לשימוש חורג למקרקעין

  37. היטל השבחה על בתים שנבנו לפני שנות ה- 80 - בבעלות במושע

  38. ערר כנגד שומת היטל השבחה בגין מכירת זכויות בדירת מגורים

  39. היטל השבחה - ערר בטענה כי חל הפטור שבסעיף 19(ג)(1) לחוק

  40. ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה

  41. טענה כי אינם חוכרים לדורות ולפיכך אינם חבים בהיטל השבחה

  42. טענה כי תכנית "לא משביחה" ולכן אין מקום לחייב בהיטל השבחה

  43. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה - סמכות לוועדת הערר לדון בהיטל השבחה

  44. תביעה ייצוגית: החזר אגרה בהליך ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה

  45. נטען כי הוצג אישור להעברת זכויות מהעירייה ולפיו אין חובות היטל השבחה על הנכס

  46. המועד שהחל ממנו נדרשת רשות מקומית לשלם ריבית פיגורים בגין היטלי השבחה שנגבו ביתר

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון