האם הקונה יכול לערער על מס שבח

רוכש אינו מוסמך לערור על חיובים המוטלים על פי דין על המוכר.

להלן החלטה בנושא האם הקונה יכול לערער על מס שבח:

החלטה

פתח דבר
עניינה של הבקשה המונחת לפנינו הארכת המועד הקבוע בסעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963 (להלן - החוק).

רקע עובדתי

  1.      גשמי ברכה, וחברת ה.ש.י.ג (1995) יזום פרויקטים בע"מ (להלן - הרוכש) רכשו מאת מאירה רוטשילד {להלן - המוכרת), זכויות במקרקעין בחלקה 237 גוש 3936 בראשון לציון.
  2.      ביום 13.6.2000 שוגרה למשיב הצהרה על גבי טופס 7002, והמשיב קבע את השומה (ראו נספחים לתגובת ב"כ המשיב).
  3.      הצדדים באמצעות עו"ד שלמון אברהם הגישו ערר המתייחס לשומות מס שבח, מס מכירה ומס רכישה (וע/1017/02). בישיבת ועדת הערר מיום 2.12.04, הופיע עו"ד שלמון בשם הצדדים. באולם נכח גם עו"ד סורין גנות, אשר הצהיר כי הוא התייצב כדי לשמור על זכויותיה של המוכרת. באותה ישיבה התעוררה מחלוקת בין עו"ד סורין לבין עו"ד שלמון בשאלה, האם בוטלה העסקה ואם בוטלה הרי שקיים ניגוד אינטרסים בין המוכרת לבין הרוכש. לאור המחלוקת האמורה, הצהיר עו"ד שלמון, כי הוא מתפטר מייצוגה של המוכרת.
  4.       הוועדה החליטה:

"לאור הנ"ל אנחנו קובעים שהעוררות 1 ו- 2 (כנראה באמצעות עו"ד שלמון), והעוררת מספר 3 (כנראה ע"י עו"ד סורין גנות), יגישו השגות למשיב על השומה שנקבעה בזמנו, והשגות אלה תוגשנה תוך 45 יום מהיום."
בעקבות החלטה הנ"ל, הערר וע 1017/2004 נמחק ללא צו להוצאות.
5.     במכתב ששלח עו"ד שלמון אל גב' נעמי שהבזי, ממס רכוש רחובות ביום 29.8.05 הודיע, שלאור העובדה שמנהלה של ה.ש.י.ג נעלם וברח לרומניה, הוא מייצג את חברת גשמי ברכה בלבד. כמו כן היפנה את תשומת הלב כי לאור החלטת הועדה מיום 2.12.04, מיוצגת המוכרת על ידי עו"ד סורין (ראו נספח 3 לתגובת ב"כ המשיב).
6.           בשלב כלשהו לאחר מתן ההחלטה, הרוכשות נכנסו להליכי כינוס נכסים ע"י ההוצ"פ ולשם כך מונה עו"ד הרשקו ככונס.

ביום 16.3.06 שלח הכונס מכתב לעו"ד שלמון. מהמכתב עולה, כי הכונס הגיש בקשה ליו"ר ההוצל"פ לביטול ההסכמים עליהם חתמה השותפות בנוגע לעסקה, מתוך תקווה, שהביטול יביא בעקבותיו את ביטולה של שומת מס השבח. עוד עולה מסעיף ג' למכתב הנ"ל, כי "רק בימים האחרונים השתנו הנסיבות והנני מנהל מו"מ עם חברה קבלנית אשר תכליתו הוא מכר הזכויות שיש לשותפות כתוצאה מהחוזים שנחתמו ע"י השותפות הקשורים בנכס שבנדון ולכן במקרה זה נכון יהיה להגיש ללא דיחוי ערער על שומת מס השבח ולבקש הארכת מועדים בהתאם." (ראו נספח לתהירו של עו"ד שלמון).
7.          ביום 6.4.2006 הוגשו, באמצעות עו"ד שלמון כמייצגו של הכונס, הבקשה שלפנינו והערר שנלווה אליה ובו השיג, על החלטת המשיב בהשגה שהתייחסה למס שבח, מס מכירה ומס רכישה. בתצהיר תמיכה לבקשה טען עו"ד שלמון, בין היתר, כי הוא הכין את הערר לאחר שקיבל, ביום 3.2.06, את החלטת המשיב בהשגה, וטען, כי המועד האחרון להגשת הערר היה 3.3.06. כמו כן טען, כי העוררות נמצאות בכינוס נכסים בהוצל"פ ע"י הכונס עו"ד הרשקו ורק ביום 16.3.06 הרשהו הכונס להגיש את הערר.
8.      ב"כ המשיב התנגדה לבקשה מהטעמים הבאים:
א.     השותפות, בהיותה הרוכשת, אינה זכאית לערור על חיובים המוטלים עפ"י דין על המוכרת.
ב.     ב"כ העוררות אינו מוסמך לייצג את המוכרת, כפי שהתברר בוע 1017/02 ומהטעמים א ו- ב לעיל, דין הטענות שהועלו בסעיפי 1-3 לכתב הערר להימחק.

ג'.הערר המתייחס למס רכישה, הוגש באיחור ובנסיבות העניין המבקשות לא הראו טעם מיוחד ושאין הצדקה להארכת המועד.
דיון
9.     מקובלת עלי טענתה של ב"כ המשיב, כי רוכש אינו מוסמך לערור על חיובים המוטלים על פי דין על המוכר. בפסק דין חלקי, בעמ"ש 280/99; 366/99 בעניין אהובה וינברג ואח' נ' מנהל מס שבח מחוז ת"א, מיסים טו/4 (8/01) ה-41,, ה- 340. כתבתי בין היתר:
"לאחר עיון ושקילת טענות באי כוח בעלי הדין נראה לי כי הדין עם המשיב. ... ועדת ערר לא תמהר לסטות מהחלטה קודמת, אך תעשה כן בזהירות משיקולים ענייניים מובהקים.
הקדמתי ואמרתי כי עמדת הפסיקה הקיימת בעניין לונטל, סגל ו- גנדלר הנ"ל אינה תומכת בהשקפתו של ב"כ העוררות. על אף חריפותן של הטענות שהעלה ב"כ העוררות, לא שוכנעתי כי המקרה שלפנינו שונה מבחינה מהותית או עניינית ולא מצאתי כל הצדקה לסטות מהפסיקה הנ"ל. לעניין זה די להביא קטעים מן ההחלטות בעניין לונטל ו- סגל שאומרים הכל.

בעניין לונטל נאמר:
"החיוב במס שבח הוטל על המוכרת והיא היחידה שהיתה יכולה להגיש ערר על הקביעה האמורה, לפני ועדת הערר לפי חוק מס שבח מקרקעין. זכות הערר על חיוב במס, עומדת אך ורק למי שחוייב בתשלום המס.
     הקונה אינו נכנס לנעליה של המוכרת, והוא אינו יכול לערור על החיוב בתשלום מס שבח שהוטל על המוכרת. אפילו אם ישלם העורר את המס האמור, לא עומדת לו הזכות להגיש את הערר הנוכחי

ובעניין סגל נאמר:
"אין מניעה כי במסגרת עסקת מכר, יטול ע ל עצמו קונה מקרקעין לשלם את מס השבח, שלפי סעיף 15 לחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג - 1963 ...חל על המוכר. התחייבות כזו מחייבת את הצדדים לעסקה בינם לבין עצמם, בעוד שהחבות על פי החוק נשארת על מי שהחוק הטיל עליו את חובת התשלום."

     זאת ועוד, מלשון הכתוב בסעיף 15 ברור, כי חובת תשלום מס השבח הוטלה על המוכר. לשון הסעיף ברורה ואין לקרוא בסעיף מה שאין בו. זאת ועוד, כוונת המחוקק ליצור זיקה וקשר ישיר בין המוכר, החייב בתשלום מס השבח, לבין המנהל, עולה גם מן האמור בסעיפים 86, 87(א), ו- 88 לחוק. למקרא הסעיפים הנ"ל לאור האמור בסעיף 15 הנ"ל, לא יכול להיות ספק כי לעניין מס השבח, כוונת הדיבור "הרואה עצמו מקופח בהודעת שומה" בסעיף 87(א) לחוק היא למוכר החייב בתשלום מס זה ולשומה שהוצאה לו, ורק הוא רשאי להשיג על הודעת השומה. הוא הדין לעניין זכותו של "הרואה עצמו מקופח בהחלטת המנהל" לערור על ההחלטה לפני ועדת הערר על-פי סעיף 88 לחוק.
צודקת ב"כ המשיב בטענתה כי אין להסיק מסעיף 17 (ד) לחוק את המסקנה, כאילו בא להקנות לקונה שהתחייב כלפי המוכר לשלם את מס השבח החל על העסקה, מעמד עצמאי כלפי המשיב כמי שנכנס לנעליו של המוכר. סעיף 17 (ד) דן באופן חישוב מס השבח בסיטואציה המיוחדת אשר נוצרה בפרקטיקה במישור החוזי ואין להסיק מהסעיף הנ"ל מסקנה כאילו בא להעניק לקונה מעמד בהשגה לעניין הודעת השומה שהוצאה למוכר כדין או בערר על החלטת המנהל.

... למעלה מן הצורך אוסיף, כי ... המנהל איננו צד להסכם בין המוכר והקונה. ... במקרה שלפנינו, אינני רואה טעם המצדיק "לוליינות פרשנית" שתביא לחילופי תפקידים בין המוכר והקונה כפי שנתבקשנו לעשות. לטעמי, הפתרון להימנע ממצב כפי שתואר ע"י העוררות מצוי בשפע במגרשם של המתקשרים בהסכם מסוג זה אשר בכוחם להתנות תנאים מתאימים כדי להבטיח שבידי פרקליט הקונה יהא ייפוי כוח מתאים לייצג את המוכר בסוגיית שומת מס השבח ובכלל זה הליך ההשגה והערר. בנסיבות אלה, צודק המשיב בסירובו להכיר במי שאיננו בעל דין נכון כהגדרתו בחוק. "

     אני חוזר על הדברים שכתבתי שם ועל יסודם אני קובע, כי העוררות שלפנינו,           כרוכש, אינן זכאיות לעמוד בנעליה של המוכרת ולערור על חיוביה במס שבח ומס      מכירה.
זאת ועוד, מפרוטוקול הדיון ב-וע 1017/02 עולה, כי עו"ד שלמון התפטר מייצוגה של המוכרת, כך עולה גם ממכתבו של עו"ד שלמון מיום 29.8.05 (נספח 3 לתגובת ב"כ המשיב).
ראוי להדגיש עוד, כי ממכתבו של עו"ד הרשקו עולה, כי המוכרת מאירה רוטשילד אינה בין החיים. לפיכך, בנסיבות אלה, אין בידי עו"ד שלמון לייצג את המוכרת גם מחמת פטירתה. עו"ד שלמון לא הציג ייפוי כוח חדש לפיו רשאי הוא לייצג את עיזבונה של המוכרת או כל ייפוי כוח אחר ומכאן שהטענות אשר נטענו בסעיפים 1 עד 3 לכתב הערר נטענו ללא הרשאה כדין.
נותר לנו עתה להתייחס לערר על שומת מס הרכישה שהוטל על העוררות.
     10.      נסיבות דנן, לא שנוי במחלוקת כי השותפות נמצאת בהליך כינוס נכסים. עו"ד שלמון טען, כי הוא פועל מכוח הרשאתו של הכונס עו"ד הרשקו. ברם עיון במכתבו של עו"ד הרשקו מיום 16.3.06 מעלה כי כל שנתבקש עו"ד שלמון הוא להגיש ערר בגין שומת      מס שבח שהוצאה בגין החוזה שנחתם בין השותפות לבין המוכרת המנוחה מאירה רוטשילד (נספח לתצהירו של עו"ד שלמון). לאור מסקנתנו לעיל, לפיה עו"ד שלמון איננו יכול לייצג את המוכרת או את עיזבונה, לא נותר מהרשאתו של הכונס דבר שיסמיך את עו"ד שלמון לטעון בשם הכונס בעניין שאיננו כלול בהרשאה. בהרשאה הנ"ל אין זכר לעניין מס הרכישה. מטעם זה ומסקנתנו לעיל, נשמטה הקרקע מתחת לבקשה והערר כאחד.
11.          זאת ועוד, הכלל הוא, שסדרי הדין הינם משרת יעיל וכי התעלמות מהם היא מסימני ההיכר של שיטה רופפת ופרומה, אך דבקות-יתר , במקום שבו נדרשת התחשבות, עלולה להיתפס כקפריזית ושרירותית (בש"פ 6292/00, מנשה חורי נ' מדינת ישראל, פ"ד נד (4) 523). על פי תקנה 528 לתקנות סדרי הדין האזרחי , לבית משפט או הרשם שיקול דעת אם להאריך מועד או זמן שקבע בית המשפט או הרשם, ברם מועד או זמן שנקבע בחיקוק, ניתן להאריכו מטעמים מיוחדים שירשמו.
12.          בנסיבות דנן, הערר הוגש לאחר תום המועד אשר נקבע בסעיף 88 לחוק. בבקשה אין      הסבר לאיחור ובפרט כאשר נטען בבקשה כי עו"ד שלמון הכין את הערר מבעוד מועד      והמתין להרשאה מאת הכונס אשר נתקבלה ביום 16.3.06. לא ברור מדוע נבצר מעו"ד שלמון להגיש את הערר במסגרת הזמן שעמד לרשותו עד תום התקופה שנקבעה בחוק.
13.          עסקינן בשומה שהוציא המשיב בשנת אלפיים שבעניינה הוגש ערר 1017/02, ובתוקף החלטת הועדה הוחזר העניין למשיב ע"מ לדון משלב השגה. מאז חלף זמן ניכר. לאור הנסיבות המפורטות לעיל, אינני רואה כל צידוק להארכת המועד.
     לסיכום אני סבור כי יש לדחות את הבקשה ולמחוק את הערר וע1093/06.
     המבקשות ישלמו למשיב הוצאות סך 15,000 ₪ בתוספת הצמדה וריבית מהיום.
                                                                       



י. בן שלמה, שופט (בדימוס)

צבי פרידמן, רו"ח - חבר
אני מסכים.

                                   

                                   צבי פרידמן, רו"ח - חבר


דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין
אני מסכים.

                         דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין - חבר

לאור האמור לעיל הוחלט כאמור בפסק דינו של יו"ר הועדה כב' השופט בדימוס, בן שלמה.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערר מס שבח

  2. הנחה במס שבח

  3. עו"ד מס שבח

  4. פטור מלא ממס שבח

  5. ערר מס שבח - אגרה

  6. מס שבח מוסד ציבורי

  7. פטור מתשלום מס שבח

  8. דירה בירושה מס שבח

  9. מס שבח משפחה חד הורית

  10. מס שבח על דירה מפוצלת

  11. ניכוי דמי מפתח מס שבח

  12. הגדרת ''מכירה'' מס שבח

  13. החזר מס שבח ששולם ביתר

  14. מס שבח במכירת משק חקלאי

  15. אי תשלום מס שבח על דירה

  16. מס שבח - פסק דין הצהרתי

  17. ערר מס שבח - אי תשלום אגרה

  18. התחייבות הקונה לשלם מס שבח

  19. ניכוי הוצאות השבחה ממס שבח

  20. נוסחה מתמטית לחישוב מס שבח

  21. הוראת שעה מס שבח - מס מכירה

  22. ניכויים ממס שבח בעסקת מקרקעין

  23. ביטול מס שבח על מכירות דירות

  24. מס שבח מכירת דירה ע''י יורשים

  25. האם הקונה יכול לערער על מס שבח

  26. הקלה במס שבח למשפחות חד הוריות

  27. פסילת חבר ועדת ערר לענייני מס שבח

  28. הפחתת מס שבח על מכירת קרקע בגלל עצים

  29. ערעור של מנהל מס שבח על החלטת ועדת ערר

  30. תקנות מס שבח מקרקעים (טפסים), תש''י-1950

  31. חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 8), תש"ם-1980

  32. חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 5), תשל"ה-1974

  33. חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 6), תשל"ה-1975

  34. חוק מס שבח מקרקעין (הוראות מעבר), תשל"ו-1976

  35. חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 12), התשמ"ב-1982

  36. חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 15), התשמ"ד-1984

  37. צו מס שבח מקרקעין (שינוי שיעור הריבית), תש"ם-1980

  38. תקנות מס שבח מקרקעין (מועד תשלום תוספת מס), תשל''ה-1974

  39. תקנות מס שבח מקרקעין (מקום להפקדת יפוי-כוח), תשכ''ד-1963

  40. תקנות מס שבח מקרקעין (פטור מיוחד מתוספת מס), תשל''ה-1975

  41. קביעת מס שבח (שינוי השיעור לגבי התקופה העודפת), התשמ"ו-1985

  42. תקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר), תשכ''ה-1965

  43. חוק מס שבח מקרקעין (הוראת מעבר) (תיקון והארכת תוקף), תשל"ז-1977

  44. חוק מס שבח מקרקעין (פטור במכירת דירת מגורים) (הוראת שעה), התשנ"ב-1992

  45. קביעת מס שבח מקרקעין (תקופה שבה שימשה דירה לפעולות חינוך או דת), התשנ"ח-1998

  46. תקנות מס הכנסה ומס שבח מקרקעין (קביעת מדד לתקופה שלפני שנת 1951), התשמ''ב-1982

  47. תקנות מס שבח מקרקעין (תוספת מס) (בסיס לקביעת שווי של זכות במקרקעין), תשל''ה-1974

  48. תקנות מס שבח מקרקעין (אישור על ריווח ממכירת זכות במקרקעין, הנתון לשומה לפי פקודת מס הכנסה), תשכ''ד-1963

  49. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון