פסק דין הצהרתי בין אחים על זכויות במקרקעין

להלן פסק דין בנושא פסק דין הצהרתי בין אחים על זכויות במקרקעין:

פסק דין

מהות התובענה

1.     תובענה למתן פסק דין הצהרתי אותה הגיש התובע כנגד אחיו, הנתבעים 1 ו- 2 ,לפיו התובע הינו החוכר של 500 מ"ר מנכס מקרקעין הידוע כחלקה 1 (זמנית) בגוש 3947 ובמחצית מבנה הבנוי על חלק זה (להלן: "המקרקעין").

העובדות ועילת התביעה - גירסת התובע בכה"ת

2. א.     הנתבעים 1, 2 רכשו יחדיו מעירית ראשון לציון (הנתבעת 3) את זכויות החכירה במקרקעין.

ב.     חוזה החכירה (נספח א' לכה"ת) נחתם ביום 29.12.1972 (ס' 9 לחוזה) ואושר ע"י מועצת העיר ביום 7.1.1973.

ג.     שטח המקרקעין 2000 מ"ר (ס' 4 לחוזה).

ד.     בשנת 1973 העביר הנתבע 2 את כל זכויותיו במקרקעין הנ"ל בחלקים שווים, לתובע ולנתבע 1 , 500 מ"ר לכל אחד.
     העברת הזכויות לא דווחה לרשויות.

ה.     כתוצאה מהעברת הזכויות חדל הנתבע 2 מלהיות בעל זכויות במקרקעין, והמחזיקים בפועל, במקרקעין, הפכו להיות, החל משנת 1973, הנתבע 1 - 3/4 מהזכויות במקרקעין והתובע רבע.

ו.     במהלך השנים לאחר שנת 1973 בנו התובע והנתבע 1 ,על מחצית המקרקעין שהיתה שייכת לנתבע 2 ,מבנה בשטח של 400 מ"ר כשהוא (התובע) נושא במחצית הוצאות הבנייה.

     המבנה הושכר במשך שנים רבות ודמי השכירות חולקו בין השניים בחלקים שווים. בשנת 1991 הסכימו התובע והנתבע 1 שלא להשכיר יותר את המבנה ומאז מנהל התובע, בתוך 160 מ"ר מהמבנה, עסק של נגריה כשהוא (התובע) משלם מאז 1992 את מיסי העיריה לחלק היחסי של המבנה בו הוא משתמש.
ז.     התובע לא נדרש לשלם דמי שכירות ולא שילם דמי שכירות בגין השימוש שעשה בחלק המבנה האמור.

ח.     התובע דרש מהנתבעים 1, 2 לרשום את זכויותיו במקרקעין (500 מ"ר כולל מחצית המבנה) ונענה בסירוב מצד הנתבע 1.

               מכאן התביעה.

כתב ההגנה - העובדות והגירסה של הנתבע 1

3.     א.     המקרקעין אכן נרכשו ע"י הנתבעים 1, 2 ,יחדיו.

ב.     עלות המקרקעין שולמה על ידי הנתבע מס' 1 בלבד.

ג.     העברת הזכויות בין הנתבע 2 לתובע ולנתבע 1 ,לפיה העביר הנתבע 2 את זכויותיו במקרקעין בחלקים שווים לתובע ולנתבע 1 מוכחשת.
     הנתבע 2 אכן העביר את זכויותיו אלא שמלוא זכויותיו הועברו לנתבע 1 , ביום 2.7.75, כנגד תשלום של 40,000 ל"י .
     העברת הזכויות לא דווחה לרשויות.

ד.     טענות התובע בדבר בניית המבנה על מחצית חלק המקרקעין שהיה שייך לנתבע 2 ותשלום מחצית עלות הבנייה על ידו מוכחשת. מי שבנה את המבנה היה הנתבע מס' 1 בלבד.

ה.     המבנה אכן הושכר במשך שנים על ידי התובע והנתבע 1 ודמי השכירות אכן חולקו בין השניים בחלקים שווים. ואולם, הדבר נעשה מתוך רצון טוב של הנתבע 1 לעזור ולתמוך באחיו התובע ולא מתוך הכרה בזכות חוקית כלשהי שיש לתובע לקבלת הכספים.

ו.     בשנת 1991 אכן חדלו התובע והנתבע 1 להשכיר את המבנה. הנתבע 1 הסכים להרשות לתובע להשתמש בחלק מהמבנה לצרכי נגריה כנגד תשלום דמי שכירות ראויים שהתובע מסרב לשלמם למרות דרישות שהופנו אליו.

ז.     טענתו של התובע, כי הוא משלם מיסי עיריה לחלק המבנה בו הוא עושה שימוש מוכחשת ולחלופין אם אכן משלם הוא הרי שהוא עושה זאת כמחזיק בחלק זה ללא קשר לזכויותיו בו.

ח.     לתובע אין כל זכויות במקרקעין, הוא חייב לפנותם ואף לשלם דמי שכירות ראויים עבור התקופה בה הוא עשה ועושה בהם שימוש.

הנתבע מס' 2 - הגירסה

4.     א.     הנתבע מס' 2 לא הגיש כתב הגנה.

ב.     גירסתו שלו הועלתה לראשונה בתצהיר עדות ראשית מיום 14.5.01, אשר הוגש לביהמ"ש ביום 16.5.01.

ג.     לדבריו - המקרקעין נרכשו על ידו ועל ידי הנתבע 1 בשנת 1973 מהנתבעת 3.

בשנת 1975 ,או בסמוך למועד זה, הוא העביר את זכויותיו במקרקעין לשני אחיו, התובע והנתבע 1 ,בחלקים שווים 500 מ"ר לכל אחד. ההעברה לא דווחה לרשויות. אשר למבנה שנבנה - ידוע לו ששני אחיו בנו במשותף מבנה של 400 מ"ר. המבנה הושכר על ידי האחים ואחר כך פתח התובע ,בחלק מהמבנה, נגריה. החלק האחר מוחזק ע"י הנתבע 1 או שוכרים מטעמו.

הראיות הרלבנטיות

5.     מטעם התובע -
חוזה חכירה בין הנתבעים 1, 2 לנתבעת 3 (נספח לכה"ת) .
תצהיר הנתבע 2 מיום 12.7.84 (נספח לכה"ת) .
תצהיר עדות ראשית של הנתבע 2 מיום 14.5.01.
ת/3 - הצהרה מיום 2.7.75 בכתב ידו של הנתבע 1 חתומה על ידי הנתבע 2.

מטעם הנתבע-     
נ/1 - מסמך מיום 2.7.75 בכתב ידו של הנתבע 1 חתום על ידי הנתבע 2.
נ/2 - יפוי כוח נוטריוני כללי חתום על ידי הנתבע 2 בו מייפה הוא את כוחו של הנתבע 1.
נ/3 - מכתבו של הנתבע 2 מיום 21.8.95 המופנה אל הנתבע 1.
אסופת שטרי חוב - לא סומנו.
פרוטוקול בימ"ש השלום ברחובות. צורף כנספח לתצהיר עדות ראשית של הנתבע 1.

6.     גירסאות התובע והנתבע 1 סותרות לחלוטין. נטל השכנוע מוטל על כתפיו של התובע ועד המפתח בפרשה הוא הנתבע מס' 2 אשר מסר את גירסתו בתצהיר שנחתם בפני עו"ד מגר ממשרדו של ב"כ התובע.

עדות הנתבע מס' 2 בדבר נסיבות רכישת המגרש

7. א.     על נסיבות רכישת המקרקעין מעיד הנתבע 2 בחקירתו הנגדית על ידי ב"כ התובע בעמ' 22 ש' 12-17:

-     המקרקעין נועדו להיות מלכתחילה שלו ושלו בלבד.
-     הוא קיבל את המקרקעין דרך סגן ראש העיר בראשון לציון למטרת הקמת בית מלאכה מיכני.
-     הוא היה זה שהציע לנתבע 1 להכנס אתו כשותף.
-     הנתבע 1 הסכים וביקש לשנות בחוזה את המטרה שלשמה התקבלו המקרקעין למסעדה.
-     העיריה סירבה.
-     השם של הנתבע 1 הוכנס לחוזה והתשלום שולם חצי חצי .כל אחד שילם את חלקו.

ב.     תיאור זה של נסיבות קבלת המקרקעין בעייתי ביותר מבחינת הנתבע 2:

-     ראשית, מקומו של תיאור זה בעדות ראשית ואולם מקומו נפקד מתצהיר העדות הראשית של הנתבע 2 מיום 14.5.01 ממנו עולה, כי המקרקעין נרכשו מלכתחילה ע"י הנתבעים 1 ו- 2 . כך גם משתמע מגירסת התובע, כפי שעולה מכה"ת עצמו בו אין כלל זכר לתיאור הנסיבות כפי שעולה מחקירתו של הנתבע 2 ע"י ב"כ התובע.

-     שנית, בת/3 - הצהרה מיום 2.7.75 אשר נכתבה ע"י הנתבע 1 ,בכתב ידו, והנושאת את חתימתו של הנתבע 2 (כך מעיד הנתבע 2 עצמו בעמ' 22 ש' 6-8) מצהיר הנתבע 2 ,כי הגם שחוזה החכירה נחתם על ידו ועל ידי הנתבע 1 ,בפועל הרוכשים היו שלושה - גם התובע - אשר שמו לא הופיע בחוזה 'כדי לא להכביד על הסידורים'.
זאת ועוד, בתצהירו מיום 12.7.84 ,אשר צורף ע"י התובע בתמיכה לתביעתו, מצהיר הנתבע 2 בלשונו "קיבלנו מאת עירית ראשון לציון אנוכי ושני אחיי זכות חכירה...וגו'". לאמור, העיריה לא נתנה את המקרקעין לנתבע 2 והמקרקעין נמסרו לשלושת האחים מלכתחילה.

ג.     גירסה זו של הנתבע 2 ,שהמקרקעין נתקבלו מלכתחילה על ידי שלושת האחים, לא רק שעומדת בסתירה לעדותו בחקירה נגדית ממנה עולה, כי לא היתה לתובע זכות כלשהי במגרש לעת קבלתו אלא שסותרת היא מינה וביה את העובדות עליהן סומך התובע את תביעתו. על פי כה"ת עצמו לא היה לתובע 'יד ורגל' בקבלת המקרקעין וזאת בניגוד גמור לעדותו של הנתבע 2 שהיתה אמורה לסייע בידיו.

ד.     גירסה זו לפיה שלושת האחים רכשו את המגרש אינה סבירה בעיני ואינה מתיישבת עם יתר תשובותיו של הנתבע 2.       בהמשך לעדותו בח"נ בה טען, כי המקרקעין נתקבלו על ידו והוא 'בטוב לבו' הכניס את הנתבע 1 הוא מעיד, כי התמורה שולמה רק על ידו ועל ידי הנתבע 1 בחלקים שווים וכי המקרקעין חולקו ביניהם בלבד. אין כל זכר לתובע. מדוע שמו של התובע לא הופיע מלכתחילה בחוזה? כדי לא להכביד על הסידורים ? וכי הסידורים לשלושה הם לא כמו הסידורים לשניים?

זאת ועוד, בתשובותיו לשאלות בית המשפט מדוע לא הוכנס התובע לחוזה מלכתחילה מתחמק הנתבע 2 מלענות ישירות. בתחילה הוא עונה שמאחר והוא היה היוזם שמו היה חייב להופיע בחוזה ורק בתשובתו השניה על אותה שאלה הוא משיב: "בדיעבד עשינו טעות ,אני יודע מזה". אם לא די בכך משיב הנתבע 2 בשלילה לשאלת בית המשפט אם התובע, שהיה צד לחוזה מלכתחילה, השתתף ברכישת המקרקעין ושילם את חלקו. כשנשאל למה? הוא משיב: "היום אני לא יכול לדעת את הסיטואציה של לפני 35 שנה". אינני מוכן לקבל תשובה זו.

ה.     העולה מהמקובץ הוא שהתובע לא היה ולא נועד להיות כלל בין הרוכשים של המקרקעין מלכתחילה . אפילו התובע בעצמו אינו טוען זאת.

ומה באשר לקבלת המקרקעין ע"י הנתבע 2 והכנסת הנתבע 1 על ידו 'מטוב לבו' - גירסה שעלתה כאמור בעדותו בחקירה נגדית?

ו.     כבר אמרנו כי גירסה זו נפקד מקומה מתצהיר העדות הראשית שלו מיום 14.5.01 ממנו עולה, כי המקרקעין נרכשו מלכתחילה על ידי הנתבעים 1, 2 ביחד. כך גם משתמע כאמור מכה"ת עצמו. מעבר לכך עדותו של הנתבע 2 לא תמכה בגירסה זו. ראשית לא מקובלת עלי ההנחה, כי העיריה מחלקת סתם מקרקעין ועוד לאזרח עובד צה"ל. שנית, בתור מי שהיה אמור לקבל את המקרקעין ניתן לצפות ממנו לתשובות מדויקות באשר לעלויות הרכישה ו/או הפיתוח של המקרקעין. אינני מוכן לקבל תשובה לשאלה כמה עלו המקרקעין בסגנון של "אם אני לא טועה המגרש עלה 2,000 ל"י או 4,000 ל"י כל דונם או 7,000 ל"י, לא זוכר". כך גם בעמ' 25 ש' 22 . מעבר לכך הנתבע 2 ,כמי שהשתתף ברכישה של המקרקעין ,ולא חשוב לענין זה אם כיוזם או כמצטרף ,אמור לדעת בדיוק, או פחות או יותר, איך הוא שילם את חלקו בתמורה גם אם זה לפני 30 שנה. וכך היו תשובותיו:
     "ש. איך שילמת את זה.
     ת. אני לא זוכר איך. הייתי נותן לו את הכסף .היה בינינו אמון.
     ש. נתת לו במזומן או שקים.
     ת. לא זוכר. קיבלתי כסף מהעבודה ונתתי .לא זוכר אם מזומן או שקים.
     ש. זה בחודש בחודשו או בבת אחת.
     ת. לא זוכר.
     ש. הוצאת את הכספים מחשבון בנק או היה לך מזומן בכיס.
     ת. לא זוכר".

     עיון בשטרי החוב שהוגשו ונתקבלו ללא התנגדות מלמד אותנו, כי הם נפרעו מחשבון של בנק לאומי בראשון לציון. חשבון זה, כך על פי עדותו של הנתבע 2 היה של הנתבע 1. כך בעדות הנתבע 2 עמ' 25 ש' 1 ו- 7. לטענת הנתבע 2 הוא שילם את חלקו לנתבע 1 אך לא ידע כאמור לפרט איך ובאיזה אופן. הוא מצביע על כך שגם שמו מופיע על שטרי החוב. ראשית שמו לא מופיע על כל שטרי החוב אלא על חלקם, והייתי אומר על מקצתם, ולמעשה על 12 מתוך 54 שטרות. לעומת זאת שמו של הנתבע 1 מופיע על כולם. שנית הופעת שמו של הנתבע 2 על גבי שטר החוב אינה מוכיחה שהוא שילם סכום כלשהו, בפרט כשהוא אינו יודע כמה בכלל עלו המקרקעין ונוקב בסכומים מגוחכים שעומדים בסתירה לסכום הכולל של השטרות. תשובות כאלה אינן מתאימות למי שהיה היוזם לדבריו, הרוכש וגם המשלם.

ז.     אם לא די בכך, אמרתי בתחילת דברי כי לא מקובלת עלי הטענה כי עיריה, רשות ציבורית מחלקת מקרקעין ע"י סגן ראש העיר שלה (עמ' 22 ש' 12-16). צריכה להיות סיבה לכך. בענין זה מקובלת עלי גירסתו של הנתבע 1. בתצהיר עדות ראשית שלו מיום 29.4.01 מבהיר הנתבע 1 ,כי כבעלים של עסק מסחרי לשיווק משקאות אשר פעל באזור מגורים ברח' האלון 22 ראשון לציון, נדרש הוא ע"י העיריה להעביר את פעולות העסק לאזור אחר. לצורך ההעברה הנ"ל הציעה העיריה להעמיד לרשותו את המקרקעין נשוא התובענה. גירסה זו הגיונית יותר מגירסתו של הנתבע 2 ומפריכה את הטענה, כי הוא היה היוזם לקבלת המקרקעין. גירסה זו אף נתמכת בפרוט' דיון של בימ"ש השלום ברחובות אשר צורף לתצהירו של הנתבע 2 - ת.א. 5937/88 ,בו נתבע הנתבע 1 בלבד ע"י העיריה - עמ' 20 לפרוט' . גירסה זו אף לא נסתרה בח"נ. ר' עמ' 31 לפרוט' ש' 6 ואילך.

ח.     רוצה לומר היוזמה למתן המקרקעין לנתבע 1 באה מהעיריה אשר ביקשה לפנותו מאזור מגורים בו הופעל העסק שלו. הנתבע 1 הוא שהיה אמור לקבל את המקרקעין מלכתחילה. בכך אני דוחה מכל וכל את שתי גירסאותיו של הנתבע 2 באשר לנסיבות רכישת המגרש ואני מקבל את גירסתו של הנתבע 1. נחה דעתי גם, כי העיריה ראתה דווקא בנתבע 1 את בעל הדברים עמה והראיה שהכתובת הרשומה ככתובת החוכר בחוזה החכירה היתה דווקא כתובתו של הנתבע 1 (הדקל 16 ראשון לציון) . הוא מופיע בחוזה ראשון, הוא היה זה שנתבע ע"י העיריה בבימ"ש השלום ברחובות והוא זה שזכותו רשומה כבעלים של הערת אזהרה בנסח הרישום שצורף לסכומים.

ט.     משכך ברור הוא שמי שהציע לאחר להכנס כשותף היה הנתבע 1 לנתבע 2. גם כאן ההסבר של הנתבע 1 למהלך זה משכנע יותר. היעוד של המקרקעין היה לבית מלאכה מיכני ו/או למסעדה. איש המקצוע בתחום המיכני היה דווקא הנתבע 2 שהיה איש תחזוקה בצה"ל .הנתבע 1 היה סוכן משקאות עד אותה עת. ר' עדותו של הנתבע 1 עמ' 31 ש' 17-21.

זכויותיו של התובע במקרקעין אם בכלל

8. א.     נחה דעתי אם כן, כי לתובע לא היו זכויות מלכתחילה. הוא לא טוען זאת. טענתו היא שהוא קיבל בשנת 1973, בהעברה מאחיו הנתבע 2 ,מחצית מזכויותיו. 500 מ"ר.

ב.     בתמיכה לטענתו זו לא מציג התובע הסכם בכתב כנדרש על פי חוק המקרקעין והוא גם מאשר כי עיסקא זו לא דווחה כלל לרשויות. בתמיכה לטענתו הוא מציג תצהיר של הנתבע 2 מיום 12.7.84, אשר צורף לכה"ת בו מצהיר הנתבע 2:

-     ביום 28.12.1972 קיבלו הוא ושני אחיו, כולל התובע, את זכות החכירה במקרקעין נשוא התובענה.
-     בשנת 1973, יצא הנתבע 2 מהשותפות עם אחיו ומאז, השותפות היא רק בין התובע לנתבע 1 לפי היחס הבא:
          הנתבע 1 - 1,500 מ"ר.
                    התובע - 500 מ"ר .

ג.     כבר הבהרנו שגירסה זו של הנתבע 2 עומדת בסתירה לעדותו בח"נ בדבר נסיבות רכישת המגרש ובסתירה לעדות התובע עצמו, אשר אפילו הוא לא טוען שהשתתף ברכישת המקרקעין מלכתחילה. בנוסף אין בתצהיר האמור הצהרה מפורשת בדבר ביצוע עיסקא במקרקעין ואין הסבר כיצד זה הזכויות הפכו להיות ביחס של 3/4 ו- 1/4 כאשר לתובע, הבעלים של הרבע לאחר יציאתו של הנתבע 2 מהשותפות, היה לפי ס' 2 לתצהיר שליש מלכתחילה.

ד.     אם היה לתובע 1/3 מלכתחילה (כמו לאחיו האחרים) והנתבע 2 העביר את חלקו בחלקים שווים (כגירסת התובע והנתבע 2) הרי שעל מנת לישב בין ס' 2 לס' 3 לתצהיר התוצאה היתה צריכה להיות, לאחר יציאתו של הנתבע 2 מהשותפות, שלתובע ולנתבע 1 יהא, לכל אחד מהם, 1,000 מ"ר (שליש שהיה לכל אחד + שישית שזה חצי מהשליש של הנתבע 2 = שלוש שישיות = חצי).
     רוצה לומר בתצהיר עצמו יש סתירה פנימית. ואם תאמר שהתובע לא היה רשום בחוזה ולנתבע 2 היה מחצית לפי החוזה, אדרבא! לפי ס' 2 לתצהיר, התובע היה בעלים לא רשום של 1/3 מהזכויות, אם כך יואיל הנתבע 2 ,כדי להשוות את הזכויות, להעביר לו את כל המחצית הרשומה על שמו כדי להגיע לאיזון הנכון. אם התובע היה הבעלים של 1/3 מלכתחילה מדוע שלאחר ההעברה וכשסוף סוף מקבל הוא זכויות באופן פורמלי יהיה הוא בעל חלק קטן יותר - רבע במקום שליש? זה נשמע הגיוני?

ה.     זאת ועוד, בתצהיר האמור אין הסבר לשאלה - בתמורה למה יצא הנתבע 2 מהשותפות? את זאת נמנע הנתבע 2 מלספר לנו גם בתצהיר עדותו הראשית מיום 14.5.01. בתצהיר העדות ראשית אין גם כל זכר לקבלת המקרקעין ע"י התובע יחד עם שני אחיו והעברת הזכויות נעשתה בכלל בשנת 1975 ולא בשנת 1973 ) - הכל בסתירה לתצהיר מיום 12.7.84.

     רק בחקירתו הנגדית נאות הנתבע 2 לספר לנו מה הוא קיבל מהתובע בתמורה ליציאתו מהשותפות. ומה התמורה? ויתור של התובע על הלוואה שהוא, הנתבע 2, היה חייב לתובע בס"ך של 5000 ל"י או 7,000 ל"י, הוא כבר לא זוכר. אם אכן כך הם פני הדברים הרי לך עיסקא בתמורה. אם בתמורה מדוע לא מספר לנו על כך התובע בכתב תביעתו אשר אומת בתצהיר? מדוע לא מספר לנו על כך התובע בתצהיר עדות ראשית שלו מיום 13.5.01? לראשונה הוא מספר לנו על כך בחקירתו הנגדית. עם כל הכבוד עובדה זו מהותית וחשובה היא. חובה היתה על התובע, כמי שנטל השכנוע מוטל על כתפיו , להעמידה לבחינה בעדותו הראשית ולא להפתיע בחקירתו הנגדית בפרט שהנתבע 2 ,אשר קיבל את התמורה, גם הוא לא מאזכר אותה לא בכתב ההגנה (הוא פשוט לא הגיש כתב הגנה) ולא בתצהיר עדות ראשית שלו. בתשובותיו בח"נ גם התובע אינו זוכר את הסכום המדויק ואומר "למיטב זכרוני בין 4000 ל- 5000 ל"י" . הנתבע 2 כזכור ענה "5000 או 7000 ל"י לא זוכר". התובע גם לא זוכר מתי בדיוק ביקש את ההלוואה שנתן לאחיו חזרה, "זה היה אני משער בשנת 73, 74" והוא גם לא בטוח לשם מה "אם אני לא טועה אפילו התחתנתי באותה תקופה ביקשתי את הכסף חזרה". ובכלל, הוא לא חשב שכל הנושא של ההלוואה וההחזר שלה חשוב וכל הענין נעשה ביניהם - כך בתשובותיו לשאלת ביהמ"ש בעמ' 21 למטה.

ו.     אם לא די בכך בא ת/3, הצהרה עליה חתום הנתבע 2 עצמו והנושאת תאריך 2.7.75, וטופח על פני גירסה זו. לפי ת/3 הנתבע 2 העביר את כל זכויותיו במקרקעין לתובע (האח י') ולא את מחצית הזכויות כפי שהצהיר הנתבע 2 באותו תצהיר מיום 12.6.84 (זאת ככל שיש בת/3 משום העברת זכויות כטענת התובע והנתבע 2).

     ובכל זאת מה קרה עם זכויותיו של הנתבע 2 שהרי אין מחלוקת שהוא 'יצא מהשותפות' כלשונו וחדל מלהיות בעל זכויות במקרקעין?!

ז.     העברת זכויות אחת בוודאי נעשתה ועליה אין מחלוקת. הכוונה להעברת זכויות בין הנתבע 2 לנתבע 1, העברת זכויות שנעשתה ביום 2.7.75. על פי נ/1 אין מחלוקת שהנתבע 2 ויתר על זכויותיו במקרקעין כלפי הנתבע 1 כנגד תשלום של 40,000 ל"י. על פי נ/1 מדובר בהעברת זכויות מלאה "... עבור ויתור על גוש 3947 חלקה א/1 שנחתם בזמנו עם עירית ראשון לציון....". לטענת התובע והנתבע 2 העברה זו התייחסה למחצית הזכויות דהיינו ל- 500 מ"ר בלבד. כך התובע בח"נ בעמ' 15 לפרוט' למטה והנתבע 2 עמ' 25 למטה 26 למעלה לפרוט'.

ח.     עם כל הכבוד אין בנ/1 כל זכר לכך שמדובר במחצית זכויותיו. בנוהג שבעולם שבעיסקת מקרקעין מציינים מה מועבר - נכס בשלמות, חלק מנכס - כאן לא מצוין מחצית. מששותק המסמך נ/1 ומדבר על העברת זכויות פשיטא שהכוונה למלוא הזכויות והנטל לשכנע אחרת - כנגד מסמך בכתב - מוטל על התובע. האם התובע ,בעזרת אחיו הנתבע 2 ,עמד בנטל זה ? התשובה שלילית גם אם אתעלם מהעובדה שנסיונות השכנוע נעשו על דרך של ראיות בעל פה (ס' 8(א) לחוק ביהמ"ש לענייני משפחה, תשנ"ה- 1995).

     ודוק! על פי כה"ת והתצהיר של הנתבע מיום 12.7.84 ,שהוגש בתמיכה לתובענה, ההעברה לתובע ולנתבע 1 היתה בשנת 1973. הכיצד? נ/1 מלמד על העברה בשנת 75 והרי שתי ההעברות, הן זו לתובע והן זו לנתבע 1, נעשו בד בבד. לא נטען אחרת, לא בכה"ת ולא באותו תצהיר של הנתבע 2 מיום 12.7.84. אמנם בח"נ מנסה הנתבע 2 לרמוז שההעברות היו במועדים שונים - כך בעמ' 23 ש' 8-22 - אך נסיון זה נעשה על מנת ליישב את התמיהה כיצד באותו מועד מעביר הנתבע 2 חצי דונאם לאח אחד (התובע) כנגד 5,000 ל"י או 7,000 ל"י (ויתור על הלוואה) בעוד שחצי דונאם שני הוא מעביר לאחיו השני (הנתבע 1) בסכום של פי 8 כמעט - 40,000 ל"י. בתחילה הוא אומר "זה היה הרבה אחרי זה" - התשלום של 40,000 ל"י - ובמקום אחר הוא אומר שנתן לו חצי דונאם מקרקעין ששווה פי כמה מההלוואה, כי הוא התחתן מחדש. עמ' 23 ש' 21-23. לענין זה אחת משתיים. או שזה היה באותו מועד וניתן לתובע 'מחיר מוזל', כי הוא התחתן מחדש, או שזה לא היה באותו מעמד ואז המחיר שנתן התובע (בדמות ויתור על הלוואה) היה מחיר ראוי. עם כל הכבוד על הנתבע 2 היה לבחור בגירסה אחת מן השתיים ולא להתיר בידי ביהמ"ש לעשות את הבחירה. הבחירה תעשה לחובתו.
זאת ועוד, בעוד שהנתבע 2 מציג שתי גירסאות ליישוב תמיהה זו. התובע, הצד השני שלו, קובע חד משמעית שזו היתה מתנה. בתשובה לשאלה איך זה שהנתבע 2 קיבל מהנתבע 1 40,000 ל"י עבור חצי דונאם בעוד שהחצי שלו עלה לו בויתור על החזר הלוואה של 4,000 - 5,000 ל"י בלבד הוא עונה "נכון. בשביל זה אני רואה את המגרש יותר כמתנה מאחי מאשר החזר הלוואה".

ט.     יתירה מזו, אם ההעברה לנתבע 1 נעשתה אחרי ההעברה לתובע (אחד ההסברים של הנתבע 2 לענין השוני בגובה התמורה) אין ספק שחובה היתה לציין על גבי נ/1 כי מדובר בהעברה של חצי דונאם ולא להסתפק בכך שהנתבע 1 ידע שמדובר בחצי דונאם.

י.     אם לא די בכך, יפוי הכוח הכללי נוטריוני מיום 10.1.86 (נ/2), עליו חתום הנתבע 2, יפוי כוח בו ייפה הוא את כוחו של הנתבע 1 לסיים את העברת הזכויות במקרקעין על שמו - כך על פי נ/3 - אינו נוקב במחצית הזכויות. גם נ/3, מכתבו של הנתבע 2 אל הנתבע 1 - בו הוא רוטן כלפיו על השימוש שהוא עושה ביפוי הכוח האמור ,אינו מדבר על העברת מחצית הזכויות.
     
יא.     העולה מהמקובץ - שתי ההעברות, ככל שהיו שתיים, נעשו באותו מעמד. וכאן אנו מגיעים לשאלה האחרונה האם אכן בוצעה העברה של חצי דונאם לתובע מהנתבע 2?

יב.     התובע משיב בחיוב ומפנה הפעם לת/3. ת/3 הינו הצהרה שנכתבה בכתב ידו של הנתבע 1 ,חתומה על ידי הנתבע 2 ,שנעשתה באותו מעמד של נ/1 (מה שמפריך את נסיונו של הנתבע 2 לטעון שההעברה לתובע נעשתה לפני ההעברה לנתבע 1 בנסיון לישב בין התמורה ששולמה כאמור). מת/3 זה מנסים התובע והנתבע 2 לאשש את העברת הזכויות הנטענת של חצי דונאם מהנתבע 2 לתובע. עיון בת/3 מלמד אותנו, כי אין כל זכר להעברה הנטענת. כל שנאמר שם שהנתבע 2 מרצונו "... מוותר על הופעת שמו באחים ... ... " אחיו יירשם במקומו.

יג.     עם כל הכבוד וההערכה אינני מוכן לראות בת/3 משום הוכחה ניצחת, שיש בה כדי להאפיל על הסתירות הרבות שנתגלו בגירסאות התובע והנתבע 2, עד כדי הקביעה, כי אכן בוצעה העברה של חצי דונאם מהנתבע 2 לתובע.

     ראשית ת/3 איננו מדבר על העברת זכויות של חצי דונאם מהמקרקעין מהנתבע 2 לתובע. מת/3 ניתן ללמוד דווקא שהנתבע 1 מוותר על כל זכויותיו במקרקעין - מלוא המחצית ולא מחצית ממנה לתובע. שנית ת/3 אינו מסמך בכתב העונה על הדרישות באשר לעיסקת המקרקעין הנטענת. ת/3 הינו לכל היותר הצהרה של הנתבע 2 לפיו אין לו כל ענין בשותפות עם אחיו הנתבע 1 וכי הוא מוותר מרצונו על הופעת שמו וכי התובע יירשם במקומו. ודוק! ככל שיש אכן ויתור ו/או העברת זכויות מדובר על העברת זכויות מלאה של כל הזכויות לאמור של כל הדונאם של הנתבע 2 ולא של מחצית הדונאם. ת/3 אינו נושא את חתימתו של התובע אלא את חתימת הנתבע 2 בלבד והוא נחתם באותו מעמד בו נחתם המסמך נ/1 המהווה בהחלט התחייבות של הנתבע 2 להעביר בתמורה (תוך פירוט גובה התמורה (40,000 ל"י), את כל זכויותיו במקרקעין לנתבע 1.
     מהשוואת שני המסמכים הללו (ת/3 מול נ/1) לא יכולה להיות מחלוקת שנ/1 עונה על הדרישה של מסמך בכתב לצורך עיסקת מקרקעין גם אם אינו נושא את חתימת הקונה-הנתבע 1. בנ/1 ישנה הגדרה מפורשת של נשוא המכר, ישנה הגדרה של התמורה עם תנאי התשלום ודרך התשלום וברורה זהותם של הצדדים לעיסקא - המוכר והקונה.

     מעבר לכך, גם אם תאמר שיש בת/3 משום עיסקת מקרקעין המלמדת על העברת הזכויות במקרקעין מהנתבע 2 לתובע (בהתעלם מכך שמדובר בהעברה של כל הזכויות לעומת הטענה שמדובר בהעברה של המחצית) נחה דעתי, כי המדובר היה באפשרות שלא יצאה אל הפועל. הטעם לכך הוא שלהעברת זכויות זו לא נלוותה כל פעולה שיש בה כדי להצביע על מימושה או תחילת מימושה. לעומת זאת לשם מימוש העיסקא נשוא נ/1 וסיום העברת הזכויות על פיה, נתן הנתבע 2 יפוי כוח כללי נוטריוני לנתבע 1 ,ביום 10.1.86 (נ/2) ואף טען כלפיו, במכתב מיום 21.8.95 (נ/3) על שימוש חורג שהוא, הנתבע 1, עשה ביפוי הכוח.יפוי הכוח אינו מתייחס למחצית הזכויות של הנתבע 2 אלא לכל הזכויות וכך גם המכתב נ/3. אין במכתב זה כל זכר לעובדה כי השותפים הינם התובע והנתבע 1. במכתב מציין הנתבע 2 , כי הוא יצא מהשותפות שלו עם הנתבע 1. זאת ותו לא. אם אכן נכנס במקומו התובע, כעולה מאותו ת/3, מדוע לא מציין זאת הנתבע 2 במכתב נ/3? מדוע אין הוא כותב לנתבע 1 שהוא נתן לו יפוי כוח להעביר אליו מחצית מהזכויות (חצי דונאם) וכי השותפים כיום הם הוא (הנתבע 1) והתובע 2?

יד.     העולה מהמקובץ - נחה דעתי כי הנתבע 2 לא העביר חלק כלשהו מזכויותיו במקרקעין לתובע ומכל מקום לא הצליח התובע לשכנע אותי בדבר קיומה של העברת זכויות שכזו. הסתירות הרבות שנתגלו בגירסתו של הנתבע 2 , הסתירות שנתגלו מהשוואת גירסת של הנתבע 2 לגירסת התובע וההסברים המפוקפקים שנתנו שניהם יחדיו לכל המהלך אותו הם ניסו להוכיח - הכל כפי שפורט ונותח בהרחבה לעיל - כל אלה מביאים אותי לתוצאה - על התובענה להידחות.

טו.     מהשוואת שתי הגירסאות, זו של התובע והנתבע 2 מכאן וזו של הנתבע 1 מכאן מעדיף אני את גירסתו של הנתבע 1 על אף ההסבר הלא מספק לטעמי שנתן באשר לכתיבתו של ת/3 על ידו - ר' עמ' 33, 34 לפרוט'. הטעם להעדפה הוא - קיומו של מסמך בכתב נ/1 המלמד על העברת זכויות מלאה של הנתבע 2 במקרקעין לנתבע 1 בצירוף יפוי הכוח נ/2 והמכתב נ/3. התובע - ואין לשכוח נטל השכנוע מוטל עליו - לא הציג בפני מסמך בכתב שילמד על העברת מחצית זכויותיו של הנתבע 2 במקרקעין אליו. התצהיר מיום 12.7.84 איננו אלא הצהרה על עיסקא שנעשתה, הצהרה שהתבררה כלא נכונה באשר מדובר בהעברה ללא תמורה כשברור לכל שההעברה לנתבע 1 נעשתה בתמורה מלאה (40,000 ל"י) וההעברה לתובע ככל שהיתה כזו היתה אף היא בתמורה - ויתור על חוב/ הלוואה - כך לפחות לגירסת התובע והנתבע 2. ת/3 אף הוא אינו מהווה מסמך בכתב בנוגע לעיסקא הנטענת - חצי דונאם. הוסף לכך את הסתירות הרבות עליהן עמדתי בפסק דיני והגע בעצמך למסקנה .

טז.     משביסס התובע את תביעתו על העברת הזכויות האמורה, העברה שלא הוכחה בפני, לא ראיתי כל טעם להתייחס לשאלות הנוגעות להשקעות שהשקיע התובע, אם השקיע, במבנה הבנוי על המקרקעין. אינני רוצה לקבוע קביעות עובדתיות בענין זה ודי לי בדחיית התובענה במישור הקנייני. משום כך אינני מוכן לבסס את תביעתו של התובע על העובדה כי הוא מופיע כמשכיר בחוזה השכירות עם 'כרמית'. עובדה זו בלבד אינה הופכת אותו לבעלים ולכל היותר יש בה כדי לסייע בידו להסיר ספקות, אלא שהתובע לא הגיע אפילו לכדי מצב שכזה מבחינה ראייתית.

9.     סוף דבר

התובענה נדחית.

התובע ישלם לנתבע 1 את הוצאות המשפט ושכ"ט עורך דין בסך של 15,000 ₪ + מע"מ צמודים ונושאים ריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

אשר לנתבעת 3 - ר' הצהרת ב"כ כי היא תכבד כל הכרעה של בית משפט.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פסק דין הצהרתי יהדות

  2. תנאים למתן פסק דין הצהרתי

  3. התנגדות למתן פסק הדין הצהרתי

  4. פסק דין הצהרתי להירשם כבעלים

  5. פסק דין הצהרתי בגין רכישת קרקע

  6. פסק דין הצהרתי לבעלות במקרקעין

  7. תיקון בקשה למתן פסק דין הצהרתי

  8. פסק דין הצהרתי בבית הדין השרעי

  9. פסק דין הצהרתי על בעלות בקרקעות

  10. פסק דין הצהרתי בעלות על תכולת דירה

  11. זכויות במשק חקלאי - פסק דין הצהרתי

  12. פסק דין הצהרתי על בעלות במחצית דירה

  13. פסק דין הצהרתי על מלוא הזכויות בדירה

  14. פסק דין הצהרתי זכויות בדירת אדם שנפטר

  15. פסק דין הצהרתי במקרקעין בענייני משפחה

  16. פסק דין הצהרתי לקביעת "בת זוג" של אדם שנפטר

  17. פסק דין הצהרתי בין אחים על זכויות במקרקעין

  18. פסק דין הצהרתי כי התובע ובני משפחתו תושבי ישראל

  19. תביעה למתן פסק דין הצהרתי לתוספת גמול ניהול (20%)

  20. תביעה למתן פסק דין הצהרתי שהתובע הוא בעל הזכויות בדירה

  21. תביעה למתן פסק דין הצהרתי בדבבר זכויות שנרכשו מאדם שנפטר

  22. בקשה לפסק דין הצהרתי המורה על ביטול דו"ח חניה בשל התיישנות העונש

  23. תביעה על מנת שבית המשפט ייתן פסק דין הצהרתי המצהיר על זכאות במקרקעין

  24. תביעה לפסק דין הצהרתי כי הרישום הנוכחי של באדמות אינו משקף נכונה את הזכויות

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון