תביעה לביטול משכנתא

להלן פסק דין בנושא תביעה לביטול משכנתא:

פסק דין

1.     עניינה של התובענה במשכנתא שנרשמה על דירה הידועה כגוש 6911 חלקה 153/22 (להלן: "הדירה" או "חלקת משנה 22"). המבקשת הגישה את התובענה דנן, בה היא עתרה כי בית המשפט יצהיר כי המשכנתא הרשומה על הדירה לזכות המשיב (להלן: "הבנק") איננה תקפה. כן נטען כי תחשיב יתרת החוב של הבנק איננו תקף, וכי יש לחשב את יתרת חובה לבנק בהתאם לתנאי הלוואה צמודת מדד עם ריבית קבועה, או לחלופין - כי ייקבע שגובה חובה של המבקשת לבנק הוא בהתאם לחוות דעת שהיא התכוונה להגיש.

2.     המבקשת ובעלה בקשו מהבנק הלוואה עוד בשנת 1997. במועד זה, הועמדה להם הלוואה כנגד משכנתא על זכויותיהם בגג, שרכשו כדי לבנות עליו שתי דירות פנטהאוז.
הסכם ההלוואה משנת 1997 לא נמצא.
מת/1 - דף פרוט יתרות, עולה כי ניתנו למבקשת ולבעלה שלוש הלוואות בסך כולל של 1,069,710.20 ש"ח, ומועד פרעונן הוא ינואר ומרץ 1998.

3.     ביום 11.8.99 (לאחר פטירתו של בעלה של המבקשת ביום 28.3.98), הועמדה למבקשת הלוואה על סך 1,530,000 ש"ח לתקופה של 3 חודשים.

ביום 21.11.99 בקשה המבקשת כי הבנק יעמיד לה הלוואה נוספת, בסכום של 1,530,000 ש"ח (שהיא ככל הנראה "גלגול" של ההלוואה הקודמת), והבנק נעתר לבקשתה, והעמיד לה הלוואה לתקופה של שלושה חודשים.

ביום 28.2.00, בקשה המבקשת ארכה של כשנה למכירת זכויותיה במקרקעין לשם הקטנת החוב, וביום 29.2.00 הועמדו לרשותה שתי הלוואות נוספות על סך 953,000 ש"ח כל אחת - הלוואה אחת שזמן פירעונה בפברואר 2001, והלוואה שניה שזמן פירעונה במאי 2003.

ביום 19.4.01 הסכים הבנק להעמיד לרשות המבקשת הלוואה על סך 900,00 ש"ח שמועד פירעונה בינואר 2002.

ביום 12.4.2002 העמיד הבנק למבקשת לבקשתה הלוואה נוספת בחשבון על סך 1,400,000 ש"ח, שמועד פירעונה ביולי 2002. ביום 21.11.2002 הועמדה למבקשת הלוואה נוספת בסכום של 1,796,000 שזמן פירעונה בינואר 2003.

העד מטעם הבנק, מר מלול, הצהיר כי על פי ספרי הבנק, יתרת חובה של המבקשת נכון ליום 3.4.06 (סמוך למועד הגשתה התובענה), היתה 1,622,783 ש"ח.

עמדת המבקשת בתובענה ובתצהיר

4.     בתצהיר שתמך בתובענה, הצהירה המבקשת כי לה ולבעלה המנוח היו זכויות בניה על גג בבית משותף, שאותן הם התכוננו לממש על ידי בניית שתי דירות פנטהאוז. בשנת 1997, הם בקשו הלוואה מהבנק לצורך מימון חלק מהבניה, שכן לא היו להם די משאבים לצורך ביצוע הבניה.

המבקשת טענה כי בעלה המנוח בקש מהבנק הלוואה צמודת מדד. לטענתה, הבנק הציע לו הלוואה לתקופה של 4 שנים, כאשר חלק מהאשראי שניתן היה צמוד לפרנק השוויצרי, וחלקו - צמוד למדד בריבית משתנה. המבקשת טענה כי הבנק הפר את חובת האמונים שלו כלפיה וכלפי בעלה, כאשר הוא לא הציע להם לקבל את ההלוואה בתנאים המקובלים, של משכנתא צמודה למדד. לו היה הבנק פועל באופן הזה, היה לטענתה סכום יתרת החוב קטן בהרבה.

     עוד נטען כי הבנק לא הזהיר את המבקשת ואת בעלה מפני הסיכונים בהלוואה צמודה למטבע חוץ שאינו דולר. לא הוסבר להן כן מהו היקף הריבית ואיך היא משפיעה על הקרן. כן נטען כי הבנק התנה שירות בשירות, וכי הבנק אף לא הציע למבקשת ולבעלה לבטח את עצמם בביטוח חיים.

5.     ביום 28.3.1998 נפטר בעלה המנוח של המבקשת. הבנק דרש מהמבקשת לטענתה לחתום על הסכם הלוואה חדש, בתנאים אחרים. המבקשת טענה כי הבנק סירב לתת לה מכתב כוונות כאשר היא בקשה ליטול הלוואה מבנק אחר, וכי ניתנה לה על ידי הבנק הלוואה נוספת, צמודה לפר"ש, המתחדשת מפעם לפעם, שבגינה היה עליה לשלם אלפי שקלים לחודש. המבקשת טוענת כי היא אמרה לפקיד הבנק כי היא איננה יכולה לעמוד בתנאי החזר כאלה.

6.     המבקשת ובעלה בנו על הגג שבבעלותם שתי דירות - שנרשמו כחלקה 153/21 וחלקה 153/22 בגוש 6911.
המבקשת טענה, כי היא מעולם לא משכנה לזכות הבנק את הדירה שבחלקת משנה 22.
לטענתה, ביום 27.12.01 היא מכרה את הדירה שנבנתה בחלקת משנה 21. הבנק הפעיל עליה לחץ לחדש את השעבוד בחלקת משנה 22, ועכב את שחרור הדירה בחלקת משנה 21. הבנק אלץ אותה להסכים לבקשה לתיקון טעות סופר, לפיה המשכנתא נרשמה על חלקת משנה 21 בלבד, מחמת טעות. כתוצאה מסירוב הבנק לשחרר את הדירה שבחלקת משנה 21, נגרם לטענתה עיכוב בקבלת הכספים על חשבון העסקה, והדבר גרם לה לנזק משמעותי.

7.     המבקשת טענה כי היא פנתה לבנק כדי לקבל מסמכים, אך הבנק לא מסר לה את כל המסמכים שבקשה. לכן היא איננה יכולה לערוך תחשיב יתרות. היא טענה כי מהמסמכים שיש בידיה, ועל פי זיכרונה, היא שלמה לבנק כ-570,000$ על חשבון ההלוואה שסכומה היה 300,000$, והלוואה נוספת על סך 100,000 ₪. המבקשת טענה עוד, כי הבנק חייב אותה באופן תמוה בעמלות בשיעור של אלפי שקלים. לטענתה, הבנק פתח תיק הוצל"פ על מלוא סכום החוב, למרות שהחזיק בידיו ערבות בנקאית על סך 200,000 ₪.

טענות המבקשת בסיכומים

8.     בסיכומים מטעמה זנחה המבקשת חלק מהטענות שהיא העלתה במסגרת התובענה, והעלתה טענות אחרות, שלא בא זכרן בתובענה.

טענותיה העיקריות של המבקשת בסיכומים, היו כי הבנק העמיד לרשותה הלוואות מתחדשות לפרקי זמן קצרים, אף שידע כי היא מתכוונת לממן את השבתן ממכירת נכסים שטרם נבנו, ולמרות שהובטח לה ולבעלה כי תועמד להם הלוואה לתקופה של 4 שנים. ההלוואות הוצמדו למט"ח (לפרנק שוויצרי), בלא שהודע לה ולבעלה על הסיכון הכרוך בכך. הבנק גבה עמלות שונות כדי להעשיר את קופתו. הבנק לא ידע איך המבקשת תפרע את ההלוואות, ולמרות זאת הוא קבע כי עליה להשיב סכומים של עשרות אלפי שקלים בחודש. הסכומים שלא שולמו - חויבו בריבית חריגה, וכך גבה הבנק ריבית העולה בהרבה על הריבית המוסכמת, וגרם למבקשת לאבד את כל רכושה.
המבקשת טענה כי היא לא הבינה את משמעות הפעולות שהבנק בצע בחשבונה.

9.     המבקשת טענה כי ביום 2.7.03, הבנק הודיע לה כי עליה לשלם את יתרת חובה, וכי הוא מפסיק את מתן האשראי, וגובה ריבית חריגה - חרף ידיעת הבנק כי המבקשת עומדת למכור את אחת הדירות כדי לפרוע את חובה.

המבקשת טענה כי הבנק ניסה למנוע ממנה קבלת מסמכים, כאשר מחקירת פקיד הבנק הסתבר כי לכל הלוואה מתנהל חשבון נפרד שאיננו חשבון עו"ש. היא טענה גם כי רישומי הבנק אינם נכונים, משום שלא הוקטנה קרן החוב בתיק ההוצל"פ לאחר שמומשה ערבות בנקאית של המבקשת. ב"כ המבקשת ניתח את המסמכים שהבנק העמיד לרשות המבקשת. לטענתו, עולה מהמסמכים הללו כי סכומי החוב של המבקשת אינם סבירים, וכי הבנק גבה עמלות בשיעורים גבוהים. בנוסף, במספר מקרים הבנק לא חידש את ההלוואות מייד אלא כעבור מספר חודשים, תוך חיוב החשבון בריבית חריגה.

10.     עוד נטען, כי המבקשת הוכיחה כי היא חתמה על שטר המשכנתא בקשר לחלקת משנה 22, שלא מרצונה החופשי, וכי תנאי המשכנתא עליהם היא חתמה (נספח ל"א) שונים מאלה שבשטר המשכנתא הראשון, לרעת המבקשת.

11.     ב"כ המבקשת הוסיף וטען כי הבנק נהג לעגל את ריבית הליבור כלפי מעלה - כפי שעולה ממכתב המפקח על הבנקים.

המבקשת הוסיפה כי היא שילמה לבנק עד כה כ-540,000$ ולמרות זאת הבנק טוען ליתרת חוב של כ-2,200,000 ש"ח. לטענתה, לו היא היתה מקבלת הלוואה צמודת מדד, היא לא היתה חייבת כספים כלשהם לבנק. המבקשת עתרה בשולי הסיכומים מטעמה כי בית המשפט "יקזז" את תרומתו של הבנק להגדלת חובה.

חוות דעת המומחה מטעם המבקשת

12.     יצוין כי המבקשת הגישה תצהיר מטעמה לתמיכה בטענותיה. בישיבת יום 6.1.08, בקשה המבקשת להוסיף ולהגיש גם חוות דעת מומחה מטעמה. חרף האיחור, ב"כ הבנק לא התנגד לכך, אם כי ציין כי המסמך שהמבקשת מבקשת להגיש כלל איננו חוות דעת מומחה. לכן, ביהמ"ש התיר את הגשת חוות הדעת, חרף האיחור בהגשתה.

אולם, במהלך ישיבת ההוכחות הסתבר כי המומחה מטעם המבקשת כלל לא התכוון להתייצב לישיבת ההוכחות. בנסיבות אלה חוות הדעת הוסרה מתיק בית המשפט.

13.     עובדות אלה הן בעלות חשיבות, שכן עולה מתיאור הדברים שלעיל, כי המבקשת היתה מודעת לכך כי חלק מהטענות שהיא מעלה הן טענות בעניינים שבמומחיות, וכי על מנת להוכיח את טענותיה, היה עליה לגבות אותן בחוות דעת מומחה. כאמור - חוות דעת כזו לא הוגשה.

14.     תיארתי בפירוט את הטענות אותן העלתה המבקשת בשלבים השונים של הדיון, כדי להמחיש את העובדה כי היא העלתה מגוון רב של טענות, על חלק מהן היא ויתרה (כגון הטענה לפיה לא נאמר לה ולבעלה כי עליהם לערוך ביטוח חיים), חלקן הועלו לראשונה בשלב הסיכומים (כמו הטענה לפיה הבנק נהג לעגל את ריבית הליבור כלפי מעלה). חלק מהטענות נסמכו על עדויות שמועה, חלקן התייחסו לעניינים שבמומחיות, שלא הוכחו. התחושה היא כי המבקשת בקשה לנסות כל דרך כדי להביא לתוצאה שהמשכנתא שהטיל הבנק - לא תמומש. בכך לא הועילה המבקשת לעצמה.
עם זאת, מובן כי בית המשפט מצווה לבחון כל אחת ואחת מהטענות שהמבקשת העלתה, כדי לברר אם יש ביניהן טענות ראויות, שיש לקבלן.

להלן נבחן, אם כן, את טענותיה השונות של המבקשת.

האם המבקשת שעבדה את הדירה חלקת משנה 22?

15.     כפי שצוין לעיל, טענה המבקשת כי להבטחת ההלוואה, היא שעבדה רק את הדירה חלקת משנה 21, אולם היא לא שעבדה את חלקת משנה 22. על טענה זו מתבססת המבקשת בסעד הראשון לו היא עתרה בתובענה, כי בית המשפט יצהיר כי המשכנתא על הדירה חלקת משנה 22 איננה תקפה.

לטענתה של המבקשת, היתה רשומה משכנתא על חלקת משנה 21 בלבד. הבנק לחץ עליה, במועד בו היא בקשה למכור את הדירה חלקת משנה 21, לחתום על בקשה לתיקון טעות סופר, ולשעבד לזכות הבנק גם את חלקת משנה 22.

16.     מנגד, טוען הבנק כי במועד יצירת השעבוד המקורי, שתי הדירות טרם נבנו. הנכס כלל גג שעליו היו אמורות שתי הדירות להבנות. הבנק טוען כי בהסכם המשכנתא המקורי צויין במפורש כי השעבוד כולל את "כל אשר ייבנה או יחובר אליהם (לגג, ר. ר.) בעתיד". (ר' ס' 3 לתנאים המיוחדים). הבנק טען כי רק כאשר המבקשת בקשה למכור את אחת הדירות, הסתבר כי במהלך פיצול הדירות במירשם הבתים המשותפים, אותו ערכה המבקשת בהתאם להתחייבויותיה על פי הסכם המכר, נפלה טעות, והמשכנתא לטובת הבנק נרשמה על זכויות המבקשת רק על הדירה חלקת משנה 21, ולא על הדירה דנן, חלקת משנה 22. לכן, המבקשת הגישה בקשה לתיקון הטעות (נספחים כ"ה וכ"ו לתגובת הבנק), והיא חתמה על שטר המשכנתא, נספח ל"א לתגובת הבנק, עליו חתמה המבקשת בפני בא כוחה - עורך דין פיני רובינשטיין.

17.     אכן, מאחר שהמבקשת חתמה הן על הבקשה לתיקון טעות, והן על שטר המשכנתא - היה עליה להוכיח את טענתה לפיה חתימתה על המסמכים הללו נעשתה בתנאים של כפייה. אני סבורה כי טענה זו לא הוכחה, וזאת ממספר טעמים.

18.     ראשית, בהסכם המשכנתא, צויין כי המשכנתא אמורה לחול על כל מה שייבנה על הגג - בלא הפנייה לדירה אחת בלבד. לכן, טענת הבנק לפיה רישום המשכנתא רק על אחת הדירות - מקורו בטעות, היא טענה סבירה.

יתרה מזאת, אם אכן חתמה המבקשת על המסמכים בתנאים של אילוץ, היה עליה להודיע לבנק תוך זמן סביר לאחר שהמצב של הכפייה נפסק - על ביטול הסכמתה (ר' ס' 20 לחוק החוזים (חלק כללי)). המבקשת לא עשתה כן, למרות שלגישתה האילוץ והכפייה נפסקו לכל המאוחר כאשר שולמו הכספים בגין מכירת הדירה חלקת משנה 21, קרי בחודש מרץ 2005.

גם העובדה שהמבקשת לא הגישה תצהיר מטעמו של מי שהיה בא כוחה, והחתים אותה על שטר המשכנתא על חלקת משנה 22, היא בעוכריה של המבקשת.

19.     לכן, אינני מקבלת את טענת המבקשת לפיה היא לא שעבדה את הדירה חלקת משנה 22 לזכות הבנק.

יחד עם זאת, אני סבורה כי יש לקבל את טענת המבקשת, בקשר לתנאי המשכנתא על הדירה חלקת משנה 22.

20.     המבקשת טענה בסיכומיה כי תנאיה של משכנתא זו, הורעו לעומת שטר המשכנתא המתייחס לדירה חלקת משנה 21 (נספח א').

אכן, עיון בשני הנוסחים של שטר המשכנתא מעלה כי סעיף 19 המתייחס לויתור הממשכן על דיור חלופי נוסח באופן שונה. בנספח ל"א הסעיף מנוסח באופן מפורט יותר, כאשר הממשכן מאשר כי הוא מבין את משמעות הויתור שנעשה על-ידו (נוסח שלא מופיע בשטר המשכנתא המצורף כנספח א')

21.     מבלי לקבוע מסמרות בשאלה האם המבקשת תהא זכאית להגנת דיור חלוף מכוח שטר המשכנתא המאוחר או המוקדם, אני סבורה כי יש להחיל את תנאי שטר המשכנתא המוקדם על מישכון הדירה חלקת משנה 22. הבנק בסיכומיו לא השיב לטענה זו. בנוסף, גם מעמדת הבנק עולה כי מלכתחילה היתה המשכנתא הראשונה אמורה לחול על שתי הדירות, והיא חלה רק על דירה אחת כתוצאה מ"טעות סופר". תיקונה של טעות הסופר צריך אם כן להיות כך שתנאי המשכנתא הראשונה יחולו על שתי הדירות, היינו גם על הדירה חלקת משנה 22.

ההלוואה משנת 1997

22.     ההלוואה הראשונה נלקחה על ידי המבקשת בשנת 1997. מטרתה היתה רכישת הגג, ובניה של שתי דירות פנטהאוז עליו (ר' עדות מר מלול, עמ' 12 שורות 5-7 לפרוטוקול).
המבקשת העלתה שתי טענות עיקריות ביחס להלוואה זו - כי הבנק הבטיח לה ולבעלה כי ההלוואה תועמד לתקופה של 4 שנים, כאשר בפועל מועד פירעונן של ההלוואות שנלקחו בשנת 1997 היה במרץ 1998, וכי היה על הבנק להמליץ לה ולבעלה לקחת הלוואה צמודה למדד.

23.     כפי שיפורט להלן, אינני מקבלת את הטענות.

ישנן שתי גרסאות ביחס למהלך העניינים שהוביל למתן ההלוואה בשנת 1997.

לשיטתה של המבקשת, בתקופה בה הועמדה ההלוואה הראשונה, פעלה המבקשת יחד עם בעלה המנוח. לפי עדותה שלה, היא עצמה לא עסקה מעולם בעסקי נדל"ן, אלא המנוח היה זה שהיה "איש פעלים ומעש", והוא יזם את רכישת הנכס ומימוש זכויות הבניה שהוצמדו אליו. הוא היה גם זה שפנה לבנק מלכתחילה, כדי לקבל הלוואה לצורך השלמת הבניה (ר' התצהיר שתמך בהמרצת הפתיחה, ס' 3-9).

מנגד, העד מטעם הבנק מר מלול העיד כי המבקשת היא שפנתה לבנק בבקשת ההלוואה הראשונה בשנת 1997, וכי היא בקשה הלוואה צמודה לפרנק השוויצרי. לגרסתו של עד זה, הבנק לא המליץ לה לקחת את ההלוואה באופן הזה, משום שלמרות שהריבית על הפרנק השוויצרי היתה נמוכה, היה כרוך בכך סיכון של מטבע שהוא תנודתי (ר' עמ' 12
שורות 16-20).

24.     מבחינה משפטית, אני סבורה כי יש לבחון האם המבקשת הוכיחה כי הבנק נהג תוך הפרת חובת האמון שלו כלפיה וכלפי בעלה, במועד בו הם לקחו את ההלוואה הראשונה.
לצורך זה יש לברר מהו היקף חובת האמון של בנק כלפי לקוח שלו, המבקש ממנו הלוואה.

25.     ההלכה הפסוקה התייחסה במספר מקרים לשאלת חובתו של פקיד בנק לדאוג באופן אקטיבי לענייניו של לקוחו. מחד גיסא, נקבע כי בנקים חייבים חובות אמון ללקוחותיהם (ר' למשל ע"א 5893/91 בנק טפחות נ. צבאח, פ"ד מ"ח(2) 573, להלן: "פס"ד צבאח"), ומאידך גיסא, נפסק כי "הבנק אינו אפוטרופוס של לקוחותיו" (ר' ע"א 7162/96, אמנונים חברה לעבודות עפר נ. הבנק הבינ"ל הראשון, תקדין עליון 98(3) 232). כלומר, חובתו של בנק לדאוג ללקוחותיו היא חובה מוגבלת, ולא מוחלטת. היקפה של החובה ייגזר ממכלול הנסיבות, ובין היתר, ממעורבותו של הבנק בעסקה, מהאינטרס שלו שהלקוח יפעל באופן מסוים וכד' (ר' פס"ד צבאח).

כך, נקבע כי כאשר לקוח פונה לבנק ומבקש לבצע עסקה, אין הבנק חייב להתעניין בסבירותה של העסקה, לאור מטרותיה. בפסה"ד בנק מסד בע"מ נ. לויט (ע"א 5305/93, פ"ד נ"א(4) 594) נקבע בהקשר זה כי:
"אמת נכון הדבר כי מותר לבנק במסגרת השירותים הבנקאיים שהוא נותן ללקוחו להתעניין בסבירות עסקאותיו ואף לייעץ לו בדבר כדאיותן, אפילו לא נתבקש לעשות כן, אך אין עליו חובה לעשות כן".

בפס"ד צבאח נפסק בהקשר זה כי "כענין שבשגרה... הבנק אינו חייב לבדוק שיקולים כלכלים של הלווה", אף אם הוא יודע את תוכן העסקה.

26.     עם זאת, לדעתי, כאשר לקוח פונה לבנק ומבקש ממנו מידע ביחס לאפשרויות הלוואה שונות, על פקיד הבנק להבהיר ללקוח מהם היתרונות והחסרונות של כל אפשרות, כדי שהלקוח יוכל (בעצמו או בסיועו של פקיד הבנק), לבחור באפשרות המתאימה ביותר למטרותיו.
מובן כי סבירות התנהגותו של פקיד הבנק תיבחן לאור המועד בו היא ניתנה, והנסיבות שהיו ידועות במועד זה (ר' ע"א 593/90 בנק הפועלים נ. שאול רחמים, פ"ד מ"ז(3) 240).

27.     בענייננו, אני סבורה כי לא ניתן לקבוע כי פקיד הבנק הפר את חובתו כלפי המבקשת ובעלה - וזאת, בין אם נקבל את גרסתה העובדתית של המבקשת ובין אם נקבל את גרסתו העובדתית של פקיד הבנק.

28.     באשר לגרסת המבקשת, הרי לאור העובדה שהיא טוענת כי בעלה היה זה שניהל את הדין ודברים עם הבנק, לא ניתן לקבל את טענתה לפיה בעלה ז"ל בקש משכנתא רגילה צמודת מדד, וכי נציגי הבנק הם שהציעו לו הלוואה הצמודה לפר"ש. המבקשת איננה יודעת מידע זה מידיעתה האישית. לא ניתן גם לדעת האם הבעל המנוח פנה לבנק בבקשה לקבל הלוואה צמודה לפרנק השוויצרי (שאז בהתאם לפס"ד לויט שאוזכר לעיל, לא היתה לבנק חובה לייעץ לו בדבר כדאיותה של הלוואה כזאת), או שמא הוא בקש מפקיד הבנק מידע ביחס להלוואות שונות - שגם אז לא ברור איזה מידע התבקש והתקבל, ומה המטרות שהיו לנגד עיניו של הבעל.

29.     מנגד, אם נלך לשיטתו של פקיד הבנק מר מלול, הרי הוא טוען כי המבקשת היתה זו שהיתה בקשר עם הבנק. לשיטתו, המבקשת היא שבקשה הלוואה צמודה לפרנק השוויצרי, והוא אכן הזהיר את המבקשת והמליץ לה שלא לקחת הלוואה הצמודה לפרנק שוויצרי. מכאן, שגם לשיטתו של פקיד הבנק, הוא לא הפר את חובתו כלפי המבקשת. הוא אף פעל מעבר למה שמתחייב מפס"ד לויט, והתעניין בסבירות העסקה שהמבקשת בקשה לעשות, ואף יעץ לה בדבר כדאיותה.

30.     יוער כי מעדותו של פקיד הבנק עולה כי בהצמדת ההלוואה לפרנק השוויצרי היה כרוך סיכוי (משום שהריבית עליו היתה נמוכה), וסיכון (שנבע מהתנודתיות של המטבע). המבקשת לא הוכיחה כי במועד בו הוצמדה ההלוואה לפרנק השוויצרי, היתה ההחלטה לקחת את הסיכון - החלטה בלתי סבירה. על כל פנים, ההסבר של מר מלול - עשוי להבהיר מדוע העדיפו המבקשת ובעלה המנוח לקחת הלוואה צמודה לפרנק השוויצרי.

31.     זאת ועוד, כדי לבחון אם הלוואה צמודה לפרנק השוויצרי התאימה למטרותיהם של המבקשת ובעלה, והאם תקופת ההלוואה התאימה למטרות אלה, צריך היה להבין באופן מדויק מה היו מטרות אלה.

     המבקשת לא מסרה די פרטים ביחס לכך. המבקשת ובעלה בקשו לבצע עסקת נדל"ן כדי להרוויח ממנה. המבקשת לא ציינה מה היתה התוכנית העסקית שלהם, מתי הם ציפו כי בניית הדירות תושלם, מתי הם ציפו כי יוכלו למכור את הדירות, באיזה סכומים הם התכוונו למכור את הדירות וכד'. רק לאור נתונים כאלה, ניתן היה לבחון את השאלה האם ההחלטה לקחת הלוואות לטווח קצר צמודות לפרנק השוויצרי, היתה החלטה סבירה במועד בו היא התקבלה.

32.     כאמור, המבקשת טענה גם כי הבנק הבטיח כי ההלוואה תועמד לתקופה של 4 שנים. כאמור - לשיטת המבקשת, ההבטחה ניתנה לבעלה המנוח. אין מסמך המגבה טענה זו. המבקשת אינה יכולה להוכיח טענתה בהקשר זה, ועדותה בהקשר זה היא עדות שמיעה.

אם נאמץ את גרסתו העובדתית של העד מר מלול בהקשר זה, הרי עד זה העיד כי הבנק נהג לתת רק מימון לטווח קצר, עד לתקופה של שנה (עמ' 13 שורה 3-4), בהיותו בנק מסחרי ולא בנק למשכנתאות (ר' עדות מר מלול, עמ' 12 שורות 26-27).

מעדותו של מר מלול עולה כי הוא הדגיש בפני המבקשת כי המימון שהבנק נותן הוא לטווח קצר רק למימון הבניה לא כמשכנתא, ולכן הבנק לא יכול היה לתת את ההלוואה לטווחים ארוכים (בעמ' 12-13 לפרוטוקול).

לכן, הטענה לפיה הבנק התחייב כי ההלוואה תועמד לתקופה של 4 שנים, לא הוכחה.

33.     יוער כי אין זה ברור מדוע מלכתחילה המבקשת ובעלה לקחו את ההלוואה דווקא מהבנק, בתנאים בהם היא נלקחה, במקום לפנות לבנק למשכנתאות, ולבקש הלוואה בתנאים אחרים. המבקשת לא הסבירה מדוע לשיטתה, אם מלכתחילה בקש בעלה לקבל הלוואה צמודת מדד, הוא הסכים בסופו של דבר להלוואה הצמודה לפרנק השוויצרי. כפי שהבהרתי לעיל, ככל הנראה היו יתרונות אפשריים בהלוואה כזו, לאור הריבית הנמוכה.

34.     בסיכומי המבקשת נטען כי לו היתה המבקשת היתה מקבלת הלוואה רגילה צמודת מדד בריבית של 6% , לא היתה לה יתרת חוב כלפי הבנק.

המבקשת הפנתה לנספח ג' לסיכומים- תדפיס של תוכנת "סופר דטה" המשקף תחשיב שערכה של הסכום שנלקח כהלוואה בשנת 1997 כאשר הוא צמוד למדד ובריבית שנתית של 6% עד ל-5/2005. לטענתה הסכומים ששולמו על-ידיה לבנק (המפורטים בסעיף 25 לסיכומים), עולים על סכום החזר ההלוואה המתקבל, על-פי החישוב.

35.     אינני מקבלת את הטענה, ממספר טעמים.
התחשיב של המבקשת מניח כי היא היתה מחזירה את מלוא סכום ההלוואה בסכום בודד כעבור כשמונה שנים. המבקשת לא הוכיחה כי היא היתה יכולה לקבל - במועד הרלוונטי ולאור כל הנסיבות הרלוונטיות הלוואה בתנאים כאלה - בבנק דנן או בבנק אחר.

המבקשת לא הראתה מהם סכומי ההחזר החודשיים שהיו חלים עליה בהלוואה מסוג כזה, או כי היא היתה יכולה לעמוד בהם. כאמור, אין מחלוקת כי המבקשת לא עמדה בתשלומי פרעון ההלוואה משנת 1997.
לו היתה המבקשת צריכה להשיב את ההלוואה בתשלומים על פני השנים- הרי יתכן כי היא לא היתה עומדת בכך, גם לו היו תנאי ההלוואה שונים - ואף אז היתה המבקשת נמצאת במצס של הפרה של הסכם ההלוואה, על כל הכרוך בכך מבחינת תנאי האשראי הניתנים על-ידי הבנק בנסיבות כאלה (ר' ס' 40-41 להלן בפסק דין זה).


הטענה כי הבנק העמיד למבקשת הלוואות קצרות מועד

36.     המבקשת התייחסה לכך שהבנק העמיד לה הלוואות קצרות מועד, למרות שהיה עליו לדעת כי היא מבקשת לפרוע את ההלוואות באמצעות בניית דירות שתארך מספר שנים. עוד טענה המבקשת כי הבנק היה מודע לכך שמשאביה מוגבלים, ולא בדק את יכולתה להשיב את סכומי ההלוואה, כאשר בהלוואות לתקופה של 3 חודשים, סכומי ההחזר הם גבוהים יותר מסכומי ההחזר בהלוואות הניתנות לפרק זמן ארוך יותר.
.
37.     הבנק טען כי ההלוואות הועמדו למבקשת על פי בקשתה, וכי היא היתה מודעת לתנאי ההלוואות ולמשמעותם, והיתה מעורבת בניהול החשבונות. הבנק הפנה בהקשר זה גם לנספחים ה' וו' לתגובתו, מהם עולה כי ביום 22.11.99 הבנק הודיע למבקשת, כי הוא איננו מתכוון להמשיך לחדש את ההלוואות בחשבון, והמבקשת בקשה כי הבנק ימשיך להעמיד לה אשראי.

38.     ככל שטענותיה של המבקשת מתייחסות להלוואה הראשונה משנת 1997 - הרי טענות אלה נדונו לעיל.
כפי שפורט לעיל, לאחר הלוואה זו, הוסיפה המבקשת לבקש אשראים מהבנק. במסגרת זו הועמדו לה ההלוואות שפורטו בראשית פסק דין זה, כאשר חלק מהן אכן היו הלוואות לטווח קצר.

39.     מאחר שאין חולק כי המבקשת בקשה אשראים מהבנק, וחתמה על הסכמים בהם התבקשו ההלוואות ופורטו תנאיהם - מוטל הנטל על המבקשת להוכיח כי חרף קיומם של ההסכמים הנ"ל, היא איננה חייבת את יתרות החוב הנטענות לבנק.

בהקשר זה יש לציין כי ההלוואות שהבנק העמיד למבקשת אחרי שנת 1997, היו הלוואות שניתנו לאחר שההלוואה המקורית לא נפרעה. היינו, בשלב זה המבקשת הפרה את הסכם ההלוואה המקורי משנת 1997 (ר' בהקשר זה את עדותו של מר מלול ממנה עולה כי סכום ההלוואה לא נפרע על-ידי המבקשת ובעלה, אלא הועבר לחשבונה כסכום בפיגורים שהבנק ציפה שהמבקשת תפרע - בעמ' 14 לפרוטוקול, שורות 11-12).

40.     יש מקום להבחין בין מצב שבו הלקוח נוטל הלוואה לראשונה, ובין מצב שבו הלקוח נמצא בהפרה הנובעת מאי-פירעון של הלוואה במועד. כאשר הלקוח נמצא בהפרה, לבנק יש זכות לדרוש את פירעונה המיידי, ולפעול לצורך כך בכל האמצעים העומדים לרשותו. על כן, כאשר הבנק מוכן לתת ללקוח ארכה לפירעון חובו, החובה המוטלת עליו שונה מזו המוטלת עליו בעת נטילת ההלוואה המקורית, והיא ודאי חובה מדרגה פחותה יותר. מובן כי גם בהקשר זה יש לבחון כל מקרה בהתאם למכלול נסיבותיו.

41.     מטעם זה אני סבורה כי לאחר שהמבקשת הפרה את הסכם ההלוואה המקורי, ולא עמדה בתשלום חובה על פיו, לבנק לא היתה חובה להתאים את האשראי הנוסף שהוא העמיד למבקשת לצורך פירעון ההלוואה המקורית, לצרכיה ויכולותיה של המבקשת כפי שהיא ראתה אותם. בשלב זה, הבנק היה זכאי לדאוג לאינטרסים שלו עצמו, כדי להבטיח באופן המיטבי את הפירעון העתידי של החוב שנוצר.

     עוד יש לציין כי אין זה ברור מה היה מצב הבנייה של הדירות בשלב זה, ומה היה הצפי של המבקשת ביחס למועדי מכירת הדירות והמחירים שאפשר יהיה לקבל כתוצאה ממכירתן. לכן, לא ניתן לקבוע כי הבנק הפר את חובותיו כלפי המבקשת, כאשר העמיד לרשותה את האשראים הנוספים.

42.     זאת ועוד, מחומר הראיות עולה כי הבנק היה נכון להיעתר לבקשת המבקשת לתת לה פרקי זמן ארוכים יותר לפירעון ההלוואה, כדי שהיא תוכל לנסות ולמכור את הדירות. כך, לאחר שניתנו למבקשת שתי הלוואות לתקופה של שלושה חודשים כל אחת, העמיד הבנק למבקשת בשנת 2000 שתי הלוואות לתקופה של שנה, לאור העובדה שהמבקשת פנתה לבנק והודיעה לו כי היא מצפה למכור את הדירה תוך שנה ממועד זה (נספח ו' לתגובת הבנק).

     המבקשת לא פרעה את ההלוואות האלה במועד. מתצהירו של מר מלול עולה כי הואיל ולא נמצא רוכש למקרקעין, המבקשת בקשה מהבנק ארכה נוספת, ואכן ניתנה לה הלוואה נוספת לתקופה של 9 חודשים.

43.     גם לו הייתי מקבלת את טענת המבקשת, לפיה העמדת הלוואות לטווח קצר, לא היתה הדרך הטובה ביותר מבחינתה, לא ניתן היה לקבל את התביעה - משום שלצורך קבלתה היה מקום לקבוע מהי הדרך הטובה ביותר שהיה על הבנק להציע למבקשת - בשלב בו ניתנו הלוואות ההמשך.

אין זה ברור אילו אלטרנטיבות עמדו בשלב זה לרשות המבקשת, מבחינת דרכים חלופיות לפרוע את ההלוואה המקורית, מה היו התנאים בכל דרך אלטרנטיבית כזו, ומה היתה התוצאה שלהם מבחינת המבקשת - לאור תנאי ההלוואות האלטרנטיביות, הריביות שהיה צריך לשלם עליהן, ואופן הפירעון שלהן, ולאור המשאבים שעמדו לרשות המבקשת. למבקשת אין גרסה ביחס לדרך כזאת, ולכן לא ניתן להנחות מומחה - לו היה כזה - ביחס לחישוב אלטרנטיבי של שיעור חובה של המבקשת לבנק.

44.     עוד טענה המבקשת בסיכומיה כי מתן הלוואות בריבית ליבור לתקופה קצרה מעשירה את קופת הבנק, לאור העובדה כי ריבית הליבור לתקופה קצרה גבוהה מהריבית לתקופה הארוכה. ב"כ המבקשת הפנה בהקשר זה לנספח ד' לסיכומים שאיננו מוכיח טענה זו, שאף לא נטענה בתובענה עצמה.

45.     כאמור, המבקשת טענה גם כי הבנק היה צריך להימנע מהעמדת ההלוואות למבקשת משום שהיה עליו לדעת כי המבקשת לא תוכל לעמוד בתנאי ההחזר.

אינני מקבלת את הטענה.
כאמור, הטענה מתייחסת למועדים בהם הבנק העמיד למבקשת הלוואות שהיו בעיקרן גלגול של הלוואות קודמות, במצב בו המבקשת היתה בהפרה ולא פרעה את חובותיה לבנק. במצב זה, היה הבנק זכאי להעמיד את ההלוואה לפירעון, ואף לפעול למימוש הביטחונות לצורך כך. אף על פי כן, הבנק הסכים במשך תקופה מסוימת לכך שיועמדו למבקשת הלוואות המשך, שנועדו לפירעון ההלוואות שלא נפרעו - ככל הנראה לאור ההנחה כי המבקשת תמכור את הדירות. כאמור לעיל, חלק מההלוואות אף ניתנו לתקופה של שנה, לאור העובדה כי המבקשת הודיעה לבנק שהיא מתכוונת למכור את הדירות תוך מועד זה.

46.     המבקשת לא טענה כי היא העדיפה כי הבנק יעמיד את ההלוואות לפירעון, וימכור את הדירות, ולא יעמיד לה הלוואות חדשות. אכן - מדובר בהלוואות שתנאי ההחזר בהן היו קשים. אולם - המבקשת היתה צריכה להשוות בין העמדתן של הלוואות אלה על ידי הבנק, לבין האלטרנטיבות שעמדו לרשותה באותו מועד, לאור מכלול הנסיבות הרלוונטיות - דבר שלא נעשה. כאמור, המבקשת לא הגישה חוות דעת מומחה - שהיתה מאפשרת לבחון את טענתה בהקשר זה.

     לכן, המבקשת לא הוכיחה כי יש סיבה לסטות מההסכמות שלה עם הבנק, כפי שהן באו לידי ביטוי במסמכים עליהם היא חתומה, ולא הוכיחה כי הבנק היה צריך להעמיד לה את ההלוואות הנוספות בתנאים אחרים.

סכומי החוב והעמלות שנגבו

47.     המבקשת העלתה במסגרת הסיכומים מטעמה מספר טענות ביחס לסכומי החוב שלה לבנק. ב"כ המבקשת ערך חישובים שונים של הסכומים שהיא שילמה לגרסתה על חשבון החוב, של הריבית שנגבתה או שהבנק היה צריך לגבות ממנה, ושל יתרות החוב שנותרו לאחר התשלומים הללו. ב"כ המבקשת טען כי מדובר בסכומים בלתי סבירים, הנובעים בין היתר מהתנהגות לא נאותה של הבנק, שפעל בחוסר תום לב ותוך הפרת חובת האמון שלו כלפי המבקשת.

     בס' 25 (הראשון) לסיכומים, העלה ב"כ המבקשת תמיהה ביחס ליתרת החוב - יחסית לסכום ההלוואה ולסכומים ששולמו על חשבון ההלוואה. בתמיהה זו אין ממש, כל עוד היא איננה מתייחסת לתנאי ההסכמים של המבקשת עם הבנק, לתנאי ההחזר, לריביות, למועדי התשלום וכד'. רק בדיקה של כל אלה יכולה להביא למסקנה האם הבנק חישב נכון את יתרות החובה של המבקשת אם לאו.

48.     המבקשת טענה עוד כי מהמסמכים שהציג הבנק בתגובתו עולה גם, כי הבנק לא העמיד לה הלוואה חדשה מייד כאשר הגיע מועד הפירעון של ההלוואה הקודמת, וגבה מהמבקשת ריבית חריגה. טענה זו מתייחסת להלוואה שהסתיימה ביום 20.1.2002 ולא חודשה מיידית אלא ביום 12.4.2002, ולהלוואה שהסתיימה ביום 10.7.2002, שהתחדשה ביום 21.11.2002. לטענת המבקשת בתקופה עד לחידוש ההלוואה, היא חויבה בריבית חריגה.

49.     אני סבורה כי יש לקבל את טענת המבקשת. מאחר שהבנק חידש בסופו של דבר את מתן ההלוואות, אינני סבורה כי הוא היה רשאי להשתהות בחידוש מתן ההלוואות ולגבות בפרק זמן זה ריבית חריגה. על כל פנים, הבנק לא הבהיר מדוע פעל באופן הזה, ואף לא התייחס לנושא זה כלל במסגרת סיכומיו.

     לכן, על הבנק לבצע חישוב מחדש של החוב - באופן שמייד בתום המועד לתשלום כל אחת מההלוואות, תועמד ההלוואה נוספת (הלוואת ה'גלגול'), ללא שייווצר פער זמנים בין ההלוואות.

50.     יצוין כי המבקש טען עוד כי הבנק גבה ריבית חריגה, לאחר שהוא הפסיק באופן חד צדדי את מתן האשראי למבקשת . איני מקבלת את הטענה. מדובר בהלוואות שלא חודשו לאור הפרות המבקשת (ר' נספח י"ט לתגובת הבנק). לאור הפרות אלה הבנק החל לנקוט בהליך הוצאה לפועל נגד המבקשת.

     עוד אציין כי הטענה לגבי סכומי העמלות בהן חויבה המבקשת - נטענה באופן סתמי, ללא ביסוס.

הטענה כי מכירת הדירה התעכבה

51.     המבקשת טענה כי מכירת הדירה שבחלקת משנה 21, התעכבה לאור העובדה כי הבנק התנה את שחרור המשכנתא מדירה זו בכך שהיא תסכים לרישום שעבוד על הדירה השניה, חלקת משנה 22.
המבקשת לא חזרה על טענה זו בסיכומים מטעמה, ולכן יש לראות אותה כמי שזנחה את הטענה.

על כל פנים, אין גם כל אינדיקציה לנפקות הכספית הנטענת של הטענה - לו היא היתה נדונה ומתקבלת.

52.     יוער כי אינני מתייחסת לטענות נוספות שהועלו על ידי המבקשת בתובענה, ושהיא לא חזרה עליהן בסיכומיה - הטענה בדבר התניית שירות בשירות, והטענה לפיה הבנק לא הציע למבקשת ולבעלה לבטח את עצמם בביטוח חיים. המבקשת אף לא חזרה על הטענה לפיה הבנק סירב לתת לה מכתב כוונות כאשר היא בקשה ליטול הלוואה מבנק אחר - טענה שהבנק כפר בה.

הטענה כי רישומי הבנק אינם נכונים וכי לא בוצעה הקטנת קרן

53.     המבקשת טענה כי היא בצעה תשלומים נוספים מעבר לאלה המצוינים בתדפיסי הבנק.
הבנק טען כי כל התשלומים שבוצעו על ידי המבקשת נזקפו לזכותה.

     אינני מקבלת את טענת המבקשת.
המבקשת לא הוכיחה כי שולמו לבנק תשלומים נוספים והנטל בענין זה הוא עליה. הסכומים הנוספים שהמבקשת טענה ששילמה על חשבון החוב (סעיף 25 לסיכומים), לא נתמכו בכל מסמך, ולכן לא ניתן לקבוע כי היא בצעה תשלומים נוספים מעבר לאלה המנויים בתדפיסי הבנק.

באשר לחילוט הערבות - לא נסתרה טענת הבנק לפיה בוצעה הקטנת קרן החוב במועד חילוט הערבות, באופן ששיקף את סכום החוב במועד זה (לאור העובדה כי תיק ההוצל"פ נפתח מלכתחילה על סכום נמוך מסכום החוב בחשבון).

הטענה כי הבנק סירב לגלות מסמכים

54.     בהעדרה של חוות דעת מומחה מטעם המבקשת, לא ניתן לקבוע כי קיימים מסמכים שהמבקשת נזקקה להם לצורך הוכחת טענה מטענותיה, שלא הועמדו לרשותה על ידי הבנק, ושכתוצאה מכך נגרם לה נזק.

הטענה לפיה יש להפחית מהחוב עקב תרומת הבנק להיווצרותו

55.     גם טענה זו הועלתה על ידי המבקשת רק במסגרת סיכומיה, ולא במסגרת התובענה עצמה.
אין בידי לקבל את הטענה גם מהטעם שלאור כל האמור לעיל, לא ניתן לקבוע האם חלק מחובה של המבקשת לבנק נוצר עקב "אשמו" של הבנק, ואם כן - באיזה חלק מדובר.


56.     לכן, ולאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה - למעט ביחס לעניינים שצוינו בס' 21 ו-49 לעיל.

אני מחייבת את המבקשת בהוצאות הבנק ובשכר טרחת עורכי דינו בסך 12,000 ₪ + מע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תגמולי ביטוח משכנתא

  2. עיכוב בגרירת משכנתא

  3. ביצוע משכנתא בשטחים

  4. תביעה לביטול משכנתא

  5. הקלה על פרעון משכנתא

  6. ערעור על מימוש משכנתא

  7. ביטול חתימה על משכנתא

  8. אימות חתימה שטר משכנתא

  9. סילוק משכנתא עקב פטירה

  10. שחרור משכנתא לטובת הבנק

  11. אי עמידה בתשלומי משכנתא

  12. תניית שיפוט בשטר משכנתא

  13. החלפת חברת ביטוח משכנתא

  14. ריבית גבוהה מדי במשכנתא

  15. נתבע שלא גרר את המשכנתא

  16. בקשה לביטול מימוש משכנתא

  17. טענת פרעתי במימוש משכנתא

  18. קיזוז חוב משכנתא ממזונות

  19. משכנתא כחלק מתשלום מזונות

  20. צו מניעה זמני מימוש משכנתא

  21. ביטול משכנתא של אישה קשישה

  22. אגרת הוצאה לפועל של משכנתא

  23. תביעת רשלנות - פרעון משכנתא

  24. חתימה על משכנתא עקב אי הבנה

  25. תביעה לרישום משכנתא על דירה

  26. הגנה על נוטלי משכנתאות לדיור

  27. הקבלן פשט רגל - מה עם המשכנתא

  28. פיצוי מוסכם על אי סילוק משכנתא

  29. פסק דין הצהרתי – ביטול משכנתא

  30. רשלנות בנק בהליכי מימוש משכנתא

  31. צירוף צד ג' להליך מימוש משכנתא

  32. נושה מובטח במשכנתא - חוב לעיריה

  33. תביעה להחזר מחצית תשלומי משכנתא

  34. חוק ערבות למשכנתאות, תשי"ב-1952

  35. הצעת חוק הגנה על נוטלי משכנתאות

  36. תקנות ערבות למשכנתאות, תשט''ו-1955

  37. אגרת הוצאה לפועל חוב משכנתא בפיגור

  38. הסכם שמטרתו למחזר הלוואת משכנתא קיימת

  39. תביעת בנק לאומי למשכנתאות נגד ערבים

  40. עיכוב מימוש משכנתא עד להחלטה בערעור

  41. הצעת חוק משכנתאות לזכאי משרד השיכון

  42. חוסר מודעות למהות התחייבות והשלכותיה

  43. אי עמידה בהסדר תשלומים - מימוש משכנתא

  44. פיצוי בשווי התמורה ממכירת דירה במשכנתא

  45. סיכול אפשרות לקבלת משכנתא בעסקת מכר דירה

  46. פקודת חוק המשכנתא (חברות מאושרות), 1940

  47. נקודות זיכוי למשכנתאות בגין לימודים אקדמיים

  48. סיוע בתשלום משכנתא לוותיקי מלחמת העולם השניה

  49. ויתור על יתרת החוב לאחר מכירת דירה - מימוש משכנתא

  50. היום שבו נולדה התביעה מקום בו מדובר בחוב מובטח במשכנתא או במשכון

  51. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון