חוזה למראית עין

סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 קובע כי חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל;

בחוזה למראית-עין מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסויים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה. נמצא, כי מתקיימות בענין זה שתי מערכות משפטיות. המערכת האחת, החיצונית והגלויה, הקובעת הסדר מסוים המוסכם על הצדדים, והמערכת השניה, הפנימית והנסתרת, המבטלת בהסכמה הסדר זה או משנה אותו.

גישתו של המחוקק הינה, כי ההסדר החיצוני, שהינו למראית ענין בלבד בטל.

הדין נותן תוקף לרצון האמיתי של הצדדים, ועל כן החוזה למראית עין בטל, ובלבד שלא תיפגע זכות שרכש צד שלישי בתום לב בהסתמכו על קיום החוזה. בחוזה למראית עין אין צד אחד מרמה או מטעה את הצד האחר. שני הצדדים כאחד הסכימו, כי כלפי חוץ תוצג מציאות משפטית שאינה משקפת את שהוסכם בין הצדדים כלפי פנים.


להלן פסק דין בנושא חוזה למראית עין:

השלמה לפסק דין מיום 18/2/2004


תובענה זו הוגשה ביום 05/05/2002 וביום 18/02/2004 ניתן בה פס"ד המחייב את הנתבעים לפנות את המחסן שבחזקתם, נוכח היעדר זכויות קנייניות בו. הנתבעים ערערו לבימ"ש המחוזי, וזה החליט בהסכמת הצדדים כי יחזרו הצדדים לביהמ"ש זה לצורך השלמת פסה"ד בטענת עו"ד רווח כי החוזה בין הנתבעים לבין סוכנויות פ.ח. הוא חוזה למראית עין.

א.     טענות הצדדים:
1.     ביום 20/8/2001 רכש התובע את זכויות הבעלות בדירה הנמצאת בקומת הקרקע של הבית ברח' שנקין 49, והמחסן בשטח 6.48 מ"ר הצמוד לה, גוש 7437 חלקה 23/2 כאמור בנסח הרישום (נספח א לת/1). (להלן: "הנכס").

2.     אליבא דגרסת התובע, משקיבל את החזקה בנכס נדהם לגלות כי הנתבעים עושים במחסן כבשלהם ולמעשה מחזיקים בו באופן בלעדי.

3.     הנתבעים טענו כי החזקתם במחסן בדין היא, וזאת נוכח חוזה לשכירות מוגנת שנערך בינם ובין הבעלים הקודם, סוכנויות פ.ח. אל-דר(1988) בע"מ ע"י מנהלה חיים פישלזון, (להלן: הבעלים הקודם) ביום 1/8/97 שתוקפו אינו מוגבל.(נספח ג' לת/1),(להלן: "חוזה השכירות" או "החוזה").

4.     התובע טען מנגד, כי מדובר בחוזה למראית עין הנועד להסוות עסקת מכר בין הנתבעים לבין בעלי הדירה והמחסן, שהרי בעוד שאת זכויות הבעלות בחנות (המכבסה) שהוחזקה ע"י הנתבעים ניתן היה להעביר, הרי שאת מכירת זכויות הבעלות במחסן לא ניתן היה לבצע (בהיותו צמוד לדירה). מטרת 'חוזה השכירות' לגרסתו היתה להעניק לנתבעים בדרך עקיפה מעמד של בעלים במחסן, השולל מהתובע בפועל את הזכויות המוענקות לו כבעלים הרשומים של הנכס.

5.     התובע מבסס טענתו זו על מספר רכיבים המופיעים בחוזה השכירות האמור ועיקרם: היות החוזה בלתי מוגבל בזמן, מתן פטור מוחלט מתשלום דמי השכירות, וויתור על כל חובות הבעלות תוך שהדייר ייחשב כבעלים, ואף יוכל להעביר את זכויותיו לפי שיקולו, ללא צורך בתשלום דמי מפתח וללא צורך בהסכמת הבעלים.

6.     מכל האמור מסיק התובע כי חוזה זה הינו למראית עין ועל כן בטל ומבוטל, ומכאן שהחזקת הנתבעים במחסן היא שלא כדין והוא דורש פינויים.

7.     בפסק דינו, נדרש בימ"ש לשאלת נפקותו של החוזה, וקבע כי חוזה השכירות הינו חוזה בעלמא אשר איננו מגבש זכויות קנייניות במחסן. (ראה עמ' 7 בשורה 15). נכון הדבר, כי בימ"ש נמנע מלהתייחס באופן פרטני לסוגיית חוזה למראית עין, וזאת נוכח הכרעתו כי חוזה זה לכשעצמו, אין בו כדי להקים כל זכות קניינית לנתבעים במחסן. הגם שטענת חוזה למראית עין, לא בא זכרה בכתב התביעה.

8.     הנתבעים ערערו על פסה"ד בטענה כי חוזה השכירות מצוי היה בידי התובע טרם רכש את הנכס ועל כן שומה עליו שיקיים את ההתחייבויות שנטל קודמו. עוד טענו הנתבעים כי התובע חסר תום לב בהתנהלותו וכי טענת חוזה למראית עין מהווה הרחבת חזית ויש לדחותה. טענות אלו שבו הנתבעים וטענו בסיכומיהם לעניין הסוגיה שבפנינו כיום.

9.     בסיכומיו לצורך השלמה זו, חזר התובע על טענתו כי חוזה השכירות נכרת למראית עין בלבד ועל כן אין לו כל תוקף.
ב.     הכרעה:
לאחר שקראתי את סיכומי הצדדים לעניין השאלה שבמחלוקת ואף חזרתי ובחנתי את הראיות והעדויות שהוגשו בתובענה עצמה, הגעתי למסקנה כי אין לקבל את טענת התובע בדבר חוזה למראית עין, עם זאת, אני קובע כי מדובר בחוזה חסר נפקות אשר איננו בר ביצוע ואיננו מחייב את צד ג'. לפיכך, פסק הדין שניתן ביום 18/2/04 עומד על כנו באשר הוא קובע כי הנתבעים מחזיקים במחסן ללא כל זכות בדין ועליהם לפנותו, וזאת מאחר ושוכנעתי כי מעמדם במחסן הינו לכל היותר מעמדו של בר רשות שהופסקה בעצם הגשת תביעה זו.

להלן הנימוקים שהביאוני למסקנה זו:

ג.     ראשית דבר
בימ"ש התייחס בהרחבה בפסק דינו לשאלת נפקותו של חוזה השכירות נוכח חשיבותו המכרעת בתובענה זו. עם זאת, בימ"ש נמנע מלדון באורח ישיר בטענת חוזה למראית עין וזאת ממספר טעמים:

1.     בכתב התביעה טוען התובע כי לא ידע כלל את דבר החזקת הנתבעים במחסן ונדהם לגלותה עם קבלת החזקה בנכס. ואולם, נמנע הוא מלציין עובדה בסיסית והכרחית לשם הצגה ראויה של מצב הדברים בפועל בפני בימ"ש לפיה ידע על קיומו של חוזה השכירות בין הנתבעים לבעלים הקודם של הנכס. בסעיף 3 לכתב תביעתו טוען התובע כי הנתבעים מחזיקים במחסן "ללא כל זכות חוקית". סתם ולא פירש. והנה בדיון הראשון בתובענה, (כחצי שנה מאוחר יותר) גילה התובע, דבר קיומו של החוזה, הוא אף הכביר עשות והגישו, מטעמים השמורים עימו. דא עקא, שבתחתית החוזה מופיע מספר הפקס של ב"כ התובע אליו נשלח החוזה בפקס כאמור, עוד ביום 26/2/02. דהיינו, טרם הגשת התביעה קיבל לידיו ב"כ התובע את חוזה השכירות אך נמנע מלציין עובדה זו, הגם שנמנע מלתקן את כתב תביעתו.

טענת התובע לעניין זה, נסמכת על היעדר החובה לציין טענה משפטית גרידא בכתב הטענות. אמנם נכון הדבר, ואולם אם בחר בעל דין להימנע מלהעלות טענה משפטית בכתב טענותיו, הרי שנדרש הוא להניח את התשתית העובדתית להוכחת הטענה אותה הוא מתעתד להעלות במהלך בירור התובענה. עיננו הרואות שבמקרה דנן, נמנע התובע מלציין ולו ברמז את עובדת קיומו של חוזה השכירות ממנו נבנה הוא בטענת חוזה למראית עין שהעלה בדיון בפני בימ"ש.

2.     כאמור, בימ"ש חיווה דעתו בעניין נפקות החוזה וקבע כי איננו מגבש כל זכות קניינית לנתבעים. היות שכך, הרי שזכה התובע בתביעתו וקיבל מבימ"ש את הסעד לו עתר. וכבר נפסק, שאין בימ"ש מחויב לדון בכל טענה המועלה על ידי הצדדים כל עוד איננה דרושה להכרעה בתובענה ובלבד שאין בכך כדי לגרום לעיוות דין. (קל וחומר טענה שכלל לא בא זכרה בכתבי הטענות) (ע"א 341/59 שמעוני נ' קלואזנר פ"ד יד 881). ואכן, הוכרעה המחלוקת בפסה"ד בדרך שאין בצידה כל עיוות דין ומבלי שבימ"ש נזקק לטענת חוזה למראית עין כאמור לעיל.

חרף כל האמור לעיל, החליט בימ"ש המחוזי כפי שהחליט ומכאן לדיון בטענת חוזה למראית עין:

ד.     טענת חוזה למראית עין- דיון והכרעה
1.     נטל הראיה
נטל הראיה מוטל על שכמו של המבקש להוכיח כי החוזה נכרת למראית עין.

(ראה ג. שלו דיני חוזים, מהדורה שניה, (להלן: "שלו") בעמ' 167, וכן ע"א 6295/95 סוליקה בוחסירה נ' רות בוחסירה, פ"ד נ(1) 259) (להלן: "פס"ד סוליקה"), וכן ע"א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אולצ'יק, פ"ד נ(2) 41) (להלן: פס"ד אולצ'יק").

2.     הגדרה
סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 קובע כהאי לישנה:

"חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום-לב על קיום החוזה"
פסק הדין העיקרי העורך דיון מקיף בסוגיה, הינו ע"א 630/78 יוסף ביטון נ' דוד מזרחי, פ"ד לג(2), 576 (להלן: "פס"ד ביטון"):

"בחוזה למראית-עין מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסויים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה. נמצא, כי מתקיימות בענין זה שתי מערכות משפטיות. המערכת האחת, החיצונית והגלויה, הקובעת הסדר מסוים המוסכם על הצדדים, והמערכת השניה, הפנימית והנסתרת, המבטלת בהסכמה הסדר זה או משנה אותו ... גישתו של המחוקק הינה, כי ההסדר החיצוני, שהינו למראית ענין בלבד בטל. ... הדין נותן תוקף לרצון האמיתי של הצדדים, ועל כן החוזה למראית עין בטל, ובלבד שלא תיפגע זכות שרכש צד שלישי בתום לב בהסתמכו על קיום החוזה. בחוזה למראית עין אין צד אחד מרמה או מטעה את הצד האחר. שני הצדדים כאחד הסכימו, כי כלפי חוץ תוצג מציאות משפטית שאינה משקפת את שהוסכם בין הצדדים כלפי פנים." (פס"ד ביטון).

צא ולמד, ביסודו של סעיף זה מגולמת ההנחה לפיה הצדדים יצרו כלפי חוץ מצג שווא, אשר אינם יכולים להתנער מתוצאותיו ככל שהדבר נוגע להסתמכותו של צד ג (ראה: ע"א 4415/03 דינים עליון, כרך סט, 265). בעוד כוונתם האמיתית היתה שלא לבצע כל עיסקה ביניהם, או לבצע עיסקה השונה מזו שהוצגה. ודוק:

"הדין מורה כי במקרה זה בו חזות פני הדברים אינה משקפת את רצונם האמיתי של הצדדים, ינתן תוקף לאותו רצון אמיתי, ולכן נקבע כי ההסכם שהצדדים אינם מעוניינים בו ואשר ערכו אותו אך למראית עין - הוא בטל. בכך מקיים הדין את רצונם של הצדדים אשר מבקשים שלא לתת רוח חיים באות המתה שערכו ביניהם מטעמים השמורים עימם" (ע"א 53/86 סולל נ' צוקרמן, פ"ד מב(2) 625, להלן: "פס"ד סולל").

"החוזה למראית עין יוצר מצב של פער בין המציאות הנראית לעין לבין המצב לאשורו בין הצדדים". (ע"א 2699/92 בכר נ' ת.מ.מ. תעשיות מזון מטוסים (נתב"ג) בע"מ, פ"ד נ(1) 238) (להלן: פס"ד בכר").

עיננו הרואות, חוזה למראית עין הוא חוזה אשר קיימת בו אי התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים דכולי עלמא לבין רצונם האמיתי החבוי (שלו עמ' 167);

"מטרתו של חוזה למראית עין הינה, להציג כלפי חוץ מצב דברים, אשר על פי המוסכם בין הצדדים לחוזה אינו משקף מצב משפטי אמיתי." (פס"ד סוליקה).

מאחר והדין מעניק עדיפות לרצונם המשותף האמיתי של הצדדים על פני הצהרתם החיצונית, שהרי זו האחרונה נעשתה על ידם למראית עין בלבד, (פס" ביטון וכן שלו 168-169) יש להעלות אל פני השטח את אותה עיסקה סמויה וליתן לה תוקף. בעשייתנו זאת בטלה העסקה הגלויה ומבוטלת ובמקומה באה העסקה האמיתית המצויה בליבם של הצדדים, היא הנסתרת. ועוד, על פי נוסח הסעיף וכן בהתאם לפרשנות הפסיקתית, אין כל צורך באקט ביטול כלשהו שכן חוזה למראית עין בטל מעיקרא. (שלו עמ' 167).

3.     התנאים לקיומה של הטענה:
לאור האמור לעיל, על הטוען כי חוזה הינו למראית עין בלבד, מוטל הנטל להניח את התשתית הראייתית הנדרשת לביסוס התקיימותם של שני תנאים:

  1.      הסכמה סמויה השונה מזו המוצהרת בחוזה.
  2.      היעדר כוונה ליתן תוקף לחוזה שנכרת.


כמו כן, קיימת הבחנה בין שני סוגים של חוזים למראית עין (שלו עמ' 170):

"יש להבחין בין שני סוגים של חוזים למראית עין: החוזה הפיקטיבי שמאחוריו אין ולא כלום והחוזה שמאחוריו מסתתר חוזה שונה מהמשתקף ממנו. בחוזה מן הסוג השני קיימים למעשה שני חוזים" החוזה המסווה והחוזה המוסווה..." (פס"ד בכר).

"המאפיין המרכזי בחוזה למראית עין הוא דבר קיומה של הסכמה סמויה בין הצדדים, בענין מסויים או בעניינים אחדים, אשר באה במקום ההסכמה הגלויה ביניהם באותו נושא או נושאים, שהיא אך למראית עין. משמע, באותם עניינים, הצדדים אינם מעוניינים לתת תוקף להסדר הגלוי ביניהם, אלא אחד משניים: הם אינם מעוניינים בכל עיסקה משפטית, או שהם מעוניינים בעיסקה משפטית אחרת." (פס"ד סולל, ראה גם פס"ד ביטון).

במקרה דנן, טוען התובע לקיומו של חוזה למראית עין מן הסוג השני שבו קיימת עסקה סמויה. ולכן עליו הנטל להראות כי חוזה השכירות נכרת בכוונה להסתיר תחתיו את כוונתם האמיתית של הצדדים והיא עסקת המכר. (ע"א 8567/02 גליק נ' מיוסט, פ"ד נז(6) 514).

4.     נסיבתיות:
על מנת לגלות אם החוזה הינו חוזה למראית עין, הרי שיש להתחקות אחר מטרתו, דהיינו לחלץ את כוונת הצדדים האמיתית מתוך הנסיבות, ולבחון אם עולה היא בקנה אחד עם מטרת החוזה ותכליתו, אם לאו. שאלה זו היא עובדתית במהותה ועל כן נדרש בימ"ש לעמוד על מכלול הנסיבות שאפפו את כריתת החוזה ככל שיש בהן כדי להשליך על אופייה האמיתי של העיסקה בעת כריתתה, ולחלץ את אומד דעתם האמיתית של הצדדים (ראה ע"א 196/87 שוויגר נ' לוי, פ"ד מו(3) 2).
"עניינו של סעיף 13 הוא, אם כן, בהתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים. השאלה מה היתה כוונתם בעת כריתת ההסכם היא שאלה שבעובדה, הנלמדת ממכלול נסיבותיו של המקרה ... השאלה מה היתה כוונת הצדדים האמיתית בנסיבות העניין היא שאלה שבעובדה. בתור שכזו יש להסיקה ממכלול הראיות הרלוונטיות, כולל אלה שהן נסיבתיות". (ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, פ"ד מג(2) 214).

"את העובדה בדבר כוונתם האמיתית של הצדדים בנסיבות העניין, ניתן להסיק ממכלול הראיות הנוגעות לעניין, כולל ראיות נסיבתיות. ברי, שבמסגרת זו תהיה רלוונטית התנהגותם של הצדדים, אשר יהיה בה ללמד איך התיחסו הצדדים עצמם לזכויות והחובות אשר נקבעו בחוזה". (פס"ד סוליקה).

"אין חולק, שהטוען לבטלות חוזה בטענת מראית-עין - עליו הראיה. ראיה כזו היא, לרוב, נסיבתית. שכן מטבע הדברים, בעלי חוזה למראית-עין מעלימים את כוונתם האמיתית ואינם טורחים להכין ראיות על קנונייתם". (פס"ד אולצ'יק).

5.     לגופו של עניין: האם חוזה השכירות הוא חוזה שנכרת למראית עין?
א.     הנתבע 1 הצהיר בתצהירו (נ/2) כי החזיק במחסן עשרות בשנים כדייר מוגן, ובשנת 1997 כאשר התחלפו הבעלים, נדרש לפנותו.

ב.     טענת הנתבע 1 לדיירות מוגנת כאמור, נותרה עמומה וחסרת כל ביסוס עובדתי שהוא, והיא נדחית מכל וכל. לא די בזאת שזכרה לא בא בכתב ההגנה, הרי שלפי סעיף 4 לחוזה השכירות, הנתבע קיבל לידיו את החזקה במחסן רק במעמד החתימה ואין כל איזכור להחזקתו בו טרם מועד זה, טענה זו אף אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שהנתבעים ניאותו לשלם סכום כסף במסגרת החוזה עבור זכות שכביכול היתה בידיהם שנים רבות. (גרסת הנתבע 1 לעניין זה כאילו רצה לחסוך עלויות משפט היא קלושה ובלתי סבירה ואיננה מקובלת עלי). ויודגש, גם לו החלה החזקתם של הנתבעים במחסן טרם שנת 1997, הרי שזו לא הוכחה כלל, הגם שאין לה כל אחיזה משפטית של ממש.

ג.     בחקירת הנתבע 1 באולם בית המשפט, נגלו פרטים משלימים וחשובים לגרסתו ונתברר כי דרישת הפינוי עלתה במסגרת עסקת מכר בגין החנות בה החזיקו הנתבעים. כלומר, מדברי הנתבע 1 עצמו עולה כי בשנת 1997 ביקש הבעלים הקודם למכור את זכויותיו בנכס.

ד.     בעוד החנות אכן נמסרה לנתבע 1 (חוזה מכר אמנם לא הוצג, אך הנתבע 1 העיד על קיומו בחקירתו עמ' 10 לפרוטוקול), הרי שהמחסן, כפי שעולה מנסח הרישום, מהווה יחידה נפרדת, והוא אף מוצמד לדירה שבבעלות התובע. על כן לא ניתן היה למוכרו לנתבע 1. עובדה זו אף משתמעת מחוזה השכירות עצמו, בסעיף 8.

ה.     הנתבע 1 שהיה מעוניין להוסיף ולהחזיק במחסן, הגיע להסכמה עם הבעלים הקודם לגבי הישארותו בנכס, אשר קיבלה ביטויה במסגרת חוזה השכירות שבבסיסו של פסק דין זה. על פי חוזה זה, זכויותיו של הנתבע עולות כדי בעלות בפועל, ואף החוזה עצמו מגדיר את הדייר כלפי חוץ כבעלים, ולראיה סעיף 5 לחוזה השכירות.

ו.     חיזוק לכך שחוזה השכירות נועד להעניק לנתבע זכויות בעלים בפועל, עולה מעדותו של הנתבע 1 לפיה הבעלים הקודם רצו למכור זכויותיהם בנכס, מה עוד שמנספח ד' לת/1 שמהותו מניעת כל טענה לגבי המחסן, עולה כי מר פישלזון מנהל הבעלים הקודם, מעוניין היה לשטוף ידיו מהמחסן, ולהתנער מזכויות וחובות הבעלים בו בהעברתן לנתבעים.

ז.     לאור כל האמור לעיל, נראה כי אומד דעתם של הצדדים, עיקרה היה להעניק לנתבעים זכויות בעלות במחסן, ללא רישומן כדין, ולאפשר להם שימוש חופשי בו.

ח.     ונזכיר, על מנת להוכיח כי החוזה נכרת למראית עין בלבד, על התובע להראות כי הצדדים לא רצו לקיים את החוזה כלשונו, וכי אומד דעתם כאמור לעיל, איננה משתקפת בחוזה אלא מסתתרת תחתיו כעסקה סמויה. ואולם, מעבר לשטיחת טענותיו בדבר כוונת הצדדים (אשר נתקבלה על ידי בימ"ש כאמור לעיל), הרי שלא ניאות התובע לשים ליבו לכך שהצדדים רצו בקיום החוזה ואף ביצעוהו בפועל. יתרה מכך, התובע אף כשל מלהניח תשתית ראייתית ולו מינימאלית, לגבי קיומה של עיסקת מכר סמויה שלא מצאה ביטויה בחוזה. בכך די על מנת לדחות את טענתו בדבר חוזה למראית עין.

ט.     למען הסדר הטוב, אוסיף כי עיינתי עיין היטב בראיות שהוצגו, והאזנתי בקשב רב לעדויות שנשמעו, אף בחנתי את סעיפיו של החוזה לעומקם ולבסוף שוכנעתי ללא צל של ספק, כי לא רק שאין החוזה מסתיר עסקת מכר או כל עסקה אחרת בין הצדדים הרי שהוא נותן דרור לכוונת הצדדים האמורה במובן המפורש והמובהק ביותר. ודוק;

  1.      מטרת השכירות אינה מוגבלת.
  2.      דמי שכירות חודשיים כלל אינם משולמים היות ושולם מראש סכום כספי שנועד לכסות את דמי המפתח ודמי השכירות גם יחד.
  3.      החוזה קובע הלכה למעשה כי זכויות הבעלות, כמו גם החובות, יימצאו בידי השוכר ויופקעו מידי הבעלים. אך חשוב מכך- המצב כאמור מונצח כלפי חוץ במסגרת סעיף 5 לחוזה, בו נרשם:

"כל האחריות לאחזקת המחסן, תיקונים, אחריות כלפי צד ג' והוצאות שוטפות כגון תשלום לועד הבית וכיוב' יחולו על הדייר בלבד, והוא ייחשב לענין זה כאילו היה בעלים של המחסן". (הדגשה שלי א.ג.).

4.     החוזה איננו מוגבל בזמן ואין הוא קובע כל תקופת שכירות שהיא.
5.     הנתבע רשאי להעביר זכויותיו לשיקולו, ללא תשלום דמי מפתח וללא הסכמת הבעלים.

י.     מכל זאת עולה כי למעשה כל אותם סממנים המרכיבים את המושג 'שכירות' ובפרט שכירות מוגנת, נמוגו ואין כל זכר להם בחוזה.
לעניין שכירות מוגנת הרי שדמי השכירות מתעדכנים בתקנות מדי תקופות קצובות, ואין הדבר בא זכרו בחוזה כלל, חובות הבעלים בשמירה על תקינות המושכר נעלמו כליל, הגם שהעברת המושכר לאחר ללא אישור הבעלים ובהעדר תשלום דמי מפתח מהווה ניגוד מהותי לקביעות החוק בהענקתו זכות דיספוזיציה רחבה ובלתי מוגבלת לנתבעים, בעוד זכות הדיירות המוגנת היא מוגבלת בטיבה. עוד ממשיך החוזה וקובע בין השאר כי הדייר אינו חייב בתשלום דמי שכירות חודשיים. בכך מתבטא ניגוד אינהרנטי לקביעות חוק השכירות והשאילה.

יא.     יתרה מכך, על פי החוזה, כלפי חוץ ייראה הדייר כבעלים של המחסן. זוהי הוכחה חותכת לכוונת הצדדים להקנות לנתבעים מעמד של בעלים במחסן, תוך הימנעות מלרשום זכויות אלו כנדרש על פי הדין, דבר שאף עולה בבירור מסעיף 8 לחוזה הקובע איסור על הדייר לפעול לרישום זכויותיו או לפגוע בכל דרך בזכויות הבעלים בדירה.

יב.     לא זו אף זו, חיזוק נוסף למסקנה דלעיל, גלום בעובדה שהבעלים הקודם, ניאות היה להעניק לשוכר את האפשרות להעביר זכויותיו במחסן לצד ג' ללא כל סייג וללא קבלת תשלום חלקו בדמי המפתח חרף הפגיעה האנושה בזכויותיו כבעלים, ושאלה במקומה היא, מדוע היה לו לבעלים הקודם לכתחילה הרצון לפטור עצמו מכל חובות הבעלים ולהעניק לשוכר זכויות מרחיקות לכת שכאלו? הלא יחסי אמון והיכרות אישית לא היו ביניהם כך אף העיד הנתבע 1, המסקנה היחידה היא אם כך, כי הבעלים הקודם מעוניין היה כאמור, להעביר לנתבעים את זכויות הבעלות דה פקטו. תמיכה למסקנה זו מצויה כאמור במסמך ד' הפוטר את מר פישלזון כאמור, מכל קשריו למחסן.

יג.     ויוסף, עיקריה של גרסה זו הועלו על ידי התובע בדיונים ובסיכומים אך הנתבע לא סתרם ואף לא הביא מטעמו גרסה אחרת מהימנה ומפורטת לתמוך בטענותיו. למעשה, טענות הנתבע 1 נותרו קלושות ומשוללות יסוד עובדתי איתן הגם שגרסתו ככלל, נשמעה לי בלתי אמינה ונראית בעיני תלושה מן המציאות. במצב דברים זה, הרי שגרסת התובע מקובלת עלי ככל הנוגע לקביעת אומד דעת של הצדדים לחוזה השכירות כפי שעולה מהנסיבות.

6.     מסקנה:
לאור הנתונים העובדתיים במקרה זה, אין לומר שבעלי הדין לא היו מעוניינים בתוצאותיו של חוזה השכירות שערכו ביניהם, ההיפך הוא הנכון, שוכנעתי כי הצדדים התכוונו בדיוק להסדר המשפטי הכלול בחוזה שהרי זה קוים בפועל, (ראה פס"ד אולצ'יק) ואף אין לומר כי ערכו ביניהם עסקה נסתרת אחרת, שהכן אומד דעתם משתקף במלואו בחוזה השכירות.

"בית המשפט בענין שבפנינו אינו נקרא להרים את המסך מעל פני העיסקה הגלויה על מנת שתיחשף העיסקה האמיתית בין הצדדים. הסיבה לכך - היא בכך שהעיסקה האמיתית בין הצדיים, על כל מרכיביה, גלויה ועולה מן ההסכמים השונים שתוארו לעיל; כמו כן לא ניתן לומר כי מערכת ההסדרים שבין הצדדים כוללת תנאים אשר נקבעו אך ורק כלפי חוץ בלא שהיתה כוונה לקיימם לכתחילה".(פס"ד סולל)(ראה גם ה"פ 54/93 (י-ם) שיר נ' שיר, דינים מחוזי כרך כו(6) 109 וכן ע"פ 5689/92 מן נ' מ"י, דינים עליון, לז 103).

אשר על כן אני קובע כי התובע לא עמד בנטלו להראות התקיימות שני התנאים ועל כן טענת חוזה למראית עין אינה יכולה לעמוד והיא נדחית. מה אם כך הוא סיווגו של החוזה?

ה.     נפקות החוזה כפי שנקבעה בפסק הדין
כוונת הצדדים היתה להעביר לנתבעים זכויות בעלות על המחסן. אלא מאי? שזכויות אלה אינן ניתנות להעברה במסגרת חוזה שכירות מוגנת.

פסק הדין מיום 18/2/04 התייחס לסוגיה זו, וקבע כי חוזה השכירות הינו חוזה בעלמא שאינו מגבש כל זכות קניינית לנתבעים וזאת מאחר והמטרה לשמה נכרת, דהיינו מתן זכויות 'שכירות לצמיתות' סותרת את הדין ופוגעת באינטרס הבעלים בדרך שאיננה ניתנת לביצוע. ולראיה:

"עצם המושג שכירות לצמיתות יש בו סתירה מניה וביה... אם על כן התכוונו הצדדים לעשות חוזה שכירות לצמיתות, הרי הם התכוונו לדבר שאין לו קיום מבחינה משפטית. חוזה כזה יתכן ויהיה בטל, מכיוון שהצדדים התיימרו ליצור בו זכות במקרקעין, שהדין אינו מכיר בה". (ע"א 46/74 מורדוב נ' שכטמן, פ"ד כט(1) 477),

וכן:

"התקשרות לצמיתות - אפילו תקיפה היא כחוזה גרידא (חוזה "ללא שם" (חוזה innominate) על פי הוראת סעיף 24 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973), אינה יכולה ליצור קשר של שכירות. שכירות בישראל היא זכות, שהוקנתה בתמורה, להחזיק בנכס ולהשתמש בו "שלא לצמיתות" (סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א- 1971; סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969). הוראה בחוזה- בין מפורשת ובין משתמעת - המתפרשת כהוראה הקובעת קשר חוזי לצמיתות שוללת מהחוזה את אופיו כחוזה שכירות". (רע"א 1784/98 עמידר נ' מנדה ז"ל, פ"ד נג(4) 315).

קביעה זו הושתתה על סמך הנסיבות והראיות שהוצגו בפני בימ"ש:

1.     כפי שעולה מהנסיבות שתוארו, הרי שמתקיימת סתירה פנימית בחוזה השכירות עצמו. מחד, החוזה מעניק לנתבעים בעקיפין, זכויות בעלות במחסן ומאידך אוסר עליהם לבצע כל פעולה לעיגון זכויותיהם אלו ולפגוע בזכויות הבעלים של הדירה אליה צמוד המחסן. (ראה סעיף 8 לחוזה). סתירה זו מצביעה על כך שהצדדים היו מודעים לכך שלא ניתן לבצע העברת הזכויות במחסן לנתבעים, ובכל זאת, כרתו ביניהם את חוזה 'השכירות המוגנת' שמעניק לנתבעים זכויות מרחיקות לכת בעוד פוטר הוא את הבעלים מכל חובותיו. התנהגות זו מהווה ניגוד מוחלט לחוק השכירות והשאילה וחוק הגנת הדייר ותקנותיו ואף גובלת בחוסר תום לב כלפי צד ג' ברוכשו את הדירה כפי שאכן קרה במקרה זה.

2.     בסופו של חוזה השכירות התחייב אישית מר פישלזון כי ידאג לצרף את חוזה השכירות לחוזה המכר של הדירה עצמה. סעיף זה למעשה הוא המעניק תוקף לסעיף 9 בחוזה לפיו זכותו של רוכש דירה תהא כפופה לזכויות הדיירות המוגנת של הנתבעים. דהיינו, עיקר טענותיהם של הנתבעים צריכה היתה להיות מושתת על הוכחת ידיעת התובע את קיום החוזה טרם הרכישה ואולם לא צלחו הם במשימתם זו;

3.     טענת הנתבע 1 כי התובע ידע על החזקת הנתבעים במחסן טרם רכישתו, אין לה על מה שתסמוך והיא נדחית מכל וכל;
לא די בכך שלא הוצג ולו קמצוץ ראיה לתמיכה בטענה זו, אלא שהוכחתה היא לכאורה פשוטה ביותר- כל שהיה על הנתבעים לעשות הוא להזמין את מר פישלזון להעיד. הלא מר פישלזון נתחייב להביא לידיעת כל רוכש עתידי את דבר קיומו של ההסכם. מאחר וזה לא הובא לעדות, ללא כל הצדק סביר, וכן נוכח העובדה שהתובע כלל לא נשאל לעניין זה בחקירתו הנגדית וגרסתו לא הופרכה, הרי שטענה זו נדחית.
ויודגש, הנתבעים כלל לא טענו בכתב הגנתם כי התובע ידע את דבר החזקתם במחסן טרם הרכישה והרי הדעת נותנת כי לעניין מרכזי זה ניתנת היתה חשיבות גדולה אם אכן היה לה עיגון, אך לא כך הדבר.

במצב דברים זה, לא נותר לי אלא לדחות את גרסת הנתבעים על כל נדבכיה בהיותה בלתי אמינה וחסרת ביסוס. שוכנעתי כי לחוזה המכר שנערך עם התובע לא צורף חוזה השכירות, וכי לתובע נודע על החזקת הנתבעים במחסן אך לאחר ביצוע הרכישה, והוא איננו כפוף לה.

4.     ויודגש, אי הבאת עדות או ראיה, עומדת לעוכריו של הנתבע, שכן הלכה ידועה היא כי אי הבאתה של ראיה שעשויה לתמוך בגרסה הנטענת, חזקה עליה כי היתה פוגמת בגרסה עצמה. ולראיה:

"כלל הנקוט בידי בית המשפט מימים ימימה שמעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו". (י' קדמי, "על הראיות", עמ' 1396).

וכן:

"אי הזמנה להעיד יוצרת הנחה שאילו הובאו היתה עדותם סותרת את גרסת המשיבה" (ע"א 240/77 כרמל נ' פרפורי, פ"ד לד (1), 301). (ראה גם ע"א 465/88 פ"ד מה(4) 651).

בזאת מתחזקת המסקנה כי חוזה השכירות הינו חסר נפקות וודאי שאין הוא מחייב כלפי צד ג' שהרי הסעיף העיקרי בו המכפיף את זכויות רוכש הדירה לזכויות הדיירות המוגנת, כלל לא זכה לתוקף מחייב כלפי כולי עלמא באי קיום התחייבותו של הבעלים הקודם כאמור.

5.     בשולי הדברים יאמר, כי לא נעלמה מעיני (הן בפסק הדין והן בהשלמה זו) העובדה כי בפועל החזיקו הנתבעים במחסן שנים מספר תוך הסכמה ומתן רשות מאת הבעלים. לפיכך אין לראות בהם פולשים פשיטא. החזקתם במחסן אם כך, עוגנה בעצם מתן הרשות לכך, ומכאן שמעמדם במחסן הינו של ברי רשות. רשות זו באה על סיומה עם הבעת רצון הבעלים בכך. אין מחלוקת כי התובע הינו בעלים במחסן ומכאן שמתן הרשות נתונה היא לשיקול דעתו. דעתו הובעה עם הגשת תביעה זו, ומהותה הפסקת הרשות אשר ניתנה ודרישת פינוי כדין.

סופו של יום, הרי שהחזקת המחסן נעשית בניגוד לרשות הבעלים ועל הנתבעים לפנותו מייד.
יתרה מזאת, גם אם תאמר כי קיים חוזה תקף, הרי רשאי התובע לסיים השכירות עפ"י סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, ועצם הגשת התביעה יש בה משום הודעה על סיומה.

ו.     לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן:
א.     חוזה שכירות המחסן הגם שאינו למראית עין, אינו מגבש כל זכות לנתבעים במחסן.

ב.     הנתבעים החזיקו במחסן מכוח הסכמה ורשות הבעלים הקודם. רשות זו הופסקה ע"י הבעלים כיום שהוא התובע בתובענה זו ולכן מחזיקים הנתבעים במחסן שלא כדין.

ג.     לפיכך, אני מותיר את פסק הדין מיום 18/2/04 על כנו ומחייב כאמור בו, את הנתבעים לפנות את המחסן בו הם מחזיקים הנמצא ברח' שנקין 49 בתל אביב וצמוד לדירה הידוע כנכס בגוש 7437 חלקה 23/2 ולהחזירו לתובע כשהוא נקי מכל אדם וחפץ מטעמו.

ד.     אין צו להוצאות ושכ"ט נוספים על אלה אשר חייבתי את הנתבעים בפסה"ד מיום 18/2/04.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תניות בחוזה

  2. אומד דעת הצדדים

  3. תנאי מתלה בחוזה

  4. חוזה למראית עין

  5. חוזה כריתת עצים

  6. סכום שקרי בחוזה

  7. קיום חוזה בקירוב

  8. חוזה תכנון תב''ע

  9. חוזה עבודות גינון

  10. שימור בעלות בחוזה

  11. חוזה בנייה פאושלי

  12. חוזה ללא מועד סיום

  13. חוזה להקמת מערכות

  14. הארכת חוזה בכירים

  15. עורך דין חוזה נדל"ן

  16. סעיף 25 לחוק החוזים

  17. סעיף 61 לחוק החוזים

  18. סעיף 31 לחוק החוזים

  19. חוזה לרכישת טחנת קמח

  20. עורך דין מומחה לחוזים

  21. הקטנת הנזק בדיני חוזים

  22. חוזה עם חברת ספנות זרה

  23. חוזה זיכיון להפעלת מכונה

  24. הפרה צפויה של חוזה מסחרי

  25. סעיף 9 לחוק החוזים תרופות

  26. חוזה עם ההורים למראית עין

  27. סעיף 10 לחוק החוזים תרופות

  28. חוק חוזה קבלנות, תשל"ד-1974

  29. חוזים מפוצלים - עסקה מפוצלת

  30. חוזה לא חוקי עם רשות ציבורית

  31. האם הבטחה מנהלית מהווה חוזה ?

  32. ויתור על זכויות עובדים בחוזה

  33. הגבלת תקופת חוזה בעת מבצע מכירה

  34. חוזים פאושלים לביצוע עבודות פיתוח

  35. חתימה על חוזה כראיה לגמירות דעת

  36. חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973

  37. מתי מתחילה תקופת ההתיישנות של חוזה

  38. הגבלת חופש העיסוק של עובד מכוח חוזה

  39. ערעור בגלגול שלישי על פסק דין מחוזי

  40. האם ''סיכום עקרונות'' מהווה חוזה מחייב

  41. תביעה לביטול חוזה מכר וייפוי הכוח הנוטריוני לנאמן

  42. פיצוי בגין הפסקת עבודות חוזה פרוגרמה עם משרד השיכון

  43. סוגיית חוזה קבלנות הוסדרה באופן חלקי בחוק חוזה קבלנות

  44. חוק יישום חוזה השלום בין מדינת ישראל לבין הממלכה הירדנית ההאשמית, התשנ"ה-1995

  45. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון