בקשת כונס נכסים לאישור הסכם

להלן החלטה בנושא בקשת כונס נכסים לאישור הסכם:

החלטה

1.     ביום 31.8.04 מונה המבקש לכונס נכסים קבוע לנכס הידוע כ"בניין פריזמה" בבאר שבע, הנמצא בגוש 38045 חלקה 6 [להלן: "הבניין"] וזאת למימוש השיעבוד שהוטל על אותו הנכס לטובת בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ [להלן: "הבנק"] בהתאם לאגרות החוב והתחייבויות בעל הזכויות באותו הנכס חברת מגדלי הקריה בע"מ [להלן: "החברה"]. אותם שיעבודים הוטלו כנגד מימון שהעמיד הבנק לחברה להקמת הבניין.


2.     בבקשה זו שבפני, מבקש כונס הנכסים את אישור ביהמ"ש להסכם שערך ביום 14.3.05 עם חברת "שבע כל בע"מ" [להלן: "הרוכשת"] ולפיו תרכוש הרוכשת כ-4000 מ"ר ברוטו בבניין המצויים בקומת המסחר ובקומות 9, 10 ו-11 וכן 70 מקומות חניה תמורת סכום שווה ערך ל-4,226,590 דולר בתוספת מע"מ [להלן: "השטחים הנמכרים"].
     לבקשה המקורית שהוגשה ע"י כונס הנכסים [בבש"א 5981/04] צורפה חוו"ד של שמאי התואמת את שווי המכירה נשוא בקשה זו.
     מלכתחילה פנה הכונס ביום 7.12.04 בבקשה לאישור "הצעה לרכישת אופציה לרכישת השטחים הנמכרים" ע"י הרוכשת הנ"ל.
     ב-2.1.05 הודיע כי אותה הצעת אופציה אינה עוד "רלבנטית כלשונה" ופנה בבקשה מתוקנת בבש"א 6192/04 לאישור "הצעה לרכישת שטחים" בהתאם לעקרונות אותה הצעה שפורטו בבקשה.
     בישיבת 17.3.05 הוריתי לכונס להגיש לביהמ"ש את נוסח הסכם המכירה המוצע גופו, ההסכם הוגש ביום 24.3.05 וביום 28.3.05 נערך הדיון בבקשה.
     במהלך הדברים מאז הוגשה הבקשה המקורית [בבש"א 5981/04] ועד לדיון גופו ביום 28.3.05, הוגשו בקשותיהם של מספר בעלי עניין המתנגדים לאישור הסכם המכירה ואלו הם: החברה דנן [מגדלי הקריה בע"מ], חברת האחים אוקנין [1990] בע"מ, תומר ארנון נכסים בע"מ ומר ד. תורג'מן.
     בין לבין הגיש כונס הנכסים לביהמ"ש אישורים בדבר הסרת העיקולים שרבצו על שטחי המכירה לטובת רשויות המס ולטובת בנק דיסקונט בע"מ.
     אתייחס להלן להתנגדויות מתנגדים אלה לאישור הסכם המכירה.


3.     חברת האחים אוקנין [1990] בע"מ [להלן: "אוקנין"] הינה חברה העוסקת בקבלנות בניין והתקשרה בהסכם עם החברה דנן לבניית הקומות 9, 10 ו-11 שבבניין [המהוות חלק נכבד מ"השטחים הנמכרים"].
     כמו כן רכשה אוקנין מהחברה את מלוא שטחה של הקומה השנייה שבבניין [שאינה חלק מהשטחים הנמכרים] ותמורתם שולמה בחלקה במזומן ובחלקה האחר בדרך של חליפין ["ברטר"] כנגד עלות העבודות שבוצעו על ידה באותן קומות עליונות.

     בין אוקנין לחברה מתנהלים הליכים בת.א. 1069/00 בבימ"ש זה ועניינן יתרות חוב הנטענות ע"י אוקנין כנגד החברה ביחס לתמורת עבודות הבניין שבוצעו על ידה ותביעה למסירת החזקה לידיה בשטחי הקומה השנייה שנרכשה כאמור על ידה.
     בהתנגדותה לאישור הסכם המכר דנן [מהכונס ל"רוכשת"], טוענת אוקנין כי כחלק מזכויותיה בשטחי הקומה השנייה, ובמצורף להן, רכשה למעשה מהחברה 19 מקומות חניה, כי הצעת המכר דנן כוללת למעלה מ-95% ממקומות החניה שבבנין [70 מתוך כ-73], ועל כן אין לאשר מכירת מקומות החניה בהיקף המוצע בהצעת המכר.
     אוקנין לא צירפה להתנגדותה שבכתב או לטיעוניה בעת הדיון מסמך כלשהו המאשר כי נמכרו לה ע"י החברה מקומות חניה במספר הנטען על ידה או בכל מספר אחר.
     בתצהיר התומך את התנגדותה מפנה היא לשני עמודים מתוך מיפרט טכני שאיננו חתום ע"י החברה, שאין בו אינדיקציה כלשהי ליחידה נמכרת איזושהי בבניין, ואשר בעמוד השני מצויין: "שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד ליחידה: חניה".

     בתצהיר שצורף לנימוקי התנגדותה נטען כי "בהתאם לת.ב.ע. הקיימת בהתייחס למיקום המבנה בו מצוי המבנה מגיע לחברה 19 מקומות חניה לפי חישוב של מקום חניה אחד לכל 40 מ"ר משרדים" - אוקנין לא צירפה ולא הגישה כל "ת.ב.ע." שכזו.

     זאת ועוד. עצם הטענה בדבר יצירת הזכות הקניינית האמורה מכח תב"ע [שלא הוצגה כלל] נחזית בלתי סבירה על פניה.
     בבניין דנן 11 קומות משרדים [דוגמת הקומה השניה שרכשה אוקנין].
     אם לבעלי הזכויות בכל קומה "מקנה" התב"ע 19 מקומות חניה, הרי שלשטח הבניין כולו אמורות להיות למעלה מ-200 מקומות חניה, וזאת בטרם ניקח בחשבון את בעלי השטחים שבקומות המסחר.
     והנה, אוקנין מציינת כי בכל שטח הבניין אין אלא 73 מקומות חניה.
     הנה כי כן, טענת אוקנין לזכויות קנייניות ב-19 מקומות חניה, אין לה אפילו בדל ראיה במסמכים שהציגה. טענתה כי זכויות אלה קמו לה מכח תב"ע שכלל לא הוצגה - גם היא אין לה ראשית ראיה, והנתונים שהוספתי לעיל - גם הם סותרים לכאורה את הטענה.
     אך זאת עיקר. אין חולק כי מלוא שטחי החניה שועבדו לבנק בשיעבוד שקדם לרכישת הזכויות הנטענות ע"י אוקנין, ודי בכך לגבור על הזכויות הנטענות על ידה, זכויות שכאמור לא הובאה אף ראשית ראיה לעצם קיומן הנטען.


4.     טענתו השניה של ב"כ אוקנין בע"מ מושכת את הלב. ולפיה, משבנתה אוקנין את שלוש הקומות העליונות בבניין והחברה נותרה חייבת לה לטענתה כספים בגין אותן עבודות - חייב הבנק להסדיר בראשונה תשלום אותן החברות בטרם ימכור נכסים בבניין במסגרת מימוש השיעבוד.
     עו"ד ע. סגל, ב"כ חברת אוקנין בע"מ, הוסיף וטען כי אילו מסר הבנק למרשתו "ערבויות מכר" בגין שטחי הקומה השניה שנמכרו לה בתמורה לביצוע אותן העבודות [כפי שנעשה ביחס לחלקה האחר של התמורה ששולם במזומן] - לא היתה מניעה למכירת "השטחים הגמורים" נשוא בקשה זו.
     ברם, משלא נמסרו לה ע"י הבנק ערבויות מכר, ומשקיימת לטענתה יתרת חוב על אותן עבודות הבניה שביצעה [בקומות 9-11], יש למנוע בעד הבנק מכירת אותם השטחים כל עוד לא שולמה בראשונה יתרת החוב עבור עבודות הבניה.
     הוא מוסיף וטוען כי למעשה קיימת לאוקנין זכות עכבון באותן שלוש הקומות שנבנו על ידה בבניין [קומות 9-11] המונעת בעד הבנק את מכירתן כל עוד לא הוסדר החוב האמור.
     אין בידי לקבל טענות אלה.

     טענת העכבון לא תקום אלא בנושה המחזיק בנכס נשוא העכבון.
     אוקנין אינה מחזיקה באותן שלוש הקומות [9-11] ומעולם לא טענה לזכות להחזיק בהן.
     בנסיבות אלה, אין ספק כי זכותו של הבנק מכח השיעבודים ואגרות החוב בשטחי אותן הקומות, גוברות ודוחות מפניהן את אותה טענת "מעין עכבון" המועלית ע"י אוקנין.
     יתכן וקיימת לאוקנין עילה לכאורית לתבוע את הבנק בעשיית עושר ולא במשפט, ואיני מביע בכך עמדה כלשהי לסיכויי תביעה שכזו - מכל מקום, עניין הוא לתביעה כספית נפרדת וחיצונית לזכותו של הבנק למימוש השיעבוד העומד לזכותו בשטחי אותן הקומות.
     וככל שהדברים אמורים בתביעתה של אוקנין נגד החברה [בת.א. 1069/00], אך מובן הוא שאין זו עניין לבקשתו זו של כונס הנכסים [מטעם הבנק בעל השיעבוד] למימוש השיעבוד.
     אשר על כן - אני דוחה התנגדויותיה של אוקנין לבקשה.


5.     מר דן תורג'מן הופיע גם הוא לישיבת 28.3.05 והודיע כי הוא מתנגד לאישור ההסכם המוצע.
     לטענתו, הוא ומספר חברות בבעלותו, רכשו זכויות מסויימות בחלק משטחי הקומה הראשונה בבניין [המהווה חלק מהשטחים הנמכרים].
     לא הוגשה על ידו בקשה כלשהי בכתב לעניין זה, אולם הוא היפנה להתנגדות שהגיש לבקשה אחרת שהגיש כונס הנכסים בבש"א 3221/01, שהדיון בה התקיים בישיבת 17.3.05.
     בהחלטה שניתנה באותה הבקשה [ביום 21.3.05], פורט כי השטחים שנרכשו ע"י מר תורגמן והחברות הקשורות לו - שועבדו לבנק המזרחי בע"מ, ובמסגרת מימוש הליכי אותם השיעבודים הגיעו בנק המזרחי והבנק דנן להסדר שאושר ע"י ראש ההוצל"פ - ובאותה החלטה [מיום 21.3.05] שב ונתאשר ע"י בימ"ש זה.
     נוכח זאת, אין מקום לדיון חוזר באותן הטענות שכבר נדונו והוחלטו - ומכאן שדין טענותיו של מר תורגמן להידחות.

     
6.     חברת תומר ארנון נכסים בע"מ [להלן: "תומר"] תבעה בבימ"ש השלום בב"ש [ה"פ 1102/04] את החברה ואת כונס הנכסים דנן לסעד הצהרתי לפיו היא בעלת הזכויות בחנות ששטחה 40 מ"ר המצוייה בקומת המסחר שבבניין.

     בהסכמת שני הנתבעים הנ"ל [ובהם כונס הנכסים], ניתן ביום 27.9.04 בבימ"ש השלום פסק דין המצהיר כי לתומר "הזכות החוזית להירשם כחוכרת בנכס המצוי בבניין... זכותה של תומר כפופה לזכויות צדדים שלישיים אם קיימות".

     בתגובת תומר לבקשה דנן נטען כי אותו פסה"ד מעגן את זכויותיה באותה החנות כשאלה כפופות רק לזכויות "צדדים שלישיים" - בעוד כונס הנכסים אינו צד שלישי אלא הנתבע באותם ההליכים שנתן הסכמתו לאותו פסק הדין.

     בישיבת 28.3.05 טען כונס הנכסים כי הוא עצמו מהווה את אותו ה"צד השלישי", וכי דברים שאמר בעת הדיון בבימ"ש השלום לא נרשמו בפרוטוקול.
     לאור הספקות המתעוררים בעניין זה ואשר הדרך הראוייה להסרתם הינה בפניה לבימ"ש השלום, או לערכאת הערעור לעניין אותו פסק הדין - מסכים כונס הנכסים כי בקשתו לאישור הסכם המכירה לא תתייחס בשלב זה לאותה חנות בשטח 40 מ"ר שלזכויות בה [הגוברות על שיעוד הבנק] טוענת תומר.


7.     החברה דנן, מגדלי הקריה בע"מ, לא הגישה בקשה בכתב או התנגדות בכתב לבקשה זו של כונס הנכסים.
     כזכור, הבקשה המקורית של כונס הנכסים הוגשה עוד בדצמבר 2004 [בש"א 5981/04] לאחר מכן הוגשה הבקשה המתוקנת שבבש"א זו [6192/04 מ-28.12.04], הדיון הראשון התקיים ב-17.3.05 והדיון הנוסף ב-28.3.05.

     בפתח הישיבה האחרונה הודיע מנהלה של החברה כי "עד הבוקר לא התקבלה אצל מגדלי הקריה בע"מ הבקשה המתוקנת של כונס הנכסים ולא התייחסתי לבקשה. יש לי מה להתייחס ולומר על כל ההליך הזה, אך לא אוכל לעשות זאת כל עוד לא קיבלתי הבקשה המתוקנת".

     לאור העובדה שהבקשה המקורית הוגשה לפני ארבעה חודשים, הבקשה המתוקנת הוגשה עוד ב-28.12.04 [בש"א 6192/04], הדיון הראשון התקיים ב-17.3.05 ודחייתו הנוספת נועדה לא להגשת "בקשה מתוקנת" אלא להגשת נוסח הסכם המכירה הסופי - נוכח כל אלה איני מוצא כל ממש בדברים שיש למנהל החברה לאמר - לכשיתפנה לאמר אותם.

     אוסיף את הדברים שציינתי בהחלטות קודמות בהליכי כינוס אלה - ולפיהם זכאית החברה בכל עת לפתוח בהליכים נפרדים כנגד הבנק בכל הקשור לטענותיה לעניין היקף חובותיה הנטענים ע"י הבנק והסכומים הראויים להיזקף נגדם בגידרם של הליכי מימוש השיעבודים.
8.     בבקשות שהוגשו ע"י כונס הנכסים במהלך הליכים אלה ובטיעוניו בישיבת 28.3.05, עמד הוא על הקושי הרב הקיים במצב השוק הנוכחי למימוש נכסים, על היות הסכם המכר שבנדון תואם את הערכות השומה ועל היתרונות שבמימוש "השטחים הנמכרים" במסגרת ההצעה הנ"ל.
     לאחר שעיינתי בהסכם המכר המוצע ובתנאיו ובשומת המקרקעין שנערכה לעניין השטחים הנמכרים, ולאחר שדחיתי כמפורט לעיל את טענות המתנגדים [למעט עניינה של "תומר"] - אני מחליט להיעתר לבקשה ואני מורה כדלהלן:

א.     אני מאשר את הסכם המכר [מיום 24.3.05] המצורף, למעט אותו חלק מההסכם המתייחס לשטח החנות שרכשה "תומר" נשוא פסק דינו של בימ"ש השלום בבאר שבע מיום 27.9.04 בת.א. 1102/04.

ב.      אני מורה על הסרת העיקולים הרשומים לטובת המשיבה 2 [אחים אוקנין 1990 בע"מ] על "השטחים הנמכרים" כהגדרתם לעיל ובהסכם המכר.

ג.     איני עושה צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הליך מתן הוראות

  2. מינוי כונס נכסים

  3. קבלת בקשת צו כינוס

  4. מה זה כונס נכסים ?

  5. צו כינוס נכסים לערב

  6. אישור 324 כונס נכסים

  7. צו כינוס בהסכמת הכונ"ר

  8. האשמות נגד כונס נכסים

  9. מינוי כונס נכסים זמני

  10. חוב מס שבח לכונס נכסים

  11. שחרור מייצוג כונס נכסים

  12. בקשה למתן צו כינוס זמני

  13. חזרה מהצעה בכינוס נכסים

  14. פטור ממס שבח כונס נכסים

  15. צו הכינוס לאחר קניית רכב

  16. ערובה להוצאות חברה בכינוס

  17. סמכות חקירה של כונס נכסים

  18. משרד עורכי דין כינוס נכסים

  19. צו כינוס נכסים בפשיטת רגל

  20. כיסוי ביטוחי בכינוס נכסים

  21. בקשת כונס נכסים לנתק חשמל

  22. בקשת כונס נכסים לאישור מכר

  23. התנאים למתן צו כינוס נכסים

  24. מינוי כונס נכסים על מקרקעין

  25. בקשת כונס נכסים לאישור הסכם

  26. פיקוח מפרק חברה על כונס נכסים

  27. פטור מס שבח מינוי כונס נכסים

  28. מינוי כונס נכסים מטעם הנושים

  29. סמכות כונס נכסים לפטר עובדים

  30. בקשה לביטול מכר בכינוס נכסים

  31. התיישנות תביעה נגד כונס נכסים

  32. פינוי דירה שכורה בכינוס נכסים

  33. חיוב קופת כינוס בתשלומי ארנונה

  34. דמי תיווך על דירה בכינוס נכסים

  35. צו כינוס לנכסים עקב הסתבכות מעסק

  36. דחיית בקשה למתן צו כינוס נכסים

  37. ביטול צו כינוס בהליכי פשיטת רגל

  38. פעולות כונס נכסים ללא הצדק סביר

  39. בקשה לדחות מתן תשובה לכונס נכסים

  40. תיקון ליקויי בטיחות בכינוס נכסים

  41. צו לכינוס נכסים בגין חובות מוצהרים

  42. התנגדות הכונ"ר למתן צו כינוס נכסים

  43. חוב מס רכוש של חברה בכינוס נכסים

  44. זכות טיעון לפני מינוי כונס נכסים

  45. תביעה נגזרת של חברה בכינוס נכסים

  46. העברת כספים מקופת הכינוס לנושה מובטח

  47. בקשה להצטרף כנושה לבקשה למתן צו כינוס

  48. העברת כספי פטור ממס שבח לכונס הנכסים

  49. מינוי שותף במשרד עורכי דין לכונס נכסים

  50. פירוק שיתוף בדירת מגורים על ידי כונס נכסים

  51. מינוי כונס נכסים אך ורק לצורך רישום בית משותף

  52. בית המשפט נתן צו לכינוס נכסים על פי בקשת החייב

  53. לא ראוי לשחרר כספים לחייב טרם שהושלם הליך הכינוס

  54. בקשת כונס להימנע מלמלא אחרי הוראות צווי העיקול

  55. טענה כי התנהלות הכונס הביאה דווקא לירידת ערך הנכס

  56. נקבע כי יש להמשיך בהליכי הכינוס חרף סילוק החוב לנושה המובטח

  57. כל עוד לא אושרה ההצעה בידי כונס הנכסים עדיין היא בגדר הצעה בלבד

  58. כללי פשיטת הרגל (מינוי כונסי נכסים ונאמנים ושכרם) התשמ"ה-1985

  59. האם ביהמ"ש המחוזי קבע סכום הוצאות כולל אשר התייחס גם לשכ"ט הכונס

  60. נטען כי הדירה נשוא צו הכינוס נפרצה ושופצה במהלך הליך המכירה בלי רשות

  61. תקנות החברות (כללים בדבר מינוי כונסי נכסים ומפרקים ושכרם), התשמ''א-1981

  62. נטען כי בקשת הכינוס הוגשה שלא כדין שכן טרם חלפו 6 חודשים ממועד התשלום הראשון

  63. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון