תשלום על עבודות אחזקה

להלן פסק דין בנושא תשלום על עבודות אחזקה:

פסק דין

1.     מהות התביעה:
בפנינו תביעה לחייב הנתבעים לשלם לתובעים חלק מההוצאות שהוציאו התובעים בגין עבודות אחזקה שנתבצעו בבניין ברחוב מזא"ה 71 בת"א והידוע כגוש 6941 חלקה 132 ובו דירות המושכרות בשכירות מוגנת (להלן: "הבניין"), וזאת על פי סעיף 68 (א) (ד) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב- 1972, (להלן: "החוק").

2.     המסכת העובדתית:

א.     התובעים הינם בעלי הבניין.

ב.     הנתבעים הינם דיירים בבניין, אשר דרים בשכירות מוגנת על פי החוק.

ג.     הבניין מנוהל ומתוחזק בידי הבעלים, המעסיקים לשם כך את חברת מ.ע.ג.ן יעוץ וניהול נכסים בע"מ, (להלן: "מ.ע.ג.ן." או "החברה").

ד.     מ.ע.ג.ן. מבצעת תיקונים שונים בבניין ומוסרת לדיירים דרישות חיוב תשלום.

ה.     בתקופה נשוא התביעה, קרי אפריל 2000 עד מרץ 2002, נתבצעו בבניין מספר תיקונים, כאשר העיקריים שבהם כללו סיוד וצביעת חדר המדרגות, חשמל, איטום הגג והחלפת קווי ביוב בחצר.

ו.     הדיירים מסרבים לשלם חלקם בתיקונים, הנדרש מהם על ידי התובעים.

ז.     התובעים פנו לביה"ד על מנת שזה יחייב הנתבעים לשלם לתובעים חלקם בהוצאות האחזקה, כמפורט בכתבי התביעה.

3.     הפלוגתאות בין הצדדים:
טיעוני התובעים:

א.     הבניין הינו בניין בין 70 שנה לערך, אשר מצריך תיקוני אחזקה רבים.

ב.     חברת מ.ע.ג.ן. מועסקת על ידי התובעים לצורך ניהול וביצוע תחזוקה שוטפת בבניין, על מנת לשמר את הבניין במצב תקין וראוי לשימוש.

ג.     לבעלים אינטרס ברור בהפחתת עלויות האחזקה בדומה לדיירים, בהיותם משלמים מחצית ההוצאות ולפיכך לא קיים ניגוד עניינים בהעסקת החברה בניהול מר גיא וינברג שהוא נכדם של שניים מתוך שלושת הבעלים בבית.

ד.     במהלך אפריל 2000 ועד מרץ 2002 ביצעה מ.ע.ג.ן תיקונים ושיפוצים במבנה אשר עלותם שולמה במלואה על ידי התובעים, בעלי הבית.

ה.     חלקם של הדיירים בסכום ההוצאות טרם נשתלם, בכך מפירים הנתבעים את חובם לפי חוק הגנת הדייר סעיף 68 (ד) וכן מפירים הם את תנאי הסכמי השכירות.

ו.     מ.ע.ג.ן מתחזקת מאות יחידות דיור, והיא חברה מקצועית המעסיקה עובדים מיומנים ומנוסים.

ז.     חיובי מ.ע.ג.ן הינם הוצאות בעין של התובעים, ובהתאם, דרישות החיוב שנמסרו לדיירים משקפות הוצאות בפועל, כאשר החיובים נערכים לפי מחירונים העומדים בתנאי השוק.

טיעוני הנתבעים:

א.     הדיירים הינם דיירים מוגנים לפי החוק בהיותם קשי-יום ובעלי אמצעים מוגבלים.

ב.     חוק הגנת הדייר הוא חוק סוציאלי אשר מספק מערכת איזונים ראויה בין אינטרסיהם של בעלי הבניין והדיירים, המתבטאת בין היתר, גם בסעיף 68לפיו מחויבים הדיירים לשלם מחצית מהוצאות התיקונים של בעל הבניין אשר נועדו לשימור הבניין במצב תקין וראוי לשימוש.

ג.     התובעים מסרו את ניהול אחזקת הבניין לחברת מ.ע.ג.ן בחוסר תום לב כאשר המנהל הוא נכדם של הבעלים, ולפיכך קיים ניגוד אינטרסים בין הצורך באחזקת הבניין לבין רצון החברה להכביר/להעצים הכנסותיה.

ד.     טרם העברת ניהול אחזקת הבניין לידי מ.ע.ג.ן, היו הוצאות האחזקה סבירות, אך מיום תחילת ניהול הבית על ידי החברה, חלה עליה דרמטית בשיעור ההוצאות, אשר משקפת למעשה גביית דמי שכירות סמויים מהדיירים.

ה.     ההוצאות הנדרשות לא הוצאו מעולם על ידי החברה, הן מבטאות שיערוך העלויות בלבד.

ו.     החברה חסרת ניסיון קודם בניהול ואחזקת בתים, ומעסיקה פועלים חסרי הכשרה והסמכה, דבר המתבטא באיכות עבודות ירודה, תכנון לקוי ועלויות גבוהות.

ז.     החברה אינה מתייעצת עם הדיירים בבואה לבצע תיקונים וכן אינה מאפשרת פיקוח ראוי על שעות העבודה בפועל המהוות בסיס לחיוב ותימחור ריאלי.

ח.     המחירים שגובה מ.ע.ג.ן מהבעלים, הם מופרזים וחסרי בסיס בעוד ניהול האחזקה בבניין איננו תקין ואינו עומד בדרישות החוק.

ט.     הנתבעים אינם חייבים לתובעים את הסכומים המפורטים בכתבי התביעה, יש לדחות את התביעות.

4.     המסכת הדיונית:
     
לבקשת ב"כ הצדדים, אוחד הדיון בכל התיקים המפורטים לעיל.

בתיק נשמעו ראיות:
מטעם התובעים:
עת/1 מר יעקב כהן, שנחקר על חוות דעתו, ת/1.
עת/2 מר מרק ברוך, שנחקר על תצהירו, ת/2.
עת/3 מר עזרא משה, שנחקר על תצהיריו, ת/3, ת/4.
עת/4 מר גיא וינברג, שנחקר על תצהיריו, ת/3, ת/4.

     מטעם הנתבעים:
עה/1 מר ישי אורון, שנחקר על תצהירו, נ/2.
עה/2 גברת אהובה גרומר שנחקרה על תצהירה, נ/3.
עה/3 גברת רותי חזנוביץ' שנחקרה על תצהיריה, נ/4, נ,5.

הוגשה חוות דעת מומחה מטעם ביה"ד, אינג' יעקב אהרונוב, (להלן: "המומחה") שנחקר על חוות דעתו. כמו כן הובאו בפני ביה"ד מסמכים ומוצגים אשר נלקחו בחשבון בעת כתיבת פסק הדין.

5.     הכרעה:
לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל, אך בחלקה.

להלן הנימוקים שהביאוני למסקנה זו:

6.     חוק הגנת הדייר

א.     עסקינן בסוגיה המוסדרת/המטופלת/המצויה בגדרי פרק ה' לחוק.

ב.     לב ליבה של המחלוקת אשר נתפרשה לפניי מצוי בהיעדר הסכמה גורף בעניין מילוי תנאי סעיפים 68 (א), (ד) לחוק.

ג.     התובעים נסמכים על סעיף 68(א) לחוק המטיל עליהם חובה לתקן תיקונים הדרושים לאחזקת הבניין במצב תקין וראוי לשימוש כמפורט בתקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), התשל"א- 1971. (להלן: "התקנות").

ד.     לשיטתם, החוק אינו מונע העסקת חברה לניהול ואחזקת הבניין שתפקידה למלא אחר דרישות החוק בביצוע עבודות תחזוקה שוטפות ונדרשות.

עוד טוענים התובעים, כי הדיירים מנועים מלהתערב בשיקולי הבעלים בהעסקת חברה כאמור, בביצוע תיקונים בבניין, היקפם, וכד'.

ה.     מנגד נטען לפני כי הדרך בה נוקטים הבעלים מטילה עלויות נוספות ובלתי ראויות על הדיירים תוך עשיית שימוש ציני בסעיף 68(ד) המחייב את הדיירים לשלם חלקם בגין תיקונים לאחזקת הבניין.

סעיף 68 קובע כהאי לישנא:

אחזקת הבית והתיקונים

(א) בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר.

(ב)...

(ג)...

(ד) הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר.

(ה)...

ו.     החוק איננו נוקט עמדה בנוגע לשאלת לגיטימיות העסקת חברת ניהול ואחזקה שרווחיה יושתו על הדיירים המוגנים נוכח סעיף 68 (ד) לחוק.

לפיכך, מוטלת על ביה"ד החובה למציאת פתרון למחלוקת.

7.     חסר (לאקונה) או הסדר שלילי

א.     סבורני, כי ההיגיון הישר מורה כי אין המדובר בהסדר שלילי-"שתיקה מדעת" (כלשון השופט זוסמן בע"א 108/59 י' פריצקר נ. 'ניב' בע"מ, פ"ד יד 1545, 1549) מצד המחוקק, וזאת נוכח ההיסטוריה החקיקתית ותכלית החוק וכן תפיסות היסוד המנחות בשיטתנו.

"שתיקת החוק אינה מצביעה בהכרח על 'הסדר שלילי'. שתיקת החוק מדברת בכמה לשונות. לעתים השתיקה מהווה חסר (לאקונה); לעתים השתיקה מהווה חוסר נקיטת עמדה בסוגיה משפטית,תוך השארת הסדרתה למערכות נורמטיביות שמחוץ לחוק המתפרש. לעתים השתיקה מהווה 'הסדר שלילי'... דבר זה יקרה מקום שתכלית החקיקה הנה לשלול הסדר משפטי מסויים. 'הסדר שלילי' קיים, אפוא, רק מקום ששתיקת החוק היא 'שתיקה מדעת'... שתיקה היא 'מדעת' מקום שהגשמת תכלית החוק מחייבת הכרה בהסדר שלילי" (על"ע 663/90 פלוני נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין תל-אביב-יפו, פ"ד מז(3) 397, 404).

ב.     כאשר עומד ביה"ד בפני חסר בחוק, רשאי ומוסמך הוא להשלימו, כעולה מסעיף 1 לחוק יסודות המשפט, התש"ם- 1980, לאור פרשנות תכליתית וערכי מוסר וצדק בני זמננו העולים מגדרי החוק עצמו ומעקרונות השיטה. בספרו, "פרשנות במשפט" כרך ראשון תורת הפרשנות הכללית (נבו הוצאה לאור) בעמ' 457, קובע פרופ' א. ברק:

"מטרת השופט העוסק בחסר (לאקונה) בחקיקה היא להשלים את הנורמה החקוקה הבלתי שלמה באופן שתוגשם תכליתה. נמצא כי כמו בפרשנות גם במילוי חסר, המרכיב המרכזי הוא תכלית הנורמה ומטרתה. בפרשנות מורכב [626] המרכיב התכליתי על גבי המרכיב הלשוני. במילוי חסר אין השופט נותן משמעות למרכיב הלשוני: הוא פועל מעבר לפרשנות הלשונית של הנורמה"

ולענייננו:

ע"א 128/88 - מאיר נחמני נ' אברהם פרץ ו-2 אח' . פ"ד מד (1), 475 ,עמ' 481-482.
שאלת היקף הגנתו של הדייר המוגן. שאלה זו יש לבחון, כאמור, תוך עמידה על התכלית החקיקתית הגלומה במוסד המשפטי של "הגנת הדייר", כפי שהיא באה לידי ביטוי בהסדרים החקיקתיים ובהלכה הפסוקה.

8.     פרשנות

א.     בהמשך ספרו (המוזכר לעיל), קובע פרופ' ברק קריטריונים ברורים לצורך הפרשנות השיפוטית הראויה בשעה בה נדרש בימ"ש לכפוף סיטואציה מסוימת אל פנים הוראות החוק הפשטניות לעיתים. כך בענייננו.

"...שהפירוש שיינתן לדבר חקיקה יישזר נאמנה עם רקמת החקיקה ויהא לגוף שלם, עמה" (דברי השופט זוסמן המצוטטים בספרו של א' ברק פרשנות במשפט, כרך 2, עמ' 328).

בחוק יסודות המשפט נקבעו "עקרונות החירות, הצדק היושר והשלום של מורשת ישראל" כמקורות משפט משלימים במקרה של לאקונה. . דנ"א 2401/95 - רותי נחמני נ' דניאל נחמני ו-2 אח' . פ"ד נ(4), 661 ,עמ' 732-734.

ב.     במאמרו "היצירה השיפוטית לסוגיה: פרשנות, השלמת חסר ופתוח המשפט" הפרקליט לט (תש"ן-תשנ"א) 267, הוסיף לדברים אלו פרופ' ברק, באומרו:

"... הסוג השני של קביעת הדין על ידי השופט הוא מילוי החסר ... קיים חסר מקום שנורמה משפטית או הסדר משפטי הוא בלתי שלם, ואי שלמות זו נוגדת את תכלית הנורמה או תכלית ההסדר..."

ג.     סעיף 2 לחוק הפרשנות, התשמ"א- 1981, קובע כי משמעותו של מונח שהוגדר בחיקוק- כהגדרתו:

"אם אין הוראה אחרת לענין הנדון , ואם אין בענין הנדון או בהקשרו דבר שאינו מתיישב עם אותה הגדרה".

לענייננו- המונח שנקט בו לשון הסעיף:"הוצאות התיקונים", יכול שיכלול במסגרתו הוצאות הנלוות כהעסקת חברה המבצעת את התיקונים. הרי ידוע ונהיר לכל, כי בעלי מקצוע הם המבצעים בפועל את התיקונים וגובים עמלה על עבודתם לשם עשיית רווח לגיטימי. לפי ראייה זו, אין כל מניעה לפיה תבוא חברה המרכזת את בעלי המקצוע השונים ותגבה בשמם אחוזי רווח, כל עוד רווח זה נשמר בגדרי רווח סביר ומקובל בשוק. על פניו, נראה כי אין בהעסקת חברה כאמור כדי לסתור את ההגדרה, אולם בזאת לא נסתיים דיוננו.

ד.     הלכה ידועה ומקובלת היא כי על הפתרון, במקרים דלהלן, לעלות בקנה אחד עם תכלית החוק, ייעודו, כוונת המחוקק וכמובן, שינויי העיתים והתפתחות הפסיקה.
ישנן התייחסויות רבות בפסיקה לעניין פרשנות תכליתית, אביא דוגמאות מספר על מנת לסבר את האוזן.

ע"פ 824/80 - יפ-אורה בע"מ נ' מדינת ישראל . פ"ד לה(4), 590 ,עמ' 594-595.

"כאשר נבדקת משמעות מילות המחוקק יש לשים לב לחוק בו הן מופיעות למטרה שהחוק נועד לשמש ולמכלול הנסיבות של הענין הנדון, ולכן יכולים להיות גוונים שונים לפירושים שינתנו להן בחוקים שונים". (בג"צ 695 ,667 /78, בעמ' 838).(הדגשה שלי א.ג.).
בג"צ 852/86 - ח"כ שולמית אלוני ו-6 אח' נ' שר המשפטים . פ"ד מא(2), 1 ,עמ' 43-44

”על הרשות לשוות נגד עיניה את התכליות השזורות ושלובות לתוך דבר החקיקה. הדוגמאות אשר אותן ניתן לשאוב בהקשר זה מפסיקתנו הן רבות. ביישום בולט של רעיון זה אנו פוגשים, למשל, בהסברת מהותן והיקפן של הסמכויות שנקבעו בחוקי הגנת הדייר ושנתפרשו לאור תכליתם של החוקים, שהיא יישום עקרון המשכיות מגוריו של אדם בנכס, בו הוא מחזיק כדייר, מעבר לתקופת ההסכם עם המשכיר, וזאת על רקעה של מציאות שהתאפיינה בריבוי שוכרים לעומת שוק דל של דירות להשכרה (דברי חברתי הנכבדה המשנה לנשיא בע"א 175/81 אדמיר נ. קלו, פד"י ל"ח(303 ,293 ,(4)".(הדגשה שלי א.ג.).

ה.     יוצא מכך שעל מנת לפתור המחלוקת, נשליך יהבנו על החוק בתקווה לחלץ משמעות ראויה ללשונו:

9.     היסטוריה חקיקתית ופסיקתית

א.     רבות נאמר בנוגע לחוק הגנת הדייר ונסיבות חקיקתו, לא אשחית מילותיי לריק כשיש בידיי להביא קטעי דברים כה מדוייקים ומתומצתים מן הפסיקה:

הרקע לחקיקתם של דינים אלה היה המחסור בדירות ובבתי עסק בתקופת השלטון המנדטורי בארץ, שהביא לפער בין עמדות המיקוח של בעלי הבתים מזה ושוכרי הדירות מזה. כמתבאר מדברי הנשיא לנדוי בע"א 564/79 (רומנו נ. שוחט, פד"י ל"ו(634 ,(1):
"המחוקק המנדטורי התערב כדי להגן על שוכרי דירות וחנויות בשוק גואה, כדי שלא יהיו נתונים לחסדי בעל הבית, שיוכל לבוא בדרישות מוגזמות להעלאת דמי השכירות כתנאי להארכתו של חוזה שכירות, שתקופתו תמה...

ב.     מן הדברים עולה כי הרקע לחיקוקו של חוק זה בשיטתנו, נעוץ במצוקת דיור קשה שפשתה במדינה באמצע המאה שעברה ונתנה אותותיה למשך רבות בשנים, בעוד החוק נועד להעניק מענה ראוי לתופעה בצורת הגנה נרחבת לדיירים.

10.     מטרת החוק וייעודו

א.     המדובר בחוק ייחודי בתחולתו ונרחב בזכויות שמעניק הוא לדייר ובמידת הוודאות שהוא יוצר ביחסים אותם נועד להסדיר. כשמו של החוק כן הוא: חוק הגנת הדייר, וברומו הדאגה לאינטרס הדייר המוגן, הבטחת זכויותיו ושמירה על קיום תנאי מחייה הכרחיים לרווחתו. זוהי אם כן, מטרתו המוצהרת והמפורשת של החוק. ולראיה: ניתן למצוא בפסיקה עדויות רבות לכך שחוק הגנת הדייר משרת בראש ובראשונה את אינטרס הדייר המוגן. כך עולה כאמור, מעצם רציונאל החוק ומכותרתו ובעיקר, מהיות סעיפיו סעיפים קוגנטיים המבטאים את הצורך בהגנה מלאה ומוחלטת כמעט על הדייר, אפילו כשזה איננו מעוניין בה.

"כידוע, דיני הגנת הדייר נושאים בתחומים רבים אופי קוגנטי" ע"א 703/88 מורגן תעשיות נ' בתי גן להשכרה, פ"ד מד(1) 289.

"...אז לא היה מוכן בימ"ש לאכוף שום הסכם לפיו ויתר דייר על הגנת החוק עליו... הסיבה לעמדת בימ"ש היא, כי ברור שרצונו של המחוקק, כפי שבא לידי ביטוי בחוקי הגנת הדייר, להבטיח לכל אדם קורת גג מעל לראשו והוצאתו מדירה תלויה רק באחת העילות המנויות בחוק; וטובת הציבור דורשת זאת שאדם לא יוותר על ההגנה שהעניק לו החוק". ע"א 619/66 הקרן בע"מ נ' יוסף ג'ורג'י פ"ד כא(1) 425.(הדגשה שלי א.ג.).

"בבתים ישנים נוגד ויתור על הגנת הדייר, בדרך כלל, את החוק ומשום כך רואים בו התנאה על החוק שאין לה תוקף". ב"ש 48/76 אד-אל חיפה נ' נחמן גולדשטיין, פ"ד ל(2) 711.

"...טעמה של ההלכה... שהיא מפקיעה מידי הדייר את הכוח להתנות על זכותו המוגנת וכך מונעת ממנו את הסיכון להיות חשוף ללחצים, שתכליתם להביא להסכמה לוותר על זכויותיו אלה" ע"א 207/82 כהן נ' בלומברג פ"ד לט(1) 146.

ב.     כך גם למשל, לא ניתן להכריע בעניינים שהחוק מסדיר במסגרת בוררות.

ע"א 128/88 - מאיר נחמני נ' אברהם פרץ ו-2 אח' . פ"ד מד(1), 475 ,עמ' 481-482. כלשונו של ד"ר זוסמן בספרו:
"... אין בעל בית ודייר יכולים להתנות על הגנת החוק; אין הם יכולים להתפשר ולהסכים על פינוי שלא על יסוד אחת העילות המנויות בחוק, ולכן אין הם יכולים גם להתפשר על דרך של העברת העניין לבורר, שאין זו, כידוע, אלא דרך של פשרה המושלמת על ידי פסק הבורר".

ג.     ניתן להסיק מדברים אלו מסקנה מתאימה לענייננו, שהרי אם אוסרים אנו על הדייר לוותר על זכויות שמגיעות לו מתוקף החוק ושנועדו להגן עליו, הרי קל וחומר שנמנע לגיטימיות של כפיה לתשלום סכומים לא מוסברים או סכומים שמהווים רווחיה של חברת הניהול עליה לא הוסכם, תחת הכותרת "הוצאות תיקונים", יש בה כדי לחשוף הדייר ללחצים שתכליתם להביאו לוותר על זכויותיו המשתמעות מהחוק והן מדור ורווחה בתנאים מקלים, ובכך לסתור מהותית את תכלית החוק.

11.     מטרת החוק לעניין סעיף 68
     
"כידוע, חוקי הגנת הדייר ממלאים את יעודם על ידי הטלת הגבלות על בעל הבית הן באשר לזכותו לפנות את השוכר והן באשר לגובה שכר הדירה שהוא יכול לחייב את השוכר לשלם לו עבור המושכר". 667/78 השופט בכור. (הדגשה שלי א.ג.).

ע"א 128/88 - מאיר נחמני נ' אברהם פרץ ו-2 אח' . פ"ד מד(1), 475 ,עמ' 481-482.
"...וההגיון שבהגנת הדייר בפני בעל הבית המשיך להדריך את בתי המשפט. חוק הגנת הדייר עניינו, רובו ככולו, במסכת היחסים שבין צדדים אלה, אם לעניין דמי השכירות, אם לעניין דמי המפתח, ואם לעניין פינויו של המושכר" (הדגשה שלי א.ג.).

א.     צא ולמד: הגנת הדייר בפני בעל הבית משתרעת על פני החוק כולו, ועל בימ"ש, בהיתקלו בחסר, להמשיך ולפרשו באופן שתואם לתכלית החוק.

ב.     כל זאת ועוד, הצעת החוק מורה בבירור כי סעיף 68(א) לחוק נוסח כולו מזווית הראיה של שמירה על בטחונו ובריאותו של הדייר ומניעת נזק לבית. (נאמר גם בע"א 657/77 בצלאל נ' ורשבסקי, פ"ד לד(2) 35).

ג.     קיימת מגמה לפיה בעל הבית מוגבל בהתנהגותו כלפי הדייר לשמירה על אמות מידה הגונות וראויות כלפי הדייר שעמדתו וכֹח מיקוחו נחותים, ונראה כי ראוי להחילה גם בענייננו. ולראיה:

אין ספק כי הוראת סעיף 68(א) הנ"ל נועדה לטובת הדייר המוגן. כמי שגר בפועל בבנין, יש לדייר אינטרס ישיר וברור בהחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש; הדבר נחוץ לא רק כדי להבטיח לדייר את התועלת המירבית מן השימוש בנכס, אלא גם כדי למנוע ממנו מטרדים, ולעתים גם סכנה לשלומו או לבריאותו (ראה סעיף 68(ג) לחוק הגנת הדייר). מובן, כי גם בתוספת לתקנות, הממלאת את החובה הקבועה בסעיף 68(א) בתוכן מוגדר, מקבלים האינטרסים המתוארים ביטוי, וההגנה עליהם נעשית בדרך של פירוט התיקונים אשר חובה על בעל הבית לבצע, ובהם - כמוזכר לעיל - התיקונים אשר נדרשו במקרה שבפנינו. מגמה זו של המחוקק באה לידי בטוי ברור גם בהיסטוריה החקיקתית אשר הובילה לחקיקת סעיף 68(א). לכתחילה נכללה בחוק הגנת הדייר, התשי"ד-1954 הוראה אשר הטילה על בעל הבית חובה לבצע תיקונים חיוניים, אשר הוגדרו כתיקונים הנחוצים לשמירת בטחונו או בריאותו של הדייר או למניעת מטרד ממנו. מן הלשון הנקוטה בה, ברור כי הוראה זו, אשר תוקנה בחוק הגנת הדייר (הוראות שונות) (מס' 2), תשל"א-1971 נועדה להגן על האינטרסים החיוניים של הדייר. עיון בהצעת החוק אשר הובילה לתיקון הנ"ל (ראה הצ"ח 894, ב' באב תש"ל 4.8.70 ע' 228) מגלה, כי המחוקק לא התכוון בתיקון זה לסטות מרוחו של ההסדר הקודם, אלא להבהירו בדרך של קביעת הסדר מפורט וברור יותר. השמירה וההגנה על האינטרסים של הדייר היתה ונשארה, איפוא, אחד מן היעדים העיקריים אשר לשם השגתם נקבעה הוראת סעיף 68(א) הנ"ל. יונה לסלאו ואח' נ' אמיל ג'אמל ואח' . פ"ד מז(1), 629 ,עמ' 636-637. (הדגשה שלי א.ג.).

12.     חובת תום לב והתנהגות בדרך מקובלת

א.     הלכה ידועה היא כי חובות אלו חלות במלוא הדרן על כל הסוגיות המשפטיות והחקיקתיות באשר הן.

ב.     הפסיקה קבעה בעבר כי זכות הניתנת לדייר על פי דיני הגנת הדייר, איננה חוזית במהותה אלא זכות לדיירות שמקורה בחוק. (פרשת לסלאו לעיל).

ג.     סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 מחיל את הוראות החוק גם על מערכות יחסים אשר אינן חוזיות באופיין. (שם), וכן:

גם משמופעל מנגנון החוק למימוש הזכות לדמי מפתח, ולצורך החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום - לב וכדומה חבויות, אין נפקא מינה, אם המדובר הוא בחיוב הנובע מחוזה או מקורו הוא סטטוטורי, לאור ההוראה של סעיף 61 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, המחיל הוראות אותו חוק גם על פעולות משפטיות, שאינן בבחינת חוזה, ועל חיובים, שאינם נובעים מחוזה, הכול בשינויים המחויבים. ואכן, ... אמר כבר חברי המכובד, השופט ברק:

"כעיקרון, איני רואה במה נשתנה חיוב סטטוטורי מחיוב חוזי. בזה כמו בזה יש צידוק בתשלום ריבית בגין איחור. אמת הדבר, חוק התרופות חל רק באשר להפרת חיוב חוזי, אך נראה לי, שיש צידוק להפעילו, בדרך של היקש, למצבים דומים. צידוק זה יונק כוחו אף מכך שחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, משתרע לא רק על החוזה, אלא גם על חיוב, שמקורו אינו בחוזה (סעיף 61 (ב) לחוק)" (ד"נ 79/ 15, בעמ' 53; וראה גם: בג"צ 419/81; ד"נ 1/79). ע"א 789/82 - משה עזרא ואח' נ' גבריאל מוגרבי ו-10 אח' . פ"ד לז(4), 565 ,עמ' 568-569. (הדגשות שלי א.ג.).

ד.     כלומר, הן מהפשט והן מהפרט, חלות הוראות חוק החוזים ובהן חובת תום הלב והתנהגות בדרך מקובלת, על בעלי הבית והדיירים בשכירות מוגנת.

ה.     פרשנות תכליתית מעלה אם כך, בנסיבות אלו, בהן ידם של הדיירים על התחתונה, חובה בפני בעל הבית לעמוד בקריטריוני דרך מקובלת ותום לב.

ו.     אקדים ואומר כי במצב דברים רגיל, אין מניעה במסגרת החוקים הרלוונטיים, להעסקת חברה המנוהלת על ידי בן משפחה. אולם, העסקה זו, תתנהל לאור הערכים לעיל.

מהי התנהגות בדרך מקובלת ובתום לב המתחייבים מהדרישות המוטלות על בעל הבית מתוקף סעיף 68 לחוק בבואו להעסיק חברה לניהול אחזקת הבית?

במקרים כגון דהוא, נדרש ביה"ד לעשות שימוש בידיעתו השיפוטית הנרחבת לאור תכלית וייעוד החוק בהתאמה לערכי השיטה, ולקבוע קריטריונים מנחים.

13.     סמכותו ומומחיותו הייחודית של ביה"ד לשכירות

הלכה פסוקה היא, כי ביה"ד לשכירות רשאי, ואף ארהיב עוז ואומר כי מצופה ממנו, מתוקף סמכותו, לעשות שימוש במסגרת מכלול שיקוליו בידיעתו השיפוטית כטריבונאל מקצועי, הכוללת את הניסיון, המומחיות והידע הרב שצבר במהלך כהונתו.

"לכלל הנזכר, על פיו אין שופט רשאי להזקק לנסיונו וידיעות שצבר, להבדיל מענינים אשר לגביהם קימת "ידיעה שיפוטית" במובן האמור, יש חריגים. אחד מחריגים אלה שהוכר בפסיקה, והוא החשוב לעניננו, נוגע להליכים בטריבונלים מיוחדים אשר הוקמו לדיון בנושאים הדורשים מומחיות מיוחדת. לגבי הליכים כאלה קבעה הפסיקה, שבהתחשב במומחיותם המיוחדת של חברי הערכאה השיפוטית המיוחדת, ובהתחשב בטפולה של אותה ערכאה בתחום מסוים המקנה לה נסיון ומומחיות באותו תחום, אין להחיל לגביה את הכלל האמור, ורשאי מותב בית הדין להזקק לידיעתו ונסיונו באותו תחום בו נדרש הוא לפסוק".

וכן:

"אך סביר הוא שבית דין לשכירות, אשר מלאכת יום ביומו היא בקביעת שוויים של נכסים ודמי השכירות הראויים להם בתחומי שיפוטו, צובר נסיון וידע רב בקביעת שוויים של אלה, וראוי שאלה ישמשוהו בקביעותיו העתידיות". ע"א 4868/90 - אברהם אנג'ל עו"ד נ' קוליה בודסקי . פ"ד מו(4), 434 ,עמ' 437-440.

14.     שיקול דעת ביה"ד לשכירות, כמשתמע מחוק הגנת הדייר

א.     מאפייניו הייחודיים של ביה"ד לשכירות מעניקים לו יד רחבה בהפעלתו שיקול דעת, ואף יתרה מזאת, חוק הגנת הדייר כשלעצמו מטפל בסוגיות הדורשות מביה"ד להפעיל שיקול דעתו. ולראיה:

1.     פינוי
בבואו לפנות דייר מביתו, רשאי ביה"ד לעשות שימוש בכלים של שיקול דעת וצדק לגופו של עניין.

"אף בחקיקה פזורות למכביר הוראות בהם הפך הצדק מעקרון-על החולש על השיטה, לנורמה משפטית ספציפית...
...סעיף 132 לחוק הגנת הדייר תשל"ב-1972 מורה כי "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהא זה צודק לתתו". דנ"א 2401/95 - רותי נחמני נ' דניאל נחמני ו-2 אח' . פ"ד נ(4), 661 ,עמ' 732-734.

"... במקרה בו מופקד בידי השופט שיקול דעת, או אז "המשפט והצדק, שדרכיהם נפרדות לעיתים קרובות, נפגשים בצומת של שיקול הדעת השיפוטי" (א' ברק, "פרשנות במשפט" כרך ראשון, עמ' 193). (הדגשות שלי א.ג.).

2.     סירוב בעל בית לדייר מוצע
ניתן להקיש מסעיף 95 לחוק, העוסק בסבירות סירוב בעל הבית לדייר מוצע, לענייננו, בו נדרש ביה"ד לבחון סבירותה של העסקת חברת ניהול. ביה"ד מונחה לשים עצמו בנעלי בעל הבית ולקבוע מהי ההחלטה הראויה והסבירה בנסיבות, ולהחילה:

"את העקרונות המנחים לעניין תפקידו של בית הדין לשכירות בבואו להחליט, על-פי סעיף 95 לחוק, בדבר סבירות התנגדותו של בעל הבית לדייר המוצע ובדבר התערבות ערכאת הערעור בשיקוליו, ניתן לסכם כדלהלן "בית-הדין עומד כאן בנעליו של בעל-הבית, והשיקולים אשר יניעוהו לראות חוסר סבירות בסירובו של בעל-הבית, הם הם השיקולים עצמם שיניעוהו לצפות מבעל-בית סביר ליתן את הרשות, ועל-כן יניעוהו למתן אותה רשות במקום בעל-הבית" (ד"נ 20/62, בעמ' 1250)" ע"א 553/83 - מרגלית חבצלת נ' בית בשדרות רוטשילד 60 בע"מ . פ"ד לח(1), 169 ,עמ' 173-174. (הדגשות שלי א.ג.).

ג.     כאמור, יפים הדברים גם לענייננו בהיקש לס' 68 שכן שתי הסוגיות מושתתות על החלטת בעל הבית, אשר בידיו אמונה ההכרעה באשר לשיטת הפעולה, אך הכרעה זו, יש שתיעשה בדרך מקובלת ובתום לב, ומכאן נחיצותה של התערבות ביה"ד.

ד.     ביה"ד מתוקף ידיעתו השיפוטית הנרחבת והעובדה כי עיקר מרצו מושקע בפתרונן של בעיות בתחום זה, מוסמך לשקול את סבירות העסקת חברת ניהול לאחזקת הבניין כמתוך נעליו של בעל הבית (בהתחשבות במטרת החוק וייעודו), ונראה כי אף ראוי שיעשה כן, עת עסקינן בסוגיה שבה אינטרסי הצדדים הינם אינטרסים משותפים, ונחסך החשש לפגיעה בדייר או בבעל הבית.

15.     הקריטריונים הראויים לקביעת סבירות החלטת בעל בית בהעסקתו חברה לניהול האחזקה בבניין

בשאלת העסקת חברת ניהול, מנחים את בעל הבית הסביר מספר קריטריונים. נמנה אותם ונבדוק אם אכן במקרה זה פעל בעל הבית לאורם, שאם לא כן, יצביע הדבר על קיומם של שיקולים זרים והתנהגות שאינה מקובלת, שאז, ביה"ד יפעל במקומו של בעל הבית.

1.     קריטריון ראשון עוסק בזכות הדיירים למעורבות בהליכי העסקת חברה לניהול האחזקה בבניין.

א.     דיירים מוגנים מחויבים לשלם חלקם בתיקונים הנדרשים לצורך שימור הבית במצב תקין וראוי לשימוש. מצב זה, יש בו כדי להעמיד אותם בפני שוקת שבורה, שעה שהבעלים משתמשים בהוראות החוק בדרכים שאינן מקובלות.

ב.     כפי שנטען לפניי, אין החוק מעניק מקום לשיקול דעת הדיירים בנוגע לתיקונים בהם עסקינן. אולם, בהעסקת חברה לניהול אחזקה, יוצרים הבעלים יש מאין, וקובעים דין לעצמם.

ג.     חובת היוועצות כאמור אמנם איננה נדרשת מלשון החוק, אך עולה היא בבירור מתכליתו ומהעקרונות אותם נועד להגשים, שעה שמעסיקים הבעלים חברה שרווחיה משולמים על ידי הדיירים עצמם. שהרי לא ייתכן מצב שבו הדיירים נדחקים לפינה ומחוייבים לשלם ללא כל אפשרות לשלוט ולכלכל הוצאותיהם.

ד.     יתרה מכך, חובת תום הלב והתנהגות בדרך מקובלת יוצרים הכרח אינהרנטי לשיתוף הדיירים בהחלטות כגון אלו אשר יש בהן השפעה ישירה על מחויבות הדיירים על פי החוק, ועל תנאי מגוריהם בבניין.

ה.     ביה"ד הוא הסמכות למילוי החסר כפי שכבר הראנו, ולפיכך רשאי הוא לקבוע קריטריונים המונחים בידי אמות מידה של סבירות ותום לב. אלו, מעלים צורך במתן זכות לפיקוח והבעת דעה מצד הדיירים, בנוגע לבחירת החברה ולתיקונים אותם היא מבצעת.

ו.     על מנת לדרוש תשלום בעבור הוצאות תיקונים בבניין, יש לאפשר לדיירים לעיין ולפקח על חשבוניות המוכיחות עבודות שנתבצעו בבניין.

כמו כן, ראוי להציג בפניהם הודעה מראש בדבר ביצוע עבודות ובפרט עבודות שהיקפן גדול, וכן להעניק משקל והתייחסות הולמת להצעות ולתגובות מצידם. כל זאת גובר נוכח המצב הייחודי הנוצר בעת העסקת חברה קבועה לניהול האחזקה בבניין, אשר רווחיה מתקבלים ביחס ישיר לתיקונים שהיא עורכת. זהו אינטרס משותף אם כך, לאפשר פיקוח ראוי ולהתיר בחינה מדוקדקת ומעקב לגיטימי אחר פעילות החברה.

2.     קריטריון נוסף המתחייב לצורך שמירה על אמות מידה סבירות, הוא בחירת חברה לניהול אשר ממלאה אחר אינטרסיהם המשותפים של בעל הבית והדיירים:

א.     מחירי שוק סבירים ומקובלים.

ב.     איכות עבודות סבירה ומקובלת ביחס למחירים המשולמים.

ג.     מקצועיות ותכנון ראוי.

ד.     בחירתה של חברה כלשהי על פני חברותיה במשק, יש שתיעשה בשיטת המכרז האובייקטיבי, המאפשר גם לדיירים להציע הצעותיהם ולהביע דעתם באופן המבטיח תנאי העדפה ראויים.
     
ה.     ראוי לציין כי אין בכך לומר כי הדיירים זכאים לזכות סירוב העסקת חברה זו או אחרת, אך יש שהשגותיהם יילקחו בחשבון בבוא הבעלים להכריע, ובחירת החברה תיבחן לאור שיקולי סבירות ותו"ל.

כמן כן, יש להדגיש, כי רשימה זו מתייחסת למחלוקת הספציפית העומדת מנגד עיניי ואין היא מהווה סוף פסוק או קביעה מפורשת וחלוטה לעניין מקרים אחרים, ייתכנו נסיבות אשר יצדיקו קריטריונים שונים.

16.     מהכלל אל הפרט

ביה"ד אשר שמע את עדויות המומחים מטעם הצדדים, היה סבור כי במקרה דנן התקיים צורך חיוני במינוי מומחה מטעמו להכרעה במחלוקת, על מנת לבחון באופן ראוי, צודק ונכון, את פעילותה של מ.ע.ג.ן. והתנהלות התובעים בהעסקתה, כבסיס לתביעה זו.

17.     ההצדקה למינוי מומחה מטעם ביה"ד

על מנת להבטיח עשיית משפט צדק, ובכדי שביה"ד יוכל להכריע בסכסוך באופן הוגן ונכון באשר לסוגיות הדורשות התייחסות מקצועית שאיננה נחלת הכלל, קיימת דרישה אינהרנטית לקבלת מידע אמין ומדוייק. היבט זה מתבטא ביתר שאת בחוות דעת הניתנת מידי מומחה הממונה באופן אובייקטיבי על ידי ביה"ד והוא חיצוני לסכסוך.

זהו הרציונאל העומד מאחורי מתן שיקול דעת רחב לשופט למנות מומחה שיקבע מסמרות בסוגיות שבמחלוקת הנמצאות בתחום ידיעותיו.

מינויו של מומחה מטעם בית המשפט נתון לסמכותו ושיקול דעתו של השופט היושב בקדם משפט. רע"א 4818/04 רפיאן נ' קופ"ח לאומית, דינים עליון, כרך סט 101.

מינויו של מומחה מטעמו של ביה"ד, נועד להבטיח הסתמכות ראויה ונאותה על הממצאים בתיק, מתוך הכרה באמינות בלתי מסוייגת בנותן חוות הדעת. בהיעדר קשר כלשהו לצדדים, מתקבלים נתונים ומידע עצמאיים.

המדובר ב"נוהג רצוי שיש לעודדו" ע"א 323/85 מ"י נ' אברהם אליהו פד"י לט (4), 185.

הליך זה של מינוי מומחה מטעם בית המשפט מקל על הדיון, מייעלו ומקצרו וראוי לעודדו. בית המשפט נעזר בבעל מקצוע שהוא אובייקטיבי, שאין לו נגיעה לענין הנדון ולבעלי הדין. בוחן הוא את הסוגיה כשופט עצמו, ללא משוא פנים (א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, עמ' 181-182), כפי שמצוטט בע"א 680/87 המגן חברה לביטוח נ' יוסף אליהו פ"ד מו (4) 154.
וכן:
"מינוי מומחה מטעם בימ"ש הוא כלי עזר חשוב ואף חיוני להכרעה של בימ"ש מכאן שהמדיניות השיפוטית הראויה והצורך להכריע בסכסוך במיוחד כאשר בפני בימ"ש חוות דעת מקצועיות סותרות מחייבות להטות את הכף הפרשנית לעבר מתן הסמכות לבימ"ש למנות מומחים". עת"מ 447/02 (י-ם) קורנפלד שמעון נ' יו"ר הועידה המחוזית לתכנון ובניה- ירושלים, דינים מחוזי, לד(2), 996. (הדגשות שלי).

18.     קביעות המומחה

חוות דעתו של המומחה מקובלת עלי ברובה, עם זאת, בקביעותיי להלן, שזרתי גם את עמדתי שלי, המושתתת על מיומנותו וידיעתו השיפוטית של ביה"ד זה.

ביצוע בפועל ונחיצות

א.     העבודות רובן ככולן הן עבודות הכרחיות ונחוצות. הן באורח שוטף והן באורח חד פעמי (ונפסק כבר בעבר כי כל סוגי העבודות עשויות להיחשב נחשבות בגדרי דרישות החוק.

ב.     לא הוגשו די ראיות לכאן או לכאן לצורך הקביעה אם אכן בוצעו כל העבודות בפועל ולפיכך סומך אני ידיי על קביעות המומחה בסוגיה, אשר לפיהן בוצעו בפועל כל העבודות.

טיב העבודה ותקינותה - מקצועיות ותכנון מוקדם

א.     עבודות חשמל:

1.     המומחה הותיר בספק את השאלה אם העבודות אכן נתבצעו על ידי חשמלאי מוסמך.

2.     לא הובאו בפניי די ראיות לצורך קביעה עובדתית לכאן או לכאן ולפיכך אני מותיר את קביעת המומחה על כנה.

ב.     עבודות איטום:

1.     עבודות אשר בוצעו ללא תכנון מוקדם ראוי ונדרש.

2.     החומרים והשיטה אשר ננקטו הם מיושנים, שהשפעותיהם ניכרות באורך חייהם הקצר ותיפקודם הלקוי ביחס לאפשרויות הטכנולוגיות הקיימות כיום.

3.     העבודות בוצעו על ידי פועלים שאינם מיומנים לסוג עבודה זה.

4.     לא קוימה החובה בשלמותה כלפי הדיירים, בשל אופן ביצוע לוקה בחסר והיעדר הכנות מוקדמות, לביצוע שלם וראוי ככל הניתן.

ג.     עבודות ביוב:

1.     תכנון העבודה היה לקוי וגרר הוצאות גבוהות ומיותרות.

2.     טיפול שוטף ונקודתי, שנעשה בעלויות גבוהות וללא ייעוץ מהנדס מקצועי, אשר ניתן היה למנעו.

3.     שוכנעתי כי נדרש היה לערוך טיפול יסודי, ראשוני ומאסיבי באופן שהיה חוסך עלויות לטווח הרחוק.

4.     העבודות "חובבניות" (כדברי המומחה, עמ' 6 לחוות הדעת), אשר בוצעו על ידי פועלים חסרי ניסיון, מיומנות ומומחיות הנחוצות לצורך עיסוק בעבודות מסוג זה. (כמו כן, מר מרק ברוך היה מי שהורה ופיקח על אופן ביצוע העבודות על אף היעדר הסמכה ומיומנות נדרשים בתחום, כעולה מעדותו בביה"ד).

5.     נעשה שימוש בחומרים לא מתאימים שיצר עלויות גבוהות ומיותרות.

ד.     עבודות שונות:

לא הועלו טענות בדבר תפקודן פרט לתיקון מרזב באוקטובר 2000.

האם לאור קביעות אלו, מקיימת מ.ע.ג.ן את קריטריוני הסבירות, ופועלת בדרך מקובלת ובתום לב?

א.     ממצאים עובדתיים

במסגרת שיקולי לצורך הגעה לפתרון שאלה מהותית זו, בחנתי את עדויות התביעה שהובאו בפני ואני קובע כדלקמן:

1.     עדויותיהם של מר מרק ברוך (חשמלאי מוסמך) ומר עזרא משה (אחראי ומנהל עבודה), שכירים בחברת מ.ע.ג.ן, אינן מקובלות עלי. נראה בעיניי כי עדים אלו נגועים במשוא פנים כבד.

2.     בעדות המומחה מטעם התובעים, נמצאו סתירות לא אחת, ביחס לתצהירו של מר גיא וינברג. אביא דוגמא יחידה שצרמה לאוזניי:
המומחה אמר בחקירתו בביה"ד, בנוגע לעבודות החלפת קו הביוב ומחירן, כי מחירי עבודות המבוצעות ברצף הם נמוכים, אך זה איננו המקרה, וכאן, עבדו בחלקים. העד אף חזר על דברים אלו בשנית וקבע כי החלפת קו הביוב נעשתה בקטעים ולכן העלות גבוהה. לעומת זאת, העיד מר וינברג בתצהירו, כי עובדת ביצוע עבודות החלפת הביוב שנערכו בשלבים, לא העלתה את מחיר העבודה.

3.     עדותו של מר גיא וינברג איננה אמינה עלי. הנ"ל העיד בפניי בביה"ד והתרשמותי הימנו היתה כי מדובר באדם חד לשון אשר משתמש בידיעותיו ובמעמדו, בחלקלקות בלתי ראויה, ובניסיון לסמא ולערפל את הבנת התנהלות הדברים בפועל. עמדתי זו נתמכת גם לאור המסמכים שהוגשו לעיוני, והם אינם ברורים, בלשון המעטה. (בעניין זה, ראה גם קביעות המומחה מטעם בימ"ש, עמ' 9 לחוות הדעת).

ב.     עמידה בקריטריונים

1.     נראה כי שיטת ההעסקה של מ.ע.ג.ן לא נערכה על פי קריטריון מכרז אובייקטיבי כראוי מכוח חובת תום לב ודרך מקובלת. אך יתרה מזאת, העדפת חברה כלשהי, על פני אחיותיה בתחום, יש שתיעשה בהתאמה לאינטרסי הבעלים (והדיירים), הכוללים בין השאר, רמת מחירים ואיכות סבירות, מקצועיות ותכנון ראוי.

2.     קריטריונים אלו מנחים את בעל הבית הסביר בבואו להעסיק חברה לשם מילוי דרישות החוק. במקרה זה, מצאתי כי מ.ע.ג.ן חורגת מתחום הסביר בכל אחד ואחד מקריטריונים אלו:

א.     גביית מחירים החורגים מהמקובל בתחום.

ב.     ביצוע עבודות באיכות סבירה בלבד, שאיננה מתואמת למחירים.

ג.     תכנון לקוי היוצר עלויות גבוהות ומיותרות.

ד.     היעדר מקצועיות הנובע מהעסקת פועלים פשוטים וחסרי הסמכה ומיומנות, לצורך ביצוע עבודות ברמת קושי גבוהה ובהיקף נרחב.

3.     אם כך, העסקת מ.ע.ג.ן, פוגעת באינטרסי הדיירים והבעלים כאחד. ולפיכך, נושאים אנו עיננו השמימה ותוהים מדוע?

4.     מדוע כי יבחר בעל בית, המשלם מחצית מחיובי העבודות, להעסיק חברה באופן שאיננו מקדם ענייניו בעליל?

5.     נותרים אנו בפני תשובה אחת בלבד, והיא קיומם של שיקולים זרים, בהעסקת מ.ע.ג.ן, הנוגדים את אינטרס הבעלים הסביר וכן את אינטרס הדיירים עליו בא החוק להגן.

6.     ביה"ד לא ייתן ידו להעדפה בלתי ראויה זו, ולפיכך קובע כי העסקת מ.ע.ג.ן לאור פעילותה דהיום, איננה מקובלת.
7.     במקרה שבו בוחר אדם להעסיק אחר, בתנאים הפוגעים בו עצמו, אין הכרח כי ביה"ד ימצא לנכון להתערב. חופש הבחירה וההתקשרות איננו ערך של מה בכך. אולם, כאשר מצוי צד ג' במסגרת היחסים, אשר עמדתו נחותה, ואין ביכולתו להגן על אינטרסיו, הרי שמדובר בפגיעה שהנייר לא יספוג וביה"ד לא יכבד.

8.     באם יאפשר ביה"ד למצב עניינים כמות זה המצוי לפניו כעת, למלא החסר בחוק, הרי שנסתר בבוטות רציונאל החוק וזאת לא ייתכן.

ג.     זכות הדיירים למעורבות ופיקוח

1.     בנסיבות דלעיל, גוברת הנחיצות בפיקוח ומעקב אחר פעילותה של החברה.
     
2.     כפי שהובא לפניי, חברת מ.ע.ג.ן לא איפשרה לדיירים לכלכל צעדיהם בטרם ביצוע העבודות השונות, ולהציע הצעות שיש בהן להפחית עלויות, ואף לא סיפקה מידע מקיף ומפורט די הצורך, לשם פיקוח ומעקב לגיטימי אחר פעילות עובדיה.

3.     ספריה של החברה כפי שהוצגו בפניי ובפני המומחה מטעם ביה"ד, אינם עונים על דרישות סבירות. הפירוט מסורבל, מעורפל ומערב אלמנטים שאינם רלוונטיים לענייננו ולפיכך מקשים הם על הבנה מלאה של הנתונים וביקורת ראויה ועניינית על פעילות החברה.

4.     לסיכום, גם באספקט זה, נופלת מ.ע.ג.ן מעמיתותיה בתחום ואינה עולה כדי בחירה ראויה המשרתת אינטרסי הבעלים והדיירים.

ד.     התנהגות בדרך מקובלת ובתום לב
בבואנו לבחון את התנהלותם של הבעלים בהעסקת החברה, נתקלים אנו במכשולים לא מעטים המורים על חריגה בוטה מחובת תום לב וההתנהגות המקובלת, המתבטאים בהעסקת חברה בתנאים שפירטתי לעיל.

19.     חיוב הדיירים בהוצאות האחזקה

א.     מקובלים עלי תחשיבי המומחה בתחום זה, סטיות מינוריות אשר נטען כי נתקיימו, אינן רלוונטיות מאחר והן מתקיימות לכיוונם של שני הצדדים, וניתן לקזזן, ובכל מקרה חלוקת ההוצאות נעשית תוך התחשבות במומחיות ביה"ד בתחום.

ב.     תחשיבה של חברת מ.ע.ג.ן. אינו מקובל עלי. התרשמותי משיטת ניהול כספי החברה מורה על לקויות וסרבול מעבר לגדרי הסביר, אשר מונעים ביצוע מעקב ופיקוח ראויים כנדרש.

20.     היקף ההסתמכות ושיקול דעתו של ביה"ד:

מאחר והועלו טענות מטענות בנוגע לקביעות המומחה וסמכויותיו, הנני להדגיש בזאת, כי המומחה השיב לשאלות הבהרה ואף נחקר בביה"ד על חוות דעתו. עדותו נשמעה לי אמינה וברורה ונתתי אמון בדבריו. מאחר ומדובר במומחה שמונה ע"י ביה"ד, רשאי ביה"ד להתחשב בקביעותיו כסוף פסוק במחלוקת. עם-זאת, שמורה זכותו של ביה"ד להחליט כי עמדות המומחה בסוגיות מסוימות בחוות הדעת לא יתקבלו במלואן, ואף רשאי הוא להתעלם מהן כליל. שיקול דעתו של ביה"ד נוכח מומחיותו, היא המכרעת. כדברי כב' הנשיא שמגר (כתוארו אז) בפס"ד מרקוביץ:

"מינויו של מומחה נייטרלי, בלתי תלוי, נטול עניין בתוצאות המשפט, בעל מומחיות מתאימה שמימצאיו עומדים במבחן החקירה הנגדית, הכוללת ברוב המקרים עיון ועימות עם חוות דעתם של בעלי הדין, והביקורת שבית משפט מפעיל על מימצאיו הנ"ל, כאשר בית המשפט, הוא הפוסק בענין כוחה של חוות דעת של המומחה והוא הקובע מהי המידה, מהו האופן ומהו ההיקף של האימוץ על ידיו של האמור בחוות הדעת", ע"א 402/85 מרקוביץ ואח' נ' עירית ראשון לציון פד"י מא(1) 133,139.(להלן: "פרשת מרקוביץ") (הדגשה שלי).

"הלכה היא כי חוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט היא ראיה ככל יתר הראיות ובית המשפט רשאי להסתמך עליה או לדחותה, בהתאם לשיקול דעתו" [ראו: ע"א 2160/90 שרה רז נ' פרידה לאץ ואח', פ"ד מז(5) 170].רע"א 2294/02 כהן נ' הראל חברה לביטוח, דינים עליון סב 103. (הדגשה שלי א.ג.).

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (ע"א 293/88, חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, דינים עליון, כרך טו, 560, סעיף 4 של פסק הדין). וכן: ע"א 3056/99 שטרן נ' מרכז רפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו (2) 936. (הדגשות שלי א.ג.).

לענין זה קבע הנשיא שמגר בפרשת מרקוביץ:

"משמונה מומחה מטעם בית המשפט, הרי בית המשפט הוא המחליט, אילו מסקנות יש להסיק מחוות דעתו של המומחה, ובעלי הדין אינם יכולים לדרוש, כי בית המשפט יצמצם עצמו רק לעיון וללימוד של חלקים מחוות דעתו של השמאי שמונה על ידיו. בית המשפט הוא הממנה מומחה מטעמו כדי לקבל תמונה מדוייקת ומלאה, ואם חוות הדעת של המומחה שמינה מקובלת עליו, רשאי בית המשפט להסתמך על כל חלק אשר כלול בה. מסקנה זו נובעת במידה רבה גם מדברים שנאמרו בבית משפט זה בע"א 323/85, בעמ'189. כפי שציינו שם, הרי מינוי מטעם בית המשפט של מומחה הוא נוהג רצוי שיש לעודדו. (הדגשה שלי א.ג.).

21.     הסעד המבוקש

נראה בעיני, נוכח קביעות המומחה והתרשמותי שלי את החומר הרב המצוי בתיק, כי אינטרסים זרים ובלתי ראויים הם שהטילו צילם על ההחלטה להעסיק את חברת מ.ע.ג.ן כמנהלת האחזקה בבניין, ולפיכך, יש לדחות את החלק הארי בתביעות התובעים, ולהשתית את חיוב הנתבעים הן על חוות דעת המומחה, הן על יסוד עדויות ההגנה אשר נתתי בהן אמון מלא והן על מומחיותו ונסיונו של ביה"ד וזאת לאחר בדיקת כל הראיות שהובאו בפניו.

22.     הוצאות

לעניין הוצאות המשפט, לקחתי בחשבון את העובדה כי הסכום בו חויבו הנתבעים לשלם, קטן בהרבה מהסעד המבוקש בתביעה.

23.     לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן

     א.     אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים את הסכומים המפורטים להלן:

נתבעים 1,2 סך של: -.1,000 ₪.

נתבעים 3,4 סך של: -.1,000 ₪.

נתבעת 5 סך של: -.900 ₪.

נתבע 6 סך של: -.800 ₪.

נתבעים 7,8 סך של: -.700 ₪.

נתבע 9 סך של: -.700 ₪.

נתבעים 10,11 סך של: -.800 ₪.

נתבעת 12 סך של: -.800 ₪.

כל הסכומים ישאו ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום.
     

ב.     אין צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תקן עבודה

  2. סרבני עבודה

  3. רציפות בעבודה

  4. התנכלות בעבודה

  5. מתח מתמשך בעבודה

  6. שיבוץ מחדש בעבודה

  7. עבודה פרטית נוספת

  8. עבודה ברוחות חזקות

  9. יחסי עבודה משולשים

  10. ביטול עבודות נגרות

  11. שמירת רציפות בעבודה

  12. קרבה משפחתית בעבודה

  13. ביטוח מעילות עובדים

  14. חוק פיקוח על העבודה

  15. אי הגעה בזמן לעבודה

  16. הפסקה בעבודה לפי חוק

  17. מכתב סיום עבודה בהסכמה

  18. תשלום על עבודות אחזקה

  19. תביעה על עבודות נגרות

  20. החלקה על הרצפה בעבודה

  21. תשלום על הפסקה בעבודה

  22. אי הגעה לעבודה עקב גשם

  23. שחרור עובד מעבודה בשבת

  24. עבודות הטיית נהר הירדן

  25. מאמרים בנושא יחסי עבודה

  26. יחסי עבודה ברשות השידור

  27. תביעה להשבת עובד לעבודה

  28. אי תשלום על עבודת תיקון

  29. חסימת כניסה למקום עבודה

  30. פיקוח על שיטת עבודה בטוחה

  31. אי חזרה לעבודה לאחר חל"ת

  32. פקודת מחלקת העבודה, 1943

  33. היעדרות מעבודה בשעת חירום

  34. הצעת חוק שעות בשבוע עבודה

  35. אי תשלום על יום עבודה מלא

  36. ערעור על החזרת עובד לעבודה

  37. הזמנת עבודת תכנון אדריכלית

  38. הפסקת עבודה בגלל חוסר התאמה

  39. חוק שירות עבודה בשעת חירום

  40. מצלמות נסתרות במקום העבודה

  41. מכתב הפסקת עבודה רטרואקטיבי

  42. בקשה מעובד לבצע עבודה חריגה

  43. זכויות עובד במקום עבודה חרדי

  44. זניחת עבודה עקב טיפולי פוריות

  45. אי הודעה לעובד על תנאי עבודתו

  46. נוכחות במקום העבודה בלי לעבוד

  47. דיילת בדיוטי פרי - יחסי עבודה

  48. הפסקת עבודה של בעלים של קו חלוקה

  49. איחורים לעבודה עקב טיפולי פוריות

  50. המשך עבודת עובד אצל הזכיין החדש

  51. מחלוקת לגבי תקופת העבודה של עובד

  52. תביעה לתשלום זכויות בסיום העבודה

  53. הפסקות עבודה לצורך סידורים אישיים

  54. מחלוקת לגבי נסיבות סיום יחסי עבודה

  55. ביצוע עבודות שלא כלולות בהצעת מחיר

  56. שינויים בתנאי העבודה - ארוחות צהריים

  57. זכויות הורה שוויון ההזדמנויות בעבודה

  58. חוק הזכות לעבודה בישיבה, התשס"ז-2007

  59. חוק להגדלת שיעור ההשתתפות בכוח העבודה

  60. מתן הזדמנות למזמין עבודה לבצע תיקונים

  61. פריחה של עובד עקב רגישות לסביבת העבודה

  62. כניסת עובד למאגר מידע שלא לצורכי עבודתו

  63. תיקון טעות בפסק דין בית הדין הארצי לעבודה

  64. תביעה לתשלום זכויות בגין עבודת התובע וסיומה

  65. חוק שוויון ההזדמנויות בעבודה, התשמ"ח-1988

  66. הגשת תביעה לאחר כ- 7 שנים ממועד סיום העבודה

  67. חוק הודעה לעובד (תנאי עבודה), התשס"ב-2002

  68. מה היו נסיבות סיום יחסי העבודה בין הצדדים ?

  69. טענה כי נפלה קורבן ליחס משפיל ומזלזל מצד מנהל העבודה

  70. תקנות שירות עבודה בשעות-חירום (מתנדבים), תשל''ד-1973

  71. התבקש ע"י מנהלו להזיז ארונות במשרד - עבודה שהינה חריגה

  72. תקנות שירות עבודה בשעת-חירום (תשלום גמול), תשל''ו-1976

  73. מבחנים למתן תמיכות של משרד העבודה והרווחה למוסדות ציבור

  74. כללי מס הכנסה (בעלי הכנסה מעבודה בחוץ לארץ), התשמ"ב-1982

  75. תקנות ארגון הפיקוח על העבודה (פעולה מונעת), התשס''א-2001

  76. תביעה בגין עבודות פירוק ריצוף והתקנת ריצוף חדש בחדר אמבטיה

  77. תביעת התובע לתשלום זכויות סוציאליות בגין עבודתו בנתבעת וסיומה

  78. תקנות הודעה לעובד (תנאי עבודה) (צורת הודעה ופרטיה), התשס''ב-2002

  79. תקנות מס הכנסה (שיעור המס על הכנסה בעד עבודה במשמרות), התשמ''ז-1986

  80. תקנות שעת חירום (שירותי עבודה חיוניים בשירות הציבורי), התשס''ד-2003

  81. נוהל למתן תמיכות מאת משרד העבודה והרווחה למוסדות ציבור מוכרים, למוסדות נתמכים ולבודדים

  82. תקנות מס הכנסה (ניכוי מתשלומים בעד עבודות הלבשה, עבודות מתכת, עבודות חשמל ואלקטרוניקה ועבודות הובלה), תשל''ד-1973

  83. צו מס הכנסה (קביעת תשלומים בעד עבודות הלבשה, עבודות מתכת, עבודות חשמל ואלקטרוניקה ועבודות הובלה כהכנסה), תשל"ד-1973

  84. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון