תביעת פיצויים על ליקויי בניה

להלן פסק דין בנושא תביעת פיצויים על ליקויי בניה:

פ ס ק - ד י ן

1.     התובעים 14-1 רכשו מהנתבעת דירות בעיר ביתר בין השנים 1992-1989; התובעים 19-15 רכשו דירות בעיר ביתר, שנבנו על-ידי הנתבעת כדירות יד-שניה מרוכשי הדירות מהנתבעת; התובעת 20 רכשה דירה שנבנתה על-ידי הנתבעת בעיר ביתר, אך לא גרה בה מעולם; (תובעים 22-21 גרים בדירתה של התובעת 20) (ראה סעיפים 11-2 לכתב-התביעה; סעיף 2 לתצהירה של פקידת המכירות אצל הנתבעת, יהודית אביסרור, נ/1; וחוזי הרכישה, שהוגשו כמוצגים 11-1 מטעם התובעים).

2.     התובעים עותרים לחייב את הנתבעת לפצותם בסכום כולל של 1,298,231 ₪ בגין ליקויי בנייה שנתגלו בדירותיהם על-ידי המהנדס יגאל ברגמן (להלן: "ברגמן"), ככתוב בחווֹת-הדעת שצורפו לכתב-התביעה והוגשו כראיות בפתח עדותו; בגין ירידת ערך הדירות עקב ליקויי הבנייה, על-פי חווֹת-הדעת של השמאי משה מנצבך ת/1 ו-ת/1א'; בגין נזקים לתכולת הדירות בעבר וּבעתיד, לרבות הוצאות צביעה וסיוד מחדש; בגין עוגמת-נפש ואובדן הנאה; וּבגין הוצאות דיור חלופי כמפורט בכתב-התביעה לגבי כל דירה.

     התובעים טוענים בסעיף 1 לכתב-התביעה כי דירותיהם, שמורכבות מאלמנטים טרומיים, סובלות מרטיבוּת שלא תוקנה על-ידי הנתבעת, אשר התרשלה בכך שלא עשתה בדיקות מתאימות ביחס לנתונים הטופוגרפיים והאקלימיים של האזור.
     בסעיף 16, טוענים התובעים שהם פנו לנתבעת בדרישה לתקן את הליקויים, אך הנתבעת תיקנה את הליקויים בחלק מהדירות בצורה לא מקצועית או שדחתה את התובעים בלך ושוב במשך מספר שנים.
     בסעיף 17 לכתב-התביעה טוענים התובעים שהנתבעת הפרה את התחייבויותיה כלפיהם על-פי ההסכמים ועל-פי כל דין, בדרכים המתוארות בסעיף, ובסעיף 58 הם מציינים כי הם תובעים את הנתבעת מכוח החוזים שנכרתו ביניהם או בין הדיירים הקודמים להם לבין הנתבעת, מכוח הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 או מכוח עוולות הרשלנות והפר חובה חקוקה שבפקודת הנזיקין.

3.     הנתבעת מעלה בסעיפם 4-1 לכתב-הגנתה טענות מקדמיות, כדלקמן:

(א)     לתובעים טרם קמה עילת תביעה שכּן הם לא הודיעו לנתבעת על הליקויים ולא איפשרו לה לתקנם.

(ב)     טענת התיישנות התביעה של התובעים 9, 10 ו-20 שקיבלו את החזקה בדירותיהם למעלה מ-7 שנים לפני הגשת התביעה.

(ג)     חוסר יריבות בין הנתבעת לתובעים 19-15, שרכשו את הזכויות בדירותיהם כ"יד שניה" ולא ישירות מהנתבעת, ובין הנתבעת לתובעים 22-21, שמחזיקים בדירת התובעת 20 כשוכרים ממנה.

     בסעיף 5 לכתב-ההגנה מכחישה הנתבעת, שלטענתה לא בונה דירות אלא משווקת דירות שנבנו על-ידי קבלני בניין, את הנטען בסעיף 1 לכתב-התביעה, וטוענת שמאז שביצעה בדירות התובעים תיקונים בתום שנת הבדק לשביעות רצונם, לא קיבלה מהם הודעות על הליקויים הנטענים.
     בהמשך כתב-ההגנה מכחישה הנתבעת את קיומם של הליקויים בדירות התובעים ואת ירידת ערך הדירות כתוצאה מהם, ככתוב בחווֹת-הדעת של המהנדס ברגמן ושל השמאי מנצבך; את ראשי הנזק הנטענים לגבי כל דירה ואת סכומי הפיצוי הנתבע ממנה על-ידי כל אחד מהתובעים.

     בסעיפים 21 ו-35 לכתב-הגנתה טוענת הנתבעת שדירות התובעים נבנו על-ידי קבלן מטעמה באיכות טובה, תוך שימוש בחומרים טובים, העסקת בעלי מקצוע טובים והקפדה על מילוי דרישות תקנים והוראות חוק, וכי היא קיימה את כל התחייבויותיה כלפי התובעים, שלא הודיעו לה על הליקויים שנתגלו בדירותיהם.

4.     מטעם התובעים העידו התובעים 1, 3, 5, 8, 9, 11, 16, 19, 20 ו-21, שנחקרו על תצהיריהם (ראה עדויותיהם בעמ' 63-51); המהנדס ברגמן, שנחקר על חוות-הדעת שלו (ראה עדותו בעמ' 62-34), השמאי משה מנצבך, שנחקר על חוות-הדעת שנתן ת/1 ו-ת/1א' (ראה עדותו בעמ' 190-162 לפרטיכל ועמ' 45-1 לפרטיכל מיום 6.2.2003).
     תובע 13 לא העיד בפניי ולכן אינני מתייחס לכתוּב בתצהירו, אך אין בכך כדי לשלול מתובעים 14-13 את הפיצוי שמגיע להם בהסתמך על חווֹת-הדעתו של המהנדס פריידלין והשמאי מנצבך, שביקרו בדירתם וחיווּ דעתם לגבי הליקויים שנמצאו בה, וּבהסתמך על הסכמי שכר-הטרחה שצורפו לסיכומי בא-כוח התובעים.

     מטעם הנתבעת העידו אריה ואליס, מנהל מחלקת שירות דיירים במפעל אשטרום, שנחקר בעמ' 160-153 על תצהירו נ/2; המהנדס יעקב סימציס, מנהל פרויקט הנתבעת בביתר עילית, שנחקר ביום 6.2.2003 על תצהירו נ/6 (ראה עדותו בעמ' 48-45); והשמאי אלפרד אירני, שנחקר אף הוא באותו דיון על חוות-דעתו נ/7 (ראה עדותו בעמ' 68-49).
     כמו-כן העיד המהנדס דן פריידלין שמוּנה כמומחה מטעם בית-המשפט, ביקר בדירות התובעים ונתן חוות-דעת במ/1, עליה נחקר בעמ' 33-4 לפרטיכל.

5.     לאחר תום עדותו של השמאי מטעם התובעים, משה מנצבך, וּבטרם עדותו של המהנדס בריגנר מטעם הנתבעת, הגיעו הצדדים להסכמה, לפיה חוות-דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט, המהנדס פריידלין, תהיה חוות-הדעת ההנדסית בתיק זה.
     הסכמה זו פוטרת אותי מלדון בדברי התובעים בתצהיריהם וּבעדויותיהם, בדברי עדֵי הנתבעת בתצהיריהם ובעדויותיהם ובדברי באי-כוח הצדדים בכל הקשור לליקויי הבנייה בדירות ובכל הקשור לרטיבוּת ולעיבוי, למעט בעניין ירידת ערך הדירות והנזקים האחרים שנגרמו לתובעים כתוצאה מליקויי הבנייה והרטיבוּת בדירות התובעים.
     אדוּן תחילה טענות באי-כוח הצדדים בכל הקשור לאחריות הנתבעת לפיצוי התובעים בגין ליקויי הבנייה שנתגלו בדירותיהם, וזאת בהסתמך על הטענות שהעלה בא-כוח הנתבעת בטענות המקדמיות שבכתב-ההגנה ובפרק ג' לסיכומיו.

     (א) טענת התיישנות.
6.     על-פי הכתוב בסעיף 2 לתצהירה של גב' אביסרור, פקידת המכירות אצל הנתבעת - נ/1, שהתקבל כראָיה ללא חקירתה, וּבאישורי המסירה של הדירות שצורפו אליו, קיבלו התובעים 3 ו-9 את דירותיהם מהנתבעת בתאריך 21.7.1991. התובעים 9 ו-10 קיבלו את דירתם מהנתבעת ביום 21.10.1990, ותובעת 20 קיבלה את דירתה ביום 18.12.1990, כך שחלפו למעלה משֵׁשׁ שנים מקבלת החזקה בדירות הנ"ל עד להגשת התביעה ביום 25.12.1997.
     על-פי הוראות סעיף 4 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "החוק"), וסעיף 2 לתוספת תקופת ההתיישנות בגין ליקויי רטיבוּת, שהם עיקר עילת התביעה, היא שֵׁשׁ שנים, מחציתן תקופת הבדק ומחציתן תקופת האחריות.

7.     לאור האמור לעיל יש לדחות את תביעותיהם של התובעים 3, 4, 9, 10 ו-20, ככל שהן מבוססות על העילות הקבועות בחוק הנ"ל.
     עם זאת, אין בהתיישנות התביעות על-פי החוק הנ"ל לבדה כדי לגרום לדחיית תביעותיהם של התובעים 3, 4, 9, 20 ו-20 בשל התיישנות, שכּן סעיף 7 לחוק קובע כי: "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין".

8.     כאמור, טוענים התובעים בסעיף 1 לכתב-התביעה, שהנתבעת התרשלה בבניית דירותיהם. בסעיף 17 הם טוענים שהנתבעת הפרה את התחייבויותיה כלפיהם על-פי ההסכמים ועל-פי כל דין, וּבסעיף 58 הם טוענים כי תביעתם מבוססת על חוזים שנכרתו ביניהם לבין הנתבעת, מכוח עוולות הרשלנות והפר חובה חקוקה, כך שתביעתם לא מעוגנת רק בהוראות החוק הנ"ל.

9.     הנתבעת טוענת כי יש לדחות את תביעת התובעים 9, 10 ו-20 מחמת התיישנות, גם ככל שהיא מבוססת על עילה נזיקית ועילה חוזית, שכּן לטענתה, הליקויים בדירותיהם נתגלו על-ידם ביום שנמסרה להם החזקה בדירותיהם על-ידי הנתבעת. מאז ועד הגשת התביעה חלפו למעלה משֶׁבַע שנים, היא תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, אשר חלה על תביעה שעילתה גרם נזק במעשה או מחדל לפי סעיף 89 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

     בעניין מועד ההתיישנות של תביעה בגין אי-התאמה ו/או ליקויי בנייה, אימצה הפּסיקה את "כלל ההתגלות", וּכשמדובר בעילת תביעה מתחדשת, כלומר, נזק שנגרם מדי יום על-ידי מעשה או מחדל שנמשך והולך, נולדת עילת התביעה כל יום, כל עוד הנזק הולך ונמשך (ראה ספרו של א. ורדי, "דיני מכר דירות", עמ' 235-229, סעיף 1103; ע"א 148/89, שיכון עובדים נ' עיזבון בליבאום ז"ל ואח', וערעור שכנגד, פ"ד מ"ט(5), 485; וספרו של יהודאי, "דיני התיישנות", סעיף 564, עמ' 526-525).
אני דוחה טענת ההתיישנות של הנתבעת ככל שהיא מתייחסת לתובעים 9 ו-10 בעילה הנזיקית, שכּן על-פי עדותו של התובע 9 בעמ' 100 לפרטיכל, הוא קיבל את החזקה בדירתו באוקטובר 1990, ו"מיום שקניתי הדירה וגרתי בחורף הראשון היה לי רטיבות בבית".
     אמנם בעמ' 101 אמר התובע 9 שהוא גר בדירה "ובחורף שהגיע אחרי זה" מצא שיש רטיבות ליד המרזב וּמתחת לנקודת החשמל, אך בסוף עמ' 101 מאשר התובע 9 כי פעם ראשונה שפנה לנתבעת הייתה באוקטובר 1991, שנה לאחר שכבר גר בדירה ואחרי שהתגלה הליקוי של הרטיבות.
     גם אם אקבל טענת בא-כוח הנתבעת כי יש להסתמך על דברי התובע 9 בעמ' 100 ובסוף עמ' 101, לא הוּכח על-ידי הנתבעת שהליקויים התגלו עד סוף שנת 1990, שכּן עונת החורף משׂתרעת גם על חודש ינואר וּמעבר לו, והתביעה הוגשה כאמור ביום 25.12.1997.
     אני דוחה את טענת ההתיישנות ככל שהיא נוגעת לתביעתה של התובעת 20 בעילה הנזיקית, שכּן אמנם בסעיפים 2 ו-3 לתצהירה היא כותבת כי בתאריך 18.12.1990 נמסרה לה הדירה וכי "עם קבלת המפתח נכונו לנו אכזבות רבות", כאשר התברר שהדירה נבנתה מחומרים גרועים ובעבודה רשלנית "והעיקר בעיות נזילה חמורות במטבח ובסלון", אך מעדותה בפניי התרשמתי שהליקויים המפורטים בסעיף 3 לתצהירה לא נתגלו על-ידה ממש ביום שבּוֹ קיבלה את הדירה לחזקתה, שכּן היא ובני-משפחתה לא גרו מעולם בדירה.
     מאחר והתביעה הוגשה שֶׁבַע שנים ושבוע לאחר שהתובעת 20 קיבלה את החזקה בדירתה, אני קובע שהנתבעת לא הוכיחה כי תביעת התובעת 20, ככל שהיא מבוססת על העילה הנזיקית, התיישנה.

10.     הנתבעת טוענת כי תביעתם של התובעים 9, 10 ו-20 התיישנה גם ככל שהיא מתבססת על העילה החוזית, שכּן חלפו למעלה משֶׁבַע שנים מאז שנמסרה להם החזקה בדירותיהם ועד שהוגשה התביעה ביום 27.12.1997.

     בא-כוח הנתבעת טוען כי יש לִמנות את תקופת ההתיישנות החל מיום מסירת החזקה בדירות, שהוא המועד שבּוֹ אמורה הייתה הנתבעת לקיים את התחייבותה (וּלטענתה אכן קיימה - א.ט.) למסור לתובעים הנ"ל דירות תקינות.
     אינני מקבל טענה זו של הנתבעת, שכּן במקרה זה, כמו במקרה שנדון ב-ע"א 573/84, שיכון עובדים בע"מ נ' מלובנציק ואח', פ"ד מ"א(2), 365, לא מדובר באירוע חד-פעמי, אלא בתהליך שנמשך על-פני שנים, במהלכן ביקשה הנתבעת, לטענתה, לתקן את הליקויים, ואף תיקנה את רובם כשהתובעים גרים בדירותיהם, ואין להלין על התובעים הנ"ל שלא הזדרזו לבטל את קניית דירותיהם אלא ציפו לתיקון הליקויים (ראה עמ' 371 לפסק-הדין של כב' הנשיא שמגר, החל מהאות ה'; וראה גם ספרו של ד. קציר, "תרופות בשל הפרת חוזה", חלק א', עמ' 38).
     לאור כל האמור לעיל אני דוחה את טענת הנתבעת להתיישנות התביעה ככל שהיא מבוססת על העילה החוזית.

     (ב) חוסר יריבוּת.
11.     אני דוחה את טענת חוסר היריבוּת שטוענת הנתבעת באשר לתובעים 17-15, שלא רכשו את דירותיהם ישירוֹת הנתבעת אלא מהזוג גואלמן, שקנו את הדירה מהנתבעת.
     הנתבעת סומכת טענתה על ההודעה בדבר העברת הזכויות ששלחו התובעים 16-15 לנתבעת, לפיה הנתבעת אינה ולא תהיה אחראית וחייבת בתיקון ליקויים שהתגלו ויתגלו בדירה (ראה סעיף 3(ח) לתצהיר יהודית אביסרור נ/2, וההודעה שצורפה אליה כנספח טו/2).
אינני מקבל טענה זו, שכּן בעמ' 224-223 לפסק-דינו ב-ע"א 8265/96, רמט בע"מ נ' בריברום ואח', תקדין-עליון 2002(3), 220, קבע כב' השופט ריבלין כדלקמן:
"...השאלה העומדת במרכז הדיון היא, האם תניית הויתור הינה תנייה מקפחת? לצורך העניין נביא את נוסחה של התניה, המצויה בסעיף 5(ה) לחוזה העברת הזכויות:
"...אינכם ולא תהיו אחראים וחייבים בביצוע תיקון ליקוי ו/או פגם שהתגלה ו/או שיתגלה בנכס מסיבה כלשהי ו/או בתשלום פיצויים ו/או דמי נזק בגינם והנכס משוחררים מכל אחריות בקשר לטיב ואופן בניית הנכס;"

במסגרת הליך אחר שבו הייתה המערערת צד (ת"א (ירושלים) 450/90, טנצמן אברהם נ' רמט בע"מ, תקדין-עליו 91(2), 986), התייחסה השופטת ד' דורנר כבר לתניה ספציפית זו, וסברה כי:
"...אין לתת תוקף לתנאי הפטור. כתב ההעברה הנ"ל הוא 'חוזה אחיד' כהגדרתו בחוק החוזים האחידים - התשמ"ג-1983 שכן, 'תנאיו נקבעו מראש (בידי הנתבעת) כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינה לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם' (סעיף 2). ואילו תנאי לפטור בבקשת ההעברה, על פניו הוא מקפח על-פי סעיף 4(1) לחוק החוזים האחידים הקובע עוד כי חזקה על: 'תנאי השולל או המגביל זכות או תרופה העומדות ללקוח על-פי דין, או המסייג באופן בלתי סביר זכות או תרופה העומדות לו מכוח החוזה' (סעיף 4(6))...
לא שמעתי נימוק כלשהו המצדיק התפרקות חברה מאחריותה לתקינות דירות שבנתה ולצמצום חבותה לתיקוני שנת האחריות בלבד, בכל מקרה בו הקונה המקורי ששילם לה במיטב כספו עבור הזכויות שרכש, מבקש להעבירן לצד שלישי... יש איפוא לבטל את תנאי הפטור הנ"ל בהיותם תנאים מקפחים."
דברים אלה מקובלים אלי, ודי בהם כדי לחייב את המסקנה, כי דין טענתה של המשיבים 6-5, ו-14-13, לעניין הקיפוח שבסעיף 5(ה) לחוזה העברת הזכויות - להתקבל...
אין ממש גם בטענת אי-היריבות בין המשיבים 8-7 לבין המערערת.

טענה זו הועלתה אף היא בפרשת טנצמן הנ"ל, ודי שנביא את התייחסותה של השופטת:
"אשר לטענה בדבר אי קשירת קשר חוזי. טענה זו אינה נראית לי. כתב ההעברה שעליו חתמה גם הנתבעת כולל התחייבויות הצדדים לתביעה שבפניי. הטופס ערוך כבקשה שאותה יש לראות "הצעה" ואישור הנתבעת להעברת הזכויות "בכפיפות לתנאים, ההצהרות וההתחייבויות הכלולים בבקשה זו" מהווה "קיבול", כך שבמסמך ההעברה יש לראות התחייבות חוזית של הנתבעת כלפי הקונים להעביר להם את הזכויות בדירות...
יהא דבר זה אשר יהא, אחריות הנתבעת כלפי תובעים אלה אינה נובעת רק מיחסים חוזיים אלא משום חובתה כבונת הדירות להקים בנין בטוח לשימוש ולמגורים.
חובה זו אינה מוגבלת ליחסים חוזיים אלא 'קיימת כלפי כולי עלמא' (ע"א 451/66, קורנפלד נ' שאולוב, פ"ד כ"א (1) 310;Smith v Eric S Bush [1989] All E.R 514, 520)."."

     מקל-וחומר אני דוחה את טענת חוסר היריבוּת בין הנתבעת לבין התובעים 19-18, שרכשו את דירתם מהזוג וידר, אשר רכשו אותה מהנתבעת, ולא ישירוֹת מהנתבעת, שכּן אותם תובעים לא חתמו על הודעה שכוללת את תניית הפטור עליה חתמו התובעים 17-15.
עם זאת, המועד הקובע לצורך חישוב תקופת התיישנות תביעתם הוא מועד קבלת החזקה בדירה מהנתבעת על-ידי הזוג וידר, מהם רכשו התובעים 19-18 את דירתם, דהיינו, יום 18.6.1991.
     מאחר וּמאז אותו יום ועד הגשת התביעה ביום 25.12.1997 חלפו למעלה משֵׁשׁ שנים, דין תביעתם ככל שהיא מתבססת על חוק המכר (דירות) להידחות על הסף מחמת התיישנות.

12.     אני מקבל טענת הנתבעת בכל הקשור לתובעים 22-21, אשר שכרו את דירתה של התובעת 20 מאז שנת 1993 ברציפות, שכּן תובע 21 עצמו מציין בסעיף 20 לתצהירו כי כתוצאה מהליקויים בדירה נאלצה התובעת 20 להפחית בשכר-הדירה ששילמו לה, על-פי דרישתם.
     דברי התובע 21 בעניין זה נתמכים בכתוב בסעיף 9 לתצהירה של התובעת 20, לפיו לא ניתן היה להשכיר את הדירה במחיר ראוי בגלל מצבה הגרוע, וּבסעיף 11 לתצהירה לפיו התובעים 22-21 החסירו בהסכמתה תשלומי דמי-שכירות במשך חודשיים-שלושה בשנה זאת בשל הליקויים בדירה, שעליהם התלוננו בפניה (ראה עדותו של התובע 21 בעמ' 141 ועדוּת התובעת 20 בעמ' 150-148).
     יש בהגשת התביעה על-ידי התובעים 22-21, כאשר הם יודעים כי גם התובעת 20, בעלת דירתם, הגישה תביעה כנגד הנתבעת בגין אותם ליקויים שהתגלו בדירתה של התובעת 20, משום ניסיון של התובעים 22-21 להתעשר שלא כדין על-חשבון הנתבעת, לאחר שפּוּצוּ על-ידי התובעת 20.
     בתצהירו כותב תובע 21 כי הוא ואישתו נאלצו להחליף את ארון המטבח ואת השיש והכיורים, שנפלו כתוצאה מריצפה לא ישרה שנוצרה לאחר החלפת הריצוף על-ידי הנתבעת וכן ניזוֹקוּ תנור וכיריים (ראה סעיפים 14-11 לתצהיר) אך לא הובאה על ראיה לשוֹויים של החפצים שניזוֹקוּ ולכן יש לדחות תביעתם של תובעים 22-21 גם בעניין זה.

     (ג) אי-ההודעה מראש ואי-מתן הזדמנות לבצע תיקונים.
13.     הנתבעת טוענת כי התובעים לא הודיעו לה בכתב על הליקויים נשוא התביעה מיד לאחר שגילו אותם, סמוך לאחר כניסתם לגור בדירות, כמצוות סעיף 6 לחוזי המכירה שנכרתו ביניהם לבין הנתבעת. כמו-כן טוענת הנתבעת שהתובעים לא נתנו לה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים בדירותיהם שכּן הם לא הודיעו לה עליהם, כאמור, וּכשביקשה לתקנם לא איפשרו חלק מהתובעים לעובדֵיהּ להיכנס לדירותיהם לצורך ביצוע התיקונים.
     הנתבעת סומכת טענותיה על הכתוב בתצהירו של אריה ואליס, שהיה אחראי בתוקף תפקידו החל מ-1995 על ביצוע תיקונים בדירות התובעים, נ/2, לפיו התובעים, פרט לתובעים 17-15, לא העבירו אליו את חוות-הדעת של המהנדס ברגמן עד למשלוח המכתב של בא-כוחם ביום 14.11.1997, סמוך לפני הגשת התביעה. לדבריו בסעיפים 4 ואילך לתצהירו, סירבו התובעים לאפשר לנתבעת להיכנס לדירותיהם כדי לתקן את הליקויים, או שהיקשו על עובדֵיהּ לבצע את התיקונים אך לבסוף, במהלך המחצית הראשונה של שנת 1998, לאחר שהוגש כתב-התביעה.
     בעדותו בסוף עמ' 153 אמר ואליס שהנתבעת עשתה מאמץ גדול לאחר הגשת התביעה וּביצעה תיקונים בדירות, וּבעמ' 155 הוא אומר שביקר מספר פעמים בדירות וראה את הליקויים, אך התובעים עיכבו את ביצוע התיקונים עד שיקבלו אישור מבא-כוחם.
     בעמ' 158 אומר ואליס שמאז שנת 1995, לא פנו אליו התובעים טלפונית או בפגישות לתקן ליקויים בדירותיהם.

14.     אני מאמין לעדותו של ואליס בכל הקשור למערכת-היחסים בין הצדדים לאחר שנת 1995, אך אין בה לכשעצמה כדי לגרום לקבלת טענות הנתבעת, שכּן במהלך שנת 1998 תיקנה הנתבעת ליקויים בדירות התובעים וכך עשתה עוד לפני קבלת חוות-דעתו של המהנדס ברגמן, כמתואר בתצהירו של יעקב סימציס, מנהל האתר בו נמצאות דירות התובעים, נ/6.
     על-פי הכתוב בסעיפים 4-3 לתצהירו של סימציס נ/6, בתקופה שמאז קבלת החזקה בדירות על-ידי התובעים וְעד הגשת התביעה הודיעו חלק מהתובעים על ליקויים מעטים בדירותים וּבמהלך שנת הבדק ולאחריה, במהלך השנים 1994-1993, ביצעה הנתבעת תיקונים בדירות לשביעות-רצון הדיירים כפי שעולה מהאישורים על ביצוע תיקונים שצורפו לתצהירו (ראה גם עדותו בעמ' 46 ובסוף עמ' 47 מיום 6.2.2003).
גם התובעים אינם טוענים שפנו בכתב לנתבעת על-מנת שתתקן ליקויים בדירותיהם, אך לטענתם בתצהיריהם וּבעדויותיהם, על-פי הנהוג ביניהם לבין נציגי הנתבעת הם התלוננו בעל-פה על הליקויים בפני נציגי הנתבעת באתר-הבנייה, עובדי הנתבעת באו לתקן את הליקויים אך ללא הצלחה. (ראה סעיפים 7-3 לתצהיר התובעת 8 ועדותה בעמ' 96-95 לפרטיכל; סעיפים 6-5 לתצהיר התובעת 20 ועדותה בעמ' 146-145 לפרטיכל; סעיפים 3, 4, 8 ו-10 לתצהיר התובע 21; סעיפים 10, 22 ו-23 לתצהירו של התובע 1 ועדותו בעמ' 71-67 באמצע לפרטיכל; סעיף 5 לתצהירו של התובע 5 ועדותו בעמ' 89-88; סעיף 3 לתצהירו של התובע 9 ועדותו בסוף עמ' 100 ובעמ' 103-101 לפרטיכל; סעיפים 3, 5 ו-7 לתצהירו של התובע 11, שמפרטים את שיטות הבדיקה שנוּסוּ על-ידי הנתבעת בין השנים 1997-1993 והתיקונים שבוצעו בשנת הבדק, קיץ 1994 ועדותו בעמ' 113, 115 לפרטיכל; סעיפים 6-5 לתצהירו של התובע 3 ועדותו בעמ' 82-81, 84 ובעמ' 85, שם אמר התובע 3 כי כל הפניות היו בטלפון מכיוון שהם (נציגי הנתבעת) סירבו לבוא; סעיף 3 סיפא לתצהיר התובעת 19 ועדותה בסוף עמ' 127, 131-129 לפרטיכל; וסעיף 4 לתצהירו של התובע 16 ועדותו בסוף עמ' 123 ותחילת עמ' 124 לפרטיכל, לפיהם פנה טלפונית לסניף הראשי של הנתבעת בירושלים ועל-פי הנחייתם פנה טלפונית ולא בכתב לנציג המקומי של הנתבעת).
     הוראות החוקים המצוטטות בסעיף 304 לסיכומי בא-כוח הנתבעת, אכן מחייבות את הקונה (התובעים שבפניי - א.ט.) לתת למוֹכר (לנתבעת - א.ט.) הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים בדיקותיהם, אך לא מוטלת עליהם חובה חוקית להודיע על הליקויים בכתב דווקא, וגם אם התובעים לא קיימו את הוראות חוזי הרכישה בדבר מתן הודעה בכתב, אין לדקדק עימהם בעניין זה.
     לאור כל האמור לעיל אין בעובדה שהתובעים לא פנו לנתבעת בכתב בקשר לליקויי הבנייה שנתגלו בדירותיהם, לרבות אלה שגרמו לרטיבוּת ולעובש, כדי לגרום לדחיית התביעה, שכּן הם הודיעו בעל-פה לנציגי הנתבעת, אשר היו מודעים לליקויים וניסיונותיהם לתקן אותם לאחר שנת הבדק, במהלך השנים לפני הגשת התביעה וּלאחר הגשתה לא הצליחו במלואם.
     אינני מקבל טענת בא-כוח הנתבעת כי התובעים לא נתנו לנציגי הנתבעת הזדמנות סבירה וּמספקת לתקן את הליקויים שנותרו בדירותיהם ואין באופן שבּוֹ התארגנו התובעים להצטרף לתביעה או בכך שלא העבירו את חוות-דעתו של ברגמן לנתבעת מיד לאחר קבלתה, אלא רק חודש וחצי לפני הגשת התביעה, כדי ללמד על חוסר תום-לב מצידם או על שיהוי שיש בו כשלעצמו לגרום לדחיית תביעתם.

     (ד) ליקויי הבנייה בדירות ועלויות תיקונם.
15.     כאמור, הסכימו באי-כוח הצדדים שחוות-דעתו של המהנדס פריידלין, שמוּנה כמומחה מטעם בית-המשפט וּביקר בדירות התובעים בנוכחות התובעים ו/או נציגיהם ונציגי הנתבעת, תהיה חוות-הדעת ההנדסית בתיק זה.
     עיון בחוות-הדעת במ/1, מעלה כי מדובר בחוות-דעת מקצועית, יסודית ואובייקטיבית, שממצאיה וּמסקנותיה מהימנים עליי. גם עדותו של המהנדס פריידלין הייתה מקצועית וּמהימנה, הוא הסביר היטב את ממצאיו ונימק היטב את מסקנותיו בכֹל הקשור לגורמי הליקויים, עלויות התיקונים שבוצעו על-ידי הנתבעת ועלויות תיקון הליקויים שעדיין נותרו בדירות.
     במבוא לחוות-דעתו, שמתייחס לביקורים שערך בכל הדירות, הסביר המהנדס פריידלין שעלויות ביצוע התיקונים צמודות למדד התשומה בבנייה למגורים של חודש פברואר 2000, הן אינן כוללות מע"מ והוצאות בגין פיקוח הנדסי.

לדבריו, האומדן מבוסס על כך שכֹּל הדירות תשופצנה על-ידי קבלן שיפוצים אחד, שכּן פיצול העבודה לכל דירה בנפרד יְיַקר את עלוּת השיפוצים ב-25%.
     בעדותו בעמ' 5 למעלה אומר המהנדס פריידלין שלאור היקף העבודות אין צורך בפיקוח הנדסי עליהן, וּבסוף עמ' 5 הוא אומר שהעלויות שקבע בחוות-דעתו הן עלויות שקבלן שיפוצים סביר היה נותן אם היה מקבל את ביצוע העבודות בכל הדירות יחד.
     באשר לצירוף מע"מ לעלויות שקבע, אומר המהנדס בעמ' 6 למעלה כי: "אם משלמים מע"מ צריך להוסיף מע"מ. אם לא משלמים אז לא", וכי: "בענף הבנייה זה מאוד מאוד רוֹוֵח (שלא משלמים מע"מ - א.ט.)".

16.     לאור כל האמור לעיל אני מקבל את טענת בא-כוח הנתבעת שאין מקום להוסיף על הסכומים שקבע המהנדס פריידלין סכום נוסף בגובה של 25%, שכּן כשם שהתובעים התארגנו לצורך הגשת התביעה באמצעות עורך-דין, ותוך הסתמכות על חווֹת-דעת של מהנדס אחד, המהנדס ברגמן, ושל שמאי אחד, השמאי מנצבך, כך יעשו לגבי תיקון דירותיהם, שנמצאות באותו מקום ישוב, וּבכך יחסכו בהוצאות.

17.     אינני מוצא למוצדק להוסיף לסכומים שנקבעו על-ידי המהנדס פריידלין סכום נוסף בגין פיקוח הנדסי, שכּן כדבריו בעדותו, העבודות שיש לבצע אינן טעונות פיקוח הנדסי.

18.     אינני מקבל טענת בא-כוח הנתבעת שאין להוסיף לסכומים שנקבעו על-ידי המהנדס פריידלין סכום נוסף בגובה 18% בגין מע"מ, שכּן גם אם בענף הבנייה רוֹוֵח, לצערנו, הנוהג שלא לגבות מע"מ, חזקה על התובעים שכאנשים שומרי חוק ישלמו מע"מ לבעלי המקצוע שיתקנו את הליקויים בדירותיהם.

19.     אני דוחה את התביעה לפצות את התובעים בסכום של 5,000 ₪ לכל דירה בגין נזקים שנגרמו לתכולת דירותיהם בעבר, בהווה וּבעתיד, לרבות הוצאות צביעה וסיוד מחדש, שכּן גם אם נגרמו נזקים לתכולת הדירות כתוצאה מהרטיבות והעובש, כפי שמצהירים התובעים בתצהיריהם, וכפי שנראים בתמונות שצורפו אליהם, הרי נזקים אלה לא הוצגו בפני המהנדס על-מנת שיוכל לאמוד את הוצאות התיקונים, והוא כַּלל באומדן תיקון הליקויים בדירותיהם גם את הוצאות הסיוד והצביעה.

20.     אינני מורה לנתבעת לפצות את התובעים בגין דיור חלוף בתקופת ביצוע התיקונים, שכּן על-פי חוות-דעתו המהימנה של המהנדס פריידלין, עליה לא נחקר בעניין זה, אין צורך בפינוי הדירות בעת ביצוע התיקונים, שמשך ביצועם שבוע עד שלושה שבועות (ראה סעיף 5(ה) לחוות-דעתו של המהנדס פריידלין בקשר לכל דירה).

21.     אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן, כשהם צמודים למדד התשומה בבנייה למגורים מחודש פברואר 2000, שהיה 105.6 נקודות, ועד היום, כדלקמן:

(א) תובעים 2-1 - סכום של 9,500 ₪, שהוא סכום של 12,722 ₪, כשוֹויים היום.

(ב) תובעים 4-3 - סכום של 4,200 ₪, שהוא סכום של 5,625 ₪, כשוֹויים היום.

(ג) תובעים 6-5 - סכום של 4,200 ₪, שהוא סכום של 5,625 ₪, כשוֹויים היום.

(ד) תובעים 8-7 - סכום של 4,250 ₪, שהוא סכום של 5,015 ₪, כשוֹויים היום.

(ה) תובעים 10-9 - סכום של 8,200 ₪, שהוא סכום של 10,981 ₪, כשוֹויים היום.

(ו) תובעים 12-11 - סכום של 8,100 ₪, שהוא סכום של 10,847 ₪, כשוֹויים היום.

(ז) תובעים 14-13 - סכום של 4,500 ₪, שהוא סכום של 6,026 ₪, כשוֹויים היום.

(ח) תובעים 17-15 - סכום של 5,000 ₪, שהוא סכום של 6,696 ₪, כשוֹויים היום.

(ט) תובעים 19-18 - סכום של 2,300 ₪, שהוא סכום של 3,080 ₪, כשוֹויים היום.

(י) תובעת 20 - סכום של 3,650 ₪, שהוא סכום של 4,888 ₪, כשוֹויים היום.

     (ה) פיצוי בגין ירידת ערך הדירות.
22.     התובעים עותרים לפצותם על ירידת ערך דירותיהם כתוצאה מליקויי הבנייה שנתגלו בהם, במיוחד אלה שגרמו לרטיבות ולעיבוי בדירות.
     התובעים סומכים עתירתם על חוות-הדעת של השמאי משה מנצבך, ת/1, ועל עדותו בפניי, ואִילו הנתבעת סומכת טענתה שאין לפצות את התובעים בגין ירידת ערך דירותיהם על חוות-דעתו של השמאי אלפרד אירני, נ/7, ועל עדותו בפניי.

     התובעים סומכים טענותיהם בעניין זה על פסיקה של הערכאות השונות, שצורפה לסיכומי בא-כוחם, וּבמיוחד על פסק-הדין ב-ת.א. (מחוזי-ת"א) 62/93, 158/93, איפרגן ואח' נ' אשדר חברה לבנייה בע"מ (להלן: "פס"ד איפרגן"), ופסק-הדין ב-ע"א 5517/97, 6022/97, אשדר חברה לבנייה בע"מ נ' איפרגן ואח', וערעור שכנגד, תקדין-עליון 2000(1), 200.

23.     השמאי מנצבך ביקר בדירות התובעים בתאריכים 6.3.2001 ו-17.4.20001 (בכל פעם בדירות שונות - א.ט.), וּבחן את סוּגן, מיקומן, וגדלן, ליקויי הבנייה שהתגלו בהן, שימוש הקרקע בסביבתן, רמת הפיתוח הסביבתי והתשתיות, ועיין בחוזי המכר בין הצדדים וּבחווֹת-הדעת של המהנדס ברגמן והמהנדס פריידלין.
     על-פי הכתוב בסעיף 5 לחוות-דעתו של מנצבך, ת/1, הדירות נמצאות באזור הוַתיק של העיר בית"ר, שזוֹכה לתנופת בנייה גדולה וּמאופיינת באוכלוסייה חרדית, וּבבנייה רוויה של בתים בני שלוש-ארבע קומות עם גגות רעפים.
     הליקוי החמוּר ביותר שאותו ראה השמאי מנצבך בחדרים שונים בכל אחת מהדירות הוא רטיבוּת, כפי שפירט לגבי כל דירה בסעיף 6 לחוות-דעתו ת/1.
     בסעיף 10 לחוות-דעתו העריך מנצבך את ירידת ערכן של דירות התובעים בין 5% ל-15% משוֹויין, כפי שעשה בחוות-הדעת שנתן בקשר ל-פס"ד איפרגן, כפי שאושרה במלואה על-ידי בית-המשפט העליון, לאחר שאושרה בחלקה (75%) על-ידי בית-המשפט המחוזי.

24.     השמאי מנצבך העריך לדבריו את שיעור ירידת הערך בהתחשב במיקום, בשטח וּבמצב הדירות, וּבהתחשב בשיקולים וּבעקרונות שפירט בסעיף 9 לחוות-דעתו, בשימושים אפשריים בהן, וּביניהם העובדה שפיתרונו של המהנדס פריידלין לבעיית הרטיבות יקטין את שטח הדירות, שאומדנו של המהנדס פריידלין לא כולל מע"מ ופיקוח הנדסי וּמתייחס לעלויות קבלן; במחיר הדירות כתקינות כפי שמופיע בסעיף 9.10 לחוות-דעתו וּבניסיונו לפיו קשה מאוד למכור דירות שיש בהן ליקויי בנייה, אשר נמכרות במחיר נמוך יותר ממחיר השׁוּק ותוך זמן ארוך יותר.
     בחוות-דעתו ת/1א' העריך השמאי מנצבך את שיעור ירידת ערך הדירות של התובעים על-פי חוות-דעתו של המהנדס פריידלין, כאשר הערכתו אינה שונה מזו שעשה בחוות-דעתו ת/1.

     בעדותו בסוף עמ' 165 ובעמ' 167-166 לפרטיכל, אמר מנצבך שלא התייחס בחוות-דעתו לליקויים בדירות שתוקנו על-ידי הנתבעת, שכּן התייחס בחוות-דעתו רק לליקויי רטיבות ועיבוי, בגללם קבע כעיקרון ירידת ערך של 15%, כשדירג את חומרת הרטיבות לפי חוות-הדעת של המהנדס ברגמן. לדבריו בעמ' 171, חוות-דעתו לא השתנתה גם לפי חוות-הדעת של המהנדס פריידלין, שכּן ירידת הערך נובעת משיקול כלכלי של קונה הדירה אם להוציא את ההוצאה הכספית לתיקון הליקויים שנובעים מהרטיבות, לרבות סיוד וטיוח, ועוגמת נפש שתיגרם לו כשיצטרך לתקן כל פגם (ראה גם עדותו בסוף עמ' 173 ובעמ' 174).
     בתחילת עמ' 175 ובתחילת עמ' 176 מסביר מנצבך כי קבע שליקויי רטיבות מורידים 15% לכל היותר משוֹוי הדירה על-סמך ניסיונו, ולאחר מכן דירג את אחוז ירידת הערך בכל דירה כנגזרת מאחוז זה לפי חומרת הרטיבות שראה בה.
     בעדותו ביום 6.2.2003 אומר מנצבך בסוף עמ' 5 ובעמ' 6 שאם היו ליקויי רטיבות באותה חומרה בכל הדירות היה קובע ירידת ערך של 15% לכל דירה בהשוואה לדירה תקינה באותו אזור שכּן כבר נעשָׂה ניסיון לתקן את הליקוי שלא הצליח (ראה גם עמ' 8 לפרטיכל הדיון).
     בעמ' 10 לפרטיכל הדיון הנ"ל אמר מנצבך שכאשר הרטיבות תוקנה הוא לא קבע ירידת ערך לדירה אך אם היא חזרה היה נותן ירידת ערך שכּן קונה דירה סביר היה מעדיף לקנות דירה ללא ליקוי רטיבות או שהיה קונה אותה במחיר זול יותר, או שפרק הזמן שנדרש למכור אותה הוא ארוך יותר (ראה עמ' 13 וסוף עמ' 24 לפרטיכל הדיון הנ"ל).

25.     באשר לקביעת מחירי הדירות בסעיף 9.10 לחוות-דעתו ת/1, אומר מנצבך בעדותו בעמ' 179-178 שעשה סקר שׁוּק, שוחח עם מתווכי דירות וּבירר איתם מחירים, עיין במאגר מחירי דירות שנמצא במחשב שלו וּמתעדכן מדי חודש וכן ביקר ב-13 דירות ועיין בחוזי המכירה שלהן.
     בעמ' 29-28 הסביר מנצבך שבקביעת שוֹוי הדירות התחשב בכך שפּלח השׁוּק בבית"ר הוא פּלח חרדי, שמצומצם ביחס לכל האוכלוסייה, ואמר שהוצאת פרוייקטים של דירות באזור מסויים מורידה את ביקוש הדירות האחרות כשמדובר ב"הגירה פנימית" בישוב.
     בעמ' 31 אמר מנצבך שלא הוסיף לעלויות התיקונים לביצוע שקבע המהנדס פריידלין 25% בגין פיקוח הנדסי, למרות שתוצאת עבודות שמבוצעות בפיקוח הנדסי טובה יותר. כמו-כן לא היוון את הסכומים שכּן אם היה עושה זאת הסכומים היו גבוהים יותר (ראה עמ' 32 לפרטיכל הנ"ל).
26.     חוות-דעתו של מנצבך, שמסתמכת, כדבריו בעמ' 37 על קביעתו של בית-המשפט העליון, שאימץ אותה ב-פס"ד איפרגן, נסתרת בחוות-דעתו של השמאי אלפרד אירני (להלן: "אירני") נ/7, ובעדותו בעמ' 68-49 לפרטיכל הדיון מיום 6.2.2003.
     השמאי אירני תיאר בסעיף 8 בחוות-דעתו את דירות התובעים, בהן ביקר, והתייחס לליקויי הבנייה שצויינו בחוות-דעתו של השמאי מנצבך, לאחר שמנה בסעיף 9 לחוות-דעתו את שיקולי השומה, וּבמיוחד את השיקול שעל-פי חוות-דעתו של המהנדס פריידלין ליקויי הבנייה, לרבות הרטיבות, ניתנים לתיקון. אירני קבע בסעיף 10 לחוות-דעתו כי בהתחשב במצב הדירות הרי בגמר ביצוע התיקונים לפי חוות-דעתו של המהנדס פריידלין ניתן יהיה לראות בדירות התובעים כתקינות, הן תימכרנה לפי שוֹוי השׁוּק ביום המכירה ולכן אין להצביע על ירידת ערך בשוֹויין (ראה גם עדותו בעמ' 48 ו-51 למעלה וסוף עמ' 62).
בעדותו בעמ' 52 אמר השמאי אירני, שהוא גם מהנדס בניין, שאם אין בידוד תרמי זה יכול להוריד את שוֹוי הדירות, אך במקרה זה המהנדס פריידלין לא יכול היה לקבוע שיש ליקוי בבידוד הטרמי ולכן אין ירידת ערך בגין מרכיב זה.
אירני מבחין בעמ' 55 בין ליקוי שניתן לתקן והתיקון שלו יחזיר את מצב הדירה לקדמותו, לבין ליקוי שתיקונו לא יחזיר את המצב לקדמותו לפי התוכניות, כאשר במצב הראשון יש לפצות רק בגין עלוּת התיקון, אם בוצע על-ידי הדיירים, ובמצב השני יש לפצות גם בגין ירידת ערכּהּ של הדירה.

27.     על-מנת להכריע במחלוקת בדבר קיום ירידת ערך של דירות התובעים בגלל ליקויי הבנייה שגרמו לרטיבות ולעיבוי ובדבר חבות הנתבעת לפצות את התובעים בגין כולה או חלקה, מן הראוי להתייחס גם לחוות-דעתו ולעדותו של המהנדס פריידלין.
     בסעיף 6 לחוות-דעתו של פריידלין במ/1, הוא כותב כי בכל מקום שבו קיימת רטיבות צריך לבצע איטום מתאים וכי קיים קושי בנושא הבידוד התרמי, שכּן תופעת העיבוי שמופיעה בחורף נוצרת כתוצאה תנאי מזג-האוויר, מאורַח חיי הדיירים וּמצורת בניית המבנה והתאמתו לתֶּקן של בידוד תרמי של בתי-מגורים, כאשר רק הגורם האחרון תלוי בנתבעת.
     לְדעת המהנדס פריידלין, לא ניתן לבדוק את מידת ההתאמה של בידוד הדירות לתֶּקן, שבחלק מהדירות תורמת התנהגות הדיירים לתופעת העיבוי ושניתן לתקן את ליקויי הבידוד התרמי שקיימים בדירות על-ידי חיפוי המקומות שמיועדים לעיבוי בלוחות גבס על-גבי יריעות "ניילון בועות", תוך גרימת מטרד מינימלי לתובעים.

     באשר להתנהגות הדיירים שגורמת לתופעת העיבוי, יש להתייחס לכתוּב בסעיף 4 לתצהירו של מנהל האתר, המהנדס סימציס, נ/6, לפיו עובדי הנתבעת הדריכו את הדיירים כיצד לשמור על אורַח-חיים תקין ורגיל כדי למנוע עיבוי באופן שמתואר בסעיף 4(ג) לתצהיר, אך רוב הדיירים לא קיימו את ההוראות שקיבלו בזמן קבלת הדירות ואף מכרו את הקונברטורים שקיבלו (ראה סוף עמ' 46 לפרטיכל מיום 6.2.2003).
     בסוף עמ' 32 ובעמ' 33 לפרטיכל התייחס המהנדס פריידלין, אף שאינו שמאי, אך הוא בעל ניסיון בקביעת ליקויי בנייה ועלויות תיקונן למרכיב ירידת הערך. בעדותו הוא תמך בדעתו של השמאי אירני כשאמר שאם יתקנו את כל הליקויים לא תהיה שום ירידת ערך, שתופעת העיבוי קיימת בכל הדירות בבית"ר-עילית והליקויים האחרים שמצא בדירות הם ליקויים קטנים שאינם יכולים להשפיע על מחיר הדירות.

28.     אינני מקבל חוות-דעתו של השמאי אירני, שבּה תומך כאמור גם המהנדס פריידלין, לפיה אם ליקויי הרטיבות והעיבוי ניתנים לתיקון בדרך המתוארת בחוות-דעתו של המהנדס פריידלין אין הצדקה לפיצוי התובעים בגין ירידת ערך דירותיהם, ואינני מקבל דעתו שיהיה בכך משום "פיצוי כפול" לפצות את התובעים גם בגין עלוּת התיקונים שיבוצעו על-ידם וגם בגין ירידת ערך דירותיהם.
     קונה סביר שיִרצה לקנות דירה, גם אם מסיבותיו יעדיף לקנות דירה במקום מגוריהם של התובעים, יירתע מקניית דירה שיש בה תופעות של רטיבות ועיבוי כפי שנראו על-ידי המהנדס פריידלין וכפי שנראות בתמונות שצורפו לתצהירי התובעים, וזאת גם לאחר שהנתבעת תיקנה את הליקויים בתום שנת הבדק ולאחר הגשת התביעה וקבלת חוות-הדעת של המהנדס ברגמן. כך יעשה הקונה הסָביר אם יֵדע שתופעות הרטיבות והעיבוי חזרו על עצמן בתקופות החורף, גם לאחר ביצוע תיקונים על-ידי הנתבעת.
     בנסיבות אלה ייאלצו התובעים למכור את דירותיהם בתמורה נמוכה מזו שהיו מקבלים אלמלא ליקויי הבנייה שגרמו לרטיבות ולעיבוי או שתידרש להם תקופה ארוכה יותר עד שיצליחו למכור את דירותיהם כשוֹויין בשׁוּק ביום המכירה.
     ב-ע"א4445/90, "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט ואח', וערעור שכנגד, תקדין-עליון 94(2), 674, בעמ' 681 (סעיף 14), נקבע:
"פיצוי כפול. המערערת טוענת כי בית-המשפט קמא חִייב אותה לפצות את המשיבים פעמיים על אותו נזק עצמו: פעם אחת - בעלוּת התיקונים של הליקויים; פעם שניה - בגין ירידת ערך הדירה. ולא היא.

ראשית, הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה אמור לפצות את המשיבים, כפי שנאמר בפסק-הדין, גם על ליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנם. על ליקויים אלה לא ניתן למשיבים פיצוי אחר, אלא הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה.
שנית, חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשוייה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר-פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית-המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עימו."

ב-פס"ד איפרגן, קבעה כב' השופטת ד"ר פלפל בסוף סעיף ה' לפסק-דינה, לאחר שסקרה פסיקה קודמת, כי:
"אלמלא הבנייה הלקוייה היו הדיירים מקבלים דירות תקינות ובעלות ערך שוק ידוע.
אם יוכח שהבנייה הייתה לקוייה,- ברור שהם צריכים לקבל פיצוי בגין התיקונים. אם יוכח שלמרות התיקונים המושלמים הייתה ירידת ערך - אזי גם ירידת הערך צריכה להיות משולמת להם במסגרת החזרת המצב לקדמותו.
אם יוכח שהתיקונים לא היו מושלמים,- אזי וודאי וּודאי שירידת הערך מצטרפת לסכום הפיצוי בגין תיקון הליקויים.
אם כך האמור בדיני הנזיקין בהם הכלל המנחה הוא כאמור "השבת המצב לקדמותו", לא כל שכן בדיני החוזים שמטרתם ביצוע מדוייק של החוזה, וכשזה הופר, העמדת הנפגע במצב כאילו קויים החוזה; שהרי להבדיל מדיני הנזיקין שם המפגש בין הצדדים נובע מאקט לא רצוני לפחות של אחד הצדדים, בדיני חוזים עסקינן במפגש רצונות שנועד להיטיב עם שני הצדדים, ועל-כן יש לפצות את הצד הנפגע מהפרה אשר שללה ממנו הטבה זו בערך ההטבה הצפויה."

(ראה גם עמ' 12 לפסק-הדין ב-ת.א. (ת"א) 1159/92, שטסל ואח' נ' אשדר בע"מ, שדן בירידת ערך דירה בגין ליקויי רטיבות; פסק-דינו של כב' השופט ברנר ב-ת.א. (י-ם) 884/91, בריברום נ' רמט בע"מ {לא פורסם, וצוטט בסעיף 41 לסיכומי בא-כוח התובעים}; ופסק-דינו של כב' השופט ד. חשין ב-ת.א. 379/92, לושינסקי נ' רמט בע"מ, תקדין-מחוזי 99(1), 2336, שדן אף הוא בירידת ערך בגין ליקויי רטיבות).

29.     חרף האמור לעיל, אינני מקבל עתירת בא-כוח התובעים בסעיף 48 לסיכומיו לפסוק לתובעים 4-1, 14-7 ו-20 את הסכומים המופיעים בסעיף 10 לחוות-הדעת ת/1 כפיצוי בגין ירידת ערך דירותיהם, שכּן אינני מקבל את חוות-דעתו של השמא מנצבך כי ירידת ערך דירותיהם של התובעים הנ"ל היא בשיעור 15% משוֹוי הדירות ובאחוזים נגזרים משיעור זה בהתאם לחומרת הליקויים.
     מסעיף 10 לחוות-דעתו של השמאי מנצבך, כפי שהוסבר בעדותו, עולה שמנצבך קבע לדירתם של התובעים 9 ו-10 ירידת ערך בשיעור של 15% משוֹוי דירתם, וזאת על-סמך עלות תיקון הליקויים בדירתם כפי שנקבעה בחוות-דעתו של המהנדס ברגמן מטעם התובעים.
     בעדותו אמר מנצבך כי חוות-דעתו לא השתנתה לאור חוות-דעתו של המהנדס פריידלין והדבר בא לביטוי בחוות-דעתו השניה של מנצבך ת/1א'.
     אינני מקבל את עמדתו של השמאי מנצבך בעניין זה שכּן גם אם אין צורך בהתאמה מלאה בין עלוּת תיקון הליקויים לשיעור ירידת הערך של הדירה, הרי עלוּת תיקון הליקויים מלמדת על חומרתם ועל האפשרות של תיקונם המושלם, אשר יש להם השלכה ישירה על שיעור ירידת הערך.
     עמדתו הנ"ל של השמאי מנצבך סותרת את עמדתו כאשר לא קבע ירידת ערך של דירות התובעים 6-5 ו-19-18, מאחר והמהנדס פריידלין לא קבע עלוּת תיקונים בגין ליקויי רטיבות בהן.
     אינני מקבל את קביעתו של השמאי מנצבך גם לאור העובדה שעלוּת תיקון ליקויי הרטיבות בדירות התובעים בפס"ד איפרגן, על-פי חוות-דעתו של המהנדס ברגמן מטעם התובעים, שהתקבלה על-ידי בית-המשפט המחוזי ב-פס"ד איפרגן (בין 4,900 דולר ל-1,900 דולר של ארה"ב), גבוהה מעלוּת תיקון ליקויי הרטיבות בדירות התובעים כפי שנקבעה בחוות-דעתו של המהנדס פריידלין.

30.     אינני מקבל טענת בא-כוח הנתבעת שיש להפחית מעלויות תיקון ליקויי הרטיבות, כמו גם משיעור ירידת ערך דירותיהם של התובעים הנ"ל בגין ליקויי הרטיבות, מאחר והתובעים לא פעלו על-פי ההנחיות שקיבלו מהמהנדס סימציס על-מנת למנוע את תופעות הרטיבות והעיבוי.
     ב-פס"ד איפרגן הפחית בית-המשפט המחוזי רבע מהפיצוי בגין עלוּת תיקון ליקויי הרטיבות ורבע משיעור ירידת ערך הדירות מאחר והתובעים שם נהגו כמו התובעים הנ"ל שבפניי, אך בית-המשפט העליון ב-ע"א 5517/97 פיצה את התובעים על מלוא הנזק לאחר שביטל את ההפחתה הנ"ל.
     אני מקבל כמהימנה את הערכת שוֹוי הדירות, כמו דירותיהם של התובעים הנ"ל ללא הליקויים, כפי שנקבעה בסעיף 9.10 לחוות-דעתו של השמאי מנצבך, שכּן השיקולים שעומדים ביסוד ההערכה והנתונים ששימשו לו לקבלתה, כפי שהוסברו על-ידו בעדותו בעמ' 190-178 לא נסתרו בחקירתו-הנגדית או בחוות-דעתו וּבעדותו של השמאי אירני.

31.     לאור כל האמור לעיל אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הנ"ל בגין ירידת ערך דירותיהם את הסכומים דלקמן:

     (א) תובעים 2-1 - 10,300 דולר של ארה"ב (8.66% משוֹוי הדירה) - 45,876 ₪.

(ב) תובעים 4-3 - 10,000 דולר של ארה"ב (10% משוֹוי הדירה) - 44,540 ₪.

(ד) תובעים 8-7 - 4,000 דולר של ארה"ב (3.33% משוֹוי הדירה) - 17,816 ₪.

(ה) תובעים 10-9 - 13,330 דולר של ארה"ב (10% משוֹוי הדירה) - 59,372 ₪.

(ו) תובעים 12-11 - 6,500 דולר של ארה"ב (6.6% משוֹוי הדירה) - 28,951 ₪.

(ז) תובעים 14-13 - 8,000 דולר של ארה"ב (7.7% משוֹוי הדירה) - 35,632 ₪.

(ח) תובעת 20 - 14,000 דולר של ארה"ב (9.3% משוֹוי הדירה) - 62,356 ₪.

     (ו) פיצוי בגין הוצאות ושכר-טרחת מומחים ועו"ד.
32.     התובעים עותרים בפרק ט' לסיכומי בא-כוחם, ובמיוחד בסעיף 84 לסיכומים, לחייב את הנתבעת להחזיר להם את שכר-הטרחה ששילמו למהנדס ברגמן בגין שתי חווֹת-הדעת שנתן (האחת בגין הליקויים בכל דירה, והשניה כחוות-דעת נגדית לחוות-דעתו של המהנדס פריידלין), את שכר-הטרחה ששילמו לשמאי מנצבך עבוּר חוות-הדעת שנתן בקשר לירידת ערך הדירות ואת שכר-הטרחה ששילמו לבא-כוחם, על-פי הסכמי שכר-הטרחה שצורפו לסיכומי בא-כוחם כהשלמה לעדויות התובעים בעניין זה.
     אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים (למעט התובעים 22-21) את הסכום של 180 דולר של ארה"ב + מע"מ, ששילמו או התחייבו לשלם למהנדס ברגמן בגין חווֹת-הדעת הראשונות ששימשו בסיס לביצוע תיקונים בדירות התובעים לאחר הגשת התביעה.
     אינני מחייב את הנתבעת לפצות את התובעים בגין הסכומים שהתחייבו למהנדס ברגמן בגין חוות-הדעת הנגדית ובגין עדותו, שכּן הם לא נתקבלו כראיות, ומאחר והצדדים הסכימו שחוות-דעתו של המהנדס פריידלין תהיה חוות-הדעת ההנדסית בתיק זה.
אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 14-3 ו-20 את הסכום של 500 דולר של ארה"ב + מע"מ, ששילמו ו/או התחייבו לשלם לשמאי מנצבך, על-פי הסכם שכר-הטרחה שצורף לסיכומי בא-כוח התובעים.
     אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים שכר-טרחת עו"ד בסכום של 20% מסכום הפיצוי שנפסק להם בתוספת מע"מ, וזאת בהתאם להסכמי שכר-הטרחה שצורפו לסיכומי בא-כוחם.

     (ז) פיצוי בגין עוגמת נפש.
33.     התובעים עותרים לחייב את הנתבעת לפצותם בסכומים המפורטים בסעיף 70 לסיכומי בא-כוחם בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם במשך השנים בהן גרו בדירות עם ליקויי בנייה, ובמיוחד עם תופעות רטיבות ועיבוי מהם סבלו במשך השנים.
     ב-ת.א. (מחוזי - י-ם) 858/86, נחמיאס נ' דרוקר בע"מ {לא פורסם}, קבעה כב' השופטת אור:
"אין כל יחס ישר בין הסכום הנדרש לתיקון, לבין הסבל ועוגמת הנפש שרוכש דירה עלול לסבול עקב ליקויים בדירה. הדוגמא הטובה ביותר לכך הוא נושא הרטיבות.

לעיתים ניתן לתקן ליקוי זה בסכום זעום, אולם הנזק בביצוע לקוי, או באי-תיקון האיטום, והסבל ועוגמת הנפש - יכולים להיות עצומים...
אין זה תפקידו של רוכש דירה לחפש את מקור חדירת המים ולתקנו. זה תפקידו של הקבלן, וכל האחריות חלה עליו, לבנות את הבנין באופן אטום לחדירת מים, ולתקן מיד, וכיאות, כל ליקוי בבנייה, שמחדיר מים. כל ליקויי הבנייה מתגמדים לעומת חדירת מים לדירה...
לעניין הסבל ועוגמת הנפש... במשך תקופה ארוכה חיו התובעים ומשפחתם בתוך רטיבות, כשהם סובלים סבל רב".

קביעה זו אומצה על-ידי בית-המשפט העליון ב-ע"א 611/89, דרוקר בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מ"ו(2), 60.

חרף האמור לעיל, יש להבחין בקביעת גובה הפיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה לתובעים כתוצאה מליקויי הבנייה בדירותיהם בין תובעים שבדירותיהם יש תופעות של רטיבות ועיבוי, בצד ליקויים אחרים, לבין תובעים שבדירותיהם אין תופעות של רטיבות ועיבוי, גם אם יש בהן ליקויי בנייה אחרים.

34.     באשר לגובה סכום הפיצוי, נראה לי כי הסכומים הנתבעים בכתב-התביעה ובסיכומי בא-כוח התובעים מופרזים, גם אם אין יחס ישיר בין עלויות תיקוני הליקויים לבין עוגמת הנפש שנגרמת לתובעים בגינם.
לאור כל האמור לעיל אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים בגין עוגמת-נפש את הסכומים כדלקמן, כשוֹויים היום:

     (א)     תובעים 2-1      -     6,000 ₪ כשוֹויים היום.

(ב)     תובעים 4-3      -     5,000 ₪ כשוֹויים היום.

(ג)     תובעים 6-5      -     2,000 ₪ כשוֹויים היום.

(ד)     תובעים 8-7      -     2,500 ₪ כשוֹויים היום.

(ה)     תובעים 10-9      -     7,000 ₪ כשוֹויים היום.

(ו)     תובעים 12-11      -     4,000 ₪ כשוֹויים היום.
(ז)     תובעים 14-13      -     4,000 ₪ כשוֹויים היום.

(ח)     תובעים 17-15      -     2,000 ₪ כשוֹויים היום.
(ט)     תובעים 19-18      -     2,000 ₪ כשוֹויים היום.

(י)     תובעת 20      -     7,000 ₪ כשוֹויים היום.

     סיכום.
35.     לאור כל האמור לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן:

לתובעים 2-1 -     סכום כולל של 65,544 ₪ (12,722 ₪ בגין ליקויי בנייה; 946 ₪ בגין שכ"ט מומחים; 45,876 ₪ בגין ירידת ערך ו-6,000 ₪ בגין עוגמת נפש).

לתובעים 4-3 -     סכום כולל של 58,739 ₪ (5,625 ₪ בגין ליקויי בנייה; 3,573 ₪ בגין שכ"ט מומחים; 44,540 ₪ בגין ירידת ערך ו-5,000 ₪ בגין עוגמת נפש).

לתובעים 6-5 -     סכום כולל של 11,199 ₪ (5,625 ₪ בגין ליקויי בנייה; 3,573 ₪ בגין שכ"ט מומחים ו-5,000 ₪ בגין עוגמת נפש).

לתובעים 8-7 -     סכום כולל של 28,905 ₪ (5,015 ₪ בגין ליקויי בנייה; 3,573 ₪ בגין שכ"ט מומחים; 17,816 ₪ בגין ירידת ערך ו-2,500 ₪ בגין עוגמת נפש).

לתובעים 10-9 - סכום כולל של 80,927 ₪ (10,981 ₪ בגין ליקויי בנייה; 3,573 ₪ בגין שכ"ט מומחים; 59,372 ₪ בגין ירידת ערך ו-7,000 ₪ בגין עוגמת נפש).

לתובעים 12-11 - סכום כולל של 72,323 ₪ (10,847 ₪ בגין ליקויי בנייה; 3,573 ₪ בגין שכ"ט מומחים; 28,951 ₪ בגין ירידת ערך ו-4,000 ₪ בגין עוגמת נפש).

לתובעים 14-13 - סכום כולל של 49,234 ₪ (6,026 ₪ בגין ליקויי בנייה; 3,574 ₪ בגין שכ"ט מומחים; 35,632 ₪ בגין ירידת ערך ו-4,000 ₪ בגין עוגמת נפש).

לתובעים 17-15 - סכום כולל של 9,642 ₪ (6,696 ₪ בגין ליקויי בנייה; 946 ₪ בגין שכ"ט מומחים ו-2,000 ₪ בגין עוגמת נפש).

לתובעים 19-18 - סכום כולל של 6,026 ₪ (3,080 ₪ בגין ליקויי בנייה; 946 ₪ בגין שכ"ט מומחים ו-2,000 ₪ בגין עוגמת נפש).

לתובעת 20 - סכום כולל של 77,818 ₪ (4,888 ₪ בגין ליקויי בנייה; 3,574 ₪ בגין שכ"ט מומחים; 62,356 ₪ בגין ירידת ערך ו-7,000 ₪ בגין עוגמת נפש).

     לכל אחד מהסכומים הכוללים הנ"ל, יצטרף סכום בגובה של 23.6% כשכ"ט עו"ד כולל מע"מ.
     הסכומים הנ"ל יישאו ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

36.     אני דוחה את תביעתם של התובעים 21 ו-22, והם ישלמו לנתבעת, יחד ולחוד, הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 7,000 ₪ + מע"מ, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.
     שׂכרוֹ של המהנדס פריידלין בסכום של 30,000 ₪ + מע"מ ישולם שווה בשווה על-ידי התובעים, ביחד ולחוד, ועל-ידי הנתבעת, ויישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סוגי ליקויי בניה

  2. ליקויי בניה בשוהם

  3. ליקויי בניה באלעד

  4. ליקויי בניה בעתלית

  5. ליקויי בניה בחולון

  6. ליקויי בניה - צימר

  7. ליקויי בניה בשדרות

  8. ליקויי בניה בכרמיאל

  9. ליקויי בניה מסוכנים

  10. ליקויים בדירה שכורה

  11. ליקויי בניה בדירת קוטג

  12. ליקויי בניה בהוד השרון

  13. ליקויי בניה בצפת - תביעה

  14. ליקויי בניה בטירת הכרמל

  15. ליקויי בניה ברמת בית שמש

  16. ליקויי בניה חיפוי מדרגות

  17. ליקויי בניה בקרית מוצקין

  18. ליקויי בניה ביקנעם עילית

  19. ליקויי בעבודות ציפוי רצפה

  20. ליקויי בניה בדירת 5 חדרים

  21. ליקויי בניה ואיחור במסירה

  22. עורך דין ליקוי בניה

  23. שקיעת יסודות - ליקויי בניה

  24. ליקויי בניה בבית דו משפחתי

  25. ליקוי בנייה בבניין חדש בחיפה

  26. תביעת פיצויים על ליקויי בניה

  27. פיצוי על ליקויים בדירה שכורה

  28. ליקויי בניה לפני כניסה לדירה

  29. פיצויים מהקבלן על ליקויי בניה

  30. אפשרות הקבלן לתקן ליקויי בניה

  31. טענת התקנה לקויה של תריסי גלילה

  32. ליקויי בנייה בדירות - פסק דין

  33. תביעה נגד קבלן על ליקויי בניה

  34. תיקון חלקי בלבד של ליקויי בניה

  35. אחריות מפקח בניה על ליקויי בניה

  36. עבודות אלומיניום - ליקויי בניה

  37. תעלות ניקוז מי גשם - ליקויי בניה

  38. ליקויי בניה - שטח מרחב מוגן קומתי

  39. זכות הקבלן לתקן ליקויי בניה בעצמו

  40. תביעה כספית בגין ליקויי בניה בדירות

  41. ליקויי בניה בדירות על חוף הים הרצליה

  42. העדר רישום תיקון ליקויי בניה אצל הקבלן

  43. תביעה לפיצוי בגין ליקויי בנייה שהתגלו בדירה

  44. תיקון ליקויי בנייה על ידי הקבלן ללא תיאום מראש

  45. טענה כי במהלך השנים התגלו ליקויים חמורים באיכות בניית הדירה

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון