תביעת בעלות על קרקע

האם נעשתה עסקה בין התובעת ובין מי שהיה הבעלים הרשום של החלקים הנ"ל ואם כן - האם מחויבת הכנסייה מכוח היותה הזוכה בעזבונו מכוח צוואה של הבעלים הקודם - לכבד את התחייבותו.

להלן פסק דין בנושא תביעת בעלות על קרקע:

פסק דין

התביעה והשאלה שבמחלוקת

     1. התובעת, ג'ורג'ט לחאם, שלאחר הגשת התביעה הלכה לעולמה, תובעת כי בית המשפט יקבע כי 8000/1272788 חלקים בלתי מסוימים במקרקעין הידועים כגוש 16561 חלקה 7 בנצרת, הרשומים על שם הנתבעת מס' 1, הכנסייה האוונגלית אפיסקופלית בישראל [להלן - הכנסייה] שייכים לה, לתובעת. כן דורשת התובעת כי רשם המקרקעין ירשום את התובעת כבעלים של החלקים הנ"ל במקום הכנסייה. התובעת טוענת כי רישום החלקים הנ"ל בשם הכנסייה שגוי ויש לתקנו. כדי להעמיד דברים על דיוקם אומר כבר בפתח פסק הדין כי אין מדובר כאן בהתנגשות בין שתי עסקאות סותרות אלא בשאלה הבאה: האם נעשתה עסקה בין התובעת ובין מי שהיה הבעלים הרשום של החלקים הנ"ל ואם כן - האם מחויבת הכנסייה מכוח היותה הזוכה בעזבונו מכוח צוואה של הבעלים הקודם - לכבד את התחייבותו.

הקרקע וקורותיה

     2. חלקה 7 נמצאת בעיבורה של נצרת ושטחה הרשום, לאחר תום הליכי הסדר המקרקעין הוא 319.197 דונם. בשורות הבאות אסביר את קורותיהם של 8000 החלקים הנ"ל ולשם כך עלינו לחזור לשנת 1947 שאז הבעלות הרשומה בחלקה היתה כדלקמן:

     וואסף איברהים יעקוב לחאם           3/4
     סעוד עבאס אמין אל פאהום           300000/1272788 = 1/4
     שפיק סאלח אלג'יסר -               18000/1272788

     18000 החלקים הללו שבשם שפיק, מייצגים שטח של 4.5 דונם והם ייקראו להלן חטיבת הקרקע בת 18000 חלקים. בחטיבה זו נתמקד. שפיק נפטר ביום 29.5.55. יורשיו על פי דין הם אלמנתו נג'לה מנדלי אל זארובי היורשת כדי מחצית העיזבון, ושלושת אחיו אדיב, תאופיק ונג'לה סאלח אל ג'יסר היורשים כל אחד 1/6 מהעיזבון.

3. בשנת 1960 הוגשה לבית המשפט המחוזי בחיפה תביעה בת.א. 259/60 בשם שני אלה: אדיב סאלח אל ג'יסר [אחיו של המנוח שפיק], ונג'לה מנדלה אל זארובי, אלמנתו. התובעים היו מיוצגים על ידי עו"ד דוד בכור ממשרד סלומון ליפשיץ. בכתב התביעה מציינים אדיב ונג'לה [האלמנה] את העובדה ששפיק רשום כבעלים של 18000/1272788 חלקים בחלקה 7 הנ"ל אך טוענים כי הרישום אינו משקף את הבעלות האמיתית, שכן החלקים הנ"ל נרכשו על ידי שפיק בנאמנות על מנת שיוקנו 1/3 לשפיק עצמו, 1/3 לאחיו אדיב ו - 1/3 לאלמנתו של שפיק נג'לה אל זארובי. התובעים שם טענו כי שפיק נרשם כבעלים בתור נאמן עבורם ועל כן הם מבקשים כי כל אחד מהם ירשם כבעלים של 6000/1272788 חלקים בחלקה. עוד בקשו התובעים שם כי בית המשפט יורה על רישום יתרת ירושתו של שפיק בין היורשים על פי צו הירושה.

4. אדיב, התובע מס' 1 ב-ת.א. 259/60 הנ"ל, טען בנוסף כי רכש מאחותו נג'לה אל ג'יסר [הנתבעת מס' 1 באותה תביעה] את חלקיה בירושת אחיה שפיק. חלקו של שפיק [לאור טענת הנאמנות] הוא 6000/1272788 חלקים, כך שלאחותו נג'לה יש בירושה זו 1/6 דהיינו 1000/1272788 חלקים. אדיב טען כי חלקים אלה רכש מנג'לה ועל כן הוא זכאי להירשם כבעלים של 8000 חלקים כדלקמן:

א. מכוח הנאמנות של אחיו                6000/1272788 חלקים
ב. מכוח היותו יורש של אחיו שפיק           1000/1272788
ג. מכוח רכישת חלקה של אחותו נג'לה           1000/1272788
סה"כ                               8000/1272788



האלמנה, נג'לה מנדלה אל זארובי תבעה להירשם כבעלים של 9000 חלקים כדלקמן:

א. מכוח הנאמנות של בעלה                6000/1272788
ב. מכוח יורשת מחצית עזבונו של בעלה           3000/1272788
סה"כ                               9000/1272788

האח תאופיק, הנפקד, זכאי להירשם כבעלים של 1000/1272788 אשר ירשמו בשם האפוטרופוס לנכסי נפקדים.

     5. התביעה משנת 1960 הוגשה נגד יורשיו האחרים של המנוח שפיק שהם אחותו נג'לה אל ג'יסר והאח תאופיק [הנפקד] אשר נתבע לדין באמצעות האפוטרופוס לנכסי נפקדים. ביום 16.2.61 הושג הסכם פשרה בין הצדדים אשר קיבל תוקף של פסק דין. בכל הנוגע לחטיבת הקרקע 18000 החלקים, נקבע כי חלקיו של המנוח שפיק ירשמו בהתאם לנדרש בכתב התביעה.

העסקאות עם משפחת לחאם

     6. בשלב זה נכנסת לתמונה התובעת. היא הייתה אשת עסקים ממולחת שנכסים רבים רשומים בשמה באזור נצרת. היא הכירה היטב את שפיק אל ג'יסר המנוח, את אלמנתו נג'לה זארובי, את אחיו אדיב ואת אחותו נג'לה אל גי'סר. הכרות זו מקורה עוד בימי חייו של חמיה, וואסף לחאם, אבי בעלה יוסף. וואסף לחאם היה הבעלים של 3/4 החלקה [ראו פסקה 2 לעיל]. ההיכרות בין ואסף לחאם ובין שפיק אלג'יסר הנ"ל נוצרה בשנות ה - 40 של המאה הקודמת. בעסקה ביניהם מכר וואסף לחאם לשפיק אל ג'יסר 54000/1272788 חלקים בחלקה הנ"ל. 54000 החלקים הללו הם בנוסף ל- 18000 החלקים שהיו רשומים בשמו של שפיק קודם לכן [הם ייקראו להלן - חטיבת הקרקע בת 54000 החלקים]. רכישת 54000 החלקים על ידי שפיק מוואסף לחאם לא הסתייעה ועד יום מותו של שפיק בתאריך 29.5.55 טרם נרשמו החלקים הנ"ל בשמו. לאור זאת, נאלצו יורשיו של שפיק, הלא הם אחיו אדיב אל ג'יסר ואלמנתו נג'לה מנדלה זארובי, להגיש תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה, הפעם נגד יורשיו של וואסף, שבינתיים הלך גם הוא לעולמו. יורשיו של ואסף לחאם הם שלושת ילדיו יוסף, [בעלה של התובעת], מישל ואחות בשם יוסרה שהיא נפקדת והאפוטרופוס לנכסי נפקדים בא בנעליה. תביעה זו [תיק אזרחי 415/51] הסתיימה גם היא בהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 8.4.57 בבית המשפט המחוזי בחיפה. שני בניו של וואסף - יוסף ומישל - וכן האפוטרופוס לנכסי נפקדים הסכימו להעביר על שם יורשי שפיק אל ג'יסר את חטיבת הקרקע בת 54000 החלקים שמורישם וואסף מכר לשפיק. על פי פסק הדין אמורה הייתה אלמנתו של שפיק, נג'לה מנדלי אל זארובי, להירשם כבעלים של מחצית החלקים הללו דהיינו 27000 חלקים וכל אחד משלושת האחים אדיב, תאופיק [הנפקד] ונג'לה אל ג'יסר 1/6, דהיינו 9000 חלקים לכל אחד.

הסכם פשרה זה לא נרשם מעולם בלשכת רישום המקרקעין. לעומת זאת, הסכם הפשרה בתיק האחר [שבין יורשיו של שפיק ובין עצמם - ת.א. 259/60] שתואר בפסקה 5 לעיל נרשם בלשכת רישום המקרקעין בנצרת ביום 29.3.62 לפי שטר מס' 91 בחלקים שפורטו בפסקה 4 לעיל.

7. בנקודה זו נושקות שתי חטיבות הקרקע זו לזו וכך גם מוסברת ההיכרות בין התובעת כאן [ג'ורג'ט לחאם] לבין שפיק ויורשיו. התובעת טוענת כי בעקבות משא ומתן עם אדיב, אחיו של שפיק ועם האלמנה נג'לה סוכם על רכישת זכויותיהם בשתי חטיבות הקרקע הנ"ל, דהיינו חלקם של אדיב והאלמנה [17000 חלקים] מתוך חטיבת הקרקע בת 18000 החלקים וחלקם של שני אלה בחטיבת הקרקע בת 54000 החלקים ששפיק רכש מוואסף. התובעת טענה כי את המשא ומתן בנוגע לרכישת 18000 החלקים, ניהלה לאחר שיורשיו של שפיק נרשמו כבעלים של החלקים הללו מכוח פסק הדין והסכם הפשרה מיום 16.2.61, דהיינו אחרי 29.3.62. עוד אשוב בהמשך לשאלה מתי באמת הוחל המו"מ בין ג'ורג'ט לבין אדיב ונג'לה בנוגע לשתי העסקאות.

8. התובעת טוענת כי לשם מימוש שתי העסקאות נתנו לה אדיב ונג'לה ייפוי כוח בלתי חוזר. ייפוי הכוח נחתם בפני הנוטריון הציבורי בחיפה ביום 7.8.62 בידי אדם בשם פואד דאגר כמיופה כוחו של אדיב אל ג'יסר ששהה אותה עת בוונזואלה ועל ידי נג'לה מנדלה אל זארובי בעצמה שהתגוררה אז בנצרת. בייפוי הכוח מצהירים אדיב ונג'לה:

"אנו החתומים מטה אדיב צאלח אלג'יסר מקראקס ונצואלה באמצעות ב"כ פואד דאגר מנצרת לפי ייפוי כוח כללי המאומת על ידי הנוטריון הציבורי של נצרת ביום 14.10.59 בספר 14 דף 73 ונג'לא זארובי אלג'סר מנצרת ביחד ובנפרד, ממנים בזאת את עיסא כרם כרם ונצרי בשארה לחאם והארכימנדריט באסיליוס לחאם מנצרת, כולם ביחד וכל אחד מהם בנפרד, למיופי כוחנו לצורך העברת כל החלקים שיש לנו זכויות בהם מתוך החלקים הרשומים על שם המנוח שפיק צאלח אל ג'סר במשרדי הטאבו בנצרת בחלקה 7 בגוש 16561, והעברתם משמנו לשמה של גב' ג'ורג'ית נקולא סארג'י לחאם בנצרת.
מיופי כוחנו הנ"ל, כולם יחד וכל אחד מהם בנפרד, מורשים לעשות את כל הדרוש לשם ביצוע ההעברה הנ"ל בטאבו, וכן לפתוח תיקים להגיש כל המסמכים השטרות, החוזים הבקשות ולחתום עליהם ולאשר קבלתנו את מלוא הסכום תמורת המקרקעין הנמכרים…".

     9. בייפוי כוח זה נעשה שימוש פעם אחת בלבד: בשנת 1974 נקטה התובעת פעולות לשם העברה בשמה של החלק של אלמנת שפיק, נג'לה מנדלה זארובי, בחטיבת הקרקע בת 18000 חלקים. ביום 31.3.74 נחתם בלשכת רישום המקרקעין שטר מכר בין נג'לה אל זארובי [באמצעות בא כוחה עיסא כרם כרם שמונה כמיופה כוחה בייפוי הכוח מיום 7.8.62] ובין התובעת, על פיו הועברו לשמה של ג'ורג'ט 9000/1272788 החלקים [מתוך חטיבת הקרקע בת 18000 חלקים] שהיו רשומים בשם נג'לה אל-זארובי.

     10. ומה ארע עם חלקיו של אדיב? אדיב נפטר ביום 14.6.66 והותיר אחריו צוואה בה ציווה את כל רכושו לאגודה עותומנית בשם The Society of the Evangelical Episcopal Community in Israel”. לצוואתו מונו שני מנהלים, אך הם לא עשו דבר בעניין 8000 החלקים מתוך חטיבת הקרקע בת 18000 החלקים. הם נשארו רשומים בשמו שנים רבות. התובעת ג'ורג'ט, מצידה לא עשתה שימוש בייפוי הכוח לשם העברת חלקיו של אדיב בשמה. הליך אחד בכל זאת נקטה התובעת והוא זה: בשנת 1989 הגישה לבית משפט זה תביעה נגד עזבון המנוח אדיב, נגד נג'לה אל-זארובי וגם נגד יורשיו של חמיה המנוח [לרבות נגד ילדיה שלה] [ת.א. 1132/89]. ג'ורג'ט תבעה שם לרשום בשמה הן את מה שרכשה מאדיב בחטיבת הקרקע בת 18000 חלקים והן את חלקיהם של אדיב ונג'לה זארובי בחטיבת הקרקע בת 54000 חלקים. אולם תביעה זו לא הגיעה לכלל הכרעה. ביום 5.3.92 היא נמחקה לבקשת ב"כ התובעת. גם לתביעה זו ולמחיקתה זו אתייחס בהמשך הדברים.

11. וכך נשאר חלקו של אדיב בחטיבת הקרקע בת 18000 חלקים רשום בשמו עד ליום 9.7.98. ביום זה פנתה הכנסייה אל לשכת רישום המקרקעין בנצרת, הציגה צו קיום צוואה של המנוח אדיב אל ג'יסר וטענה כי היא יורשתו היחידה על פי הצוואה בטענה שהיא באה בנעליה וזהה למעשה לעמותה The Society of the Evangelical Episcopal Community in Israel” שהיא הזוכה היחידה בצוואתו של אדיב. בעקבות רישום זה, שהפקיע את בעלותו של אדיב ב - 8000 החלקים, הוגשה התביעה הנוכחית. ג'ורג'ט טוענת בה כי העברת חלקו של אדיב בחטיבת הקרקע בת 18000 חלקים על שם הכנסייה היא הליך שגוי שכן מלכתחילה לא הותיר אחריו אדיב שום דבר שניתן להנחילו לכנסיה או לעמותה שכן עוד בשנת 1962 מכר את זכויותיו לתובעת וחתם על ייפוי הכוח הבלתי חוזר.

12. הזכרתי לעיל כי חטיבת הקרקע בת 54000 חלקים נותרה בשמו של ואסף לחאם ומעולם לא הועברה על שם שפיק או יורשיו. לאחר מותו של וואסף הוקנה חלקו בחלקה 7 - 3/4 - [הכולל גם את 54000 החלקים] ליורשיו על פי דין [שלושת ילדיו יוסף, מישל ויוסרה]. בגין חטיבת הקרקע בת 54000 החלקים הוגשה לבית משפט זה ביום 13.5.92 תביעתם של יורשי נג'לה מנדלי זארובי [אלמנתו של שפיק]. היורשים בקשו לחייב את עיזבון וואסף לחאם להעביר להם את 27000 החלקים שהגיעו לנג'לה אל זארובי מכוח פסק הדין מיום 8.4.57 [ראו פסקה 6 לעיל]. התביעה התבררה בפני השופט זועבי אשר נעתר לה. ואולם, בערעור בבית המשפט העליון נקבע כי תביעתם של יורשי נג'לה אל זארובי מושתתת על פסק הדין מיום 8.4.57 אך פסק הדין כבר התיישן ולכן דין התביעה להידחות. פסק דינו של השופט זועבי התבטל; חטיבת הקרקע בת 54000 נשארה אצל יורשיו של וואסף.

התביעות בגין שתי חטיבות הקרקע

     13. כל הפעולות הנ"ל הביאו את הצדדים לכלל הגשת שתי תביעות לבית משפט זה, ואלה הן:

     א. התובעת ג'ורג'ט לחאם טוענת בתיק זה [ת.א. 1332/00] כי הכנסייה לא הייתה רשאית לרשום בשמה את החלקים שנותרו בשמו של אדיב בחטיבת הקרקע בת 18000 החלקים, משום שהיא, התובעת, רכשה אותם מאדיב על פי ייפוי הכוח מיום 7.8.62 וכי הכנסייה נצלה, למעשה, את העובדה שג'ורג'ט לא מיהרה לרשום את חלקו של אדיב בשמה ועל דרך של מחטף רשמה את עצמה כיורשת למרות שידעה כי מורישה [אדיב] באשר כבר מכר את החלקים לתובעת עוד בחייו. את רישום חלקיו של אדיב [8000/1272788 חלקים] רואה התובעת כ"רישום שגוי" שאותו היא מבקשת לתקן באמצעות תביעה זו. עוד טוענת התובעת ג'ורג'ט כי הכנסייה איננה היורשת על פי צוואתו של אדיב אלא גוף אחר הקרוי " The Society of the Evangelical Episcopal Community in Israel”;

     ב. בתביעה שהגישה בת.א. 631/98 מבקשת הכנסייה לקבוע כי יורשי וואסף לחאם [שהם ג'ורג'ט, ארבעת ילדיה וכן גיסה מישל לחאם וגיסתה יוסרה [הנפקדת] עדיין מחוייבים להעביר ליורשי שפיק אל ג'יסר את חטיבת הקרקע בת 54000 חלקים הנ"ל. הכנסייה טוענת כאמור כי היא הזוכה היחידה בצוואתו של המנוח אדיב ועל כן את חלקו של אדיב בחטיבת קרקע זו, לרבות החלקה שרכש מאחותו נג'לה, סה"כ 18000 חלקים מתוך חטיבת הקרקע בת 54000 חלקים, היא תובעת לרשום בשמה.

בשתי התביעות מתעוררות שתי שאלות זהות והן אלה:

     א. האם הכנסייה זהה לאותה אגודה העותומנית שהוכרזה כזוכה בצוואתו של אדיב;

     ב. האם ייפוי הכוח מיום 7.8.62 שנתנו אדיב ואלמנתו של שפיק נג'לה אל זארובי, מתייחס רק לחטיבת הקרקע בת 18000 החלקים, או רק לחטיבת הקרקע בת 54000 חלקים, לשתיהן או שמא לא לאף אחת מהן.

14. פסק דין זה עוסק בחטיבת הקרקע בת 18000 חלקים, אך ההשלכה לתביעה המקבילה ברורה. השאלה האם יש זהות בין הכנסייה לבין האגודה העותומנית תתעורר בפסק דין זה רק אם אקבע כי ג'ורג'ט לא רכשה את חלקיו של אדיב בחטיבת הקרקע בת 18000 החלקים. אם ייקבע שהייתה עסקה כזו - אדיב יחשב כמי שלא הוריש דבר בחטיבת קרקע זו וממילא לא יכולה הכנסייה לזכות בה והרישום על שמה דינו להתבטל ובמקומה תירשם ג'ורג'ט כבעלים.

15. השאלה העיקרית שבמחלוקת היא האם נקשרה עסקה כלשהי בין ג'ורג'ט לבין אדיב ונג'לה אל זארובי בשנת 1962 או בסמוך לכך. בכתב התביעה טענה התובעת כי ייפוי הכוח מיום 7.8.62 משקף את העסקה שהושגה בינה וביניהם לפחות בנוגע לחטיבת הקרקע בת 18000 חלקים. במהלך שמיעת המשפט הוגש כראיה מכתב ששלח עוה"ד דוד בכור לתובעת ובו הוא מזכיר קיומו של חוזה מיום 23.10.61 בינה לבין מרשיו אדיב ונג'לה, וגם מזמין אותה להתייצב בפני הנוטריון הציבורי בחיפה ביום 1.8.62, לשלם את יתרת המכר בסך 11,000 לירות ולקבל את ייפוי הכוח הנוטריוני שייחתם במקביל על ידי אדיב ונג'לה. מלבד שני המסמכים האלה - ייפוי הכוח ומכתבו של עו"ד בכור - אין בידי התובעת שום הוכחה בכתב על קיומו של הסכם כלשהו בינה ובין אדיב ונג'לה.








כתב ההגנה

16. זהו השלב לפרט את תוכנו של כתב ההגנה שהגישו הכנסייה, עיזבון המנוח אדיב סאלח אל ג'יסר ומנהל עזבונו - הבישוף ריאח אבו אלעסל המיוצגים כולם על ידי עוה"ד אליאס ח'ורי.

וכך טוען עו"ד ח'ורי בכתב ההגנה:

א. התביעה התיישנה;

ב. התובעת השתהתה בהגשת התביעה;

     ג. התובעת הגישה בשעתה את התביעה בתיק אזרחי 1132/89 אך היא נמחקה על ידיה, מה שמצביע כי וויתרה על זכויותיה;

ד. ייפוי הכוח הוא כוללני וסתמי, לא ברור בו מהם החלקים שהועברו, כביכול, לתובעת ומתי הועברו, מה הייתה התמורה בגין המקרקעין והאם בכלל עסקה זו נגמרה בין הצדדים;

ה. לא צורפו מסמכים מהותיים המוכיחים את כשרותו של פואד דאגר לחתום כמיופה כוחו של אדיב על ייפוי הכוח הנוטריוני מיום 7.8.62;

ו. העסקה לא דווחה לשלטונות המס ועל כן היא בלתי חוקית;

בסיכומים מרחיב עו"ד ח'ורי וטוען טענות נוספת כנגד ייפוי הכוח שהוא ליבה של עילת התביעה. אדון בכל השאלות האלה כסדרן.

התיישנות

17. טענת ההתיישנות אין לה מקום ויש לדחותה. אם יוכח כי אכן נקשרה עסקה בין התובעת לבין אדיב ונג'לה בשנת 1962 או בסמוך לכך, תחול לגבי עסקה זו ההלכה שנקבעה בפרשת ע"א 1559/99 צימבלר נגד תורג'מן, פ"ד נז[5], 49 בעקבות ע"א 6906/00 ענבטאווי נגד דר, פ"ד נו[5], 280. על פי הגישה שננקטה בפסקי דין אלה רואים את המוכר של מקרקעין כנאמנו של הקונה וכל עוד אין המוכר מתכחש לעסקה או מביע הסתייגות מייפוי הכוח שנתן, לא יתחיל מירוץ תקופת ההתיישנות. במקרה שבפנינו, לא אדיב בחייו ולא מנהלי עזבונו לאחר מותו הביעו ספק בתוקפו של ייפוי הכוח וגם לא הובעה מצידם שום כפירה בזכותה של התובעת על פיו. הפעם הראשונה שנודע לתובעת כי זכותה מוטלת בספק בעיני יורשיו של אדיב, הייתה בשנת 1998 כאשר הכנסייה רשמה בשמה, מכוח הצוואה שבידיה את חלקיו של אדיב בחטיבת הקרקע בת 8000 חלקים ומכאן שהתביעה הנוכחית שהוגשה בשנת 2000, לא התיישנה. בהמשך אראה כי נערכה עסקה בין הצדדים, כי היא הושלמה, התמורה על פיה שולמה והחזקה במקרקעין נמסרה.

שיהוי

18. התובעת לא ויתרה מעולם על זכויותיה ולא התנהגה באופן שמצביע על כך שזנחה את תביעתה, אדרבא: במסמכים שונים, שנערכו מיד לאחר מתן ייפוי הכוח בשנת 1962 בינה ובין שותפיה בחלקה, מוזכרת העובדה שהיא רכשה לאחרונה את חלקיהם של אדיב ונג'לה בחלקה. גם לא ניתן לומר על התובעת שהודתה, כביכול, בכך שאין לה זכות במקרקעין על ידי כך שחזרה בה מתביעתה שהוגשה בשנת 1989. מניעי מחיקת התביעה לא הובררו כל צרכם, אך אני מניח שהדבר קשור לכך שבסמוך לאחר מחיקת התביעה על ידי התובעת, הוגשה תביעתם של יורשי נג'לה אל זארובי שעסקה באותו נושא ממש [תביעה שלאחר מכן נדחתה בבית המשפט העליון מחמת התיישנות פסק הדין - ראו פסקה 12 לעיל]. אני אך משער כי יותר נוח היה לתובעת שההכרעה תיפול במסגרת תביעתם של יורשי נג'לה מאשר במסגרת תביעה המנוהלת על ידיה וגם משום שאם תתקבל תביעת יורשי נג'לה אל זארובי ייחסך מג'ורג'ט הצורך לנהל משפט נגד ילדיה שלה ונגד וגיסה להשבת החלקים שפדתה מאדיב. התביעה כפי שהוגשה הייתה מסורבלת ויצרה לכאורה ניגוד עניינים בין התובעת וילדיה. עו"ד בורנשטיין, שהחלה לייצג את ג'ורג'ט במקום עו"ד ג'רייב, בקשה, משום מה, לדחות את התביעה והנתבעים הם דווקא שהסכימו שהיא תימחק ולא תדחה. מכל מקום, בית המשפט מחק את התביעה ולא דחה אותה וזה הקובע.

אבל, וזה החשוב יותר, גם אם הכנסייה ידעה על דבר מחיקת התביעה, היא לא תוכל להישמע בטענה שהסתמכה על המחיקה. הסיבה לכך היא כפולה, ראשית - זכותה נובעת מזכותו של אדיב ועל כן גם אם פעלה בתום לב, מצבה לא יכול להיות טוב יותר ממצבו של אדיב. שנית - הסתמכות על מחיקת התביעה, כמוה כהודאה שלתובעת יש עילת תביעה, שאם לא כן, לא היה לה ממה להסתלק.





אי דווח למס שבח

     טענה נוספת, שלא הוכחה, היא שייפוי הכוח לא דווח לשלטונות המס. על ייפוי הכוח עצמו מוטבעת חותמת משרד מס שבח בנצרת. זאת ועוד: בשנת 1974 נעשתה על פיו פעולה של העברת חלקיה של נג'לה אל זארובי בחטיבת הקרקע בת 18000 חלקים ומכאן שייפוי הכוח המקורי מופקד בלשכת רישום המקרקעין ובמשרדי מס שבח. גם הטענה שהוא אינו מקורי או שלא הוכחה סמכותו של פואד דגר לחתום על ייפוי הכוח בשם אדיב, הופרכה שכן הוגשו כל המסמכים המעידים על הסמכתו של פואד דאגר לכך.

ייפוי הכוח

     19. נותרה, אם כן, השאלה העיקרית והיא האם ייפוי הכוח, שאין חולק על אמיתותו, מתייחס לחטיבת הקרקע נשוא הליך זה, או שמא לחטיבת הקרקע בת 54000 חלקים נשוא תיק אזרחי 631/98 לשתיהן יחד ושמא אף לא לאחת מהן. בנקודה זו נמצאת הכנסייה במעין מבוי סתום. מצד אחד, אין היא מתכוונת להודות שייפוי הכוח נוגע לאיזו מבין שתי חטיבות הקרקע שאז תביעותיה בגינן תכשלנה. מצד שני, אין ספק שיפוי הכוח נוגע לחטיבה כלשהי מבין השתיים וניכר שהכנסייה מתקשה להחליט באיזו מהן לבחור. כמי ששמע גם את התביעה בתיק אזרחי 631/98 וכמי שאמור ליתן את פסק הדין בה, אוכל לומר כי הכנסייה לא הצליחה לחלץ את עצמה מההתלבטות הזאת. בסיכומיה כאן היא טוענת שייפוי הכוח מתייחס לחלקים אחרים בחלקה, חלקים שהיו רשומים בשם שפיק [ולכן לא ייתכן שייפוי הכוח התכוון לחטיבת הקרקע בת 18000 החלקים], ואילו ב-ת.א. 631/98 טוענת הכנסייה כי גישתה של ג'ורג'ט היא שיפוי הכוח מתייחס לחטיבת הקרקע בת 18000 חלקים מבלי שהיא, הכנסייה, תאמר שם לְמה, לדעתה, מתייחס ייפוי הכוח.

ראוי לציין כי בשתי הפרשיות טוענת הכנסייה כי "העסקה" שיפוי הכוח מתיימר להבטיח אינה אלא "בדיה וגם חסרת תוקף משפטי". אך הכנסייה אינה נותנת מענה לשאלה מה תוקפו והיקפו של ייפוי הכוח אם יקבע בית המשפט כי העסקאות אינן בדיה אלא עסקאות של ממש. לטעון בכל אחת משתי התביעות שיפוי הכוח נוגע לעסקה האחרת וכי בכל מקרה מדובר בשתי בדותות ולא בשתי עסקאות, זהו טיעון קצת מרחיק לכת.






עדות התובעת

     20. כדי להכריע בשאלת תוקפו של ייפוי הכוח, אסקור תחילה את טענותיה של התובעת באשר לעסקאות השונות שנערכו בין משפחתה לבין אדיב ונג'לה אל זארובי. לשם כך לא יהיה מנוס מלעיין גם בדברים שאמרה בתביעה האחרת המתבררת בפני.

תחילה לעדות הראשית שלה בתיק זה. בתצהיר מיום 22.3.02 אומרת התובעת ג'ורג'ט כדלקמן:

"כחמישה חודשים לאחר העברת רישום הבעלות ב-8000/1272788 החלקים על שמו של אדיב והעברת רישום הבעלות ב- 9000/1272788 החלקים על שמה של נג'לה, לאחר מו"מ, רכשתי מנג'לה ואדיב את החלקים הנ"ל בתמורה מלאה וקבלתי מהם יפויי כוח נוטריוני בלתי חוזר להעברת כל החלקים שרכשתי, על שמי".

באשר לאופן סיכום העסקה עם אדיב ונג'לה ממשיכה ג'ורג'ט וטוענת בסעיף 9 לתצהירה כי "נפגשתי עם נג'לה [שהייתה קרובתו של אדיב המנוח] בביתה יחד עם מר פואד דאגר [מיופה כוחו של אדיב המנוח] ולפגישה בה שילמתי בעבור החלקים הנתבעים הגעתי יחד עם מר עיסא כרם אחד ממיופה הכוח".

בתצהיר עדות ראשית שמסרה ג'ורג'ט ביום 20.1.03 בתיק המקביל [ת.א. 631/98] היא מספרת כיצד רכשה את חטיבת הקרקע בת 54000 חלקים: "מיד לאחר פסק דין 1957 התקיים מו"מ בין בעלי המנוח יוסף לבין הזוכים על פי פסק הדין ונציגיהם והוסכם כי בעלי ישלם להם סכום כסף [אינני זוכרת היום באיזה סכום מדובר] והם יוותרו על חלקים בחלקה לפי פסק דין 1957. לאור הסכם זה מכר בעלי לילדיי ולי את כל זכויותיו בחלקה 7 כפי שעוד אפרט להלן".

בסעיף 12 היא מספרת כי "בסופו של דבר פעולת הרישום של פסק דין 1957 לא נמשכה והחלקים על פי פסק דין 1957 לא נרשמו על שם הזוכים וזאת על פי ההסכם אליו הגיע בעלי המנוח לרכישת זכויות הזוכים 1957".

וכך היא אומרת בסעיף 16 לתצהיר לעניין התפקיד שנטלה במו"מ להשלמת העסקה עם יורשיו של אדיב: "בשנת 1962 ניהלתי משא ומתן עם נציגיו של אדיב סאלח אל ג'יסר ונג'לה מנדלה אל זארובי לרכוש את יתרת זכויותיהם בחלקה 7, הואיל ולנג'לה מנדלה אל זארובי היו טענות כלפי בעלי בקשר לתשלום כספים שלטענתה בעלי היה חייב להם, בתמורה לויתורם על זכויות על פי פסק דין 1957, שילמתי להם את הסכום שטענה שמגיע להם ובכך חוסלה המחלוקת איתם".

בסעיף 17 לתצהיר בתיק המקביל טוענת התובעת כי בעקבות סיכום דברים זה "ביום 7.8.62 מכרו לי אדיב אל ג'יסר [באמצעות מיופה כוחו מר פואד דאגר] ונג'לה מנדלה אל זארובי את כל יתרת זכויותיהם בחלקה 7. ... מאותו יום ואילך לא היו עוד לנג'לא ו/או אדיב כל זכויות בקשר לחלקה 7 ומאז ועד היום לא באה כל טענה ממנה ו/או מיורשיהם בקשר לחלקה".

התובעת נחקרה בשני התיקים על תצהיריה. בחקירה נגדית בתיק זה מיום 12.12.02 היא חוזרת על סיפורה כי ניהלה משא ומתן עם נג'לה ועם פואד דאגר, שילמה לנג'לה את הכסף וקיבלה מהם את ייפוי הכוח. בתיק השני העידה ג'ורג'ט בחקירה נגדית [ישיבת 30.1.03 עמוד 50 לפרוטוקול] כי מרבית התמורה בגין חטיבת הקרקע של 54000 חלקים שולמה בשנת 1957 ואילו בשנת 1962 היא שילמה את יתרת החוב הקטנה שנותרה.

לפי התובעת ייפוי הכוח משנת 1962 משקף את סיכומן של שתי העסקאות גם יחד. לשיטתה אין זה מקרה ששתיהן הסתיימו באותה תקופה בערך - 1962 - ובאו לידי ביטוי במסמך אחד, הוא ייפוי הכוח מיום 7.8.62. אינני צריך להביע עכשיו דעה בשאלה האם ייפוי הכוח משקף גם את העסקה בגין 54000 חלקים ולא אזקק לכך אלא אם הדבר נחוץ לשם הכרעה בשאלה העיקרית בפסק דין זה - האם הוא משקף את העסקה בגין חטיבת הקרקע בת 18000 חלקים.


לשון ייפוי הכוח כמקור לאומד דעתם של הצדדים

21. לאור זאת, אבדוק את יתר הנסיבות כדי להכריע בשאלה הנדונה ותחילה אבחן את תוכנו של ייפוי הכוח והמילים שהוא עושה בהן שימוש. ככל חוזה גם ייפוי הכוח יתפרש תחילה על פי המילים הכלולות בו. אם לא ניתן לחלץ את אומד דעתם של הצדדים לו מתוך מה שכתוב בו - ייבדקו גם הנסיבות החיצוניות, והכל מתוך מטרה להתחקות אחר אומד דעתם של מייפי הכוח, הלא הם מי שמכרו את החלקים לתובעת.

כדי לעמוד על משמעות המילים שבייפוי הכוח אציין כי ביום שנחתם - 7.8.62 - כבר נרשמו אדיב, נג'לה אל זארובי ותאופיק כבעלים של חטיבת הקרקע בת 18000 החלקים. משנרשמו - חדל שפיק להיות בעלים רשום של החלקים הללו. הרישום בשמם נעשה ביום 29.3.62 דהיינו כחמישה חודשים קודם לחתימת ייפוי הכוח.

לכן יש קושי פרשני בכך שייפוי הכוח מתייחס ל - "העברת כל החלקים שיש לנו זכויות בהם מתוך החלקים הרשומים על שם המנוח שפיק סאלח אל ג'יסר במשרדי הטאבו בנצרת בחלקה 7 בגוש 16561", ולא מובן לכאורה מדוע אין ייפוי הכוח מדבר על החלקים הרשומים כבר בשמם של שני המוכרים. נוסחו של ייפוי הכוח מעורר את המחשבה שהוא מתייחס לא לחלקים הרשומים בשמם של אדיב ונג'לה, אלא לחלקים אחרים שהם זכאים להם מתוך עזבונו של שפיק. לפי המלים הכתובות הכוונה אינה לחטיבת הקרקע בת 18000 החלקים הרשומה כבר בשם אדיב ונג'לה.

ואולם קושי זה נסתר על ידי המשפט הבא שבייפוי הכוח: "והעברתם משמנו לשמה של גב' ג'ורג'ט ניקולא סרגי לחאם בנצרת". המשפט הזה נותן יסוד לפרשנות כי נשוא ייפוי הכוח הם החלקים הרשומים כבר בשמם של המוכרים, דהיינו חטיבת הקרקע בת 18000 חלקים.

לדעתי, הסיבה לשימוש במילים "מתוך החלקים הרשומים על שם שפיק וכו'" היא שייפוי הכוח לא הודפס ולא נוסח סמוך למועד עריכתו [בחודש אוגוסט 1962] אלא כמה חודשים קודם לכן, בטרם נרשמה חטיבת הקרקע בת 18000 חלקים בשמם של אדיב, נג'לה ותאופיק. עובדה היא שתאריך ייפוי הכוח איננו מודפס, אלא רשום בכתב יד [למעט השנה 1962 שהודפסה מראש], ללמדך שלא בהכרח הוא נערך על פי מצב הרישום בלשכת רישום המקרקעין ביום חתימתו, אלא לפי מצב הרישום זמן מה קודם לכן, טרם רישומם של אדיב ונג'לה כבעלים. מסקנה זו מקבלת חיזוק ממקור אחר: במכתבו מזמין עו"ד בכור את התובעת להשלים את המגיע ממנה על פי הסכם בינה לבין מרשיו מיום 23.10.61, מה שמראה כי העסקה גובשה חודשים אחדים לפני הרישום בלשכת המקרקעין.

לא אוכל להתעלם שמסקנה זו עומדת בסתירה לעדותה של התובעת עצמה כי החלה את המשא ומתן עם אדיב ונג'לה כחמישה חודשים לאחר רישומם כבעלים בלשכת רישום המקרקעין. אם נקבל את דבריה כפשוטם ייצא שהמו"מ החל בחודש אוגוסט 1962 והסתיים בתוך ימים אחדים, וזה אינו מתקבל על הדעת. נדמה לי כי בנקודה זו לא דייקה התובעת אך לדעתי אי אפשר לצפות ממנה, בעדותה בבית המשפט כשהיא על ערש דווי, לזכור פרטים כאלה למעלה מ - 40 שנה לאחר שהתרחשו. מכתבו של עו"ד בכור [המדבר על חוזה מיום 23.10.61] מחזק את מסקנתי כי המשא ומתן החל בשנת 1961. אולי כאן המקום לומר כי לדעתי, מכתבו של עו"ד בכור נוגע לעסקה בגין חטיבת הקרקע בת 18000 חלקים ולא לחטיבת השנייה ולו מן הטעם שלשיטת התובעת את המו"מ בגין חטיבת הקרקע בת 54000 החלקים עשה בעלה עוד בשנת 1957 שאז גם שילם לאדיב ונג'לה את מירב התמורה ומה שנותר לה לעשות בשנת 1962 הוא להשלים את יתרת התמורה כתנאי לעסקה בנוגע לחטיבת הקרקע בת 18000 החלקים. שום חוזה חדש לא נכרת בשנת 1961 או 1962 בקשר לחטיבת הקרקע בת 54000 חלקים. אין לפרש את דברי כאילו אני קובע שלא נערך הסכם כלשהו במועד כלשהו בין אדיב ונג'לה לבין משפחת לחאם בנוגע לחטיבת הקרקע בת 54000 חלקים. שאלה זו תוכרע בפסק הדין בתביעה המקבילה.

נימוק נוסף מדוע יש לפרש את ייפוי הכוח כמתייחס ל - 8000 החלקים הרשומים כבר בשם אדיב ונג'לה היא העובדה הפשוטה כי ביום חתימתו כבר לא היה שפיק רשום כבעלים של חלק כלשהו בחלקה. אם נקבל את טענת עו"ד ח'ורי כי ייפוי הכוח מתייחס לחלקים הבלתי רשומים של אדיב ונג'לה, הרי המסקנה תהיה שהוא מתייחס לחטיבת הקרקע השנייה בת 54000 חלקים שטרם נרשמה בשמם, אבל אז יהיה הדבר לרועץ לכנסייה בהליך המקביל ואינני מאמין שלכך מתכוון עו"ד ח'ורי. כפי שכבר רמזתי הוא טוען שיפוי הכוח אינו מתייחס לאף אחת משתי חטיבות הקרקע ולדעתי עמדה זו אינה סבירה.

נסיבות חיצוניות

22. מלבד המילים שייפוי הכוח עושה בהן שימוש ומלבד פרשנות הנסיבות האופפות את העסקה, ניתן לקחת בחשבון, לשם קביעת אומד דעתם של אדיב ונג'לה, גם את הנסיבות הבאות שהתרחשו זמן רב לאחריה:

          א. עו"ד בכור טיפל בקיום צוואתו של אדיב המנוח שנפטר בניו יורק. לשם כך פנה ביום 12.5.67 אל שר הפנים וביקש את אישורו לפי סעיף 17 של החוק העותומני על אגודות, לרשום את העמותה כזוכה על פי הצוואה. עו"ד בכור מפרט במכתבו לשר מה מכיל עזבונו של אדיב ומסתבר כי ב"עיקר העזבון" נכללות כמה וכמה חלקות באזור נצרת, אך לא חלקה 7 בגוש 16561. מכיוון שעו"ד בכור טיפל גם בעסקה עם התובעת, מותר בהחלט להסיק ממכתבו לשר כי בשנת 1967 לא היו לאדיב כל זכויות בחלקה 7, לא בגין חטיבת הקרקע של 18000 חלקים ולא בגין חטיבת הקרקע בת 54000 חלקים. נסיבה זו מחזקת את הפרשנות שייפוי הכוח חל לפחות על חטיבת הקרקע בת 18000 חלקים. גם כאן אין לפרש את דברי כשוללים את הקשר בין ייפוי הכוח ובין חטיבת הקרקע בת 54000 חלקים, שאלה שתוכרע בפסק הדין בתביעה האחרת.

     ב. בהסכם החלוקה שבין התובעת, גיסה מישל ובני משפחת פאהום, הבעלים של חלקה 7 הנ"ל שנערך ביום 7.10.1962, כ- 4 חודשים לאחר עריכת ייפוי הכוח, נרשם על דעת כל הבעלים במבוא להסכם כי "הואיל ו- 18000 חלקים מתוך 1272788 חלקים בחלקה עדיין רשומים בשמו של שפיק סאלח אל ג'יסר, אבל חלקו הנ"ל נרכש על ידי הגב' ג'ורג'ט וירשם בשמה". ועוד נאמר כי "הואיל והצדדים הנ"ל הסכימו כי החלקים אשר קנתה ג'ורג'ט משפיק סאלח אל ג'יסר בשטח של 4.5 דונם, יוקנו לה [במושע] וזה בחלק מהחלקה שנמצאת מחוץ לגבולות החלקה". בסעיף 1 להסכם נאמר: "מוסכם כי ג'ורג'ט תרשם כבעלים של 18000/1272788 חלקים בשמה ובשם ילדיה הנזכרים לעיל בחלקה אשר רכשה משפיק סאלח אל ג'יסר ואשר עדיין רשומים בשמו". רישומים אלה מעידים שבסמוך לאחר עריכת ייפוי הכוח ראו בעלי הקרקע את ג'ורג'ט, ולא את אדיב ונג'לה אל זארובי כבעלים של 17000 החלקים מתוך 18000 החלקים.

נסיבות חיצוניות סותרות

     23. מנגד טוען עו"ד ח'ורי ב"כ הכנסייה כי ישנן נסיבות אחרות המטילות ספק בעסקה שלשמה ניתן ייפוי הכוח.

ראשית, ועל כך אין מחלוקת, ג'ורג'ט מעולם לא השתמשה בייפוי הכוח לשם העברת חלקו של אדיב [8000 חלקים] בחטיבת הקרקע בת 18000 חלקים. מחדל זה בולט במיוחד נוכח העובדה כי חלקה של נג'לה אל זארובי, שהוקנה לג'ורג'ט מכוח אותו ייפוי כוח, נרשם בשמה עוד בשנת 1974. ג'ורג'ט תירצה זאת בכך שהחלק של נג'לה גדול יותר וכי במגזר הערבי מקובל שלא לרשום מיד הערת אזהרה או עסקה על סמך ייפוי כוח, אולם הנמקה זו אינה משכנעת. אני מאמין שהיה דבר מה אחר שבעטיו לא הזדרזה להעביר את חלקו של אדיב בשמה. אודה כי לא ירדתי לסופו של מניע זה, אולם מכל מקום אני משוכנע כי הוא לא נבע מספקות שהיו לג'ורג'ט בדבר טיב העסקה עם אדיב, שכן לא מצאתי שום עילה לסבור כי דחיית רישום הקרקע למשך שנים כה רבות סייעה לג'ורג'ט להימלט מפגיעתו של איזה שהוא גורם [עלום]. אם היה גורם כזה - הוא לא היה פג ולא חדל מלאיים עליה גם כחלוף ארבעים שנה, כך שלא זה גרם לה לשבת באפס מעשה.

שנית, בסמוך לאחר הגשת התביעה בשנת 1989 פנה עו"ד ח'ורי אל עו"ד ג'רייב שייצג אז את התובעת במכתב מיום 18.7.1990 הוא אומר בו כי נודע לו שהוגשה על ידי משפחת לחאם תביעה בגין חלקה 7 בגוש 16561 ומוסיף כי "מכיוון שלמרשי [הכנסייה האנגלית האפיסקופלית] יש זכויות בעזבון המנוח אדיב סאלח אל ג'יסר אבקשך לשלוח לי את כתב התביעה אשר הגשת ואת צרופותיו כדי שאוכל להגיב עליו וכן בכל מקרה להעביר לי את פרטי התביעה וסכומה ובית המשפט שאליו הוגשה כדי שאוכל לצלם את התיק ולהגיב עליו בהתאם לתקנות. אבקשך בכל מקרה ולשם מניעת כל ספק שתימנע מהוצאת כל פסק דין בהעדר או במעמד צד אחד בלבד לתקופה שתינתן לי ארכה לעיין בתיק ולהגיב עליו תוך התקופה החוקית מתאריך קבלת המסמכים".

מכתב זה היה אמור להדליק אצל התובעת אור אדום ולפחות להניע אותה לברר מהו טיב זכויותיה של הכנסייה בעזבון אדיב אל ג'יסר. אך, התובעת או בא כוחה לא הגיבו למכתב זה מטוב ועד רע, לא מיהרו לרשום הערת אזהרה מכוח ייפוי הכוח, כל שכן לא רשמו את הבעלות של אדיב באותם חלקים. התובעת ישבה בחיבוק ידיים עוד כ - 8 שנים עד שנודע לה להפתעתה, כי הכנסייה רשמה את חלקו של אדיב על פי הצוואה בשמה. גם טענה זו יש לדחות. חוששני שאילו רשמה התובעת את הקרקע בשמה מיד לכשקבלה את מכתבו של עו"ד ח'ורי היו מטיחים בה כי עשתה מחטף בכדי לסכל את זכותה של הכנסייה כזוכה על פי צוואתו של אדיב. לא מצאתי לנכון לקבוע כי היה על ג'ורג'ט לצרף את הכנסייה בתור נתבעת באותה תביעה לפחות משום שהאחרונה לא נדבה פרטים רבים מדי אודות מקור זכויותיה. מצד שני - המנעותה של הכנסייה לבקש להצטרף להליך אומרת דרשני. אין לי ספק שלו רצתה הכנסייה להצטרף להליך היה עו"ד ח'ורי מוצא את הדרך לעיין בתיק ולהגיש בקשה מתאימה. אעיר בשולי הדברים כי איני בטוח כלל שהמכתב הגיע לידי בא כוחה דאז של התובעת, כל שכן לידיה.

תום הלב של הכנסייה אינו רלוונטי

24. ב"כ הצדדים הביאו ראיות רבות וטענות נרחבות בשאלה האם פעולתם של הנתבעים ובעיקר הבישוף עצמו ברישום ירושתו של אדיב בשמה של הכנסייה על פי הצוואה נעשו בתום לב. לדעתי, שאלת תום הלב איננה מעלה ואיננה מורידה. כפי שאמרתי בפתח פסק הדין המקום הגיאומטרי שבו נמצאת השאלה המשפטית העיקרית בפסק דין זה, איננו תחום העסקאות הנוגדות לפי חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 אלא בתחום הקלאסי של דיני החוזים.

במה דברים אמורים? הכנסייה נרשמה כבעלים של 8000 החלקים שהיו רשומים בשמו של אדיב לא מכוח עסקה בינה לבין אדיב, אלא מכוח היותה, לטענתה, הזוכה על פי צוואתו. זוכה על פי צוואה ויורש בכלל של עזבון, בא בנעליו של המנוח; זכותו אינה נוגדת לזכות המוריש. לכן, אם הנכס שהזוכה קיבל על פי הצוואה כפוף לחיובים שיצר המנוח בחייו ואשר על פי טבעם אינם מתבטלים עם מותו, הזוכה מקבל את הנכס לבעלותו בכפוף לאותם חיובים. כך, למשל, אם הנכס ממושכן, בעלותו של הזוכה על פי הצוואה תהייה ממושכנת אף היא, ואם נתנה לגבי הנכס בימי חייו של המנוח התחייבות למכרו ומסיבה כלשהי טרם בוצעה - בעלותו של הזוכה כפופה לאותה התחייבות. עצם ההורשה אינה ממרקת את העזבון מחיוביו. לכן, אפילו פעלו הכנסייה והבישוף בתום לב מלא כאשר רשמו את חלקיו של אדיב בשם הכנסייה בשנת 1998, אין הדבר מעלה או מוריד לעניין זכויותיה של התובעת, שכן אם יתברר כי התובעת רכשה את הבעלות בחלקים הללו עוד בימי חייו של אדיב, ותביעתה לא התיישנה - היא זכאית לבקש את ביטול רישום הבעלות על פי הצוואה ורישום הנכס בשמה.

יחד עם זאת, עלי לומר כי מרוב שביקשו הכנסייה והעומד בראשה להכחיש כי היה להם אפילו שביב של מידע היכול לשלול אצלם את תום הלב, בה במידה השמיטו מתחתיהם את הטענה כי הסתמכו על ויתורה של התובעת על זכויותיה. אילו הודו הנתבעים כי קיומו של ייפוי הכוח הנדון היה ידוע להם [מה שהקפידו בכל תוקף להכחיש], יותר קל היה לקבל את טענתם כי פירשו את שתיקתה של התובעת והמנעותה מלרשום את חלקיו של אדיב בשמה במשך כ- 40 שנה, כויתור על זכויותיה. אולם מכיוון שהכנסייה וראשיה טענו לאורך כל הדרך כי לא ידעו על העסקה הזו ואף הכחישו את קיומה ואת אמיתות ייפוי הכוח - לא יוכלו להישמע בטענה כי הסתמכו על שתיקתה של התובעת.

העסקה אינה בדייה

25. טענה אחרת שעוררו הנתבעים היא שבכלל לא נכרתה עסקה במקרקעין בין התובעת לבין אדיב ונג'לה לאור העובדה כי אין בפנינו מסמך כלשהו המוכיח את העסקה. לעניין זה ברצוני להזכיר כי המדובר בעסקה שלפני חוק המקרקעין שאז הדרישות הצורניות היו חשובות פחות וניתן היה להסתפק בראשית ראייה. אדגיש כי בייפוי הכוח מצהירים אדיב ונג'לה כי קבלו את מלוא התמורה עבור חלקיהם בחלקה 7. לעניין זה עדותה של התובעת שהייתה מהימנה עלי, ייפוי הכוח וכן השימוש בפועל במקרקעין, יוצרים את התשתית המשפטית המספקת להוכחת קיומה של עסקה בין התובעת לבין אדיב ונג'לה.

מנהג בעלים

26. התובעת טענה כי שילמה מיסים בגין כל חלקיה בחלקה 7, לרבות מה שרכשה מאדיב. היא צירפה קבלות שונות וגם הציגה את הסכם השיתוף בינה לבין יתר הבעלים. אני מסכים עם טענת ב"כ הנתבעים כי לא בהכרח ניתן להסיק מהקבלות הללו כי מדובר דווקא בחלקיו של אדיב, אבל מצד שני, הנתבעים לא הראו כי אדיב או מנהלי עזבונו שילמו את מיסי הרכוש באותה תקופה. מאזן ההסתברות בנקודה זו פועל לטובת התובעת. גם שתיקתם של מנהלי העזבון במשך שנים כה רבות והמנעותם מלרשום את חלקיו של אדיב על שמה של הכנסייה, מצביעות על כך שגם הם ידעו שהחלקים האלה כבר נמכרו ואינם שייכים לאדיב למרות שהם רשומים בשמו.

הקביעות שבפסק הדין בת.א. 230/92

27. לבסוף, ברצוני לציין כי פסק הדין שנתן השופט זועבי בת.א. 230/92 [תביעתם של יורשי נג'לה אל זארובי], איננו מהווה מעשה בית דין ואף לא השתק מכל בחינה שהיא. ראשית, פסק הדין בוטל בבית המשפט העליון. שנית, גם אם ביטול פסק הדין נובע אך ורק מהתיישנות פסק הדין משנת 1961 [שהיוו את עילת התביעה], הקביעות העובדתיות שבפסק הדין כבר אינן רלוונטיות והיו לאמרות אגב שאינן יוצרת מעשה בית דין. אם פסק הדין משנת 1961 התיישן, אין משמעות לקביעות העובדתיות הכלולות בפסק הדין של השופט זועבי ואין בהן צורך. שלישית, הכנסייה לא הייתה צד לאותו הליך.

סיכום

28. מסקנתי מכל האמור לעיל היא שהתובעת הוכיחה כי רכשה את חלקיהם של אדיב ונג'לה אל זארובי [17000 חלקים] בחטיבת הקרקע בת 18000 חלקים מתוך 1272788 חלקים וכי ייפוי הכוח מיום 7.8.62 בא להקל את ביצוע העסקה. הכנסייה לא הייתה רשאית לרשום בשמה את החלקים האלה ומשעשתה כן, יש לבטל את הרישום ולרשום את חלקיו של אדיב בשמה של התובעת או עזבונה לאחר הוכחת סילוק תשלומי החובה המוטלים בגין עסקה זו. עד שהדבר ייעשה תרשם הערה בלשכת רישום המקרקעין כי החלקים הללו מוקנים לתובעת על פי פסק דין זה.


אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪ נכון להיום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קרקע תפוסה

  2. החזרת קרקע מופקעת

  3. קניית קרקע בסכנין

  4. קרקעות מג'דל כרום

  5. תביעה לבעלות על קרקע

  6. קניית קרקע היסטורית

  7. תביעה נגד מוכר קרקע

  8. תביעת בעלות על קרקע

  9. מיהו בעל עניין בקרקע

  10. החזרת קרקעות שהופקעו

  11. קרקע ליד מתקן ביטחוני

  12. מס המגיע על מקרקעי הסרבן

  13. מעבר תת קרקעי בשטח פרטי

  14. הקצאת קרקעות במעלות תרשיחא

  15. הפעלת מזבלה ליד קרקע פרטית

  16. פקודת סחף הקרקע (מניעה), 1941

  17. תקנות שימור הקרקע, תש''ך-1960

  18. הפרת הבטחה מנהלית להקצאת קרקע

  19. בניה לא חוקית בקרקעות של המנהל

  20. הקצאת קרקעות לבניית יחידות דיור

  21. קרקעות ברמת הגולן - המעמד המשפטי

  22. הגדרת "בעל קרקע או מי שיש לו ענין בקרקע"

  23. סעיף 8 לפקודת הקרקעות רכישה לצרכי ציבור

  24. פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943

  25. פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943

  26. הודעה בדבר הקצאת קרקע למגורים בישובי קו העימות בצפון

  27. "השתלט" על זכויות אחיו בקרקעות, אפילו שלא היה זכאי לכך

  28. הודעה על החלטה בדבר מסירת קרקע ליחידים למטרות התיישבות

  29. הנמכת מפלס כניסה ותקרת מרתף שלא יבלוט מעל הקרקע בשל שיפועי טופוגרפיה

  30. הודעה על החלטה בדבר עסקות חליפין לצורך ריכוז קרקעות לצרכי התישבות בגליל

  31. קביעת זכויות בקרקע לרוכשי בתים בבניה נמוכה בישובי עולים ובאזורי עדיפות לאומית 705

  32. נטען להעדר שימוע לפני הועדה המייעצת לשר האוצר לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור)

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון