תביעה לתשלום דמי תיווך

להלן פסק דין בנושא תביעה לתשלום דמי תיווך:

פסק דין

כללי
1.     בפני תביעה לתשלום סך של 37,210 ₪ שהתובעים טוענים כי הנתבע חייב להם כדמי תיווך על פי "הסכם זכות טיפול בשיווק נכס ורישומו בשיר"ן", אשר נחתם ביניהם בתאריך 24/8/98 (להלן: ההסכם).

2.     על פי האמור בהסכם, הזמין הנתבע ממשרד התיווך "אנגלו סכסון", באמצעות המתווך חיים ווהב, שרותי תיווך בנוגע למכירה דירה הנמצאת ברח' דוידסון 14/20 בירושלים (להלן: הדירה). הנתבע - בעל הדירה - הוא איש משרד החוץ, ומשנת 1993 כיהן בתפקיד בשגרירות ישראל בוושינגטון. עם יציאתם של הנתבע ומשפחתו לחו"ל הושכרה הדירה לזוהרה וג'יי בירדסונג - שיר (להלן: שיר), אשר התגוררו בה מאז 1/8/93. השכירות הוארכה מידי שנה עד לקיץ 1998. לקראת שובם של הנתבע ומשפחתו לישראל, הם חיפשו דירה חדשה למגוריהם וביקשו למכור את הדירה. לשם כך התקשרו בהסכם תיווך.

     על פי סעיף 3 להסכם "הבעלים מזמינים בזאת את שרותי המתווך ומסמיכים אותו לפעול עבורם באופן בלעדי לשיווק הנכס, מכירתו השכרתו, וזאת לתקופה שתחילתה ביום 24/8/98 וסיומה ביום 24/11/98". בסעיף 4 להסכם הסכימו הצדדים על תשלום עמלת תיווך בשיעור של 1.5% ממחיר המכירה, במקרה של חתימת הסכם מכירה מחייב, וזאת בהתקיים אחת משתי חלופות: האחת, אם הסכם המכירה יושג "במהלך תקופת הבלעדיות (גם שלא באמצעות המתווך)"; השניה, אם ההסכם יערך לאחר תקופת הבלעדיות "עם גורם אשר נודע לו על הנכס או שהנכס הוצג בפניו, במהלך תקופת הבלעדיות". יש לציין, כי בהסכם המודפס מופיע שיעור עמלת התיווך כ-2% ממחיר המכירה, ובענייננו נעשה תיקון, בכתב יד, בחתימת התובע השני, ל-1.5%.

     סעיף 6 להסכם קובע, כי "המתווך ירכז את כל הפעולות הכרוכות בשיווק הנכס בתקופת הבלעדיות. הבעלים מתחייבים כי בתקופה זו לא יבקשו ולא יקבלו שרותי תיווך ממתווכים אחרים לצורך שיווק הנכס, וכי כל קשר ומשא ומתן בינם לבין מתווכים אחרים, או בינם לבין רוכשים או שוכרים מיועדים של הנכס, ייעשה אך ורק דרך המתווך ובאמצעותו".

לא למותר להזכיר גם את סעיף 8 להסכם, המונה סידרה של פעולות שעל המתווך לבצע במסגרת מאמציו לשווק את הנכס הנמסר לטיפולו.

ההסכם כולל גם אפשרות לסייג לקוחות קודמים, אשר במקרה של עיסקה עימם לא תשולם עמלת תיווך. ההסכם בענייננו נוקב בשמות הבאים: עופר זאב; פרופ' דב פרידלנדר ו-רמי נעים.

המחיר ההתחלתי שנקבע לדירה בנספח להסכם היה 218,000 דולר.

טענות הצדדים
3.     בתאריך 13/9/98 מכר הנתבע את הדירה לשוכרים - שיר - בסכום של 218,000 דולר. התובעים טוענים, כי זכאותם לדמי התיווך קמה להם על יסוד אחד משני האדנים הבאים:

א.     התובעים היו הגורם היעיל בקשירת העיסקה בין הנתבע לבין שיר.

ב.     גם אם ייקבע, כי התובעים לא היו גורם יעיל כאמור, כי אז קמה זכותם לקבלת דמי תיווך על פי הוראות סעיף 4(א) להסכם, שכן הדירה נמכרה בתקופת הבלעדיות.

     מלבד דמי תיווך בשיעור 1.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ, טוענים התובעים כי נגרם להם נזק נוסף של הפסד דמי תיווך מקונה פוטנציאלי בשיעור של 2% ממחיר הנכס בתוספת מע"מ. מכאן התביעה לתשלום סך של 37,210 ₪.

4.     התביעה הוגשה לכתחילה בסדר דין מקוצר, ובמסגרת הדיון בבקשה לרשות להגן הוסכם כי התצהיר התומך בבקשה יהווה כתב הגנה (החלטה מיום 21/6/99 בבש"א 2426/99).

בתצהירו טען הנתבע, כי התובעים אינם זכאים לדמי תיווך, שכן לא עשו כל מעשה ביחס לדירה בכל הקשור לשיר: לא מסרו להם את כתובת הדירה; לא ניהלו עימם משא ומתן בנוגע לרכישת הדירה, ו"לא עשו כל מעשה שתרם אפילו אבק של תרומה למכירת הדירה לשוכרים" (סעיף 4(א) לתצהיר). היינו, הטענה היא, כי התובעים לא היו הגורם היעיל שהביא לעריכת ההסכם בין הנתבע לבין שיר, ולפיכך אין הם זכאים לדמי תיווך.

עוד נטען, כי בשלב החתימה על ההסכם, נשאל הנתבע על ידי התובע השני אם קיימים קונים פוטנציאליים אשר ניתן לסייג את חובת תשלום דמי התיווך במקרה שהדירה תימכר להם, במסגרת אותו חלק בהסכם המתייחס ל"לקוחות קודמים". גירסת הנתבע היא, כי ציין שלושה שמות (אשר נרשמו), וכאשר נשאל לגבי השוכרים - שיר - השיב כי אין סיכוי שהללו ירכשו את הדירה. ואולם, טענת הנתבע היא, כי היה זה מתפקידו של המתווך - התובע השני - להוסיף את שמם של שיר לרשימת הלקוחות הקודמים בשל כך שידע שהנתבע דיבר עם שיר על כוונתו למכור את הדירה.

הראיות
5.     מטעם התובעים הובאו מספר עדויות, ובהן תצהירו של יצחק לוי (ב"כ הנתבע ויתר על חקירתו - ראה עמ' 30 לפרוטוקול).

מר לוי הוא מנהל בחברת אמבסדור נדל"ן ירושלים בע"מ, הידועה כמשרד התיווך "אמבסדור".

על פי האמור בתצהירו של מר לוי פנה אליו הנתבע בחודש אוגוסט 1997 על מנת לטפל במכירת הדירה. בתאריך 20/8/97 נחתם בין הצדדים הסכם בלעדיות לתקופה של חודש. בתאריכים 7/9/97 ובמועד מאוחר שלא התחוור נחתמו הסכמים בעניין זכות טיפול בשיווק נכס ורישומו בשיר"ן, כדוגמת ההסכם שמכוחו הוגשה התביעה. בסך הכל טיפל תיווך "אמבסדור" במכירת הדירה החל מחודש אוגוסט 1997 ועד 1/4/98.

לא למותר לציין, כי הסכם הבלעדיות, כמו גם הסכמי זכות הטיפול שנוסחם הובא לעיל, קובעים במפורש, כי שמורה למתווך הזכות לקבלת עמלת תיווך, אף אם לא תיווך בעיסקה, בכל מקרה של מכירת הנכס בתקופת הבלעדיות.

לקראת סוף תקופת הבלעדיות הודיע הנתבע כי הוא איננו מחדש את התיווך עם תיווך "אמבסדור" וכי הוא מעביר את הטיפול בנכס למשרד "אנגלו סכסון".

עוד נאמר בתצהירו של מר לוי, כי השוכרים שהתגוררו בדירה, היינו, שיר, היקשו על קביעת "בית פתוח" בדירה, ואולם בסופו של דבר התקיים מפגש בנכס.

6.     עדות נוספת שהובאה מטעם התובעים היתה של מר בני לובל (להלן: לובל). לובל הוא מנהל בתובעת הראשונה (להלן: התובעת). התובעת היא חברה, זכיינית "אנגלו סכסון" בירושלים, ועוסקת בתיווך באמצעות מתווכים מורשים, הפועלים כעצמאיים, דוגמת התובע השני (להלן: התובע). הנתבע הופנה ללובל באמצעות צד ג' בתחילת שנת 1998. מאחר שהדירה היתה מצויה בטיפולה הבלעדי של סוכנות התיווך "אמבסדור" באותה עת, לא הוחל בטיפול במכירת הדירה אלא בתום תקופת הבלעדיות. הנתבע קיבל הנחה בשעור 0.5% והוסכם עימו על תשלום דמי תיווך בשיעור 1.5%. הטיפול בשיווק הנכס נמסר על ידי התובעת לתובע. כבר בשיחה הראשונה ביניהם, אמר לובל לנתבע כי שיר (ובמיוחד גב' שיר) מערימים קשיים ומכבידים על שיווק הדירה, ולכן הציע לנתבע לעניין את שיר ברכישתה. הנתבע אמר ללובל, כי כבר עשה כן ואולם שיר אינם מעונינים לרכוש את הדירה.

     בין התובעים לנתבע נחתמו שני הסכמי בלעדיות דוגמת ההסכם. האחד, בתאריך 1/4/98, והשני, מושא התביעה, בתאריך 24/8/98. שני ההסכמים זהים בתוכנם (והם זהים גם להסכמים שחתם הנתבע עם תיווך "אמבסדור"). ההסכם מושא התביעה מפרט שמות של שלושה "לקוחות קודמים" כפי שכבר הוזכר, ואילו ההסכם הראשון מפרט שם אחד - עופר ארז.

לפי מיטב ידיעתו של לובל פעל התובע רבות למכירת הנכס. הוא פרסם אותו, קיים בו "בית פתוח", נפגש עם עשרות מתווכים ורוכשים, ובמשך חצי שנה השקיע טרחה רבה ואף הוצאות.

לאחר מכירת הנכס לשיר, לא התכחש הנתבע לחובו לשלם את דמי התיווך לתובעים, אלא ביקש הנחה. משזו לא ניתנה, סירב הנתבע לשלם סכום כלשהו.

עוד אומר לובל בתצהירו, כי לנתבע היה ידוע הטב מה פישרו של הסכם בלעדיות, אליו הוא מתכחש היום, שהרי הוא התקשר עם התובעים בהסכם בלעדיות יום לאחר שתמה תקופת הבלעדיות שניתנה על ידו לתיווך "אמבסדור". כמו כן, הנתבע לא חתם על ההסכם אלא לאחר שקרא אותו והכניס בו שינויים (דוגמת מחיקת שורות בסעיף 3 ושינוי שיעור עמלת התיווך). הנתבע התחייב שלא לנהל משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים אלא באמצעות המתווך, והוא הפר התחייבות זו. במצב דברים זה, התנערותו של הנתבע מן החובה לשלם את עמלת התיווך מקוממת.

לובל מפרט בהרחבה בתצהירו את ההבדל בין תיווך בשיטת "מכר חופשי" לבין תיווך ב"שיטת הבלעדיות" ומתייחס גם לגוף הנקרא שיר"ן, אליו מכוון ההסכם על פי כותרתו. בעניין זה הוגשו גם חוות דעת מפורטות של הגב' חוה טפרברג והגב' יעל בלנקנשטיין. שיר"ן (שרות ישראלי לרישום נכסים) הוא גוף המאגד בתוכו מתווכים רבים מאזור ירושלים. המדובר למעשה במאגר מידע בו נרשמים, תמורת תשלום, נכסים הנמסרים לתיווך בלעדי של המתווכים החברים בשיר"ן. הרישום באופן זה מקנה לנכס, בין היתר, פירסום מיידי רב היקף, לרבות באתר באינטרנט. במסגרת הפרסום בשיר"ן, מתקיים גם "בית פתוח" אליו מוזמנים כל מתווכי שיר"ן באזור. כאשר נכס נמסר למתווך בשיטה של "מכר חופשי", ללא זכות לבלעדיות, המתווך אינו משקיע בטיפול בנכס זמן ומאמץ ניכרים ובוודאי אינו מוציא על חשבונו הוצאות, שכן בשיטה זו לא מובטח לו כי יזכה בשכר עבור עמלו. לעומת זאת, מסירת נכס לטיפול במסגרת הסכם בלעדיות מהווה תמריץ למתווך לפעול לקשירת עיסקה בנוגע לנכס, שכן המתווך יודע שבמקרה של מכירה, שכרו מובטח.

בענייננו, במסגרת הסכמי הבלעדיות נרשמה הדירה בשיר"ן לכתחילה על ידי תיווך "אמבסדור", ולאחר מכן על ידי התובעים. על-פי עדותו של לובל, הכיר הנתבע את שיר"ן ודרש את רישומה של הדירה שם לאחר העברת הטיפול לתובעים. ואולם, בסופו של יום, כאשר הצליח הנתבע למכור את הדירה בזכות מאמצי התיווך, הוא מתכחש לחובתו לשלם את דמי התיווך. וכך נאמר בסעיף 42 - 43 לתצהיר לובל: "יער [הנתבע] ידע את כל זה... ההגיון הכלכלי היה מובן לו: אם אתה, הלקוח, מעוניין שהמתווך יפעל עבורך, יפרסם, יקיים בית פתוח, ירשום את הנכס בשיר"ן ועוד, עליך להתחייב לשלם דמי תיווך ולעשות כל עיסקה שעומדת על הפרק באמצעות המתווך בלבד. אם אינך מעוניין לשלם דמי תיווך בכל מקרה, הנכס יירשם במאגר הנכסים של המתווך כנכס "רגיל", לא יקבל טיפול שוטף ואינטנסיבי כמו נכס שנמסר לטיפול בלעדי, ואם במקרה המתווך ימצא קונה, הוא יצור עמך קשר. יער בחר במודע באפשרות הראשונה, נהנה מיתרונותיה ומסרב כעת בחוצפה ובעזות מצב לקיים את חיוביו".

7.     ראיה נוספת שהוגשה מטעם התובעים היתה עדותו של התובע. התובע הוא מתווך מורשה על פי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים). התובע פועל באופן עצמאי תחת המסגרת הארגונית של התובעת.

בחודש מרץ 1998 קיבל התובע את הטיפול במכירת הדירה, לאחר שתיווך "אמבסדור" לא הצליח למצוא לה קונה. לדברי התובע, דרש הנתבע כי הנכס יירשם בשיר"ן והסכים לרדת במחיר ההתחלתי, כך שהמחיר שננקב בהסכם הבלעדיות הראשון היה 240,000 דולר. לפני חתימת ההסכם ניתנה לנתבע אפשרות לרשום "לקוחות קודמים", לגביהם יהיה פטור מתשלום דמי תיווך. בעניין זה מציין התובע: "שאלתי אותו במפורש אם הדיירים המתגוררים בנכס מעוניינים לרכוש אותו. הוא השיב תשובה שלילית והוסיף כי הם הציעו סכום מגוחך של 180,000 דולר. בסופו של דבר רשם יער שמות של אנשים, אך לא רשם את שמם של הדיירים, משפחת שיר" (סעיף 12 לתצהיר).

לאחר חתימת ההסכם פעל התובע במטרה למצוא לדירה קונה. הדירה נרשמה בשיר"ן, נעשה פרסום בעיתון, והדירה הוצגה ללקוחות כ-20 עד 30 פעמים. במהלך אותה תקופה התעניינה גב' שיר בהתקדמות המגעים ביחס לאנשים שבאו לראות את הדירה, והתובע עדכן אותה מידי פעם בכך. התובע ידע שהיא אינה מעוניינת לרכוש את הדירה וייחס את התעניינותה בנושא לאינטרס של שיר להמשיך ולהתגורר בדירה כשוכרים. הקשר הטוב עם שיר היה חשוב לתובע כיוון שנזקק לשיתוף הפעולה של הגב' שיר במסגרת מאמציו לשווק את הדירה.

לאחר תום תקופת הבלעדיות הראשונה, כאשר נוכח התובע כי כתוצאה מטיפולו של התובע במכירת הנכס "העסק זז" נחתם הסכם בלעדיות לתקופה נוספת, הוא ההסכם מושא התביעה. הפעם פורסמה הדירה במחיר של 218,000 דולר. גב' שיר ראתה את הפרסום בעתון, והתובע עדכן אותה כי הנתבע הסכים להוריד את המחיר. באותו שלב התעניינו בדירה קונים רציניים אשר הציעו 210,000 דולר (אותם קונים הובאו על ידי המתווכת זיוה ויניצקי, אשר העידה בבית המשפט כעדת תביעה ראשונה). גב' שיר ידעה על כך. כאשר דווח התובע לנתבע על אותם קונים, התברר לו ששיר יצרו עם הנתבע קשר לשם קניית הדירה.

ימים אחדים לאחר מכן התברר לתובע, כי הנתבע מכר את הדירה לשיר. וכך מסכם התובע את העניין: "ברור לי כיום שרומיתי על ידי יער ועל ידי שיר שכנראה ניהלו מו"מ מאחורי גבי... ברור לי גם שאני הייתי הגורם היעיל בקשירת העיסקה בין יער לשיר. שיר היתה מתעדכנת דרכי כל הזמן והיתה 'עם אצבע על הדופק'. היא רצתה לרכוש את הדירה וברגע שהגיע רוכש פוטנציאלי שגילה רצינות היא הקדימה אותו" (סעיף 34 לתצהיר).

בחקירתו הנגדית של התובע נוספו הפרטים הבאים: התובע נשאל לגבי אי הכללתם של הדיירים, משפחת שיר, ב"לקוחות הקודמים", וזו היתה תשובתו: "מבחינת הנכס עצמו אני משתדל לא לטפל בנכס שדייר שגר בו רוצה לרכוש אותו. זה דומה לטחינת מים... זו מלחמה אבודה פשוט מאוד בקטע שהדייר מחכה שהמחיר יגיע למחיר ריאלי שיתאים לו ואז הוא ובעל הבית סוגרים את המחיר לבד, וכך כל המאמץ שלי אם זה להוריד את המחיר מבעל הבית עובד כבומרנג נגדי כי כל עבודתי לחינם. במקרה דנן, כאשר מדובר על הצעה של 180,000 דולר והנכס הוכנס בסכום של 240,000 דולר, ז"א 30% הפרש זה בהחלט פער שלא ייסגר. אם בעל הבית שלי אומר שהם לא יקנו את הדירה כי ההפרש גדול מאוד אני מאמין שהם לא יקנו, אז מסיבה זאת לקחתי את הנכס לטיפולי" (עמ' 22-23 לפרוטוקול). בהמשך הוסיף התובע, כי לו היה הנתבע מוסיף את שמם של שיר כ"לקוחות קודמים", ספק רב אם התובע היה מקבל את הנכס לטיפולו, ואם היה עושה כן ההתייחסות לנכס, מבחינת אינטנסיביות המאמץ לשווקו, היתה שונה (ראה גם עמ' 29 לפרוטוקול). ואולם, אפשרות זו כלל לא עלתה שכן הנתבע אמר ששיר אינם מעוניינים ברכישת הדירה במחיר בו הוצעה. גם לאחר מכן, כאשר נוצר קשר ישיר בין שיר לבין התובע, במסגרת ביקוריו הרבים בדירה, לא עלתה האפשרות ששיר ירכשו את הדירה. התובע עדכן את גב' שיר בפרטים שונים במסגרת השמירה על יחסים טובים עימה ובשל כך שאמרה לו כי היא מעוניינת להמשיך לגור בדירה בשכירות (עמ' 25 לפרוטוקול).

עד כאן ראיות התובעים.

8.     הראיה המרכזית מטעם הנתבע היתה עדותו.

הנתבע מתייחס בתצהירו ליחסים הטובים שנרקמו בינו לבין השוכרים, שיר. כאשר ביקש הנתבע למכור את הדירה, הוא פנה ראשית כל לשיר והציע להם לרכשה. שיר אמרו שהמחיר המבוקש, 260,000 דולר, אינו בהישג ידם ואין ביכולתם לעמוד בו. מוסיף הנתבע: "מאותו יום ואילך הקפדתי לעדכן את משפחת שיר באופן שוטף על מהלכי למכירת הדירה, הן מכיוון שרציתי שלא יופתעו לכשהדירה תימכר והם יתבקשו לפנותה, אם יהיה צורך בכך, וכן כדי שישתפו פעולה עם המתווכים, כדי למנוע הפרעה להם ולגייסם לסיוע למתווכים" (סעיף 7 לתצהיר).

גם לאחר שהנתבע הפחית את מחיר הדירה, עדיין שיר לא היו מעונינים ברכישתה. לדבריו, המתווכים אמרו לו כי יתכן ששיר מעוניינים בדירה ולכן הם מקשים על מכירתה, ואולם הנתבע שלל אפשרות זו מכל וכל (סעיף 10(ב) לתצהיר). מסיבה זו ויתר הנתבע על הכללת שמם של שיר ברשימת "הלקוחות הקודמים" בהסכמי התיווך. לטענתו, היה על התובעים להוסיף את שמם של שיר להסכם התיווך בשל כך שידעו "ממני כי כבר ניהלתי עם השוכרים שיחה ביחס לרכישת הדירה בטרם חתימת ההסכם" (סעיף 15(ה) לתצהיר)

לאחר שהתובע ומשפחתו שבו לארץ, בראשית חודש ספטמבר 1998, הזמינו אותו שיר לפגישה עימם והודיעו לו - להפתעתו הרבה (סעיף 12(ג) לתצהיר) - על רצונם לרכוש את הדירה. ומוסיף הנתבע: "הודעתה המפתיעה של משפחת שיר על רצונם לרכוש הדירה הפתיעה אותי במיוחד נוכח העובדה שבמשך תקופה ארוכה חזרו ואמרו לי כי אינם יכולים לעמוד במחיר הדירה המבוקש וכי קיים פער גדול בין יכולתם לבין מחיר הדירה המבוקש על ידנו" (סעיף 12(ו) לתצהיר).

בחקירתו הנגדית אישר הנתבע, כי הקפיד לעדכן את שיר במהלכים למכירת הדירה, לרבות בנוגע להפחתות במחיר (עמ' 41 לפרוטוקול). ואולם, פנייתם אליו בתחילת חודש ספטמבר כדי לרכוש את הדירה לא היתה צפויה, שכן בימים שקדמו לאותה פגישה היו לנתבע מגעים עם שיר, ואולם הם לא אמרו דבר בנוגע לכוונה לקנות את הדירה (עמ' 43 לפרוטוקול). כאשר נשאל הנתבע מדוע לא דאג להכניס את שיר להסכם כ"לקוחות קודמים", לנוכח העובדה שעדכן אותם בנוגע למהלכים למכירת הדירה, אמר: "זו שאלה רטורית משום שאם הייתי יודע שירצו אז לקנות את הדירה הייתי מכניס אותם לרשימה, אבל אני הופתעתי מכך שרצו לקנות את הדירה... עובדה שלא העליתי על דעתי ולא הקפדתי להכניס אותם לרשימה והייתי מופתע ועובדה שהקפדתי גם לעדכן אותם" (עמ' 45 לפרוטוקול).

9.     גם הגב' שיר העידה בבית המשפט. בתצהיר העדות הראשית מספרת הגב' שיר, כי הנתבע עדכן אותם בקיץ 1997 בדבר כוונתו למכור את הדירה לקראת שובו עם משפחתו ארצה בקיץ 1998. שיר השיבו, כי הם אינם מעוניינים לקנות את הדירה לנוכח המחיר שהתבקש, 260,000 דולר. במהלך התקופה בה היתה הדירה מוצעת למכירה התברר לשיר ממקורות שונים (קונים פוטנציאליים, שכנים והנתבע), כי הנתבע מפחית מן המחיר הראשוני שהתבקש על ידו. במהלך חודש ספטמבר חל אצל שיר שינוי בקו החשיבה בנוגע לאפשרות לרכוש את הדירה, וזאת לנוכח הפחתת המחיר, הערכה מחדש של האפשרות לקבל משכנתא, וכיוצא באלה. באותו שלב יצרו שיר קשר עם הנתבע והציעו לו לרכוש את הדירה בסכום של 218,000 דולר. לאחר מו"מ קצר, נערך הסכם בין הצדדים בתאריך 13/9/98.

בחקירתה הנגדית אישרה שיר, כי בהסכם בינם לבין הנתבע לקח על עצמו הנתבע את כל הנושא של תשלום דמי תיווך (עמ' 30 לפרוטוקול). לדברי שיר, היא לא פנתה לתובע בבקשת אינפורמציה אודות המהלכים למכירת הדירה "עד כמה שזכור לי ממש לא פניתי אליו" (עמ' 31 לפרוטוקול, וראה גם עמ' 35 לפרוטוקול). שיר הוסיפה, כי נודע לה על כך שהמחיר ירד ל-218,000 דולר מתוך עיון במודעה בעיתון (היא המודעה שפירסמו התובעים בתאריך 28/8/98), וזמן קצר לאחר פרסום המודעה נרכשה הדירה על ידם (החוזה נחתם בתאריך 13/9/98). מקור נוסף ממנו נודע לשיר על כך שמחיר הדירה ירד היו השכנים (עמ' 34 לפרוטוקול - בסופו ). לדברי שיר, הנתבע לא עדכן אותם בנוגע למחירי הדירה ומעולם לא פנה אליהם בהצעה לזכות סרוב ראשונה (עמ' 36 לפרוטוקול). שיר ידעו על הכוונה של הנתבע למכור את הדירה, ואולם "הוא לא דיווח לנו על שום מהלכים" (עמ' 37 לפרוטוקול).

עד כאן ראיות הצדדים.

הוראות חוק המתווכים
10.     עד לחקיקתו של חוק המתווכים פיתחה ההלכה הפסוקה את הדינים בנוגע לתחום זה. חוק המתווכים הוחק בשנת 1996, ואין חולק כי את ענייננו יש לבחון על פי הוראותיו.

לא למותר להביא שתיים מהוראות חוק המתווכים, שיש להן נגיעה לענייננו. סעיף 9 לחוק המתווכים קובע:

”(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוק, חוק ומשפט של הכנסת.

(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח.

(ג) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב) לעניין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף קטן זה, 'דירה' - חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או יבנה בעתיד".

הוראה נוספת היא זו הקובעת את הזכאות לדמי תיווך. בעניין זה קובע סעיף 14 לחוק המתווכים, כדלקמן:

”מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

התובעים - גורם יעיל?
11.     התובעים טוענים, כטענה ראשונה, כי זכאותם לקבלת דמי תיווך מהנתבע קמה בשל כך שהיו "הגורם היעיל" שהביא להתקשרותו עם שיר בהסכם למכירת הדירה. לא למותר לציין, כי אין מחלוקת על כך שהתקיימו שני התנאים הראשונים שמונה סעיף 14 לחוק המתווכים. יתרה מכך, אין בפיו של הנתבע כל טענות שהן בנוגע לשרותים שקיבל מן התובעים. אין טענה, כי הללו התרשלו במילוי תפקידם, או הפרו חובה מן החובות המוטלות עליהם, או לא פעלו בשקידה סבירה לשם קידום מכירת הדירה ואיתור קונה. הטענה היחידה בפי הנתבע היא, כי בכל הנוגע להתקשרות בינו לבין שיר אין לתובעים דריסת רגל וכי הללו לא היוו "הגורם היעיל" שהביא לקשירתה.

     מקורו של הצרוף "גורם יעיל" בפסק דינו המנחה של הלורד דנינג בעניין Dennis Reed Ltd. V. Goody (1950) 1 AII.E.R. 919, אשר קבע כי מתווך זכאי לדמי תיווך רק כאשר פעולותיו היוו את הגורם היעיל או האפקטיבי להתקשרות בין הצדדים. הלכה זו אומצה בפסיקה רבת שנים במשפטנו (ראה: א. זמיר "לקראת חקיקה של דיני התיווך", ספר זכרון לגד טדסקי, התשנ"ו-1995 225, בעמ' 244, ה"ש 56). אשר לכך נקבע, כי "המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתיות, בבחינת סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל. השאלה, אימתי פעולת המתווך היא 'הגורם היעיל' נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות... ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת 'היעילות' בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. כגון - נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן, כי רשימת הנסיבות איננה סגורה" (ע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ ואח' נ' מנהלת עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל וערעור שכנגד, פ"ד מח(3) 116, 123-124; וראה גם: ע"א 275/76 מרדכי קלוגמן נ' עובדיה לוי ואח', פ"ד לא(1) 405; ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' פסח גרופר ואח', פ"ד מו(2) 724).

לא למותר להזכיר גם את פסק הדין שניתן בע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פסק דינו של כב' השופט ריבלין מיום 26/11/01, פ"ד נו
(1) 842, בו חזר בית המשפט וקבע, כי "המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם 'יעיל' למימוש העיסקה נשוא התיווך" (בעמ' 847). באותו עניין היה מדובר בעיסקת תיווך שנרקמה לפני כניסת חוק המתווכים לתוקף, ואולם בית המשפט אומר, כי "כללים אלה [היינו, הכללים בדבר "גורם יעיל" - א.א.ג.] שנקבעו בפסיקה מצאו להם בינתיים ביטוי סטטוטורי בהוראת סעיף 14 לחוק המתווכים, התשנ"ו-1996" (שם). עוד נאמר שם: "... קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום הלב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו" (בעמ' 848).

12.     יישומם של הכללים שהותוו לעיל לעובדותיו של המקרה שבפנינו מוביל לכלל מסקנה, כי ניתן לראות בתובע בבחינת גורם יעיל אשר הביא לקשירת הקשר בין הנתבע לבין שיר למכירת הדירה. ודוק: אין דרישה כי יהיה גורם יעיל אחד, והפסיקה קבעה כי ייתכנו מקרים בהם יהיה יותר מגורם יעיל אחד (למשל, שני מתווכים) ביצירת הקשר בין הצדדים לעיסקה.

     מתוך העובדות שנפרשו בענייננו עולה, כי לכתחילה, בקיץ 1997, כאשר גמלה ההחלטה בליבו של הנתבע למכור את הדירה, לא היו שיר מעונינים לרכוש אותה, בין היתר בשים לב למחירה ההתחלתי הגבוה (260,000 דולר). חלפה שנה, ובקיץ 1998, בימים הראשונים בחודש ספטמבר של אותה שנה, פנו שיר לנתבע ואמרו לו כי הם מעוניינים לרכוש את הדירה במחירה הנקוב באותה עת, היינו, 218,000 דולר.

מה ארע ביני לביני, ואלו גורמים הניעו את שיר לשנות את דעתם ולהפוך לרוכשי הדירה. הנתבע טוען, כי לתובע לא היו יד ורגל בשינוי המגמה אצל שיר. גירסתו היא, כי הוא עצמו עדכן את שיר באופן שוטף בנוגע להפחתות במחיר הדירה (סעיף 7 לתצהיר), עד שפנו אליו בכוונה לרכוש את הדירה - פנייה אשר הפתיעה אותו.

עדותה של הגב' שיר אינה מתיישבת עם גירסה זו. שיר העידה, כי מקורות המידע שלה היו שכנים וקונים פוטנציאליים, והיא אינה מאשרת את גירסת הנתבע בדבר עדכון שוטף מצד הנתבע בנוגע להתקדמות ההליכים לקראת מכירת הדירה. "הוא לא דיווח לנו על שום מהלכים" (עמ' 37 לפרוטוקול).

עוד יש לציין, כי שיר בעדותה מרחיקה עצמה מכל קשר של שיחה או קבלת אינפורמציה בנוגע לדירה מן התובע. לדבריה היא "ממש" לא פנתה לתובע בנושא זה (עמ' 31 ו-35 לפרוטוקול), והסתפקה במידע שקיבלה משכנים ומקונים פוטנציאליים. עדותה של שיר בעניין זה אינה מסברת את האוזן וניסיונה לגמד את הקשר בינה לבין התובע לחילופי דברים מינימליים בעת שהגיע לדירה להראותה לקונים, נראה מגמתי ובלתי אמין. לעומת זאת, עדותו של התובע כי שמר על קשר טוב עם הגב' שיר, שוחח עימה ומסר לה פרטים אודות מאמציו בשיווק הדירה, משכנעת הרבה ביותר. אין זה מתקבל על הדעת ששיר, אשר מסתבר כי גילו עניין רב ברכישת הדירה, לא ביקשו - וקיבלו - מידע בעניין זה מן האדם אשר ריכז את כל האינפורמציה בידיו מטעם בעל הבית, הוא התובע. אין כל הגיון בקבלת מידע מיד שנייה, על בסיס אקראי, משכנים או מקונים פוטנציאליים, כאשר נמצא במקום המתווך, אשר נכון להשיב לכל שאלה ומהווה מקור ראשוני לקבלת מידע.

13.     יתרה מכך. מעבר לשיחות שהתקיימו בין שיר לבין התובע, נחשפה שיר לתהליך שיווק הדירה על ידי התובע. היא עקבה אחר הירידות במחיר שנדרש, אחר כמות הקונים הפוטנציאליים ותדירות הגעתם, וכיוצא באלה. למעשה, היא היתה עדה לכל תהליך שיווקה של הדירה, כמעין צופה מן הצד, וברגע שבחרה, אשר היה הרגע המתאים מבחינתה, קטפה כפרי בשל את פרות עבודתו של התובע וקשרה הסכם מחייב עם הנתבע. אותו רגע היה כאשר התובע פרסם את הדירה בסכום של 218,000 דולר. סכום זה - אשר היה ביטוי למאמצי השיווק שהושקעו על ידי התובע עד אותו שלב - נראה לשיר הולם, וממועד פרסום המודעה ועד לקשירתו של ההסכם חלפו אך ימים אחדים.

הנתבע לא היה ער לתהליך שתואר, ולכן היה מופתע מפנייתם הישירה של שיר אליו. תהליך "ההבשלה" של שיר לקראת רכישת הדירה נעשה רחוק מעיניו, בעת שהיה בחו"ל, בזמן שהתובע "עבד" על הדירה והתאמץ לשווקה. הנתבע קיבל את פנייתם של שיר אליו כמוצר מוגמר. הגורם אשר בעטיו הגיעו שיר מנקודת המוצא של חוסר התעניינות ברכישת הדירה ועד לנקודת הסיום של רכישת הדירה היה התובע. לא עדכוניו של הנתבע אודות מחיר הדירה - אם היו כאלה - הביאו את שיר להחליט על רכישת הדירה, אלא חשיפתם לתהליך שיווקה של הדירה באמצעות התובע. שיר היו שם כל הזמן ועמדו על המשמר. במילים אחרות. אלמלא כניסתו של התובע לתמונה ושיווקה של הדירה באמצעותו לא היו שיר רוכשים את הדירה, על אף הכרותם הקודמת עם הנתבע כמי ששכרו ממנו את הדירה. במובן זה עובר התובע לא רק את מבחן הסיבתיות, אלא גם את מבחן "הגורם היעיל". התהליך הדינמי של שיווק הדירה כדירה למכירה באמצעות מתווך, על כל המשתמע מכך, הביא לידי כך ששיר הפכו מקונים בכוח, אשר איש לא טורח לרשום אותם כ"לקוחות קודמים" בשל היותם לא רלבנטיים, לקונים בפועל.

סיכומם של דברים. המסקנה אליה הגעתי היא, כי עלה בידי התובעים להוכיח שהתובע היה "הגורם היעיל" לקשירת העיסקה בין הנתבע לשיר, ומכאן זכאותם לדמי תיווך הן על פי ההסכם והן על פי הוראות סעיף 14(3) לחוק המתווכים.

זכאותם של התובעים על-פי ההסכם
14.     בנקודה זו ניתן היה לסיים את פסק הדין בשאלת חבותו של הנתבע בתשלום דמי התיווך, ואולם בהיותי ערה לאפשרות שיתכן כי טעיתי במסקנתי בדבר היותו של התובע "גורם יעיל", החלטתי לדון בטענתם החלופית של התובעים, כי הם זכאים לדמי התיווך על פי הוראות סעיף 4 להסכם לפיהן תשולם עמלת תיווך אם יושג הסכם המכירה "במהלך תקופת הבלעדיות (גם שלא באמצעות המתווך)". אשר לכך, אין חולק כי הסכם המכירה בין הנתבע לשיר נחתם בתקופת הבלעדיות.

     במענה לטענה זו טוען הנתבע, כי הסכמתו לשלם לתובעים דמי תיווך כאמור לעיל איננה אכיפה, שכן היא עומדת בניגוד להוראתו הכופה של סעיף 14(3) לחוק המתווכים, הקובע כי אחד התנאים לתשלום דמי התיווך הוא היותו של המתווך "הגורם היעיל" . טענת הנתבע היא, כי התובעים לא היו "הגורם היעיל", ולכן אין הם זכאים לעמלת התיווך על אף ההתחייבות שנטל על עצמו לשלמה.

לקראת חקיקת חוק המתווכים
15.     במאמרו הנ"ל של פרופ' א. זמיר "לקראת חקיקתו של חוק המתווכים", מביא המחבר דוגמאות מן הפסיקה למצבים בהם נכללה בהסכמי תיווך התחייבות של הלקוח לשלם דמי תיווך גם אם המתווך לא יהיה "הגורם היעיל". אשר לכך אומר המחבר: "אין בדין הנוהג איסור על חוזים כאלה, ובעניין וולגל אף ציין הנשיא אולשן מפורשות שהסכמה כזו אפשרית" (שם, בעמ' 252). בע"א 264/61 מיכאל וולגל נ' שמעון קאופמן, פ"ד טו 2157, אכן נקבע, על בסיס עקרון חופש החוזים, כי "חופשיים המתווך ולקוחו להתנות תנאים כאוות נפשם. יכולים הם להתנות שדמי התיווך מגיעים רק בעד מסירת כתובת של המוכר או של הקונה, או שדמי התיווך מגיעים רק בעד הזימון, או שהם מגיעים אף אם הלקוח יעשה את העיסקה על ידי מתווך אחר או יעשה אותה בעצמו, בלי להזדקק למתווך וכו'" (בעמ' 2166) (וראה גם: ע"א י-ם 72/61 יוסף בלכנר נ' בנימין כהן, פ"מ לח 33; ע"א (ת"א) 755/83 מנשה פטל נ' יצחק קובו, פ"מ תשמ"ה(א) 457, ברוב דעות).

עמדתו של פרופ' זמיר בעניין החקיקה הראויה בנושא זה, כמובא במאמרו הנ"ל, היתה, כי "נראה שיש לקבוע בחוק כי, בהעדר נסיבות מיוחדות (למשל הסדר בלעדיות שבמסגרתו מתחייב המתווך לעשות פעולות מיוחדות למען הלקוח, כגון פרסום מודעות על חשבונו), לא יהיה תוקף לתנייה המזכה מתווך בדמי תיווך אם הוא לא תרם מאומה לכריתת החוזה מושא התיווך" (שם, שם) (ההדגשה הוספה - א.א.ג). במקום אחר אומר פרופ' זמיר: "הוסכם בחוזה התיווך שהלקוח לא ייזקק לשרותיהם של מתווכים אחרים, מוצדק להחיל על המתווך חובות השתדלות ונאמנות קפדניות יותר, שכן במקרה זה תלות הלקוח במתווך גדולה יותר" (שם, בעמ' 248). בהמשך, בהערת שוליים (מס' 71), מוסיף המחבר המלומד: "הוראות השלמה נוספות שניתן לחשוב עליהן לגבי חוזים כאלה נוגעות באורך תקופת הבלעדיות ובזכויות המתווך אם יפר הלקוח את תניית הבלעדיות... אשר להפרת הבלעדיות, יש לשקול אם להסתפק בתרופות הרגילות בשל הפרת חוזה, או שמא לקבוע, למשל, שבמקרה כזה יחוייב הלקוח לשלם את דמי התיווך למרות שפעולותיו של מתווך אחר הן שגרמו לכריתת החוזה" (וראה גם עמ' 262 למאמר, שם חוזר המחבר ומציע לקבוע כי במקרה שהלקוח יפר את תניית הבלעדיות, הוא יחוייב בתשלום דמי התיווך כאילו גרמה פעולת המתווך לכריתת החוזה שלו עם האדם השלישי).

סיכומה של נקודה זו. דעתו של פרופ' זמיר בנוגע לחקיקה הראויה היתה, כי במסגרת הסדרתם בחקיקה של הסכמי תיווך בהם מוסכם בין הלקוח למתווך על בלעדיות, יש לקבוע כי המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אף אם לא היה הגורם היעיל, וזאת אם הלקוח הפר את תניית הבלעדיות וקשר עיסקה שלא באמצעות המתווך.

16.     עיון בפרוטוקול הדיונים שהתקיימו בוועדת המשנה של וועדת חוק ומשפט לעניין חוק המתווכים במקרקעין, בתאריך 2/2/94 (אשר צורפו כנספח ו' לסיכומי התובעים) מעלה, כי זו היתה גם כוונתם של חברי הוועדה. בתום הדיונים בעניין זה סיכם יו"ר הוועדה, ח"כ ח. מירום, את עמדת הוועדה, כך:

”זו גם עמדתי. במקרה של בלעדיות שאיננה בלעדיות מוחלטת, אם הלקוח מוצא לעצמו פתרון אחר הוא ישלם שכר טרחה ראוי והוצאות. במקרה של בלעדיות מוחלטת, תהיה התנייה שההתקשרות היא כזו המחייבת את הלקוח בתשלום מלוא שכר טרחתו של המתווך גם אם העיסקה לא בוצעה. זו המשמעות של הבלעדיות המוחלטת כי הוא משקיע הרבה יותר ויש פה סבירות כלשהי במערכת היחסים" (בעמ' 23).




ובהמשך:

”אני חוזר: במקרה של בלעדיות מוחלטת, אם הלקוח יצא מן העיסקה הוא ישלם למתווך מלוא שכר הטירחה בכל מקרה כאילו בוצעה העיסקה" (בעמ' 24).


דא עקא. כוונה זו לא מצאה את ביטוייה בדבר החקיקה שהתקבל בסופו של דבר, ומתוך שלל הנושאים שנדונו בקשר עם הסכמי בלעדיות הוסדר אך נושא הגבלת תקופת הבלעדיות (סעיף 9(ג) לחוק). נושא זכאותו של המתווך לעמלת תיווך בסיטואציה של בלעדיות לא הוסדר בחוק, ובעניין זה חלה ההוראה הכללית בסעיף 14 לחוק המתווכים, המורה כי המתווך יזכה בדמי תיווך רק אם היה "הגורם היעיל".

הוראת סעיף 14(3) לחוק המתווכים - כופה או ניתנת להתנאה
17.     השאלה עליה יש להשיב עתה היא - האם ניתן בהסכם בלעדיות בין לקוח למתווך, דוגמת ההסכם שנעשה בענייננו, להתנות על ההוראה שבסעיף 14(3) הנ"ל לחוק המתווכים, או שמא המדובר בהוראה כופה שהצדדים אינם חופשיים להתנות עליה.

ודוק. אין המדובר בענייננו בצורך לקבוע קביעה גורפת בדבר הקוגנטיות או הדיספוזיטיביות של הוראות חוק המתווכים (ראה: ת.א. 6577/98 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ נ' נתנאל אל. אל. סי - פסק דינה של כבוד השופטת ד"ר אגמון גונן מיום 24/7/01). ענייננו בשאלה ספציפית, אשר הוגדרה לעיל, היינו, האם רשאים צדדים להסכם תיווך בו נמסר על "מתן עיסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי של מתווך" (סעיף 9(ב) לחוק המתווכים) להתנות על הוראות סעיף 14(3) לחוק המתווכים ולקבוע כי בכל מקרה, וכמובן, בכפוף למילוי כל התחייבויותיו על פי הסכם הבלעדיות, יזכה המתווך בדמי תיווך אם נקשרה העיסקה בתקופת הבלעדיות, גם אם לא נקשרה באמצעותו.

שאלה זו טרם נדונה בפסיקה. ניתן למצוא בפסקי דין אשר ניתנו לאחר חקיקתו של חוק המתווכים אמירות לכאן ולכאן, ואולם המדובר באמירות אגב בלבד. כך, למשל, בע"א (חיפה) 4093/98 אברהם פוליטי נ' א. כפיר אחזקות, תק-מח כרך
99(1) 586, אומר כב' השופט ביין, על בסיס ההנחה כי חוק המתווכים נועד להגן על הצרכן הנזקק לשרותי תיווך, כי "נראה שהוראה זו [הוראת סעיף 14(3) לחוק המתווכים-א.א.ג.] היא כופה (קוגנטית) ולא דיספוזיטיבית בלבד, אך הארוע שבפנינו אינו נתון לתחולת החוק הנ"ל...". מנגד, ניתן להפנות לע"א (ת"א-יפו) 894/94 שמואל שי כהן נ' אנריקה מלמוד, תק-מח 97(1) 3217, שם נקבע כי "אפילו מדובר בהוראה ברורה ומפורשת של בלעדיות ושל תנאי חריג נוסף לגבי תשלום דמי התיווך גם בגין חלקו של הקונה, הרי שכאשר מתווך מביא הסכם שכזה בפני לקוח, אין ספק שמוטלת עליו החובה להדגיש כי אין מדובר בחוזה שיגרתי וסטנדרטי, אלא בחוזה יוצא דופן מאין כמוהו המכיל הוראות חורגות וקשות". ובהמשך, כאשר מתייחס בית המשפט להוראות בנוגע לבלעדיות בחוק המתווכים, הוא מוסיף: "פרושו של דבר כי כאשר מדובר בהוראה מעין זו שאיננה הוראה שגרתית, הרי שראוי להפנות את תשומת ליבו של הלקוח לכך באופן ברור ומפורש ואף להחתים אותו על כך כדי למנוע כל ספקות בדבר".

18.     מן הראוי להביא בעניין זה את עמדתו של פרופ' א. זמיר במאמרו הנ"ל, אשר נכתב לקראת חקיקתו של חוק המתווכים. ואלה דבריו:

”בקביעת חיובי המתווך בחוזה התיווך ראוי, איפא, להתחשב בכך שברגיל מדובר באדם שעיסוקו בתיווך, ב'עוסק' כמשמעו בחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981. אולם מכך לא נובע שזכויות הצדדים וחיוביהם צריכים להיחשב כקוגנטיים... אך גם במקרה שבו הלקוח הוא אדם פרטי או צרכן, לא נראה שדרושה הסדרה כופה של החוזה מעבר להגנה שנותנים החוקים המיוחדים להגנת הצרכן. מאפייניו הטיפוסיים של חוזה התיווך אינם מעמידים את הלקוח בעמדת חולשה לעומת המתווך, אלא אולי דווקא בעמדת כוח. המתווך מספק את שרותיו מראש, בטרם שולם שכרו, ובדרך כלל אין בידיו בטוחה איתנה להבטחת התשלום. אף עצם זכות המתווך לשכר תלויה בהחלטה של הלקוח אם להתקשר בחוזה מושא התיווך. למתווך לא קל לשלוט על השימוש של הלקוח במידע שסופק לו ובפרט על העברתו לאנשים אחרים.

...

אנו סבורים, איפא, שעקרונית ההוראות של חוזי תיווך צריכות להיות דיספוזיטיביות" (שם, בעמ' 237-238) (ההדגשות הוספו - א.א.ג.).

פרופ' ד. פרידמן בספרו דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א', מהדורה שניה, תשנ"ח-1998 מביע דעתו באופן מפורש, כי הוראת סעיף 14(3) לחוק המתווכים איננה כופה. ואלה דבריו: "סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, קובע, בין היתר, שמתווך זוכה בשכר, אם היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים. אין להניח שההוראה בנקודה זו היא כופה (קוגנטית), ואין להניח שכוונתה היא לשלול את האפשרות שהמתווך יזכה לשכר גם אם לא גרם להתקשרות" (שם, בעמ' 209, ה"ש 8) (ההדגשה הוספה - א.א.ג).

19.     אספקלריה נוספת לבחינת השאלה שהוצבה לדיון בענייננו היא עקרון חופש החוזים, המהווה עקרון יסוד בשיטתנו. עקרון חופש החוזים קובע את חירותם של פרטים להתקשר בחוזים ואת חירותם לעצב את תוכנם של חוזים אלה. הנחת היסוד של דיני החוזים היא, כי בהעדר הוראה מפורשת אחרת יכולים צדדים להתקשר בכל חוזה שיאבו ולצקת לתוכו כל תוכן שיחפצו (ג. שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, תשנ"ה, בעמ' 26). וכך נאמר בעניין זה בספרם של ד. פרידמן ו-נ. כהן, חוזים, כרך א', 1991, בעמ' 125: "מן הדיון בדבר חופש החוזה נגזר כי הוראות החקיקה בדיני ממונות הן בעיקר דיספוזיטיביות, כלומר ניתנות להתנאה על ידי הצדדים. העיקרון הכללי הוא ש'כל תנאי שבממון קיים'. במקרים רבים נאמר הדבר במפורש. אך אפילו לא נעשה כך, חזקה היא שההוראה בתחום החקיקה האזרחית הקודיפיקטיבית הינה דיספוזיטיבית, אלא אם משתמע אחרת". ובהמשך: "בהעדר הוראה ספציפית בחוק המלמדת כי הוראותיו קוגנטיות או המצביעה על כך שהפרת הוראותיו מהווה עבירה, חלה לכאורה חזקת הדיספוזיטיביות. חזקה זו תיסתר רק אם בולט הדבר כי החוק מבטא אינטרס ציבורי, שאין להתיר לצדדים לסטות ממנו" (בעמ' 126).

20.     נשוב לשאלה שהצבנו בראשית דברינו בפרק זה, בדבר יכולתם של מתווך ולקוח להתנות, במסגרת הסכם בלעדיות שביניהם, על הוראות סעיף 14(3) לחוק המתווכים. לנוכח כל האמור לעיל, נראה כי יש מקום למסקנה כי צדדים להסכם תיווך, בו מוקנית למתווך בלעדיות בטיפול בעיסקה פלונית, רשאית לקבוע כי המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם העיסקה נקשרה שלא באמצעותו. מסקנה זו נובעת מעצם טיבו וטבעו של תיווך בשיטת הבלעדיות. על פי שיטה זו נמסרת מלאכת שיווקו של הנכס באופן בלעדי למתווך אחד. אותו מתווך מחוייב על פי הסכם הבלעדיות לבצע פעולות נמרצות לשיווק הנכס, כולל פירסומו על חשבונו וכיוצא באלה, כל זאת לטובת הלקוח המעוניין בעיסקה. נכונותו של המתווך לבצע את כל אלה היא פועל יוצא של הידיעה כי במקרה שתושג עיסקה, שכרו יהיה מובטח. במקרה כזה המתווך אינו חושש מחשיפת המידע לכל, וברוב המקרים הוא אף הגורם היעיל לקשירת העיסקה, בין במישרין ובין בעקיפין.

עיון בהוראותיו של ההסכם בענייננו מאששות מסקנה זו. סעיף 8 להסכם מונה שורה ארוכה של פעולות שהתובע קיבל על עצמו לבצע לטובת האינטרס של הנתבע - לפרסם את הנכס על חשבונו, לקיים "בית פתוח", לרשום את הנכס באופן מיידי בשיר"ן ועוד. ציפייתו הסבירה של התובע היתה, כי אם אכן יצליח הנתבע למכור את הדירה בתקופת הבלעדיות יהא זה בוודאי בזכות פעולותיו של התובע - המתווך - על פי ההסכם, ובמקרה כזה יזכה התובע בפרי עמלו בדין ובצדק. זאת, אף אם נכנס לתמונה "גורם מתערב" בדמות מתווך נוסף או אדם שהגיע במישרין אל הנתבע במטרה לקנות את הדירה.

זו צריכה היתה להיות גם ציפייתו הסבירה של הנתבע, אשר התקשר בהסכם בלעדיות ונהנה מיתרונותיו. הנתבע חתם על ארבעה הסכמי בלעדיות (שניים עם התובעים ושניים עם תיווך "אמבסדור"). הוראות ההסכם היו נהירות לו (והוא אף טרח לתקן את הטעון תיקון מבחינת שיעור העמלה ותקופת הבלעדיות). לא נשמעה בשום שלב כל טענה, כי נפל פגם בכריתת ההסכם או שהופרה על ידי התובעים הוראה מהוראותיו. במצב דברים זה נותר לנתבע אך למלא את חיובו על פי ההסכם ולשלם למתווך את שכר טרחתו. הנתבע לא עשה כן. נהפוך הוא, הנתבע הפר את חובתו על פי סעיף 6 להסכם שלא לקיים כל קשר או משא ומתן עם רוכשים מיועדים שלא באמצעות המתווך, ומכר את הדירה לשיר, שלא באמצעות התובעים, ולמעשה "מאחורי גבם".

שיר - "לקוחות קודמים"?
21.     הנתבע טען, בין היתר, כי היה על התובעים לכלול בהסכם, במסגרת רשימת הלקוחות הקודמים, אשר במקרה של התקשרות עימם פטור הנתבע מתשלום דמי תיווך, את שמם של שיר; ולחלופין, כי יש לקרוא לתוך ההסכם את שמם של שיר כתנאי מכללא. דא עקא, הנתבע עצמו אישר, כי הוא לא העלה על דעתו ששיר הם מועמדים לרכוש את הדירה, ועל אף שהוצע לו לכלול את שמם במסגרת רשימת הלקוחות הקודמים, הוא לא ראה לעשות כן. אם הנתבע כך, המכיר את שיר כתוצאה ממגורים משותפים באותה שכונה, ואשר נמצא עימם בקשרים של משכיר - שוכר זה חמש שנים, מדוע יש לצפות מן התובע, אשר התוודע לשיר לראשונה אך במסגרת עבודתו ביחס לדירה, כי יעריך את הסיכוי ששיר ירכשו את הדירה באופן שונה.

     אמנם, במשך הזמן קיים התובע קשר עם שיר, שוכרי הדירה, לצורך קביעת מועדים להצגת הדירה בפני רוכשים פוטנציאליים וכיוצא באלה. ואולם, כפי שהתובע גם העיד, הוא לא סבר כי התעניינותה של גב' שיר במהלכים לקראת מכירת הדירה נעשית מתוך כוונה לרכוש את הדירה, אלא מתוך חשש ששיר יאלצו לפנות את הדירה אם תימכר לאחר. יתרה מכך. לפי גירסת הנתבע בעדותו לא היו כל קשר ממשי ומסירת אינפורמציה בין שיר לבין התובע, והמידע אודות מחיר הדירה ומצב העניינים בנוגע למכירתה לא הגיע לשיר ממנו אלא משכנים, מן הנתבע, ומגורמים אחרים. אם כך, כיצד ניתן לצפות שהתובע - אשר לא נמצא בקשר עם שיר, לפי הטענה - ידע על כוונתם לרכוש את הדירה ועל העובדה כי הם מתעניינים בנושא באמצעות גורמים אחרים.

     סיכומה של נקודה זו. אין כל פגם בהתנהגותם של התובעים בנוגע לאי הכללת שמם של שיר ברשימת הלקוחות הקודמים. התובעים איפשרו לנתבע לכלול ברשימה, באופן סביר, את מי שחפץ, והוא עשה שימוש בזכות זו וערך רשימה של לקוחות קודמים המהווה חלק מן ההסכם. תשומת ליבו של הנתבע הוסבה לשיר, שוכרי הדירה, באופן ספציפי. אף על פי כן, בהעריכו את הסיכויים כי הללו ירכשו את הדירה כאפסיים, לא כלל אותם הנתבע ברשימה. התובעים העידו, כי לו התבקשה לכתחילה הכללתם של שיר ברשימת הלקוחות הקודמים, ספק אם היו מסכימים לקבל את שיווק הדירה באופן בלעדי, לנוכח קיומו של סיכוי גבוה ששוכרי הדירה ירכשו אותה. ואולם, אין צורך לקבוע ממצא בעניין זה, שכן, כאמור, אף אחת מן הנפשות הפועלות לא ראתה לכלול את שמם של שיר ברשימה. כניסתם של שיר לתמונה כרוכשים פוטנציאליים הפתיעה את הנתבע. כפי שנקבע לעיל, יש לייחס את השינוי במוטיבציה של שיר לרכוש את הדירה לעבודת התיווך של התובע, אשר היווה גורם יעיל בקשירת ההסכם בין הנתבע לבין שיר.

העדר יריבות בין בעלי הדין
22.     הנתבע טוען כי הוא אינו חייב בתשלום דמי תיווך למי מן התובעים בשל טעם נוסף. הטענה היא, כי התובעת איננה מתווך מורשה על פי חוק המתווכים, הזכאי לתבוע דמי תיווך, ואילו התובע איננו צד להסכם התיווך, אשר נחתם בין הנתבע לבין משרד התיווך אנגלו סכסון, באמצעות חיים ווהב. לפי הטענה, במצב דברים זה, התובע, שהוא מתווך מורשה, אינו צד להסכם התיווך, ואילו התובעת, שהיא צד להסכם איננה מתווך מורשה.

     במבט ראשון, מסברת טענתו של הנתבע את האוזן, ואכן מוטב היה לו נוסח הסכם התיווך באופן קפדני יותר. ואולם, מן הראיות התברר כי הצדדים להסכם התיווך הלכה למעשה היו התובע - המתווך והנתבע - הלקוח. התובע עובד כמתווך עצמאי תחת המסגרת הארגונית של התובעת, הזכאית לעשות שימוש בשם אנגלו סכסון. הוא איננו עובד של התובעת, אלא, כאמור, מתווך עצמאי, העורך הסכמי תיווך עם לקוחות המופנים אליו על ידי התובעת. על פי נוסחו של ההסכם, "המתווך" הוא "משרד התיווך אנגלו סכסון באמצעות חיים ווהב". ואולם, כפי שהוסבר לעיל, מן הראיות עולה כי בין התובעת לבין התובע לא התקיימו יחסי שליחות במובנם הרגיל, וכן, וזה העיקר, הנתבע ראה במתווך - התובע - בעל דברו. מבחינתו של הנתבע, התובע היה הכתובת, והוא לא התעניין במי שעומד מאחוריו. כפי שכבר הוזכר, לנתבע לא היו כל טענות שהן בנוגע למילוי חלקו של התובע על פי ההסכם. ואולם, לו היתה מתהפכת הקערה על פיה והנתבע היה עומד במצב בו התובע היה בורח מאחריות ומסתתר מאחורי גבה הרחב של התובעת, היה הנתבע עומד על כך כי בעל חוזהו הוא התובע. כמו כן, כפי שהובהר במהלך הבאת הראיות משרד התיווך אנגלו סכסון איננו אישיות משפטית, ואין בכוחו להעמיד שלוח. גם מסיבה זו יש לראות בתובע את בעל חוזהו של הנתבע על פי הסכם התיווך, שהרי אין חולק שהתובעת ככזו איננה צד להסכם זה.

     בנסיבות העניין, כאשר העלאת טענת חוסר היריבות, כמובא לעיל, נועדה למלט את הנתבע מלקיים את חלקו על פי הסכם התיווך, יש בעצם העלאתה משום העדר תום לב, וגם בכך יש משום עילה לדחותה. זאת, במיוחד כאשר הנתבע נמצא כמי שהפר את חובת הבלעדיות על פי סעיף 6 להסכם התיווך וקשר הסכם מחייב שלא באמצעות המתווך. "תום הלב מניח, כנקודת מוצא, שהפרט דואג לאינטרס של עצמו. תום הלב מבקש להבטיח, כי דאגה זו תיעשה באופן ראוי ותוך התחשבות בציפיות המוצדקות של הצד השני. תום הלב אינו מבוסס על ההנחה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרס של זולתו על חשבון האינטרסים של הבטחת עצמו. תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד לחוזה דואג לאינטרס של עצמו, אך הוא מבקש להבטיח כי דאגה זו תיעשה ביושר, תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים כיאה לחברה תרבותית (ראה ד"נ 22/82 הנ"ל, בעמ' 485)" (בג"צ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר, אגף המכס והמע"מ ואח', פ"ד נב(1) 289, 348, מפי כב' הנשיא ברק).

     סיכומם של דברים. על יסוד כל האמור לעיל יש לקבוע, כי התובע הוא בעל חוזהו של הנתבע, וכי דין תביעתה של התובעת על-פי ההסכם להידחות.

זכאות להפסד דמי תיווך מקונה פוטנציאלי
23.     עניין נוסף שיש להידרש אליו נוגע לסכום התביעה. התביעה היא לתשלום דמי תיווך על פי ההסכם בשיעור של 1.5% מסכום המכירה בתוספת מע"מ, וכן לתשלום הפסד דמי תיווך מקונה פוטנציאלי בשיעור של 2% ממחיר הנכס. דא עקא, התובע לא הוכיח את זכותו לקבל מן הקונה דמי תיווך. לא נטען, וממילא לא הוכח, שהתובע התקשר בהסכם תיווך עם קונה אשר היה מעוניין בדירה. הסכם התיווך בענייננו אינו מתייחס לנושא דמי התיווך מן הקונה ומסדיר אך את נושא תשלום דמי התיווך מהמוכר - הלקוח. התובע לא הביא ראיות בנושא זכאותו של מתווך הפועל בשרותו של מוכר דירה לקבלת דמי תיווך מרוכש הדירה. אין גם כל הוראת חוק המסדירה נושא זה. במצב דברים זה, יש לדחות חלק זה של התביעה אשר לא הוכח.

סיכום
24.     על יסוד כל האמור לעיל, אני מחליטה לקבל את התביעה בחלקה ולחייב את הנתבע לשלם לתובע את דמי התיווך על פי ההסכם בתוספת מע"מ.

     תביעתה של התובעת נדחית ללא צו להוצאות.

אשר על כן, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 14,769 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. כן ישא הנתבע בהוצאות התובע ובשכר טרחתו בסכום של 3,000 ₪ בתוספת מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון