רעשים בקירות בדירה

להלן פסק דין בנושא רעשים בקירות בדירה:

פסק דין (חלקי)

העובדות:
זוהי תביעה לביטול חוזה, להשבת כספים ולפיצויים. נושא התביעה הוא דירה שרכשו התובעים מהנתבעת ביום 22.6.95 ברח' קלצ'קין 37/7 בב"ש (להלן: "הדירה") בבניין בן 3 קומות. התובעים נכנסו להתגורר בדירה במהלך חודש יוני 1996.
לטענת התובעים מיד בהיכנסם להתגורר בדירה הבחינו ברעשים הנובעים מהקירות של הדירה בעוצמה בלתי נסבלת, הנמשכת בכל שעות היממה ומתגברת במהלך הקיץ. לטענת התובעים קיומם של הרעשים הוא בלתי נסבל עד כדי כך שאינם יכולים לישון בלילות ולהתגורר בבית ולכן נאלצו להתגורר אצל בתם. לטענתם פנו לנתבעת והתלוננו בפניה על כך. בנוסף לכך הרעשים מנעו מהתובע 1 שינה ולפיכך נפגעה בריאותו הנפשית עקב עייפות כרונית והוא אף ניבדק אצל רופא פסיכיאטר שמצא כי אם רק יתרחק התובע ממקום הרעש תהיה הטבה במצבו.
בתגובה למכתבי התובעים שלחה הנתבעת מכתב מיום 13.3.97 בו הבטיחה לתובעים כי תערוך תיקון בדירה על מנת לנסות להפחית את הרעשים בדירה. ואכן נציגי הנתבעת הגיעו וניסו לתקן את הדרוש תיקון להפחתת הרעשים אך ללא הועיל. התובעים הזמינו את מר גדליה בלמן ממכון התקנים הישראלי על מנת שיבדוק את מפלס הרעש בבית ומחוות דעתו מיום 27.7.97 עולה כי "ההתקפות (של הרעש - ר.ב.) נקלטו כל 10-15 דקות כל פעם נשמעה התקפה בודדת". התובעים אף פנו לשמאי מקרקעין מר זק"ש זאב שבחוות דעתו מיום 28.12.97 קבע ירידת ערך לנכס בעקבות ממצאי הבדיקה האקוסטית בסך של 102,246 ₪ (בשערוך ליום הגשת סיכומי התובעים).
לטענת התובעים הרעש בדירה מהווה "מיטרד ליחיד" ע"פ ס' 44 לפקודת הנזיקין [ נוסח חדש] וכן טוענים הם כי הנתבעת הפרה חובה חקוקה עקב "אי ההתאמה יסודית" בדירה לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 ס' 4(א)(1) ובנוסף הפרה את חיוביה כלפיהם. התובעים טוענים כי הנתבעת הציגה בפניהם "מצג שווא" בדבר תקינות הדירה וכי אם היו יודעים על קיומם של הרעשים לא היו רוכשים את הדירה. לכן זכאים הם לבטל את החוזה לפי סעיף 2 לחוק החוזים תשל"א-1970 וכן לפיצויים. התובעים מבקשים מבית המשפט להורות על ביטול החוזה בינם לבין הנתבעת והשבת תמורת תשלום הדירה וכן פיצויי כספי בגין הוצאות השבחת הנכס, הוצאות בגין חוות דעת מקצועיות וכן פיצוי על עגמת נפש סה"כ סכום התביעה נכון ליום הגשת הסיכומים 640,500 ₪, כשהם משוערכים.

לטענת הנתבעת במהלך השנה הראשונה מהמועד בו קיבלו התובעים לידם את המפתח, הגיע נציג הנתבעת לביקור בדירה בהתאם להסכם המכר במהלך "תקופת הבדק", והתובעים חתמו ביום 27.6.97 על הצהרה המאשרת שהתיקונים בדירה בוצעו לשביעות רצונם. כמו כן טוענת הנתבעת כי נושא הרעש טופל ע"י נציג הנתבעת קודם לחתימה על ההצהרה ולפיכך חתימתם של התובעים על ההצהרה, כי החברה מילאה את כל התחייבויותיה כלפיהם מחייבת אותם. לטענת הנתבעת התובעים לא פנו שוב להתלונן בעניין הרעש ומשום כך "נחסמה" בפניהם הדרך לטעון ל"אי התאמה". כן טוענת הנתבעת כי התובעים לא הוכיחו קיומה של עילת תביעה ע"פ חוק המכר, התשכ"ח-1968 ו/או חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 שהוא החוק הספציפי, ועל כן אין הם יכולים לתבוע סעד ע"פ פקודת הנזיקין [נוסח חדש].
בנוסף לכך טוענת הנתבעת כי הרעש שנימדד בבית הוא בגדר 'רעש סביר' כמוגדר במבחנים שנקבעו בתקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר) התש"ן - 1990 (להלן: "התקנות למניעת מפגעים").
בתשובה לטענות התובעים, טענה הנתבעת כי אין בחוות דעתו של מר בלמן מומחה האקוסטיקה מטעמם, כל ראיה לכך שהרעש הנטען אינו עומד במבחנים הקבועים בתקנות למניעת מפגעים באשר לסבירות הרעש בדירה. לטענת הנתבעת גם מומחה האקוסטיקה מטעם בית המשפט, המהנדס לבני, לא קבע שבדירה מתקיים רעש בלתי סביר 'במובן של התקנות' ולכן איננו בבחינת "מטרד" עפ"י פקודת הנזיקין [נוסח חדש].
בנוסף לכך יש לדחות את טענות התובעים בגין עלות השיפורים של הדירה מכיוון שעלותם לא הוכחה כנדרש. הערכת השמאי איננה חוו"ד המתאימה אלא נידרשת חוו"ד מהנדס בניין. כן טענה כי יש לדחות את טענתם בגין ירידת ערך הדירה כתוצאה מהרעשים וזאת מכיוון שלא הוכחה "אי התאמה" בדירה. בנוסף לכך הגישה הנתבעת חוו"ד שמאי מקרקעין מטעמה הסותרת את חוו"ד שהוגשה על ידי התובעים וממנה עולה כי אין מקום לקבוע כלל ירידת ערך לדירה בגין הרעשים הנטענים.
באשר לפגיעה במצבו הנפשי של התובע טוענת הנתבעת כי יש ליחס אותה לשינוי הסטטוס של התובע כתוצאה מעלייתו מברה"מ, שם עבד כמהנדס, לארץ, בה הועסק כמטאטא רחובות.
הנתבעת טוענת כי לא קמה לתובעים זכות לביטול החוזה באופן חד צדדי על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970 מכיוון שהתובעים לא הוכיחו עילת תביעה המזכה אותם בסעד זה.
מטעמים אלו מבקשת הנתבעת לדחות את התביעה.

באשר לראיות שהובאו:

התובעת הגב' מרינה רפופורט בתצהירה מיום 17.11.02 מתארת כי מיד עם כניסתה לבית במהלך חודש יוני 1996, יחד עם בעלה, הבחינו ברעש הנובע מהקירות במהלך כל היום והלילה, ללא הפסקה, כאשר הרעש מהווה מטרד בעיקר בשעות הלילה ולא אפשר להם לישון.
התובעת טוענת כי כתוצאה מחוסר השינה עקב הרעש בבית היא חשה עייפות במהלך כל היום, איננה מסוגלת להתרכז בעבודתה וחשה עצבנות יתר. מחוסר ברירה נאלצים התובעים לישון לעיתים קרובות בביתה של בתם.
התובעת מציינת כי היא ובעלה פנו לנתבעת פעמים רבות בכתב ובעל פה מיד עם כניסתם לדירה. הנתבעת ביצעה מספר ניסיונות לתיקון הליקוי אך ללא הועיל. לטענתה אין היא מסוגלת עוד לגור בבית ונשארת בו רק מחוסר ברירה כך גם התובע - בעלה.
התובעת טוענת כי הרעש הבלתי פוסק השפיע קשות גם על בעלה, שהפך מאדם רגוע לעצבני, סובל מנדודי שינה קשים, חוסר שינה, עייפות כרונית, ירידה קשה במצב הרוח, ואף ניבדק על ידי רופא פסיכיאטר.

התובע בתצהירו מיום 17.11.02 טוען כי מיד עם המעבר לבית הבחינו ברעש הנובע מהקירות במהלך כל היום והלילה בעוצמה בלתי נסבלת, ועיקר ההפרעה הוא בשעות הלילה. אז נשמעים הרעשים בעוצמה חזקה ובלתי נסבלת. לטענתו אין הוא מסוגל לישון באופן סדיר עקב הרעש ולעיתים מתעורר באמצע הלילה בגלל הרעש ואיננו מצליח לחזור ולהירדם.
לטענתו הרעשים גורמים לו לכאבי ראש, מצב רוח ירוד, ירידה בריכוז ומנטייה לעצבנות ורגזנות, הוא חש עייפות כל שעות היום, איננו מרוכז בעבודתו וחסר אונים. התובע חוזר ומזכיר בתצהירו את הטענות העובדתיות העולות מתצהירה של התובעת, אישתו.
ביום 13.7.97 על פי הזמנתם נערכה בדיקת מפלס רעש על ידי מר בלמן ממכון התקנים הישראלי (ניספח ה' לכתב התביעה המקורי) בחדר השינה בדירתם. מתוצאות הבדיקה עולה כי בזמן המדידה נמדדו התקפות רעש בין השעות 13:30 עד 14:30 כל 10-15 דקות, כל פעם נשמעה התקפה בודדת.

ביום 28.12.97 לבקשתם הוכנה חוו"ד של שמאי מקרקעין מר זק"ש זאב אשר בדק את הדירה וכן עיין בחוו"ד של מר בלמן ממכון התקנים והעריך כי ישנה ירידה בשווי הנכס בסך של 50,000 ₪.

ביום 10.2.98 לבקשת התובעים נערכה לתובע מר רפפורט בדיקה על ידי פסיכיאטר פרופ' מעוז (ניספח יא' לסיכומי התובעים) עקב התדרדרות במצבו הנפשי. בבדיקה מאבחן הפסיכיאטר כי לתובע יש "תגובת הסתגלות (לגורם פיזי חיצוני) חמורה, עם אפקט דיפורי חרדתי מעורב ועם סימנים של עייפות כרונית בגלל הפרעות ממושכות בשינה, שמופיעות כמעט רק במקום של הרעש ושבו הרעש עלול להופיע שוב."

באשר לראיות הנתבעת:

ביום 29.12.02 לבקשת הנתבעת נערכה חוו"ד לאחר בדיקה של ד"ר יולי קלר, מומחה אקוסטיקה אשר כתב בסיכום לחוות דעתו "הרעשים הנגרמים ממעטפת חדר השינה של משפחת רפפורט נמוכים מאוד מבחינת התקנות למניעת מפגעים, אינם גורמים להתעוררות ואינם מפריעים להירדמות של משפחת רפפורט".

ביום 11.1.03 נערכה חוו"ד של שמאי המקרקעין מר גולדשטיין מטעם הנתבעת אשר התבססה על ביקור בדירה ועל חוו"ד הדעת של ד"ר יולי קלר. בה נכתב בין היתר: ". . . דעתי הינה כי בהיעדר רעש שיכול להוות מטרד אמיתי בעוצמתו ובעצם החשיפה אליו, עובדה שמצאה ביטויה הן במדידה באמצעות מיכשור מתאים והן בהתרשמות אישית שלי, אין מקום לקבוע ירידת ערך לדירה שבנדון בגין הרעשים הנטענים". (עמ' 6 למטה בחוות הדעת).

ביום 16.1.2003 בתצהירו של מהנדס מחוז ירושלים והדרום של הנתבעת מר לווינצ'וק מטעם הנתבעת נאמר כי ביום 26.6.97 בתום תקופת הבדק של הדירה נערך בדירה 'ביקור הבדק' בו נירשמו הליקויים שנתגלו לתובעים במהלך שנת הבדק עליהם חתם התובע 1 וכן "הנתבעים לא ציינו בו תלונה כלשהי שעניינה הרעשים מושא התביעה".

חוות דעת של מומחה אקוסטיקה מטעם בית המשפט:
תמוה בעיני הדבר כי אף אחד מהמומחים, לרבות מומחה בית המשפט לא התבקש לחוות דעה בנוגע לסיבת הרעש. ב"כ הנתבעת ביקש לפסול את חוות הדעת מטעמים אחרים.
למעשה לא הועמדה במחלוקת השאלה האם המדובר בגורם שהוא באחריות הקבלן.

ביום 11.3.01 הוחלט על ידי כב' השופטת חיימוביץ כי "נוכח הפער בין חוות הדעת שהוגשו על ידי ב"כ הצדדים, יש מקום למינוי מומחה מטעם בית המשפט, מהנדס אקוסטיקה, אשר יבצע מדידות של הרעש בבית התובעים הן בשעת הצהרים (בסביבות השעה 15:00) והן בשעת לילה (בסביבות השעה 02:00). המדידה תבוצע במחצית השניה של חודש יוני וחוות הדעת תוגש עד 10.7.01".
כאמור בהחלטתה של כב' השופטת חיימוביץ מונה כמומחה מטעם בית המשפט לבחינת הרעשים בדירת התובעים, אינג' עוזי לבני. המומחה ביצע בדיקות אקוסטיות בדירת התובעים ביום 4.7.01 בשעות היום בין השעות 12:00-15:00 בנוכחות ד"ר קלר המומחה מטעם הנתבעים וכן ביום 28.7.01 בשעות הלילה בין השעות 03:30-0530 ללא נוכחות ד"ר קלר.

בחוות דעתו מציין המהנדס לבני כי ממצאי מדידותיו דומים לתוצאות של אינג' גדליה בלמן, המומחה מטעם התובעים אשר ערך חוו"ד אקוסטית לבקשת התובעים ומתאר "רעשים אימפולסיביים שבקעו מהמבנה". בנוסף לכך כותב מר ליבני כי ממצאי מדידותיו דומים גם לתוצאות מדידותיו של ד"ר י.קלר, מומחה האקוסטיקה מטעם הנתבעת אך לטענת המהנדס לבני הנחתו של ד"ר קלר והשערותיו לגבי הרעשים שנמדדו בדירה בהשוואה לתקנות 'רעש בלתי סביר' הוא ניתוח ש"אינו מתקבל על הדעת".

מר לבני קובע כי, "גם אם הרעש שנימצא בדירה איננו בלתי סביר כמשמעותו בתקנות למניעת מפגעים לגבי שעות יום, אין ספק כי בשעות הלילה מהווים הרעשים האימפולסיביים מטרד רעש ברור, במיוחד בתנאי רעש הרקע הנמוך ביותר, כפי שנמדד על ידי בשעות הלילה" (ס' ד' 6 לחוות הדעת). כן כותב מר לבני כי: "גם אם לא ניתן לקבוע כי אדם ממוצע יתעורר ממפלסי רעש אימפולסיביים כנ"ל, הרי כן ניתן לקבוע כי אדם ער, יתקשה להירדם בתנאים הנדונים, דבר שעלול לגרום להשלכות בריאותיות, כמפורט על ידי הפסיכיאטר ד"ר ב. מעוז בחוות דעתו" (ס' ד' 7 לחוות הדעת ).

לאחר שהוגשה חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, הוגשה בקשה לביטול מינויו של המומחה מטעמים שונים אשר לכולם התייחסה כבוד השופטת חיימוביץ, בדחותה את הבקשה. בהחלטתה מיום 6.12.01 אומרת השופטת חיימוביץ בעמ' 2 להחלטה "לא יעלה על הדעת להמתין עד לקבלת חוות הדעת, ואז, ונוכח תוצאותיה, לעתור לביטול המינוי".
הוסכם ע"י ב"כ הצדדים כי כל חוות הדעת יוגשו כחלק מראיותיהם, הן לעניין הרעשים הנטענים והן לעניין ירידת ערך הדירה. בהסכמה לא נחקר מר לוינצ'וק על תצהירו.

פסק הדין:

בעניין הסתמכותו של בית המשפט על חוו"ד של המומחה נאמר על ידי השופט שמגר בע"א 402/85 מרקוביץ נ' עירית ראשון לציון,פ"ד מא(1) 139-140 בערעור שנסב בין השאר על מינוי שמאי מקרקעין כמומחה מטעם בית המשפט אומר:
"בית המשפט הוא הממנה מומחה מטעמו כדי לקבל תמונה מדויקת ומלאה, ואם חוות הדעת של המומחה שמינה מקובלת עליו, רשאי בית המשפט להסתמך על כל חלק אשר כלול בה. . . .
. . . מסקנה זו נובעת במידה רבה גם מדברים שנאמרו בבית משפט זה בע"א 323/85 מדינת ישראל נ. מזרחי, פד"י ל"ט (4) עמ' 189 ,185. כפי שנאמר שם, הרי מינוי מטעם בית המשפט של מומחה הוא נוהג רצוי שיש לעודדו. כפועל יוצא ממינויו של המומחה כאמור, אין הצדדים צריכים ויכולים להביא ראיות נוספות ולחקור עדים ובכך שכרם. הצדדים רשאים לדרוש הבהרות מן העד, כאמור בתקנה הרלוונטית ואף לחקור אותו כפי שעולה מפקודת הראיות (נוסח חדש), התשל"א-1971. אולם יכולתם של הצדדים להביא ראיות נוספות מצטמצמת. לצורך העניין שבפנינו יש להוסיף שגם יכולתם להסתמך על דברי המומחים שלהם מצטמצמת, כי בפני בית המשפט מצויה חוות הדעת של מי שמונה על ידיו, היינו של מי שאינו מייצג צד בדיון ובית המשפט, הוא הפוסק בענין כוחה של חוות דעת של המומחה והוא הקובע מהי המידה, מהו האופן ומהו ההיקף של האימוץ על ידיו של האמור בחוות הדעת.

בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי ואח' שעניינו ליקויי בניה, אומר בית המשפט:
"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך, כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן...קביעותיו של בית משפט קמא הן בעיקר קביעות של עובדה שבית משפט זה איננו ממהר להתערב בהן, בעיקר כשמדובר בקביעות המתבססות על חוות-דעת של מומחה שנתמנה על ידי בית המשפט בהסכמת בעלי הדין".

מהכלל אל הפרט. בענייננו בחוות דעתו של המומחה המהנדס לבני בעמ' 6 אומר מר לבני את הדברים הבאים:
"ד. 5 הניתוח של ד"ר קלר לפיו ניתן, כביכול, לסכם את משכי הזמן של הרעשים האימפולסיביים ולהשוותם למשך הזמן המוגדר בטבלה 2 לתקנות רעש בלתי סביר, על מנת לקבוע האם הרעש הוא בלתי סביר, אינו מתקבל על הדעת. במיוחד אמור הדבר לגבי שעות לילה, בהן הובחנו על ידי רעשים כנ"ל, בניגוד להשערתו כי 'הופעת רעשים אימפולסיביים בשעות הערב, עם הקטנת הטמפרטורה הסביבתית, נחלשת במידה משמעותית כאשר עוצמת הרעשים נחלקת וההפסקות בניהם גדלות.

ד. 6 לאור כל האמור לעיל, ניתן לקבוע כי, גם אם לא נמצא רעש בלתי סביר כמשמעותו בתקנות למניעת מפגעים לגבי שעות יום, אין ספק כי בשעות הלילה מהווים הרעשים האימפולסיביים מטרד רעש ברור, במיוחד בתנאי רעש הרקע הנמוך ביותר, כפי שנמדד על ידי בשעות הלילה.

ד. 7 גם אם לא ניתן לקבוע כי אדם ממוצע יתעורר ממפלסי רעש אימפולסיביים כנ"ל, הרי כן ניתן לקבוע כי אדם ער, יתקשה להירדם בתנאים הנדונים, דבר שעלול לגרום להשלכות בריאותיות, כמפורט על ידי ד"ר ב. מעוז, בחוות דעתו.

ד. 8 לפיכך יש מקום, להערכתי, לפצות את התובעים במידה הראויה, על מנת לאפשר להם להיחלץ מהמטרד אליו נקלעו בגין רכישת הדירה הנדונה, מבלי שיינזקו מכך באופן כספי."

מדברי המומחה מר לבני בחקירתו הנגדית על ידי ב"כ הנתבעים יש לצטט, בין היתר:
"אם אתה אומר לי שלא קבעתי שבדירה מתקיים רעש בלתי סביר במובן של התקנות אני משיב שאתה צודק" (עמ' 9 שורות 8,9).
בחקירתו בבית המשפט על ידי ב"כ הנתבעת אומר המהנדס לבני דברים נוספים חשובים לענייננו:
"לשאלתך לגבי איזה חוק הקביעה שלי מתייחסת אני משיב שבאקוסטיקה כמו גם בתחומים אחרים יש חוקים שבאים לידי ביטוי בתקנות כמו בתקנות של רעש בלתי סביר ויש גם קריטריונים מקצועיים שמקובלים במקצוע וראיתי לנכון כמומחה מטעם בית המשפט להתייחס לקריטריונים מקצועיים נוספים על מנת לברר לא רק האם היה רעש בלתי סביר כמשמעותו בתקנות אלא האם קיים בדירת התובעים מטרד אקוסטי שמונע מהם לקיים חיים תקינים ולכן אני ביצעתי מדידות כפי שנתבקשתי על ידי בית המשפט ובניתוח המדידות נמצא כמו גם התרשמותי המקצועית שהייתה חלק מכתב המינוי שאכן קיים מטרד אקוסטי שנובעי מרעשים אימפולסיביים, דבר שלא נסתר על ידי אף אחד מהמומחים האחרים שראיתי חוות דעתם ואני מצאתי את הדבר הזה בצורה ברורה בניתוח מדידות הרעש שלי" (עמ' 9-10 לפרוטוקול מיום 16.10.02 שורות 15-23)

ובהמשך בעמ' 13 לפרוטוקול בשורות 19-21 אומר המהנדס ליבני בעדותו:
"בלילה כאשר רעשי הרקע מאוד נמוכים המטרד בולט ולפי הבנתי ולפי נסיוני הוא גורם להפרעות בשינה וללא כל ספק מונע אפשרות להירדם לאדם שהוא מתעורר מסיבה כלשהי ורוצה להירדם תחת ההשפעה של רעשים אלה."

בעמ' 15 לפרוטוקול הנ"ל שורות 16-18 אומר מר לבני תוך התייחסות לחוות דעתו של דר' קלר המומחה מטעם הנתבעת:
"אני חולק על הניתוח של דר' קלר שהוא לקח את הרעשים הפולסיבים שהם מאוד קצרים וסיכך אותם ביחד וייחס אותם לטבלה מס' 2 לתקנות רעש בלתי סביר לגבי משך הרעש כיוון שבלילה לדעתי לא קובע המשך המצטבר של הרעשים אלא המשמעות האקוסטית של כל יוריע בודד. ולכן הגעתי למסקנה שיש מטרד חמור" .
המהנדס לבני אומר בברור כי לא קבע שבדירה ישנו רעש "בלתי סביר" כהגדרתו בתקנות, אך מוסיף ומדגיש שבהתאם לקריטריונים מקצועיים ובהתאם להתרשמותו האישית קיים בדירה מטרד חמור.

ישנה תמימות דעים בין המומחים כולם כי בדירה קיים ואף נימדד רעש הנובע מקירות חדר השינה. המחלוקת שנתגלעה בין המומחים היא בשאלה האם הרעש הקיים כשלעצמו הוא בעוצמה כזאת אשר מהווה "מטרד" גם אם לא בשיעור הקבוע בתקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), התש"ן 1990.
מומחה בית המשפט בבדיקתו מודה, כפי שהוזכר לעיל, כי הוא לא קבע שבדירה קיים רעש בלתי סביר כהגדרתו בתקנות אלא קובע כי קיים רעש המהווה מיטרד אקוסטי אשר מונע מהתובעים לקיים חיים תקינים בדירתם, לא מצאתי סיבה שלא לקבל את קביעותיו המקצועיות של המומחה.

השאלה האם אדם ער יכול להרדם בתנאי הרעש הקיימים בדירה, או האם אדם ישן יכול להתעורר מהרעש, היא גם שאלה סובייקטיבית (ראה לעניין זה פרוטוקול הדיון מיום 16/10/02 בעמ' 17).
לעניין זה קיימות עדויות התובעים וכן חוות דעת פרופ' מעוז העולות בקנה אחד עם עמדת המומחה מטעם בית המשפט.

ב"כ התובעים טוען בסיכומיו מספר טענות משפטיות לחלופין ובמצטבר:
ראשית טוענים התובעים כי הנתבעת הפרה חובה חקוקה בבניית הדירה, לפי החוק למניעת מפגעים תשכ"א 1961 ס' 2 - מניעת רעש וכן לפי סעיף 13 לחוק זה לפיו "דין כל הפרה של הוראות חוק זה כדין מטרד ליחיד".

להלן פרוט הסעיפים הרלבנטיים:

ס' 2 לחוק למניעת מפגעים תשכ"א - 1961 (להלן: "החוק למניעת מפגעים")
"מניעת רעש
לא יגרום אדם לרעש חזק או בלתי סביר, מכל מקור שהוא, אם הוא מפריע, או עשוי להפריע, לאדם המצוי בקרבת מקום או לעוברים ושבים."
ס' 13 לחוק זה:
"לעניין פקודת הנזיקין האזרחיים, 1944, דין כל הפרה של הוראת חוק זה כדין מטרד היחיד."

מיטרד ליחיד - ס' 44 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] :
"(א) מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם, אך לא ייפרע אדם פיצויים בעד מיטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק."

החוק למניעת מפגעים, תשכ"א-1961, קובע בסעיף 2 כי אדם לא יגרום לרעש חזק או בלתי-סביר, מכל מקור שהוא, אם הוא מפריע או עשוי להפריע לאדם בקרבת מקום או לעוברים ושבים. לפי סעיף 13 לחוק, דין כל הפרה של הוראות החוק האמור מתשכ"א, כדין "מטרד ליחיד". לפי סעיף 5 לחוק זה, שר הבריאות ושר הפנים גם יחד יתקינו בתקנות כללים לביצוע סעיף 2, ובין השאר רשאים הם לקבוע מה הוא רעש חזק או בלתי-סביר.

תחילה אתייחס לטענת הנתבעת שמכיוון שהרעש אשר נמדד בביתם של התובעים אינו חורג מהמבחנים שנקבעו בתקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש), תשנ"ג-1992 ולכן הוא בגדר 'רעש סביר:
בע"פ 151/84 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' פנחס פרשט ו-4 אח' פ"ד לט(3), 1 , הוגשה קובלנה פלילית פרטית בגין רעשים הבוקעים מתחנת הכוח של החברה ומדירים שינה מעיני התובעים, אומרת כב' השופטת שטרסברג-כהן:
"הגבלת אמצעי ההוכחה לאלה שנקבעו בתקנות תביא למצבים בלתי רצויים, שבהם
יעמוד האזרח חסר אונים וחסר הגנה, כשמטרת החוק היא להגן עליו, וכשלשון החוק
רחבה דיה לעשות כן. בחוק נזכרים הביטויים "רעש חזק או בלתי סביר". התקנות
מגדירות רק "רעש בלתי סביר" ; מכאן, שאין התקנות מטפלות ברעש "חזק", ולפחות
לעניין "חזק" נזקקים אנו לפירוש, שייתן לביטוי זה בית המשפט, ללא הזדקקות
לקריטריונים שבתקנות. ראוי להבהיר, שלא בסמאנטיקה עסקינן אלא בהבחנה,
שהגיונה ומעשיותה בצדה, משום שיכול רעש להיות "חזק" - ובכל זאת "סביר", כגון
אם הוא חולף או אם הוא נשמע בסביבה רועשת ומשלב ברעש רקע ועוד, ויכול רעש
להיות "חלש" - ובכל זאת "בלתי סביר", כגון טפטוף מונוטוני קבוע ומתמשך על רקע
של שקט סביבתי. לפיכך, לא בכדי הבחין המחוקק בין רעש "חזק" לבין רעש "בלתי
סביר" ולגבי שניהם קבע, שיש לבחנם לאור ההפרעה שהם מהווים או עלולים להוות
לאדם."

כאמור, כב' השופטת שטרסברג מתייחסת בפסק דינה לכך כי התקנות מגדירות רק "רעש בלתי סביר" ואינן מטפלות ב"רעש חזק". לפחות בעניין "חזק" נדרשים אנו לפירוש שייתן לביטוי זה בית המשפט וללא היזקקות לקריטריונים שבתקנים. כב' השופטת שטרסברג מתייחסת במפורש גם למישור האזרחי ומציינת כי בית המשפט נדרש למלא ביטוי זה בתוכן לפי מבחן "האדם הסביר" ובהתחשב בנתונים הסביבתיים. הסבירות היא שאלה מעורבת של משפט ועובדה, התלויה בדרך כלל בנסיבות המיוחדות אשר בהן היא מתעוררת.

לענין זה ראה גם בש"א (חי) 12165/01 הורן את ליבוביץ בע"מ נ' מועצה אזורית משגב ואח' (מיום 22/8/01) בסעיף ט"ז להחלטה, וכן מדברי כב' הנשיא שמגר בע"א 44/76:
"סעיף 44 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] נוקט לשון " הפרעה של ממש" בתארו מידתה של הפרעה של פלוני לשכנו, שהיא מיסודותיה של עוולת המטרד ליחיד. "הפרעה", משמע כי קיומה, מידתה ועצמתה אינם נבחנים אלא תוך זיקה לאדם אחר, כי הרי הפרעה היא התוצאה של פעלו של פלוני כלפי אחר".
(ע"א 44/76 - אתא חברה לטכסטיל בע"מ נ' זאב שוורץ . פ"ד ל(3), 785 ,עמ' 794-795.)

דברים אלו מדברים בעד עצמם. המסקנה המתבקשת היא - קיומו של רעש בלתי סביר. הוראת החוק כפי שאוזכר לעיל ברישא של ס' 2 לחוק למניעת מפגעים אינה דורשת כי המפגע ימדד אך ורק עפ"י התקנות, על מנת שיכנס לגדר "הפרת חובה חקוקה" על פי סעיף 2 לחוק למניעת מפגעים ורק אז המדובר יהיה במיטרד ליחיד כהגדרתו בסעיף 44 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

באשר לטענת התובעים, כי הנתבעת הפרה חובה חקוקה בכך שנתגלתה בדירה אי התאמה לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 סעיף 4(א)(1) (להלן: "חוק הדירות") שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים שמהווה אי התאמה יסודית.

סעיף 4 (א). לחוק הדירות קובע:
(א) המוכר לא קיים את חיובי כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:
(1)     (1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה. . .
(ג)לעניין סעיף זה -
'אי התאמה יסודית' - אי התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו."

בחוות הדעת אשר הוגשה על ידי המומחה מטעם בית המשפט המהנדס לבני, נאמר כי מתוצאות מדידת הרעש בחדר השינה של התובעים עולה כי הרעשים אינם מהווים חריגה במובן של התקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש) תשנ"ג-1992 ולכן הם אינם שונים מן האמור "בתקן רשמי או בתקנות הבניה" כהגדרתם בס' 4(א)(1) לחוק הדירות. כמו כן התובעים אינם מעלים טענות כנגד בניה שאיננה מתאימה למפרט כפי שהוצג להם על ידי הנתבעת כדרישת סעיף זה.

בנוסף לכך, ס' 4(ג) לחוק הדירות מגדיר מהי 'אי התאמה יסודית'. טענות התובעים אינן מתייחסות לליקויים הנוגעים בהבטחת יציבותו ובטיחותו של הבניין כהגדרתם בחוק.
ראה לעניין זה ספרו של י. זמיר חוק המכר דירות עמ' 424 - 227 ולעניין "אי התאמה יסודית".

מאידך גם אם הבניה אינה עומדת בהתאמה למפרט לתקן הרשמי או לתקנון הבניה, קיימת חובה מטעם הקבלן לקיים את החוזה בבינוניות (ראה סעיף 45 לחוק החוזים חלק כללי התשל"ג -
1973).
כך שאין באמור כדי לשמוט את עילת התביעה לפי חוק הדירות.

המלומד א. נ. ורדי, בסיפרו, "דיני מכר דירות" , תשנ"ז-1997 בפרק הדן בסעדים להם זכאי הרוכש בשל ההפרה, כותב:
"תביעה לביטול חוזה בשל ליקויים, אי התאמות או בשל הפרת התחיבויות אחרות של הקבלן, משמעותה למעשה היא החזרת הדירה לקבלן-מחד, והשבת התמורה לרוכש - מאידך, תביעה כאמור אינה נפוצה, אך בהחלט מומלצת מקום שמדובר בליקויים או אי התאמות משמעותיים" (שם עמ' 303).
"יושם אל לב כי, במקרים מסויימים, העדר יכולת להשתמש בנכס בשל בעיות תכנוניות, או העדר היתר בנייה לנכס וכדומה, גם עשוי להוות עילה לביטל חוזה" (עמ'311) ובהמשך:
"אין כל ספק כי ביטול חוזה הינו סעד דרסטי, אשר עלול לגרום נזק רב לקבלן. ביטול החוזה כידוע, כולל בחובו את חובת ההשבה המהווה נטל כבד על הקבלן, הביטול לדעתנו אינו מוצדק מקום שמדובר בהפרות שאינן יסודיות. במקרים אלו ניתן לתקן את המעוות באמצעים דרסטיים פחות, קרי חיובו של הקבלן בפיצוי כספי או תיקון הליקוי." (בעמ' 312).

עילות ביטולו של חוזה בעקבות הפרתו אינן סגורות, והפרות שונות יכולות להקים עילה לביטול החוזה. יחד עם זאת, זכותו של הנפגע לביטול חוזה כאשר אין המדובר בהפרה יסודית, כפופה לשיקולי הצדק או תום הלב. מקום בו מבוטל חוזה עקב הפרה לא יסודית, תעמוד לקבלן הטענה בנסיבות מסוימות כי הביטול אינו צודק. טענה זו לא תשמע מקום שמדובר בהפרה יסודית.

הטענה הרלוונטית הנוספת במישור החוזי בפי התובעים היא כאמור, האם ביחסים החוזים שבין התובע לנתבעת היה 'מעשה או מחדל' שהם בניגוד לחוזה ובכך מהווים "הפרה" המאפשרת לבטל את החוזה כהגדרתם בחוק התרופות.
בהסכם הרכישה שנחתם בין הנתבעת לבין התובע ביום 22.6.95 נכתב :
(ההדגשות לא במקור - ר.ב.)
" 1. החברה מתחייבת:
(א) לבנות באמצעות הקבלן את הבית ואת הדירה מחומרי בניה טובים ובעבודה מקצועית ובהתאם למיפרט (ניספח א') ולו בלבד . . . .

(ב) למסור לרוכש את החזקה בדירה בגמר תקופת הבניה כשהדירה פנויה מכל אדם וחפץ וכשהיא ראויה לשימוש . . .

(ו) בכפוף למוסכם בסעיף 2 להלן מתחייבת החברה לגרום לכך שהקבלן יתקן כיאות, על חשבונו, פגמים וקלקולים בדירה וכן אי התאמות בין הדירה לבין נספח א' אשר יתגלו במשך תקופת האחריות לעיל, בתנאי שחובתה של החברה לתיקון תחול רק אם הפגם , הקלקול ואי ההתאמה נובעים מעבודה גרועה או משימוש בחומרי בנין גרועים, ואם הפגם , הקלקול או אי ההתאמה לא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה של הדירה על ידי הרוכש בשעת מסירתה לידיו ובתנאי כי הרוכש הודיע בכתב לחברה לגבי כל פגם , קלקול או אי התאמה כנ"ל תוך 30 יום לאחר שנתגלה ולא לאחר תום תקופת האחריות המתאימה, כמותנה לעיל.
לא תשמענה תביעות או טענות שיוגשו בניגוד לאמור לעיל.

(ט) . . . .
2. מוצהר כי הקבלן קיבל על עצמו את כל התחייבויותיו על פי הסכם זה כלפי החברה וכלפי הרוכש - על כל המשתמע מכך - לרבות לבנות את הבית ואת הדירה, באופן טוב ומקצועי, מחומרים טובים ובעבודה מקצועית טובה ולסיים את הבניה בתקופת הבניה וכן לבצע תיקונים אם יהיה צורך בכך . הכל חופף להתחייבויותיה של החברה כלפי הרוכש לפי הסכם זה.

20. המוכר מתחייב למסור לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס והוראות תחזוקה ושימוש בנכס . . . . "

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") מבחין בין הפרה יסודית של הסכם לבין הפרה שאינה יסודית. זו הראשונה, מקנה זכות לנפגע לבטל את החוזה בלא מתן ארכה, ואילו השנייה מכפיפה את זכות הביטול למתן ארכה שלא נוצלה על-ידי המפר (וכן לסייג הצדק). כך מורה הוראת סעיף 7 לחוק התרופות:

"(א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.

(ב) היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול. "

סעיף 8 לחוק התרופות קובע את דרך הביטול:

"ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה ; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה - תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה. "

"הפרה יסודית" - על-פי סעיף 6 לחוק התרופות - היא "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית".

ממילותיו הפותחות של סעיף 2 לחוק התרופות - "הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן . . ." - עולה כי הפרה היא תנאי מוקדם לתרופות. התרופות האמורות בסעיף 2 ניתנות אפוא רק לאחר שהחוזה הופר, כלומר: לאחר שהתקיימה הפרה.
"הגדרת ההפרה היסודית, בסעיף 6 לחוק, מוגבלת על פי האמור בראש הסעיף "לענין סימן זה", הוא סימן ב' לחוק הדן בביטול חוזה. המונח המוגדר חל בתחום הביטול, שבו הוא משמש קנה מידה להבחנה בין הפרה יסודית של החוזה, המזכה את הנפגע ממנה בביטול מיידי אוטומטי, לבין הפרה לא יסודית של החוזה, שאינה מזכה את הנפגע בביטול, אלא לאחר מתן ארכה שלא נוצלה על ידי המפר. מכיוון שאף במקרים של הפרה יסודית מומלץ ליתן ארכה למפר, הן כדי לאפשר לו לתקן את הפרתו והן כדי להימנע ממצב שבו הנפגע הופך למפר, ובפועל ניתנות ארכות כאלה - מצטמצמת חשיבותו של הבדל זה.
ההפרה היסודית, המזכה את הנפגע בביטול מיידי של החוזה, יכולה להיות הפרה יסודית מסתברת או הפרה יסודית מוסכמת.
הפרה יסודית מסתברת:
הפרה יסודית מסתברת, המזכה את הנפגע בביטול החוזה לאלתר, היא הפרה כזאת 'שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה'. (ראו גם : ד"נ 44/75 ביטון נ' פרץ פ"ד ל(3) 581)
מבחן היסודיות המסתברת הוא מבחן אובייקטיבי. כדי להחילו אנו מתבוננים - כחכמים שלאחר מעשה - בהפרה שאירעה ובתוצאותיה. לאחר מכן אנו חוזרים בעיני רוחנו אל מעמד עריכת החוזה ומעניקים לאדם הסביר - הניצב בנעלי הנפגע (כדברי השופט ברנזון בע"א 91/75 פרץ נ' ביטון,פ"ד ל(1) 367,370) - ידיעה נבואית אודות ההפרה העתידה להתרחש ותוצאותיה, ואז אנו מקשים: האם אתה, האדם הסביר, היית מתקשר בחוזה נוכח ראייה מראש של ההפרה ותוצאותיה? כאשר התשובה ההיפותטית לשאלה היפותטית זו היא שלילית, בפנינו "הפרה יסודית".
(ג. שלו, דיני חוזים מהדורה שניה תשנ"ה בעמ' 547,548)

לעניין ההודעה על ביטול החוזה על פי סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן-חוק החוזים) החוזה מבוטל בהודעה. אך הודעה זו אינה טעונה צורה פורמלית, אלא די כי תבהיר לצד השני על רצון המודיע לבטל את החוזה. בענין זה נאמרו בע"א306/85 MANAGEMEMT DATALAB נ' פולק אינטרנישונל, פ"ד מג(2) הדברים הבאים:
'פניה לערכאות כדי ליישב סכסוך די בה כדי להסיק על רצון הפונה לשים קץ לחוזה ואין צורך במשלוח הודעת ביטול פורמלית.' "
(ת"א (ירושלים) 107/90 - שלמה שמואלי נ' גני שקמים בע"מ .תק-מח 90(3), 450 ,עמ' 452.)

לפיכך פנייתם של התובעים לערכאות היא בבחינת הודעה על הרצון בביטול החוזה עקב ההפרה לכאורה. לאור העובדה כי מגעים עם הנתבעת בעניין נושא התביעה התקיימו בשנת 97, והגשת התביעה היתה ביום 29/3/98, ההודעה ניתנה תוך זמן סביר.

באשר לטענת הנתבעת בסיכומיה כי על התובעים היה לחזור ולהודיע לה על קיומו של הרעש לאור הצהרתם בפרוטוקול מיום 27/6/97:
אמנם לא הוגשו מכתבי פנייה לנתבעת המאוחרים לתאריך זה, אך אם חפצה הנתבעת כי תינתן לה הזדמנות לתקן פעם נוספת את הליקוי, היה מקום כי תודיע על הסכמתה לעשות כן במסגרת כתב ההגנה, או לפחות באחד מקדמי המשפט שהתקיימו והדבר לא נעשה.
לפיכך, לא מצאתי כי בהעדר פנייה מטעם התובעים מעבר לתאריך יש כדי להשתיקם מלטעון כי ניתנה לנתבעת ארכה לתיקון המעוות.

בשאלה האם ביטול החוזה מוצדק, אם לאו, (גם אם אצא מהנחה שאין המדובר בהפרה יסודית) יש לזכור כי התובעים חתמו על חוזה מכר לקניית דירה חדשה מהנתבעת במיטב כספם, והם היו הראשונים שניכנסו להתגורר בדירה במכתב שנישלח למנהל מחוז דרום של שיכון עובדים: "באמצע יוני 1996 קיבלנו את מפתחות הדירה לאחר תקופה ארוכה של המתנה, אין לנו מילים לתאר את שמחתנו . . . לא ידענו מה מצפה לנו, לא תארנו לעצמנו מה הסבל שמצפה לנו . . . "

בעניין זה יפים דבריו של כב' השופט טירקל ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון ואח' בעניין הטרדת שכן כתוצאה מבניה בלתי חוקית של שכנו:
"אימרה עתיקת יומין היא כי "ביתו של אדם הוא מבצרו"......הבית הוא אחד הנכסים החומריים החשובים ביותר שיש לאדם, ואולי החשוב בהם"...
ראה גם (ת"א (הרצליה) 2017/99 - אסתר ברי נ' נצר בן ציון ואח' . תק-של 2002(2), 615 ,עמ' 617)
וכן דבריו של כב' הנשיא ברק בבג"צ 2481/93 יוסף דיין נ' יהודה וילק ו-5 אח' בעניין בקשת אזרח מהמשטרה לפגין באופן קבוע מול ביתו של איש ציבור:
"אכן, בהמולת החיים של החברה המודרנית, מאפשרת הזכות לפרטיות לאדם כי יניחו אותו לנפשו, ויאפשרו לו להיות עם עצמו ועם בני משפחתו היקרים לו, ויאפשרו לו לאסוף כוח בביתו ליום המחרת (ראה (WAUWATOSA V. KING, 182 N.W. 2D 530, 537 (1971 CITY OF). הזכות לפרטיות נועדה על כן, להבטיח כי אדם לא יהא שבוי בביתו, ולא יהא אנוס לחשוף עצמו בביתו להפרעות שאין הוא רוצה בהן. בכך מהווה הזכות לפרטיות - בלשונו של השופט דגלס
(DOUGLAS) - את תחילתה של החירות (ראה .343 U.S PUBLIC UTILIBIES COMMISSION V."
(בג"צ 2481/93 - יוסף דיין נ' ניצב יהודה וילק ו-5 אח' . פ"ד מח(2), 456 ,עמ' 469-470)

לאור המוזכר דלעיל אין ספק בעיני שקיומו של הרעש דנן, ועל קיומו לא חולקים הצדדים, גם אם בעוצמה שאינה חורגת מעבר לתקנות למניעת רעש בלתי סביר, מהווה הפרה יסודית מסתברת של הסכם הרכישה בין התובעים לנתבעים, שהרי אדם סביר בנעלי התובע לא היה מסכים לקנות דירה חדשה כשמקיר חדר השינה נשמעים בשעות היום והלילה, רעשים, חזקים כחלשים, הנובעים מליקויי בתיכנון או בביצוע של קירות הבניין.
אדם סביר בבואו לרכוש דירה, יכול להתרשם מהרעשים הקיימים בסביבה שבה הוא מתכוון להתגורר ולהחליט באם הוא חפץ לקנות בית ולגור במקום, לעומת זאת, אף קונה של בית לא היה מעלה על דעתו שבנוסף לרעשי הרקע הטבעיים הקיימים בכל אזור מגורים ומשתנים בין היום ללילה, יתווסף רעש, חזק כחלש, מהקירות הדוממים של ביתו ועל אחת כמה וכמה של חדר השינה, אשר ימנעו ממנו את הזכות הבסיסית לאסוף כח בביתו ליום המחרת ויחשפו אותו עצמו בביתו להפרעות, ובמקרה דנן - לרעשים .

גם אם אין המדובר כאן בהפרה יסודית, העובדה כי ניתנה הזדמנות לנתבעת לתקן את הליקויים - הוכחה כדבעי. מעדות מומחה בית המשפט ברור כי למעשה המדובר בליקוי שלא ניתן לתקנו. מכאן, כי ריפוי ההפרה למעשה איננו אפשרי, ולכן אין להסתפק בסעד של פיצוי.

טענת הנתבעת בדבר החתימה על מסמך הפטור בתום תקופת הבדק:

הנתבעת בסיכומיה מסתמכת בין השאר על העובדה שהתובעים חתמו ביום 27.6.97 על רשימה של תיקונים שונים שבוצעו בדירה לקראת תום תקופת הבדק, היא תקופה של שנה מיום אכלוס הדירות, כנדרש בחוק המכר (דירות). התובעים אישרו בחתימתם כי התיקונים המפורטים בטופס בוצעו בדירה ואף אישרו בחתימתם כי:
"התיקונים במסגרת שנת האחריות בוצעו בדירתי לשביעות רצוני הגמורה ובזאת מלאה החברה את כל התחייבויותיה כלפי".
לטענת הנתבעים בסעיף 1.1 לסיכומים: "מכיוון שעניין הרעש כבר נדון כאמור קודם לכן בהתכתבות בין הצדדים, ברור כי אילולא תוקן הרעש, התובעים לא היו חותמים על ההצהרה, לכן יש לראות ההצהרה כמתייחסת גם לתיקון הרעש".
לפיכך טוענים הנתבעים שהתובעים מנועים מלטעון כי ליקויים אלה לא תוקנו וכי הם זכאים לסעד כלשהו וכן מכיוון שהתובעים לא הודיעו לנתבעת הודעה כלשהי שעניינה הרעש לאחר ההצהרה בפרוטוקול הבדק ובמהלך המשפט ולכן "נחסמה" בפניהם הדרך לטעון כלפי הנתבעת טענת "אי התאמה" בגין הרעש.

בפס"ד ע"א 4445/90 - "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ו-39 אח' .תק-על 94(2), 674 ,עמ' 679. (להלן פס"ד "עמיגור") שענינו ליקויי בניה אומר השופט י' זמיר:
"אכן, חתימה על גבי טופס תיקונים צריכה להתפרש, כמו כל מסמך, לאור נסיבות העניין וכוונת הצדדים. יש שהיא מעידה על תיקון הליקוי, ויש שהיא מעידה רק על ביצוע התיקון. בהתאם לכך, יש שהחתימה יוצרת ויתור או השתק, המונע בעד החותם לתבוע בגין הליקויים או בגין חלק מן הליקויים. אך מה הדין כאשר רוכש דירה חותם, למשל, כי בוצע תיקון למניעת רטיבות בקירות הדירה, ומייד בגשם הראשון מתברר כי הליקוי נותר בעינו? במקרה כזה סביר לומר כי החתימה מעידה על עבודה שבוצעה, אך אינה מעידה שהאחראי לתיקון הליקוי יצא ידי חובתו. לדוגמא, במקרה אחד פסק בית משפט זה כי כתב ויתור של רוכש דירה על כל תביעה בגין הדירה, אין בו, בנסיבות המקרה, אלא ויתור על טענות שעניינן ליקויים חיצוניים במבנה הדירה ובאביזרים הגלויים."
ראה גם ע"א 769/86 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' זמרן, פ"ד מב(586 ,581 (3. (להלן: פס"ד "רובינשטיין") שם מפי כב' הנשיא שמגר:
'המדובר בעניננו במסמך סטנדרטי, אשר נערך על-ידי המערערת לצרכיה, ורוכשי הדירות הוזמנו על-ידיה לקבלו, כפי שהוא. כאשר מתעורר ספק לגבי פירושה של תניה במסמך מעין זה, מן הנכון להעדיף את הפירוש שאין בו כדי לבטא ויתור גורף על זכויות מצד אלה שלא ניסחוהו. זאת, כמובן, כאשר הכתוב סובל יותר מאשר פירוש סביר אחד" ( עמ' 590-591)

אין חולק כי הנתבעת עשתה ניסיון לתקן את הלקוי ולבטל או להחליש את גורם הרעש אך ניסיונה לא צלח והליקוי לכאורה נותר בעינו ולכן כפי שקבעו השופטים המלומדים בפס"ד "עמיגור" ו"רובינשטיין" הנ"ל, לאור נסיבות המקרה וכוונת הצדדים דנן, החתימה על המסמך צריכה להתפרש כמעידה על עבודת תיקון שבוצעה אך איננה מעידה שהאחראי לתיקון הליקוי יצא ידי חובתו ולכן נכון יותר להעדיף פרוש שאין בו ויתור גורף על זכויות התובעים.
נהפוך הוא, משהנתבעת פעלה בניסיון לתקן את הליקוי, מושתקת היא מלטעון כי לא נמסרה הודעה כראוי.

לסיכום:
התובעים הוכיחו קיומה של עילת תביעה עפ"י פקודת הנזיקין בעילת מטרד, עילת תביעה בשל הפרת חוזה וכן בעילת "אי התאמה" לפי חוק המכר (דירות). הואיל וקבעתי כי התובעים ביטלו את החוזה כדין , זכאים הם להשבת הסכומים ששילמו בגין הדירה (משוערכים ליום התשלום) וכן הוצאות השבחתה, כפוף לפינויים מהדירה.
המדובר בחיובים הדדיים המותנים זה בזה.


באשר לגובה הנזק:

צודק ב"כ הנתבעת כי בענין הנזק, תובעים התובעים נזקים כפולים. לא ייתכן לפסוק לתובעים את שווי ערך הדירה ובנוסף פיצוי בגין השבחה. מאידך, עפ"י הוראות חוק התרופות זכאים התובעים לסעד של השבה ופיצוי.

התובעים לא התייחסו בתצהיריהם למחיר ששילמו, אולם הצדדים הגיעו להסכמה דיונית לפיה המצוין במבוא להסכם הוא מחיר הדירה.

לפיכך, זכאים התובעים להשבת הסכום האמור בנספח 7 להסכם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מתאריך 15/5/95 ועד התשלום בפועל וכן בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד לתשלום בפועל, כפוף לפינויים מהדירה.

באשר לשווי השבחת הנכס:
טענת ב"כ הנתבעים בענין זה בסיכומיו היא, כי על התובעים היה להציג קבלות מקוריות, ומשנכשלו בהצגתם, חוות דעת שמאי היא בבחינת ראיה משנית שאין לקבלה, מה שם שהערכת שווי ההשבחה אינה בתחום מומחיותו של שמאי.
התובע טען לעניין זה בחקירה נגדית כי אין בידיו את כל הקבלות, מאחר וחלפה תקופה של 6 - 7 שנים מאז בוצעו השיפורים.
המומחה אמנם שמאי מקרקעין, אך בפרק של פרטי ניסיונו הוא מציין כי שימש כרכז ייצור שומה לענייני מס רכוש ומס שבח ובעל סמכויות של מנהל מס רכוש ומנהל מס שבח. חוות דעתו מהווה תחליף נאות לקבלות מקוריות. בנוסף, השבה בעיין בלתי אפשרית מאחר והנתבעת תקבל דירה כולל ההשקעה בהשבחתה.

לפיכך, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות ההשבחה בסך 40,000 ₪ נכון למועד חוות הדעת, דהיינו 28/12/97 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד זה עד ליום התשלום.

באשר לתביעה לפיצוי בגין עגמת נפש ונזקים נפשיים שנגרמו לתובע 1:

התובע 1 אינו טוען לקיומה של נכות נפשית.
אין באמור כדי למנוע הסתמכות על חוות הדעת של פרופ' מעוז המציין כי אצל התובע התפתחה תסמונת קלינית של דיכאון בשל עייפות כרונית הנובעת מהעדר שינה מספקת. פרופ' מעוז נחקר בחקירה נגדית בישיבה מיום 2/4/03, ולא היה בחקירתו הנגדית כדי לערער את מהימנות חוות הדעת. יש בה כדי לחזק את גרסת התובעים בכל הנוגע להשפעה של העייפות המצטברת על מצבו הנפשי.
ברכיב זה של תביעת פיצוי בגין עגמת נפשי המדובר בנזק לא ממוני, כשלא ניתן להוכיח נזק מדויק, ראה פסה"ד בענין ע"א 355/80 אנסימוב נ' טירת בת שבע, פורסם בפד"י לה (2) עמ' 800.
לאחר שלקחתי בחשבון את האמור בחוות הדעת, את מהות הליקוי ואת משך הזמן במהלכו סובלים התובעים מהפרעות רעש ושינה ואת המטרד שנגרם להם במהלך ניסיונות התיקון, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סכום של 50,000 ₪ נכון למועד פסק הדין.

בנוסף יש לפסוק לתובעים הוצאות בעניין:
א.     3,707 ₪ בגין חוות דעת מכון התקנים.
ב.     3,536 ₪ בגין חוות דעת שמאי.
ג.     588 ₪ הוצאות חוות הדעת בפסיכיאטר.

הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומם בפועל.

יש לציין כי לא הוכח שווי הדירה המופחת אף לא נכון למועד הגשת חוות דעת השמאי מטעם התובעים. שווי הדירה המופחת אינו בהכרח חיבור של התשלומים עבור הדירה בתוספת ירידת הערך הנטענת, באשר שווי הדירה הוא גם פונקציה של מצב השוק.
מכל מקום, בסעיף 48(א) לסיכומיו ב"כ התובעים תובע רכיב זה כרכיב חילופי.

אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד ע"פ התעריף המינימלי על הסכום שנפסק.

לאור העובדה שקבעתי כי ההסכם בוטל כדין, ותוך זמן סביר בנסיבות העניין, החיובים המותנים זה בזה של פינוי הדירה והשבת הסכום דורשים קביעת מנגנון מתאים, והצדדים לא התייחסות לכך בטיעוניהם.

בנסיבות אלה אני מאפשרת לצדדים להגיע להסכמה בעניין זה תוך 30 יום. אם לא יגיעו להסכמה תוך המועד האמור - ייקבע קדם משפט לצורך כך בבית משפט השלום בדימונה.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גרימת רעש

  2. רעש ממגרש כדורגל

  3. עורך דין מפגעי רעש

  4. איסור רעש באולמות

  5. רעשים בקירות בדירה

  6. רעש בניה ביום שישי

  7. תלונות על רעש מהשכנים

  8. צו מניעה נגד רעש תופים

  9. רעש טרקטורונים ואופנועים

  10. רעש תופים שכנים - מה עושים ?

  11. פיצויים בגין רעש בניה ליד הבית

  12. תקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש), התשנ''ג-1992

  13. תקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), התש''ן-1990

  14. צו סדר הדין הפלילי (עבירות קנס - מניעת רעש), התש"ס-2000

  15. צו סדר הדין הפלילי (ברירת משפט - מניעת רעש), התש"ס-2000

  16. תקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר מציוד בניה), תשל''ט-1979

  17. תקנות הבטיחות בעבודה (גיהות תעסוקתית ובריאות העובדים ברעש), התשמ''ד-1984

  18. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון