קביעת שווי נכס

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963, מגדיר את המונח "שווי של זכות פלונית" כ"סכום שיש לצפות לו ממכירת אותה הזכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון".

לענין קביעת שווי השוק ראוי ליישם את שיטת ההשוואה, כאשר יש להביא בחשבון את הנתונים כגון: היעדר היתר בניה, היעדר איחוד הבעלים של המגרש לצורך פנייה לקבלן בונה וכיו"ב.

להלן פסק דין בנושא קביעת שווי נכס:

פסק דין

דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר:

א.     רקע עובדתי

  1.      הדיון בערר זה החל בפני כב' הנשיא (בדימוס) מנחם אילן והועבר למותב זה לכתיבה, עקב סיום כהונתו של הנשיא כיו"ר ועדת ערר.
  2.      ביום 30.12.01 ניתנה החלטה לפצל את הדיון, שבשלב הראשון יסכמו באי כח הצדדים בנושא המחלוקת המשפטית ובשלב השני, ייקבע התיק להוכחות ביחס לשווי הנכס נשוא הערר.
  3.      ביום 12.2.03 ניתנה החלטה בשלב הראשון האמור לפיה נשוא הערר אינו מכירת זכויות בקרקע, אלא מכירת "דירה על הנייר".
  4.      לפיכך, נקבע התיק להוכחות ולשני הצדדים ניתנה הזדמנות להוכיח טיעוניהם בנושא השווי הראוי לענין מס הרכישה.
  5.      הצדדים סיכמו טיעוניהם לעניין השווי.


ב.     השאלה שבמחלוקת
מהו השווי של הנכס נשוא הערר ליום המכירה.

ג.     טענות העורר (בתמצית)

  1.      סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963, מגדיר את המונח "שווי של זכות פלונית" כ"סכום שיש לצפות לו ממכירת אותה הזכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון". לו היתה העוררת מוכרת זכויותיה במגרש לצד ג', האם יעלה על הדעת כי הייתה מקבלת 250,000 $.
  2.      במהלך ישיבת ההוכחות מיום 18.5.05 הגיש ב"כ העוררים לועדה הנכבדה 6 שומות והסכמים של דירות דומות במתחם ח/300 שנתקבלו ואושרו על ידי המשיב. שומות והסכמים אלה סומנו ע/1-ע/6. שוויין של דירות אלה (שנתקבל ואושר ע"י המשיב) נע בין 150,000 $ עד 180,000 $.
  3.      עסקאות הקומבינציה במגרשים אלה בוצעו כמו בעסקה נשוא הערר דנן, לפני בניית הדירות ולפני שהיה היתר בניה ולפני שאוחדו בעלי הדירות לכדי מיקשה אחת על מנת להגיש בקשה להיתר בניה.
  4.      המשיב הסכים כי שווי הדירות נע בין 150,000 $ עד 180,000 $. אין טעם להפלות בין דירות אלה לבין הדירה דנן. לאור זאת שווי העסקה אינו אמור לעלות על 180,000 $.
  5.      אמנם במש"ח שהוגש ע"י ב"כ המשיב וסומן מ/1, צוין כי שווי הדירה, באותו מגרש שבו בוצעה העסקה דנן, נקבע בשומה עצמית ל-260,000 $, אך יחד עם זאת אין להסיק מכאן לשווי העסקה דנן, מאחר וזו התבצעה ביום 28.12.99, יותר משנה לפני העסקה נשוא המש"ח (שהתבצעה ביום 28.12.00). יצוין כי בשנת 2000 אוחדו בעלי היחידות במגרש, התבצע מכרז ובו זכתה חברה קבלנית שהכניסה את כל בעלי היחידות במגרש תחת מטריה אחת, דבר שלא היה ביום ביצוע העסקה נשוא הערר.
  6.      הבדל נוסף בין מ/1 לעסקה הנדונה הוא כי בערר מדובר על 0.9635 יח"ד בעוד שבמ/1 מדובר על יחידה שלמה.
  7.      באשר לטענת המשיב לפיה העוררים לא חלקו כביכול בהשגתם על השווי של 250,000 $ שנקבע לדירה ועל כן הם מנועים מלטעון בקשר לכך, יטענו העוררים כי בסעיף 6 להשגה חלקו על השווי בציינם כי "שום צד ג' לא היה רוכש זכויות בקרקע...לפי מחיר של 250,000 $ אלא לפי ערך הזכויות נכון להיום, כ-57,810 $".
  8.      טענתו של זו המשיב שמה ללעג ולקלס את החלטת הועדה לפצל הדיון לשניים. שכן אם המשיב צודק מה הטעם לנהל הוכחות לענין ערך הדירה. ב"כ המשיב אף הסכים כי תוגש חוות דעת שמאית מטעם העוררים. הסכמתו זו של המשיב והמנעותו מהעלאת הטענה במשך זמן רב, עולות כדי ויתור על הטענה.
  9.      במידה והועדה תקבל את עמדת העוררים לשיטתם הרי מתבקשת היא לבטל את חיוב העוררים בהוצאות בסך 10,000 ₪ שהוטלו עליהם בשלב הראשון.


ד.     טענות המשיב (בתמצית)

  1.      טענת השווי היא טענה חדשה שלא עלתה בהשגה.
  2.      בכתב ההשגה חלקו אמנם העוררים על קביעת המשיב לפיה מדובר בדירת מגורים לצורך חיובה במס רכישה, אך הודו בפה מלא כי "...דירת מגורים ששווייה אכן יכול להיות 250,000 $".
  3.      יש לפעול לפי שיטת ההשוואה כפי שהבהירה עדת המשיב, הגב' לאה גיל. העסקאות שהובאו על ידי העוררים מתייחסות למקום פחות טוב מבחינת המיקום.
  4.      למרות לפי העסקאות השווי נע בין 260,000 $ ל-277,000 $ לדירה כזאת, הרי קבע המשיב רק 250,000 $ ובכך נתן ביטוי לכך שמדובר ב-0.9635 יח"ד.
  5.      להוכחת טענתם הסתפקו העוררים בעדותו של עו"ד חזן אף שניתנה להם ההזדמנות להביא חוות דעת שמאי בנדון. עם כל הכבוד לעו"ד חזן אין הוא שמאי ואין הוא רשאי ליתן עדות לענין שווי מקרקעין, אלא להתייחס לעסקאות בהן טיפל במסגרת עבודתו באופן אישי בלבד.
  6.      העסקה הראשונה אותה ביקש עו"ד חזן להציג מבוססת על פסיקתא בה אישר בימ"ש עסקת מכר עם האפוטרופוס (מוצג ע/1). העסקה לא הוצגה למשיב במסגרת ההשגה או הערר בתיק זה עובר לדיון ההוכחות ועל כן דינה להידחות על הסף. בנוסף אין המדובר באותו ממכר קרקע שם לעומת דירה בערר דנן.
  7.      גם העסקה השניה עליה נסמך עו"ד חזן (ע/4) מתייחסת למגרש 35.01 ולא הוצגה למשיב עובר לדיון ההוכחות ועל כן דינה להדחות על הסף. בנוסף יטען המשיב כי מדובר בעסקה של 4 חדרים הפונה לכיוון הכביש, קרי במיקום פחות טוב מן המגרש דנן.
  8.      גם מגרש 94.01 עליו מסתמך עו"ד חזן הוא בעייתי ומהווה איזור זול יותר.
  9.      הועדה מתבקשת להביא בקביעת ההוצאות את התנהלות ב"כ העוררים.


ה.     דיון ומסקנות
מצער מאד כי כל הערר נסוב על סכום "פעוט" יחסית וכי שני הצדדים הוציאו אנרגיה רבה בניהולו.
הרושם המתקבל הוא ששני הצדדים החליטו "ללכת עד הסוף" בלשון העם ולא לוותר זה לזה.
טיעון המשיב לפיו אין מקום לדון בעניין השווי, כיון שטענה זו לא הועלתה בשום מקום, אין לה על מה שתסמוך. אין ספק שעצם ההחלטה של הועדה לפצל הדיון מהווה פתח לדיון בטענת השווי. וגם הסכמת המשיב להגשת חוות דעת (שאמנם לא הוגשה בפועל) תומכת במסקנה זו.

לענין קביעת שווי השוק ראוי ליישם את שיטת ההשוואה, כאשר יש להביא בחשבון את הנתונים שהעלה ב"כ העוררים כגון: היעדר היתר בניה, היעדר איחוד הבעלים של המגרש לצורך פנייה לקבלן בונה וכיו"ב.
בדיקת כל הנתונים שנמסרו על ידי הצדדים מביאה אותי לקבוע כי שווי הנכס נשוא הערר בהתאם להחלטת הועדה בשלב הראשון צריך להיות בגבולות של 210,000 $, כאשר מצד אחד העסקה מ/1 שנעשתה באותו מגרש(בסכום 260,000 $) נערכה שנה לאחר העסקה דנן והיא מתייחסת לדירה שלמה בעוד שהעסקה דנן מתייחסת רק ל0.9635 ונערכה כשנה לפני. עיון בהסכם מ/1 מעלה כי בעיית האיחוד ככל הנראה נפתרה עד למועד עריכתו שכן אין בהסכם איזכור לענין זה.בעוד שברור כי בעסקה דנן, טרם היה איחוד עם יתר בעלי המגרש. ולדבר זה יש השפעה על השווי.
אין גם ספק כי מיקום העסקאות שהובאו ע"י עו"ד חזן פחות טוב מהמיקום של העסקה הנדונה. (ראה עדות הגב' לאה גיל עמ' 11 לפרטיכל).
חבל מאד שב"כ העוררים לא ניצל ההדמנות שהוצעה לו להבאת חוות דעת שמאית אשר יכלה לעשות סדר ולהשוות בין כל הנתונים שהוצגו לועדה.

הייתי מציע לחברי לקבל הערר בחלקו לעניין השווי כאמור לעיל, ללא צו להוצאות כאשר החיוב בהוצאות שנקבע בשלב הראשון ביום 12.2.03 יעמוד בעינו.

          דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין
ח ב ר
א. מונד, רו"ח - חבר
אני מסכים.
     



      א. מונד, רו"ח - חבר


י. בן-שלמה, שופט (בדימוס)
אני מסכים.



          י. בן-שלמה, שופט (בדימוס)


לפיכך הוחלט כאמור בחוות דעתו של חבר הוועדה דן מרגליות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. נכס גובל

  2. החזקה בנכס

  3. קביעת שווי נכס

  4. נכס מוקפא להסדר

  5. הוכחתהברחת נכסים

  6. מימוש נכס משועבד

  7. שימוש בנכס משותף

  8. זיקת המבוטח לנכס

  9. חלוקת נכסי קריירה

  10. שחרור נכסים מוקנים

  11. תשואה נכסים מניבים

  12. צו הגבלת שימוש בנכס

  13. העברת נכס למראית עין

  14. ביטול הצעה לרכישת נכס

  15. קבלת נכסים שהושגו בעוון

  16. עיכוב רישום זכויות בנכס

  17. נכס שלא מופקת ממנו הכנסה

  18. נכס מקרקעין בבעלות הווקף

  19. שימוש בנכס למטרות ניהול עסק

  20. שווי הנכס נמוך משווי השוק

  21. חוק נכסי המדינה, תשי"א-1951

  22. בזיון בית המשפט בגין הברחת נכסים

  23. צו נכסי גרמנים (אגרות), תשי"ב-1952

  24. תביעה לתשלום התשלומים השוטפים בגין הנכס

  25. חוק הסכמים בנכסים פיננסיים, התשס"ו-2006

  26. הפחתת סכומי הפחת להם הייתה זכאית בגין הנכס

  27. תקנות נכסי המדינה (מקרקעים), תשי''ב-1952

  28. מקרקעין ללא בעלים, סעיף 3 לחוק נכסי המדינה

  29. תקנות מס הכנסה (קביעת נכס), התשס''ד-2004

  30. האם נכס שהוחכר ל-999 שנה שמשמעותו ביטול זכות קניינית בנכס ?

  31. תקנות נכסי גרמנים (קביעת סוגי מקרקעים מוקנים), תשי''ב-1952

  32. תקנות מס הכנסה (פחת מואץ לנכס שנרכש בתקופה הקובעת), התשס''ג-2002

  33. תקנות מס הכנסה (הודעה בדבר העברת נכס ומסמכים מצורפים), התשנ''ז-1997

  34. צו מס הכנסה (קביעת תשלומים בעד שירותים או נכסים כהכנסה), תשל"ז-1977

  35. תקנות הסמים המסוכנים (דרכי הנהלת הקרן לטיפול בנכסים שחולטו), התש''ן-1990

  36. צו הסכמים בנכסים פיננסיים (קביעת גופים נוספים כמוסד פיננסי), התשס"ט-2009

  37. תקנות רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים) (קביעת נכס אחר כפיצויים), תשי''ד-1954

  38. תקנות המקרקעין (פטור העברת נכסים לחברת השתתפויות בנכסים בישראל בע''מ מאגרה), תשכ''ט-1969

  39. תקנות מס הכנסה (תוספת פחת על נכסים עסקיים) (מסירת הצהרות והודעות על בנינים עסקיים), תש''ך-1960

  40. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הון, נכסים קבועים וניכוי נוסף בשל פחת לגבי אגודות שיתופיות מסויימות), התשמ''ט-1989

  41. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הון, נכסים קבועים וניכוי נוסף בשל פחת לגבי אגודות שיתופיות מסויימות), התשס''ח-2008

  42. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הוראת שעה) (ניכוי נוסף בשל פחת לגבי מטעים ונכסים קבועים המשמשים בייצור הכנסה ממטעים), התשמ''ו-1986

  43. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון