צו הפסקת הריסה

להלן החלטה בנושא צו הפסקת הריסה:

החלטה

1.     הבקשה:
בפני בקשה למתן צו מניעה זמני, המורה למשיבות:
א.     להפסיק או שלא לבצע עבודות הריסה ו/או חפירה של בניין, הידוע בשם "בית פרמא" המצוי ברחוב היוזמה 3 ברמת גן מתחם הידוע כגוש 6109 חלקות 224 ,225 ,226 ,228 (להלן: "הבניין").
ב.     להפסיק או שלא לבצע עבודת הריסה ו/או חפירה של מבנה המסעדה הממוקם בחצר הבניין (להלן: "המסעדה").

בפועל מתבקש, צו להפסקת כל פעולות ההריסה והחפירה, שעתידות להתבצע במתחם וחלקן החלו להתבצע בשטח הבניין והמסעדה.

החלקות עליהן ממוקמים הבניין והמסעדה (יקראו להלן: "המתחם").

המתחם מצוי, במפגש הרחובות ז'בוטינסקי ואבא הלל סילבר שברמת גן, מזרחית למגדלי משרדים ומגורים, שנבנו לאחרונה או עתידיים להיות מוקמים במקום ובין היתר המגדלים הידועים בשמות מגדל "שער העיר" ומגדל "בנק דיסקונט".

המשיבה 1 - עיריית רמת גן, הינה הרשות המוניציפאלית בה מצוי המתחם (תקרא להלן: "העירייה").
המשיבה 2 - הינה הבעלים של הבניין המצוי במתחם והייתה חוכרת לדורות של, המסעדה (תקרא להלן: "בית פרמא").
המשיבה 3 - הינה בעלת חוזה עם המשיבה 2 להקמת הפרוייקט על המקרקעין והיא משמשת כזרוע ארוכה של המשיבה 2 והיא שחתומה על הבקשה למתן היתר להריסת הבניין ומבנה המסעדה. משיבה זו לא התייצבה ולא מסרה תגובה.
המשיבה 4 - הינה פועלת בשמה של המשיבה 1 לצורך ביצוע של בנייה או פיתוח הדרכים או הכבישים שבמתחם והיא שחתומה על הבקשה למתן היתר להריסת חלקים מהמבנים. משיבה זו הציגה עמדה מאוחדת ואף הגישה סיכומים ביחד עם המשיבה 1.

במטרה לבנות דרכי יציאה וגישה למגדל "שער העיר", למגדל "בית דיסקונט" ולפרוייקט שעתיד להיבנות על שטח הבניין, החלו המשיבים לאחרונה לנקוט בפעולות שונות, הכוללות הריסה בפועל של חלקים מהבניין, הריסת דרכי הגישה לבניין, פריצת דרכים חדשות ונשלחו הודעות למבקשים, כי בכוונת המשיבים לבצע הריסות של מבנים המוחזקים על ידם, ובעיקר את המסעדה המוחזקת ע"י המבקש 4 וחלק קטן מבית הדפוס של המבקשים 2 ו-3.

2.     מבוא:
     המבקשים כולם הינם בעלי עסקים באזור, שהיה אזור התעשייה של רמת גן.

עסקי כל המבקשים מצויים במבנים המוחזקים על ידם כדין, חלקם למעלה מ- 45 שנה "והצעיר" שביניהם 17 שנה. המבקשים כולם דיירים מוגנים, על סמך חוזים שנערכו ונכרתו כדין עם המשיבה 2, שהינה הבעלים של הבניין והמשיבים הינם או שהיו דיירים מוגנים, שלה.
לימים החליטה העירייה להפוך את האזור לאזור מעורב של משרדים ומגורים ובאזור החלו צומחים מגדלים ופרוייקטים יוקרתיים.
המבקשים כולם מצויים בתוך מתחם ובניין, שהינו בין הבודדים שנותרו באזור במתכונת ובייעוד הקודם, דהיינו ייעוד של תעשיה ומלאכה.

במסגרת פיתוח האזור, ועקב השינויים הרבים שהתרחשו באזור, היה צורך בפריצת דרכים חדשות ובכלל זה, דרכי גישה ויציאה מאותם פרוייקטים שקמו ויקומו באזור.
העירייה יזמה תוכניות מתאר חדשות לבד או ביחד עם בעלי המגרשים שבאזור, כדי לקדם מחד, את פיתוח המגרשים ומאידך, את התוויתם של הדרכים החדשות. דרך חדשה כזו עוברת במתחם בו מצויים עסקי המבקשים ובעיקר בשטח המסעדה עסקו של המבקש 4 וחלק קטן מבית הדפוס, עסקם של המבקשים 2 ו- 3.

עקב אותן תוכניות שיזמה העירייה ביחד עם בית פרמא, שונה הייעוד במתחם כאמור, בחלקו מתעשייה ומלאכה למגורים, ובחלקו לדרכים ולשטח ציבורי, וכך הפכו המבקשים "בין לילה" בעל כורחם, לאחר שישבו במקום עשרות שנים, למפרי חוק בעיניי העירייה, או כאלו שעושים שימוש חורג בניגוד לתוכנית החדשה, והמשיבים 2, 3 ו-4 "הפכו" בעייני העירייה גם למי שפולשים לקרקע ציבורית ויושבים ומחזיקים בשטח המיועד לדרכים.

לאחרונה מבקשות העירייה ובית פרמא להתחיל וליישם את ביצועה של אותה תוכנית ובלאו הכי, את התוויתה ופריצתה של הדרך החדשה ולצורך כך, פנתה העירייה למבקשים, בעצה ובשיתוף פעולה עם בעלי המגרש (בית פרמא), והודיעה להם בכתב במישרין או בעקיפין, כי עליהם להתפנות מהמקום כולם או חלקם וכי בכוונת העירייה גם לבצע הריסה של חלק מהמבנים המוחזקים על ידי המבקשים מזה עשרות שנים.

פעולה כזו הינה פעולת הפקעה בפועל לכאורה, מבלי שנעשו המהלכים המתחייבים בדין לצורך ביצוע הפקעה.

התראות אלו בחלקם הגיעו לכלל מימוש ונראו אינדיקציות ברורות בשטח, כי יש בכוונת העירייה ו/או בית פרמא להמשיך ולבצע את כוונותיהם במלואם או בחלקם, הכל כפי שיפורט בהמשך להחלטתי זו.
המבקשים נזעקו נוכח מעשי העירייה ובית פרמא והגישו את הבקשה שבפני.

פעולות או התראות העירייה ו/או בית פרמא, ככל שהיו מתממשות היו בגדר ניסיונות לבצע סעד עצמי בכוח מבלי שתהיה להם זכות בדין לעשות כן.

הדין מעניק למחזיק בקרקע (ולאו דווקא לבעלים), גם אם הוא מחזיק בה שלא מכוח זכות בדין ואפילו הוא מסיג גבול, ואפילו הוא בגדר מי שבנה בנייה בלתי חוקית, הגנה מפני פעולות שמבצע בעל הזכות בקרקע.

מימוש זכות בקרקע הינה על דרך של תביעה משפטית בערכאות לצורך סילוק יד של המחזיק או הפולש ו/או לצורך הריסת בניה בלתי חוקית שבוצעה. היתר לעשות דין עצמי, חורג מהתפיסה החוקתית המקובלת על פיה מותנה הכוח לשנות מצב עובדתי נתון, בקיומו של הליך שיפוטי או בהתקיים אחד המקרים הנדירים שהחוק התיר זאת מפורשות בהתקיים התנאים הקבועים באותו הדין, לעשות דין עצמי (ראו למשל חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים) התשנ"א - 1981, או חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 בסעיף 18, או חוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 בסעיף 238).

3.     הבעלות בקרקע :
השטח המיועד לצורכי הרחבת דרכים, כבישים ומדרכות יקרא (להלן: "השטח הציבורי").

אין מחלוקת בין הצדדים, כי העירייה הינה בעלת כל השטח הציבורי של המקרקעין בו מתבצעות עבודות החפירה וההריסה.

מקדמת דנא העירייה הייתה הבעלים של כל המקרקעין באזור התעשייה בו מצוי המתחם ונהגה להחכיר לבעלי עסקים שטחים בחכירה לדורות. בהתאם לכך עוד בשנת 1954 חתמה העירייה חוזה חכירה עם בית פרמא והעבירה לזה האחרון את זכויות החכירה לדורות במתחם.
     
בית פרמא השכירה בשכירות מוגנת לבעלי עסקים אולמות ושטחים וכך נהגה גם עם המבקשים, שכולם כאמור, דיירים מוגנים ובידיהם הסכמי דיירות מוגנת שנחתמו לכאורה כדין עם בית פרמא.

ביום 23 לאוקטובר 1996, נכרת חוזה נוסף בין העירייה לבית פרמא, לפיו זכויות הבעלות בשטח כולו, שהיה בחזקת ובחכירת בית פרמא, נמכר והועבר לבית פרמא למעט השטחים הציבוריים במתחם (להלן: "חוזה 96") (נספח ז' לבקשה).

זה המקום לציין, כהערת אגב שבחוזה 96 לא נאמר דבר וחצי דבר לגבי המבקשים, לא לגבי הימצאותם בשטח ובפרט לא לגבי הזכויות המוקנות להם, מכוח חוזי הדיירות המוגנת, דבר המעורר כאמור תמיהה נוספת, בכל הקשור להתקשרות בין העירייה לבין בית פרמא.

הבעלות בשטח שהפך לציבורי, הייתה ונשארה בידי העירייה, ובהתאם לחוזה 96 הוחזרו לידי העירייה גם זכויות החזקה והחכירה לדורות, שהיו קודם לכן בידי "בית פרמא" באותו חלק של המתחם, כך שמאותו שלב, גם הבעלות וגם החזקה הבלעדית בשטח הציבורי הם בידי העירייה.

בסוף תהליכי העברה האמורים, בית פרמא הינו הבעלים המחזיק בשטח המתחם, בעוד שהעירייה הינה הבעלים והמחזיק של השטח הציבורי במתחם עליו ממוקמת המסעדה וחלק קטן מבית הדפוס.

4.     העובדות:
במתחם מצוי הבניין, שהינו מבנה תעשייתי בן 2 קומות, המכיל אולמות למלאכה ולתעשייה שהינו בבעלת בית פרמא ובחצר הבניין מצויה המסעדה.
המתחם מצוי כאמור, בסמוך לפרוייקט "שער העיר" ו"בנק דיסקונט".
פרוייקט "שער העיר", הינו פרוייקט גמור. לטענת המשיבות 1 ו-4 איכלוסו של פרוייקט "שער העיר" נקבע למאי 2004 ולטענת המבקשים הוא כבר מאוכלס.

פרוייקט נוסף המצוי בסמוך, הינו בנין משרדים שנקרא "בית דיסקונט" שעתיד להיות פרוייקט משרדים ובו 30 קומות.

פרוייקט שלישי הינו "בית פרמא" שיבנה בעתיד ושטרם החלה בנייתו.

המבקשת 1 - הינה בעלת זכויות שכירות מוגנת בשני אולמות בבניין, והינה בעלת מפעל לשזירת חוטים במשך למעלה מ- 45 שנה, וזאת מכוח שני חוזים, שנחתמו בין המבקשת 1 לבין בית פרמא בשנת 1957 ובשנת 1961 (חוזים נפרדים).

המבקשים 2 ו-3 - הינם בעלי זכויות שכירות מוגנת, באולם בבניין ומפעילים בו בית דפוס וכריכה במשך למעלה מ- 20 שנה, וזאת מכוח חוזה שנחתם בינם לבין בית פרמא בשנת 1982.

המבקש 4 - הינו בעל זכויות שכירות מוגנת במסעדה הממוקמת בחצר הבניין, אותה מחזיק ומפעיל המבקש 4 במשך 17 שנה, מכוח חוזה שנחתם בינו לבין בית פרמא בשנת 1985.

כמפורט המבקשים כולם הינם שוכרים מוגנים במתחם במשך שנים רבות (45 - 17 שנה), הן ביחידות מסחריות/ תעשייתיות והן במסעדה (חוזי השכירות המוגנת מצורפים לבקשה נספחים 3-1).

5.     תוכניות מתאר:
במקרקעין נשוא הבקשה קיימות מספר תוכניות מתאר, המהוות בדר"כ שינוי לתוכניות קודמות, והרלבנטיות לעניינו הינן:

* תוכניות מתאר רג/1091 ורג/ 1212 - ("שער העיר") - על פי תוכניות אלו נבנה פרוייקט שער העיר כבר לפני כ- 3 שנים ומועד איכלוסו נקבע לחודש מאי 2004, אך על מנת ולסיים את הסדרי התנועה במקום, יש צורך לעבור בין היתר בדרכים המתוכננות במתחם.

* תוכנית מתאר רג/1176 - ("בנק דיסקונט") - תוכנית זו יוצרת מגרש מיוחד, שעליו נבנה מבנה למגורים ולמסחר וגם במקרה זה ,יש צורך בהסדרי תנועה ובדרכי גישה אשר לפי התוכניות יעברו בשטח המתחם.

* תוכנית מתאר רג/ 1225 ("בית פרמא") - מתחם זה כולל מספר חלקות וחלקי חלקות ששטחם 6,659 מ"ר. על פי תוכנית זו, בחלק מהקרקע שונה הייעוד מתעשייה לאזור מגורים (שטח של 3,275 מ"ר) וביתרת הקרקע שונה הייעוד מתעשייה לדרכים.

תוכנית זו אושרה ביום 24.05.01.

לטענת העירייה תוכנית זו, מחויבת מציאות על מנת לאכלס, את הבניינים והפרוייקטים האמורים, ואיכלוסם יתאפשר רק עם הרחבת הדרך לשלושת הפרוייקטים ("שער העיר", "בית דיסקונט", ו"בית פרמא") בהתאם לדרישת משרד התחבורה, ואשר עובר בשטח המתחם.

בסעיף 24 לתוכנית "בית פרמא", נקבע לגבי השימוש החורג במקרקעין כי: "יינתן שימוש חורג ל- 5 שנים, למעט בניינים קיימים בתחום הדרכים להם יינתן שימוש חורג לשנתיים בלבד", ובסעיף 25 נקבע זמן ביצוע התוכנית, "תוכנית זו תבוצע תוך 10 שנים מיום אישור התכנית". (ההדגשות שלי י.ש.)

לטענת העירייה המבקשים יודעו על התוכנית לבניית הדרכים, מאחר והיא עולה מפורשות מתוך תוכניות "שער העיר" ו"בנק דיסקונט".

יש לציין להאיר ולהדגיש, כי תוכניות המתאר - "בנק דיסקונט" ו"שער העיר" לא חלות על השטח שבו מצויה המסעדה. בשתי התוכניות הנ"ל, הגם שהמסעדה מצוינת ומשורטטת, צוין בהן מפורשות כי תחולת התוכניות הינה "בשטח המתוחם בקו כחול כהה", ושטח זה אינו כולל את שטח המסעדה ובלאו הכי, תוכניות אלו לא חלות על מבנים ושטחים המצויים מחוץ לתחום התוכנית.
חיזוק ותימוכין, כי התוכניות האמורות לא חלות, ניתן למצוא גם בדברי אדריכל העירייה באומרו: "נכון שזה מחוץ לקו הכחול, אבל צריך את כל הרוחב כדי להיכנס לתוך החניון" (פרוטוקול הדיון מיום 20.11.03 עמוד 4 שורה 2), וכן בדברי מ"מ היועץ המשפטי של העירייה בדיון בפני באומרו "לא ידענו שיש את המסעדה תקופה ארוכה, לא תמיד כולם מאופסים ואחד יודע מה שהשני עושה בעירייה" (פרוטוקול הדיון מיום 12.11.03עמוד 5 שורות 28 - 29).
     
מכאן שטענת העירייה, כי שטח המסעדה נחוץ לה להסדרי תנועה ודרכי גישה לפרוייקט "שער העיר" ו"בנק דיסקונט" לא מתיישבת עם העובדה שתוכנית המתאר של פרויקטים אלו לא כללו את שטח המסעדה בתוכם, לא מבחינת הקו הכחול ולא מבחינת הגושים והחלקות, אך אני מוצא לנכון להאיר, כי גם במקרה ותוכניות מתאר אלו היו כוללות את שטח המסעדה והמתחם, עובדה זו לא היה בה כדי לשנות את תוצאות החלטתי זו.

6.     יחסי העירייה ובית פרמא:
לטענת המבקשים, העירייה ובית פרמא התקשרו ביניהן בהסכמים שונים, כל זאת לצורך סלילת דרכים על ידי העירייה ותכנון והקמת פרויקט בניה על ידי בית פרמא, במתחם שבו יושב הבניין, תוך התעלמות מזכויות המבקשים במקרקעין.

העירייה ובית פרמא עשו "יד אחת", לפינוי המבקשים ולהריסת המבנים המוחזקים על ידם במשך עשרות שנים כדיירים מוגנים.

כבר עתה אני מוצא לנכון להעיר ולהאיר, כי "מערכת היחסים" בין העירייה לבין בית פרמא מעלה תהיות ותמיהות רבות, ובייחוד בקשר עם ההתחייבויות ההדדיות שנטל כל אחד מהצדדים כלפי רעהו.

כך לדוגמא (בסעיף 16 לתגובת המשיבות 1 - 4 לבקשה), אותה התחייבות בלתי ברורה, שנטלה על עצמה בית פרמא, שהינה חברה פרטית לכל דבר ועניין, לפנות "מזנון ומאפיות מכל חפץ ואיכלוס בכדי שיהיה ניתן להורסם ...", והכוונה למסעדה המצויה, לטענת העירייה, בתוך שטח ציבורי, שהינו בבעלותה ובחזקתה.

לא רק שגוף פרטי מקבל על עצמו לבצע פינוי של מחזיק משטח ציבורי, אלא שאותו גוף פרטי אינו מקבל תמורה לכאורה בגין אותו מעשה "התנדבותי".

שאלה נוספת שלא התבררה די צורכה הינה, מה קרה עם זכויות הדיירות המוגנת של המבקש 4, משהועברו כל זכויות הבעלות והחזקה לעירייה בשטח המסעדה. מי חייב לשלם למבקש 4 פיצויים או מי צריך לדאוג לו לדיור חלוף, או שמא זכויותיו "התאיידו" כשהחליטו העירייה ובית פרמא להעביר את כל הזכויות בשטח המסעדה לעירייה, מבלי לשאול לדעתו או להסכמתו של המבקש 4 לאותה העברה וכך גם לגבי חלק קטן מבית הדפוס המוחזק על ידי המבקשים 2 ו- 3.

מטבעם של הליכים קרוב לודאי, שבשלב שמיעת התובענה עצמה יתבררו ויתבהרו הדברים, אך בשלב זה מערכת יחסים זו הינה מעורפלת.

7.     פעולות העירייה ובית פרמא:
ביום 19.10.03 קיבלו המבקשים הודעות בכתב, מטעם העירייה, כי ביום 15.11.03 בדעת העירייה לבצע פעולות הריסה בבניין ובחצר, הכוללות הריסתה כליל של המסעדה וכן הריסת חלקים מהבניין, וזאת ללא כל צו שיפוטי המאפשר למשיבות לעשות כן (נספחים ב/3 - ב/1 לבקשה).

לטענת המבקשים, ביום 27.10.03 הגיעו נציגי העירייה, מלווים בקבלן פינוי והודיעו למבקש 4, כי ביום הנקוב בהודעה יגיעו עם הקבלן ובליווי משטרתי לבצע בפועל את הפינוי ואם לא יבוצע הפינוי מרצון, אזי יבוצע בכוח.

ביום 28.10.03 יצא מלפני ראש העירייה צו הפסקה מנהלי למסעדה. ביצועו של צו זה עוכב בהחלטה של ביהמ"ש לעניינים מקומיים (עפ"י בקשת המבקש 4).

לטענת העירייה, המבקש 4 "עושה דין לעצמו" ובניגוד לחוק ולתוכנית המתאר של המתחם, נשאר במקום וזאת למרות שנסתיימה תקופת השימוש החורג שלו (של שנתיים) במאי 2003, כפי שנקבע בתוכנית המתאר רג/1225 (בית פרמא).

בגין שימוש חורג זה, הגישה העירייה כתב אישום כנגד המבקש 4 (ביום 07.12.03), על פי סעיפים 145(א)(2) ו- 204 ביחד עם סעיפים 208(א), 205 ו- 206 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (ת.פ. 3119/03), ובנוסף הוגש כתב אישום גם הוא כנגד המבקש 4 וזה לגבי ניהול העסק (המסעדה) ללא רשיון (ת.פ. 3059/03).
לעניין זה מתעוררת תמיהה נוספת, מדוע הגישה העירייה כתבי אישום כנגד המבקש 4 בלבד, וכנגד יתר המבקשים לא פעלה כך, ונשאלת השאלה האם יש מקום או הצדקה ל"אפליה" בין המבקשים בעיניי העירייה.

8.     תביעה לפי סעיף 197:
המבקש 4 הגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ט- 1965, בקשר לתוכניות מתאר "בית פרמא" ולתוכנית מתאר "בנק דיסקונט".

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, דחתה את תביעת הפיצויים שהוגשה לה והמבקש 4 הגיש על דחייה זו ערר לועדת הערר המחוזית.

לערר זה הגישה העירייה תשובה, ובסעיף 4ג' שבה נכתב כי: "ביום הקובע שהוא יום תחילת התוכנית ניתן למבנה המזנון אישור שימוש חורג לשנתיים (כך שאין כל פגיעה בתאריך הקובע בתפקוד הנכס) אישור זה ניתן להארכה לתקופות נוספות במסגרת 10 השנים שניתנו למימוש התוכנית".

לטענת המבקשים, מהאמור בתשובת העירייה, ניתן ללמוד וכך הם הבינו, כי עומדת לרשותם תקופה של 10 שנים עד למימוש התוכנית וכי בתקופה זו יוכלו לעמוד ולמצות את כל זכויותיהם החוקיות ובכלל זה, את זכותם לקבלת פיצויים (לטענתם), מבלי שאיש יאיים או יפגע בזכות החזקה שנתונה וקיימת להם.

העירייה טוענת, כי עצם הגשת תביעת הפיצויים לפי סעיף 197 יוצרת השתק ומניעות של המבקש 4 מלהעלות טענה, כי הוא זכאי לפיצוי בגין הפינוי הנדרש או מלהעלות את טענתו כי לא ידע אודות תוכנית המתאר ועל הכוונה להרוס את מבנה המסעדה.
לאור הגשת תביעה זו גם אין ביכולתו לטעון כי הוא לא ידע, שהוא עושה שימוש חורג בקרקע, בניגוד להצהרתו, וכן כי לא ידע, על הכוונה של העירייה להרוס את מבנה המסעדה.

המבקש מנגד טוען, כי התביעה לפי סעיף 197 כלל לא רלבנטית, מאחר ותביעה כזו עניינה בקשר עם ירידת הערך כתוצאה מפגיעת תכנית שלא בדרך של הפקעה, בחלקות סמוכות והיא לא קשורה כלל לתוכניות המתאר לשינוי הקרקע עליה ממוקמת המסעדה לצורך דרכים.

בין לבין התקבלה החלטת ועדת הערר ביום 08.12.03 שבסופה מונה שמאי מכריע לקביעת הפיצוי המגיע למשיב 4, עקב תוכנית בית פרמא ולגבי תכנית בנק דיסקונט נדחתה התביעה, והמשיבים צרפו החלטה זו לסיכומיהם.

תביעה לפי סעיף 197 הינה תביעה בקשר לירידת ערך עקב תוכנית חדשה פוגעת, והיא איננה כוללת את כל רכיבי הזכאות לפיצויים של מי שמופקעת הקרקע מידיו דיורה או דפקטו. כך או כך הגשת תביעה לפי סעיף 197 אינה מכשירה את הדרך לעירייה לנקוט בהליכי פינוי אפילו אם היא משלמת פיצוי למי שהגיש תביעה כזו.

ההליך לפי סעיף 197, מתקיים בין הצדדים ולהליך זה אין כל השפעה על החלטתי, והוא מובא ומצוין כאן, אך ורק כדי ללמוד, על קיום או אי קיום, חובת תום הלב של הצדדים כפי שיפורט בהמשך להחלטתי (ראה פרק "שיקולי ביהמ"ש למתן צו זמני- תום לב").

9.     הדיון:
הצדדים הופיעו בפני ואף ניסו להגיע להסדר פשרה שלא צלח.

על פי בקשת הצדדים נערך ביקור במקום ע"י ביהמ"ש בנוכחות הצדדים וסגן מהנדס העיר, והוגשה מפה מצבית לתיק ביהמ"ש.

בפתח הדיון שהתקיים בפני, ביקשתי לקבל מבאי כוח המשיבים ובייחוד מהעירייה הסבר לגבי ההליך המשפטי שבו היא נוקטת לגבי המבקשים וביצוע העבודות במתחם.

ב"כ המשיבים 1 ו-4 ציין בפני, כי "השאלה פה היא לא שאלה חוקית" ומ"מ היועץ המשפטי של עיריית רמת גן הוסיף וטען, כי "הליך של הפקעה לא צריך כי אנו הבעלים, לגבי ההליך השיפוטי, לכן אנו נמצאים פה" (פרוטוקול הדיון מיום 12.11.03 בשורות 18 ו- 25).

תשובות אלו של ב"כ המשיבים לא מספקות ובודאי שאינן מצדיקות את פעולותיה ומעשיה של העירייה בניסיונותיה בעצה אחת עם בית פרמא לפנות את המבקשים ו/או להרוס את המבנים המוחזקים על ידם.

ביהמ"ש לא בא לשים שיקול דעתו במקום שיקול דעתה של הרשות, בקביעת תוכניות מתאר להתווית דרכים ואין כל ספק, כי המטרה שלשמה יועדו השטחים הציבוריים הינה מטרה ראויה, אך גם אם מדובר במטרה ראויה, אין בכך כדי להכשיר פעולה שאינה תואמת את הדין להשגת אותה מטרה וכידוע "המטרה אינה מקדשת את האמצעים" ובייחוד שאמצעים אלו אינם עומדים בכפיפה אחת עם הוראות הדין.

בדרך כלל בתי המשפט וגם בימ"ש זה, מייחסים לרשות את "חזקת התקינות" ולפיכך על הרשות לנקוט במשנה זהירות כאשר היא פועלת מכוחה השלטוני כלפי האזרח ועליה להקפיד על כל תג ותו ובפרט כשמדובר בפגיעה בגופו, ברכושו ובקניינו של האזרח.
אין לרמוס או לבטל את זכויותיו של האזרח בניגוד לכל דין ובכלל זה, בניגוד להוראות חוק יסוד: "כבוד האדם וחרותו".
     לעניין חזקת התקינות בע"א 6066/97, 6123/97 נקבע כב' ביהמ"ש העליון מפי כב' הנשיא ברק:

”לרשותה של הרשות המקומית עומדת חזקה התקינות (או החוקיות). על פי חזקה זו, נקודת המוצא הינה כי המינהל פעל באופן חוקי ותקין.      PRAESUMUNTUR RITE ET SOLEMNITER ESSE ACTA OMNIA
ניתן כמובן לסתור החזקה. הנטל מוטל על המבקש לעשות כן. חזקה זו נתקבלה בפסיקה הישראלית (ראו, למשל, רע"פ 1088/86 מחמוד נ' הוועדה המקומית תכנון ולבנייה הגליל המזרחי, פ"ד מד (2) 417; בג"צ 7351/95 גבעוני נ' השר לענייני דתות, פ"ד (4) 89, 128 ; בג"צ 4146/95 עיזבון המנוחה לילי דנקנר נ' מנהל רשות העתיקות, פ"ד נב (4) 774, 793);
חזקה זו חלה בכל תחומי המשפט הציבורי (ראו F. BENNION, STATUTORY INTERPRETATION 888 (1997, D ED3) היא חלה ממילא גם לעניין פעולותיהן של רשויות מקומיות (ראו בג"צ 25/82 רוסיניק נ' עיריית רעננה, פ"ד לו (4) 766, 772; ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט (1) 463, 472)"

10.     "פלישה" למקרקעי ציבור:
בעיית הפלישה למקרקעי ציבור, הינה בעיה קשה שהרשויות נאלצות להתמודד איתה ולצורך כך, אף חוקק חוק מיוחד חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים) תשמ"א -1981 (להלן: "חוק הפולשים"), בו ניתן מענה חלקי, במיוחד לפולשים למקרקעי הרשויות המקומיות.

חוק זה, הינו אחד החוקים היחידים בהם ניתנת לרשויות המקומיות הזכות לפעול לפינוי פולשים, ללא צורך בצווים שיפוטיים וכידוע מדובר בזכות מרחיקת לכת.

ככל שהזכות הינה מרחיקת לכת, כך גדלה מידת החובה של הרשות, להקפיד על כל הוראות החוק ולפעול על פי הוראות חוק זה אך ורק בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, המאפשרים פעולה כזו, שהינה פעולת "סעד עצמי" של הרשות המקומית וכללי הסעד העצמי החלים לגבי בעלי קרקעות פרטיים, בהתאמה חלים גם על פינוי פולשים למקרקעי ציבור.

בענייננו העירייה, קרוב לוודאי שהבחינה, כי היא איננה נכנסת לאותם החריגים המנויים בסעיף 4 לחוק הפולשים המאפשרים לה, הוצאת צו לסילוק יד. סעיף זה קובע, כי הוצאתו של הצו מתאפשרת, אך ורק במקרה בו תפיסת הקרקע שלא כדין נעשתה, לא יאוחר מ- 12 חודשים מיום התפיסה ולא כמו בענייננו כשמדובר במשיבים המחזיקים בנכסיהם 480 חודש (40 שנה) - המבקש 1, או 240 חודש (20 שנה) - המבקשים 2 - 3, או 204 חודש (17 שנה) - המבקש 4.

משנוכחה או הייתה אמורה להיווכח הרשות המקומית, כי אין בידה את האפשרות לנקוט בהליכים לפי חוק הפולשים, לא ברור מדוע לא נקטה בהליכי סילוק יד ופינוי מסיג גבול לפי חוק המקרקעין התשכ"ט - 1969, או "חוק הפולשים", או עפ"י סעיף 131 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב - 1972, או מדוע לא נקטה לצורך תפיסת החזקה בפעולות על פי חוק התכנון ובניה, התשכ"ה - 1965, או עפ"י פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943.

ככל שהליכים אלו מתאימים ותואמים למקרה שבפנינו וחרף הליכים חוקים כאלו או אחרים, בחרה העירייה ומצאה לנכון, להוציא למבקשים דרישה לפינוי השטח, תוך מתן הודעה, כי העירייה מתכוונת לבצע במקום עבודות הכלולות בהיתר ובכלל זה ביצוע הריסה וכי היא לא תהיה אחראית לכל נזק שייגרם למי מהמבקשים.

כאמור העירייה ובית פרמא שתיהן ביחד או כל אחת מהן לחוד (אך בעצה משותפת) החלו לבצע עבודות חפירה והריסה במתחם, הרסו את חדר המדרגות המוביל לעסקה של המבקשת 1 ואף פערו חור בקיר עסקה של זו האחרונה ובנוסף הרסו את אחת מדרכי הגישה לעסקי המבקשים (רחוב היוזמה).

התפיסה המקובלת של המשפט היא כי גם בעל זכות בקרקע, אינו רשאי לעשיית דין עצמי אפילו כנגד מסיג גבול, אלא בנסיבות בהן מדובר ב"פלישה טרייה" ובכפוף לתנאים דווקניים שרק בהתקיימם, נחשב השימוש בכוח עצמי לנסבל.

במקרה דנן, גם אם סברו העירייה או בית פרמא, כי המבקשים מחזיקים בנכסים שלא כדין ובייחוד המבקש 4 והמבקשים 2 ו- 3, אין הם רשאים ליטול את החוק לידיהם ולעשות או לנסות לעשות שימוש בסעד עצמי בטרם ביררו באופן יסודי עם הגורם המוסמך (בית משפט) את טענות המבקשים, שכן חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 בסעיף 18 או חוק הפולשים, מתירים שימוש למחזיק כדין כנגד אדם שתפס את המקרקעין שלא כדין, תוך 30 יום מיום התפיסה ובמקרקעי ציבור בתוך 12 חודשים.

יש לחזור ולהדגיש כי המבקשים דיירים מוגנים בהתאם לסעיף 137 לחוק הגנת הדייר "לא יבוצע פינוי של מושכר אלא על פי פסק דין של בית משפט".

במקרה שבפני, לא רק שלא מתקיים התנאי של 30 יום או 12 חודשים אלא, שהעירייה ובית פרמא ידעו שהמבקשים, נמצאים בשטח המתחם כאמור חלקם למעלה מ- 40 שנה וחלקם 17 שנה.

לדעת רוב הפוסקים, עשיית דין עצמי מותרת רק באותם המקרים שהיא הותרה במפורש בחוק, ובתנאים שנקבעו בחוק, אך אסור שעשיית הדין העצמי תהא מלווה בכוח (פיזי או הכוח השלטוני) שאינו נחוץ ואינו מותר וצריך שתעשה במיעוט גרימת נזק למסיג הגבול ככל האפשר.

באלו הימים ניתן ע"י ביהמ"ש העליון פסק דין הדן בשאלת הזכות ודרכי הפינוי לסילוק ידו של מסיג גבול במקרקעי ציבור, רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' אליעזר בן שמחון (להלן: "פסק דין בן שמחון").

בפסק דין בן שמחון, סוקרת כב' השופטת פרוקצ'ה את מהותו של צו לסילוק פולש כמעשה של עשיית דין עצמי, במסגרת סעיף 4 לחוק סילוק פולשים ולצורך כך סוקרת אף את הדין הכללי ודיני המקרקעין ובפרט את שאלת הזכות לעשיית דין עצמי.
     
החזקה במקרקעין מוגנת ע"י המשפט כמאפיין של מצב עובדתי שאין מקורו בזכות.
"החזקה היא עניין שבעובדה והמשפט מייחס לה תוצאות משפטיות בעלות משמעות" (רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי פד"י נה (3) 303,294).

המשפט מעניק הגנה מיוחדת למחזיק בקרקע, אפילו במקרה שהחזקה היא שלא מכוח זכות, בין אם אותו מחזיק הוא הבעלים, ובין אם הוא מחזיק שלא מכוח בעלות, ובין שהוא מחזיק כאמור בפועל שלא מכוח זכות כלל.

המחוקק מכיר בזכותם העדיפה של בעלי זכות הבעלות על פני מסיגי הגבול: "אולם מימוש זכותם לקרקע הינה על דרך של תביעה משפטית בערכאות לצורך קבלת צו לסילוק יד של הפולש" (ראה סעיף 16 ו - 17 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969).

המשפט מסתייג מעשיית דין עצמי, והזכאי האמיתי צריך להיזקק להליכים משפטיים, כדי לקבל את החזקה לידיו באותם המקרים בהם לא התיר לו הדין במפורש ובדרך שאינה משתמעת לשתי פנים לעשות דין עצמי.

דין עצמי הינו הליך חריג, בו קיימת סכנה כי אם יעשה שימוש נרחב בזכות זו ומעבר לגבולות שהותרו, מתעוררת סכנה לשלום הציבור ולסדר הציבורי וכדברי כב' השופטת פרוקצ'ה בפס"ד בן שימחון: "היא עלולה לגרור למעשה אלימות בין בעלי דין יריבים, היא נותנת בידי בעל דין את הכוח להעריך בעצמו את גבולות זכויותיו תוך סיכון שלא יעריכם נכונה" (פרופסור אנגלרד, ספר טדסקי, דיני נזיקין, מהדורה 2,עמוד 533, הנשיא אגרנט בבג"צ 109/70 המוטראן הקופטי נ' שר המשטרה פד"י כה (1) 225, 240 ).

היתר לעשיית דין עצמי חורג מהתפיסה החוקתית המקובלת על פיה מותנה הכוח לשנות מצב עובדתי נתון בקיומו של הליך שיפוטי". (ההדגשה שלי י.ש.)

עוד בהמשך קובעת כב' השופטת פרוקצ'ה, כי האיסור על עשיית דין עצמי אינו מוחלט אך זה הכלל לפיו אין לשלול מאדם חזקה בנכס אלא באמצעות פניה לערכאות תוך שמירה על זכותו הדיונית להתגונן ולפרוס את מלוא טענותיו.
"הרציונל העולה מהדין הכללי בנוגע להחזקה במקרקעין הוא כדלקמן: ככלל, פורש המשפט הגנה רחבה על מחזיק בקרקע בין אם חזקתו בזכות ובין אם חזקתו שלא בזכות".

לאור האמור לעיל, ברור איפוא, כי הריסת המבנים, ניסיונות והתראות על הפינוי, מפורשים או משתמעים, שנעשו על ידי המשיבים, נעשו שלא כדין, ושלא בסמכות ולפיכך צודקים המבקשים בבקשתם להפסקת ביצוע עבודות ההריסה ו/או החפירה שבמתחם ובשטח במסעדה, שיש בהם לפגוע בנכסים המוחזקים על ידם.

העירייה מנצלת את כוחה, בכך שהינה רשות שלטונית חזקה המעמידה בפני המבקשים מציאות חדשה לאור אישור תוכנית המתאר (רג/ 1225) ביום 24.5.01.

כאמור בתוכנית בית פרמא, שונה ייעוד הקרקע במתחם חלקו מתעשייה למגורים וחלקו מתעשייה לדרכים (כפי שפורט בפרק תוכניות המתאר) ובכך יצרה העירייה מציאות חדשה למבקשים, בה המתחם שבו הם יושבים כבר 45 - 17 שנה הפך לשטח המיועד למגורים ולדרכים והם נמצאים בו כמשתמשים חורגים או יותר נכון כ"בנים חורגים" שאינם רצויים מטבע הדברים, לא על ידי בעל הנכס - בית פרמא, שלה אינטרס כלכלי מובהק ראשון במעלה לפנותם ולא על ידי העירייה שגם היא רוצה לפנותם לפחות לצורך סלילת הדרך.

המבקשים כולם והמבקש 4 בפרט יכלו להבין לכאורה מקריאת הוראות תוכנית "בית פרמא" ובייחוד מתגובת העירייה לועדת הערר, כי הם יהיו רשאים להישאר ולהמשיך להחזיק בעסקים המוחזקים על ידם, עד ל- 10 שנים ובתקופה זו יפונו מהשטח כדין תוך מיצוי כל זכויותיהם החוקיות ובין היתר, קרוב לוודאי זכויותיהם לקבלת פיצוי כדיירים מוגנים.

המבקשים נמצאים במתחם במשך שנים רבות וקיימות להם כאמור זכויות דיירות מוגנת ולא יעלה על הדעת, כי עקב שינוי ייעוד הקרקע ויצירת מציאות חדשה, ינקטו העירייה ובית פרמא בהליכים שלא בהתאם להוראות הדין במטרה לפנות את המבקשים תוך פגיעה בזכויותיהם על פי דין.

בשולי הדברים ברצוני לציין, כי היה מקום לצרף לבקשה את הועדה המקומית לתכנון ולבניה - רמת גן כמשיב, מכיוון שזו האחרונה הגישה את כתבי האישום בגין השימוש החורג ובידה הסמכות להפקיע.

"הסמכות להפקיע מוקנית לועדה המקומית ולא לרשות המקומית, שהינה אישיות משפטית נפרדת - ע"א 128/83 להבי נ' הועדה לתכנון ובנייה חוף השרון פ"ד מ(4) 660,663), אך מאחר שלא המבקשים ולא המשיבים העלו טענה זו, אני פטור מלהכריע בסוגיה זו.

העירייה ובית פרמא בחרו שלא לפנות לערכאות המשפטית לצורך פינוי המבקשים, אלא בחרו בדרך של אכיפת החוק באמצעות עקיפה ואף "איימו" בביצוע עבודות הריסה. במקרה והעירייה או בית פרמא היו מממשות ומבצעות את הפעולות האמורות היו הן עשויות להיחשב כמי שעשו "סעד עצמי" שלא כדין ואף היו מסתכנים בביצוע מעשה פלילי (ראה בכלל זה סעיף 189 לחוק העונשין, ראה ע"פ 71216/01 - 71310/01 מדינת ישראל נ' אזוגי בבית המשפט המחוזי בת"א) ולא יעלה על הדעת שתחת ידו של ביהמ"ש תצא החלטה המעודדת פעולות כאלו.

11.     שיקולי ביהמ"ש למתן צו זמני- "תום הלב":
בבוא ביהמ"ש לשקול מתן צו זמני, אחד השיקולים המנחים אותו הינו השיקול האם הבקשה הוגשה בתום לב בניקיון כפיים תוך בחינת התנהגות הצדדים ועמידתם בחובת גילוי מלוא המידע ובחובתם לנהוג בהגינות ובסבירות כאשר המבחן לתום הלב אינו סובייקטיבי אלא דווקא אובייקטיבי ( ראה רע"א 8113/00 שפר נ' תרבות לעם פד"י נה (2) 433 ורע"א 5072/00 איזי יוגב תעשיות נ' מסגרית האחרים אבו פד"י נה (2) 307 ורע"א 3779/00 בירס נ' וולסון תקדין עליון 2000 (3) 1229).

שיקולי היושר נקבעו מפורשות בתקנה 362 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד - 1984, לפיה בוחן ביהמ"ש האם הבקשה הוגשה בתום לב ומתן הסעד צודק וראוי בנסיבות העניין ואינו פוגע במידה העולה על הנדרש.

המבקשים לא ציינו בבקשתם, כי המבקש 4 הגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין תוכנית המתאר שמייעדת את המסעדה להריסה ובדיון שהתקיים בפני לא ניתן נימוק והסבר מספקים, על ידי ב"כ המבקשים, מדוע עובדה זו הושמטה מהבקשה וכל שנאמר היה "...לא ראיתי קשר בין הדברים", "סברתי וכך נראה לי שהנושא הזה הוא לא הנושא שעומד היום, מה שעומד היום זה שהם לא פעלו בהתאם להחלטת הוועדה מיום ..." (פרוטוקול הדיון מיום 12.11.03 עמוד 4 שורה 27 ועמוד 5 שורה 1).

בנוסף המבקשים לא ציינו בפני על קיומם של הליכים מקבילים שהוגשו ומתקיימים על ידם בביהמ"ש המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, אלא רק כשנשאלו על ידי בקשר להליכים בביהמ"ש לעניינים מקומיים, נענתי על ידי ב"כ המשיבים 1 ו-4, כי הליך מקביל הוגש על ידי המבקשים, לביהמ"ש לעניינים מנהליים, ובמעמד זה למדתי, כי המבקשים עתרו לסעדים זמניים זהים לאלו שהתבקשו בפני, מבלי שדאגו להביא לידיעת ביהמ"ש המחוזי את קיומו של ההליך שבפני, כפי שלא עדכנו גם בימ"ש זה בדבר קיומו של ההליך בביהמ"ש לעניינים מנהליים.
הסתרת עובדות אלו כשלעצמן אינה מתיישבת עם דרישת תום הלב הנדרשת ממי שעותר לביהמ"ש בבקשה לצו מניעה זמני.

המבקשים השתהו לכאורה בהגשת בקשתם ושיהוי יוצר חזקה, כי המבקש לא ראה את בקשת הצו כדחוף (ראה גם השופט גורן בסיפרו, סדר הדין האזרחי, עמוד 404, ער"א 341/87 זלמן השקוביץ נ' עין ורד פד"י מ"ד (2) 286).

בע"א 5240/97 חלמיש נ' אשרז פד"י מז (1) 45, נקבע ע"י ביהמ"ש בעמוד 50 כי:
"נמצא שעל המבקש צו ביניים, מוטלת חובה לשכנע את בית המשפט בדוחק הנסיבות שיש בה כדי להצדיק את התערבותו המוקדמת. מבקש שהשהה את בקשתו אינו יוצא ידי חובה זו, שהלוא בעצם השיהוי יש מקום ראיה לסתור את טענתו, שהצו חיוני ושנתינתו אינה סובלת דיחוי. ודוק: אינני אומר ששיהוי שלעצמו יביא בכל הנסיבות להשבת פני המבקש ריקם; אך למצער ניתן לומר שהעדר נימוקים כבדי משקל להיפוכו של דבר כך בדרך כלל יש לנהוג". (ההדגשה שלי י.ש.)

לכאורה, ידעו המבקשים ולפחות המבקש 4, על הכוונה לבצע את תוכניות המתאר ולבצע את הדרכים ולהרוס את המבנים כבר בעת הגשת תביעת הפיצויים לפי סעיף 197, דהיינו ביום 30.06.02.

מאידך, כפי שקבעתי לעיל בתשובה שניתנה לועדת הערר יכלו המבקשים להבין, כי עומדות לרשותם 10 שנים למימוש זכויותיהם ולכן מתעורר ספק האם אכן השיהוי הסובייקטיבי קיים במקרה זה.
די בשיהוי אובייקטיבי, אך כפי שנקבע בפסיקה אין בכך כדי להוות מחסום להגשת בקשה לסעד זמני.

ראוי לציין, כי התנהגות המבקשים האמורה, אינה מתיישבת ואינה עומדת עם דרישת תום הלב הקבועה בתקנה 362(ב)(2) הגם שאין בפגם זה כדי "לשמוט את הקרקע" מבקשת המבקשים, אך יהיה בה כדי להשפיע על החלטתי בקשר לשאלת ההוצאות.
     
הסעד הזמני לו עותרים המבקשים הינו צו עשה זמני המורה "למשיבות או מי מטעמן לסגור את החורים שנפערו בקירות עסקה של המבקשת 1 בעקבות פעולות ההריסה האמורות ולהורות למשיבות, לסלול דרך סלולה שתאפשר גישה סבירה נאותה וראויה לעסקי המבקשים, ללקוחותיהם, ספקיהם ולמבקשים עצמם בין בדרך של השבת מצב רחוב היוזמה לקדמותו ובין בדרך אחרת".

ככלל צו עשה זמני (שמשמעותו שינוי המצב העובדתי הקיים ולא הקפאתו) יינתן בנסיבות נדירות ומיוחדות בלבד.

"נוסף על השיקולים דלעיל, המתווים את שיקול הדעת השיפוטי בנוגע לסעדים זמניים באופן כללי, קיימים שיקולים מיוחדים לעניין מתן צו עשה זמני דווקא. ייחודו של צו העשה הזמני הינו, שברגיל יש בו דווקא כדי לגרום לשינוי המצב הקיים. שינוי כזה בהליך זמני הוא נדיר (בר"ם 5346/03 מלבסקיה נ' שר הפנים (טרם פורסם, ניתן ביום 18.06.03). אין אפוא תמה, כי קשה יותר לקבל צו עשה זמני (גורן, שם, 419). ואכן צו עשה זמני יינתן כאשר יהא בו כדי לסכל שינוי חד צדדי מהמצב הקיים, שבוצע זמן קצר ביותר קודם לכן ופגיעתו חמורה. במילים אחרות: אם אדם שינה בין לילה את המצב, יורו לו להשיבו כמוקדם, בבחינת החזרת המצב לקדמותו לשם שמירה עליו, אולם, זאת רק בסמיכות ממש למעשה. נושא זה כרוך וקשור אפוא לסוגיית השיהוי המיוחדת לצו העשה, שאם השתהה המבקש מעבר לסמיכות הזמנים האמורה, יחשב הצו הזמני המבוקש על ידו כשינוי של המצב הקיים. מן העבר השני נקשר הנושא למיצוי הסעד הסופי בזה הזמני, שהרי עשייה להבדיל מהימנעות יש בה כדי להוות תרופה אפרטיבית. מכאן שבעתיים היא נדירותו של צו העשה הזמני" (בבש"א (י-ם) 2058/03 מזרחי אסתר נ' כהן יוסף ואח', תק-מח 2003 (2), 8746, עמ' 8748).

במקרה דנן המבקשים הוכיחו כי קיימת להם זכות קניינית וזכות חזקה מזה עשרות שנים בעסקיהם ובמקרה של זכות קניינית מוכחת ובכלל זה, זכות חזקה של שנים, יש פחות שק"ד לביהמ"ש שלא ליתן צו ופחות משקל לשיקולי יושר, כמו שיהוי, בעוד בזכות קניינית נטענת יילקחו בחשבון גם שיקולי יושר [ראה רע"א 5240/92 חלמיש נ' אשרז ואח', פ"ד מז (1) 45 וכן ראה רע"א 509593 פ.א ארבן בע"מ נ' גבי א.ג.ר שותפות לבניין ופיתוח, פ"ד מט (1) 793].

מאידך, למבקשים אין זכות חוקית או מוסרית לבקש צו מניעה זמני לגבי חלקי הבניין את החלקים במתחם שאינם בבעלותם או בחזקתם, אלא אם אותן העבודות מסכנות את יציבות הנכסים המוחזקים על ידם, או שיש בהם הפרעה לשימוש במקרקעין כמשמעותם בסעיף 17 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1963, או כמשמעותם בסעיף 44 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), תשכ"ח - 1968.

חזקה על העירייה ובייחוד על מהנדס העיר וסגנו (וכך נאמר לי מפורשות ע"י מהנדס העיר), כי כל עבודה שתבוצע בבניין או מחוץ לו ושיהיה בהם חשש ליציבות הבניין, יעשו אלו בפיקוח צמוד של מח' מהנדס העיר, תוך התייעצות בקונסטרוקטור.

המלצתי בפני הצדדים לסיים את ההליך מחוץ לכותלי ביהמ"ש, חבל שגם המבקשים וגם המשיבים לא תרמו למאמץ זה, ובסופה של החלטה אני חוזר ומאיר את שהארתי במהלך הדיונים, כי טוב יעשו שני הצדדים, אם ימצאו בהקדם האפשרי הפתרון הנכון מחוץ לכותלי ביהמ"ש. פתרון כזה הינו גלוי לעין, אלא שהצדדים צריכים לעשות את המאמץ הראוי כדי למצוא את הדרך אליו, שאחרת כל אחד מהם עשוי בסופו של יום וככל שיחלפו הימים למצוא עצמו, כמי "ששכרו בהפסדו".

12.     סוף דבר:
התוצאה הינה שניתן צו זמני האוסר על המשיבים לבצע את הפעולות הבאות:

12.1.     להפסיק לאלתר ו/או לא לבצע כל הריסה או חפירה של מבנה המסעדה המוחזק על ידי המבקש 4, או של אולם מפעל שזירת החוטים של המבקשת 1 או של אולם בית הדפוס של המבקשים 2 ו- 3, וכן של חדרי המדרגות המובילים לעסקה של המבקשת 1, 2 ו- 3 וכן להפסיק לאלתר ו/או לא לבצע כל עבודת הריסה או חפירה שיש בה סכנה ליציבות המבנים המוחזקים על ידי המבקשים או של דרכי הגישה לאותם המבנים.

12.2.     להפסיק ולא לבצע כל פעולה של פינוי של המבקשים או מטלטליהם ו/או ציוד השייך להם, מהחלקים המוחזקים על ידם בבניין ו/או במבנה המסעדה ו/או לנתק את המושכרים ו/או את עסקי המבקשים מהתשתיות להם הם מחוברים.

12.3.     כמו כן, אני מורה למשיבים לסלול דרך סלולה שתאפשר גישה סבירה, נאותה וראויה לעסקי המבקשים ללקוחותיהם, ספקיהם ולמבקשים עצמם לרבות הדרך הזמנית שנפרצה על ידי העירייה תוכשר על ידי העירייה כך שתתאים למטרות האמורות ובכלל זה לימי החורף הקרבים והבאים.
העירייה תדאג להציב שלט בכניסה למתחם לפיו יכתבו שמות העסקים של המבקשים, תוך הפניית המבקרים לדרך המובילה לעסקיהם וכן יוצב שלט בידי העירייה האוסר על רכבים להחנות בדרך המובילה לעסקי המבקשים, וידאגו לאכיפתו של אותו איסור והכל על מנת שהדרך תהיה פנויה ותאפשר למבקשים, לספקיהם וללקוחותיהם גישה נוחה לחנייה וחנייה אפשרית.

12.4.     במהלך הדיון בפני הוסכם בין הצדדים, כי לא יעשה דבר לשינוי המצב הקיים וכך נהגו המשיבות.

במהלך הדיון פנו אלי המשיבות וביקשו לסייג את ההסכמה, שלא לבצע הריסה או כל פעולה על ידם לאותם חלקים בבניין המוחזקים בפועל על ידי המבקשים ונענתי לבקשה באופן חלקי.

     למניעת ספק מובהר בזה, כי צו המניעה הזמני חל אך ורק על הפעולות המפורטות בסעיף 1 ו- 2 ובכלל זה, הן לא יחולו על חלקי הבניין שאינם מוחזקים ע"י המבקשים ושאינם חדרי המדרגות או דרכי הגישה המובילים לעסקי המבקשים והמסומנים (4) (A-A) ו- (3) (B-B) (ראה סימונם במפה שצורפה לבקשה בבש"א 183773/03), אך זאת אך ורק בהתקיים התנאים הבאים :

א.     כל פעולת הריסה של חלקי הבניין הנ"ל [המסומנים (4)ו- (3)], תתבצע בהרשאתו, ועל סמך הנחיות של מהנדס העיר או של סגנו.

ב.     מהנדס העיר יעסיק או ידרוש מבעלי ההיתר לביצוע ההריסה או הבנייה ליווי ופיקוח צמוד של מהנדס קונסטרוקציה מוסמך ומיומן שיפקח על ביצוע ההריסה גם הוא ויהיה אחראי שפעולות ההריסה לא יפגעו ביציבות הבניין ובנכסים המוחזקים על ידי המבקשים.

ג.     לא תבוצע כל פעולת הריסה אלא אם נתן מהנדס העיר או סגנו, אישור כי התקיימו כל התנאים הנדרשים לביצוע הריסה בטוחה שלא תפגע ביציבות הבניין, בחדרי המדרגות ובדרכי הגישה שבבניין לעסקי המבקשים וכי לא יפגעו מערכות המים, הביוב, החשמל והתקשורת וכיוצא באלו מערכות המשרתות את עסקי המבקשים.

12.5.     במהלך ביצוע עבודת ההריסה שבוצעו כבר ע"י המשיבה 2 נפער פתח בקיר עסקו של המבקש 1, דרכו חודרים גשמים ורוחות.
אני מורה למשיבה 2 לסתום ולאטום בתוך 10 ימים, את החור שנפער בקיר עסקו של המבקש 1, עקב הריסת חדר המדרגות וחלקי המבנה הסמוכים לו. לא תבוצע הסתימה כראוי ובכלל, יבוצעו אלו ע"י המבקש 1 והמבקש יוכל לתקן את התובענה ולצרף את סכום הוצאות התיקון לתובענה ולבקש כי אלו יושתו על המשיבה 2.

12.6.     צו זה יפקע במידה ולא יומצאו הערבויות הבאות תוך 10 ימים:
א.     התחייבות עצמית של כל אחד מהמבקשים ללא הגבלה בסכום להבטחת פיצוי המשיבים על כל נזק שייגרם למשיבים כתוצאה ממתן הצו, אם יבוטל או יפקע הצו ו/או ייקבע שלא היה מקום לבקשו ו/או תיפסק התובענה.

ב.     שלושה ערבים בערבות צד ג' (בגין כל אחד מהעסקים, המסעדה, שזירת החוטים ובית הדפוס) מוגבלת עד לסך של 10,000 ₪ כל אחת (בסה"כ 30,000₪) להבטחת פיצוי המשיבים על כל נזק שייגרם למשיבים כתוצאה ממתן הצו, אם יבוטל או יפקע הצו ו/או ייקבע שלא היה מקום לבקשו ו/או תיפסק התובענה.

ג.     פיקדון כספי במזומן מכל אחד מבעלי העסקים (שזירת חוטים, המסעדה ובית הדפוס) בסך של 5,000 ₪ כל אחד (ובסה"כ 15,000 ₪) או ערבות בנקאות אוטונומית בלתי מותנת, בלתי מוגבלת צמודה ליוקר המחייה על סך של 5,000 ₪ כל אחד (ובסה"כ 15,000₪ ) כעירבון להבטחת פיצוי המשיבים על כל נזק שייגרם למשיבים כתוצאה ממתן הצו אם יבוטל או יפקע הצו ו/או ייקבע שלא היה מקום לבקשו ו/או תיפסק התובענה.

     הוצאות:
     נותר איפוא לבחון האם בנסיבות העניין זכאים המבקשים בשלב זה להוצאות.
בהליך של צו מניעה זמני, נבחנת גם שאלת תום הלב וכפי שפורט בהחלטתי, התגלה כי מלוא המידע והנתונים שהיו בידי המבקשים לא נמסרו לביהמ"ש ואף התעורר ספק לגבי השיהוי בו נקטו המבקשים. "סדקים" אלו, לא ירדו לשורשה של הבקשה ולא שמטו את בסיסה ולכן נעתרתי לבקשה, אך אני סבור כי בנסיבות העניין ובשלב זה אין מקום להשית הוצאות על המשיבים.

שאלת ההוצאות תקבע בסופו של יום, בעת מתן פסק הדין בתובענה העיקרית, אם לא ישכילו הצדדים קודם לכן, כל אחד מטעמיו הוא, לסיים את ההליכים, כפי שהמלצתי בפניהם, בהקדם האפשרי, מחוץ לכותלי ביהמ"ש.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהו צו הריסה ?

  2. צו הריסה מנהלי

  3. צו הפסקת הריסה

  4. צו הריסה שיפוטי

  5. התליית צו הריסה

  6. צו הריסה צימרים

  7. עורך דין צו הריסה

  8. צו הריסה בהתנחלות

  9. צו הריסה לבית כנסת

  10. צו הריסה נגד הנאשם

  11. צו הריסה גן אירועים

  12. צו הריסה מבנה מאוכלס

  13. הריסת מבנה ללא התראה

  14. הריסת מבנה ללא הסכמה

  15. מי צריך לבצע צו הריסה

  16. איחור בביצוע צו הריסה

  17. אכיפת צו הריסה בשטחים

  18. מי יכול להתנגד לצו הריסה ?

  19. תאונה במהלך עבודות הריסה

  20. דחיית מועד ביצוע צו הריסה

  21. הארכת מועד ביצוע צו הריסה

  22. החלטה בבקשה למתן צו הריסה

  23. הקמת אוהל על הגג - צו הריסה

  24. אי קיום צו הריסה של בית משפט

  25. עיכוב הריסת מבנים בלתי חוקיים

  26. צו הריסה מנהלי - חובת התייעצות

  27. נזקים לבית אחר בעקבות הריסת בית

  28. ערעור הארכת מועד ביצוע צו הריסה

  29. הארכת מועד ביצוע צו הריסה שיפוטי

  30. בקשה להארכת מועד לביצוע צו הריסה

  31. הריסת בניה בלתי חוקית במגזר הערבי

  32. עיכוב צו הריסה לצורך השלמת הליכים

  33. מניעת ביצוע צו הריסה למבנה ללא היתר

  34. הרואה עצמו נפגע על ידי צו הריסה מינהלי

  35. מעמד בבקשה לביטול ו/או עיכוב צו הריסה מינהלי

  36. בקשה להריסת מחסן בנוי, בניית משטח עץ וסוכך עונתי

  37. חוק עזר לדוגמה לעיריות (הריסת מבנים מסוכנים), תשל"ב-1972

  38. אם פקע תוקפו של צו הריסה מנהלי, ניתן ליתן על צו הריסה מנהלי חדש

  39. התנגדות השכנים לפינוי והריסת בית ישן תוך בניית בניין חדש (גבוה)

  40. נטען כי לא זומן לשימוע וצו צו הריסה מנהלי ניתן והודבק בהיעדר שימוע

  41. חוק עזר לדוגמה למועצות מקומיות (הריסת מבנים מסוכנים), תשל"ב-1972

  42. היתר בנייה להריסת בית דו משפחתי ובניית בנין מעל קומת עמודים מפולשת

  43. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון