פירוק שיתוף דיירות מוגנת

להלן פסק דין בנושא פירוק שיתוף דיירות מוגנת:

פסק דין

בפני תביעה לפרוק שיתוף בזכויות הדיירות המוגנת (להלן:"התביעה") בחנות מס' 1 הנמצאת ברחוב ארשיד 16 במזרח ירושלים, חלקה 145 גוש 30656 (להלן: "החנות") .
התביעה הוגשה באמצעות עו"ד ג'יאת נאסר שמונה ככונס נכסים במסגרת תיק הוצל"פ (להלן:"כונס הנכסים") בגין חוב של התובע מס' 1 (להלן: "התובע") לחברת עווד טורס בע"מ (להלן: "התובעת מס' 2") , עפ"י פס"ד.
התביעה לפרוק שיתוף הוגשה נגד הנתבעת מס' 1, אחות התובע (להלן" "הגב' סנא") וכן נגד נתבעת מס' 2 שהיא בעלת החנות (להלן: "לשכת המסחר") ונגד מר עזאם אבו סעוד מנכ"ל לשכת המסחר (להלן: "הנתבע מס' 3") .
בתביעה זו תובע כונס הנכסים את פרוק השיתוף בזכויות הדיירות המוגנת בחנות על דרך מכירה וחלוקת הפדיון .

א.     א. רקע

  1. התובעת מס' 2 הגישה לביהמ"ש המחוזי בי-ם תביעה כספית (ת.א. 107/95) נגד התובע מס' 1 בגין גניבה ממעביד (להלן : "התביעה הכספית") ובסופו של יום אף זכתה בתביעתה נגדו .
  2. ביום 8.2.95 הטיל ביהמ"ש במסגרת הדיון בתביעה הכספית עיקול זמני אצל לשכת המסחר על זכויות התובע והגב' סנא (אחותו) בחנות .

וכלשון הצו:
     "... מוטל בזה עיקול זמני על כל הנכסים המפורטים להלן וזאת עד לסך 1,468,228 ₪. עד לסיום ההליכים בביהמ"ש המחוזי בי-ם .
     נכסי משיב מס' 1 (התובע בתיק שלפנינו ר.ש.)

1 . זכויותיו בדמי מפתח, בשכירות מאת לשכת המסחר הערבית המחזיק מס' 2 , ברח' הרון אל רשיד 16 י-ם גוש 30656 , חלקה 145.
     השכירות רשומה ב- 50% על שם המשיב מס' 1, וב- 50% על שם אחותו המחזיקה מס' 1..." (נספח ו' לתצהיר צ'רלי עווד ת/2) .

3. צו העיקול נמסר ונרשם מיד וללא התנגדות בלשכת המסחר .
4. אישור בדיעבד על רישום העיקול הוגש לביהמ"ש במסגרת ת/2 (נספח ז' לתצהיר מנהל התובעת מס' 2 מר צ'רלי עווד) .
5. ביום 25.5.97 ניתן פס"ד בתביעה הכספית (להלן: "פסה"ד") ולפיו חוייב התובע לשלם ללשכת המסחר סכום שערכו היום הוא מעל למיליון וחצי ₪ (להלן: "החוב").
6. עם מתן פסה"ד הפך העיקול הזמני לקבוע .
7. ערעור שהוגש על פסה"ד לביהמ"ש העליון נדחה .
8. עו"ד ג'יאת נאסר מונה במסגרת תיק ההוצל"פ ככונס נכסים על חלקו של התובע בחנות ולצורך מימוש החוב (להלן: "כונס הנכסים") .
9. לצורך מימוש העיקול הגיש כונס הנכסים תביעה זו שעניינה פרוק שיתוף זכויות הדיירות המוגנת בחנות, בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון .
10. למרות שכונס הנכסים נכנס בדר"כ עפ"י חוק ההוצל"פ בנעליו של התובע הרי שבפועל קיים במקרה שלפנינו ניגוד עניינים מוחלט בינו לבין התובע שכן בניגוד לעמדת כונס הנכסים טען התובע שאיננו בעל זכויות בחנות ואף העיד בביהמ"ש כעד הגנה מטעם הגברת סנא (נתבעת מס' 1) לתמיכה בגירסתה .
11. אין מחלוקת שהתובע ואחותו (סנא) רכשו יחדיו זכויות דיירות מוגנות בחנות תמורת תשלום דמי מפתח לדייר הקודם וללשכת המסחר ואף חתמו על הסכם שכירות עמה אולם , לטענת הגב' סנא עוד ביום 11.6.94 רכשה היא מהתובע את מלוא זכויותיו בשותפות בחנות ואף חתמה באותו מועד עם לשכת המסחר על הסכם שכירות מוגנת (נספח ב' לתצהירה) (להלן:"נספח ב'"). לפיכך, לטענתה , אין התובע ואף לא מי שבא בנעליו (כונס הנכסים) יכולים לבקש פרוק שיתוף בחנות שכן בעת הטלת העיקול (8.2.95) נעדר התובע כל זכויות בה .
12. לעומתה , טוען כונס הנכסים שהתובע מעולם לא העביר את זכויותיו לגברת סנא ולחילופין , אפילו אם נחתם הסכם שכירות כנטען על ידה הרי שהוא נחתם בדיעבד לאחר רישום העיקול על זכויותיו של התובע בחנות ביום 8.2.95 ולפיכך , איננו תקף .
13. ב"כ נתבעים 2 ו- 3 בקש לדחות את התביעה גם מהטעם המשפטי שכן לגרסתו אין אפשרות משפטית לתובע לבקש פרוק שיתוף בזכויות המוגנות בחנות ועל אחת כמה וכמה אין לכונס הנכסים יכולת כזאת.

ב. ניהול התביעה

הצדדים הגישו את עדויותיהם הראשיות בתצהירים כדלקמן :

  1.      1) תצהיר העד סובחי -עובד התובעת מס' 2 - ת/1;
  2.      2) תצהיר מר צ'רלי עווד - מנהל התובעת מס' 2 - ת/2;
  3.      3) תצהיר התובע - נ/1;
  4.      4) תצהיר הגברת סנא - נ/4;
  5.      5) תצהיר הנתבע 3 מר עזאם אבו סעוד - מנהל לשכת המסחר ביום הגשת התביעה - נ/7;

לתצהירים צרפו הצדדים את כל מסמכיהם הרלבנטיים .
המצהירים נחקרו בבית המשפט על תצהיריהם.
לאחר שמיעת העדויות הגישו התובע וכן נתבעים 2 ו-3 את סיכומיהם בכתב .
משלא טרחה נתבעת מס' 1 (הגב' סנא) להגיש סיכומים בכתב לביהמ"ש , למרות הארכות הרבות שנתנו לה, אין מנוס ממתן פס"ד גם ללא סיכומיה .

ג. השאלות השנויות במחלוקת

ממכלול העדויות והראיות שבתיק עולה שהצדדים חלוקים ביניהם ב - 2 שאלות מרכזיות:

  1.      מי הם הבעלים של הזכויות המוגנות בחנות : האם התובע ואחותו הגב' סנא , כטענת כונס הנכסים , או שמא האחות סנא בלבד , כטענת הגב' סנא והתובע .
  2.      האם ניתן להורות על פרוק שיתוף של זכות לדיירות מוגנת בכלל ובמקרה שלפנינו בפרט.


אין ספק שהכרעה בכל אחת משאלות אלו עשויה להטות את הכף לטובת מי מהצדדים .

אדון בשאלות אלה כסדרן.

1 . מי הם הבעלים של הזכויות המוגנות בחנות בעת רישום העיקול והיום

שאלת השותפות של התובע בזכויות הדיירות המוגנת היא שאלה בסיסית מקדמית שכן קיומה של השותפות בזכויות הינו תנאי הכרחי להגשת תביעה לפרוק השיתוף .

ד י ו ן

לטענת הגברת סנא התובע איננו ואף לא היה בעל זכויות דיירות מוגנת בחנות בעת רישום העיקול.
לעומתה , טוען כונס הנכסים שהתובע היה שותף בזכויות הדיירות המוגנת בחנות , בעת רישום העיקול והוא אף שותף בהם עד היום .
הצדדים צרפו ,כאמור , לתצהיריהם את כל המסמכים הרלבנטיים ובמהלך הדיון אף היתה התייחסות למסמכים נוספים .
מסמכים אלה עמדו בבסיס טיעוניהם ולפיכך חשיבותם רבה .
מסיבה זו , עיקר המחלוקת נסבה סביב אמיתותם של מסמכים אלה ולחילופין , מועדי החתימה עליהם .
מפאת חשיבות המועדים הנקובים במסמכים אביאם כסדרם הכרונולוגי הלכאורי בהתאם לתאריכים הנקובים בהם :

  1.      1) ויתור מר אלשויש (הדייר הקודם) לתובע ולאחותו הגב' סנא על זכות הדיירות המוגנת תמורת דמי מפתח - מכתב ויתור מיום 5.5.94 - נספח ב' ל- ת/2;
  2.      2) הסכם שותפות שבין התובע לבין הגב' סנא לעניין זכויותיהם בחנות - מיום 11.5.94 - נ/5;
  3.      3) הסכם פרוק השותפות בין התובע לאחותו וויתור התובע על זכויות הדיירות המוגנת בחנות לטובת הגב' סנא - מיום 10.6.94 - נ/6 ; (להלן: "הסכם פרוק השותפות") ; (נספח ד' לאסופת המסמכים נ/6).
  4.      4) חוזה שכירות מוגנת בחנות בין התובע והגב' סנא ללשכת המסחר מיום 11.6.94 - נספח א' ל-ת/2; (להלן: "נספח א'") .
  5.      5) חוזה שכירות מוגנת בחנות בין הגב' סנא בלבד ללשכת המסחר - מיום 11.6.94 - נ/8; (להלן: "נספח ב'").
  6.      6) מכתב ויתור התובע לאחותו על זכויות הדיירות המוגנת בחנות מיום 2.2.95 ; (נספח ה' לתרגום אסופת המסמכים נ/6).
  7.      7) צו עיקול זמני מיום 8.2.95 שניתן במסגרת התביעה הכספית ע"י ביהמ"ש המחוזי בירושלים (נספח ו' לת/2) .
  8.      8) אישור נתבע מס' 3 (מנהל לשכת המסחר) לרישום העיקול ללא התנגדות . האישור ניתן בדיעבד ונושא תאריך 20.3.01 - (נספח ז' ל- ת/2).

כאמור, ב"כ הצדדים חלוקים ביניהם בענין אמיתות חלק מהמסמכים ולמצער בענין נכונות המועדים הנקובים בהם .
קביעת ביהמ"ש לגבי אמיתות המסמכים ו/או המועדים הנקובים בהם תכריע ,איפוא , את שאלת הזכויות.

במה דברים אמורים?
על פי תצהירי התובע והגברת סנא רכשו שניהם בשותפות בחודש מאי 1994 את הזכויות המוגנות מאת הדייר הקודם (מר אלשויש).
לגרסתם, משנתגלעו חילוקי דעות בין התובע לאחותו פנו יחדיו ביום 11.6.94 ללשכת המסחר והודיעו על סיום השותפות ביניהם ובאותו יום (11.6.94) אף חתמה הגב' סנא על חוזה שכירות מוגנת לבדה עם לשכת המסחר (נספח ב' , נ/8).
לגרסת הגברת סנא חוזה השכירות (נספח ב') נחתם לפני הטלת העיקול (8.2.95) .
עולה מתצהיר הגברת סנא שהיא מודה למעשה בקיומה של השותפות בינה לבין התובע אולם , מדיחה היא את טענת השותפות , וטוענת שזו פורקה .
לטענתה שותפות זאת בוטלה מאוחר יותר (ס' 8 ו-9 לתצהירה נ/4) ובעקבות זאת חתמה היא עם לשכת המסחר על הסכם שכירות מוגנת ביום 11.6.94 (ס' 9 לתצהירה) ("נספח ב'") .
עסקינן איפוא , בטענת "הודאה והדחה" שכידוע מעבירה את הנטל אל הנתבעת להוכיח את ההדחה .
לפיכך , לאור טענת "ההודאה וההדחה" עובר אל הגב' סנא הנטל לשכנע את ביהמ"ש בכך שעוד לפני הטלת העיקול הועברו הזכויות המוגנות מהתובע אליה .
הנני סבור שהנתבעת מס' 1 (הגב' סנא) לא עמדה בנטל זה, ואילו כונס הנכסים מצידו (למרות שנטל ההוכחה בענין זה לא מוטל ,כאמור, עליו) הצליח לשכנע את ביהמ"ש דוקא בגירסתו, המנוגדת למעשה אף לעמדת התובע , לפיה בעת רישום העיקול היו התובע ואחותו בעלי זכויות דיירות מוגנת במשותף בחנות .
אבחן בקצרה את גירסאות הצדדים אל מול הראיות הרלבנטיות .
בפני ביהמ"ש הוצגו שני הסכמי שכירות מוגנת הנוגדים זה את זה (נספח א' , נספח ב') ולמרבה הפלא שניהם אף נושאים אותו תאריך (11.6.94) .
בנסיבות אלו ברור מאליו שאחד ההסכמים פגום ומשולל כל תוקף .
הנטל להוכיח איזה משני ההסכמים הוא ההסכם האוטנטי מוטל כאמור על הגברת סנא ומשזו טענה שהסכם השכירות המוגנת המשותף לה ולתובע נחתם במאי 5/94 ולא ביום 11.6.94 כנקוב בו טענה היא למעשה נגד המסמך הכתוב (נספח א') ולפיכך היה עליה לעגן את טענתה במסמך בכתב .
עינינו הרואות שהנטל המוטל על הגברת סנא בנסיבות הענין שלפנינו הינו נטל כבד שכן על פניו נחזה נספח א' להחתם ביום 11.6.94 .
בנסיבות אלה אין באמירתה הסתמית שהחוזה המשותף של התובע ואחותו (נספח א') נחתם ביום 5/94 כדי להוות הוכחה נגד המסמך .
אין גם בעובדה שהתובעת הציגה הסכם שכירות מוגנת על שמה בלבד שהתאריך הנקוב בו הינו 11.6.94 כדי להוכיח שדווקא הוא המסמך האוטנטי .
אבחן עתה אם מהעדויות שהובאו בפני ביהמ"ש ניתן להסיק שדוקא נספח ב' (הסכם השכירות של גברת סנא עם לשכת המסחר) הוא המסמך האוטנטי .
כאמור, עפ"י גרסתה הבסיסית כפי שהופיעה בתצהירה ובתצהיר התובע חתמה גברת סנא על הסכם שכירות מוגנת משותף עם התובע ביום 5/94 ומשנתגלעו חלוקי דעות רכשה את זכויות אחיה וחתמה ביום 11.6.94 על הסכם שכירות מוגנת לבדה עם לשכת המסחר ("נספח ב'") .
עדות זאת כשלעצמה אין בה ולא כלום שכן היא כללית ביותר ואיננה מגובה במסמכים .
לאור העדר מסמכים התומכים בגירסתה זו ניסתה הגברת סנא למלא חלל זה במסגרת עדויותיה בביהמ"ש ע"י הצגת : "גירסה משופרת" שלפיה חתמו היא והתובע כבר ביום 10.6.94 (יום לפני חתימת נספח ב') על הסכם פרוק השותפות תוך ציון שבמסגרת הסכם זה שנחתם ע"י השניים וויתר למעשה התובע על זכויותיו המוגנות בחנות לטובת אחותו . עפ"י גירסה משופרת זו , הסכם פרוק השותפות מיום 10.6.94 היה הסכם מפתח שאיפשר למעשה את חתימת הגב' סנא על הסכם שכירות מוגנת לבדה עם לשכת המסחר יום לאחר מכן דהיינו ביום 11.6.94 (נספח ב' נ/8) .
הן התובע והן הגברת סנא לא הזכירו בכתב ההגנה ובתצהיריהם כלל את הסכם פרוק השותפות והויתור ביום 10.6.94 , ורק מטעם זה דין גירסה משופרת זאת להדחות .
"גרסה משופרת" מאוחרת זו נועדה ,כאמור , לעגן בדיעבד את חתימת הגב' סנא ולשכת המסחר על נספח ב' ביום 11.6.94 , וככזאת אין היא אלא גירסה של "הרגע האחרון" שמהימנותה מוטלת בספק .
הגברת סנא היתה ערה לבעיתיות של גירסה מאוחרת זאת ולכן ניסתה להדגיש את חשיבותו הקונסטיטוטיבית של הסכם הפרוק בכך שהעידה שהיא ואחיה "רצו" ללשכת המסחר והציגוהו, לדבריהם, באותו יום בפניה , וזו שמה עליו חותמת :
"ת. לא . ב - 10.6 ירדנו ללשכת המסחר עם הויתור שלי לאחותי והם אמרו שזה בסדר ושמו חותמת על החוזה" (עמ' 13 לעדות התובע מיום 17.6.04) .

אולם , משחשה הגברת סנא שאין בידיה לתת תשובות מניחות את הדעת לביהמ"ש לגבי העובדה שלא טרחה לצרף את הסכם פרוק השותפות לכתב הגנתה ואף לא הזכירה אותו בתצהירה וזאת למרות חשיבותו הנטענת , שינתה לפתע את עמדתה וטענה שמסמך זה (שעמד בבסיס גירסתה) איננו מסמך חשוב .
במה דברים אמורים ?
משנוכחה במהלך החקירה הנגדית שהסכם פרוק השיתוף נושא את חותמת לשכת המסחר מיום 10.6.94 שהוא יום שישי שבו כידוע לשכת המסחר סגורה הסתייגה לפתע הגברת סנא מהסכם פרוק השותפות וטענה שהסכם זה למעשה "לא חשוב" תוך שהיא מתעלמת מעדותה הראשונית לפיה היא ואחיה מיהרו להציגו כבר באותו יום (10.6.94) בפני לשכת המסחר :
"ת. הוא שם את החותמת בשבילי המסמך הזה לא חשוב לי. .
ת. ...המסמך הזה לא חשוב לי מה שחשוב לי זה החוזה". (עדות האחות) (ההדגשות שלי ר.ש.) .

יודגש , שתשובותיהם המגומגמות של התובע ואחותו בענין זה בחקירתם הנגדית בביהמ"ש רחוקות מלתת הסבר ראוי לכך שמסמך "כה חשוב" לא הוזכר כלל בתצהיריהם.
בנוסף , ריבוי הגירסאות מצד התובע ואחותו והשינויים המגמתיים בהן פוגעים במשקל עדותם של התובע ושל אחותו .
קריסת גירסת התובע ואחותו לענין עצם החתימה על הסכם פרוק השותפות ביום 10.6.94ומסירתו בו ביום ללשכת המסחר משמיטה את הבסיס הכרונולוגי לגירסת הגברת סנא לפיה חתמה על נספח ב' יום לאחר החתימה על הסכם פרוק השותפות דהיינו ביום 11.6.94.
בנסיבות אלה לא שוכנעתי כלל שהסכם פרוק השותפות אוטנטי ולמצער לא השתכנעתי שמסמך זה נחתם ביום הנקוב בו (10.6.94) ומשכך ברור הוא שמסמך זה לא הומצא ללשכת המסחר ביום 10.6.94 כפי שהעיד התובע .
משקרסה גם "הגירסה המשופרת" , לא עמדה הגברת סנא בנטל השכנוע להוכיח שלאחר שנחתם הסכם שכירות משותף עם לשכת המסחר ויתר לה התובע על זכויותיו והיא הפכה לבעלת זכויות בלעדית בדיירות המוגנת בחנות כגירסתה הבסיסית .
אם לא די בכך , התובעת חזרה בה באמצעות בא כוחה גם מהצהרתה הראשונית לפיה נספח א' הוא מסמך מזויף (ס' 24 לתצהירה נ/4 ובקשה למחוק את ס' 24 מתצהירה :
     "ב"כ הצדדים - מוסכם שסעיף 24 בטל ובמקומו יכנס סעיף 24 חדש שהיא חוזרת ומצהירה את האמור בסעיף 2 לכתב ההגנה". (עמ' 20 לעדות הגב' מיום 17.6.04) .
חזרה זו של הגברת סנא מהאמור בהצהרתה החד משמעית לפיה נספח א' זוייף כל זאת תוך הסתייגות למעשה מעדות התובע לפיה המסמך זוייף ומעולם לא נחתם על ידו (עמ' 7 לעדותו מיום 17.6.94) משמיטה למעשה את הבסיס מטענתה הבסיסית לפיה נספח א' זוייף (חוזה השכירות המשותף עם לשכת המסחר) .
אוסיף , שעו"ד מנסור בא כוחה של הגברת סנא הודה אף הוא באותו דיון בשמה של הגברת סנא שהתובע וגם הגב' סנא חתמו על נספח א':
"אמנם לא נזכרה במפורש המילה "מזוייף" אנו מודים שהמסמך הזה (נספח א' לתצהיר עו"ד) אכן נחתם ע"י האח והאחות אבל אנו טוענים שהמסמך הזה נחתם בתאריך אחר קודם לתאריך זה" (עמ' 20 לפרוטוקול מיום 17.6.04).

ריבוי הגירסאות , על רקע טענת הזיוף הראשונית של התובע ואחותו וכן הסתירות הפנימיות בעדות התובע והאחות ביניהן לבין עצמן עומדות בעוכרי התובע ואחותו , פוגעות קשות במהימנותם של עדים אלה ומחזקות דוקא את גירסת כונס הנכסים לפיה נספח א' נחתם ע"י התובע ואחותו ואיננו מזוייף .
בנסיבות אלה , הנני קובע שנספח א' (חוזה השכירות המוגנת החתום ע"י האח והאחות) אכן נחתם על ידי האח והאחות ביום 11.6.94.
למעלה מן הצורך אוסיף שעמדת כונס הנכסים נתמכת ואף מקבלת חיזוק דוקא מכיוונה של לשכת המסחר הן בתצהיר נתבע מס' 3 (מנהלה) וכן בהצהרת ב"כ נתבעות 2 ו-3 .

עמדת לשכת המסחר

1. תצהיר נתבע מס' 3
תצהירו של נתבע מס' 3 , עזאם אבו סעוד , ששימש מנהל לשכת המסחר ממוטט לחלוטין את גירסת האחות לפיה נספח ב' הוא המסמך האוטנטי :
     "א. הנכס נשוא התביעה הושכר תחילה למר מחמוד אלשאויש.
ב.     ב. מחמוד אלשאויש העביר את הנכס ביום 11.6.94 למר פריד סרוג'י ולגברת סרוג'י. על הסכם השכירות שנחתם עם ה"ה הנ"ל חתום מטעם לשכת המסחר, ראש הלשכה דאז המנוח עלי מחמוד קדורה". (סעיף 7א ו- ב לתצהיר הנתבע מס' 3).

נתבע מס' 3 קובע בתצהירו באופן מפורש שהתובע והגברת סנא (נתבעת מס' 1) חתמו אכן על הסכם השכירות המוגנת (נספח א') במשותף ביום 11.6.94 ולא בכל מועד אחר כנטען ע"י התובע ואחותו (5/94) .
מעדות זאת עולה מפורשות שלגרסת לשכת המסחר נספח א' (הסכם השכירות המוגנת של התובע והאחות) מיום 11.6.94 הוא ההסכם האוטנטי .
2. הצהרת ב"כ הנתבעים 2 ו-3 בביהמ"ש
ב"כ לשכת המסחר, עו"ד איברהים נסאר , הצהיר גם הוא הצהרה מפורשת ברוח זו בביהמ"ש:
     "לפי האמור בסעיף 7 המתוקן הנכס היה מושכר בתחילה לשוויש, ב-11.6.94 נחתם הסכם עם פריד סרוג'י וסנא סרוג'י (הכוונה היא לנספח א' לתצהיר עו"ד כפי שהוגש לביהמ"ש המצורף לתצהיר זה).
תקופה קצרה לאחר החתימה על ההסכם הנ"ל עם פריד וסנא , הופיעו שניהם בלשכת המסחר (לפי הערכתנו מדובר בחודשים) והם אמרו שפריד למעשה ויתר על חלקו בחנות, והעביר את זה לאחותו במלואו. בעקבות כך נחתם הסכם חדש אבל נשאר אותו תאריך של ההסכם הקודם נספח א' למרות שנעשה מאוחר יותר הנספח הזה צורף ב' לתצהיר שלנו...."
     (ראה עמ' 29 לפרוטוקול מיום 19.2.04).
הצהרה זו של ב"כ לשכת המסחר תומכת דוקא בגרסת כונס הנכסים לפיה נספח א' הוא ההסכם האוטנטי.
די בתצהיר נתבע מס' 3 וכן בהצהרה הנ"ל של ב"כ הנתבעים 2 ו- 3 בעיקר כשאלה באים מטעם בעל הבית (לשכת המסחר) כדי להוכיח באופן פוזיטיבי את גרסת כונס הנכסים לפיה התובע והאחות שותפים בזכויות המוגנות בחנות עפ"י הסכם השכירות המוגנת מיום 11.6.94 (נספח א') .
בנוסף , מאחר שברור שנספח א' ונספח ב' לא יכולים היו לאור מהותם להחתם שניהם באותו יום
(11.6.94) הרי משקבעתי שנספח א' הוא שנחתם ביום 11.6.94 קורסת גירסת הגברת סנא והתובע לפיה הגברת סנא חתמה על נספח ב' עם לשכת המסחר ביום 11.6.94 . אני אף הייתי מרחיק לכת וקובע שמשהוכח שהמועד הנקוב בנספח ב' איננו נכון נפגם תוקפו של מסמך זה מעיקרו .
מבלי לפגוע באמור הנני סבור שאפילו ייטען שתוקפו של נספח א' כמסמך מחייב לא נפגם הרי שמשנחתם המסמך ע"י הצדדים לאחר רישום העיקול אין הוא רלבנטי לעניננו .
במה דברים אמורים ?
מהו מועד רישום העיקול ומשמעותו לענין תוקף נספח ב'
אומר כבר עתה שהנני סבור שנספח ב' נחתם בדיעבד ולאחר מועד רישום העיקול (8.2.95).
כבר הוכח שמסמך "פרוק השותפות" מיום 10.6.94 (שניכר היה שהתובע ואחותו מייחסים לו חשיבות רבה עד כדי "הצגתו" כבר באותו יום בלשכת המסחר) נוצר למעשה בדיעבד והמועד הנקוב בו איננו נכון .
גם המועד הנקוב בנספח ב' (11.6.94) איננו נכון , וברור מהעדויות שהסכם זה נחתם מאוחר יותר .
מסמך נוסף שלדעתי נוצר בדיעבד הוא מסמך ויתור התובע מיום 2.2.95 על זכויותיו המוגנות לגברת סנא .
מסמך זה נראה מוזר ,על פניו , שכן מה טעם לתובע לחתום על מסמך ויתור ביום 2.2.95 כאשר כ- 8 חודשים לפני כן (10.6.94) כבר חתם לטענתו על מסמך ויתור (ראה לענין זה עדות התובע בעמ' 7 לפרוטוקול) .
אין זאת אלא שנשכח מעם התובע שהוא כבר "יצר" מסמך ויתור קודם וכנאמן לשיטתו ניסה גם הפעם לתמוך את גרסתו במסמכים נוספים .
על זאת יאמר "כל המוסיף גורע" .
דעתי היא שמאחר ומסמכים אלה נועדו לעקוף למעשה את צו העיקול כפי שנרשם הם נערכו ונחתמו רק לאחר שהעיקול כבר נרשם .
מסמכים "יזומים" אלה נוצרו ,איפוא , בדיעבד ונועדו למעשה לעגן את "הגירסה המשופרת" של הגברת סנא וככאלה הם משוללים כל תוקף .
למען מנוע ספק אבחן את העדויות בענין היחס בין מועד רישום העיקול לבין חתימת נספח ב' .

האם נספח ב' היה בתיק לשכת המסחר בעת רישום העיקול

עולה מהעדויות שבעת רישום העיקול (8.2.95) לא היה זכר לנספח ב' בתיק לשכת המסחר.
כאמור ביום 8.2.95 ניתן צו עיקול על נכסי התובע ובכלל זה החנות.
מר עווד העיד שהוא מסר את צו העיקול ללשכת המסחר בו ביום (8.2.95) שכן בא כוחו באותה עת דרש ממנו שהדבר ייעשה מייד :
     "ת. מה שאני זוכר שב- 8.2 מיכאל קירש נתן לי את העיקול ואמר לי קח אותו לשם, אני זוכר שבאותו יום הלכתי לשם והתקבל צו העיקול".     
     (עמ' 16 לעדותו מר עווד מיום 19.2.04).
ובהמשך לאותה עדות:
     "העד: כן, אני בטוח שקירש היה רוצה שבאותו יום העבודה תושלם וככה עשיתי הייתי רושם את כל העבודה שלי והולך ועושה את זה..."
     "ש. האם מר ברכאת נהג לאפשר לך לעיין בתיק עצמו או שהוא רק שלח לך מסמכים.
     ת. הוא הראה לי את התיק עצמו. פעם ראשונה לפי שעשיתי את העיקול כדי לוודא את שמו של פריד מופיע בחוזה". (עמ' 17 לעדותו מיום 19.2.0).

מר עווד אף מעיד שבעת הטלת העיקול היו בתיק לשכת המסחר 3 מסמכים בלבד:
     "... ב- 8.2.95 כשעשיתי את העיקול היו 3 מסמכים שהם שוויש, שקנה את החנות, מסמך ויתור של שוויש לתובע ואחותו וב- 11.6 הסכם השכירות בין פריד ואחותו עם לשכת המסחר".

ובעמ' 26 לאותו דיון:
     "ת. התכוונתי שברור שהיה חוזה מקורי מתאריך 11.6.94 , כשראיתי את התיק ב - 8.2 או לפני 8.2 היה ברור שהחנות רשומה ע"ש פריד ואחותו ועל זה עשינו עיקול על החנות.
     החוזה השני שרשום ע"ש הגברת סנא בלבד ראיתי אותו לאחר חודשים אחרי העיקול שעשינו אנחנו".

כשנשאל לענין נספח ב' (הסכם השכירות של סנא בלבד) וכן בענין מסמך הויתור של התובע מיום 2.2.95 השיב:
"העד: 2 המסמכים האלו הוכנסו לתיק אחרי שעשינו את העיקול ביום 8.2.95" (עמ' 27 לפרוטוקול מיום 19.2.04) .
מר עווד עשה עלי רושם אמין ביותר עדותו היתה עקבית ולא נסתרה ולפיכך , הנני מאמץ אותה ללא כל סייג .
עדותו של מר עווד בדבר מסירת העיקול אישורו ורישומו ביום 8.2.95 נתמכת גם ע"י לשכת המסחר :
          "לשכת המסחר הערבית בי-ם
          לכל מאן דבעי
     הריני לאשר כי צו העיקול בת.א. 107/95 על זכויות האדונים פריד ו סרוג'י בדיירות המוגנת בכל הנוגע לחנות מס' 1, בבנין לשכת המסחר הערבית בירושלים הנמצא ברחוב ארשיד נרשם. וזאת מבלי שיהיה ללשכה התנגדות כלשהי לרישומו.

                              עזאם אבו סעיד, מנהל
                              החדרש המסחרי התעשיתי
                              הערבי י-ם"     (נספח ו' לתצהיר עווד)

מנוסח האישור עולה שהעיקול אושר ונרשם כבר ביום 8.2.95 . כמו כן , ברור ממנו שהתובע ואחותו היו עפ"י הרישומים בלשכת המסחר בעלי הזכויות המוגנות בחנות , שאם לא תאמר כן מה הטעם ברישום ואישור העיקול על זכויותיהם .
הנני קובע ,איפוא , שבעת הטלת העיקול (8.2.95) היו התובע ואחותו בעלי הזכויות המוגנות בחנות על פי נספח א' .
המסקנה המתבקשת מכך היא שכל הסכם אחר שנחתם בין הצדדים הוצג בפני לשכת המסחר רק לאחר רישום העיקול וברור שכל הסכם מאוחר כזה כפוף לצו העיקול .
מסקנתי היא ,איפוא , שבעת הגשת התביעה לפרוק שיתוף היו התובע ואחותו שותפים בזכות לדיירות מוגנת בחנות .
אתייחס עתה לשאלה השנייה שבמחלוקת .

2 .האם ניתן ככלל לבקש פרוק שיתוף בזכויות דיירות מוגנת בכלל ובנסיבות המקרה שלפנינו בפרט?

לטענת כונס הנכסים זכותו של כל שותף לפרוק השיתוף בכל עת שיחפוץ הנה זכות חוקית מהותית שאינה מותנית בשום תנאי.
לגירסתו עסקינן בזכות וככזאת ניתנת היא לפרוק שיתוף לפי חוק המקרקעין ו/או לפי חוק המיטלטלין הכל לפי הענין .
ב"כ הנתבעים 2 ו-3 טוען לעומתו שאמנם חוק המקרקעין וגם חוק המיטלטלין מתייחסים לפרוק שיתוף אולם , כאשר מדובר בזכות לדיירות מוגנת יש לפנות לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 שהוא חוק מיוחד המסדיר את כל הסוגיות הנוגעות לזכויות אלה.

ד י ו ן
בסעיף 37 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 נקבעה אכן זכותו של כל שותף לתבוע את פרוק השיתוף במקרקעין בכל עת שיחפוץ בכך:

"הזכות לתבוע פרוק השיתוף
37(א) . כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פרוק השיתוף" .
אין ספק שהוראת חוק זאת מבטאת את עקרון העל בדיני השיתוף במקרקעין לפיו כל שותף יכול ורשאי להביא לפרוק השיתוף .
הוראה דומה הוחלה לגבי מיטלטלין בחוק המיטלטלין התשל"א-1971 :
"ש י ת ו ף
9.(א) מיטלטלין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו בשיתוף מתפשטת על מלוא המיטלטלין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.
     (ב) חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין חזקה שהם שווים..."
     10. פרוק השיתוף
(א) כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פרוק השיתוף; היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה זכות זו, רשאי בית המשפט לצוות על פרוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.

(ב) פרוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים, ובאין הסכם - על פי צו בית המשפט, ורשאי בית המשפט לצוות על חלוקת המיטלטלין בעין, או על מכירתם וחלוקת הפדיון, או על דרך אחרת של פרוק השיתוף הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.

(ג) מכירת המיטלטלין על-פי צו בית המשפט תהיה בדרך שנמכרים מיטלטלין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.

הוראה דומה המתייחסת לזכויות נמצאת בס' 13 לחוק המיטלטלין :
     
"תחולה
5.     5. (א) הוראות חוק זה יחולו ככל שהדבר מתאים לעניין ובשינויים המחויבים גם על זכויות" (ההדגשה שלי ר.ש.)     
מרצף סעיפי החוק שהזכרתי ניכר שהמחוקק איפשר פרוק שיתוף במקרקעין ובמיטלטלין כמעט באופן גורף אולם , לגבי "זכויות" צומצמה אפשרות פרוק השיתוף והוחלה רק :     
     "ככל שהדבר מתאים לעניין ובשינויים המחוייבים".
השאלה היא אם ניתן לומר שזכות הדיירות המוגנת מתאימה להליך פרוק השיתוף כקבוע בחוק ("ככל שהדבר מתאים לענין") ואם כן מהם השינויים המחוייבים שלפיהם אפשר לפרק את השיתוף גם בזכות הדיירות המוגנת .
דעתי היא כי בענין זכויות הגנת הדייר החוק הקובע הוא חוק הגנת הדייר שכן הכלל הוא ש : “lex specialis derogant lex generalis” דהיינו , חוק מיוחד דוחה חוק כללי .
למצער ,לאור מהותה של הזכות לדיירות מוגנת ס' 13 לחוק המיטלטלין צריך להיקרא יחד עם חוק הגנת הדייר .
משמעות כלל זה לענייננו היא שכאשר עסקינן בפרוק שיתוף של זכויות דיירות מוגנת יש לפנות לחוק הספציפי הדן בזכויות אלה והוא חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") , ולבחון אם חוק זה אכן נותן פתרון לסוגיה שלפנינו .
בדיקת שאלה זאת צריכה להיעשות תוך בחינת תכלית החוק ומהות הזכות הרלבנטית .
במה דברים אמורים ?
תכלית חוק זה היא להעניק חסינות מפני פינוי למחזיק בדירה על פי החוק .
עפ"י תכלית זאת ברור שזכות הדיירות המוגנת הינה אישית .
החוק מעניק זכות אישית להחזיק ולהשתמש במושכר לדייר הספציפי ומגן עליו מפני אפשרות פינוי ובלבד שזה יעמוד בדרישות החוק.
הזכות להחזיק הינה ,איפוא , אישית ואינה ניתנת להעברה שלא עפ"י תנאי החוק .
נאמנה לעקרון זה התיחסה הפסיקה במספר פסקי דין למשמעות זכות זאת במספר סוגיות.
לענין הלכת השיתוף קבעה הפסיקה :
     "אכן זכות הדיירות המוגנת הינה זכות אישית אשר דרכי העברתה מוגבלות ומנויות בחוק. ואמנם כלפי בעל הנכס יש לראות במערער הבעלים הבלעדי של הזכות. המערער לא יכול היה להעביר לאשתו את הבעלות במחצית הזכות מכח הלכת השיתוף כפי שאין הוא יכול להעבירה לכל צד שלישי אחר בלי שבעל הנכס יזכה בשליש משווי דמי המפתח". (ע.א 9280/91 רחמים אבולוף נ' מזל אבולוף פד"י מז' חלק חמישי, עמ' 604 - 603) (ההדגשות שלי ר.ש.) .

ולענין מעמדה של הזכות עפ"י דיני פשיטת רגל :
     "חיזוק נוסף למסקנה זו ניתן למצוא בהוראות חוק הגנת הדייר עצמו: בעוד שזכות הדיירות המוגנת גופה אינה מוקנית לנאמן בפשיטת רגלו של הדייר המוגן (השווה לרנר ,שכירת נכסים, עמ' 21) הרי זכותו של "דייר יוצא" פושט רגל לדמי מפתח הם נכס מנכסיו ומוקנית לנאמן בפשיטת רגלו כך קובע סעיף 153 לחוק הגנת הדייר (ראה גם לוין פשיטת רגל עמ' 224) והשווה ע"א 55/64 עזבון שפסלס נ. שפסלס פד"י י"ח (4) 783, 778- 787 שם אומר בית המשפט:
     
"אילו אמנם עברה זכות הדיירות הסטטוטורית לנאמן בפשיטת רגל על שום מה טרח המחוקק וקבע מפורשות ומיוחדות כי דמי המפתח יחשבו לנכסים בפשיטת הרגל? אין זאת כי אם זכות הדייר מכח החוק זכות אישית היא אשר אינה עוברת ואינה מוקנית לנאמן בפשיטת רגל, מה שאין כן דמי המפתח שעל אף היותם תמורה בעד נטישת זכות הדייר מכח החוק עוברות הם ומוקנות לנאמן עפ"י גזירת המחוקק".(מחוזי י-ם ע.א. 511/95 עזבון המנוח יעקב כהן נ. רבקה גולדמן ואח' דינים מחוזי ל"ב (2) 649 דברי כבוד השופטת פרוקציה ע"פ 9/16) (ההדגשות שלי ר.ש.) .

דרכי יצירת הזכות והקניתה כפי שהם מופיעים בחוק הגנת הדייר נגזרים גם הם ממעמדה כזכות אישית ובהתאם לכך נגזר גם אופי פרוק השיתוף ממעמדה זה .
זאת כמובן , בהבדל מפרוק השיתוף הקונבנציונאלי הנגזר ממהותה של זכות הבעלות שהיא זכות קניינית .
אבחן ,איפוא , את דרכי יצירת הזכות הקניתה והעברתה עפ"י חוק הגנת הדייר .

א . יצירה והענקת זכויות עפ"י החוק (ס' 19-26 לחוק הגנת הדייר)

ס' 19 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 קובע :
19. דייר לאחר תום תקופת השכירות
(א) דייר המחזיק במושכר לאחר שתמה תקופת השכירות, יחולו עליו תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות או כפי ששונו לאחרונה על פי הסכם או על פי חוק.

(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), לא יהיה הדייר רשאי להשכיר בשכירות משנה את המושכר כולו, בין בבת אחת ובין חלקים חלקים, אלא בהסכמת בעל הבית.

ס' זה מגדיר את מעמדו של בעל זכות דיירות מוגנת עפ"י החוק .
בנוסף , הזכות לדיירות המוגנת במושכר המוגן גופו פוקעת עפ"י החוק בעת פטירת הדייר וזכות זאת איננה עוברת בירושה (ס' 20 לחוק) .
ס' 27-21 לחוק מתייחסים להענקת זכות הגנת הדייר במקרים מיוחדים כגון במצב של נתק בין שותפים , פרוד בין בני זוג ו/או שותפות והזנחה .
סעיפים אלה הם מיוחדים לחוק הגנת הדייר ואינם קיימים בחוקים האחרים .
הענקת הזכויות במקרים מיוחדים אלה הנקובים בחוק נגזרת ממעמדה המיוחד של זכות הגנת הדייר כזכות אישית המוענקת ו/או מועברת רק בתנאים מיוחדים .
חוק הגנת הדייר נותן ,איפוא , פתרון לכל מצב רלבנטי .
פתרונות אלה הינם חריגים ומאפיינים את חוק הגנת הדייר כחוק מגן וככזה דיניו שונים לחלוטין מהדינים הכלליים .
דוגמא לפתרון מיוחד המשליך על ענייננו אפשר למצוא בס' 28 לחוק הגנת הדייר :
28. סמכויות בית המשפט
א.     א. בית המשפט רשאי, אם בנסיבות הענין היה זה צודק לעשות כן, לקבוע שאדם היה לדייר לפי סעיפים 20 עד 27 אף אם לא נתמלאו התקופות הקבועות באותם סעיפים.
ב.     ב. היו לפי סעיפים 20 עד 27 שני אנשים או יותר לדיירים, ולא רצו או לא יכלו כולם להחזיק במושכר במשותף, רשאי בית המשפט לקבוע שאחד או יותר מביניהם יהיו לדיירים, ורשאי הוא לקבוע פיצוי לנותרים ותנאים אחרים לקביעה זו.

ס' 28(ב) אינו מסתפק בהענקת ההגנה לאותם שותפים שנקבעו עפ"י חוק (סע' 20 עד 27) ובהתיחסו לחשש מההשלכות שיכולות להיווצר משותפות כפויה שכזאת מקנה הסעיף לביהמ"ש סמכות מיוחדת לפיה בנסיבות הנקובות בס' 27-20 (בהן מעניק החוק זכות דיירות מוגנת למספר אנשים עד כדי הפיכתם לשותפים כפויים) יקבע ביהמ"ש שאחד או יותר מבין השותפים הפוטנציאליים לזכות הדיירות המוגנת יהיו לדיירים וכן את הפיצוי לדיירים האחרים תוך התנית תנאים לפי שיקול דעתו .
המחוקק צפה ,איפוא , שבמקרה של שותפות כפויה כתוצאה מהענקת זכות דיירות מוגנת באותם מצבים מיוחדים (ס' 27-20) תינתן סמכות לביהמ"ש לפרק למעשה את השותפות בדרך מיוחדת זאת .
קיומו של סע' 28 מלמד שכשהמחוקק רצה לפגוע בשותפות ובזכותו של בעל בית לדמי מפתח העניק הוא מיוזמתו סמכויות מיוחדות לביהמ"ש , לקבוע מי מהדיירים יהא בעל הזכות מבלי לפצות את בעל הבית .

אוסיף, שאמנם סעיף זה במהותו מתיחס לסיטואציה דומה למקרה שלנו שכן בעניננו עסקינן במצב שבו אחד השותפים לזכות הדיירות המוגנת מועזב שלא מרצונו אולם, מאחר שהמקרה שלפנינו איננו נמנה עם אותם מקרים הנקובים בס' 20-27 לחוק הגנת בדייר אין לומר שס' זה יחול על פניו ובאופן גורף גם על סיטואציות דומות כמקרה שלפנינו .
מבלי לקבוע עמדה סופית בעניין זה, נראה שמעצם הקנית זכות ההתערבות לביהמ"ש באותם מקרים מיוחדים ניתן ללמוד שהמחוקק בחר לא לאפשר במקרים האחרים פגיעה במי מהשותפים או פגיעה בזכויות בעל הבית.
אוסיף, שלדעתי ס' זה איננו רלבנטי בעניננו גם מאחר שכונס הנכסים לא בקש כלל פרוק מן הסוג הזה דהיינו , פרוק שבסופו תשאר הגברת סנא כבעלת זכויות בלעדיות בנכס, לפיכך , ולו רק מטעם זה אין מקום להחיל ס' זה בעניננו .
לפיכך, לאור תכלית הסעיף ולאור מהות הסעד שהתבקש ע"י כונס הנכסי םבמקרה שלפנינו, אין לי אלא להשאיר את שאלת חלות ס' 28 ומקרים דומים (לס' 20-27) בצריך עיון שכן מצד אחד ס' 28 מחיל אמנם את עצמו באופן מפורש רק על שותפות שנוצרה עפ"י ס' 20-27 אולם , מאידך יהא מי שיטען שהפתרון שניתן בס' זה יכול תיאורטית להתאים גם לסיטואציות אחרות . זוהי ,איפוא , בעיקרה שאלת פרשנות דהיינו : האם יש להתיחס לס' זה כהסדר שלילי או לומר שבעניננו קיימת לאקונה (חסר בחוק), שיש לפותרה על דרך ההיקש .
כאמור, הנני משאיר שאלה זאת "בצריך עיון"; לעת בו תוגש בקשה מתאימה לפירוק בנוסח הרלבנטי שתחייב דיון מעמיק בשאלה זאת .
דוגמא אחרת אפשר למצוא בס' 33(ד).
בסעיף זה מעניק המחוקק כמעט "יש מאין" זכות דיירות מוגנת לשותף במצב של פרוק זכויות בעלות כאשר הפרוק נכפה על אותו שותף וזאת ע"מ להגן על השותף מפני פגיעה בזכויותיו .
ובלשון הסעיף :
33. (ד) החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של חוכרו-לדורות החדש, לפי הענין.

סעיף זה קובע מפורשות שבמקום שהבעלים של נכס הינו גם מחזיק ופקעה זכותו כתוצאה ממכירת חלקו של שותפו ע"מ לממש ביצוע פסק דין ו/או מימוש משכנתא או פשיטת רגל, או חלוקת נכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות יהא המחזיק השותף לדייר של בעלי הבית החדשים של הנכס (גם באותו חלק של שותפו שנמכר לבעלים החדשים) .
המשמעות של סעיף זה היא שאין לפגוע במעמדו של שותף מחזיק ואפילו פוקעת זכותו של השותף האחר כתוצאה מפרוק הרי שבעלות הקונה שנכנס לנעליו של השותף האחר כפופה עפ"י סעיף זה לזכותו של השותף כדייר מוגן (גם בחלקו של הרוכש) .
ללמדך , חסינותו של דייר מוגן מפני פינוי איננה ניתנת לערעור אפילו כאשר החוק כופה את פרוק שיתוף הבעלות הקניינית .
חסינות זאת המאפיינת את זכות הדיירות המוגנת הינה ,איפוא , אישית ואיננה ניתנת להעברה אלא בדרכים הקבועות בחוק הגנת הדייר , ואף נוכחנו שס' 33(ד) איננו מאפשר פגיעה בזכות הדיירות המוגנת גם כשבעלות השותף עצמה נפגעת .
לדעתי , לא מדובר כאן רק במניעת פגיעה בזכות המוגנת אלא אף ביצירתה בדיעבד כדי להגן על השותף במקרה של נסיון לפרק את השיתוף בבעלות שלא עפ"י רצונו .
אם כך הדבר כאשר מדובר בזכות הבעלות, הרי שכשמדובר בפירוק השיתוף בזכויות דיירות מוגנת העומדות בפני עצמן ולא נגזרות או נספחות לזכות הבעלות , נכון הדבר שבעתיים.
המחוקק הביע ,איפוא , את דעתו שיש לשמור על זכות הדיירות המוגנת וקבע דינים מיוחדים להגשמתה ולשמירה עליה מכל משמר תוך מציאת פתרונות יצירתיים , במקרים ספציפיים .
גישה זאת של המחוקק נובעת מתכלית החוק וממהות הזכות ומשכך הוא אין לאפשר פרוק שיתוף בזכויות מוגנות שלא עפ"י חוק מיוחד זה , שאם לא נאמר כן יעוקר חוק הגנת הדייר ממשמעותו , ותפגע ההגנה שנתנה הן לשותפים והן לבעל הבית .
בנסיבות אלה פניה לחוק המקרקעין ו/או המיטלטלין לצורך פרוק השיתוף (על דרך מכירה וחלוקת פדיון) עומד בסתירה למהות חוק הגנת הדייר, אשר כאמור נותן מצידו פתרונות שיש בהם להגן על זכויות הדיירות המוגנת ואף מפגין יצירתיות באותם מקרים מיוחדים שיש חשש ספציפי לפגיעה בבעל הזכות.

ב . העברת זכויות מרצון
חוק הגנת הדייר קובע דין מיוחד להעברת הזכויות מרצון מאת הדייר היוצא לדייר הנכנס תוך הדגשה שהזכות לא תועבר ללא הסכמת "בעל הבית" וללא תצהירי "דייר יוצא" ו"דייר נכנס" (סעיף 98- 85).
אופי הזכות כזכות אישית משפיע , ,איפוא , על הדרך המיוחדת שנקבעה בחוק להעברת זכויות .
עפ"י חוק זה , מעמדו של בעל הבית הוא מעמד מיוחד שהחוק מקנה לו זכות סרוב לדייר המוצע וכן מעניק לו זכויות כספיות בדמי המפתח .
דמי המפתח נועדו להקל על עבירותה של זכות השכירות על דרך של הבטחת פיצוי לדייר היוצא ומכאן גם המדרג לפי תקופות בחלוקתם של דמי המפתח.
מצד אחד דחק אמנם החוק את רגליו של בעל הבית וכרסם בזכויותיו הקניניות אולם , מהעבר השני התנה החוק את העברת הזכויות לדייר הנכנס במילוי התנאים הרלוונטיים ע"י הדייר הנכנס והיוצא .
בעל הבית מהווה אם כן קודקוד חשוב במערכת היחסים שבין הדייר הנכנס ליוצא . קודקוד שבלעדיו אין .
זכויות צד ג' (בעל הבית) תלויות ,איפוא , בקיומם הדווקני של תנאי חוק הגנת הדייר (ס' 85-98) .
מהות הזכות כזכות אישית ייחודית המאופיינת בהיותה חלק ממשולש מיוחד במינו (בעל בית , דייר יוצא , דייר נכנס) משליכה באופן חד משמעי על פרוק השיתוף כאשר מדובר בזכות זאת .
פרוק שיתוף בדרך המתעלמת כליל מזכותו של שותפו של הדייר היוצא (הגברת סנא) להמשיך להחזיק בנכס כדייר מוגן איננה יכולה להיות קבילה .
הדרך הראויה לפרוק השיתוף היא ,איפוא , הדרך הייחודית הקבועה בחוק הגנת הדייר .
ברור ,איפוא , שהמסלול הקבוע בחוק הגנת הדייר הן להעברה מרצון והן להעברה שלא מרצון (פטירה , הזנחה פרוד) איננו מסלול אלטרנטיבי אלא מסלול בלעדי המחייב בכל מקרה של פרוק זכויות בדיירות מוגנת .
על השותף התובע פרוק שיתוף בזכויות הדיירות המוגנת לפעול לפי חוק זה ולא להתעלם ממנו .
תכלית החוק ומהות הזכות כזכות אישית ייחודית איננה מאפשרת פניה לפרוק שיתוף שלא במסלול זה , בין השאר מאחר שפניה כזאת פוגעת בזכות האישית של השותף וכן בזכותו לדמי מפתח של בעל הבית .

מן הכלל אל הפרט
מכל האמור עולה שהדרך בה נקט כונס הנכסים במקרה שלפנינו בהגישו תביעת פרוק עפ"י הדינים הכלליים (חוק המקרקעין והמיטלטלין) איננה הדרך הראויה .
כונס הנכסים התעלם בתביעתו ממעמדה המיוחד של השותפה הגברת סנא ומכך שזכות הדיירות המוגנת מעניקה לכל שותף חסינות עצמאית מפינוי וזכות להמשיך ולהחזיק במושכר ולנהלו כעסק גם כאשר זכויותיו של השותף האחר נפגעות .
אין צריך לומר שתביעת כונס הנכסים כפי שהוגשה לביהמ"ש בדרך הפרוק המוצעת בה פוגעת בבעל הבית בעיקר כאשר עולה מפורשות מסיכומי ב"כ הנתבעים 2 ו-3 שבעל הבית (לשכת המסחר) איננו מסכים לביצוע פרוק שיתוף שלא עפ"י חוק הגנת הדייר .
הנני סבור שזכותה זאת של לשכת המסחר איננה ניתנת לפגיעה בהיותה חלק ממשולש (דייר יוצא , דייר נכנס ובעל הבית) שלכל אחת מצלעותיו יש מעמד מיוחד והתעלמות ממנה מרוקנת את הזכות מכל תוכן .
גם האחות (סנא) מתנגדת בכל תוקף לפגיעה בזכויותיה לדיירות מוגנת ולפרוק שיתוף שלא דרך חוק הגנת הדייר (ראה תצהירה) .
התנגדויות אלה של בעל הבית ושל הנתבעת וכן ,במשתמע , של התובע עצמו מאיינות למעשה כל אפשרות לפרוק השיתוף של התובע עצמו במקרה שלפנינו , ועל אחת כמה וכמה אין כונס הנכסים יכול להגיש תביעה כזאת כשהוא בא בנעלי התובע .
במה דברים אמורים ?
כאמור ככלל , אין לשלול לגמרי את זכותו של כונס הנכסים על נכסי החייב לבקש שיתוף במקרקעין כאשר עסקינן בזכות הבעלות .
יחד עם זאת יודגש שכאשר עסקינן בפרוק שיתוף של זכות הבעלות ע"י כונס נכסים הדבר ייעשה על פי הוראות בית המשפט בלבד ותוך שביהמ"ש ישקול את העובדה כי בפניו בקשת כונס ולא בקשתו של שותף. (ת.א. שלום תל-אביב 37823/04 בר און אריה נ. בר און סמדר).
כאשר מדובר בפרוק שיתוף במקרקעין ההתייחסות לכונס הנכסים שונה ,איפוא, מההתייחסות לפרוק שיתוף שיוזם אחד שותפים עצמו .
על אחת כמה וכמה שכאשר מדובר בכונס נכסים של זכות דיירות מוגנת של שותף שהיא זכות אישית אין כונס הנכסים יכול להתעלם מהוראות חוק הגנת הדייר ועליו לפעול לפיהם.
בעניננו, התובע ואחותו שותפים בזכות דיירות מוגנת והשאלה היא אם כונס הנכסים יכול להיכנס לנעליו של התובע ולפרק את השותפות בדרך מכירה ופדיון כפי שביקש במקרה שלפנינו .
כפי שכבר ציינתי , התובע עצמו איננו יכול לפרק את השותפות אלא בדרך הקבועה בחוק הגנת הדייר דהיינו, עליו לשכנע את הדייר השותף לחתום יחד עימו על תצהירי דייר יוצא שכן תצהירו בלבד איננו מספיק לצורך כך .
לפיכך , במקום שהתובע איננו נותן ידו לפרוק השותפות וכמוהו גם אחותו (השותפה) אין כונס הנכסים יכול להיכנס לנעליהם שכן שני השותפים הינם בעלי זכות אישית להחזיק בנכס .
כאשר השותף לדיירות המוגנת ובעל הבית אינם מסכימים לפרוק השיתוף אין כונס הנכסים יכול לחייבם .
המסקנה היא שלאור הדרך הקבועה בחוק הגנת הדייר להעברת הזכויות (תצהירים) וכן לאור ההתנגדות העיקשת במקרה שלפנינו , הן של בעל הבית והן של השותפה (האחות סנא) והשותף (התובע) (להבדיל מכונס הנכסים) לפרוק השיתוף אין בידי כונס הנכסים אפשרות מעשית לביצוע פרוק השיתוף .
השאלה היא ,איפוא , מהי התרופה העומדת לכונס הנכסים במקרה שלפנינו ולאור הגשת הבקשה לפרוק השיתוף בדרך מכירה ופדיון כפי שהוגשה על ידו .

כפי שכבר צויין לצד הפן האישי של הזכות לדיירות מוגנת קיים הפן הכלכלי שבא לידי ביטוי בדמי המפתח העשויים להשתלם לדייר כשיפנה את הנכס .
את דמי המפתח ניתן לדעתי לעקל ולשעבד לפיכך , העיקול שהוטל על דמי המפתח עומד בעינו ויתממש עת גביית דמי המפתח.
כבר נקבע בפסיקה :
     "לאבחנה בין זכות הדיירות המוגנת גופה כזכות אישית לבין ערכה הכלכלי המשתקף בזכות לדמי מפתח ניתן ביטוי באופנים השונים ובהקשרים שונים כך, למשל, נפסק כי זכות הדיירות המוגנת נתנת לשעבוד או עיקול במשמעות כי "דמי המפתח אשר ישולמו, אם וכאשר יפונה המושכר, ישמשו מקור לפרעון החוב המובטח על ידי השיעבוד... פשיטא שזכות הניתנת לשעבוד היא גם בת-עיקול" . (דברי המשנה לנשיא בן פורת בר"ע 416/86 דנוך נ. עמר פד"י מ(3) 775 777 ...) .

עולה ,איפוא , שלמרות שצו העיקול איננו יכול להתממש ככל שהוא נוגע לזכות האישית של השוכר כדייר מוגן בנכס , הרי שהעיקול כעיקול שריר וקיים לגבי "דמי המפתח" שכן זוהי זכות כלכלית הנלווית לזכות האישית ואשר מתממשת , אם בכלל, בהתמלא תנאים מסוימים על פי חוק הגנת הדייר.
עפ"י נוסח צו העיקול חל העיקול במקרה שלפנינו על דמי המפתח ולפיכך , יחול העיקול על דמי המפתח כשאלה ישולמו בהתאם לחוק הגנת הדייר.
למען מניעת ספק ומבלי לפגוע באמור אוסיף שדינה של התביעה נגד נתבע 3 להדחות מחוסר יריבות .
ב"כ התובע לא הצביע בסיכומיו על כל יריבות בין הצדדים שהצדיקה מלכתחילה את צרופו של נתבע 3 כצד אישי לתביעה זו .

התוצאה היא , שלמרות שקבעתי שהתובע הינו שותף מלא בזכות הדיירות המוגנת בחנות נדחית הבקשה למתן צו פרוק.

התביעה נדחית.

בנסיבות העניין אינני עושה צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף במגרש

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף בין אחים

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. הפרת הסכם פירוק שיתוף

  6. פירוק שיתוף חלוקה בעין

  7. פירוק שיתוף בבית משותף

  8. אפשרות פירוק שיתוף בעין

  9. פירוק שיתוף בבית מגורים

  10. תביעת הבעל לפירוק שיתוף

  11. פירוק שיתוף בין בני זוג

  12. פירוק שיתוף דיירות מוגנת

  13. פירוק שיתוף בדירת מגורים

  14. תביעה לפירוק שיתוף בחלקה

  15. תשלומי איזון בפירוק שיתוף

  16. פירוק שיתוף בדירה בארה''ב

  17. תביעת פירוק שיתוף נגד הורה

  18. דוגמת כתב תביעה לפירוק שיתוף

  19. פירוק שתוף - רעיון האפקטיביות

  20. מדור חלופי במסגרת פירוק שיתוף

  21. עיכוב פירוק שיתוף בין בני זוג

  22. תביעת הבעל לפירוק שיתוף בדירה

  23. פירוק שיתוף בדירה עם צו עיקול

  24. פירוק שיתוף או רישום בית משותף

  25. ערעור על פירוק שיתוף ע''י מכירה

  26. פירוק שיתוף בדירת מגורים של אחים

  27. פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  28. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  29. פירוק שיתוף על ידי עסקת קומבינציה

  30. פיצול חלקה לשתי יחידות רישום נפרדות

  31. החזר השקעה במקרקעין לאחר פירוק שיתוף

  32. פירוק שיתוף בין בני זוג - שיקולי צדק

  33. פירוק שיתוף בין בני זוג - סמכות שיפוט

  34. פירוק שיתוף במקרקעין מכירה בהוצאה לפועל

  35. פירוק שיתוף בין בני זוג ללא ייצוג עורך דין

  36. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מכוח סעיף 42 לחוק המקרקעין

  37. עיכוב תביעת פירוק שיתוף במקרקעין והוכחת חתימה על הסכם שיתוף

  38. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון