עתירה להסדרת רישום זכויות בבנין

להלן פסק דין בנושא עתירה להסדרת רישום זכויות בבנין:

פסק דין

תחילתה של תובענה זו בתביעה שהוגשה לבית משפט השלום בתל אביב והועברה לבית משפט זה. בבית המשפט המחוזי ניתן ביום 5/12/00 פסק דין על ידי כב' השופט א' סטרשנוב שקבע שדין התביעה להימחק על הסף בהעדר עילת תביעה. בערעור אשר הגישו התובעים לבית המשפט העליון נקבע ביום 02/09/02 כי: "בהסכמת הצדדים, מתבטל פסק דינו של בית-המשפט המחוזי, אשר דחה את תביעת המערערים על-הסף", והדיון הוחזר לבית-המשפט המחוזי לשמיעת התיק מתחילתו, לגופו.

מבוא
1.      מהותה של התביעה הינה עתירה להסדרת רישום זכויות בבנין, רישומו כבית משותף על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969, וכן הסדרת הזכויות ברכוש המשותף בבניין. הבניין נשוא התובענה נמצא ברחוב הרב קוק 24 בתל אביב, וידוע כחלקה 13 בגוש 6916 (להלן: "הבניין"). מאז הקמתו בשנות החמישים כלל הבניין שלוש קומות וקומת קרקע, כאשר בכל קומה דירה אחת בשטח של כ-90 מ"ר, ובקומת הקרקע דירה נוספת בשטח של 54 מ"ר, ומקלט. על הגג היה חדר כביסה.
הבניין הינו בבעלות חברת מניות בשם "נוה קוק 24 בע"מ" (להלן: "החברה") אשר נוסדה בשנת 1950 על ידי משה גלזמן (להלן: "גלזמן") ושמעון טייגמן (להלן: "טייגמן"). לאחר היווסד החברה הוקצו מניות בחברה לחיה ושלום הלפרין (להלן: "הלפרין") ובכך היו לחברה שלושה בעלי מניות אשר ייסדו את החברה ובנו את הבניין (להלן: "המייסדים").

הבניין רשום עד היום בלשכת רישום המקרקעין על שם החברה. כמו כן בלשכת המקרקעין רשומות כיום חכירות ל-999 שנים לטובת התובעים.

2.     באסיפה כללית שלא מן המניין שכונסה במשרדה של החברה ביום 02/01/1952 התקבלה החלטה מיוחדת (להלן: "ההחלטה המיוחדת") אשר קבעה בין היתר, כי מניות החברה יתחלקו ל-6 סוגי מניות לפי הפירוט דלהלן:
מניות סוג 1 מתייחסות לדירה בקומה א' של הבניין.
מניות סוג 2 מתייחסות לדירה בקומה ב' של הבניין.
מניות סוג 3 מתייחסות לדירה בקומה ג' של הבניין.
מניות סוג 4 מתייחסות לגג הבניין.
מניות סוג 5 מתייחסות לקומת הקרקע של הבניין.
מניות ההנהלה מתייחסות לזכויות הניהול בחברה.

כמו כן הוחלט על שינוי סעיף 18 לתקנון החברה (להלן: "התקנון") כך שלאחר סעיף 18(ב) תבוא פסקה נוספת, 18(ג), אשר קובעת כדלקמן:
"מועצת המנהלים תסרב לרשום העברת מניה מאיזה סוג שהוא באם לא רכש מקבל ההעברה יחד עם המניה מאחד הסוגים 5-1 גם מניות הנהלה וכן תסרב לרשום העברת מניות הנהלה אלא אם כן רכש מקבל ההעברה ביחד עם מניות ההנהלה מניה מהסוגים 5-1".

בהתייחס לזכויות הכלליות של בעלי המניות בחברה נקבע, בין היתר, בהחלטה המיוחדת כי בעלי המניות מהסוגים 1-5 יהיו רשאים:
     "(1) להשתמש במוחזק על ידם למגורים או לכל צורך אחר המותר על פי החוק ואשר אינו בנגוד לתזכיר החברה או תקנותיה באותו זמן ובהתאם לכך לעשות בה ככל אשר ימצאו לנכון ולמועיל לפי שקול דעתם כאדם העושה בתוך שלו, וכל זאת מבלי לשלם לחברה כל תמורה" (ההדגשות שלי- ר.ל.ש).

3.     שלושת המייסדים בחברה חילקו את המניות ביניהם, באופן שכל אחד מהם קיבל מניית הנהלה אחת, שלוש מניות אשר שיקפו את הדירה בה החזיק כל אחד, מניה אחת מתוך שלוש המתייחסת לגג, ומניה אחת מתוך שלוש המתייחסת לקומת הקרקע, כך שחלוקת המניות בעלי הזכויות בבנין היתה כדלקמן:

גלזמן הפך לבעלים של 3 מניות מסוג 1 אשר ייצגו את הדירה בקומה א', מניה אחת מסוג 4 אשר מייצגת 1/3 מהזכויות בגג, מניה אחת מסוג 5 אשר מייצגת 1/3 מהזכויות בקומת הקרקע ומניית הנהלה אחת.

טייגמן הפך לבעלים של 3 מניות מסוג 2 אשר ייצגו את הדירה בקומה ב', מניה אחת מסוג 4 אשר מייצגת 1/3 מהזכויות בגג, מניה אחת מסוג 5 אשר מייצגת 1/3 מהזכויות בקומת הקרקע ומניית הנהלה אחת.

הלפרין הפך לבעלים של 3 מניות מסוג 3 אשר ייצגו את הדירה בקומה ג', מניה אחת מסוג 4 אשר מייצגת 1/3 מהזכויות בגג, מניה אחת מסוג 5 אשר מייצגת 1/3 מהזכויות בקומת הקרקע ומניית הנהלה אחת.
לאחר ביצוע החלוקה לעיל, כל אחד משלושת בעלי המניות בחברה הפך למעשה למנהל בחברה ולבעלים הבלעדיים של מניות דירתו, וכן לבעלים של 1/3 מהזכויות בגג, ו-1/3 הזכויות בקומת הקרקע.

תקנון החברה
4.     המייסדים כללו בתקנון הוראות המגבילות ומצמצמות את עבירות המניות בחברה כמו גם את שינוי הזכויות הנובעות מהן. היות והמייסדים היו למעשה שותפים בבנין, יש לראות בתקנון הסכם שיתוף בין המייסדים לכל דבר ועניין. התקנון הוא בבחינת חוזה בין החברה לבעלי מניותיה, ובינם לבין עצמם, כפי שנקבע בסעיף 23 לפקודת החברות (נוסח חדש), התשמ"ג-1983 (סעיף 19 בנוסח הקודם). וזו לשון סעיף 23(א) לפקודת החברות:
"23. תקפם של תזכיר ותקנון [19]
(א) התזכיר והתקנון שנרשמו מחייבים את החברה וכל חבר בה, כאילו נעשו בידי החברה ובידי כל חבר מחבריה, לפי הענין, וכאילו כלולים בהם התחייבויותיהם של החברה ושל כל חבר בה, לרבות נמחיו יורשיו ומנהלי עזבונו, לקיים את הוראות התזכיר והתקנון בכפוף להוראות פקודה זו".

ראה גם ע"א 1795/93 קרן גמלאות של חברי אגד בע"מ נ' יוסף יעקב ואח', פ"ד נא(5), 433.

סעיף 19 לתקנון קובע מפורשות קיומה של זכות סירוב ראשונה לכל שלושת בעלי המניות בחברה, שהם בעלי הזכויות בבנין, לרכוש מניות של החברה אשר מוצעות למכירה על ידי חבר אחר. הוראה זו איננה מאפשרת לבעל זכויות בדירה למכור את זכויותיו לאחר אלא אם כן הציען קודם לכן לשני בעלי הדירות האחרים. מהוראה זו ניתן ללמוד כי בכל מקרה צריך היה לפחות ליידע קודם כל את בעלי המניות האחרים. הוראה זו חלה בוודאי באותה מידה על ניסיון למכור חלק מהרכוש המשותף כפי שיפורט בהמשך, שכן כל תוצאה אחרת איננה יכולה להתיישב עם הכוונה הסבירה של המייסדים. וזו לשון הסעיף:
" 19א. מניה, או כל חלק ממניה, מותר יהא להעביר לחבר בחברה, או לכל אדם המוסמך להעבירה, לכל אדם שיבחר ע"י המעביר, פרט לאמור לעיל, ופרט לקבוע בפסקאות ו' ו-ח' להלן, אסור יהא להעביר מניה לאדם שאינו חבר בחברה, כל עוד חפץ חבר בחברה, או כל אדם אחר הנבחר ע"י המנהלים כאדם שרצוי להכניסו לחברה לתועלת עניני החברה, לקנות את המניה במחיר הוגן " (ההדגשות שלי- ר.ל.ש)     

סעיף 33 לתקנון מוסיף וקובע כי במקרה של הגדלת הון החברה יוצעו המניות החדשות לפני ההוצאה לאנשים שזכאים לקבל הודעה על אסיפות כללית, קרי: חברי החברה, לפי חלקם היחסי במניות החברה באותה עת.

5.     התקנון כלל (בסעיפים 39, 40 ו-41) הוראות ספציפיות הנוגעות לשימוש בשטחים המשותפים בבנין כמו גם בחזקה בדירות, זאת כדי להבטיח את ניהולו השוטף של הבניין באופן תקין ולרווחת כל בעלי הדירות בו. מלשון התקנון עולה במפורש כי כוונת המייסדים היתה כי החצר והגג יהיו שטחים משותפים. בהתאם לכך נקבע בסעיף 41א' לתקנון, כי חבר רשאי להכניס שינויים פנימיים ושכלולים בדירתו כראות עיניו מבלי להיזקק להסכמת שאר החברים. ואולם להבדיל נקבע בסעיף 41ב' באשר לרכוש המשותף כי החבר רשאי, ללא קבלת הסכמת חבריו לעשות אך ורק שימוש הגיוני ומתקבל על הדעת בשטח המשותף.
וזו לשון סעיף 41 לתקנון:
     "41. החבר יהיה רשאי מבלי להזקק להסכמה מוקדמת של החברה: -
א. להכניס שינויים פנימיים ושכלולים בדירה לפי ראות עיניו מזמן לזמן....
ב. להשתמש שמוש הגיוני ומתקבל על הדעת בנוחיות המשותפות של כל הבית כגון חדר המדרגות, החצר, פחי הזבל, בגן באותם החלקים של הגג החפשים, בחדר הכביסה שעל הגג... " (ההדגשות שלי-ר.ל.ש)

מכאן שאף אחד מבעלי הזכויות בבנין לא היה רשאי לבנות בחצר, לספח לעצמו חלקים בחצר, או לבנות על הגג ולהפוך לעצמו את חדר הכביסה המשותף ליחידת מגורים! בודאי לא בהעדר הסכמה מפורשת של שאר החברים.

חיזוק לקביעה זו מצוי גם בסעיף 52 לתקנון אשר קובע במפורש כי החלטות ביחס למכירת נכסי החברה או החלטות בדבר שינויים או תוספות לבניין צריכות להתקבל בהחלטה של כל חברי החברה פה אחד:
"52. החלטות בעניינים הבאים תתקבלנה אך ורק אם הצביעו בעד כל חברי החברה פה אחד:
א.     החלטה בדבר מכירת נכסי החברה.
ב.     החלטה בדבר שנויים או הוספות לבנין של החברה "

מכאן שלא ניתן היה למכור נכס מנכסי החברה, בוודאי לא זכויות בגג או זכויות בחצר ללא קבלת הסכמת כל החברים פה אחד. כך קבעו המייסדים, ולא ניתן היה לשנות את הוראות התקנון, שהוא כאמור בבחינת הסכם שיתוף, ללא הסכמתם.

6.     המצב המתואר לעיל נשאר על כנו משך עשרות שנים אשר במהלכן הבניין התנהל על מי מנוחות ובדרך שיתופית ככל בניין רב דירות אחר אשר מנוהל כבית משותף. מאחר ובניית הבניין הושלמה והבניין התנהל באופן תקין, ולאור העובדה כי החברה לא היתה פעילה בכל תחום אחר, לא ראו המייסדים הצדקה או סיבה לקיומה של החברה, והם הפסיקו להגיש את הדו"חות השנתיים ולשלם את האגרה השנתית הנדרשת לרשם החברות, עד אשר ב-1991 החברה נכנסה להליך של מחיקה ולבסוף נמחקה מהרישום במרץ 1995.

השתלשלות ההסכמים להעברת זכויות בדירות מהמייסדים ועד לתובעים
7.     עם חלוף השנים שניים משלושת המייסדים החליטו למכור את הדירה שבבעלותם. ביום 27.10.80 נערך הסכם בין הלפרין, אחד מהמייסדים, לבין גב' מאירה רוחמה ברושי (להלן: "ברושי") לפיו חכרה האחרונה מאת הלפרין את הדירה בקומה ג' של הבניין לתקופה של 999 שנים, בהתאם לתנאי החכירה אשר פורטו בנספח לאותו הסכם.
כך נכתב במבוא להסכם:
"הואיל: והלפרין הינם המחזיקים הבלעדיים בדירה שבקומה העליונה (ק"ג מעל קומת הקרקע) שבבית שברח' הרב קוק 24, תל-אביב, הידוע כחלקה 13 בגוש 6916 (להלן- "הדירה");
והואיל: והלפרין הינם המחזיקים ב-3 מניות מסוג 3 בחברת נוה-קוק 24 בע"מ;
והואיל: והלפרין הציעו לברושי לשכור מהם את הדירה לתקופה של 999 שנה הכל בהתאם לתנאי הסכם זה להלן;
והואיל: וברושי מוכנה לקבל את הצעתם של הלפרין ולשכור את הדירה... ".

מלשון ההסכם עולה שהוא מתייחס להעברת כל הזכויות המתייחסות לדירה בקומה ג', אם כי לא צוין במפורש שמועברת המניה המתייחסת לגג, המניה המתייחסת לקרקע ומנית ההנהלה. מלשון ההסכם נראה שזו היתה השמטה שהיא בבחינת טעות סופר. דבר זה הוא שגרם בהמשך לבעיות המשפטיות נשוא התובענה, כאשר גורמים שאינם בעלי זכויות בדירה כלשהי ניסו להשתלט על הרכוש המשותף ובדרך זו לזכותם אולי בזכויות נוספות של אחוזי בניה בעתיד.

8.     ביום 10.11.89 נערך הסכם מכר בין חיים טייגמן, גם הוא אחד מהמייסדים, לבין גב' רות קנטור (להלן: "קנטור") לפיו רכשה האחרונה את זכויותיו של חיים טייגמן בדירה בקומה ב' של הבניין, באמצעות רכישת שלוש מניות מסוג 2 שהיו בבעלותו, שהן המניות המתייחסות לדירה בקומה ב' וכן מניית הנהלה אחת. כך נכתב במבוא להסכם המכר:
"הואיל: והמוכר מצהיר, כי הינו הבעלים היחיד של זכויות הבעלות והחזקה בדירה בת 3 חדרים בקומה ב' של הבית ברח' הרב קוק 24 בתל-אביב הידועה כחלקה 13 בגוש 6916 והחלקים הצמודים לה (להלן: "הדירה");
והואיל: והמוכר הינו בעל מניות בחברת נווה קוק 24 בע"מ (להלן: "החברה") אשר בבעלותה נמצאת הדירה;
והואיל: והמוכר מעוניין למכור את מלוא זכויותיו בדירה ואת מניותיו בחברה כפי שיפורטו בנספח להסכם זה (להלן: "הממכר");
והואיל: והקונה מעוניינת לרכוש את מלוא זכויותיו של המוכר בממכר;..."

גם כאן, על אף שמלשון ההסכם עולה שכוונת הצדדים היתה להעביר ולקבל את מלוא זכויות המוכר בדירה לקונה - לא צוין במפורש שמועברות גם המניה המתייחסת לגג והמניה המתייחסת לקרקע. במקרה זה לא שכחו הצדדים את קיומה של מנית ההנהלה, וצוין בהסכם כי גם היא מועברת לקונה.

כתוצאה מעסקה זו ומהעסקה בין ברושי והלפרין לעיל נרשמו על הבעלות של החברה חכירות ל-999 שנים.

9.     הלפרין מכר, כאמור לעיל, עוד בשנת 1980 את דירתו בקומה ג' לברושי. כעבור 14 שנה, ביום 15.06.94 חתם הלפרין על הסכם עם לימור פורת, נתבעת 5 (להלן: "פורת") לפיו רכשה פורת מהלפרין למעשה את "שארית זכויותיו", היינו את מניית ההנהלה, את המניה מסוג 4, המתייחסת לשליש מזכויות הגג, ואת המניה מסוג 5, המתייחסת לשליש מזכויות בקומת הקרקע (להלן: "הסכם הלפרין-פורת"). המשמעות המשפטית של רכישה זו תידון בהמשך.

10.     ביום 18.07.94 נחתם הסכם בין עו"ד זאב ברא"ז, נתבע 3 (להלן: "עו"ד ברא"ז"), ואשתו ניצה ברא"ז, נתבעת 4 (להלן יקראו ביחד: "ברא"ז") לבין חיים טייגמן, שהיה בעבר בעל הזכויות בדירה בקומה ב', לפיו ביקשו ברא"ז לרכוש ממנו את "שארית מניותיו בחברה", קרי: מניה אחת מסוג 4, המתייחסת לזכויות בגג, ומניה אחת מסוג 5, המתייחסת לזכויותיו בקומת הקרקע. יצוין כי הסכם זה נערך לאחר שטייגמן מכר עוד בשנת 1989 את כל זכויותיו בדירה שבקומה ב', לרבות המניות המייצגות אותה ואת מניית ההנהלה שהיתה בבעלותו - לקנטור (להלן: "הסכם טייגמן-ברא"ז").

11.     ביום 05.12.1995 נחתמו שני הסכמים נוספים בין אברהם שנרך, נתבע 1 (להלן: "שנרך") לגב' טובה גלזמן ז"ל, לפיהם רכש שנרך מטובה גלזמן ז"ל, שהיתה בעלת הזכויות בדירה בקומה א', מניה אחת מסוג 4 ומניה אחת מסוג 5, אשר מקנות לו לטענתו, 1/3 מזכויות הבעלות בגג הבניין ובקומת הקרקע (להלן: הסכם "גלזמן-שנרך").
בהסכם גלזמן-שנרך נקבע במפורש כי מניה סוג 5 מייצגת רק 1/3 מהזכויות בדירה בקומת הקרקע. זאת עולה מן האמור במבוא להסכם:
" והואיל והמוכר מצהיר כי, בין היתר, הינו בעל מלוא זכויות הבעלות במניה אחת רגילה מסוג ה' המייצגת בעלות וחזקה בשליש מדירת מגורים בת שני חדרים, מטבח וח"ש בקומת הקרקע של הבנין להלן: "הממכר"); "

בהסכם הנוסף נקבע כי כל שמניה סוג 4 מייצגת היא בעלות וחזקה בשליש מגג הבניין. כך נקבע במבוא להסכם:
" והואיל והמוכר מצהיר כי, בין היתר, הינו בעל מלוא זכויות הבעלות במניה אחת רגילה מסוג ד' המייצגת בעלות וחזקה בשליש מגג הבניין ובכל המוקם עליו (להלן: "הממכר")".

בניגוד להסכמים של המייסדים האחרים אשר פורטו לעיל, מנוסח הסכמים אלה עולה בברור כי טובה גלזמן ז"ל נותרה בעלת הזכויות בדירה בקומה הראשונה. טובה גלזמן ז"ל לא מכרה את זכויותיה בדירה בקומה א'. יצוין כי ביום 13.4.03 ניתן פסק דין בתיק זה על פי עתירות התובעים, כנגד עזבון טובה גלזמן ז"ל (ראה בפרטיכל בעמ' 27).

12.     מסיכום הרכישות שבוצעו על ידי פורת, ברא"ז ושנרך (להלן ייקראו ביחד: "הנתבעים") יוצא כי הם חברו יחד בנסיון לרכוש במשותף את כל הזכויות בגג ובקומת הקרקע, שהם חלק מהרכוש המשותף של הבניין. זאת עשו על ידי כך שניסו לרכוש במשותף 3 מניות מסוג 4, שמייצגות את הרכוש המשותף בגג, ו-3 מניות מסוג 5, המייצגות את הרכוש המשותף בקומת הקרקע. כמו כן ניסו לרכוש במשותף מניית הנהלה אחת, כשהם סברו, בניגוד לאמור במפורש בתקנון החברה, כי מכוח זכות הבעלות במניית הנהלה אחת, הם זכאים להחיות את החברה ולשנות את הון המניות בה, ללא הסכמת החברים בעלי הדירות, ובניגוד להוראות התקנון.

13.     התובעים 1 ו-2 (להלן: "פלס") רכשו את דירתם, הדירה בקומה ג', ביום 10.12.95 מברושי בתמורה לסך של 275,000 $. על פי ההסכם, העבירה ברושי לפלס את "מלוא זכויותיה בדירה". במבוא להסכם צוין מפורשות כי ברושי "הינה החוכרת הרשומה לדורות של דירה בת 3 חדרים...". לפלס לא הועברו מניות בחברה, שכן החברה היתה מחוקה באותה עת, אך יש להם זכות חכירה רשומה ל-999 שנים.
התובעים 3 ו-4 (להלן: "רובינזון") רכשו ביום 20.10.96 את הדירה בקומה השניה מקנטור, אשר רכשה את הדירה מטייגמן. רובינזון רכשו את הדירה בתמורה לסך של 277,000 $. לרובינזון יש מניית הנהלה בחברה וגם זכות חכירה רשומה ל-999 שנים.

החייאת החברה
14.     בסמוך להשלמת רכישת המניות על ידי שנרך, כאמור לעיל, רכישה אשר היוותה למעשה את סיום שלב רכישת "שארית המניות" אשר אינן מייצגות דירות קומתיות בבניין, עשו הנתבעים יד אחת לצורך החייאת החברה באמצעות עו"ד ברא"ז כדלקמן:
ביום 18.02.96 הוגשה בקשה על ידי ברא"ז ופורת במסגרת ה.פ 182/96 בבית המשפט המחוזי בירושלים לפיה ביקשו לחדש את רישום החברה, כל זאת בחשאי, מבלי ליידע את בעלי הדירות. ביום 14.02.96 הודיע רשם החברות כי אין לו התנגדות למתן הצו המבוקש, דבר שהוא ברור מכיוון שהרשם אינו אמור לבדוק את תקנון החברה. בדרך זו החברה הוחזרה לרישום בפנקס החברות ביום 18/02/96, מבלי שבעלי הזכויות בדירות היו שותפים לכך או היו מודעים לכך.

כך במהלך חודש אוקטובר 1996 כינסו הנתבעים אסיפה מיוחדת, מבלי ליידע את בעלי הזכויות בדירות, והעבירו החלטה על שינוי סעיפים בתקנון. בין היתר הוחלט על שינוי סעיף 19 לתקנון על ידי החלפתו בסעיף המתיר העברת המניות בחברה ללא כל הגבלה.

נוכח האמור לעיל ולאור העובדה כי פורת, ברא"ז ושנרך מעולם לא קנו מעמד חוקי בחברה, בין כבעלי מניות ובין כמנהלים, ברור כי איש לא הסמיך אותם להחיות את החברה וברור כי גם פעולותיהם המאוחרות בחברה, לרבות שינוי הוראות התקנון, פיצול ושינוי הרכב ההון של החברה והקצאת מניות- נעשו בחוסר סמכות ולכן הן בטלות מעיקרן וחסרות כל תוקף. לאור ההצהרות המפורשות של פורת (בסעיף 3 להסכם עם הלפרין), ושל שנרך (באישור שניתן על ידו לגלזמן, צורף כנספח כ"ד לתצהיר תובע 1), עולה בבירור כי הם היו מודעים לפעולותיהם הבלתי חוקיות על אף שהם התעלמו מכך ודיווחו לרשם החברות על ביצוע ההעברות, מבלי שהיה לכך אישור מטעם גורם מוסמך בחברה. כל זאת נעשה על ידי הנתבעים תוך ניצול שלא בתום לב של העובדה כי החברה הייתה בעיצומם של הליכי מחיקה, ללא כל תשתית ניהולית פעילה, ואף אחד מבעלי המניות לא גילה עניין בחברה.

הנתבעים פעלו לאורך כל הדרך בחוסר תום לב ותוך ניצול של המצב המשפטי הסבוך אליו נקלעה החברה, וזאת כדי ליצור לעצמם זכויות יש מאין. פעולותיהם אלו של הנתבעים נגועות בפגמים יסודיים ומהותיים אשר אינם ברי תיקון ואשר בעטים יש לקבוע כי פעולות אלה הן בטלות מעיקרן (Void).

עתירת התובעים
15.     התובעים מבקשים להסדיר את רישום הזכויות בבנין, רישומו כבית משותף על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969, וכן לקבוע את הזכויות ברכוש המשותף בבניין. לטענת התובעים, לקראת מחצית שנת 1994, כאשר החברה היתה בהליכי מחיקה סופיים, לאחר ששניים מתוך שלושת בעלי הזכויות בדירות העבירו את זכויותיהם לצדדים שלישיים, פעלו הנתבעים במשותף, בניגוד להוראות התקנון, כדי לרכוש מבעלי הדירות את "שארית המניות", תוך ניצול לרעה את חוסר ההבנה של בעלי הזכויות את המצב המשפטי והקנייני הסבוך אשר נוצר בבניין, בחוסר תום לב. הנתבעים השתלטו בכוח וללא כל זכות על שטח החצר האחורית של הבניין, מנעו מהדיירים כל גישה לשימוש בחצר, וסיפחוה לדירה בקומת הקרקע. הנתבעים השתלטו על כל שטח הגג, חסמו את הכניסה לגג ומנעו מהדיירים את השימוש בגג ובחדר הכביסה שבו. שנרך השתלט על הגג וביצע פעולות בניה והרחבה של חדר הכביסה והכשרתו לצורכי מגורים, דבר שהוא בניגוד מוחלט לתקנון. בנוסף, השתלטו הנתבעים על המחסן הממוקם מתחת לגרם המדרגות של הבניין וכן על מחסן נוסף הממוקם בחזית הבניין.

התובעים טוענים כי כל פעולותיהם של הנתבעים נעשו בניגוד לתקנון, והן בטלות מעיקרן. לטענתם, הנתבעים השתלטו על הרכוש המשותף שלא כדין, ויש לקבוע כי אין להם כל זכויות ברכוש המשותף. כמו כן טענתם היא כי יש לרשום את הבניין כבית משותף כאשר לבעלי הזכויות הנוכחיים בדירות יש את מלוא הזכויות ברכוש המשותף כפי שהיו למייסדים.

רישום זכויות התובעים בבית המשותף
16.     התובעים טוענים כי הם בעלי זכויות בעלות בדירות. כפי שפורט לעיל, עסקינן בבניין ישן שהבעלות עליו נרשמה תחילה על שם חברה, כפי שהיה מקובל עוד לפני חקיקתו של חוק בתים משותפים, תשי"ג- 1952 (להלן: "חוק בתים משותפים"). בשעתו היה מקובל במקרים כאלה לרשום את הזכויות בבנין על שם חברה בע"מ, ואת זכויותיהם של בעלי הדירות לרשום כבעלי מניות בחברה, כאשר כעבור שנים רבות החברה נמחקה, והמייסדים שמכרו את דירותיהם עשו זאת על ידי העברת זכויות חכירה ל-999 שנים. על ידי כך נעשתה למעשה הפרדה מלאכותית בין בעלות וחזקה.

מקובלת עלי טענת ב"כ התובעים כי רישום החכירות על בעלות החברה בבניין לא נעשתה מתוך כוונה להפריד את הבעלות מהחזקה בדירות ולהעביר לרוכשים זכויות חלקיות. מדובר היה בפרקטיקה מקובלת ורבת שנים אשר היתה מיושמת לפני חקיקת חוק בתים משותפים. כך נהגו במקרים של רכישת זכויות בדירות בבנין שכלל מספר דירות, וכן רכוש משותף כגון חדר מדרגות, חצר, גג ומחסנים. במקרים אלה הבעלות נרשמה על שם חברת מניות שאינה פעילה, ואילו הזכויות בכל אחת מהדירות נרשמה בדרך של חכירה, בדרך כלל ל-999 שנה, דבר שכשלעצמו מצביע על הכוונה שהזכויות הן למעשה זכויות מלאות, לצמיתות.

17.     בעניין זה נפסק לא אחת כי זכות חכירה לתקופה של 999 שנים במקרים כגון אלה, קרובה עד לכדי צמיתות, ומשתווה לזכות בעלות. ראה דברי כב' השופטת בייניש ברע"א 2821/95 שמחה לוסטיג ואח' נ' נעמי מייזלס, פ"ד נ(1) 517:
"ניתן, איפוא, לסכם כי הדעה המקובלת היא כי "חכירה לדורות"- ובמיוחד לתקופה כה ממושכת- קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות ותכונות אלה מוענקות לה בדרך כלל בהתחייבויות חוזיות... תקופת החכירה הממושכת שכמוה מבחינה מעשית כצמיתות מצביעה על כוונה להגיע ככל שניתן לתוצאה הקרובה ביותר לבעלות בכל הנוגע לשימוש ולניצול של המקרקעין ".

ראה גם: ע"א 355/76 רבקה בסו נ' יוסף מלאך ו-4 אח', פ"ד לא(2) 359 ,עמ' 361-362:
"אין זה סוד, כי במציאות הרווחת בישראל, מרביתם של חוזי החכירה לדורות שנערכו ונערכים בין מינהל מקרקעי ישראל או הקרן הקימת לישראל לבין אנשים פרטיים, כמוהם כחוזים להעברת בעלות, כאשר הצדדים, ובעיקר המחכירים, מעדיפים, מסיבות שלא אתעכב עליהן כאן. צורה זו של החכרה לדורות על-פני צורה של העברת הבעלות באופן פורמלי, למרות שנוסח החוזים הללו איננו מותיר למעשה כמעט כל הבדל בין השתיים. כמובן, הדבר תלוי בכל חוזה וחוזה לגופו, לפי ניסוח תניותיו, והדרך בה יש לפרשן ולהבינן ".

השאלה באם מדובר בהעברת בעלות מלאה תלויה בחוזה שבין הצדדים. במקרה זה אין מקום לומר כי המייסדים החליטו להפריד בין זכות הבעלות לזכות השימוש בדירה, וכי החליטו להותיר בידי החברה זכויות שלא מועברות לבעלי הדירות. המייסדים הפרידו בין הבעלות בדירות לבין הבעלות בקומת הקרקע ובקומת הגג (ועל כן הקנו מניות שונות לכל קומה), כדי להצביע על כך ששטחים אלה הם רכוש משותף לשימושם של כל שלושת המייסדים, כפי שעולה מנוסח התקנון אשר פורט לעיל.

18.     עובדות המקרה מלמדות על מציאות עגומה, אשר הגיע הזמן שהמחוקק יתן דעתו לבעייתיות הקיימת בקיומן של זכויות מקרקעין, אשר במהותן הן זכויות של דיירים בבית משותף, ואשר בשעתו, שנים לפני שנחקק חוק בתים משותפים, נרשמו כבעלי מניות ב"חברת חלקה", כפי שנהגו לכנותה בשעתו. חלק מהחברות הללו נמחקו, הדיירים העבירו את זכויותיהם בדירות, כפי שהיה נהוג באותה עת, בדרך של העברת זכויות חכירה בדירה ל-999 שנים, בהעדר דרך טובה יותר לביצוע העסקה. המצב שנוצר יצר בלבול ונתן פתח למצבים פסולים כגון המצב אשר ארע במקרה זה, כאשר מאן דהוא ניצל את תמימותם וחוסר הבנתם של בעלי הזכויות. הגיעה העת שהמחוקק ישים קץ למצב זה, וימצא דרך לגרום לכך שכל הבניינים מסוג זה יירשמו כבתים משותפים, שחוק בתים משותפים על כל סעיפיו והוראותיו יחול עליהם.

היום, לאחר חקיקתו של חוק בתים משותפים, כאשר מדובר בבנין שלמעשה משמש כבית משותף כמשמעותו בחוק, מן הראוי להסדיר את רישום הזכויות כפי שאכן הוסכם בין הצדדים, על ידי פירוק השיתוף, ורישום הבניין כבית משותף.

לאור האמור לעיל הנני קובעת כי גם במקרה זה כוונתם הברורה של המייסדים היתה חלוקת מלוא זכויות הבעלות בבניין ביניהם. לפיכך הזכויות של בעלי הדירות הנוכחיים בבנין נשוא התובענה הן זכויות בעלות מלאות, והם זכאים להירשם כבעלים של מלוא הזכויות בדירות בבית המשותף שיירשם.


הדירה בקומת הקרקע
19.     ביום 22/09/1997 נחתם הסכם בין הנתבעים, שרכשו לטענתם את כל הזכויות בקומת הקרקע, שכוללת את הדירה הקטנה, לבין סטויקה כרמן (להלן: "סטויקה"), לפיו הם מכרו לה את כל זכויותיהם בדירה בקומת הקרקע של הבניין, לרבות "זכויותיהם" בחצר הבניין, זאת בתמורה לקבלת סך של 195,000 $.

ללא קשר לטענותיהם של התובעים באשר לזכויות שאר הנתבעים ברכוש המשותף, הגיעו התובעים להסכם פשרה עם סטויקה. הסכם זה קיבל תוקף של פסק דין ביום 11/8/2003, בו נקבע בין היתר, כי אין לסטויקה כל זכויות עודפות או מיוחדות בחצר האחורית של הבניין כפי שהיא טענה, אך התובעים הכירו לצורכי פשרה בכך כי היא זכאית להירשם כבעלת מלוא הזכויות בדירה הקטנה הקיימת בקומת הקרקע של הבניין, המוחזקת על ידה.

הזכויות במקלט הבניין
20.     על פי ההיתר המקורי על פיו נבנה הבניין, נבנה בקומת הקרקע של הבניין, בסמוך לגרם המדרגות, מקלט לשימוש כל דיירי הבניין בשעת חירום.
הנתבעים ניסו להשתלט גם על שטח זה ולתפוס בו חזקה בלעדית באמצעות מניפולציות משפטיות והסכמים חבויים עם קוצ'י בנימין, נתבע 2 שטען לדיירות מוגנת (להלן: "קוצ'י").
השתכנעתי שלקוצי אין כל זכויות של דייר מוגן.
ראשית יצוין כי לא הובאה כל ראיה בתמיכה לטענת הדיירות המוגנת של קוצ'י.
עובדה זו מקבלת משנה תוקף לאור עדותו המפורשת כי הוא אינו יודע אילו זכויות יש לו (בפרטיכל בעמ' 71 ש' 12-13):
     " ש. איזה זכויות יש לך בנכס הזה?
ת. אני טוען שיש לכם את החוזה שלי. לא ברור לי איזה זכויות יש לי. לא ברור לי בשביל מה אני פה " (ההדגשות שלי- ר.ל.ש)

יצוין כי תצהירו של קוצ'י נמחק לאחר ששוכנעתי שהוא אינו יכול לאשר אף פרט ממנו (בפרטיכל בעמוד 75). קוצ'י הסביר כי לא קרא את התצהיר ואין הוא יודע מה כתוב בו, הסתבר כי הדברים הוכתבו לו ללא קשר למציאות.

תובע 1, נועם פלס העיד בחקירתו כי לא ראה את קוצ'י בבניין (בפרטיכל בעמ' 100 ש' 3 ואילך):
     " ש. איפה היה קוצ'י שבאת.
ת. ... לא ראיתי אותו מעולם בבנין, עד היום לא ראיתי את קוצ'י בבנין, בפעם הראשונה שראיתי אותו זה כשבא לדיון בבית המשפט "

עדותו של נועם פלס היתה אמינה, ומתיישבת גם עם המצב כפי שנצפה על ידי בעת הביקור שנערך במקום, ממנו עולה כי מדובר במחסן עם גרוטאות ובשום אופן לא בדירת מגורים. חלק הבניין אשר קוצ'י טען שהוא מתגורר בו הינו מקלט.

התרשמתי כי בכל התקופות הרלוונטיות לתביעה זו, קוצ'י שימש ועדיין משמש ככלי שרת בידם של הנתבעים, אשר שולטים בו ביד רמה ומכוונים את פעולותיו בתיק זה, בניסיון לבסס לעצמם זכויות לא להם. עובדה זו נתמכת בראיות ממשיות וביניהן הודאותיו של קוצ'י כי בא כוחו אשר מייצגו בתיק זה נבחר עבורו על ידי עו"ד ברא"ז (בפרטיכל בעמ' 79 ש' 25 ובעמ' 80 ש' 1), כי הוא עצמו אינו משלם לבא כוחו את שכר טרחתו בגין הטיפול בתיק זה (בפרטיכל עמ' 80 ש' 23), וכי היה נתון לאיומים והתקפות מצד הנתבעים, בין היתר, בגין אי הופעותיו לדיונים בתיק זה (בפרטיכל בעמ' 71 ש' 26, עמ' 72 ש' 16 ובעמ' 88 ש' 1).
נוכח האמור לעיל הנני קובעת כי אין לקוצ'י כל זכויות בבניין והוא אינו מתגורר בו, כעולה מעדותו של נועם פלס לעיל וכפי שניתן ללמוד מכתובת המגורים הרשומה בתעודת הזהות שלו אשר סומנה ת/2.

ההסכמות הדיוניות אליהן הגיעו הצדדים
21.      במהלך ההוכחות הגיעו הצדדים להסכמות דיוניות כדלקמן:
א.     בהתאם להסכמת הצדדים אשר קיבלה תוקף של החלטה ביום 13/04/2003 כמפורט בפרטיכל בעמוד 28, הוסכם שהשיתוף בבניין נשוא התביעה יפורק על ידי רישומו כבית משותף, וכי הפירוק ייעשה על ידי כונס נכסים אשר ימונה על ידי בית המשפט, לאחר קביעת זכויות הצדדים בבניין על פי פסק הדין.

ב.     ביום 13/04/2003 ניתן כנגד החברה, שהינה כאמור הבעלים הרשום של הבניין כולו, פסק דין בהתאם לאמור בכתב התביעה. על פי פסה"ד ניתן צו לפרוק השיתוף בבנין על ידי רישום בית משותף, כאשר הזכויות תרשמנה על פי עתירת התובעים, זאת לאחר שהסתבר שעו"ד ברא"ז, שטען תחילה שהוא בעל יפוי כח מהחברה הכריז לאחר מכן שאין לו למעשה יפוי כח כלל, והסתבר שהחברה לא התגוננה, על אף שכתב התביעה נמסר לה כדין, ואף אחד מהצדדים לא התנגד למתן פסק הדין נגד החברה. עוד יצוין כי עו"ד ברא"ז נהג באופן תמוה כאשר תחילה הצהיר כי הוא ייצג את כל הנתבעים פרט לשנרך וקוצ'י, בעוד שהסתבר שלמעשה עו"ד ברא"ז מייצג אך ורק את עצמו, אשתו ובתו (בפרטיכל בעמ' 27).

ג.     בהחלטה מיום 11/07/04 (בפרטיכל בעמ' 70) נקבע כי התצהירים שהוגשו על ידי עו"ד ברא"ז ועו"ד פורת, שוויתרו על זכויותיהם בנכס לטובת שנרך, לא מהווים חלק ממסכת הראיות בתיק.

ד.     נתבעים 3-5, הגב' פורת וה"ה ברא"ז, התחייבו כלפי שנרך להעביר לו את כל זכויותיהם בבנין, לרבות המניות שלהם בחברה וכן את כל הזכויות אשר נובעות מהמניות הללו, מבלי שצוין שדבר זה נעשה בתמורה כלשהי. יתכן ויש לדבר זה חשיבות מסוימת כדי להבין את כוונת מי מצדדים אלה בניסיונם להשתלט על הזכויות ברכוש המשותף של הבניין. בנסיבות אלה העבירו למעשה עו"ד ברא"ז ופורת את כל זכויותיהם לשנרך והסכימו להפוך לנתבעים פורמליים.
התובעים מצידם הסכימו לכך, בכפוף לקבלת הוצאות אישיות מעו"ד ברא"ז (ראה החלטה מיום 20/05/04, בפרטיכל בעמ' 64). הסכם זה קיבל תוקף של החלטה, ונתבעים 3-5 הפכו לנתבעים פורמליים בתיק, תצהיריהם נמשכו מהתיק, הם ויתרו על זכותם להעיד, ואף אחד משאר בעלי הדין לא ביקש להעיד אותם, אף כי במפורש ניתנה להם אפשרות לזמנם לעדות, כפי שיפורט בהמשך.

נוכח הסכמות הצדדים כפי שפורט לעיל, ובכלל זאת הסכמתם כי הזכויות בבנין תרשמנה כבית משותף, כל שנותר הוא לקבוע את הזכויות של כל אחד מהצדדים לתובענה זו בבניין.

המצב בבנין כיום
22.     כפי שהוברר בביקור במקום שערכתי בנכס בנוכחות הצדדים ובאי כוחם ביום 30/12/03, המצב כפי שהוא בפועל היום בבנין הוא כדלקמן: ישנן בבניין שלוש קומות, כאשר בכל קומה דירה אחת, קומת קרקע שכוללת דירה קטנה של סטויקה, חצר ומקלט, וכן יחידה על הגג שבמקור היתה חדר כביסה קטן, והיום זוהי יחידת מגורים גדולה יותר, מאולתרת לחלוטין, שלא הוכח שנבנתה בהיתר, ואשר בה מתגורר היום שנרך. שנרך טוען שהוא הבעלים של כל הזכויות בגג ובדירה המאולתרת, ולכן הוא זכאי היה לחסום את העלייה לגג מפני כל שאר הדיירים. הדירה בקומה א' שייכת ליורשי טובה גלזמן ז"ל, נגדם ניתן פסק דין. הדירה בקומה ב' שייכת ומוחזקת על ידי ה”ה רובינזון, תובעים 3-4. הדירה בקומה ג' שייכת ומוחזקת על ידי ה"ה פלס, תובעים 1-2. הדירה בקומת הקרקע שייכת לסטויקה, על פי הסכמת הצדדים. קיים מקלט סגור בקומת הקרקע שנראה כמחסן נטוש, שלגביו טוען קוצ'י, שיש לו זכויות של דייר מוגן. יצוין כי על אף שהוא הוזמן לביקור במקום הוא לא הופיע, הוא לא היה במקום ומהחלון ניתן היה להתרשם שהמקום אינו משמש למגורים, אלא לכל היותר משמש כמחסן של גרוטאות. בחצר ניתן היה לראות שניסו לחלק את החצר ולהציב שם שער נעול שמונע מהדיירים להיכנס ולהשתמש בכל החלק האחורי של החצר. כפי שהעידו התובעים בעת הביקור במקום, הדבר נעשה על ידי שנרך, שלמעשה לא הכחיש זאת אלא טען שיש לו את מלוא הזכויות לעשות כן.

הראיות אשר הובאו על ידי הצדדים
23.     מטעם התובעים העידו תובע 1- מר נועם פלס, תובע 3- מר אליאסף רובינזון, ומר אגור שיף (בן זוגה של קנטור, להלן: "שיף"), שהצהירו כי רכשו את כל הזכויות בדירה לרבות הרכוש המשותף, וכי שעה שרכשו את הדירות החצר היתה חופשית, הגישה לגג ולחדר הכביסה היתה פתוחה, ולא היה ספק כי הם רכשו את מלוא הזכויות בדירה ובכל הרכוש המשותף. עדותם היתה אמינה. נועם פלס העיד על הקשיים שגרם להם שנרך כאשר בצורה בוטה ותוקפנית השתלט על הגג ועל החצר (בפרטיכל בעמ' 95 ש' 11 ואילך):
"... מהיום הראשון שנכנסתי לבנין שנרך עושה בבנין כבתוך שלו, מהיום הראשון שקניתי את הדירה מנע ממני גישה לדודי שמש, ואחרי זה חסם את הגג ומנע ממני לתקן אפילו על חשבוני את הגג... והיו פעמים ששנרך הזיז לי את הבלונים של הגז... "

נועם פלס העיד עוד כי היו נזילות בחדר המדרגות והיתה רטיבות שבאה מהגג ואשר לא איפשר להם לתקן זאת (בפרטיכל בעמ' 96 ש' 1-2).

שיף העיד על הקשיים שגרם להם שנרך כאשר עשה בבנין ובחלקים המשותפים כבשל שלו, מבלי להתחשב באיש (בפרטיכל בעמ' 102 ש' 1 ואילך):
" בתור קבלן של הבנין הוא התנהג בצורה חסרת התחשבות מוחלטת בדיירים. שעות עבודה לא מקובלות, ז"א דברים שהחליט לעשות על דעת עצמו ובלי שום התחשבות בנו. לדוגמא, יום אחד הם עקרו את שביל הגישה לבנין...".

24.     מטעם הנתבעים העידו נתבע 1- מר שנרך, ונתבע 2- מר קוצ'י. שנרך טען לבעלות מלאה הן בקומת הקרקע והן בגג (בפרטיכל בעמ' 107, ש' 19 ואילך, בעמ' 108 ש' 19 ואילך). עדותו היתה רצופה סתירות ובלתי אמינה. עוד יצוין כי שנרך העיד בתוקפנות ולעתים אף בגסות רוח (ראה בפרטיכל בעמ' 120 ש' 23 ואילך) ובפרטיכל בעמ' 121 ש' 7-8:
     "ש. אין לך תשובה אחידה. אתה סותר את עצמך בכל משפט. תדבר אמת.
     ת. גם אני יודע לצעוק. אני מדבר אמת, אתה הופך את האמת שלי לשקרים שלך".
ובהמשך בעמ' 124 ש' 25-26:
     "ש. מה אתה אומר שאתה פועל בניגוד לתקנות.
     ת. אז אני אגיד שאתה מבלבל לי את המוח ".
ובפרטיכל בעמ' 127 ש' 3 ואילך:
     "ש. אז אתה אומר שבאישור הזה שיקרת.
ת. למה לי לשקר, אתה שקרן, תשקר אתה. אל תגיד לי שקרן. אני לא שקרן, אתה שקרן ".

יתרה מזאת, על אף ששנרך טוען למעשה לכל הזכויות בגג ובקרקע כאמור לעיל, הוא לא טרח להוכיח את טענותיו על ידי הזמנת העדים הרלוונטיים. הלכה פסוקה היא שהימנעות צד מלהביא ראיות- פועלת לחובתו. במקרה זה מן הראוי היה שיזמין לפחות את עו"ד ברא"ז לעדות ויביא ראיות להוכחת כוונת המייסדים בעת החתימה על התקנון, שכאמור הינו בבחינת הסכם שיתוף שמחייב את כל בעלי הזכויות החליפיים. חזקה על בעל דין שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית, ואין לו הסבר סביר להתנהגותו זו- ניתן להסיק מכך שאילו הביא את הראיה היא היתה פועלת נגדו. ראה בעניין זה: ע"א 548/78 נועה שרון ואח' נ' יוסף לוי, פ"ד לה(1) 736 וע"א 55/89 קופל נהיגה עצמית בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 595.

נוכח האמור לעיל יש לייחס משקל משמעותי לכך שראיות התביעה היו אמינות ועדיפות על עדותו של הנתבע, ולכך שהנתבע נמנע מלהביא ראיות אובייקטיביות להוכחת טענותיו. שנרך בחר שלא להזמין לעדות את עו"ד ברא"ז ואת גב' פורת שיכלו להטיל אור על כוונת הצדדים בעת עריכת ההסכמים, ולאחר שהיו נחקרים היתה בפני ביהמ"ש תמונה מלאה.

דיון
הזכויות ברכוש המשותף
25.      לאחר שקבעתי כי הזכויות של בעלי הדירות הנוכחיים בבנין נשוא התובענה הן זכויות בעלות מלאות, והם זכאים להירשם כבעלים של מלוא הזכויות בדירות בבית המשותף שיירשם, כל שנותר הוא לקבוע את זכויות הצדדים ברכוש המשותף, דהיינו האם לשנרך, אשר טוען כי הוא זכאי לזכויות בעלות בגג ובחצר, יש אכן את זכויות אלו. על מנת לקבוע את זכויות הצדדים ברכוש המשותף, יש לבדוק את תוקפם של ההסכמים אשר נעשו בין הצדדים, קרי: בין הנתבעים מחד לבין המייסדים מאידך. יש לחזור ולציין כי בכל הקשור להסכמים אלו, פעלו הנתבעים בניגוד להוראות התקנון, אשר קובע מפורשות את הדרכים לרכישת מניות בחברה.
לפיכך, ומאחר ששלושת ההסכמים, כפי שיפורט להלן, נעשו בניגוד להוראות התקנון אזי הם בטלים מעיקרם.

הסכם הלפרין-פורת
26.     לטענת פורת במסגרת ההסכם עם הלפרין היא רכשה זכויות ברכוש המשותף וכן מניות מסוג 3, אשר מקנות לה את הבעלות בדירה בקומה השלישית. טענה זו תמוהה ביותר. במבוא להסכם נאמר מפורשות כי הלפרין מכרו קודם לכן את זכויותיהם בדירה בקומה השלישית, ומכאן שהם כבר אינם בעלי הדירה בקומה השלישית. בסעיפי המבוא להסכם זה נכתב כך:
" ...והואיל: והלפרין מכרו את זכויותיהם בדירה בקומה השלישית ביום 27.10.1980 כמפורט בהסכם...
והואיל: והלפרין מבקשים לגרור ולעביר את כל מניותיהם בחברה וזכויותיהם בגג הבניין ובקומת הקרקע לקונה (להלן: "המכר")... "

בסעיף 4 להסכם שכותרתו " העיסקה" נכתב כך:
" א. בתמורה להעברת מלא הזכויות במכר כדין מהלפרין לקונה ישלם הקונה להלפרין בהמחאה בנקאית במעמד חתימת הסכם זה את הסך בשקלים השווה ע"פ השער היציג ל- 27,000$ (עשרים ושבעה אלף דולר ארה"ב) כדלקמן:
(1)     עבור 1 מנית ההנהלה (1 ל"י) עבור 3 מניות (1 ל"י) ועבור 1 מניה סוג 4 (1 ל"י), סך בשקלים השווה, ע"פ השער היציג, ל- 7,000$.
(2)     עבור 1 מניה סוג 5 (1 ל"י), סך בשקלים השווה, ע"פ השער היציג, ל- 20,000$ ".

ניתן לראות כי בסעיף זה אין כל אזכור למניות מסוג 3 אשר מייצגות את הדירה בקומה השלישית. לטענת התובעים המילים "עבור 3 מניות (1 ל"י) ..." בסעיף 4א(1) להסכם לעיל אינה השמטה מקרית כי אם תוספת מכוונת שנועדה להכשיר ולהכין את הקרקע לקראת השתלטות של פורת על המניות מסוג 3.

אם אכן היתה להלפרין כוונה למכור לפורת גם את הדירה, ולא רק מניות בחברה - יש להניח שהדבר היה מוצא את ביטויו בצורה ברורה ומפורשת ביותר בהסכם. עוד יאמר שאם פורת סברה שהיא רכשה זכויות בדירה - מאד תמוה כיצד בחרה לוותר על זכותה לתבוע זכויות בדירה, ועל זכותה להעיד, ובחרה להסתפק במעמד של "נתבע פורמלי", שאין לו כל עמדה לגבי תוצאות הדיון. יתרה מזאת, בכל מקרה פורת לא יכולה היתה לרכוש את הדירה מהלפרין, שהרי הוא מכר את מלוא זכויותיו בדירה עוד בשנת 1980 לברושי, וזכויות אלה הועברו בלשכת רישום המקרקעין על שם ברושי.

לפיכך, לא יכולה להיות מחלוקת כי מניות סוג 3 לא נרכשו על ידי פורת. בנוסף, ניתן לראות כי רכישת המניות על ידי פורת נעשתה בניגוד גמור להוראות התקנון, ומבלי שהתקיימו התנאים המקדמיים לביצועה. כך למשל לא רק שלא ניתנה זכות סירוב ראשונה לשאר חברי החברה, אלא שאפילו לא יידעו אותם, וזאת בניגוד לנדרש בסעיף 19 לתקנון.

יצוין כי אומנם בטופס ההודעה על העברת המניות שהוגש לרשם החברות ביום 25/06/96 מטעם הלפרין ופורת, ואשר נחתם על ידי עו"ד שי פורת (בעלה של פורת וחתנו של עו"ד ברא"ז), דווח על העברה של מנית הנהלה אחת, שלוש מניות סוג 3, ומניה אחת מסוג 4, מהלפרין לפורת. הדבר נובע מכך שבשלב הדיווח לרשם החברות הלפרין כבר לא היו מעורבים בתהליך של העברת המניות על שם פורת שכן זה נעשה על ידי עו"ד פורת מכוח יפוי הכוח שהפקידו בידיו (סעיף 4(ג) להסכם) ולפיכך גם לא היתה להם ידיעה לגבי תוכן ההודעה שנמסרה מטעמם.
העובדה כי מניות מסוג 3 רשומות בפועל על שם פורת נובעת מהדיווח שנמסר בשמה לרשם החברות ביום 25/06/96 לפיו רכשה, כביכול, את הזכויות במניות אלו.

הסכם טייגמן-ברא"ז
27.     גם בהסכם זה, רכישת המניות על ידי ברא"ז נעשתה בניגוד גמור להוראות התקנון ומבלי שהתקיימו התנאים המקדמיים לביצועה. זאת, בין היתר, מאחר ונרכשו במסגרתה מניות ללא מנית הנהלה בניגוד להוראות סעיף 18(ג) שהוסף לתקנון בהחלטה המיוחדת; לא ניתנה זכות סירוב ראשונה לשאר חברי החברה כמתחייב מסעיף 19 לתקנון, וכן לא נתקבל בגינה אישור הנהלת החברה כמתחייב מהוראת התקנון.

הסכם גלזמן-שנרך
28.     על פי ההסכם מיום 30/11/95 אותו ערך עו"ד ברא"ז בין משפחתו, נתבעים 3-5, לבין שנרך, הוסכם כי שנרך ירכוש חלקים נוספים בבניין, כך שביחד עם הנתבעים הפורמלים, שרכשו את שני השלישים הנותרים ברכוש המשותף, יחזיקו במלוא זכויות הבעלות בקומת הקרקע ובגג. כפי שצויין, במהלך הדיון בתובענה הוסכם כי נתבעים 3-5 יעבירו לידי שנרך את כל המניות שלהם ללא תמורה, והם הפכו לנתבעים פורמליים. משמעות העברה זו היא למעשה ויתור על כל זכויותיהם בבנין.

להבדיל מההסכמים הקודמים, ההסכם בין שנרך לטובה גלזמן ז"ל נעשה שעה שהאחרונה שמרה על זכויותיה בדירה ונשארה בעלת הדירה שבקומה א', כפי שפורט לעיל.

על פי הוראות התקנון, בטרם מכרה טובה גלזמן ז"ל את מניותיה מסוג 4 ו-5 היה עליה להציען תחילה לחברי החברה (סעיף 19 לתקנון). כמו כן, כפי שצוין לעיל, מסעיף 52 לתקנון עולה כי לא ניתן היה למכור נכס מנכסי החברה, לא זכויות בגג, ולא זכויות בחצר ללא קבלת הסכמת כל חברי החברה, דבר שלא נעשה.
חשוב לציין כי כשם שרכישת המניות על ידי ברא"ז ופורת לא אושרו על ידי הנהלת החברה, כך גם רכישת המניות על ידי שנרך, שמעולם לא אושרה כדין. כך גם עולה מהאישור שניתן על ידי שנרך לגלזמן שם הצהיר במפורש כי ידוע לו שלא ניתן אישור החברה לרכישת המניות; (צורף כנספח כ"ד לתצהיר תובע 1):
" ... כ"כ הנני מצהיר כי ידוע לי שאסיפה כללית של החברה אישרה את מכירת המניות על ידכם לה"ה ברא"ז ופורת ולא אישרה את מכירתה לי וכי לא תהיה לי כל טענה כלפיכם, באשר לכך, ואם ייגרם לכם נזק כלשהוא בשל כך הנני מתחייב לשפותכם על כל נזק כנ"ל ".

על אף הצהרתו של שנרך (נספח כ"ד לעיל), כי ידוע לו שהחברה לא אישרה את רכישת המניות על ידו, הוא העיד בחקירתו הנגדית כי רכישת המניות על ידו אושרה על ידי החברה (בפרטיכל בעמ' 126 ש' 16 ואילך):
     " ש. האם רכישת הזכויות על ידך מאת גלזמן אושרה על ידי החברה.
     ת. אושרה.
     ש.אתה יודע מה המשמעות של עדות שקר.
     ת. בטח שאני יודע.
     ש. אתה עדיין אומר כן.
     ת. כן. אושרה. "
גם במקרה של רכישת המניות על ידי שנרך, לא נרכשה מניית הנהלה בצמוד לרכישת מניות מסוג 4 ו-5, ולא ניתנה זכות סירוב ראשונה לרכישת המניות על ידי שאר חברי החברה, כמתחייב מהוראות התקנון.

יצוין כי שנרך היה מודע למכירת הדירה בקומת הקרקע לסטויקה ואף אישר אותה בחתימתו. על אף זאת עדותו בחקירתו הנגדית, כאשר נשאל בנוגע למכירת הדירה בקומת הקרקע לסטויקה עומדת בסתירה לדברים אלה (בפרטיכל בעמ' 111 ש' 17 ואילך):
" ש. אותה דירת סטוייקה שהתיימרת לרכוש בה שליש, נכון שנמכרה על ידיך עוד בשנת 97'.
ת. אתה לא מדייק, היא נמכרה רק על ידי ברא"ז שלא בידיעתי והוא חתם בשמי, והודיע לי בדיעבד על המכר "

כוונת המייסדים בשעת ההתאגדות
29.     מהתקנון עולה כי כוונת המייסדים בשעת ההתאגדות היתה להקים בית בשיתוף מלא, כאשר לכל דייר זכות בדירה אחת וזכויות משותפות ושוות בשאר הבניין, שהוא למעשה הרכוש המשותף. לפיכך יש לבדוק האם הלפרין וטייגמן, אשר מכרו את דירותיהם לברושי ולקנטור, התכוונו למכור להם אך ורק את הדירות, ללא החלקים ברכוש המשותף, ולהותיר בבעלותם את הרכוש המשותף. אם ייקבע שהם מכרו לקונים את כל הזכויות שהיו להם בדירות, דהיינו גם את זכויותיהם ברכוש המשותף - כי אז להלפרין ולטייגמן לא היו "זכויות עודפות" אותן יכלו למכור לאחר מכן לצדדים שלישיים.

לאחר שעיינתי בהסכמים שנערכו בין הלפרין וברושי, ובין טייגמן לקנטור, השתכנעתי כי כוונת המייסדים היתה למכור את מלוא זכויותיהם בדירות, ולא היתה להם כל כוונה להותיר בבעלותם זכויות כלשהן ברכוש המשותף בבנין, לאחר שמכרו את דירותיהם. כך היתה כוונת המוכרים, וכך היתה כוונת הקונים. אם כוונתם היתה שונה- מן הראוי היה שהדבר היה מקבל ביטוי מפורש ומנומק בהסכם בין הצדדים, כדי שהרוכשים ידעו שרכשו זכויות חסרות ולא את כל זכויות המוכר בבנין. משאין לכך ביטוי מפורש בהסכם, ומשלא הוכח ההפך - יש לקבוע שהם מכרו את מלוא זכויותיהם.

מעיון בהסכם אשר נחתם בין הלפרין וברושי עולה כי הועברו כל הזכויות שהיו למוכר בדירה (ראה סעיפים 2 ו-4 להסכם).
כך גם מההסכם שנערך בין טייגמן לקנטור. גם מהסכם זה עולה כי טייגמן התכוון למכור לקנטור את כל הזכויות בדירה בקומה השניה, כפי שאכן צוין במבוא להסכם כי טייגמן מעוניין למכור את מלוא זכויותיו בדירה ומניותיו בחברה:
"והואיל: והמוכר מעוניין למכור את מלוא זכויותיו בדירה ואת מניותיו בחברה כפי שיפורטו בנספח להסכם זה (להלן: "הממכר");
וכך גם בהמשך, בסעיף 4 להסכם אשר קובע כדלקמן:
" המוכר מתחייב בזאת למכור את מלוא זכויותיו בממכר ולמסור את החזקה בדירה והקונה מתחייבת לקנות את מלוא זכויותיו של המוכר בממכר ולקבל את החזקה בדירה".

כאמור לעיל, בדיקת ההסכם שנערך בין ברושי לתובעים 1-2, לפיו מכרה הראשונה לאחרונים את הדירה בקומה ג', ובדיקת ההסכם בין קנטור לתובעים 3-4, לפיו מכרה הראשונה לאחרונים את הדירה בקומה ב', מלמדת כי המכירות נעשו בדרך של העברת זכויות חכירה בדירה ל-999 שנים. כתוצאה מכך נרשמו חכירות על בעלות החברה לטובת התובעים בלשכת רישום המקרקעין.

אמנם בהסכמים אין התייחסות לזכויות שהיו למוכר במניות של החברה, אך ברור שהתובעים רכשו את כל הזכויות שהיו למוכרים.

סוף דבר
30.     לאור כל האמור לעיל, ולאור העובדה שהמייסדים מכרו את כל זכויותיהם לברושי וקנטור, הרי שלא נותרו בידיהם כל "זכויות עודפות" אשר יכלו להימכר לנתבעים, ועל כן ההסכמים המאוחרים שנעשו בטלים. יתרה מזאת, ההסכמים המאוחרים נעשו בניגוד לתקנון החברה כפי שפורט לעיל, וגם מסיבה זו ההסכמים בטלים.

יוער כי אמנם מההסכמים שנערכו בין המייסדים לנתבעים עולה כי הלפרין וטייגמן מכרו לנתבעים את יתרת הזכויות שכביכול נותרו להם בבנין, ושולמה להם תמורה - אך כאמור לא נותרו להם כל "זכויות עודפות" וספק אם המוכרים הבינו את המשמעות ועשו זאת בתום לב או שמא הוטעו. כפי שפורט לעיל, לא הוכח כי בעת שמכרו את זכויותיהם שנים רבות קודם לכן, כוונתם היתה להפריד בין הדירה לרכוש המשותף בבנין ולמכור אך ורק את הזכויות בדירה. בכל מקרה, המכירה היתה בניגוד להוראות תקנון החברה אשר פורטו לעיל. יתרה מזאת, הפרדה כזו, בין הבעלות בדירה לבין הבעלות ברכוש המשותף משוללת כל הגיון ולא עולה כלל מההסכם.

נראה כי מה שארע בפועל קרה בשל כך שהיה מי שגילה את הלקונה שנוצרה בהסכמים, כאשר שכחו לציין כי העבירו גם חלק ממניות החברה, ומי שגילה זאת, ניסה לנצל זאת כדי לרכוש זכויות במניות הנותרות, ולטעון שהן משקפות זכויות בגג ובקומת הקרקע, אף כי לאותם רוכשים לא היו זכויות באף אחת מהדירות. היתרון של מי שהבינו זאת היה שהוא הבין שעל ידי כך הוא יכול לנסות לרכוש זכויות בחצר ובדירה בקומת הקרקע, ובגג, ושבעתיד זכויות אלה יכולות לשקף גם זכויות בניה עתידיות בגג, שהסתבר שאלה למעשה הזכויות שהם תובעים היום.

במקרים כאלה בית המשפט חייב לנסות ולהתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים שעה שמכרו את דירותיהם ולא ליתן יד לתחבולה מסוג זה, אלא אם כן הוא משתכנע שהסכמים אלה נעשו כדין, ובתום לב. אילו עו"ד ברא"ז, אשר היה מעורב למעשה בכל שלושת העסקאות של רכישת "המניות העודפות" מנצל את זכותו כנתבע להעיד, או טורח להביא את המוכרים לעדות - אזי היה קיים סיכוי שבית המשפט יוכל אולי להשתכנע בטענתם לגבי כוונת הצדדים ובתום לבם של הרוכשים. ואולם מרגע שהנתבעים 3-5 ויתרו על זכותם להעיד, והשאירו למעשה את המחלקות לשיקול דעתו של בית המשפט - אין אלא לפרש הימנעות זו לחובתם.

32.     לאור האמור לעיל דין התביעה להתקבל, והנני קובעת כדלקמן:
א.      הזכויות אשר שנרך טוען כי רכש חלקן מגלזמן, חלקן ביחד עם משפחת ברא"ז, ויתרתן ממשפחת ברא"ז- יתכן ונרכשו על ידו, תוך שהוא מאמין שהוא רוכש זכויות כדין בבנין, ואולם הסכמים אלו, כפי שפורט לעיל, בטלים מעיקרם.
לפיכך הנני קובעת כי לשנרך אין כל זכויות בבנין ובגג, ועליו לפנות את הגג ואת הבנין, ולהשיב את מצב הגג לקדמותו על ידי הריסת כל תוספות הבניה שנעשו על ידו, כל זאת תוך 90 יום מהיום.

ב.      הנני מורה על פירוק השיתוף בבניין בדרך של רישום בית משותף וזאת בהתאם לחלוקת הזכויות כמפורט להלן:

  1.      יורשי גלזמן יירשמו כבעלים של הדירה בקומה א'.
  2.      התובעים 3 ו-4 יירשמו כבעלים של הדירה בקומה ב'.
  3.      התובעים 1 ו-2 יירשמו כבעלים של הדירה בקומה ג'.
  4.      סטויקה תירשם כבעלים של הדירה בקומת הקרקע.
  5.      הרכוש המשותף של הבניין יכלול את גג הבניין לרבות הגגון מעל חדר היציאה לגג, המקלט, המחסנים בקומת הקרקע, חצרות הבניין וכל יתר הרכוש אשר אינו מהווה דירות בבניין.


ג.      הנני ממנה את עו"ד י. בר-צבי ועו"ד מוטי בניאן ככונסי נכסים לצורך רישום הבית המשותף.

לאור טענות התובעים, כי החלטותי בענין איטום הגג לא בוצעו כראוי, יטפלו כונסי הנכסים באיטום גג הבנין לפי חוות דעתו של המהנדס יעקב וסרמן, שיאשר את איטום הגג לאחר ביצוע העבודות. שנרך ישא בכל הוצאות האיטום ושכר טרחתו של המהנדס וסרמן.
כמו כן, הנני קובעת כי אם שנרך לא יהרוס את תוספת הבניה בגג תוך 90 יום כאמור לעיל, ולא יפנה את הבניין, יטפלו כונסי הנכסים בכל הקשור להשבת מצב הגג לקדמותו, ושנרך ישא בכל ההוצאות הכרוכות בכך.

ד.     נתבע 1 ישלם לתובעים 1 ו-2, וכן לתובעים 3 ו-4, הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪+ מע"מ, לכל משפחה.
נתבע 2 ישלם לתובעים 1 ו-2, וכן לתובעים 3 ו-4, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪+ מע"מ, לכל משפחה.
נתבעים 3-5 ישלמו ביחד ולחוד לתובעים (לכל משפחה) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ + מע"מ, זאת בנוסף לתשלום אשר שולם לתובעים על ידי עו"ד ברא"ז על פי החלטתי מיום 20.05.04, בפרטיכל בעמ' 64.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. עתירה ללא פירוט

  2. עתירה בנושא ביצים

  3. עתירה לביטול צו הרחקה

  4. עתירה נגד עבודות חציבה

  5. עתירה נגד הקמת בית מעצר

  6. עתירה בנושא בניית מקווה

  7. עתירה נגד הריסת בתי מחבלים

  8. עתירה לביטול הקצאת מקרקעין

  9. עתירה נגד הסכם בריכת גורדון

  10. הוצאות בגין מחיקת עתירה

  11. דחיית עתירה של ישיבה

  12. עתירה נגד הקמת ישיבה בבני ברק

  13. עתירה להסדרת רישום זכויות בבנין

  14. עתירה לביצוע גזר דין באופן מיידי

  15. עתירה נגד ביטול החלטת הועדה המקומית

  16. עתירה נגד החלטה לא לפתוח בהליך פלילי

  17. עתירה לעליון לאפשר למערער לחזור בו מן הערעור

  18. עתירה כנגד החלטת הועדה הבינמשרדית להסדר חובות

  19. עתירה לביטול דרישה לתשלום אגרת הנחת צינורות מים

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון