סעיף 10 לחוק המקרקעין

להלן פסק דין בנושא סעיף 10 לחוק המקרקעין:

פסק - דין

השופט י' אנגלרד:

ערעור זה סובב סביב שאלת תחולתו של סעיף ?10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-?1969, שזו לשונו: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון"
במרכזו של הערעור שתי שאלות, אחת משפטית ואחת שיש בה ממד עובדתי. השאלה המשפטית נוגעת למועד קיומו של תום הלב; כלומר, השאלה היא האם תום ליבו של מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים חייב להתקיים עד למועד רישומה של הזכות, או שמא די בכך כי תום הלב התקיים אצלו בעת עריכת העסקה? השאלה האחרת נוגעת לעובדת קיומו של תום הלב מצד הרוכש בעת רישום העסקה במרשם המקרקעין, בהנחה שזהו המועד הקובע לגבי קיומו של תום הלב. לפני שאדון בשאלות אלה, מן ההכרח לפרט את עובדות המקרה.

?1. המדובר בדירת חדר וחצי בבית משותף ברחוב קהילת לודג' ?6 בתל אביב, בבעלותה של קרן קיימת לישראל, ששטחה ?26.52 מ"ר (להלן: הדירה). בשנת ?1974 רכש מר ג'יי סטנלי סונדרס (להלן: הבעלים המקורי), בדרך של העברה, זכות חכירה בדירה שהוענקה מטעם הקרן הקיימת לישראל9 שנים החל ביום ?01.04.58. זכות החכירה לטובת הבעלים המקורי נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום ?05.06.74. הבעלים המקורי, שהוא תושב ואזרח ארה"ב, שהה בעת הרכישה בישראל לשם לימוד רפואה. הוא עזב את ישראל בשנת ?1983 ולפי טענתו הושכרה הדירה על ידי פרקליטו לאנשים ים. ואמנם, בידי הבעלים המקורי העתקים של חוזי שכירות בינו לבין שוכרים שונים בין השנים ?1985-1983. כן התברר כי הוא הגיש תביעה לבית משפט השלום בתל-אביב-יפו (ת"א ?12614/88) נגד השוכרים שסירבו לפנות את הדירה ואף השכירו אותה לאנשים אחרים ללא רשות.
?2. ביום ?29.06.96 פנה אדם בשם שמשון נוריאני (להלן: המוכר) לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בתביעה (ה.פ. ?1674/96) לסעד הצהרתי לפיו הוא בעל זכויות החכירה בדירה, וזכאי להירשם בפנקסי רישום המקרקעין וברישומי מנהל מקרקעי ישראל כבעל זכויות החכירה, כשזכותו זו נ מכל שיעבוד וזכויות אחרות כלשהן. לטענתו, הבעלים המקורי היה בקשר הדוק עם משפחתו במהלך שהותו בארץ, ומכר לו את זכויותיו בדירה בשנת ?1983 תמורת סך של ?10,000 דולר. עם זאת, בשל חזרתו של הבעלים המקורי לארה"ב לא נערכו מסמכים מסודרים לשם ביצוע פורמלי של העברת הזיות. לטענת המוכר, הוא המחזיק הבלעדי בדירה החל משנת ?1983 ועד מועד הגשת תובענה זו. כן ציין המוכר בתביעתו כי אין לו כל מידע בדבר כתובתו של הבעלים המקורי, הנמצא למעלה מ-?13 שנה מחוץ לישראל. על רקע דברים אלה, טען המוכר כי הוא זכאי להירשם בפנקסי רישום המקרקעיוברישומי מנהל מקרקעי ישראל כבעל הזכויות בדירה.

?3. בעקבות הגשת התביעה, פנה המוכר לבית המשפט, ביום ?20.11.96, בבקשה להיתר המצאה מחוץ לתחום השיפוט (המ' ?12023/96). בית המשפט נעתר, ביום ?28.11.96, לבקשה להמצאת כתבי בי דין מחוץ לתחום המדינה בדרך של תחליף המצאה על ידי פרסום בעיתונים בארה"ב. מאחר שהבעליםורי לא התייצב לדיון בעקבות תחליף ההמצאה ולא הגיש תצהיר תשובה, נתן בית המשפט פסק דין ופסיקתא, ביום ?10.03.97, לפיהם הוצהר כי המוכר הוא בעל זכויות חכירה בדירה, ומונה כונס נכסים לצורך רישום זכויות החכירה בדירה על שם המוכר.
?4. לאחר כחודשיים ימים ממתן פסק הדין והוצאת הפסיקתא, ולפני רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, דהיינו ביום ?21.05.97, התקשר המוכר בחוזה עם חברת בעלי מקצוע נכסים (?1997) בע"מ (להלן: הקונָה), לפיו התחייב המוכר למכור את זכויותיו בדירה תמורת סכום השווה ל-,000 דולר של ארה"ב. יודגש, כי בעת החתימה על החוזה, הזכויות בדירה היו רשומות על שם הבעלים המקורי. במעמד חתימת החוזה הופקד בנאמנות אצל עו"ד סך של ?30,000 דולר לטובת המוכר. ביום ?09.06.97 נרשם המוכר בלשכת רישום המקרקעין כבעל זכות החכירה המהוונת בדירה. באותועמד נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונָה. לאחר מכן העבירה הקונָה למוכר ?50,000 דולר נוספים. ביום ?19.08.97 נחתם שטר העברת זכות שכירות בין המוכר לקונָה בלשכת רישום המקרקעין, והקונָה העבירה את יתרת התמורה למוכר.
?5. לאחר מעשים אלה, דהיינו ביום ?14.09.97, נודע לבעלים המקורי בפעם הראשונה כי ביום ?10.03.97 ניתנו פסק דין ופסיקתא, במעמד צד אחד ובהיעדר הגנה, בהם הוצהר על זכויותיו של המוכר. כעבור יומיים הגיש הבעלים המקורי בקשה בדרך המרצה למתן צו מניעה זמני (המ' ?1145) אשר יאסור לבצע כל עסקה בקשר עם הדירה עד למתן החלטה בבקשה לביטול פסק הדין מיום ?10.03.97. בית המשפט נעתר לבקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד. ביום ?22.09.97 החליט בית המשפט המחוזי כי הצו הזמני יבוטל אם לא תוגש בקשה לביטול פסק הדין. התברר כי באת-כוח הבים המקורי לא ידעה על קיומה של אותה החלטה, מאחר שלא עיינה בתיק בית המשפט. ביום ?30.09.97 ביטל בית המשפט את צו המניעה הזמני, וזאת בשל העובדה שלא הוגשה בקשה לביטול פסק הדין.
?6. סמוך לאחר ביטול צו המניעה הזמני, דהיינו ביום ?06.10.97, נרשמה הקונָה בלשכת רישום המקרקעין כבעלת הזכויות בדירה. ביום ?12.10.97 הגיש הבעלים המקורי בקשה להשבת צו המניעה הזמני על כנו (המ' ?13029/97), וכעבור יומיים, ביום ?14.10.97, בקשה לביטול פסק הדין ?13201/97). ביום ?28.10.97 נתן בית המשפט החלטה בבקשה להשיב את צו המניעה על כנו. בית המשפט מציין כי בינתיים התברר שהנכס נרשם על שם הקונָה. בשל נסיבה זו לא ראה בית המשפט מקום לתת את צו המניעה הזמני כפי שנתבקש בבקשה המקורית. עם זאת, בית המשפט הורה לקונָה למנע מעשיית כל פעולה בנכס עד למתן החלטה בבקשה לביטול פסק הדין. כן הורה בית המשפט לבעלים המקורי לתקן את הבקשה לביטול פסק הדין, תוך צירוף הקונָה כמשיבה נוספת. ואמנם, ביום ?31.10.97 הגיש הבעלים המקורי בקשה מתוקנת לביטול פסק הדין.
?7. בהסכמת בעלי הדין, שנרשמה בבית המשפט ביום ?08.07.98, הביאו בעלי הדין ראיות לגוף המחלוקת שביניהם כדי שבית המשפט המחוזי יכריע בזכויותיהם של בעלי הדין, תחת שידון בביטולו של פסק הדין שניתן ביום ?10.03.97 בלבד. בפסק דינו מיום ?27.05.99 הגיע בית המשפט המח- מפי השופט ד"ר ג' קלינג - למסקנה כי זכותו של הבעלים המקורי עדיפה על זכות הקונָה. כתוצאה מכך ביטל בית המשפט את פסק הדין מיום ?10.03.97, שהצהיר על זכויותיו של המוכר בדירה, ודחה את תביעת המוכר בדבר הסעד ההצהרתי בתיק ה.פ ?1674/96.
?8. בית המשפט המחוזי קבע כממצא כי המוכר לא הוכיח את קיום העסקה של העברת החכירה בינו לבין הבעלים המקורי. בית המשפט מציין כי בידי המוכר אין מסמך שבו נתגבשה העסקה הנטענת על ידו, כי אין עדים שהיו נוכחים באותו מעמד, וכי אין ראיה שהתמורה שולמה במסגרת העסקה הנטעת. כן ציין בית המשפט כי המוכר לא התייצב לדיון כדי להגן על פסק הדין שניתן לבקשתו.

?9. נוכח העדר עסקה בין הבעלים המקורי למוכר, השאלה מתמקדת ביחסים בין הבעלים המקורי לקונָה וזאת על רקע הוראת סעיף ?10 לחוק המקרקעין. בעניין תום הלב של הקונָה - שהוא תנאי להעדפתה של הקונָה על פני הבעלים המקורי - מציין בית המשפט המחוזי כי קודם להשלמת הרישום בא לידיעת הקונָה דבר העתירה של הבעלים המקורי למתן צו המניעה. בעתירה זו פירט הבעלים המקורי את השתלשלות העניינים, לפיה לא העביר מעולם זכות כלשהי לידי המוכר. בית המשפט המחוזי קובע כי משידעה הקונָה את טענותיו של הבעלים המקורי, בטרם הושלם הרישום, אין היא יכולה לטעון כי הרישום הושלם בתום לב. בית המשפט המחוזי קובע בהקשר זה כי אין חשיבות לסיבות שהביאו לביטולו של צו המניעה הזמני ביום ?30.09.07, או לעצם ביטולו. בכך דחה בית המשפט את טענתה של הקונָה כי התקיים אצלה, בעת רישום הזכות, היסוד של תום הלב.
?10. בשל מסקנה זו, התרכז הדיון בפסק דינו של בית המשפט המחוזי סביב השאלה מהו המועד הקובע לגבי קיומו של תום הלב. לטענת הקונָה, מועד זה הוא שעת החתימה על העסקה בינה לבין המוכר ביום ?21.05.97. והנה, בשעה זו לא ידעה הקונָה דבר על טענותיו של הבעלים המקורי. בטעה זו הסתמכה הקונָה על דברים שנאמרו בבית משפט זה בפרשת ע"א ?599/77 קורצפלד נ' אדלר פ"ד לד(?2) 29 (להלן: פרשת קורצפלד), בעמ' ?33, מפי ממלא מקום הנשיא, מ' לנדוי. וכך אומר שם בית משפט ז[ה]סתמכות זו בתום לב צריכה להתקיים בשעת הרכישה. הנני גורס ששעת הרכישה לצורך זה היא שעת חתימת שטר העסקה היכולה להיעשות, לפי תקנות ?14 ו?16- של תקנות הניהול והרישום, לפני הרשם או לפני עורך-דין.
בית המשפט המחוזי דוחה את ההסתמכות על פרשת קורצפלד לאור פסק הדין המאוחר בעניין רע"א ?2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד פ"ד מט(?3) 854 (להלן: פרשת הרטפלד). בפרשה אחרונה זו קבע בית משפט זה, ברוב דעות, כי ההגנה המוענקת לקונה מכוח סעיף ?10 לחוק המקרקעין מות בכך כי העסקה השתכללה ברישום. כלומר, בית המשפט פירש את הדיבור "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים" כמתייחס לרכישה קניינית, המשתכללת, כאמור, עם ביצוע רישום הזכות במרשם המקרקעין, ראה שם, בעמ' ?864[א], אליבא דשופט א' גולדברג, וכן בעמ' ?876[ב], אליבא דשופט מ' חשי

?11. בית המשפט המחוזי מסיק מן ההלכה, שנפסקה בפרשת הרטפלד, לפיה תחולתו של סעיף ?10 לחוק מותנית ברכישתה, על ידי הקונה, של זכות במקרקעין בדרך של רישום, כי גם תום הלב, הנדרש בהוראת סעיף ?10, חייב להתקיים במועד הרישום. בית המשפט המחוזי מוצא צידוק ענייני במסקזו; ואלה דבריו:
קביעתה של בחינת תום הלב בשעת רישומה של הזכות, קובעת נקודת איזון ראויה. נהוג ומקובל כי הקונה נכס מבטיח עצמו בפני אירועים שעלולים להפתיעו בין מועד חתימתה של עסקה לבין השלמתה ברישום. ההבטחה נעשית על ידי עיכוב חלק מהתמורה, על ידי הפקדת התמורה בידי נאמן. כל אלה נועדו לאפשר לקונה להציל את מירב כספו, אם לא ניתן יהיה להשלים את העסקה ברישום, למשל מחמת עיקול שהוטל. משלא ניתן להשלים את הרישום, אפשר לבטל את העסקה תוך השבת הכסף או מרביתו לקונה. לעומת זאת, השלמת העסקה ברישום, מלווה בדרך כלל בהעברת מלוא התמורה למוכר. כאן נוצר מצב אל-חזור. משהושלמה התמורה ונתברר פגם בזכויות המוכר, הדבק בקונה, קשה ביותר יהיה להיפרע מהמוכר את תמורת הנכס. לכן משהושלם הרישום בתום לב, מגן סעיף ?10 על הקונה, שאין לו יותר אפשרות לבטל את ההסכם ולהשיב מצבו לקדמתו. כך אף בעינינו. חזקה על ה[קונָה] שכ עוד לא נרשם הנכס בשמה יכלה להשיב מצבה לקדמותו. לכן שעה שנודע לה מכתבי בי דין על הטענות שבפי ה[בעלים המקורי], היה עליה להימנע מהשלמת העסקה על ידי רישום. רישום הזכויות על ידי ה[קונָה], תוך ידיעה על טענות ה[בעלים המקורי], נעשה שלא בתום לב. לאור האמור אין ה[קונָה] יכולה להיבנות מסעיף ?10 לחוק המקרקעין. משכך הוא, גוברת ידו של ה[בעלים המקורי] שבשמו רשומה הייתה הדירה במשך שנים רבות. תוצאה זו מביאה לאיזון ראוי את הפירוש שיש לייחס לסעיף ?10. מצד אחד ניצבת זכותו של ה[בעלים המקורי] שחי מעבר לים, תוך בטחון שנכס אשר ש רשום בשמו, ואין הוא חייב לעמוד על משמר הזכויות, לבל יקופח. מצד שני, פגיעה בזכותו של המבקש תיתכן אך ורק אם הזכויות נמכרו למי שרכשן בתום לב, ונשאר תם לב עד להשלמת הרישום.

?12. על מסקנתו של בית המשפט המחוזי הוגש הערעור שלפנינו. הקונָה חוזרת בערעור על שתי טענותיה העיקריות: האחת, כי היא נהגה בתום לב על רקע ביטול צו המניעה הזמני; והאחרת, כי המועד הקובע לבחינת תום הלב הוא שעת עריכת העסקה בינה לבין המוכר ולא שעת הרישום במרשם המקקעין. אדון תחילה בשאלה של קיום תום הלב מצד הקונָה.

?13. לדעתי, צדק בית המשפט המחוזי במסקנתו כי, על אף ביטול צו המניעה הזמני, לא התקיים אצל הקונָה היסוד של תום הלב הנדרש בהוראת סעיף ?10 לחוק. הלכה היא כי המבחן לתום הלב הוא סובייקטיבי; ראה ע"א ?7785/99 ארוך נ' פאריינטי פ"ד נה(?3) 85, בעמ' ?94. כלומר, תו נבחן על פי ידיעותיו בפועל של הרוכש, ולא על פי מה שצריך היה לדעת לפי המבחן החיצוני של האדם הסביר. והנה, בפנייתו לבית המשפט בבקשה לביטול פסק הדין פירט הבעלים המקורי את טענותיו הקשות נגד המוכר, לפיהן נלקחו ממנו הזכויות בדירה שלא כדין. דברים אלה "הדליקו נורה אדומה" לגבי מצב הזכויות של המוכר בדירה. הידיעה על תביעת זכות של אדם בנכס אחר שוללת, באופן עקרוני, את האפשרות לטעון לקיומו של תום לב. במקרה הנדון, טענותיו של הבעלים המקורי, שזכויותיו המקוריות היו מלכתחילה ידועות לקונָה, הטילו על האחרונה את הנטל לבדוק את מצב הדברים לאשורו ולנהוג בזהירות מירבית. הגישה הבסיסית לגבי טיבו של תום הלב בהקשר הנדון מצאה ביטוי בע"א ?842/79 מ' נס ואח' נ' גולדה ואח' פ"ד לו(?1) 204, בעמ' ?212-213, מפי השופט ד' לויבאומרנו "תום לב", לעניין זה, די בכך שאותו צד ג' נהג באותה עסקה ובהתקשרותו החוזית, ביושר ובאמונה - ללא ערמה או עצימת עיניים מלראות עובדות גלויות לעין העשויות להעמידו על המשמר. אין דורשים ממנו לחקור ולדרוש בנסתר, שמא כך יחשוף ויגלה עובדות חשובות המשנות פני הדברים ושאינן על פני השטח. לא נדרשת ממנו "מידת חסידות".

ברוח זו ראה עוד מ' דויטש, קנין, כרך א (תשנ"ז) §?2.38, בעמ' ?125, והשווה גם ע"א ?318/83 אגוזי שפע בע"מ (בפירוק מרצון) ואח' נ' שיבר ואח', פ"ד לט(?4) 322, בעמ' ?329. בעקבות הפסיקה של בית משפט זה, סיכם בית המשפט המחוזי, מפיו של סגן הנשיא א' גורן, בה"פ ?2ת"א) בנק איגוד לישראל בע"מ-סניף פתח נ' סולמי יהודה, דינים מחוזי כו(?7) 518, את ההלכה בנוגע לטיבו של תום הלב בדברים הקולעים הבאים: אם כן, מידת תום הלב אותה נדרש המסתמך על סעיף ?10 היא גבוהה. ברגע שנדלקת "נורה אדומה" בראשו של הרוכש עקב נסיבות העניין או פרטים שונים שהוא מגלה במהלך בדיקתו, הוא לא ייחשב תם לב בלא בדיקה ראויה של מצב הזכויות של המוכר. כעוצמת צלצולי פעמון האזהרה כן עוצמת הביקה הנדרשת.

?14. כאמור, במקרה הנדון ידעה הקונָה ידיעה בפועל את טענותיו של הבעלים המקורי כנגד חוזה המכר שנערך בינה לבין המוכר. היא גם ידעה שהבעלים המקורי היה רשום כבעל זכויות בדירה בעת חתימת חוזה המכר. בנסיבות אלה, "העוצמה של צלצולי פעמון האזהרה" הייתה מפליגה. לפנינו,אפוא, מעין "עצימת עיניים מכוונת", כלשון הביטוי של בית משפט זה בפרשת ע"א ?109/87 חוות מקורה בע"מ נ' חסן, פ"ד מז(?5) 1, בעמ' ?20[ג]. נמצא, כי צדק בית המשפט המחוזי במסקנתו, לפיה הקונָה לא נהגה בתום לב בעת רישום הזכויות במרשם המקרקעין. ידיעתה בפועל כי הבעלימקורי טוען לזכויות בדירה, והימנעותה מבדיקה מקרוב של טענות אלה, שוללים את תום ליבה. ואם לא די בכך, הרי גם החיפזון של הקונָה לרשום את זכויותיה על פי ההסכם עם המוכר מיד עם הסרת צו המניעה, יש בו כדי להעיב על תום ליבה.

?15. בכך מגיע אני לסוגיית המועד הקובע של קיום תום הלב. סוגייה זו היא אשר הביאה לידי הרחבת ההרכב של בית משפט זה. כאמור, הקונָה התבססה על דבריו של בית משפט זה בפרשת קורצפלד, לפיהם ההסתמכות על הרישום בתום לב צריכה להתקיים בשעת הרכישה, שהיא, לדעת בית המשפט, שת החתימה של שטר העסקה (שם, בעמ' ?33[ב]). והנה, לפי דעת הרוב בפרשת הרטפלד, רכישת הזכות במובן הוראת סעיף ?10 לחוק, משמעותה רכישת זכות קניינית בדרך של רישום. כלומר, כאשר אדם, הקונה בתום לב ובתמורה זכות בקרקע, אינו משלים את קנייתו ברישום במרשם המקרקעין, אין א נהנה מהגנתה של הוראת סעיף ?10 לחוק. רק מעשה הקניין בנכס הופך את הקונה ל"רוכש זכות במקרקעין" במובן סעיף ?10 לחוק. לפי דעת המיעוט בפרשת הרטפלד, אפשר לוותר, בנסיבות מיוחדות וחריגות, על הדרישה של "השתכללות" העברתה של הזכות הקניינית, תוך כדי הסתפקות בהסתמכועל הרישום בתום לב מוחלט ובתשלום מירב התמורה. דעת הרוב שללה "פתח מילוט" זה ועמדה על קיומו של מעשה קניין בכל הנסיבות.

?16. צירופה של הלכת קורצפלד, בדבר שעת הרכישה, אל דעת המיעוט בפרשת הרטפלד, בעניין האפשרות להתחשב במתן תמורה ובקיום תום הלב בשלב טרום-הרישום, יצר את הרושם כי יש יסוד לטענת הקונָה, ומן הראוי כי הרכב מורחב יבהיר את ההלכה בסוגיה זו. אולם, בחינה מקרוב של שתי הפשיות, על רקע נסיבותיהן, מגלה כי הסוגיה המיוחדת שלפנינו, לא זו בלבד שלא נידונה במישרין בהן, אלא אין בהן כדי לתמוך אף בעקיפין בעמדת הקונָה. אבהיר את הדבר. בפרשת קורצפלד עסק בית המשפט בשאלת ההסתמכות על הרישום. בית המשפט מצא כי הקונה לא הסתמך בשעת עריכת העסקה על הרישום שבמרשם המקרקעין, אלא על שטר המכר. בהקשר זה העיר בית המשפט כי שעת הרכישה היא שעת החתימה על העסקה. מאחר שהקונה לא הסתמך אז על הרישום, אין הוא נהנה מהגנתה של הוראת סעיף ?10 לחוק, הדורשת כי הרוכש הסתמך דווקא על הרישום ולא על מסמך אחר. נמצא, כי קביעת של בית המשפט בדבר שעת הרכישה, אינה אלא בבחינת אמרת אגב, משום ששאלת בחירת המועד הקובע, בין מועד החתימה למועד הרישום, לא עמדה שם על הפרק כלל ועיקר. גם בפרשת הרטפלד בית המשפט עסק בשאלה שונה לחלוטין, והיא: האם יש הכרח, לצורך ההגנה שבסעיף ?10 לחוק, כי הרכישה ל הקונה בתום לב ובתמורה תושלם ברישום, או שמא אפשר לוותר על מעשה הקניין, כאשר ניתנה התמורה (או רובה) ונתקיים היסוד של תום הלב? דעת הרוב הייתה, כאמור, כי אין חריגים לדרישה הפורמלית של השלמת מעשה הקניין באמצעות רישום. דעת המיעוט גרסה כי בנסיבות חריגות אפשר לוותר על דרישת הרישום מצד הקונה בתום לב ובתמורה.

?17. נמצא, כי בפרשת הרטפלד לא התעוררה השאלה, המעסיקה אותנו כאן, והיא: האם תום הלב הנדרש מצד הרוכש חייב להתקיים עד להשלמת רכישתה של הזכות הקניינית? נכון, לו הוחלט בפרשה זו כי, לשם תחולת ההגנה שבסעיף ?10 לחוק, די בעריכת עסקה במקרקעין, ללא צורך במעשה הקנייןל רישום, הרי אז המסקנה המסתברת הייתה כי המועד הקובע לקיומו של תום הלב אצל הרוכש הוא עת עריכת העסקה. אך מאחר שההלכה שנפסקה שם היא כי הרישום הוא התנאי הבסיסי לתחולת ההגנה, השאלה האם תום הלב חייב להתקיים עד למועד הרישום טרם הוכרעה. אעיר, דרך אגב, כי שאלה זו לא קבלה תשובה גם אליבא דדעת המיעוט, שגם היא דורשת באופן עקרוני את רישום העסקה, בכפוף לנסיבות חריגות.

?18. לגופה של השאלה. מסכים אני עם גישתו של בית המשפט המחוזי, לפיה המועד הקובע לקיומו המתמשך של תום הלב הוא עת רישום הזכות במרשם המקרקעין. מאחר שהרישום הוא תנאי הכרחי להגנה על הרוכש, מן הראוי כי יסוד תום הלב ימשך וילך עד למועד הרישום. איני רואה מקום ליצור פרדה בזמן בין קיום תום הלב לבין ביצוע הרישום.

?19. מסקנה זו מקובלת גם על המחברים שעסקו בשאלה זו. ראה א' זמיר, חוק המכר, תשכ"ח-?1968, פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג. טדסקי, (ירושלים, תשמ"ז) §?684. המחבר בוחן את השאלה של מועד קיום תום הלב במסגרת סעיף ?34 לחוק המכר, ואומר בהקשר זה, שם, בעמ' ???÷? ??????? ??????? ÷???, ???? ?????? ?9,10 לחוק המקרקעין, והשוואה להוראות חוק זרות, כגון סעיף ?932(1) ל-?B.G.B. הגרמני תומכים בהחלת דרישת תום הלב גם במועד ההקניה
וכן ראה שם, בעמ' ?736, סמוך להערה ?62, בו אומר המחברבמכר של נכסים נדים יש לדרוש שהקונה יהא תם-לב אף בשלב של קבלת הממכר להחזקתו. במקרקעין תחול הדרישה עד לרישום הנכס על שם הרוכש.

השווה גם נ' כהן, התערבות ביחסים חוזיים (תל אביב, תשמ"ב) §?196, בעמ' ?277-273.
?20. לא השתכנעתי מטיעונו של בא-כוח הקונָה כי הדרישה להימשכות תום הלב עד למועד הרישום תסכל את עסקאות הנדל"ן, משום שרוכשים יחששו לסכן את כספם ועל כן יירתעו מלשלם תמורה לפני רישום זכויותיהם. יש לזכור, כי העדפתו של קונה על פני הבעלים המקורי היא בבחינת הסדר חרג, ולכן יש לשמור בהקפדה על האיזון אותו קבע המחוקק. ראה בהקשר זה את דבריו של ממלא מקום הנשיא לנדוי בפרשת קורצפלד, שם, בעמ' ?33:בסעיף ?10 חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקניין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על ידי מי שקדם לתובע זכות על סמך סעיף ?10. הוראה מפליגה זו הוחקה במגמה לר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור. אבל עצם אופיה המפליג של ההוראה מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקנית זכות קניין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות.

?21. בשולי הדברים, ברצוני להעיר הערה בעניין טענתה של הקונָה כי יש לבחון את תום הלב בעת עריכת עסקת המכר. יצויין, כי בעת החתימה על חוזה המכר בין המוכר והקונָה, ביום ?21.05.97, הזכויות בדירה היו רשומות עדיין על שם הבעלים המקורי. נמצא, כי לעת ההיא הקונָה כללא יכלה להסתמך על הרישום בתום לב, כנדרש על פי סעיף ?10 לחוק. כי הרי על פי הרישום, הזכויות בדירה היו שייכות לבעלים המקורי ולא למוכר. עובדה זו עשויה להוות נימוק נוסף להעדפת הבעלים המקורי ולשלילת ההגנה על הרוכש. אולם, מאחר שטענה זו לא הועלתה לפני בית המשפט, אנני רואה צורך להידרש לה.

המסקנה העולה מן האמור היא כי דין הערעור להידחות. המערערת תשלם למשיב ?1 שכר-טרחת עורך-דין בסך ?10,000 ש"ח.
ש ו פ ט

השופט מ' חשין:

אני מסכים לחוות דעתו של חברי, השופט אנגלרד. בפרשת הרטפלד (רע"א ?2267/95, האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מט(?3) 854), דן בית-המשפט בהוראות הסעיפים ?10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-?1969, ו-?73 לחוק הירושה, תשכ"ה-?1956, ובעיקר במושגי הרכישה שבהם; בדיבור "מי שות במקרקעין" שבסעיף ?10 לחוק המקרקעין ובדיבור "מי שרכש זכות" שבסעיף ?73 לחוק הירושה. אף אני נדרשתי לסוגיה, והיבעתי דעתי (שם, בעמ' ?869 - 870), כי "רק קניין יכה קניין, ואילו זכות חיובים אין בכוחה להכות זכות קניין". ראו עוד, שם, בעמ' ?869 ואילך. ואם - כה סעיף ?10 לחוק המקרקעין - יפה קניינו של רוכש במקום שבו "רכש" זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה "ובהסתמך בתום לב על הרישום"; וביודענו כי רכישת זכות במקרקעין מוסדרים נעשית על דרך של רישום במירשם; מסקנה נדרשת היא, לדעתי, כי תום-הלב שסעיף ?10 מדבר בו חייב שילווה הרוכש עד לאותו רישום העושה קניין.

ש ו פ ט

השופט י' טירקל:

גם לדעתי יש לדחות את הערעור, כמסקנתו של חברי הנכבד השופט י' אנגלרד. דרכי כדרכו ושלא כדרכו.

רקע

?1. המשיב מס' ?1 (להלן - "הבעלים") הוא תושב ואזרח ארה"ב, אשר שהה בארץ לצורך לימודי רפואה. ביום ?5.6.74 נרשמו על שמו בלשכת רישום המקרקעין זכויות החכירה (להלן - "הזכויות") בדירה הנמצאת ברחוב קהילת לודג' ?6 בתל אביב (להלן - "הדירה") שהיא הדירה בבעלותה של הקיימת לישראל. טרם שובו לארה"ב בשנת ?1982, השכיר הבעלים את הדירה והמשיך לעשות כן, לטענתו, באמצעות עורכי דין שהעסיק בארץ. ביום ?29.6.96 הגיש המשיב מס' ?2 (להלן - "המוכר"), בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, תובענה שבה ביקש להצהיר כי הזכויות בדירה הן שלו. לתו, בשנת ?1983 מכר לו הבעלים את הזכויות בדירה תמורת ?10,000 דולר, והכוונה היתה להשלים את רישום הדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין אחרי שישוב הבעלים משהותו בארצות הברית. משנת ?1983 ואילך לא שב הבעלים לארץ ומאז ועד הגשת התובענה הוא מחזיק בדירה. ביום ?10.3 נתן בית המשפט פסק דין, שנוסח בצורת פסיקתא, שבו הוצהר כי המוכר הוא בעל הזכויות בדירה ולפיכך זכאי הוא שיירשמו על שמו בלשכת רישום המקרקעין (להלן - "פסק הדין"). פסק הדין ניתן על פי כתב התביעה בלבד, אחרי שהתובענה הומצאה בארצות הברית, ברשות בית המשפט, על דרך של תחליף המצאה. ביום ?21.5.97, התקשר המוכר בחוזה עם המערערת (להלן - "הקונה"), שבו התחייב המוכר להעביר לה את הזכויות בדירה. בעת החתימה על החוזה, היו הזכויות בדירה רשומות על שמו של הבעלים, ורק ביום ?9.6.97 - כשבועים ימים לאחר מכן - נרשמו על שמו של המוכר. ביו?19.8.97 חתמו המוכר והקונה בלשכת רישום המקרקעין על שטר העברת זכות שכירות.
?2. ביום ?14.9.97, נודע לבעלים לראשונה, לטענתו, כי ביום ?10.3.97 נתן בית המשפט את פסק הדין, שלפיו המוכר הוא בעל הזכויות בדירה. ביום ?16.9.97, הגיש הבעלים לבית המשפט בקשה בדרך המרצה למתן צו מניעה זמני (להלן - "צו המניעה הזמני"), שיאסור כל עסקה בדירה, עדלטה בבקשה לביטול פסק הדין שהוא עומד להגיש. באותו יום נתן בית המשפט צו כבקשת הבעלים במעמד צד אחד (להלן - "צו המניעה הזמני"). ביום ?22.9.97, החליט בית המשפט כי צו המניעה הזמני "יבוטל מאליו" אם לא תוגש בקשה לביטול פסק הדין עד ליום ?26.9.97. ביום ?30.9.97 ב בית המשפט את צו המניעה הזמני, משום שלא הוגשה בקשה לביטול פסק הדין.

ביום ?6.10.97, נרשמו הזכויות בדירה על שמה של הקונה בלשכת רישום המקרקעין. כאמור לעיל, בשעה שנרשמו הזכויות בדירה על שמה בלשכת רישום המקרקעין, נסתיימו לכאורה ההליכים המשפטיים בענין הזכויות: צו המניעה הזמני בוטל, לא הוגשה בקשה לבטל את פסק הדין והוא נשאר על כנ.

?3. ביום ?12.10.97 הגיש הבעלים בקשה "להשבת צו המניעה על כנו" וביום ?14.10.97, הגיש בקשה לבטל את פסק הדין. ביום ?28.10.97 החליט בית המשפט לדחות את הבקשה "להשבת צו המניעה על כנו" משום שבינתיים נרשמו הזכויות בדירה על שם הקונה. עם זאת, הורה לקונה להימנע מע כל פעולה בדירה עד למתן החלטה בבקשה לביטול פסק הדין. כמו כן הורה לבעלים לתקן את הבקשה לביטול פסק הדין, על ידי צירוף הקונה כמשיבה נוספת, והקונה אכן צורפה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

?4. בית המשפט המחוזי (כבוד השופט ד"ר ג' קלינג), בפסק דינו מיום ?27.5.99, קבע שלא הוכח כי הבעלים העביר את זכויותיו למוכר ולפיכך דן בשאלה האם כוח זכותו של הבעלים יפה מכוח זכותה של הקונה, לאור הוראת סעיף ?10 (להלן - "סעיף ?10") לחוק המקרקעין תשכ"ט - ?196לן - "חוק המקרקעין"). לענין זה ציין, כי לפני שנרשמו הזכויות על שמה של הקונה הובא לידיעתה תוכן הבקשה של הבעלים למתן צו המניעה הזמני; שעל כך אין מחלוקת בין בעלי הדין. משידעה הקונה אודות טענותיו של הבעלים, בטרם השלימה את רישום הזכויות על שמה, אין היא זכאית לטעון כי הרישום הושלם בתום לב. כפי שאמר "אין חשיבות" לביטולו של צו המניעה הזמני, או לסיבות שהביאו לביטולו. לפיכך דחה את טענתה של הקונה כי פעלה, כמצוות סעיף ?10, "בהסתמך בתום לב על הרישום". לפיכך ביטל את פסק הדין, דחה את תובענת המוכר וזכויותיו של הבעלים בדיר נותרו, אפוא, על מכונן.

לענין זה דן בית המשפט בטענת הקונה, שלפיה יש לבדוק אם פעלה בתום לב בשעת ההתקשרות עם המוכר, ואין לבדוק אם פעלה בתום לב בשעת הרישום בלשכת רישום המקרקעין. בטענה זו נשענה על ע"א ?599/77 שמואל קורצפלד נ' יוסף אדלר, פ"ד לד(?2) 29 (להלן - "פס"ד קורצפלד"), שבו נא כי ההסתמכות בתום לב, לפי סעיף ?10, צריכה להתקיים "בשעת הרכישה". בית המשפט המחוזי דחה את הטענה בעקבות רע"א ?2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מט(?3) 845 (להלן - "פס"ד הרטפלד"), שניתן אחרי פס"ד קורצפלד. שם נפסק, ברוב דעות, כי הגנת סעיף ?10 מותנית ום הזכות בלשכת רישום המקרקעין, ובהעדר רישום אין זכותו של הרוכש נהנית מהגנת הסעיף. מכאן למד בית המשפט המחוזי, כי לא די בכך שתום הלב הנדרש לפי סעיף ?10 מתקיים בשעת ההתקשרות עם המוכר, אלא עליו להתקיים גם בשעת רישום הזכויות על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין. כי שאמר "- - - פגיעה בזכותו של המבקש [הבעלים - י' ט'] תיתכן אך ורק אם הזכויות נמכרו למי שרכשן בתום לב, ונשאר תם לב עד להשלמת הרישום" (ההדגשה שלי - י' ט').

טענות בעלי הדין

?5. הקונה טוענת כי די בכך שההסתמכות בתום לב על הרישום, לפי סעיף ?10, היתה בשעת ההתקשרות עם המוכר ולאו דווקא בשעת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. מכאן, שכוח זכותה יפה מכוח זכותו של הבעלים. אולם, אפילו היתה חייבת בתום לב בעת הרישום הרי יצאה ידי חובתה, ום שבאותה שעה "לא היו אפילו תלויים ועומדים כל בקשה או הליך לביטול פסה"ד ו/או מינוי הכונס, אשר שומה על הבעלים היה לחכות להכרעה בהם, אפילו רצו לנקוט דרגה נעלה של הגינות, גם במקום שלא ניתן צו מניעה פורמלי".

כנגדה טוען הבעלים, כי לפי פס"ד הרטפלד יש לבדוק אם פעלה הקונה בתום לב בשעה שנרשמו הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, שאז השתכלל הקנין. לענין תום הלב באותה שעה טוען הוא, כי מדובר בממצא שבעובדה שקבע בית המשפט המחוזי על פי עדותו של מנהל הקונה שאישר שבשעת הרישום ידע שהבעלים חולק על זכותו של המוכר; שכן צו המניעה הזמני והבקשה למתן הצו, הומצאו לו לפני הרישום. לדעת הבעלים אין ביטולו של צו המניעה הזמני לפני הרישום מעלה או מוריד.

דיון

תום הלב של הרוכש - בשעת הרכישה או בשעת הרישום?

?6. סעיף ?10 לחוק המקרקעין זאת לשונו
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

סעיף ?10 יוצר, אפוא, מעין "תקנת שוק" במקרקעין, שלפיה אם מתקיימים התנאים שנקבעו בו - שעיקרם (או, שבליבם) תום ליבו של הרוכש - תהיה זכותו של הרוכש עדיפה על זכות אחרת. לא נאמר בסעיף אם ה"הסתמכות בתום לב" של הרוכש על הרישום די לה שתתקיים בשעת הרכישה - דהיינו, עת ההתקשרות בין המוכר לבין הרוכש - אן שעליה להתקיים עד שעת הרישום על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין. אכן, ניתן לפרש את סעיף ?10 כך או כך, אולם בשל טעמי הפרשנות שבפס"ד הרטפלד - וכפי שנראה בהמשך גם בשל טעמי פרשנות שבפס"ד קורצפלד - וכן מתוך השוואה ל"תקנות שוק אחרות ואף מטעמים שבמדיניות שיפוטית, יש לאמץ פרשנות שלפיה ההסתמכות בתום לב חייבת להתקיים עד שעת הרישום ובשעת הרישום.

לפי דעת הרוב בפס"ד הרטפלד, רכישת "זכות במקרקעין" כאמור בסעיף ?10 לחוק, משמעותה רכישת הזכות בדרך של רישום. ענינו של הסעיף בהעדפת זכותו של הרוכש עד כדי הפקעת זכותו של הבעלים ובמצב כזה אין להעדיף את הרוכש אלא אם כן נרשמה זכותו (ראו גם י' ויסמן דיני קנין - חל כללי (תשנ"ג) ?293). ממילא, כאשר הרישום הוא תנאי הכרחי להגנה על הקונה, מן הראוי שתום הלב יתקיים עד שעת הרישום ובשעת הרישום. (ראו א' זמיר חוק המכר, תשכ"ח - ?1968 - פירוש לחוקי החוזים (בעריכת ג. טדסקי, תשמ"ז) ?736 (להלן - "זמיר"). והשוו מ' בניאן דיני מקרק עקרונות והלכות (תשס"ב) ?550 - 552, 554 (להלן - "בניאן")).
אותה גישה שלפיה חייב תום הלב להתקיים ממש בשעת ההקניה של הנכס משתקפת גם ב"תקנות שוק" אחרות. כך נאמר בסעיף ?9 ("עסקאות נוגדות") לחוק המקרקעין שאם "העסקה לטובתו [של בעל הזכות השניה - י' ט'] נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה" (ההדגשה שלי - י' ט') (ראו נ' כהן תערבות ביחסים חוזיים (תשמ"ב) ?273 - 274 (להלן - "כהן")). כך גם נדרש בסעיף ?34 ("תקנת השוק") לחוק המכר תשכ"ח - ?1968, לענין מטלטלין "ובלבד שהקונה קנה וקיבל אותו לחזקתו בתום לב" (ההדגשה שלי - י' ט') (ראו זמיר, בעמ' ?705 - 706, 736; כהן, בעמ' ?274; ז' צלוק המכר, תשכ"ח - ?1968 - פירוש לחוקי החוזים (בעריכת ג. טדסקי, תשל"ב) ?147). דומה לכך הוראת סעיף ?12 ("עסקאות נוגדות") לחוק המטלטלין תשל"א - ?1971 כי "אם השני התקשר בעסקה וקיבל את המטלטלין או את הזכות בתום לב או בתמורה - זכותו עדיפה" (ההדגשה שלי - י' ט'או כהן, בעמ' ?273 - 274). כך גם לפי סעיף ?28 ("אוחז כשורה") לפקודת השטרות [נוסח חדש] "נטל את השטר בתום לב ובעד ערך" (ההדגשה שלי - י' ט'). דרישה דומה משתמעת כנראה מסעיף ?5 לחוק המשכון תשכ"ז - ?1967 (ראו י' ויסמן חוק המשכון, תשכ"ז - ?1967 - פירוש לחוקי ם (בעריכת ג. טדסקי, תשל"ה) ?156; מ' דויטש קניין (תשנ"ט, כרך ב) ?184; כהן, בעמ' ?274 - 275
אמרתי כי גישה זאת מוצדקת גם מטעמים שבמדיניות שיפוטית. כידוע באות תקנות השוק לאזן בין טובתו של בעלים של נכס לבין טובתו של אחר, הטוען אף הוא לזכות בנכס. איזון זה משתנה, בין היתר, לפי סוג הנכס. בנכסי מקרקעין תהיה הנטיה להסיט את נקודת האיזון לטובת הבעלים, ואילו בנכסי מטלטלין תהיה הנטיה להסיט את נקודת האיזון לטובת הקונה. כך נאמר:

"בסעיף ?10 חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקנין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על-ידי מי שקדם לתובע זכות על סמך סעיף ?10. הוראה מפליגה זו הוחקה במגמה לר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור. אבל עצם אופיה המפליג של ההוראה מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקנית זכות קנין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות" (ההדגשה שלי - י' ט') (דברי מ"מ הנשיא (כתוארו אז) מ' לנדוי בפס"ד קורצפלד, בעמ' ?33).

אכן, יכול שאדם ירכוש זכות במקרקעין מכוח סעיף ?10 תוך העדפת הזכות שרכש על פני זכותו של הבעלים האמיתי. אופיה המפליג של ההוראה, כלשון הנשיא מ' לנדוי, מחייב זהירות כפולה ומכופלת והחמרה יתירה בקיום התנאים שבסעיף ?10. מכאן הדרישה כי הרוכש ינהג בתום לב לאורך כלדרך; משעת ההתקשרות עם המוכר, עד שעת הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובשעת הרישום.

לענין החומרה היתירה שיש לנהוג בה כאשר עוסקים אנו במעין "תקנת שוק" במקרקעין ראוי לציין כי אין במשפט העברי הוראה דומה לענין מקרקעין, מן הטעם ש"קרקע אינה נגזלת" (ראו, בין היתר, סוכה לא, א; שו"ע חו"מ, שעא, א). משום כך "הקרקע אינה נקנית לגזלן לעולם, אלא ברשות בעליה עומדת, ואפילו נמכרה לאלף זה אחר זה ונתייאשו הבעלים, הרי זו חוזרת לנגזל בלא דמים" (רמב"ם, גזילה ואבידה, ח, יד). את עמדתו של המשפט העברי לענין תום הלב הנדרש בהקשר כזה באר השופט (כתוארו אז) ח' כהן: "המשפט העברי מייחס חשיבות לתום-לבו של הלוקח אך לעניין זכויותיו כלפי הגזלן בלבד: רימה אותו הגזלן, והוא קנה בלא לדעת דבר הגזילה, חייב הגזלן לפצותו על כל נזקיו; לא רימה אותו הגזלן, והלוקח ידע דבר הגזילה, אין הגזלן חייב לפצותו על כל נזקו, כי אם אך להשיב לו את המחיר שקיבל מידו. ואולם מבחינת הנגזל, בעל הקרקע, אין נפקא מינה אם ידע או לא ידע הלוקח שהקרקע היתה גזולה - - -" (ההדגשה שלי - י' ט') (ע"א ?596/76, 557/76 בישור בע"מ נ' אולגה טאובה, ואח'; אולגה טאובה, ואח' נ' בישור בע"מ, פ"ד לב(?3) 713, 719 - 720).
מידת החומרה שיש לנהוג בה כאשר עוסקים ב"תקנת שוק" במקרקעין קלה יותר כאשר עוסקים ב"תקנת שוק" במטלטלין. כאן מוסטת נקודת האיזון לטובת הקונה, כדי להקל על חופש המסחר בשוק הפתוח. במקום אחר אמרתי: "- - - כדי שלא תהיה עקירת בעלותו של הבעלים המקורי בנכס והעברתה לקונה קלה כהבל פה, מחד גיסא, וכדי שלא יהיה מקחן וממכרן של הבריות כבד כעופרת, מאידך גיסא" (ע"א ?5664/93 זהבה כנען נ' ?United States of America, פ"ד נא(?1) 114, 139). גם במשפט העברי כך. בכך שלא הותקנה מעין "תקנת שוק" במקרקעין ונקבע ש"קרקע אינה נקנית לגזלן לעו, כאמור לעיל, הוצבה נקודת האיזון בצד הבעלים. לא כך במטלטלין. כאן נקבעה במקורות המשפט העברי "תקנת שוק", בין היתר, משום ש"קנית מטלטלין מהגנב יכולה להיות בתום לב, שכן מטלטלין הנמצאים בידי אדם, חזקה כל מה שתחת ידי אדם שלו הוא וכרגיל אין הקונה יכול לדעת מוצאם. מה שאין כן מקרקעין שכן בדרך כלל גזילתן ידועה וקונאם אינו קונה בתום לב והוה ליה כקונה למטלטלין הידועים לו כגזולים שלא עשו בו תקנת השוק" (ז' ורהפטיג החזקה במשפט העברי (תשכ"ד) ?151). (על תקנת השוק במטלטלין במשפט העברי, בהשוואה לתקנת השוק שבסעיף ?34 לחוק המכתשכ"ח - ?1968 ראו נ' רקובר המסחר במשפט העברי (תשמ"ח) ?60 - 67)
?7. בשולי הדברים, הערה בדבר ההלכה שנפסקה בפס"ד קורצפלד. כמו חברי הנכבד השופט י' אנגלרד, סבורני גם אני שיש לאבחן בין פס"ד קורצפלד לבין פרשתנו, מן הטעם, כלשונו, ש"קביעתו של בית המשפט בדבר שעת הרכישה, אינה אלא בבחינת אמרת אגב, משום ששאלת בחירת המועד הקובע, בן מועד החתימה למועד הרישום, לא עמדה שם על הפרק כלל ועיקר". על כך אוסיף שבפס"ד קורצפלד הבהיר הנשיא מ' לנדוי כי ההסתמכות בתום לב של הרוכש על הרישום "צריכה להתקיים בשעת הרכישה. הנני גורס ששעת הרכישה לצורך זה היא שעת חתימת שטר העסקה היכולה להיעשות, לפי תקנות 14 ו- ?16 של תקנות הניהול והרישום, לפני הרשם או לפני עורך-דין" (פס"ד קורצפלד, בע"מ ?33). לדעתי, היתה כוונת דבריו ל"שטר העסקה" שעליו חותמים בעלי עסקה בלשכת רישום המקרקעין - או לפני הרשם או לפני עורך דין - ועל פיו נרשמת הזכות. בדבריו לא התכוון, אפוא, לאותוסמך בכתב - בדרך כלל, חוזה או הסכם - היוצר את העסקה בראשיתה. ממילא לא בא לומר כי ההסתמכות בתום לב צריכה להתקיים רק באותו שלב ולא לאחר מכן. במילים אחרות, גם לפי פס"ד קורצפלד ההסתמכות בתום לב על הרישום חייבת להיות בשלב הסופי ולא רק בשלב "הבראשיתי" (השוו בניאן, בעמ' ?551).
תום הלב של הקונָה

?8. ראינו שההסתמכות בתום לב של הרוכש על הרישום לא די לה שתהיה בשעת ההתקשרות אלא חייבת היא להיות עד שעת הרישום ובשעת הרישום. בשעה שחתמה הקונה על החוזה עם המוכר, ביום ?21.5.97, היו הזכויות בדירה רשומות על שם הבעלים, ורק ביום ?9.6.97 נרשמו על שמו של המוכר.אורה צריכה היתה עובדה זאת כשלעצמה לעורר את חשדה של הקונה ולגרום לה לבדוק ולדרוש כיצד באו זכויותיו של הבעלים לידי המוכר. אולם, לא די בכך כדי לקבוע שלא פעלה בתום לב בשעת החתימה, שכן לפי הפרקטיקה המשפטית הנהוגה בעסקאות מקרקעין, מציינים לא אחת בחוזה המכר כי הזכויות נשוא החוזה אינן רשומות על שם המוכר, אלא עתידות הן להירשם על שמו במועד מסוים שאחריו מתחייב הוא לרשום אותן על שם הקונה. כך נכתב גם בחוזה בין הקונה לבין המוכר, כי "הואיל: והמוכר הינו בעל הזכות לחזקה בלעדית וזכאי להרשם כבעל זכויות החכירה - - - וזכויותיו אלו עתידות להרשם בלשכת רישום המקרקעין - - -". אין לומר, אפוא, כי בשל הרישום שהיה בשעת ההתקשרות יש לראות את הקונה כמי שפעלה שלא בתום לב בשעת ההתקשרות.

האם פעלה הקונה בתום לב בשעה שנרשמו הזכויות על שמה בלשכת רישום המקרקעין? אמרנו למעלה כי בשעת רישום הזכויות נסתיימו לכאורה ההליכים המשפטיים בענין הזכויות: צו המניעה הזמני בוטל, לא הוגשה בקשה לבטל את פסק הדין והוא נשאר על כנו. מה היה על הקונה לעשות: האם היתה מוטלת עליה חובה להמתין ולראות שמא יחזור הבעלים ויערער על זכויותיו של המוכר? האם היה עליה לחקור ולדרוש בנסיבות ובטעמים שבעטיים נסתיימו לכאורה ההליכים המשפטיים; מאיזה טעם ניתן פסק הדין, וכיצד ניתן - במעמד צד אחד בלבד, על סמך תצהירו של הקונה בלבד או שניתן על פי טענות שני בעלי הדין - והאם ניתן נגד תושב חוץ על פי תחליף המצאה?

עמדנו למעלה על חובת הזהירות הכפולה והמכופלת ועל ההחמרה היתירה הנדרשת מן הרוכש בקיום התנאים שלפי סעיף ?10 לחוק המקרקעין על כל פרטיהם ודקדוקיהם. ודברים אמורים במיוחד בקיום מצוות תום הלב. כאן לא די בכך שהרוכש פעל "ללא ערמה או עצימת עיניים מלראות עובדות גלויו לעין" (כלשון השופט ד' לוין לענין התקשרות חוזית בע"א ?842/79 משה נס ואח' נ' נחום גולדה ואח', פ"ד לו(?1) 204, 212). כאן, לענינו של סעיף ?10 לחוק המקרקעין, די בנסיבות או בצירוף של נסיבות, שיש בו כדי לעורר תמיהה או ספק, כדי לפגום בתום הלב של הרוכש (השוו לד השופט י' אנגלרד בע"א ?7785/99 ארוך נ' פאריינטי, פ"ד נה(?3) 85; מ' דויטש קניין (תשנ"ז, כרך א) ?125 - 126). נסיבות כגון אלה שתוארו לעיל די בהן כדי לעורר תמיהה וספק - ואולי אף חשד - הפוגמים בתום הלב. תהא, אפוא, אשר תהא תשובתנו לשאלות שהוצגו לעיל - מה היה הקונה לעשות - דיינו להכרעה בפרשתנו בכך שהקונה ידעה היטב בשעה שחתמה על החוזה כי הזכויות בדירה רשומות על שמו של הבעלים וכי גם אחרי שנרשמו על שמו של המוכר ידעה בפועל ממש שהבעלים מערער על זכויותיו הרשומות של המוכר. במצב דברים זה הסתמכותה על הרישום, תוך התעלמות ממשמעותן של נסיבות אלה, איננה הסתמכות בתום לב, כמצוות סעיף ?10 לחוק המקרקעין. מכיוון שכך, אין כוח זכותה יפה מכוח זכותו של הבעלים ודין ערעורה להדחות. הקרקע אינה נגזלת.

ש ו פ ט

הנשיא א' ברק:

?1. כחברי, השופטים י' אנגלרד, מ' חשין וי' טירקל, אף אני סבור כי דין הערעור להידחות. מסכים אני עימם כי תום הלב האמור בסעיף ?10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-?1969 (להלן - חוק המקרקעין), נדרש בעת רישום הזכות על שמו של הקונה במרשם. רק אותה עת רכש הקונה "זכות במקרק מוסדרים", ועל כן צריך תום הלב ללוות את הרכישה אותה עת. כל עוד לא נרשמה העסקה במרשם, נתונה בידי הקונה התחייבות של המוכר - הרשום במרשם שלא כדין ושאינו הבעל האמיתי - לעשות עסקה במקרקעין. התחייבות זו - אפילו נרכשה בתום לב - אינה גוברת על זכות הקנין של הבעלים האמיתי (שהרי אין לנו עניין בעסקאות נוגדות). אם נודע לקונה לאחר כריתת החוזה אך לפני רישום במרשם על זכותו של הבעל האמיתי, אין צידוק לאפשר לו לרכוש קנין במקרקעין, תוך פגיעה בקניינו של הבעל האמיתי. תרופתו של הקונה היא במימוש זכותו האובליגטורית כנגד המוכר. כפי שמציין בצדק חברי השופט י' טירקל, זהו הדין בכל המצבים בהם קונה אדם זכות טובה יותר מזכותו של המוכר. זהו גם הדין בענייננו.

?2. תנאי הכרחי לרכישת זכות במרקעין מוסדרים הינו כי רכישת הזכות ורישומה ייעשה בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום. מקובל על הכל כי תום הלב הנדרש לרכישתה של זכות עדיפה, מבטא מבחן סובייקטיבי. כך הדבר לעניין תום הלב בעסקאות נוגדות (ראו סעיפים ?9 לחוק המקרקעין; יף ?12 לחוק המיטלטלין, תשל"א-?1971); כך הדבר בתום הלב הנדרש במצבים של "שוק פתוח" (ראו סעיף ?34 לחוק המכר, תשכ"ח-?1968; סעיף ?5 לחוק המשכון, תשכ"ז-?1967; סעיף ?28(2) לפקודת השטרות [נוסח חדש]). על כן, מושג "תום הלב" בסעיף ?10 לחוק המקרקעין - המהווה שברכישת זכות במקרקעין - מבטא מבחן סובייקטיבי של תום לב. מהו מבחן זה?

?3. "תום הלב" בהקשר הסובייקטיבי הוא מצב נפשי. משמעותו יושר הלב. בהקשר של סעיף ?10 לחוק המקרקעין משמעותו אמונה, הלכה למעשה, של הקונה כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו זו נקיה מכל זכות של אדם אחר. אמונה כזו אינה קיימתם הקונה יודע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק. כמו כן אמונה זו אינה קיימת אם הקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק, אך הוא חשד באשר לזכותו של המוכר ובמודע נמנע מלברר הדבר. זהו מצב של עצימת עיניים. הוא שקול כנגד ידיעה והוא שולל תום לב. לעומת זאת, אמונתו של הקונה אינה נפגעת אם הוא לא ידע כי למוכר אין זכות במקרקעין או אם הוא לא חשד בזכותו זו, אך היה יודע או היה חושד אילו נקט באמצעים שקונה סביר היה נוקט בהם. במצב דברים זה הקונה התרשל - ולהתרשלותו עשויות להיות תוצאות משפטיות (ראו ד"נ ?21/80 ורטהיימר נ' הררי, פ"ד לה(?3) 253) - אך אין בהתרשלותו כדי לשלול את תום ליבו. "רשלנות ותום לב יכולים לדור בכפיפה אחת" (השופט ח' כהן בע"א ?92/78 שטרית נ' קאר טורס, פ"ד לג(?1) 331, 333). במקרה שלפנינו מקובלת עלי גישתם של חברי, השופטים אנגלרד ול, כי עובר לרישום הזכות במרשם הקונה לא היתה בתום לב. זאת, משום שעובר לרישום זכותה במרשם היא ידעה כי הבעלים המקורי טוען לזכותו במקרקעין, וטוען כי הרשום במקרקעין במרשם על שם המוכר אינו כדין, וכי ההליכים המשפטיים הנוגעים לזכויותיו במקרקעין טרם מוצו. ידיעה כזו שוללת מהקונה את תום ליבה.

מטעמים אלה, אף אני סבור, כחברי השופטים י' אנגלרד, מ' חשין וי' טירקל, כי יש לדחות הערעור.

ה נ ש י א

המשנה לנשיא ש' לוין:

אני מסכים למסקנתם המשותפת של חבריי הנכבדים, השופטים אנגלרד וטירקל, שדין הערעור להידחות.

לעניין היעדר תום ליבה של הרוכשת במקרה דנן בעת הרישום, מקובלות עלי הערותיו של הנשיא.

המשנה לנשיא

השופט ת' אור:

מקובל עלי, כמו על חברי השופטים אנגלרד, טירקל והנשיא ברק, כי תום הלב האמור בסעיף ?10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-?1969, נדרש בעת רישום הזכות על שמו של הקונה במירשם המקרקעין. מסקנה זו הולכת בעקבות פסק הדין של הרוב - השופטים גולדברג וחשין - ברע"א ?2267/95 האפוטרס הכללי נ' הרטפלד (פ"ד מט(?3) 854). לעניין תום הלב, מקובלות עלי הערות הנשיא ברק בדבר טיבו של תום הלב הנדרש.

ש ו פ ט

השופט א' ריבלין:

גם דעתי היא כי תום-הלב האמור בסעיף ?10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-?1969, נדרש לאורך כל הדרך וגם בעת רישום הזכות על שמו של הקונה במרשם. כמקובל על כולם, מושג תום-הלב שבסעיף ?10 לחוק מבטא מבחן סובייקטיבי, ובעניין זה מצטרף אני להערות הנשיא בדבר טיבו של תום-הלב הש. אף אני סבור כי יש לדחות את הערעור.

ש ו פ ט

השופטת ט' שטרסברג-כהן:

לאחר שעיינתי בחוות הדעת של חברַ יי, אף אני בדעה כי דין הערעור להידחות.

ש ו פ ט ת

השופטת א' פרוקצ'יה:

אני מסכימה עם חבריי כי יש לדחות את הערעור.

ש ו פ ט ת

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אנגלרד.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. השבחה במקרקעין

  2. הונאות מקרקעין

  3. רגולציה קרקעית

  4. הליכי הסדר מקרקעין

  5. מניעת מעבר במקרקעין

  6. מועד רכישת מקרקעין

  7. סעיף 33 לחוק המקרקעין

  8. סעיף 10 לחוק המקרקעין

  9. שווי רכישה של מקרקעין

  10. צו תפיסת חזקה במקרקעין

  11. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

  12. בניה במקרקעין לא מוסדרים

  13. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  14. התיישנות במקרקעין מוסדרים

  15. בקשה לבניית מבנה חדש במקרקעין

  16. נטיעה במקרקעי הזולת ללא רשות

  17. הגנה על מחזיק במקרקעין בפועל

  18. מכירת מקרקעין על ידי מלכ''ר

  19. פטור בחילוף זכויות במקרקעין

  20. תחולת הדין הירדני על מקרקעין

  21. שבט טראבין - זכויות במקרקעין

  22. זכויות במקרקעין רשומים על סבים

  23. תביעות סותרות במקרקעין לא מוסדרים

  24. תקנות המקרקעין (אגרות), תשל''ה-1974

  25. בקשה לקבוע בעלות על זכויות במקרקעין

  26. תביעה לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין

  27. חוק המקרקעין (תיקון מס' 2), תשל"ג-1972

  28. חוק החכרת מקרקעין (הוראות-שעה), תשי"ט-1959

  29. חוק להסדר תפיסת מקרקעים בשעת-חרום, תש"י-1949

  30. תקנות המקרקעין (פטור מיוחד מאגרה), תשל''ג-1972

  31. חוק עסקאות במקרקעין (קיום מצוות שמיטה), תשל"ט-1979

  32. מי שאין לו זכות במקרקעין לא בא בגדר "הרואה עצמו נפגע"

  33. תקנות הסדר זכויות במקרקעין (הליכי הסדר וסדרי-דין), תשל''ג-1972

  34. תביעת מדינת ישראל להכריז כבעלים של מקרקעין בלתי מוסדרים ברמת הגולן

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון