סילוק שכנים מחצר בית משותף

להלן פסק דין בנושא סילוק שכנים מחצר בית משותף:

פסק דין חלקי

1.     התובע, המתגורר בדירה בבית אשר ברח' הרצל 63 חיפה, הגיש תביעתו על מנת שבית המשפט יורה על סילוק ידם של השכנים מחצר הבית המשותף, ככל שהם עושים בה שימוש חורג משימוש רגיל.

2.     במהלך ניהול התיק הופנו הצדדים לגישור, שלא צלח, מונה מומחה שהציע פתרונות שונים שכמעט בשלו לפשרה, בקרתי בשטח המריבה ביחד עם המומחה ובאי כח הצדדים וגובש פתרון, ולאחר כל אלו, בחרו הצדדים שלא לממש את פתרון הפשרה.

3.     הצדדים הסכימו להסדר דיוני לפיו בית המשפט יתן פסק דין על בסיס המסמכים המצויים בתיק.
4.     עובדות הרקע

4.1     המדובר בבנין בן 2 קומות, הידוע כגוש 11010 חלקה 67. בבנין 4 דירות. (להלן : "הנכס").

4.2     הבעלות בנכס רשומה במסמכי רשם המקרקעין על שם קרן קיימת לישראל. הצדדים טענו בהסכמה ביניהם כי אין רישום של בית משותף בשל כך שהחלקות באזור מיועדות לרפרצלציה.

4.3     הצדדים הסכימו ביניהם כי התובע ומשפחת נתבע 1, הינם בעלי זכות חכירה בדירותיהם. הנתבע 1 הציגו שטר העברת זכות שכירות המלמד על זכות חכירה שלהם בדירה בקומה הראשונה. התובע הציג חוזה חכירה של אחיו, בשם בן דוד שלמה יצחק, אך לא הוצג שטר העברת זכות שכירות אליו. תחת זאת הוצג הסכם משנת 1999 לפיו אחיו מוכר לו את הדירה.

4.4     בחוזי החכירה מצויין בהתייחס לנכס המוחכר, כי מדובר בדירה ביחד עם חלק יחסי ברכוש המשותף.

4.5     לפיכך, הדיון בתיק מתבסס על הסכמת הצדדים כי לתובע ולנתבע זכות חכירה, כל אחד בדירתו הוא,וכן חלק יחסי ברכוש המשותף, ולכן תוקפו של פסק דין זה יהיה במישור האובליגטורי בלבד.

4.6     הדירה של התובע היא הדירה בקומה השנייה פונה לחזית, ומשתרעת לאורך כל החזית. הדירה של משפחת נתבע 1 הינה בקומה א' פונה לחזית, ומשתרעת לאורך כל החזית.

4.7     התובע מציין כי בבנין נהוג כי דיירי הדירות האחוריות חולקים ביניהם את החצר האחורית של הבנין, ואילו דיירי הדירות הקדמיות, דהיינו הוא ומשפחת הנתבע
1, אמורים לחלוק בינהם את החצר הקדמית.

4.8     בצד הימני של החצר הקדמית (כשפנינו מול הבנין) נמצאת חנייה יצוקת בטון המשמשת את התובע. בצד זה קיימת פלישה של השכן נתבע 2 בהקף של כ-5 מ"ר, והוא הודיע על נכונותו לסגת ממנה ולבנות את הגדר מחדש בתוואי הנכון. בצד השמאלי של החצר הקדמית הוקמה סככת חנייה המשמשת את משפחת הנתבע 1.

4.9     משפחת הנתבע 1 נכנסה לגור בדירה בשנת 1989. בסמוך לאחר שנכנסו לדירה, חצבו דלת בחזית הדירה, הפונה לחצר הקדמית, בצד הימני שלה.

4.10     משפחת הנתבעת 1 יצקה משטחי בטון בחצר הקדמית במקומות שונים (באופן הנחזה בתמונות) האמורים לשרת את שימושה הבלעדי במקום.משפחת הנתבע 1 תלתה לרוחב החצר כבלי כביסה, והיא תולה שם את כביסתה, הציבה במקום מתלה כביסה נוסף, הציבה במקום כסאות ישיבה וכן מגלשה, מתקן משחק לילדים.

4.11     מביקורי במקום, ומהתמונות שהומצאו עולה כי משפחת הנתבע 1 מתייחסת לחצר הקדמית (למעט משטח החניה של התובע) כאילו היא חצרה הפרטית לכל דבר ועניין.

5.     דיון

5.1     על הבנין נשוא הדיון, שאיננו רשום עדיין כבית משותף, חלות הוראות פרק ו1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 ,המחילות חלק מהוראות פרק ו' לחוק ,הדן בבתים משותפים, ובין היתר קובעות בס' 77 ג' כי הבית יתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת.

5.2     התקנון המצוי קובע כי כל בעלי הדירות, אשר יתכנסו כאסיפה כללית של הבנין, יחליטו על דרכי השימוש ברכוש המשותף. לא הובאה בפני כל החלטה כזו.

5.3     בהעדר התייחסות ספציפית מוסכמת נהג בית המשפט להחיל בדרך ההיקש, את הוראות חוק המקרקעין המתייחסות לניהול ושימוש במקרקעין משותפים (על אף שאינן מוחלות על הפרק הדן בבתים משותפים, וראה דברי כב' השופט ברנזון בע"א 549/73 המובא להלן ). חוק המקרקעין קובע מהו השימוש המותר במקרקעין משותפים במסגרת הוראות ס' 30 ו- 31 לחוק.

"30. ניהול ושימוש
(א)      בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
(ב)      שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין.
(ג)      דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים."

"31. זכותו של שותף יחיד
(א)      באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים -
(1)      להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;"
(2) ;
(3) .
(ב)      עשה שותף כאמור בסעיף-קטן (א), יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם.

5.4     בהעדר קביעה של רוב בעלי הדירות בבנין לגבי השימוש הרגיל בחצר הקדמית, הסעיף הרלוונטי לדיון הינו ס' 31 לחוק המקרקעין. החוק מעניק לכל שותף לעשות שימוש סביר במקרקעין כל עוד לא ימנע שימוש כזה מהשותף האחר. ובלשון כב' השופט ברנזון (בע"א 549/73 וינטרס ואח' נ זמורה ואח' פד כח 1 עמ' 645 )
" מובן שהרכוש המשותף כלשונו ולפי הגדרתו שייך לכל בעלי הדירות ונועד לשמש אותם או את מרביתם (סעיף 52 לחוק). משום כך גם ברור, שלא כל בעל דירה יכול לעשות ברכוש המשותף כעולה על רוחו."
      האם השימוש של נתבע 1 בחצר הקדמית הינו בבחינת שימוש סביר ? האם השימוש מונע מאחר שימוש סביר כזה?

5.5      חלקיו של ה"רכוש המשותף", כפי ששמו מעיד עליו, הם חלקי הבית המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם.

5.6     השאלה היא עובדתית . סבירותו של השימוש נקבעת לפי אופי המקום (טיבו וטבעו של הנכס), אופי השימוש בו וזמן השימוש בו.

5.7     דוגמא לשימוש שאיננו סביר השולל מאחרים את זכות השימוש הסביר היא דוגמת הבניה ברכוש המשותף.
"תפיסת חזקה בלעדית על-ידי בנייה ב"רכוש המשותף", המיועד לשמש את כל "בעלי" הדירות, שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מה"רכוש המשותף" משאר "בעלי" הדירות, ו"ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם" (ע"א 504/68 משה נ. נציגות הבית המשותף פד כג 1 עמ' 688 , בעמ' 692; ע"א 31/70 לוונהים ואח' נ. שורצמן ואח' פד יז , 391).

5.8     ברע"א 698/85 יהודה בן צור ואח' נ. נעם ששון ואח' פד מא 3 עמ' 144 נקבע כי פתיחת דלת מאחת הדירות לגג וגידורו "לא רק שיש בהם משום פגיעה ב"רכוש המשותף", אלא שאין לראות מעשים כאלה בגדר שימוש רגיל וסביר בגג, המיועד לשימושם של כלל "בעלי" הדירות." עוד נקבע שם, שכיוון שכך, אין בידי האסיפה הכללית, אף ברוב דעות, לשלול את זכות השימוש בחלק מן הגג מיתר "בעלי" הדירות.

5.9     לעומת זאת, ראו התייחסות כב' השופט ברנזון לשימוש סביר בע"א 549/73 הנ"ל-
"אחת האמהות בבית מעמידה עגלת ילדים במקום בלי למנוע שימוש דומה מאמהות אחרות בבית, ונניח שזה דבר יום ביומו. האם אפשר למנוע זאת ממנה מפני שלא ניתנה רשות לכך בתקנון או על-ידי החלטה של אסיפה כללית? דוגמה נוספת:ו בית משותף שיש בו מדשאה, הולך אחד הדיירים ומעמיד שם ביום שמש כסא נוח ומשתרע עליו כדי ליהנות מזיו השמש ולהשתזף. האם ניתן למנוע זאת ממנו בלי החלטה של אסיפה כללית האוסרת שימוש כזה על בעלי הדירות ומשפחותיהם? חושבני שכל אדם בר-דעת יתן ללא היסוס תשובה שלילית לשאלות אלה. ... נראה לי, כי המבחן הנכון הוא זה:נ כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים."

5.10     התובע ומשפחת הנתבע 1 עושים שימוש של חניה בחצר הקדמית, עובדה זו איננה חלק מהסכסוך, וכל עוד נשמרת זכות שני הצדדים לחניה, לא נמנע שימוש כזה מהאחר. לפיכך, במישור האובליגטורי שבין התובע ונתבע 1, ובמישור זה בלבד, יהיו רשאים להמשיך ולחנות כל אחד בחנייתו הוא.

5.11     השטח הכללי של החצר הקדמית הוא לפי ממצאי המומחה 145 מ"ר. להוציא את משטחי החניה לרכב, עולה כי משפחת הנתבע 1 עושה שימוש בלעדי ביתרת החצר. החצר מגודרת באופן שאפשרות הכניסה אליה היא ממקום צר רק בסמוך לדלת היציאה מדירת משפחת נתבע 1 לחצר. פרישת חפציה בחצר משתרעת במלא השטח של החצר ולאורך כל החזית הקדמית. השטח כולו בשימוש משפחת הנתבע 1 , באופן קבוע בכל חלקי היום ,באופן שלא מותיר אפשרות שימוש לתובע. (ראה גם תמונות ת / 1 - ת / 5 ).

5.12     על משפחת הנתבע 1 להוציא את חפציה, המצויים דרך קבע בחצר באופן שהחצר תשאר פנויה לשימוש הכל. יש להוציא את החפצים בתוך 30 יום מהיום. אין זה אומר שאסור על משפחת הנתבע לשבת מדי פעם בחצר, או לשחק בה , אך לאחר מכן, עליה להוציא את כסאות הישיבה, או את מתקני המשחקים, על מנת שיתאפשר לתובע לשבת בעצמו או עם חבריו באותו מקום בדיוק, על כסאותיו הוא. על משפחת הנתבע 1 לאפשר לתובע הן מבחינת פרישת החפצים בחצר, והן מבחינת זמני השימוש - להשתמש בחצר , אם יחפוץ בכך, באופן שהם משתמשים בה, או שימוש סביר אחר .

5.13     על משפחת הנתבע 1 לפרק ולהוציא על חשבונם את משטחי הבטון אשר יצקו בחצר הקדמית. פרוק משטחי הבטון יהיה בתוך 60 יום מהיום.

6.     לסיכום

6.1     משפחת הנתבע 1 , ביחד ולחוד, תפעל כאמור בס' 5.12, 5.13 לעיל.

6.2     לגבי נתבע 2 - הנתבע המקורי נפטר. בביקור במקום הבטיח בנוכחותי מר דוד הרצל ש" יישר את הקו". על התובע לשנות את שם בעל הדין לשם העזבון באמצעות יורשיו ,או לשם בעל המקרקעין הסמוך הפולש, ולהגיש הסכם פשרה לאישור. מכל מקום, הודעת ב"כ התובע לענין זה תנתן בתוך 30 יום מהיום. לא תהיה כל הודעה בתוך המועד האמור, תמחק התביעה כנגד נתבע 2.

6.3     בנסיבות הענין לא מצאתי לנכון לחייב בהוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חסימת חלונות של השכן

  2. בניה לא חוקית של שכן

  3. התנגדות שכנים להיתר בניה

  4. עורך דין סכסוך בין שכנים

  5. תביעה בנושא סכסוך שכנים

  6. הסכמת שכנים להגדלת דירה

  7. סכסוך שכנים בגלל הרחבת דירה

  8. סילוק שכנים מחצר בית משותף

  9. התנגדות שכנים לפתיחת מכולת

  10. נזקים בגלל חדירת מים לשכנים

  11. סכסוך בין שכנים על זכויות בניה

  12. פיצוץ בצנרת בדירה של שכן למעלה

  13. ביטול השבחה מההקלה מהצורך בהסכמת שכנים לבניה בקו אפס

  14. נטען כי המדובר למעשה בסכסוך שכנים, ולא בהתנגדות לגיטימית לבניה

  15. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון