העלאת דמי שכירות מוגנת

להלן פסק דין בנושא העלאת דמי שכירות מוגנת:

פסק דין

1.     עניינה של התביעה שבפניי בבקשה להעלאת דמי שכירות לשוכרת מוגנת בהתאם לקבוע בסעיף 57 (2) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב -1972 (להלן:"החוק").

הצדדים

2.     התובעת הינה מועצת העדה האורטודוכסית המאוגדת כעמותה ושהינה בעלים על נכסי מקרקעין בעיר נצרת לרבות הנכסים נשוא תביעה זו.
     הנתבעת הינה עירית נצרת.

רקע עובדתי

3.     התובעת כאמור, הינה הבעלים של נכסי מקרקעין כמפורט להלן-

     א.      נכס בנצרת הידוע כחלקה 16 בגוש 16569. נכס זה מורכב ממבנים בשטח כולל של
1,434 מ"ר ומחצר פנויה בשטח של 400 מ"ר (להלן:" מתחם משרדי עיריית נצרת ").

ב.     נכס בנצרת הידוע כחלקה 18 בגוש 16569. נכס זה מורכב ממבנים בשטח כולל של 766 מ"ר ומחצר פנויה בשטח של 360 מ"ר (להלן:"בית הספר היסודי ממלכתי").

ג.     נכס בנצרת הידוע כחלקות 22 ו-23 בגוש 16569. נכס זה מורכב ממבנים בשטח כולל של 193 מ"ר ומחצר מקורה בשטח של 81 מ"ר (להלן:"גן הילדים")

ד.     נכס בנצרת הידוע כחלקה 3 בגוש 16568. נכס זה מורכב ממגרש פנוי שחלקו מכוסה בסככות בשטח של 950 מ"ר , ממבנה משרדים יבילים בשטח של 80 מ"ר וממחסנים בשטח של 154 מ"ר (להלן:"מגרש אלחסבה").

4.     נכסים אלו הושכרו לנתבעת בשכירות מוגנית בתקופות שונות בעבר שאינן מעניינינו, עד שבסופו של דבר ביום 20.9.83, משבוטלה המגבלה בחוק לדמי שכירות מירבית עבור בתי עסק, נחתם בין הצדדים הסכם כולל אשר הגדיר את המושכרים למיניהם וקבע מפתח באשר לדמי השכירות .

5.     הסכם זה שנכתב בין הצדדים בשפה הערבית הוגש לבית המשפט כמוצג ת/6 ולנוחות בית המשפט, צירפו הצדדים את תרגומו לעברית.

6.     העד מטעם התובעת, עוה"ד זרייק הבהיר, כי נפלה טעות במסמך זה , שכן הוא מתייחס ל-5 נכסים ולא ל-4 כמפורט בו, ואולם, כמות המטרים הכוללת במסמך זה, נכונה ומשקפת את סך השטח במ"ר שהושכר לנתבעת על ידי התובעת.
     דומה, כי אין מחלוקת בין הצדדים ביחס לשטחים המוחזקים כיום על ידי הנתבעת בשכירות מוגנת.

7.     בהתאם לת/6 סיכמו הצדדים, כי דמי השכירות יהיו בשיעור 6% מערך הרכוש המושכר.
     לצורך זה, העמידו הצדדים את שווי הרכוש המושכר על סך 23,945,000 שקל, כאשר דמי השכירות בהתאם לשיעור שנקבע על ידי הצדדים הועמדו על סך של 1,436,700 ₪.
     עוד סיכמו הצדדים, כי דמי השכירות יהיו צמודים למדד.

8.     ביום 7.6.86 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף אשר התייחס לבית הספר היסודי. הסכם זה על תרגומו לעברית צורף וסומן ת/7.
     בהתאם להסכם ת/7, היתה רשאית הנתבעת להוסיף קומה למבנה בית הספר, על חשבונה היא.
סוכם, כי עלויות הבניה נחשבו כדמי מפתח והנתבעת תהפוך לדייר מוגן על פי החוק, גם ביחס לקומה הנוספת.
     עוד סוכם, כי דמי השכירות ביחס לקומה הנוספת, יהיו כקבוע בהסכם ת/6.

9.     ביום 24.6.89 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף אשר התייחס למתחם משרדי העיריה .
     הסכם זה על תרגומו לעברית, צורף אף הוא וסומן ת/8.
בהתאם להסכם ת/8, הותר לנתבעת לבצע שינויים מקיפים בנכס, לרבות שינויי ייעוד מבית ספר למשרדי העירייה.
     סוכם, כי הוצאות השנויים ייחשבו כדמי מפתח והנתבעת הופכת להיות דייר מגן גם ביחס לתוספת.
     עוד סוכם בהסכם זה, כי "בתמורה להסכמת המשכיר (קרי התובעת) לביצוע השינויים ושינויי מטרת השכירות מתחייב השוכר (קרי הנתבעת ) לפנות המושכר הממוקם על חלקה 25 ....." הווי אומר איפוא, בתמורה להרשאת התובעת לעריכת השינויים כאמור לעיל, החזירה הנתבעת לתובעת מבנה אחר שהיה מוחזק על ידה בדיירות מוגנת.

10.     החל משנת 1997, פנתה התובעת לנתבעת בדרישה להעלאת דמי השכירות עד שבסופו של דבר ומשלא נענתה הנתבעת לדרישות אלו, הוגשה ביום 18.12.02 התביעה דנן.

טענות הצדדים

11.     בכתב התביעה, מתארת התובעת באופן כללי את העובדות כמתואר לעיל, וטוענת, כי דמי השכירות שנקבעו עוד בשנת 1983 לא עודכנו "חרף העליה הניכרת שחלה במחירי הנדל"ן מאז ועד היום בכלל ובנצרת בפרט....."
     כחיזוק לקביעה זו, צירפה התובעת, ארבע חוות דעת של שמאי מטעמה, המתייחסות לכל אחד מן הנכסים, נשוא התביעה, הקובעות, כי דמי השכירות השנתיים הינם בסך 1,389,000 ₪ (בערכי 1/1/02). מאחר ולפי תחשיבי התובעת, עובר לתביעה זו, עמדו דמי השכירות על סך של 464,008 ₪ , הרי שהתובעת זכאית להפרש בסך נומינאלי של 924,992 ₪ (התובעת אומנם תבעה סך של 986,840 ₪ בטענה כי הסכום הנוסף משקף הפרשי הצמדה מיום 1.1.02 ועד ליום הגשת התביעה, אולם מעדיף אני להצמד לערכי 1.1.02 , שזהו יום הערך אליו נצמדו כל השמאים והמומחים שמונו בתיק זה ורק לאחר שאקבע את הסכום הנכון ליום 1.1.02 אוסיף לו הפרשי הצמדה למדד) בגין שנת 2002 וכן לקביעה, כי החל מיום 1.1.02 ועד לקביעה אחרת, זכאית התובעת לדמי שכירות שנתיים בשיעור של 1,389,000 ₪.

12.     בנוסף ובכתב תביעתה, טוענת התובעת , כי בגין שנת 2002 נותרה חייבת לה התובעת דמי שכירות (בהתאם לתחשיב הקודם) בסך של 367,334 ₪ הכוללים בחובם הפרשי ריבית והצמדה.

13.     על טענתה זו הנוספת, לא חזרה התובעת בסיכומיה ונראה איפוא , כי זנחה טענה זו .
     גם לגופם של דברים, אין לבית הדין לשכירות סמכות להזקק לתביעה בגין אי תשלום דמי שכירות מוסכמים.
     עניין זה הועלה על ידי ב"כ הנתבעת עוד בישיבת בית הדין מיום 2.6.03 וב"כ התובעת התחייב להגיב על כך תוך 14 יום, ואולם לא עשה כן.

14.     לפיכך, איפוא, נותר לדון בטענתה הראשונה של התובעת, אשר כאמור לעיל, נטענה באופן לאקוני משהו בכתב התביעה.
     את שהחסירה התובעת בכתב התביעה, השלימה היא בהצהרה מפי בא כוחה לפרוטוקול הדיון מיום 2.6.03 לאמור,"התביעה מוגשת לפי סעיף 57 (2) לחוק, ברור לנו, לפי חוות הדעת ולפי התביעה שחלו שינויים בערך הנכסים הנשכרים על ידי העירייה וזה עלול להשפיע על דמי השכירות".

טענות הנתבעת

15     הנתבעת, כנהוג בתביעות המוגשות בבתי הדין לשכירות, לא הגישה כתב הגנה, ולפיכך נימוקי הגנתה נלמדו תוך כדי הבאת הראיות ובסיכומיה. אם כי, כבר בראשית הדרך, הבהיר בא כוחה המלומד של הנתבעת שעל מנת להקנות לבית הדין סמכות לדון בתביעה, על התובעת להראות ולהוכיח שחלו שינויים בנתונים שעלולים להשפיע על גובה השכירות.

16.     בסיכומיה מרחיבה הנתבעת ומוסיפה, כי מדובר בתביעה שהוגשה בחוסר תום לב ועקב חילופי גברי בהנהלת התובעת.
     עוד טוענת הנתבעת, כי אין סמכות מלכתחילה לבית הדין להזקק לתובענה, שכן מדובר בדמי שכירות שנקבעו בהסכמים שעדיין בתוקף .
     לחלופין, טוענת הנתבעת, כי יש לבכר את חוות הדעת של השמאי מטעמה, או להתערב בחוות דעתו של מומחה בית המשפט, ובכל מקרה לקבוע דמי שכירות ראויים מיום הגשת התביעה ולא קודם לכן.

העדויות

17.     התובעת כאמור הגישה ארבע חוות דעת מטעמה, שנערכו על ידי השמאי פנחס שפירא (להלן :"שפירא", סומנו ת/1-ת/4) וכן העיד מטעמה עו"ד סאמר זרייק, אשר מכהן עתה כיו"ר התובעת .
     מטעם הנתבעת, העידו המומחים מטעמה, מר גיל הרצברג אשר הגיש חוות דעת שמאית - ספציפית לנכסים נשוא התביעה ומר סמיר קהואר אשר הגיש חוות דעת כללית ביחס לכך שדמי השכירות באיזור בו מושכרים הנכסים, ירדו בשנים 1997-2003 בצורה ניכרת.
     עוד העידו מטעם הנתבעת, שני עדים שכהנו בתפקידים שונים בשנים עברו אצל התובעת, מר חאזן אדיב ( ע.ה 2 ) שהיה יו"ר מועצת התובעת עד לשנת 1996 ומר עבוד אנטון (ע.ה. 3 ) שהיה מנהל התובעת בשנים 67-98.
בנוסף, העידו מר וליד עואד מנהל אגף רכש ונכסים בעיריית נצרת ומר רמז גראיסי , מי שמכהן כיום כראש העירייה של הנתבעת , ומי שהיה סגן ראש העירייה, בחלק מהתקופות הרלבנטיות להסכמים שנכרתו בין הצדדים .

18.     בנוסף, מונה על ידי המותב הקודם של בית הדין, ובטרם הועבר התיק לדיון בפניי, מר רן וירניק כשמאי מטעם בית המשפט.
     בכתב המינוי של שמאי זה נאמר כי, "מר וירניק נקבע כשמאי מוסכם אשר יבדוק את הנכס נשוא התביעה ויחווה דעתו לגבי גובה דמי השכירות הראויים לנכס לשנת 2002" .
     מנוי זה נעשה על פי הסכמה מוקדמת של הצדדים, אשר הודיעו לבית הדין על זהותו של השמאי, ואולם קדם לכך, דיון שנערך בפני כב' ס.הנשיא השופטת דינה מויאל אשר בעקבותיו הוגשה ההודעה בדבר זהות השמאי המוסכם.
     איני יודע איפוא, האם מלכתחילה סוכם שהשמאי המוסכם, יחווה דעתו אך ורק לגבי גובה דמי השכירות הראויים, או, שמא זו היתה החלטה של כב' סגן הנשיא.
     לשאלה זו חשיבות מכרעת, שכן לטעמי, לא גובה דמי השכירות הראויים הוא שעומד במוקד התביעה שבפנייי ואדרש לכך להלן באריכות.
אם כי, אקדים ואומר כבר עתה, כי ב"כ הנתבעת רמז לא אחת לכך שכדי להקנות סמכות לפי סעיף 57 (2) לחוק יש להוכיח שחלו שינויים בערך המושכר (ראה בנוסף לאזכור הקודם, גם דברי עוה"ד נערה בפרוטוקול הדיון מיום 28.1.04).

סמכות בית הדין לדיון בשינוי דמי השכירות

19.     סמכות התערבותו של בית דין לשכירות בגובה דמי שכירות, יכולה לנבוע או מסעיף 52 לחוק או מסעיף 57 לחוק. ההבדל בין שני הסעיפים הינו שסעיף 52 עוסק בקביעה ראשונית של דמי השכירות, מקום בו לא הייתה קביעה קודמת, ואילו סעיף 57 לחוק עוסק מקום בו כבר נקבעו דמי השכירות בעבר, וחלו שינויים המצדיקים קביעת דמי שכירות מחדש - דהיינו קביעה משנית.

לשונו של סעיף 57 לחוק הינה כדלהלן:

"57. פסק דין הדין את דמי השכירות של בית עסק, רשאי הוא לפסקם מחדש בכל אחד מן המקרים הבאים:
(1) חל שינוי במקסימום של דמי השכירות בהתאם לסעיף 52 (ג);
(2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש.
(3) בעל הבית הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה של בית העסק או של נכס שבית העסק משתבח בשיפוריו או שינוייו"
     
20.     הגם שמלשונו של סעיף זה משתמע, כי מדובר בקביעה משנית של דמי השכירות לאחר שזו נקבעה קביעה ראשונית על ידי בית הדין לשכירות, הרי שהפסיקה הרחיבה את תחולתו של סעיף זה, גם כאשר מדובר בהסכם לדמי שכירות ובתנאי, כי ההסכם לא הוגבל לתקופה מסויימת (ע"א 403/72, המרץ -מכבי מכוניות ועבודות מתכת נ' גרייב ואח' פד"י כ"ז (1) 423 ושם בעמ/ 430 בדברי כב' השופט עציוני. ע"א 1542/91, יעקב גזית נ' בנימין קוקיה, פד"י מ"ו (3) 78 ושם בדברי הנשיא שמגר בע"מ 82 ורע"א 682/96 , שוס ואח' נ' א' קלמן ואח' פד"י נ"ב (2) 625 ושם בדברי כב' השופטת שטרסברג -כהן בעמ' 633 לפסק הדין).

האם חל בעניינינו סעיף 57

21.     חלק ניכר מסיכומיו מקדיש ב"כ המלומד של הנתבעת לשאלה מקדמית זו. לדעתו, בניגוד לפסקי הדין אותם סקרנו לעיל, ובהם ההסכם אכן לא היה מוגבל בזמן, הרי שבעניין שבפנינו, מדובר בהסכם מוגבל בזמן, וזמנו של זה טרם חלף.

22.     בא כוחה המלומד של הנתבעת ער לכך, כי בכל הסכמי השכירות שהוצגו הן זה משנת 83, (ת/6) ההסכם שהסדיר את גובה דמי השכירות מאותה תקופה ואילך, והן ההסכמים המאוחרים (ת/7 ו-ת/8) שהתייחסו רק לשניים מתוך הנכסים ושלמעשה הוספו בהם שטחי שכירות נוספים, לא נקבעה תקופת זמן ולפיכך לכאורה, מדובר בהסכמים שאינם מוגבלים בזמן.
     אלא שלשיטתו, המילה הכתובה אינה חזות הכל ויש מקום ללמוד על פרשנות החוזה , גם מאומד הדעת המשותף של הצדדים, כפי שהוא נלמד מן הנסיבות החיצוניות.
קביעה זו, מסתמכת כמובן על פסה"ד המפורסם בעניין "אפרופים" אשר שינה אכן סדרי בראשית בכל הקשור לפרשנות חוזה. אליבא דסגן הנשיא, (כתוארו אז), השופט ברק, אין להסתפק בגזירת אומד הדעת על פי הלשון הברורה, אלא יש לגזור את אומד הדעת גם מן הנסיבות החיצוניות, ולעבור בין שני השלבים (אומד הדעת מן הלשון הכתובה ואומד הדעת מן הנסיבות החיצוניות ) ללא כל מגבלות של "לשון ברורה" או "לשון עמומה".

23.     נסיונו זה של ב"כ הנתבעת, למרות המקוריות שבו , דינו להכשל ואנמק זאת להלן.

24.     אקדים ואומר, כי דמי השכירות נקבעו בהסכם משנת 1983, ולא בהסכמים המאוחרים ושתיקת התובעת עד לשנת 1997, אין בה כדי לקבוע שבשנת 97 שוכלל ההסכם. משקבעה הפסיקה, כי ניתן להחיל את הוראת סעיף 57, גם על הסכם בלתי קצוב (ולהלן אקבע שאכן מדובר בהסכם בלתי קצוב), הרי שבכל נקודת זמן ובהשתנות הנסיבות (וגם לכך אדרש להלן) רשאית התובעת לתבוע עדכון דמי השכירות.

25.     ראשית, יודגש, כי הנטל להוכיח , כי אומד דעתם של הצדדים שונה מלשונו הברורה מוטל על הטוען זאת, דהיינו על הנתבעת.

26.     שנית, ביחס לחוזה הראשון שהוא לדעתי החוזה הקובע, אין בכל סיכומי הנתבעת ראיה , או, ראשית ראיה לכך שמדובר בחוזה לתקופה קצובה, או, לזמן מוגבל . ברור שחוזה זה שנחתם בשנת 1983 אינו מוגבל בזמן ולמעשה מדובר בהסכם לדמי שכירות מוסכמים לתקופה בלתי מוגבלת, ולפיכך, יש תחולה לסעיף 57 לחוק.

27.     שלישית, שני החוזים המאוחרים יותר מתייחסים רק לשני נכסים מתוך הארבעה המושכרים וכיצד זה יוכלו חוזים אלו לשנות את ההסכם ת/6 - ביחס לנכסים האחרים?.

28.     רביעית, גם ביחס לחוזים המאוחרים יותר (ת/7 ו-ת/8) לא הוכיחה הנתבעת ולו ברמה הנדרשת במשפט אזרחי, כי יש סיבה לסטות מהוראות המילה הכתובה.
     הנתבעת מסתמכת בסיכומיה של העדים מטעמה, אדיר חזאן, ואנטון עבוד, וליד עוואד וראמז גרייסי .
אנתח איפוא עדותם של אלו בכל הקשור לנסיון להתחקות אחרי אומד דעתם של הצדדים בכל הקשור לתכליתו האובייקטיבית של ההסכם וכדלהלן.

29.     עדות אדיב חזאן

     עד זה העיד, כי כיהן כיו"ר המועצה של התובעת בין השנים 84-96.
     עם זאת, עד זה העיד רק ביחס להסכם ת/8 ולרציונאל שעמד מאחריו.
     הסכם זה נחתם כזכור בשנת 1989 ועד זה עצמו אינו חתום על ההסכם (!)
ואולם, עד זה מעיד במפורש "לא הייתה בהסכם הגבלה לתקופה" (עמ' 22 שורה 11, והכוונה להסכם ת/8 - א.ק) .
עד זה מוסיף ואומר, כי מבחינתו לא הייתה כוונה שבשנת 1997 ניתן יהיה להעלות את דמי השכירות. מתי כן ניתן יהיה להעלות את דמי השכירות, מבחינת עד זה? על כך העד אינו יודע להשיב תשובה ברורה והוא מעיד - " אני בעד להעלות את דמי השכירות אבל לא עכשיו , צריך לקחת בחשבון את ההשקעה שהשקיעה העירייה" ובאותה נשימה מוסיף העד- וודאי שהוסכם שהשקעות ייחשבו דמי מפתח לגבי השטחים הנוספים שהעירייה בנתה" ( עמ' 23 שורות 14-17 ) ובחקירה החוזרת מעיד עד זה - "אם אני אמשיך את ההגיון שהנחה אותנו בהשוואה לפרוייקטים האחרים.... נדמה לי שגם ההסכם שבפנינו צריך להמשיך יותר מ-14 שנה , צריך כלכלן להחליט לגבי הנסיבות " (עמ' 24 שורה 8-10 )
הנה כי כן, גם עד זה שעדותו מתייחסת אך ורק לת/8 מעריך ומשער שתקופת ההסכם הוא לפחות ל-14 שנה , אולם אין בכך די, כדי להוכיח, כי אומד דעת הצדדים בעת כריתת החוזה, היתה כזו שמדובר בחוזה לתקופה מוגבלת, אשר טרם הסתיימה במועד הגשת התביעה.
יתר על כן, גם אם נקבל קביעת עד זה כי מדובר בחוזה ל-14 שנה , הרי שבמועד הגשת התביעה כבר חלפה גם תקופה זו.
מה גם שכאמור לעיל, עד זה מסכים שהשקעות נחשבו כדמי מפתח, ולא באו להעניק לנתבעת חסינות מפני העלאת דמי שכירות בתקופה כלשהי בעתיד.

30.     עדות עבוד אנטון

     עד זה היה שותף, כך לטענתו, לכל ההסכמים מאז שנת 1983, שנערכו בין הצדדים .
     עד זה מעיד שגם ביחס להסכם ת/6 מדובר היה על הסכם לתקופה ארוכה.
מהי אורכה של התקופה, עד זה אינו יודע להעיד, בתחילה העיד כי "הכוונה לתקופה ארוכה זה משכנתא כמה זה? 25 שנה" (עמ' 28 שורה 4 )
ולאחר מכן הסביר "התכוונתי לזמן ארוך של שכירות, ונתתי דוגמא של משכנתא" ועוד הוסיף ואמר "אנחנו אף פעם לא חשבנו לשנות את ההסכם, אנחנו הכוונה למועצה" (שם שורות 15-16) .
הנה לנו דבר והיפוכו בנשימה אחת, מחד מדובר בהסכם לזמן ארוך (מהו , העד לא יודע!) ומאידך, המועצה מעולם לא התכוונה לשנות את ההסכם ולהעלות את דמי השכירות, ואם כן, עניין לנו בהסכם לתקופה בלתי מוגבלת .
איני קובע חלילה, כי עד זה אינו דובר אמת, העד העיד על פי מיטב אמונתו וידיעתו , כי זו היתה אכן כוונת המועצה להסכם בלתי מוגבל בזמן, ואולם בדיוק בנקודה זו, קבעה הפסיקה, כי בהסכם בלתי מוגבל בזמן, מוסמך בית המשפט להורות על הגדלת דמי השכירות בנסיבות מסוימות, אליהן אדרש להלן.
עניין נוסף שיש להבהירו הוא, כי אכן עם חלופי גברי בהנהלת המועצה, החליטה ההנהלה החדשה שנשתנו הנסיבות ויש מקום לדרוש העלאת או , עדכון דמי השכירות, ולעניין זה, אין נפקות לכך שההנהלה הקודמת של התובעת, סברה שאין לדרוש העלאת דמי השכירות.
משמדובר בהסכם לדמי שכירות לתקופה בלתי קצובה, הרי ששינוי הנסיבות מצדיק התערבות בית המשפט בקביעת דמי השכירות, ואין לתלות בהנהלה החדשה של התובעת, כי שיקולים זרים הביאו להגשת תביעה זו.

עדות וליד עוואד

31.     עד זה בניגוד לעדים הקודמים הינו עובד הנתבעת , והוא אינו מעיד על כריתת ההסכמים מידיעתו האישית.
כל שעד זה טוען, שהנתבעת השקיעה למעלה ממליון ומאה אלף דולר במבנה אחד ועוד מאתיים וחמישים אלף דולר במבנה אחר, וזאת בגין ההסכמים המאוחרים ת/7 ות/8 שנערכו בשנים 86 ו-89.
דהיינו, אם הבנתי נכון עדות זו, הרי שלדעתו של עד זה, ההסכמים משנת 86ו-89 קבעו , כי בתמורה להשקעות העירייה ישארו דמי השכירות לתקופה ארוכה נוספת -ואולם גם עד זה , לא יודע להגיד באיזה תקופה מדובר!
יתר על כן, וכפי שכבר הערתי לעיל, ת/7 ות/8 מתייחסים רק לשני נכסים מתוך הארבעה, ומה המקור לטענת עד זה, שלא להעלות את דמי השכירות ביחס לנכסים האחרים?

32.     כאן המקום להדרש בקצרה לטענה, כי בגין השקעות הנתבעת בנכסים, זכאית היא לכך שדמי השכירות שנקבעו בהסכם משנת 1983, יוסיפו ויעמדו בתוקפם לתקופה ארוכה נוספת (לאיזה תקופה - באשר לכך שותקים הנתבעת ועדיה)
אלא, שלעניין זה ההסכמים ת/7 ו-ת/8 הם ברורים לחלוטין ועולה מהם בבירור, כי בתמורה להשקעות, קיבלה הנתבעת זכות להיות דיירת מוגנת גם באותם שטחים שנוספו על ידי הנתבעת, וההשקעות חושבו כדמי מפתח.
בשום מקום בהסכמים אלו, לא נאמר או, נרמז, כי בתמורה להשקעות הנתבעת, ישארו דמי השכירות במתכונתם כפי שנקבעה בשנת 83 , עד אשר תכוסה השקעת הנתבעת בבנית התוספת ובשיפוצים.
יתר על כן , העד מאשר שאין בהסכם התייחסות מפורשת לתחולתו של ההסכם בדבר דמי השכירות "זה עניין של פרשנות" (עמ' 33 שורה 26).
בפני עד זה, הוצג המוצג נ/5 שהוא מכתב שלו, מיום 30.7.097, ובו דוחה הוא את בקשת התובעת לעדכון דמי השכירות, ובמכתב זה לא נאמר דבר וחצי דבר, שהעלאת דמי השכירות היא בניגוד להסכם.
משנשאל העד על כך הוא משיב "... ואני משיב , זה כתוב בהסכם ... מפנה לסעיף 9 לת/8" (שם שורה 28) ואולם, עיון בסעיף 9 הנ"ל לת/8 , כמו גם בסעיף 10 שם (אותו מזכיר העד לאחר מכן) לא מועיל כלל לנתבעת, שכן כל שנאמר שם שעד 31.3.90 תוסיף הנתבעת לשלם דמי שכירות בהתאם למה שהיה נהוג בעבר, הן ביחס לשטח והן ביחס לשיעור דמי השכירות ואילו מיום 1.4.90 שיעור דמי השכירות יהיה כבעבר ואולם השטח יחושב בהתאם לבניה הנוספת.

33.     לסיכום גם מעדותו של ווליד עוואד לא יכולה הנתבעת להבנות ולהוכיח, כי מדובר בחוזה לתקופה קצובה שטרם נסתיימה !

עדות ראמז גראיסי

34.     עד זה הינו ראש עיריית נצרת, שהיא הנתבעת בתיק זה. לטענתו של עד זה, הפיצויי בגין השקעת העירייה היה בכך שהנתבעת תוסיף ותשלם את המחיר הזול וזה "יהיה הפיצוי על ההשקעה"( עמ' 35 שורה 23)
     ומוסיף העד ומעיד "אני מנסה לומר דברים שלא כתובים בהסכמים הפורמלים" (עמ' 36 שורה 19).
     ובמילים אחרות עניין לנו בעדות בעל פה, כנגד מסמך כתוב!
     העד מוסיף ומעיד - "העובדה שלא כתוב בהסכם שההסכם לא מוגבל בתקופה בדיעבד אני אומר שזאת טעות היתה....."
     ולכמה שנים אמור להיות ההסכם אומר העד "..... זה לא לנצח זה יכול להיות ל-10 שנים או יותר אבל לא לנצח, ברור אבל היה שכל עוד העירייה לא יוצאת, דמי השכירות לא יועלו"(עמ' 37 שורות 27-28)
הנה כי כן, שוב עניין לנו בדבר והיפוכו, האם מדובר בהסכם ל-10 שנים (שחלפו זה מכבר) או, מדובר בהסכם התלוי אך ורק ברצונה של הנתבעת לפנות את המושכר? שאז בהכרח ומבחינת התובעת, מדובר בהסכם לתקופה בלתי מוגבלת!
עד זה מוסיף ומאשר, "טעינו בזה שלא הדגשנו ולא ציינו במכתבים הפורמליים או בהסכם שדמי השכירות ישארו קבועים עד שנעזוב את המושכר"( עמ' 40 שורה 12) .
לא מדובר בטעות טכנית פעוטת ערך, מדובר בעניין שהינו לב- ליבו של ההסכם ואי הזכרתו, מהווה הסדר שלילי, ולא חסר בהסכם אותו ניתן להשלים על פי אומד דעת הצדדים.
35.     למעלה מן הצורך אוסיף ואומר , כי כפי שהערתי ביחס לעדים האחרים, אין בהסכם ת/8 לקבוע דבר וחצי דבר, ביחס לשאר הנכסים נשוא ההסכם ת/6.

36.     המסקנה המתבקשת עד כאן היא שגם מעדויות כל עדי הנתבעת, לא ניתן לקבוע ברמה הדרושה במשפט אזרחי, כי אומד דעת הצדדים בעת כריתת ההסכמים היה כזה שמדובר לתקופה קצובה שטרם הסתיימה.

37.     כאן המקום לחזור שוב לפסה"ד בעניין "אפרופים" עליו מתבסס עיקר טיעונו של ב"כ הנתבעת.

     חובה לחזור ולהזכיר, כי הגם שפס"ד "אפרופים" גרם למהפכה בפרשנותם של חוזים, ולפיה הפרשן אינו כפוף למילה הכתובה, הרי שגם זאת מושכלות יסוד אותן חובה להזכיר-
     "לאומד הדעת העולה מלשון החוזה יש ליתן משקל ניכר. חזקה היא כי אומד דעתם המשותף של הצדדים הוא זה העולה מלשונו הטבעית והרגילה. בפרשת אפרופים ציינתי כי קיימת "חזקה הניתנת לסתירה כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה של החוזה. חזקה זו ניתנת לסתירה באמצעות מכלול הנסיבות" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט (2) 265, 314 ; ראו גם ד"נ 32/84 עיזבון וולטר נתן ווילאמס ז"ל נ' בנק ישראל בריטניה (בפירוק) , פ"ד מד (2) 265, 274; ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מח(1) 221,238; להלן פרשת שלו). כפי שנקבע בפרשת אפרופים, החזקה העולה מלשון החוזה ניתנת לסתירה. אמת, "ברוב המקרים, אומד הדעת העולה מתוך לשונו של החוזה הוא 'בטוח' יותר ואמין יותר מאומד הדעת הנלמד מתוך הנסיבות" (פרשת אפרופים, עמ' 300). עם זאת , במקרים הראויים יש בכוחם של נתונים בדבר אומד דעת הצדדים העולים מתוך הנסיבות לסתור את אומד הדעת העולה מתוך החוזה" .
     (ע"א 11418/03 , פורסם בתק- עליון (2005) 2 ).
     אם כן איפוא, על המבקש להסתמך על אומד דעת צדדים הנלמדים מנסיבות חיצוניות ובניגוד ללשונו הרגילה של החוזה, להתכבד ולסתור את חזקת אומד דעת הצדדים הנלמדת מהמילה הכתובה.
עדי הנתבעת לא הצליחו לשכנעני, כי עלה בידם לסתור את תכלית החוזה כפי שזו עולה מן הכתוב בהסכמים וממה שלא כתוב בהם.

38.     למעלה מן הצורך, ומאחר שב"כ המלומד של הנתבעת הפנה אותי לפסק הדין של בתי הדין הרבניים, אוסיף אף אני מקצת מן המשפט העברי בנדון וכפי שבא לידי ביטוי בפסיקתו של כב' השופט א. רובינשטיין (ע"א 898/03, בנק לאומי לישראל בע"מ נ' גניה חזן ואח' )
     (ז) בדומה לפרשן המודרני מתמודד גם המשפט העברי בין הקביעה העקרונית "דברים שבלב אינם דברים " לבין נכונותו לפרש את החוזה על פי נסיבותיו ותכלית כריתתו. יפים לכך דברי ספר היראים כפי שהם מובאים ע"י הרשב"א (רבי שלמה בן אדרת, ספרד, המאה הי"ג -הי"ד ) הקובעים מתי נעדיף את הכלל "דברים שבלב אינם דברים":
     "ואין קורין דברים שבלב, אלא כשהוא סותם דבריו ומוסרן למחשבת לבו , במה שדרכן של בני אדם שיהיו מפרשין לשונם ואינם סותמין דבריהם כמו שסתמן זה " (חיודשי הרשב"א, קידושין , נ ע"א דיבור המתחיל ואסיקנא)
כלומר , שבנושא שרגילים לפרש בו , אותו אדם סותם ואינו מפרש, הרי אלה דברים שבלב;הפניה לכוונת הלב נעשית רק מקום בו מניחים שהצדדים לחוזה לא חשו צורך להעלות את הדברים על הכתב בשל היותם מובנים מאליהם. לעומת זאת, בעניין שדרך בני אדם להסדירו בפירוש בחוזה, נטען כלפי הצדדים "דברים שבלב אינם דברים" (לשאלה מתי דברים שבלב דברים הם, ראו בפסק דינו של השופט משה זילברג ע"א 130/50 עמל בע"מ נ' יהושע שינדלר, פ"ד ו (1) 710, 715, ש"הקדים את זמנו" בקביעה כי אין, ע"פ דיני ישראל , "כל מניעה להיזקק לכוונתם האמיתית הנסתרת של הצדדים המתקשרים ל"דברים שבלב" שלהם , אם אלה באים לפרש, לכאן או לכאן, את מובנו האמביגיוזי (המעורפל - א"ר של הדבר הדבור").

בנדון שבפנינו, מדובר "בנושא שרגילים לפרש בו", לו רצו הצדדים או, אפילו הנתבעת, כי יאמר במפורש שמדובר בהסכם לתשלום דמי שכירות לתקופה מוגבלת, או עד לאחר שהעיריה תחזיר את השקעותיה, היה הדבר צריך להכתב, משלא נכתב, מהווה הדבר "דברים שבלב אינם דברים".
39.     עוד אוסיף ואומר בעניין זה, ולמעלה מן הצורך, כי אליבא דכל עדויות הנתבעת, אין עדות ברורה לזמן קצוב ומוגבל.
     לטעמי, גם זמן בלתי קצוב, בבחינת זמן בלתי מוגבל הוא, המקנה לבית הדין סמכות להתערב בקביעת דמי שכירות.
     כאמור לעיל, הלכה המנחה, היא זו שנקבעה בעניין ה"מרץ" לעיל ושם נקבע מפי כבוד השופט עציוני "אפשר לשנות דמי שכירות שנקבעו בהסכם עם זה לא הוגבל לתקופה מסוימת......" (הדגשה שלי - א.ק.).
בנדון שבפנינו וגם אם אלמד מאומד דעת הצדדים שלא היתה כוונה להסכם בלתי מוגבל בזמן, הרי שברור שלא מדובר בתקופה מסויימת, שכן כל אחד מהעדים העיד שמדובר בתקופה של מספר רב של שנים, אלא שברור היה גם להם שעניין זה לא היה קצוב לתקופה מסויימת.

התנאי הנוסף להחלתו של סעיף 57 (ב)

40.     ראינו איפוא, כי תנאי הסף להחלתו של סעיף 57 לחוק מתקיים בעניין שבפנינו שכן, מדובר בהסכם לתקופה בלתי מוגבלת.

41.     נותר איפוא לדון בתחולת התנאי הרלוונטי לענייננו והוא זה הקבוע בסעיף 57 (2) לחוק, לאמור "חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות".

42.     לטענת הנתבעת, גם בנטל זה לא עמדה התובעת, ולפיכך, בית הדין כלל לא רכש סמכות לדון בתובענה ומכאן שדינה להידחות.

43.     גם לעניין זה סבורני, כי טועה הנתבעת ואנמק זאת להלן.

44.     אולם בטרם אדרש לכך, עלי להתייחס לטענה נוספת בפי הנתבעת ולפיו ולטענתה מועד קביעת דמי השכירות לא היה בשנת 1983, אלא בהסכמים המאוחרים משנת 1986 ו- 1989, ואף בשנת 1997, שכן עד אז לא סברה התובעת שיש להעלות את דמי השכירות.

45.     מדובר איפוא בשתי טענות שונות ואתייחס לכל אחת מהן בנפרד.

     באשר לטענה הראשונה ולפיה, ההסכמים משנים 86 ו-89 הם אלו שקובעים את דמי השכירות ,סבורני שאין בה ממש, מה גם שאין היא משנה דבר שכן גם אם כך הוא, הרי שחלפו מאז שנים רבות, המאפשרות לתובעת לטעון לשינוי הנסיבות, אליו אדרש להלן.
     גם לגופן, אין טענות אלו נכונות. דמי השכירות נקבעו בשנת 1983, ההסכמים המאוחרים כלל לא עסקו בדמי השכירות, אלא קבעו שגם ביחס לתוספת הבניה, שנחשבה כדמי מפתח, יחולו שיעורי דמי השכירות שנקבעו בשנת 1983.
     
     באשר לטענה השניה, הרי שגם אם מי מבין חברי המועצה, יהיה זה אפילו מי שכיהן כיו"ר המועצה עד שנת 96, סבר שלא היתה כוונה עד שנת 97 להעלות את דמי השכירות, אין בכך כדי להעיד על כוונת כל המועצה, והראיה שבשנת 1997, המועצה שנבחרה, סברה, כי יש מקום כן לדון בנושא דמי השכירות.
     עוד יוער, כי גם עד זה לא קבע מסמרות לעניין העלאת דמי השכירות בשנת 2002 או לאחר מכן, וגם הוא סבר, כי בבוא העת (ומהי אותה עת, לא ידע העד להסביר) ניתן יהיה להעלות את דמי השכירות.

שינוי הנסיבות

46.     ההסכם ת/6, קבע מפורשות שיש קורלציה בין שווי הנכסים לבין שיעור דמי השכירות וקבע, כי שיעור דמי השכירות השנתיים יעמוד על סך של 6% משווי הנכסים.
     בעדותו בעל פה ערך עוה"ד זרייק, אבחנה בין שטחים בנוים שאזי דמי השכירות יועמדו אכן על סך של 6% לבין שטחים פנויים שביחס אליהם דמי השכירות יועמדו על סך 3% בלבד, ואולם השמאים לא התייחסו לעניין זה, וגם במסמכים הכתובים לא מצאתי, אבחנה של ממש, בין שטחים בנויים לשטחים פנויים. (למעט לעניין הנכס שהוגדר כמגרש חניה).

47.     התובעת ברצונה לבסס טענתה לשינוי נסיבות, הגישה כראיה חוות דעת מטעמה, אשר כולן התייחסו לשווי הנכסים ובכך הרימה את הנטל הדרוש לצורך הוכחת שינוי הנסיבות, שכן משנקבע בהסכם ששיעור דמי השכירות יגזר באחוזים משווי הנכס, ומשלטענת התובעת, חלה עליה ניכרת במחירי הנדל"ן, די בכך, כדי להראות שקיים שינוי נסיבות.

48.     טענת הנתבעת, כי לעניין זה לא הוכח שינוי בנתונים, אינה נכונה, שכן דמי השכירות עד לשנת 2002 היו בסך 400,000 ₪ ודמי שכירות אלו משקפים שווי נכסים מסויים.
     משקבע השמאי שפירא, כי שווים הכולל של הנכסים מסתכם לסך של כ- 14 מיליון ₪, הרי ממילא חל שינוי בנתונים, המשפיע על גובה דמי השכירות.
     יאמר מיד, כי אמרתי, ששינוי בשווי המושכר, מהווה פרמטר האמור להשפיע על גובה דמי השכירות, ואולם איני אומר, כי דמי השכירות הראויים לשנת 2002, הם לכשעצמם מהווים אינדקציה לשינוי הנסיבות, ואבהיר דברי אלו להלן, עת בה אדרש לחוות דעת מומחה בית המשפט.

49.     מכל מקום, משהוכיחה התובעת, כי חל שינוי בנסיבות, אין לדחות התביעה על הסף, והתביעה באה במסגרת סמכותו של בית הדין לשכירות.

שאלה היא, כמובן כיצד מצביע שינוי זה על גובה דמי השכירות העדכניים, ולכך אדרש להלן.

מומחה בית הדין

50.     כאמור לעיל, בית הדין, במותבו הקודם מינה את השמאי רן וירניק (להלן: "וירניק"), כמומחה מטעם בית הדין כאשר, כל אשר הוטל על וירניק לקבוע מה גובה דמי השכירות הריאליים נכון ליום 1/1/02.
     לטעמי, וכבר רמזתי על כך לעיל, לא זו השאלה שבמחלוקת, שכן גובה דמי השכירות הריאליים ליום 1/1/02, אינה אינדיקציה כלל לשינוי הנסיבות, וגם אינה מהווה מדד לקביעת דמי השכירות הנכונים שעל הנתבעת לשלם לתובעת החל מיום 1/1/02, אבהיר את דבריי.
     על מנת שנוכל לקבוע, כי דמי השכירות הריאליים לשנת 2002 הם דמי השכירות שעל הנתבעת לשלם, עלינו לקבוע, כי גם בשנת 1983, עת קבעו הצדדים בהסכמה מה יהיה גובהם של דמי השכירות, מדובר היה בדמי שכירות ריאליים, שאז יש לנו נקודת התייחסות ברורה להשוואה.
אולם, יתכן מצב שעקב יחסים מיוחדים בין הצדדים, או מסיבות אחרות, היו מלכתחילה דמי השכירות שנקבעו, בשיעורים בלתי ריאליים ופחותים ממחיר השוק.
נניח לדוגמא, שדמי השכירות דאז, היו בשיעור של 30% מדמי השכירות המקובלים, ואם כך הוא, גם עתה, עלינו לקבוע שהנתבעת תשלם 30% בלבד מדמי השכירות הריאליים אותם קבע וירניק.
וירניק, כאמור לא קבע כלל מהו שווי הנכסים נכון ליום 1/1/02 וממילא אין הוא נותן בידינו כלי לקבוע האם אכן חל שינוי בנסיבות.
וירניק נימק זאת בכך שהוא מעדיף את שיטת ההשוואה על פני שיטת התשואה.

שיטת התשואה מול שיטת ההשוואה

51.     כאן המקום להדרש לשתי השיטות לעניין קביעת דמי שכירות ראויים.

     השיטה האחת, היא שיטת ההשוואה שלפיה משווים את הנכס שבנדון לנכסים אחרים המצויים באותו איזור, וכך קובעים את שווי דמי השכירות הראויים בגין הנכס הנידון.

     השיטה השניה, מעריכה ושמה את שווי הנכס כפנוי ומתוך שווי הנכס גוזרת באחוזים את התשואה שבעל הבית זכאי לה בגין השקעותיו בנכס.

     וירניק הבהיר לבית המשפט, כי שיטת ההשוואה עדיפה על שיטת התשואה, ולפיכך, נקט הוא בשיטה זו.
     בלי שאקבע מסמרות בשלב זה, איזה שיטה עדיפה, ומה נקבע לעניין זה בפסיקה, הרי שלענייננו, הצדדים עצמם קבעו בהסכם שבינם את שיטת התשואה, ומדוע שאתערב אני ברצונם המשותף של הצדדים?.
     איש לא טען ולעניין זה גם לא הוצג אומד דעת חיצוני הסותר את אומד הדעת כעולה מן הלשון הכתובה.
     משנכתב בהסכם, כי דמי השכירות יהיו בשיעור של 6% משווי הנכסים, שומה על הצדדים להצמד לעניין זה.

52.     אומנם, וירניק לא נתבקש להעריך את שווי הנכסים, אלא אך ורק את העלות הריאלית של דמי השכירות בשוק החופשי לשנת 2002. אלא שאם היה וירניק ער להסכם שנחתם בין הצדדים בשנת 1983, יכול שהיה נוקט בשיטת התשואה, ולא בשיטת ההשוואה, ואז היינו למדים, אל נכון, מה שווי הנכסים בשנת 2002, ומכאן קל היה לגזור את שווי דמי השכירות.

53.     הפסיקה קבעה לא אחת, "שאין בית הדין לשכירות בוחן מחדש את שיעור דמי השכירות שנפסקו בעבר לאור נתוני העבר, אלא שאם הונח בפניו שינוי נסיבות לעומת מה שהיה בעבר, בוחן הוא את המצב שנוצר וקובע את שיעור דמי השכירות הראוי למצב עניינים זה"( ע"א 1418/96 מאור ואח' נ' הרשנהרון, פדי מ"ה (3) עמ' 95 ושם בעמ' 104)?

     בנדון שבפנינו, שומה היה על התובעת להוכיח, מה היה שיעור דמי השכירות שנקבעו בעבר ביחס לדמי השכירות בשוק החופשי, ורק אם היתה הלימה בין דמי השכירות שנקבעו לבין דמי השכירות בשוק החופשי, יכולה היתה קביעתו של וירניק ביחס לדמי השכירות הריאליים ל-1/1/02 להוות אינדקציה כלשהי.

54.     להלן, עוד אדרש לשיטת התשואה אל מול שיטת ההשוואה, ואולם בטרם אעשה כן, ולמעלה מן הצורך, אייחד מילים מספר, גם להתרשמות שלי מן השמאי שמונה על ידי בית הדין.

55.     מן המפורסמות הוא שלא על נקלה יתערב בית המשפט במסקנות של מומחה שמונה על ידו, אולם בנסיבות כפי שיפורטו על ידי להלן, לא אוכל לקבל את דברי וירניק "כתורה למשה מסיני".

56.     וירניק מודה ברוב הגינותו, כי אינו מכיר היטב את שוק השכירות בנצרת (עמ' 1 שורה 15) ומוסיף ואומר "בשביל להשלים את הפערים המקומיים שלי ביחס לנצרת, התייעצתי גם עם שמאים מקומיים, התייעצנו עם סמיר קווער ועאטף עלאם" (עמ' 2 שורה 4 ו-5). סמיר קעואר, הוא השמאי מטעם הנתבעת דווקא, אשר מחוות דעתו, אני למד, כי אינו מסכים בהכרח עם וירניק.
     יתר על כן, וירניק מוסיף "התייעצתי גם עם תושב העיר, זה אדם שאני מכיר הוא בקיא בנדל"ן באיזור נצרת, זה שם שעובד איתי ואני לא רוצה לחשוף את שמו" (שם שורה 6).
     בדרך כלל יכול מומחה להוועץ גם במומחה אחר, אולם גם שמו של זה צריך להיות חשוף וידוע. בנדון שבפנינו, לא רק שמדובר במישהו "עלום שם", אלא שכלל לא מדובר במומחה.
     וירניק, צריך היה ליתן חוות דעתו על סמך מומחיותו הוא, והוועצות בתושב העיר, אינה מספקת לעניין זה.
וירניק גם "אינו יודע האם מעבר בית המשפט ממקומו הישן השפיע על שווי הנכסים נשוא התביעה", וירניק, אומנם טוען שדמי השכירות שקבע משקפים את "העובדה שבית המשפט כבר עבר משם" (עמ' 3 שורות 21-24) ואולם השאלה וכאמור לעיל, היא שווי הנכס, ובאשר לכך, אין לוירניק כל התייחסות.
     וירניק מוסיף ומעיד, כי לא בדק אלטרנטיבות, ולעניות דעתי, גם עניין זה מהווה שיקול בקביעת דמי שכירות ריאליים. וירניק כלל לא התעניין בהסכמי השכירות הקיימים, הוא העיד בתחילה שלא קיבל אותם ולאחר מכן הבהיר שקיבל אותם בשפה הערבית ולא התייחס להם (עמ' 4 שורה 31).
     כפי שקבעתי לעיל, לו היה מתייחס וירניק להסכמי השכירות, יכול שהיה בוחר בשיטת התשואה ולא בשיטת ההשוואה.
     בנוסף ובתחילת עדותו בפניי, העיד וירניק שהוא מתעלם מהמצב התכנוני והוסיף ואמר "שוכר חופשי אדיש לחוקיות", איני מקבל קביעה נורמטיבית זו, בוודאי שדמי השכירות מושפעים מהיעוד התכנוני ומקום בו אדם שוכר מושכר לצורך מטרה שאינה מותרת לפי התכנון היעודי, הדבר בהכרח משפיע על גובה דמי השכירות.

57.     לפיכך ובהסתמך על כל ההערות דלעיל ובהתחשב גם בעובדה המרכזית ולפיה בחוות דעתו של וירניק, גם אם אקבלה ללא הסתיגויות, אין כדי לקבוע מה שווי הנכסים נכון ליום 1/1/02, איני יכול לקבוע ממצא על פי חוות דעתו של וירניק.

חוות דעת הצדדים

58.     נותרו איפוא, חוות דעת הצדדים עצמם, דהינו חוות הדעת של שפירא מטעם התובעת וחוות הדעת של סמיר קוואר ושל הרצברג (להלן בהתאמה קוואר והרצברג, מטעם הנתבעת).

59.     טוען ב"כ הנתבעת שאין לקבל את חוות דעתו של שפירא הן משום שנקט בשיטת התשואה והן משום שגם לגופה, מצא ב"כ הנתבעת כלשונו הוא "סימני שאלה באשר למידת מקצועיותו של שפירא".

60.     אתחיל דווקא בנקודה השניה, ואקבע, כי "לא מצאתי כל סימני שאלה באשר למידת מקצועיותו של שפירא" ההיפך הוא הנכון, שפירא העיד, "כי התייחס רק לשטח הבנוי ולא לפוטנציאל, וכי אם לא הייתי הולך לפי הפוטנציאל, התשלום היה גבוה הרבה יותר" (עמ' 4 שורה 4) בקביעה זו אכן נהג שפירא בתום לב ובאופן מקצועי.

61.     באשר לנקיטתו של שפירא בשיטת התשואה ולא בשיטת ההשוואה, גם בכך אין לבוא לשפירא בטענות ולקבוע, כי בחירה בגישה זו מהווה עמדה בלתי מקצועית.
     כפי שכבר כתבתי לעיל, שתי השיטות נקבעו בפסיקות השונות של בתי המשפט ולא ראיתי עדיפות מוחלטת לאחת על פני רעותה.
     אם כי, לעניין זה צודק ב"כ התובעת, שדווקא שיטת התשואה הוכרה לעיתים כעדיפה, ויפים לעניין זה דבריו של כב' השופט א. גולדברג (ולא דברי הנשיא שמגר, כפי שכתב ב"כ התובעת בטעות) בר"ע 241/85 בסוקרו, בסעיף 7 לפסק דינו, את שתי השיטות כמפורט לעיל, ומגיע למסקנה, כי שיטת התשואה אמינה יותר מאשר שיטת ההשוואה.
     גם בע"א 363/89, עניין זילברשטיין שהוזכר בסיכומי הצדדים, בחר בית המשפט בשיטת התשואה ולא בשיטת ההשוואה.
     עוד ראה לעניין זה, ע"א ירושלים 4193/98, מדינת ישראל ואח' נ' מסדר אבות הקפוצינים וכן ע"א חיפה 4633/97, ציון חב' לביטוח נ' כתר ואח' - אשר גם שם נקטו השופטים בשיטת התשואה ולא בשיטת ההשוואה.

62.     למעלה מן הצורך וכפי שכבר קבעתי לעיל, הרי הצדדים עצמם בהסכם ת/6 בחרו את שיטת התשואה, ואין כל סיבה להתערב ברצון חופשי זה שלהם.

חוות דעת הנתבעת

63.     כאמור הנתבעת צירפה את חוות דעתם של הרצברג וקווער.
     אפתח בחוות דעתו של הרצברג.

64.     אקדים ואומר, כי התרשמתי מחוות הדעת שהיא ערוכה באופן מקצועי כפי שגם כך התרשמתי מעדותו של הרצברג בפניי. אלא שהרצברג היה הגון דיו לומר "כל לקוח שאתה עושה הערכה מטעמו ואתה קובע כמה הוא צריך לשלם, הוא מצפה שההערכה תהיה נמוכה ככל האפשר, השמאי צריך להגן על חוות דעתו בבית המשפט, זה מה שמנחה אותו" (עמ' 9 שורה 6).
     הנה כי כן, הרצברג מודה שהצפיה היא שיערוך חוות דעת נמוכה ככל האפשר....

65.     אולם גם ללא הערה זו, לא אוכל לקבל חוות דעתו של הרצברג.
     ראשית, הרצברג אף הוא נפל לכלל טעות, עת בא לקבוע דמי שכירות ריאליים לשנת 2002. דמי השכירות הריאליים לשנת 2002, לכשעצמם אינם רלוונטיים כלל ועיקר! מה שרלוונטי הוא שווי הנכס לשנת 2002, שכן זהו הפרמטר העשוי (או עלול) לשנות את גובהם של דמי השכירות.
     ושנית, הרצברג בחוות דעתו, הניח הנחות, אשר ביחס לחלק מהן, קבעתי לעיל שאינן נכונות.
     כך, הניח הרצברג, כי יש לקחת בחשבון את עלות ההשקעות שהשקיעה העיריה בשיפוץ הנכסים, עניין זה נדון על ידי לעיל ונדחה.
     כך, הביא הרצברג בחשבון הפחתה בשיעור 20% בגין גודל העיסקה, אולם בכך מתערב הוא שלא כדין ברצון הצדדים.
     הצדדים הסכימו, כי דמי השכירות יהיו בשיעור 6% משווי הנכסים.
     לפיכך כל שהיה על הנתבעת, (וממלא על הרצברג) לעשות, הוא לקבוע את שווי הנכסים ליום 1/1/02, ומכך לגזור, את התשואה בשיעור 6%.
     הנתבעת, למרות שהיתה מודעת לצורך לעשות כן, בחרה ובמודע, ככל הנראה, להתעלם משווי הנכסים נכון ליום 1/1/02, ובכך יש לראותה, כי הסכימה עם קביעת שפירא בכל הקשור לשווי הנכסים.
     בנוסף, הניח הרצברג הנחות נוספות, בגין ייעוד ציבורי, דמי שכירות המשולמים בסביבה לנכסים דומים, מצבו הירוד של שוק המשרדים ועוד.
     יכול שמדובר בנתונים שמשפיעים הן על דמי השכירות והן על שווי המושכר, אולם חלק מנתונים אלו, כבר נלקחו בחשבון בעת הקביעה הראשונית ואף על פי כן ואולי משום כך, נקבע מראש קביעה של 6% משווי הנכס. כאשר המנגנון לתיקון דמי השכירות, המושפעים כמובן מהתנודות בשוק, הינו על דרך ההוכחה, כי שווי הנכסים השתנה.
     הנתבעת וכאמור לעיל, והגם שהיתה לה הזדמנות לכך, לא סתרה את הנתון על שווי המושכר, ועניין זה, עומד לה בהכרח, לרועץ.

חוות דעת של סמיר קוואר

66.     גם בחוות דעת זו, לא ראיתי לנכון לפקפק לעניין אמינותה, אלא שאף היא לא מועילה לנתבעת.
     ראשית, קוואר, בחר להתמקד במצב שוק ההשכרה בנצרת בין השנים 1997-2003.
     שנים אלו לכשעצמן אינן מהוות את המדד היחיד, שכן מדובר וכאמור לעיל בהסכם שנחתם בשנת 1983.
     ושנית וכפי שכבר כתבתי לעיל, לא אחת, לא דמי השכירות, בנכסים דומים באיזור הוא זה שמהווה פרמטר בנדון שבפנינו.
     הפרמטר היחיד, הוא זה שקבעו הצדדים והוא שווי הנכסים, יכול "ששוק המשרדים" כפי שהגדיר זאת קוואר, אכן נמצא בירידה, ויכול גם שירידה זו משפיעה על שווי הנכסים, ואולם וכאמור, הנתבעת לא טרחה להמציא לבית המשפט חוות דעת, מהו שווי הנכסים לפי דעתה.

המסקנה המתבקשת

67.     מכל האמור לעיל, עולה המסקנה, כי יש לקבל את חוות דעתו של שפירא לעניין שווי הנכסים, הדבר נכון ביחס לכל ארבעת הנכסים, אלא שאתייחס להלן, לצורך גזירת דמי השכירות הראויים, לכל נכס בנפרד.
     יוצא אני מנקודת הנחה, שאין מחלוקת של ממש ביחס לשטחי הנכסים שכן ביחס לזה, לא טענה הנתבעת דבר.

68.     עם זאת, לעניין שיעור התשואה, לא ידעתי על שום מה, קבע שפירא, שהתשואה הנכונה היא בשיעור של 10%. הצדדים קבעו בהסכם 6%, וכיצד זה, ועל סמך מה, מבקשת כעת התובעת לשנות שיעור זה?
     התובעת, לחיזוק עמדתה זו, מפנה אותנו לפסק הדין בעניין ע"א 363/89(עניין זילברשטיין), אלא שם דובר בקביעת דמי שכירות ראשוניים (ראה לעניין זה גלגולה הראשון של פר' זילברשטיין ר"ע 241/85 אוזכר לעיל) ואילו בעניין שבפנינו, מדובר על קביעת דמי שכירות משנית, לאחר שהיה הסכם בלתי קצוב בזמן בין הצדדים.
     ואשר על כן בפרשיית זילברשטיין נקבע:
     " היוצא מדברינו הוא, כי משהוכח לבית הדין לשכירות שיעורו של הרווח הסביר מערכו של המושכר ( כשהוא פנוי), עליו להעניק למשכיר דמי שכירות אלה במלואם (כפוף להפחתה עקב תשלום דמי מפתח). אין הרווח הסביר נקבע על פי אומדן גרידא של בית הדין ואין קבעיעה זו שרירותית או ספוקלטיבית ( ע"א 145/67 בעמ' 163הא) אלא ראיה היא צריכה, אשר תסמוך על כל הנסיבות הנוגעות למושכר והשיקולים הכלכליים הרלוונטיים.

     מכאן שקביעת האחוז מערך המושכר באותם פסקי דין בהם נאחזו בענייננו בתי המשפט דלמטה (ובמיוחד ע"א 110/74 הנ"ל), לא היתה יפה אלא על פי הראיות שהובאו בהם ולשעתן של הראיות, ואין בפסקי דין אלה כדי לקבוע אמת מידה שהיא קיימת ועומדת בכל עת. בע"א 110/74 אף מדגיש בית המשפט כי "פשוט יש לתת תוקף לדעת המומחה ולקבוע את דמי השכירות בשיעור 7% מערך הנכס כשהוא פנוי" (שם בעמ' 436). והדברים ברורים. שאין לך קביעת "תשואה ראויה" אלא לזמנה, בהיותה נגזרת ממכלול גורמים במשק, כגון מידת הנזילות של ההשקעה והרווח הצפוי בהשקעות אלטרנטיביות בנות השוואה. ואין צריך להדגיש כי מאז ניתנו פסקי דין בהם נקבעו דמי השכירות בשיעור 6 או 7 אחוזים מערך הנכס, ארע דבר בכלכלה ישראלית".

     אומנם בפרשית זילברשטיין הועלה שיעור דמי השכירות מ-6% ל-10%, אלא שאין בכך כדי לקבוע מסמרות לכל תקופה ולכל זמן.
     לשם קביעה, כי גם בנדון שבפנינו יש להעמיד התשואה, על 10% (בניגוד גמור להסכמת הצדדים בעבר), צריכה היתה התובעת להתכבד ולהביא ראיות לכך, ולא להסתמך בקביעה סתמית של המומחה מטעמה.

69.     אם כן איפוא, בדרכנו נלך, נקבע את שווי הנכסים לכל נכס ונכס, ומשווי זה נגזור 6% המהווים את שיעור דמי השכירות המוסכם וכדלהלן:

הנכס                 השווי          דמי השכירות

     מתחם עירית נצרת -       6,943,000 ₪          416,580 ₪
     בית ספר יסודי ממלכתי - 3,573,560 ₪          214,414 ₪
     גן הילדים -           903,817 ₪           54,230 ₪

     לעניין הנכס הרביעי - מגרש החניה ומשרדים, אבקש לומר מילים מספר.
     שווי של נכס זה הוערך על ידי שפירא לסך של 2,500,000 ₪ וזאת בעדותו בעל פה, שכן בגוף חוות הדעת, לא היתה התייחסות לשווי הנכס.
     ואולם, נכס זה שונה מהנכסים האחרים שכן רובו הגדול (950 מטר) הינו מגרש חניה.
     באשר להערכת דמי השכירות בגין מגרש החניה, קבע שפירא בעקרונות השומה, כי "למגרש חניה", יחשבו דמי השכירות המקובלים "לחניונים פתוחים".
     בעניין זה, שוב מדובר בהתערבות ברצון הצדדים.
     הצדדים סיכמו, כי לגבי שטחים שאינם בנויים יעמדו דמי השכירות בשיעור 3% מהשווי.
     לפיכך איפוא, החישוב הנכון ביחס לנכס שכונה "מגרש חניה ומשרדים" הינו כדלהלן:

     שווי המשרדים     -     416,634 ₪
     דמי השכירות     -     24,500 ₪.
     שווי השטחים הפתוחים-      2,083,366=416,634 - 2,500,000
     שווי דמי השכירות
     לפי 3%          -          62,500 ₪
     
     התוצאה הסופית הינה שדמי השכירות נכון ליום 1/1/02, מסתכמים לסך כולל בגין כל הנכסים של 772,224 ₪.

     התובעת הגישה תביעתה רק ביום 18/12/02, לפיכך, לא זכאית התובעת להגדלת דמי השכירות מיום 1/1/02, כפי אשר תבעה בכתב תביעתה.
     דמי השכירות כפי שקבועים לעיל, ובתוספת הצמדה למדד מ-1/1/02 יעמדו בתוקפם החל מיום 1/1/03 ויתעדכנו כל שנה בהתאם לעליות המדד, וכפי שנקבע בהסכם משנת 1983.

     התוצאה הסופית הינה, שבגין שנת 2002 נדחתה למעשה התביעה ולא קבעתי, כי על הנתבעת לשלם לתובעת הפרש בגין דמי שכירות כלשהן לשנה זו.
     עם זאת, קבעתי את דמי השכירות בשיעור האמור לעיל ועל סך של 772,224 ₪ לכל שנה.

     אני מחייב איפוא את הנתבעת לשלם לתובעת ביום 1/1 לכל שנה קלנדרית את הסך של 772,224 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה בלבד, מיום 1/1/02.

     באשר להוצאות ושכ"ט, הרי שכלל הוא שתובע שזכה בתביעתו, זכאי להחזר שכר טרחתו והשבת ההוצאות שנגרמו לו.

     עם זאת, ובשים לב לכך, שקיבלתי רק חלק מתביעת התובעת, ובשים לב לכך שחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט לא הועילה לה, אני קובע, כי על הנתבעת לשלם שכ"ט בשיעור

30,000 ₪ בלבד וכן מחצית מעלות שכר טרחתו של השמאי פנחס שפירא, בהתאם לחשבונית כחוק שתוצג לה על ידי התובעת.

זכות ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. החזר דמי שכירות

  2. הגבלת דמי שכירות

  3. דמי שכירות מוגדלים

  4. קביעת דמי שכירות בעסק

  5. סירוב לקבל דמי שכירות

  6. תשלום דמי שכירות בעודף

  7. העלאת דמי שכירות מוגנת

  8. איחור בתשלום דמי שכירות

  9. תביעה לתשלום דמי שכירות

  10. תביעת חוב בגין דמי שכירות

  11. חוב דמי שכירות אולם אירועים

  12. צו מניעה העברת דמי השכירות

  13. דמי שכירות ראויים דייר מוגן

  14. נפרעו שיקים עבור דמי השכירות

  15. החזר דמי שכירות ששולמו ביתר

  16. דמי שכירות ראויים שימוש מסחרי

  17. החזר דמי שכירות על נכס משועבד

  18. העלאת דמי שכירות בתקופת האופציה

  19. קיזוז דמי שכירות בגין שיפוצים

  20. תביעה שכנגד לתשלום דמי שכירות

  21. מה הם דמי השכירות הראויים בחנות ?

  22. מימוש פיקדון כנגד חוב דמי שכירות

  23. פינוי דייר שהפסיק לשלם דמי שכירות

  24. תביעה לדמי שכירות ראויים נגד העירייה

  25. דמי שכירות ראויים בגין שימוש במקרקעין

  26. תביעה לתשלום דמי שכירות ופינוי המושכר

  27. השפעת ירידת שער הדולר על גובה דמי שכירות

  28. דמי שכירות ראויים - נוהל משרד הבינוי והשיכון

  29. רכב מעביד שכן המעביד שילם את דמי השכירות לחברת ההשכרה

  30. תקנות מס הכנסה (ניכוי מתשלום דמי שכירות), התשנ''ח-1998

  31. טוען כי אינם משלמים דמי שכירות, ומעלים טענות, כאילו היו בשכירות מוגנת

  32. צו מס הכנסה (קביעת דמי שכירות כהכנסה לענין ניכוי במקור), התשנ"ח-1998

  33. צו מס הכנסה (פטור) (ריבית ודמי שכירות בשל כלי טיס וכלי שיט), תשל"ו-1976

  34. תביעה לתשלום פיצוי בשיעור של דמי שכירות עבור חודשים בהם נמנע הנתבע מלמסור לתובע חזקה

  35. תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ''ג-1983

  36. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון