דמי ניהול חנות בקניון

להלן פסק דין בנושא דמי ניהול חנות בקניון:

פסק דין

1.     התובעת היא חברה לניהול בע"מ, ונותנת שירותי ניהול, החזקה ושירותים שונים לקניון "כיכר העיר" בכרמיאל (להלן: "הקניון").

2.     הנתבע רכש ביום 15.6.99 את הזכויות ביחידה מס' 216 בקניון (להלן: "החנות") מהגברת סולמחין אפרת (להלן: "סולמחין"), בהתאם לחוזה המכר שנחתם ביניהם, ושצורף כנספח ת/2 לתצהירי התביעה.

3.     בתובענה הנוכחית מבקשת התובעת, בין היתר (ליתר הסעדים המתבקשים בתובענה זו נתייחס להלן), לחייב את הנתבע בתשלום דמי ניהול בגין החנות החל מיום 1.1.03 ועד לחודש מרץ 2004.
     לטענת התובעת, דמי הניהול אודות החנות עד ליום 31.12.02 שולמו ע"י שוכרי החנות, אך מיום 1.1.03 הופסקו דמי הניהול להיות משולמים ע"י הנתבע או מי מטעמו.
     ראוי גם לציין כי התביעה הוגשה ביום 18.9.03, אך בתביעה תובעת התובעת דמי ניהול (עתידיים ביחס ליום הגשת התביעה) עד חודש מרץ 2004 (שהם שני הרבעונים הבאים), כיוון שמדובר בהפרה צפויה של הנתבע מלמלא את חובתו לשלם את דמי הניהול, ושני רבעונים הם פרק הזמן המשוער המינימילי לניהול תובענה זו.
     סכום התביעה נכון ליום הגשתה הינו סך של 18,285 ₪.

4.     מן העבר השני טוען הנתבע בכתב הגנתו כי מעולם לא חתם על הסכם ניהול עם התובעת, משכך אין הוא מחוייב בדמי ניהול לתובעת.
     הנתבע גם טוען כי מעולם לא החזיק בחנות ולא קיבל שירותים מהתובעת. שירותים אלה אם התקבלו, התקבלו ע"י שוכרים שהשתמשו בחנות, והם בעלי הדין הנכונים של התובעת, אך לא הוא.
     הנתבע גם מציין כי אינו חתום על חוזה חכירה ו/או תקנון, ולכן אין לתובעת כל יריבות כלפיו.

5.     בישיבת יום 10.10.04 טענו ב"כ הצדדים בפניי כי אין מחלוקת כי שאלת עצם חיובו של הנתבע בדמי ניהול, אם לאו, היא שאלה משפטית בה ביהמ"ש יכול להכריע בהסתמך על החומר שהוגש וסיכומי הצדדים. עדים נשמעו רק בשאלת גובה דמי הניהול וטענות קיזוז באם קיימות.

6.     יצויין גם כי מעבר לתביעה הכספית, מבקשת התובעת במסגרת כתב התביעה כדלקמן:

א.     ליתן צו הצהרתי לפיו חוזה הניהול בנוסח המקובל היום בקניון (צורף כנספח ת/5 לתצהירי התביעה), חל על הנתבע ומחייב אותו.

ב.     ליתן צו עשה המחייב את הנתבע לחתום על הסכם ניהול בנוסח המקובל היום בקניון.

¬השתלשלות הארועים.

7.     א.     בתאריך 1.8.96 מכרה חברת ג.ג. מרגנית בע"מ את החנות לסולמחין, בהתאם
לחוזה מכר שצורף כנספח ת/1 לתצהירי התביעה (להלן: "הסכם סולמחין").

ב.     עפ"י הסכם סולמחין שטח החנות הוא 30 מ"ר ברוטו (ה"הואיל" הראשון), והוא כלל בחובו גם הוראה (ס' 6(ד)) כי "הקונה יחתום במעמד החתימה על הסכם הניהול הרצ"ב כנספח ד' להסכם זה, וישלם החל מקבלת החזקה בחנות את דמי הניהול בגין ניהול הקניון עפ"י הנקוב בהסכם הניהול, וזאת ישירות לחברת הניהול (באחריות הקונה)".
עפ"י החוזה התחייבה גם סולמחין כי תגרום לכך שכל מי שירכוש או יקבל ממנה את הזכויות בחנות יחתום על הסכם ניהול דומה (ס' 8(ה)).
כמו כן הסכימה סולמחין ואישרה (בס' 9 להסכם), כי המוכרת הודיעה לה כי רשמה תקנון מיוחד בין בעלי היחידות אשר יבוא במקום התקנון המצוי שבחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), אשר יתן תוקף להוראות הסכם זה. כמו כן, הסכימה סולמחין כי "רישום החכירה או חכירת המשנה על שמו תעשה בכפוף לתקנון האמור או לשינויים שיערכו בו מעת לעת ע"י המוכרת".
כמו כן, התחייבה סולמחין בהסכם, כי דמי הניהול המוטלים על החנות יחולו עליה מיום קבלת החזקה בחנות עפ"י ההסכם ואילך (ס' 6(א) להסכם).
יום מסירת החזקה בהסכם סולמחין נקבע לתאריך 30.8.96 (ס' 5 להסכם סולמחין).

8.     לטענת התובעת, סולמחין חתמה על הסכם ניהול עם התובעת כפי שהתחייבה בהסכם סולמחין, אך העתק הסכם הניהול לא נמצא ברשותה של התובעת (ס' 4 לכתב התביעה מתוקן). אולם, לפי מיטב ידיעתה של התובעת השכירה סולמחין את החנות ל"אופנת וניל", החל מיום 1.10.97, ושוכרת זו חתמה על הסכם ניהול שצורף כנספח ת/8 לתצהירי התביעה (ראה תצהיר עדותו של עת/1, שסומן ת/1, ס' 19).

9.     בהסכם הניהול שחתמה "אופנת וניל" עם התובעת נקבע כדלקמן:

א.     החנות הוגדרה בהסכם זה כדלקמן: "שטח הממכר כולל שטח הגלריה המוחזק ע"י הדייר כחוכר ו/או כשוכר ו/או כבעל זכויות חזקה ו/או אחרת...".

ב.     דמי הניהול נקבעו בהסכם הניהול כדלקמן:
     "המחזיק ישלם לחברה סך 7 ₪ (שבעה ₪) בגין כל חודש עבור כל מ"ר של הנכס שבהחזקתו בגין השרותים... סך זה יהא צמוד למדד המחירים לצרכן שפורסם ב- 15.2.90 ..." (סעיף 8(א) להסכם הניהול).
לסכום של 7 ₪ ל- 1 מ"ר יש להוסיף מע"מ (סעיף 8 (ב) להסכם הניהול).

ג.     בהסכם הניהול גם צויין כי פיגור כלשהו בתשלום דמי הניהול ע"י המחזיק, יחייבו לשלם את הסכום המעוכב בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חודשית בשיעור של 1% ממועד האיחור (סעיף 10 להסכם הניהול).

ד.     עפ"י הסכם הניהול מתחייב המחזיק כי כל דייר חדש שירכוש ממנו את זכויותיו בחנות, יחתום אף הוא על הסכם ניהול כדוגמת הסכם זה. כל עוד לא חתם הקונה על הסכם ניהול כנ"ל, יישאר המחזיק אחראי כלפי חברת הניהול למילוי כל התחייבויותיו עפ"י הסכם הניהול, אף לאחר העברת זכויותיו בנכס לקונה (סעיפים 6(א+ב) להסכם הניהול).

10.      א.     כאמור לעיל, בהסכם סולמחין הסכימה סולמחין ואישרה את התקנון המיוחד,
אשר מהווה חלק בלתי נפרד מחוזה החכירה על-פיו רשומות הזכויות של ג.ג.
מרגנית בע"מ (המוכרת של סולמחין) במנהל מקרקעי ישראל, ועליו נדרש או ידרש כל רוכש זכויות של החנות לחתום (חוזה החכירה שבין מינהל מקרקעי ישראל לבין ג.ג. מרגנית בע"מ צורף כת/4 לתצהירי התביעה).

ב.     גם התקנון המיוחד, המצוי כאמור במינהל מקרקעי ישראל, צורף כחלק מת/4 לתצהירי התביעה, וצויין בו כדלקמן:

1.     את עבודות האחזקה והשרותים בקניון תבצע חברת ניהול (סעיף 7(א) לתקנון).

2.     מחזיקי היחידות בקניון מסכימים לכך שביצוע עבודות השירותים והאחזקה בקניון יבוצעו באופן בלעדי ע"י חברת הניהול, והם מסכימים לחתום על הסכם ניהול, בנוסח המצורף כנספח ב' לתקנון זה, ומתחייבים להשתתף בהוצאות הניהול כמפורט בהסכם הניהול (סעיף 7(ב) לתקנון).

3.     בעלי היחידות מתחייבים כי כל מי שירכוש מהם את זכויותיהם ביחידות, יחתום אף הוא על הסכם כדוגמת הסכם הניהול, וכל עוד לא חתם הדייר החדש על הסכם כנ"ל, יישאר בעל היחידה אחראי כלפי חברת הניהול למילוי כל התחייבויותיו עפ"י הסכם הניהול, אף לאחר העברת זכויותיו בנכס לדייר החדש (סעיף 7(ז)(1+2) לתקנון).

4.     בעלי יחידות מתחייבים לשלם לחברת הניהול דמי ניהול חודשיים בגין השרותים כנקוב בהסכם הניהול שחתמו, כשדמי הניהול יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן שפורסם בתאריך 15.2.90 (סעיף 7(ח) לתקנון).

5.     בגין כל איחור בתשלום דמי הניהול עפ"י הסכם הניהול, ישלם המחזיק לחברת הניהול הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית חודשית בשיעור של 1% (סעיף 7(יא) לתקנון).

11. א.     סולמחין מכרה את החנות לנתבע ביום 15.6.99 בהתאם להסכם אשר העתקו צורף כנספח ת/2 לתצהירי התביעה (להלן: "הסכם הרכישה").      

ב.     בהסכם הרכישה צויין (ב"הואיל" הראשון) כי החנות היא בשטח של כ- 30 מ"ר וגלריה.

ג.     בהסכם הרכישה גם צויין (ב"הואיל" השני) כי סולמחין מילאה אחר כל התחיבויותיה עפ"י הסכם סולמחין, אשר אף צורף כנספח א' להסכם הרכישה.

ד.     בהסכם הרכישה גם צויין (ב"הואיל" הרביעי) כי החנות מושכרת לצד ג' (אופנת וניל - ראה ס' 14 לת/1).

ה.     בהסכם הרכישה גם התחייבה סולמחין לשלם את דמי הניהול המוטלים על החנות עד ליום מסירת החזקה בחנות לידי הנתבע (ס' 5(ד)).

ו.     הנתבע התחייב בהסכם הרכישה לשלם את כל ההוצאות השוטפות הרגילות החלות על הנכס, החל מיום קבלת החזקה (ס' 6(ד) להסכם).

ז.     הנתבע גם התחייב ביחד עם סולמחין לחתום על כל מסמך ו/או להופיע בפני כל גורם ככל שיידרש, ולעשות כל פעולה אשר תידרש לצורך ביצוע הסכם הרכישה כמותנה בו (ס' 8(א)).

ח.     מסירת החזקה בחנות היא בכפוף לחוזה השכירות של אופנת וניל (ס' 6(ב)). לא צויין בסעיף זה תאריך מדויק של מסירת החזקה, אולם תשלום מלוא התמורה החוזית שולמה ביום חתימת החוזה (ס' 3 להסכם הרכישה), ומכאן ניתן להניח כי החזקה נמסרה בחנות לנתבע ביום החתימה על החוזה, היינו ביום 15.6.99, בכפוף לחוזה השכירות של אופנת וניל כאמור לעיל.

12.     כאמור, אופנת וניל החלה את שכירות החנות תחת סולמחין, והמשיכה עד ליום 31.12.01 תחת הנתבע (ס' 14 לת/1, אשר לא נסתר, וממילא הוכח לי ע"י התובעת).

13.     א.     החל מיום 1.2.02 השכיר הנתבע את החנות לשוכר בשם כהן מיכה.
עפ"י חוזה השכירות, שצורף כנספח ב1 לתצהירו של הנתבע (נ/3), תקופת השכירות הסתיימה ביום 1.3.03.
הצדדים נחלקו בשאלה מתי עזב השוכר כהן את החנות בפועל. התובעת טוענת כי כהן עזב את החנות טרם סיום חוזה השכירות, ולא יאוחר מיום 31.12.02 (סעיף 17 לסיכומי התובעת). עד לתאריך זה גם שילם את דמי הניהול על החנות. הנתבע טוען לעומתה כי השוכר כהן סיים את חוזה השכירות במועדו, היינו ביום 1.3.03, ואף מימש את האופציה לשנת שכירות נוספת שעמדה לזכותו, אך נטש חד צדדית את החנות ביום 1.6.03. היינו - החזיק בחנות עד ליום 1.6.03 (ס' 6-8 לנ/3).

ב.     בחוזה השכירות שנחתם בין הנתבע לשוכר כהן, דאג הנתבע במפורש כי יירשם שדמי הניהול יחולו על השוכר (ס' 8(א)(1) להסכם השכירות).

14.     א.     הנתבע השכיר את החנות לגברת אמסלם רוזה ביום 1.6.03, כעולה מחוזה
השכירות שצורף כנספח ב2 לנ/3.

ב.     גם בחוזה השכירות עם הגברת אמסלם צויין כי דמי הניהול יחולו עליה החל מיום 1.6.03 (ס' 8(א)(1) להסכם השכירות).

ג.     בת/1 ציין עת/1, מר יצחק ברזני, מנהל הקניון, כי בתחילת חודש ינואר 2004 הפקידה הגב' אמסלם שלושה שיקים דחויים (לחודשים מרץ-מאי 2004), כל שיק על סך 2,400 ₪, בגין דמי ניהול החנות עבור חודשים אוגוסט-דצמבר 2003, וחודשים ינואר-מרץ 2004 (ס' 29 לת/1).
     להזכיר, התובענה הנדונה הוגשה בעבור חוב דמי ניהול לחודשים ינואר 2003 ועד לחודש מרץ 2004 (במועד הגשת התביעה חלק מהחוב היה חוב עבר וחלק מהחוב היה חוב עתידי בגין הפרה צפויה). אולם, כעולה מתצהירו של מר ברזני, שילמה הגב' אמסלם חלק מחוב דמי הניהול הנתבעים בתובענה זו, והכוונה לחודשים אוגוסט 2003 ועד מרץ 2004. היינו - יתרת התביעה הכספית בתובענה זו היא בעבור החודשים ינואר-יולי 2003 (שהינו בגדר חוב עבר בלבד, ולא בגדר חוב עתידי הנובע מהפרה צפויה. בכך פטורני מכל טענות הצדדים בנושא תביעת החוב העתידית כפי שהייתה מלכתחילה בכתב התביעה המתוקן).
     אמנם התובעת ציינה בסיכומיה כי הגב' אמסלם שילמה דמי ניהול למועדים שלאחר המועדים הנתבעים לפי תביעה זו, בשלושה שיקים על סך 2,400 ₪ כל אחד (ס' 21 לסיכומי התובעת), אך קשה לי לקבל קביעה זו של התובעת, שעומדת בניגוד גמור ומפורש עם האמור בס' 29 לת/1 כמפורט לעיל, על-פיו ציין עד התביעה ברזני כי הגב' אמסלם שילמה חוב דמי ניהול החל מחודש אוגוסט 2003 ועד לחודש מרץ 2004, בשלושה שיקים דחויים.
     עובדה זו גם הגיונית לאור העובדה כי נטלה על עצמה את תשלום דמי הניהול אודות החנות מחודש יוני 2003, כעולה מחוזה השכירות שחתמה עם הנתבע כמפורט לעיל.

דיון והכרעה.

15.     התובעת היא חברת הניהול בקניון.

א.     אחת מטענותיו של הנתבע היא כי, לא הוכח שהתובעת היא חברת הניהול אודותיה מדובר בהסכם סולמחין ו/או בתקנון (ראה ס' 1.4.3 לסיכומי הנתבע).

ב.     סבורני כי דין טענה זו להידחות.
     החנות הושכרה עוד בתקופת סולמחין לאופנת וניל, אשר אף חתמה על הסכם ניהול עם התובעת ביום 1.10.97. הסכם ניהול זה נחתם בין אופנת וניל והתובעת כשסולמחין כאמור היתה בעלת זכויות בחנות.
     מכאן ניתן להניח במידה רבה של סבירות כי אם התובעת לא היתה חברת הניהול אודותיה דובר בהסכם סולמחין ו/או בתקנון, לא היתה סולמחין מניחה לאופנת וניל לחתום על הסכם ניהול כנ"ל, או לפחות אופנת וניל לא היתה חותמת על הסכם ניהול עם התובעת דווקא.

ג.     מעבר לכך גם צירפה לנו התובעת הסכמי ניהול שחתמה עם מחזיקים שונים בחנויות בקניון (ת/6 לתצהירי התביעה), מהם עולה כי חברת הניהול הקיימת בקניון היא התובעת, וניתן להניח כי היא חברת הניהול היחידה.

ד.     בכל מקרה, לא הוכח לי ע"י הנתבע כי קיימת חברת ניהול אחרת בקניון.

ה.     כאן המקום גם לציין כי איני רואה כל מניעה שהתובעת תתבע את דמי הניהול במישרין מהנתבע בבית משפט זה.
     היריבות בין התובעת לנתבע נובעת מהסכם סולמחין, התקנון והסכם הניהול עליו חתמה אופנת וניל (ת/8 לתצהירי התביעה), אשר מחייבים את הנתבע בנסיבות המקרה דנן (כפי שאפרט בהרחבה בסע' 16 לפסק הדין להלן), בין אם מכח עצמם (יחדיו) במישרין, ובין אם מכח היותם חוזה לטובת צד ג' (כאשר צד ג' היא התובעת) כגרסת התובעת.
     זאת ועוד - סכסוך דוגמת זה הנדון, לא רק שאינו בסמכותו הבלעדית של המפקח כהוראת סע' 72 לחוק המקרקעין (וכטענת הנתבע), אלא שאינו בסמכותו של המפקח כלל , כיוון שאינו "סכסוך בין בעלי דירות" - כהוראה ריישת 72 (א) לחוק המקרקעין.

16.     חבותו של הנתבע בתשלום דמי ניהול.

א.     השאלה העומדת על הפרק, והיא אחת השאלות העיקריות בתיק זה, האם הנתבע חייב בדמי ניהול לתובעת בעבור החנות?

ב.     התובעת משיבה לשאלה הנ"ל בחיוב משלושה טעמים:
          1.     מכח דיני החוזים - החוזה של סולמחין.
          2.     מכח חוק המקרקעין - הוראות התקנון המיוחד.
          3.     דיני עשיית עושר.

ג.     הנתבע משיב על שאלה זו בשלילה וטעמו העיקרי הוא כי לא חתם כל הסכם ניהול עם התובעת ו/או עם חברת ג.ג. מרגנית בע"מ ו/או על חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל ו/או על תקנון כלשהו.
     בנוסף הוא אינו מחזיק בחנות, והתובעת, אם רצונה בכך, יכולה לגבות דמי ניהול מהשוכרים להם השכיר את החנות כאשר הם המחזיקים בחנות.

ד.     לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים בנדון, דעתי נוטה לדעתה של התובעת, כי יש לחייב את הנתבע בתשלום דמי ניהול לתובעת, בכפוף לתנאים אותם אציין בסעיף קטן (ח) להלן.

ה.     לטעמי, חיובו של הנתבע בדמי ניהול נובע מדיני החוזים ומהוראות חוק המקרקעין (שני הטעמים הראשונים של התובעת).
     לא הייתי מסתמך על חיוב התובע בדמי ניהול על דיני עשיית עושר ולא במשפט, כיוון שאז יתכן ויכול להיות שינוי בשיעור חיובו של הנתבע בדמי ניהול כשהחנות ריקה. טובת ההנאה שיכול הנתבע להפיק משרותי התובעת כחברת הניהול של הקניון, יכולים להיות פחותים יותר כשהחנות ריקה, ולכן אם חיובו הוא מכח דיני עשיית עושר, יתכן והיה מקום לחייבו בתשלום דמי ניהול מופחתים, יחסית לבעל חנות מאוכלסת.
     היות וכאמור, לטעמי, חיובו של הנתבע בדמי ניהול לא נובעים מדיני עשיית עושר, איני רואה מקום לדון בשאלה הנ"ל. במיוחד כשהנתבע עצמו בסיכומיו טוען כי עילה זו אינה חלה במקרה דנן (ראה ס' 2 לסיכומי הנתבע).

ו.     חיובו של הנתבע בדמי ניהול מכח דיני החוזים:

1.     הנתבע רכש את הזכויות בחנות מסולמחין, עפ"י הסכם הרכישה, ביום 15.6.99.

2.     הנתבע רכש את מלוא הזכויות והחובות של סולמחין, בהתאם להסכם סולמחין, אשר אף צורף כנספח א' להסכם הרכישה.
     במילים אחרות - הנתבע חב בכל החובות שנטלה על עצמה סולמחין עפ"י הסכם סולמחין.

3.     בהסכם סולמחין, התחייבה סולמחין לחתום על הסכם ניהול במישרין עם חברת הניהול (התובעת דנן), וגם התחייבה לגרום לכך שכל מי שירכוש ממנה את החנות יחתום על הסכם ניהול דומה.
     כמו כן, הסכימה סולמחין, ואף אישרה למוכרת (חברת ג.ג. מרגנית בע"מ) לרשום תקנון מיוחד שיתן תוקף להסכם סולמחין.
     (לעניין האמור לעיל ראה ס' 7 לעיל).

4.     האם סולמחין חתמה על הסכם ניהול?
     לטענת התובעת, סולמחין חתמה על הסכם ניהול כפי שהתחייבה בהסכם סולמחין, אך העתק ההסכם לא נמצא ברשותה. אולם, סולמחין השכירה את החנות לאופנת וניל, וזו חתמה על הסכם ניהול עם התובעת ביום 1.10.97 (לעניין זה ראה ס' 8 לעיל).
     לטעמי, השאלה אם סולמחין חתמה או לא חתמה על הסכם ניהול עם התובעת, אינה רלבנטית לצורך חיובו של הנתבע לחתום על הסכם ניהול מכח חוזה סולמחין (מדובר על אותה התחייבות שנטלה סולמחין על עצמה, ועברה אל הנתבע עם חתימתו על הסכם הרכישה). אולם, דעתי נוטה לגירסת התובעת כי סולמחין אכן חתמה על הסכם ניהול. טעמי הוא כי בהסכם הרכישה הצהירה סולמחין כי מילאה אחר כל התחייבויותיה עפ"י הסכם סולמחין (ראה סעיף 11(ג) לעיל). משכך, ומשלא הוכח לי אחרת, אני יוצא מנקודת הנחה כי סולמחין גם קיימה את התחיבותה עפ"י הסכם סולמחין וחתמה על הסכם ניהול מול התובעת. היות והסכם הניהול לא מצוי ברשותה של התובעת, סבורני כי ניתן לראות את הסכם הניהול עליו חתמה אופנת וניל (ת/8) כמשקף את הסכם הניהול עליו חתמה סולמחין, אשר גם עולה בקנה אחד עם הוראות התקנון כפי שאפרט להלן.

5.     לאור הסכם סולמחין, ולאור קביעתי לעיל כי הנתבע נטל על עצמו את כל התחייבויותיה של סולמחין עפ"י הסכם זה, המסקנה האחת המתבקשת היא כי הנתבע חייב לשלם דמי ניהול כהוראת ס' 6(ד) להסכם סולמחין, שצוטט בסעיף 7(ב) לעיל.
     ודוק - הנתבע חייב לחתום על הסכם ניהול עם התובעת (לגבי נוסח הסכם הניהול עליו הוא חייב לחתום אתייחס להלן), אולם גם אם טרם חתם על הסכם כזה, חובה עליו לשלם דמי ניהול מכח הסכם סולמחין, כאשר שיעור דמי הניהול מפורטים בהסכם הניהול עליו חתמה אופנת וניל (ת/8), אשר היה, ככל הנראה, הסכם הניהול עליו גם חתמה סולמחין.

6.     לא נעלם מעיניי כי הנתבע ציין בחקירתו הנגדית כי לא ידע כלל על הסכם הניהול עליו חתמה אופנת וניל (עמ' 6 לפרו' ש' 4-6), וכי לא ראה את הסכם סולמחין עובר לחתימה על הסכם הרכישה (עמ' 5 לפרו' שורה 30). אולם קשה היה לי לתת אמון בגירסתו זו, כשהסכם סולמחין צורף כנספח א' להסכם הרכישה, וצויין גם בהסכם הרכישה (ב"הואיל" הרביעי) כי החנות מושכרת לאופנת וניל.
     זאת ועוד - אפילו לא ראה הנתבע את הסכם סולמחין ואת הסכם השכירות של אופנת וניל (וממילא גם לא את הסכם הניהול) איני סבור כי יש בכך בכדי לפטור אותו ממילוי אחר כל התחיבויות סולמחין עפ"י הסכם סולמחין, אותן הוא נטל על עצמו במסגרת הסכם הרכישה.
     ראוי גם לציין כי במסגרת הסכם הרכישה, היה הנתבע מיוצג ע"י עו"ד, ולא הוכח בפניי כי גם עורכת דינו לא ראתה את הסכם סולמחין ו/או את הסכם השכירות של אופנת וניל, לרבות הסכם הניהול עליו חתמה (ת/8).
     מעבר לכל זאת כבר נוכחנו לדעת, כי בחוזי השכירות שעשה הנתבע עם שוכרים מטעמו של החנות, דאג "לגלגל" עליהם במפורש בחוזה השכירות את דמי הניהול של החנות (ראה סעיפים 13 (א+ב) לעיל, וכן סעיפים 14 (א+ב) לעיל), דבר שיש בו כדי ללמד על מודעותו וידיעתו של על חובת תשלום דמי הניהול אודות החנות.
     אמנם הנתבע ניסה לתרץ את הכנסת חובת תשלום דמי הניהול בחוזה של מיכה כהן כסעיף כללי שנועד להגן עליו, ולא בגלל ידיעה כי יש חובת דמי ניהול ספציפית אודות החנות הנדונה בקניון (ראה עמוד 6 לפרוטוקול שורות 10 - 12), אך, בלשון המעטה, לא קיבלתי גירסתו זאת.
     לטעמי, הנתבע הכניס את חובת דמי הניהול לחוזה השכירות שחתם עם מיכה כהן, כיון שידע לאשורו כי יש צורך, וקיימת חובה, לשלם דמי ניהול אודות החנות בקניון. יש בכך גם חיזוק למסקנתי לעיל כי ידע גם ידע על הסכם הניהול עליו חתמה אופנת וניל עם התובעת, הרבה יותר מוקדם ממה שהוא מוכן להודות (והנתבע מוכן להודות כי ראה את צו 8 לראשונה לאחר הגשת התביעה, וכשהיה צריך לחתום על תצהיר עדותו הראשית - ראו עדותו, עמוד 6 לפרוטוקול שורות 21-24).

7.     כמצויין בהסכם סולמחין, הסכימה סולמחין, ואישרה רישומו של תקנון מיוחד, המצוי במינהל מקרקעי ישראל ומהווה חלק בלתי נפרד מחוזה החכירה של החנות, המאשר כי עבודות האחזקה והשרותים בקניון יבוצעו ע"י חברת ניהול באופן בלעדי, והם מתחייבים לחתום על הסכם ניהול וכו', הכל כמפורט בס' 10 לעיל.
     במסגרת קבלת התחיבויותיה של סולמחין, קיבל על עצמו גם הנתבע את הוראות התקנון המיוחד המפורטות בס' 10(ב) לעיל. במסגרת זו גם קיבל על עצמו את החיוב לשלם דמי ניהול לתובעת בעבור עבודות אחזקה ושרותים שמבצעת בקניון.

ז.     חיובו של הנתבע בדמי ניהול מכח חוק המקרקעין.

1.     כפי שציינו לעיל, קיבל על עצמו הנתבע את הוראות התקנון המיוחד המפורטות בסעיף 10(ב) לעיל. לאור כך חייב הוא למלא אחר הוראות התקנון בכל הקשור לחובת תשלום דמי ניהול (ושיעורו- אך לכך נתייחס להלן) , וזאת עפ"י ס' 61 לחוק המקרקעין הקובע לאמור: "בית משותף יתנהל עפ"י תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף".

2.     לטעמי, ומעבר לחוזה סולמחין, חוק המקרקעין עצמו מכפיף את הנתבע להוראות התקנון המיוחד.
     ס' 62(ג) קובע לאמור כי "תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן".
     הכוונה בסעיף זה כי תקנון שנרשם בצו רישום הבית המשותף, מחייב גם את בעלי הדירות מאוחר יותר. אולם, אם לא נרשם בצו רישום הבית המשותף, אינו מחייב את בעלי הדירה החדשה, ואפילו ידעו את תוכנו (ראה לעניין זה ת.א. (ירושלים) 1743/98, יצחקוב נ' ברונשטיין ואחר, תק-מח 2001 (3), 3713).
לטעמי, במקרה דנן, כשהתקנון נרשם ברישומי מינהל מקרקעי ישראל ומהווה חלק בלתי נפרד מחוזה החכירה של החנות, יש לראות אותו כתקנון שנרשם, אשר מחייב, מכח ס' 62(ג) כל דייר חדש, אפילו לא ידע את תוכנו.
ההגיון הוא, כי בדומה לרישום תקנון מיוחד בצו רישום הבית המשותף, גם כשמצורף תקנון לחוזה חכירה במינהל, הופך הוא לבר השגה עבור כל קונה פוטנציאלי. אם לא טרח הקונה לבדוק את חוזה החכירה אודות נכס שמעוניין לקנות ורישומי הזכויות במינהל, ממילא גם לא יהיה מודע לתקנון המיוחד אשר הינו חלק בלתי נפרד מחוזה החכירה. אולם במקרה כזה אין לו לקונה להלין אלא על עצמו, ואין הדבר פוטר אותו מהוראות התקנון המיוחד.
ראוי לציין כי הנתבע במקרה דנן טרם חתם על חוזה חכירה עם המינהל (עמ' 7 לפרו' ש' 18), ולדבריו אף לא מכיר את חוזה החכירה במינהל (עמ' 5 לפרו' ש' 29) ואינו יודע אם באת-כוחו בהסכם הרכישה בדקה את חוזה החכירה (עמ' 6 לפרו' ש' 18).
לטעמי כאמור, אי ידיעתו של הנתבע במקרה זה אינה עוזרת לו, והוא כפוף להוראות תקנון המיוחד מרגע חתימתו על הסכם הרכישה, בין אם מכח הוראת סעיף 62(ג) לחוק המקרקעין, ובין אם מכח קבלת התחיבויותיה של סולמחין עפ"י הסכם סולמחין, אשר כלל הוראה מפורשת וברורה אודות קיומו של תקנון מיוחד אשר בא ליישם את הוראות הסכם סולמחין (והכל כמפורט בהרחבה לעיל כשעסקנו בחיובו של הנתבע בדמי ניהול מכח דיני החוזים).
     
3.     כאמור, הוראות התקנון המיוחד קובעות בצורה ברורה את חיובו של כל דייר, גם דייר חדש, בתשלום דמי ניהול לתובעת (ראה ס' 10(ב) לעיל). מכאן חיובו של הנתבע בתשלום דמי ניהול לתובעת.
     
ח.     סייג לחבותו של הנתבע בדמי ניהול:

1.     כפי שציינו לעיל הנתבע חייב בתשלום דמי ניהול, ואף חייב לחתום עם התובעת על הסכם ניהול (ובכך נעסוק גם בהמשך).

2.     אולם, לטעמי, לא בכל מצב ובכל מקרה חייב הנתבע בתשלום דמי ניהול, אלא יכול הוא לגלגל חבותו זאת על שכמו של צד ג', אשר הוא המחזיק בפועל בחנות, למשל - שוכר.

3.     על מנת להבהיר את דברינו נציין כדלקמן:
     כאשר החנות ריקה, היינו לא מחזיק בה צד ג' (דוגמת שוכר), נחשב הנתבע כמחזיק בפועל של החנות, וחייב לשלם דמי ניהול לתובעת.
     כאשר בחנות מחזיק בפועל צד ג' (דוגמת שוכר), וצד ג' זה חתם על הסכם ניהול עם התובעת, כי אז פטור הנתבע מחובת תשלום דמי ניהול לתובעת, וצד ג' הוא זה שחייב בתשלום דמי הניהול כל עוד ממשיך להחזיק בחנות.
     כאשר בחנות מחזיק בפועל צד ג' (דוגמת שוכר), אך צד ג' זה לא חתם על הסכם ניהול עם התובעת, לא פטור הנתבע מחובת תשלום דמי ניהול לתובעת. על כן, אם צד ג' לא שילם דמי ניהול לתובעת בתקופת החזקתו בחנות, רשאית התובעת לתבוע דמי ניהול זה מהנתבע כבעל הזכויות בחנות.
     מצב דברים זה מלמדנו כי אם הנתבע השכיר את החנות לצד ג', חלה עליו החובה למסור את פרטי השוכר והעתק חוזה השכירות לתובעת לאלתר, ואף לדאוג כי השוכר יחתום על הסכם ניהול עם התובעת במישרין. הנתבע יכול במסגרת חוזה השכירות שיחתום עם השוכר, לחייבו לחתום על הסכם ניהול עם התובעת. כל עוד לא יעמוד התובע בחובתו זאת, לא יסיר מעל עצמו את חובת תשלום דמי הניהול על החנות, גם בתקופת החזקתו של צד ג' בחנות.
     חובתו של הנתבע, כבעל הזכויות בחנות, לדאוג כי שוכר החנות יחתום על הסכם ניהול עם התובעת, נובעת גם מסעיף 8(ה) להסכם סולמחין, ומפרשנות סעיפים 10 להסכם הניהול עליו חתמה אופנת וניל (ולטעמי זה נוסח הסכם הניהול שמחייב את הנתבע - כפי שאסביר להלן), וסעיף 7(ז)(1+2) לתקנון. שני הסעיפים האחרונים עוסקים אמנם בחובתו של בעל הזכויות בחנות לדאוג כי הקונה ממנו את הזכויות יחתום על הסכם ניהול, שאם לא כן ישאר חייב בתשלום דמי הניהול על אף מכירת זכויות החנות. לדעתי ניתן לפרש סעיפים אלה גם כעוסקים בשוכרי החנות. היינו - כשבעל הזכויות בחנות משכיר את החנות לצד ג', חייב הוא לדאוג כי השוכר יחתום על הסכם ניהול, שאם לא כן ישאר חייב בתשלום דמי הניהול גם בתקופת השכירות.
     בתובענה דנן התביעה הכספית היא כאמור לתשלום דמי ניהול לחודשים ינואר עד יולי 2003 (ראה סעיף 14(ג) לעיל). אודות תקופה זו קיימת כאמור מחלוקת בין הצדדים האם היה או לא היה שוכר בחנות. לטעמי, ולאור קביעתי דלעיל (בכל הקשור לשוכר של חנות), פטור אנוכי מלהכריע במחלוקת עובדתית זו, כיוון שאין מחלוקת בין הצדדים שהשוכרים הנטענים באותה תקופה (מיכה כהן וגב' אמסלם רוזה) לא חתמו בתקופת החוב הנ"ל על הסכם ניהול עם התובעת (עדותו של עת/1 עמ' 2 לפרו' ש' 7-8). משלא דאג הנתבע כי שני שוכרים אלה יחתמו על הסכם ניהול עם התובעת, לא הסיר מעל עצמו את חובתו לתשלום דמי הניהול בתקופה זו, ומכאן כי התביעה הכספית דנן נגדו בדין יסודה.

ט.      לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי הנתבע, כרוכש זכויות החנות מסולמחין, חייב לשלם לתובעת דמי ניהול, בכפוף לסייג שפירטתי בסעיף קטן ח' לעיל.

17.     מחיר דמי ניהול ל- 1 מ"ר.

א.     כפי שפירטנו לעיל, חיובי סולמחין בהסכם סולמחין, חלים גם על הנתבע, ובכלל זה הוראות התקנון המיוחד (אשר לטעמי חלים על הנתבע גם מכח הוראות חוק המקרקעין כפי שפירטתי לעיל), ושיעורי דמי הניהול המפורטים בהסכם הניהול עליו חתמה אופנת וניל (ת/8), כפי שגם הסברתי בסעיפים 16(ו)(4+5) לעיל.

ב.     בתקנון המיוחד נרשם כי על הדייר להשתתף בהוצאות הניהול כמפורט בהסכם הניהול (ס' 7(ב) לתקנון), כאשר דמי הניהול יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן שפורסם בתאריך 15.2.90 (ס' 7(ח) לתקנון), וכל איחור בתשלום דמי ניהול יחוייב בריבית חודשית בשיעור של 1% (ס' 7(יא) לתקנון).

ג.     בהסכם סולמחין התחייבה סולמחין, ומכח התחיבותה התחייב גם הנתבע, לשלם דמי ניהול בשיעור הנקוב בהסכם הניהול (ס' 6(ד) להסכם סולמחין). היות וכפי שציינתי בס' 16(ו)(4) לעיל, הסכם הניהול עליו חתמה אופנת וניל (ת/8) הוא המשקף את הסכם הניהול עליו חתמה סולמחין (והוא זה שמחייב את הנתבע), יש לבחון את שיעור דמי הניהול הנקוב בת/8.

ד.     שיעור דמי הניהול הנקוב בת/8 פורט בהרחבה בס' 9(ב) לעיל והוא כדלקמן:
     שיעור דמי הניהול החודשי ל- 1 מ"ר הוא סכום נומינלי של 7 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן החל מיום 15.2.90, ובתוספת מע"מ כדין.
שיעור דמי ניהול זה הוא המחייב את הנתבע גם לאור הוראות התקנון המיוחד כפי שהסברנו לעיל.
     מן הראוי גם להזכיר בנדון את סעיף 58(א) לחוק המקרקעין אשר מציין כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השרותים הניתנים עפ"י דין בהתאם לשיעור השתתפות שנקבע בתקנון.
     במקרה דנן התקנון מפנה להסכם הניהול, אשר לטעמי הוא הסכם הניהול ת/8, בו נקבע במפורש השיעור הנ"ל. אשר על כן, לטעמי, גם מכח חוק המקרקעין ניתן לומר כי שיעור דמי הניהול ל-1 מ"ר, כפי שנקבע בת/8 לתצהירי התביעה, הוא המחייב במקרה דנן.

ה.     במילים אחרות - כשהתובעת תובעת בתובענה זו מהנתבע לשלם לה דמי ניהול ל- 1 מ"ר בשיעור המפורט בס"ק (ד) לעיל, יש לה על מה להתבסס, ושיעור זה הוכח לי כראוי.
     כל טענות הנתבע כנגד קביעת דמי ניהול בשיעור זה, הן בגדר טענות בעלמא שלא הוכחו כנדרש.
     זאת ועוד - הנתבע אף לא המציא לי חוו"ד מומחה (או בכל דרך אחרת) במסגרתו יפרט מהו לגירסתו דמי ניהול סביר ל- 1 מ"ר בקניון.
     מעבר לכך - גם שוכנעתי כי שיעור דמי הניהול הנ"ל הם סבירים. לעניין זה העיד עת/1 כי "זהו הקניון היחידי בארץ שמשלם דמי ניהול של 4,5 דולר למטר, כאשר חברת השמירה בלבד עולה לנו כ-100,000 ₪ בחודש, ואנו נמצאים הגירעון אדיר" (עדותו עמ' 3 לפר' שורות 9-10).
     עדותו זו לא נסתרה, ומלמדת על כי שיעור דמי הניהול הנ"ל הוא סביר.

ו.     לטעמי, הנתבע גם מנוע מלטעון כנגד שיעור דמי הניהול הנ"ל ל- 1 מ"ר, לאור העובדה כי שלושה שוכרים ששכרו את החנות לאחר שרכש את הזכויות בו עפ"י הסכם הרכישה, שילמו שיעור דמי ניהול כנ"ל. השלושה הם: אופנת וניל (החלה את שכירות החנות בתקופת סולמחין והמשיכה לתקופתו של הנתבע, וגם חתמה על הסכם ניהול ת/8 עם התובעת בו מפורט שיעור דמי הניהול במפורש); מיכה כהן ואמסלם רוזה.
     אין ספק בעיניי כי אם סבר הנתבע כי דמי הניהול שגובה התובעת משוכריו מוגזם ו/או מופרז היה מתערב בנדון לטובת שוכריו ומפחיתו. יש לו אינטרס בכך, שהרי אם יצליח בכך ייקל עליו להשכיר את החנות בעתיד לשוכר אחר. הרי לפי דברי הנתבע עצמו בחקירתו הנגדית, שוכרים פוטנציאליים, ששומעים את גובה דמי הניהול בקניון נבהלים ובורחים (עמ' 8 לפרו' ש' 1-3). משלא עשה כן מנוע הוא לטעון היום כנגד שיעור דמי הניהול הנ"ל.

18.     ריבית חודשית של 1% לסכום דמי ניהול ששולם באיחור.     

א.     כמפורט לעיל, גם בת/8 וגם בתקנון מיוחד, אשר שניהם מחייבים את הנתבע כמוסבר בהרחבה לעיל, נקבע כי במקרה של איחור בתשלום דמי הניהול, ישא הסכום ששולם באיחור ריבית חודשית של 1% עד לתשלום המלא בפועל (וזאת מעבר להפרשי הצמדה של דמי הניהול מיום 15.2.90).

ב.      כל שאמרנו בסעיף 17 לעיל לענין מחיר דמי הניהול של 1 מ"ר, נכון גם אודות החיוב בריבית של 1% לחודש על סכום דמי ניהול ששולם באיחור.

ג.      על כן סבורני כי התובעת הוכיחה לי כראוי וכנדרש, שהיא זכאית לקבל מהנתבע ריבית חודשית בשיער של 1%, על כל סכום דמי ניהול שישולם באיחור.

19.     שטח החנות שצריך להיות מחוייב בדמי ניהול.

א.      לטעמי אין ספק כי שטח החנות (להבדיל משטח הגלריה אליו נתייחס להלן) חייב בדמי ניהול. על כן השאלה היא מהו שטח החנות.

ב.     התובעת צירפה לתצהירו של עת/1 מטעמה תסריט מדידה של החנות (ת/7) ממנו עולה כי שטח החנות הוא 29.96 מ"ר.
     עדי התביעה לא נשאלו על שטח החנות, בחקירותיהם הנגדיות, וממילא גם לא נסתר חישוב שטח החנות עפ"י ת/7.
     עדי התביעה גם ציינו בתצהירי עדויותיהם הראשיות, כי על שטח החנות יש להוסיף, לצורכי חישוב דמי ניהול, 14% שטחים ציבוריים (ראה ס' 18 (א) לת/1) באופן ששטח החנות, לרבות השטחים הציבוריים, הוא 34.15 מ"ר.
     עדותו של עד תביעה 1 בנדון לא נסתרה, אלא בעצם הוא אישר שטח זה בחקירתו הנגדית (עמ' 2 ש' 9 לפרו').

ג.     שטח זה של 34.15 מ"ר גם נרשם כשטח החנות המחייב בדמי ניהול בת/8.

ד.     משכך ניתן לומר כי התובעת הוכיחה לי כראוי וכנדרש כי שטח החנות (להבדיל משטח הגלריה), לחיוב דמי ניהול הוא 34.15 מ"ר.

20.     שטח הגלריה אינו נכלל לצורך חישוב דמי ניהול.

א.      לגירסת התובעת בחנות קיימת גם גלריה ששטחה כ -30 מ"ר, ויש לחייב בגינה בדמי ניהול. אולם התובעת נוהגת לחייב את מחזיקי הגלריות במחצית מ"ר משטח הגלריה, ולפיכך תובעת בתובענה זו, לחייב את הנתבע בדמי ניהול עבור 12 מ"ר גלריה בלבד, בנוסף לשטח החנות (סע' 18 (ג) לת/1).
     היינו התובעת רוצה לחייב את הנתבע בדמי ניהול לשטח כולל של 46.15 מ"ר.

ב.     בכתב הגנתו הכחיש הנתבע את חיובו הכספי בדמי ניהול (כשחישוב התובעת היה על בסיס 46.15 מ"ר), ואף ציין כי גודל החנות, וכך צריך להיות לצורך חישוב דמי הניהול, הוא כ- 30 מ"ר בלבד (ס' 3(יט) לכתב ההגנה).
     
ג.     בחקירתו הנגדית נשאל עת/1 אודות החיוב בדמי ניהול של שטח הגלריה, וב"כ התובעת טען כי שאלותיה בנדון של ב"כ הנתבע מהוות הרחבת חזית, כיוון שבכתב ההגנה לא נטען דבר אודות חיוב שטח הגלריה בדמי ניהול (עמ' 2 לפרו' ש' 28-29).
     לטעמי שאלותיה של ב"כ הנתבע בחקירה הנגדית לא היוותה הרחבת חזית.
התובעת לא פירטה בכתב התביעה כלל וכלל את שטח החיוב בדמי ניהול, אלא צירפה נספחים לכתב התביעה מהם עולה כי עשתה את החישוב על שטח של 46.15 מ"ר (ראה נספח ג' לכתב התביעה).
לנוכח זה הנתבע טען במפורש כנגד החיוב הכספי האמור, ואף ציין כי החישוב צריך להיעשות לפי שטח של 30 מ"ר בלבד (ס' 3(יט) לכתב ההגנה). היינו חיוב שטח החנות בלבד ללא שטח הגלריה.
בנסיבות אלה, רשאית היתה ב"כ הנתבע לחקור בחקירה נגדית את עדי התביעה אודות שטח הגלריה ו/או חיובו בדמי ניהול, ללא שהדבר יהווה הרחבת חזית, ואף לטעון בסיכומיה נגד חיובו של הנתבע בשטח הגלריה (כפי שאף טענה בפועל בסעיף 3.1 לסיכומיה).
     
ד.     מהו שטח הגלריה?
כאמור את שטח החנות הוכיחה לי התובעת באמצעות תשריט מדידה שצורף כראיה בתיק (ת/7 לתצהירי התביעה), אולם להוכחת שטח הגלריה לא צירפה התובעת תשריט מדידה, והסתפקה בעדותו של עת/1 אשר ציין בתצהירו כי שטח הגלריה הוא כ- 30 מ"ר (ס' 18(ד) לת/1).
על אף זאת, מבקשת התובעת לחייב את הנתבע בדמי ניהול בגין 12 מ"ר (מחצית משטח הגלריה), ממנו עולה לכאורה כי שטח הגלריה הוא 24 מ"ר (סעיף 18(ג) לת/1).
אומנם עת/1 לא נחקר חקירה נגדית אודות שטח הגלריה כפי שמופיע בתצהיר עדותו הראשית, ועל אף זאת, מסופקני אם בהסתמך על האמור בתצהיר עדותו בלבד אני יכול לקבוע קטיגורית מהו שטח הגלריה.
מטעם זה בלבד, סבורני כי ניתן היה לדחות את תביעתה של התובעת לחיוב הנתבע בדמי ניהול על מחצית משטח הגלריה. אולם, מצאתי טעמים נוספים לאי חיובו של הנתבע בדמי ניהול אודות שטח הגלריה כפי שאפרט להלן.

ה.     שטח החנות נקבע בהסכם סולמחין, על 30 מ"ר (ה"הואיל" הראשון).
בהסכם סולמחין (ב"הואיל" הראשון), גם צויין, אך נמחק, כי החנות כולל "גלריה בשטח של כ- 40 מ"ר..." . כאמור שורה זו נמחקה בהסכם סולמחין.
שורה מחוקה זו גרמה לי להתלבט האם הגלריה היתה כבר קיימת כשנמכרה החנות לסולמחין אם לאו. אולם ת/8 פתר לי את ההתלבטות כשהגדיר את החנות ככוללת גם שטח גלריה. להזכיר, קבעתי לעיל כי הסכם הניהול ת/8, הוא כנראה זה שחתמו גם סולמחין. משכך, יש לומר במידה ראויה של סבירות כי החנות נמכרה לסולמחין כשהגלריה כבר בנויה או מותקנת בה.
על אף זאת, בהסכם הניהול שחתמה אופנת וניל עם התובעת (ת/8 לתצהירי התביעה) נרשם שטח החיוב בדמי ניהול - 34.15 מ"ר, אשר הוא שטח החנות נטו בצירוף 14% שטחים ציבוריים, כמפורט לעיל. היינו - לא היה חיוב אודות שטח הגלריה.
כשנשאל על כך עת/1 בחקירתו הנגדית השיב: "אופנת וניל ביטל את הגלריה... מי שביטל את הגלריה והוריד את המדרגות מבחינתנו לא שילם עבור הגלריה..." (עמ' 2 לפרו' שורות 20-22).
תשובתו זו של עת/1 היא סתמית, הסברו גם לא מפורט בת/8 עצמו (כנימוק מדוע אין חיוב על שטח הגלריה עפ"י הסכם זה) ולא שוכנעתי עד תום ממנה. יותר משכנעת אותי הסברה כי התובעת הגיעה להסכמה עם אופנת וניל, כעולה מת/8, כי שטח החיוב בדמי ניהול של החנות לרבות הגלריה (כאשר הנכס מוגדר בת/8 ככולל את שטח החנות ושטח הגלריה) הוא 34.15 מ"ר בלבד.

ו.     מעבר לאמור לעיל, גם צורף לסיכומי התובעים ע.א. (מחוזי חיפה) 1694/03, כיכר העיר כרמיאל שרותים בע"מ נ' לוינסקי (פס"ד מיום 11.5.04), אשר עוסק בתובענה דנן כמערערת ובבעל יחידת דיור בקניון דנן כמשיב, ובשאלת חיוב שטח הגלריה שקיימת בחנות בקניון בדמי ניהול.
     ביהמ"ש המחוזי קבע שם מבחן מתי יש לחייב בדמי ניהול שטח גלריה ומתי לא. המבחן הוא כדלקמן: אם בניית הגלריה היא בגדר תוספת שטח מבחינת חוק התכנון והבניה, בדומה לתוספת שטח של חדר, כי אז זכאית התובעת דנן לתשלום דמי ניהול בעבור שטח הגלריה. במידה ולא - אין מקום לחייב בדמי ניהול בגין שטח הגלריה.
     ודוק - זהו המבחן הקובע לחיוב שטח גלריה בדמי ניהול, והוא היה ידוע לתובעת ביום מתן פסה"ד בערעור, היינו ביום 11.5.04. ההוכחות דנן התקיימו ביום 10.10.04. במועד ההוכחות דנן היתה התובעת מודעת לחובתה להוכיח כי בניית הגלריה היא בגדר תוספת שטח עפ"י חוק התכנון והבניה, אם ומידה ורוצה היא לחייב את הנתבע בדמי ניהול של שטח הגלריה.
     האם עמדה התובעת בנטל הוכחה זה? התשובה היא שלילית.
     מעבר לטענה בעלמא כי שטח הגלריה חייב בדמי ניהול, לא הוכיחה לי התובעת כי הגלריה היא בגדר תוספת שטח עפ"י חוק התכנון והבניה.
     מעדותו של עת/1 אני יכול להסיק דווקא ההיפך, כי אין מדובר בתוספת שטח עפ"י חוק התכנון והבניה. עת/1 ציין בעדותו כי "הגלריה בחנות נבנתה ללא היתר..." (עמ' 2 לפרו' ש' 23), וכי - "הגלריה אינה יצוקה" (עמ' 2 לפרו' ש' 24). עת/1 ציין כעובדה כי הגלריה נבנתה ללא היתר. הוא לא פירט אם היה צורך בהיתר אם לאו. המשך עדותו, כי מדובר בגלריה שאינה יצוקה, דווקא יכול לגרום לי לחשוב כי בניית הגלריה, לאור צורת בנייתה (גלריה שאינה יצוקה), לא צריכה להחשב כתוספת של שטח עפ"י חוק התכנון והבניה ו/או כי בנייתה לא הצריכה בכלל היתר.
     כך או כך, כאמור, לא הוכיחה לי התובעת את שהיתה צריכה להוכיח עפ"י ע.א. 1694/03, ולא עמדה בנטל הראייה המוטל עליה על מנת לחייב את הנתבע בדמי ניהול אודות שטח הגלריה.
     הוסף לכך את שאמרתי לעיל כי בת/8 מצויין שטח החיוב בדמי ניהול כ-34.15 מ"ר (כשהחנות הוגדרה גם ככוללת את שטח הגלריה), וקיבלת שכנוע של ממש כי אין מקום במקרה דנן לחייב בדמי ניהול את הנתבע אודות שטח הגלריה.

21.     א.     במסגרת כתב התביעה המתוקן גם התבקשתי ליתן שני סעדים נוספים כדלקמן:

1.     צו הצהרתי לפיו חוזה הניהול בנוסח המקובל היום בקניון (צורף כנספח ת/5 לתצהירי התביעה), חל על הנתבע ומחייב אותו.

2.     ליתן צו עשה המחייב את הנתבע לחתום על הסכם ניהול בנוסח המקובל היום בקניון.

ב.     כנגד שני הסעדים הנוספים המתבקשים טוען הנתבע בסיכומיו כי אלה נעדרי עילה ואין להעתר להם הן מחמת השיהוי והן מחמת היותם סותרים את חוקי היסוד וחופש החוזים (ס' 4 לסיכומי הנתבע).

ג.     סעד הצהרתי.

כפי שכבר ציינתי לעיל חוזה הניהול עליו חתמו אופנת וניל (ת/8) הוא זה המחייב את הנתבע. במידה והסכם הניהול ת/5 זהה להסכם זה (ואם שונה - אז בפרטים שוליים), כי אז הצהרתי כי הנתבע מחוייב להוראות ת/8, תוביל לתוצאה כי הוראות ת/5 מחייבות אותו. אולם, מבחינתי הנתבע מחוייב להוראות ת/8.
חיובו זה נובע מקבלתו את כל התחיבויותיה של סולמחין בהסכם סולמחין, במסגרת הסכם הרכישה כמפורט בהרחבה לעיל. משכך, אין בכך סתירה לחוקי היסוד ו/או לחופש החוזים.
גם לא מצאתי ממש בטענת השיהוי שטוען הנתבע בנדון, בין אם משום שנטענה בסתמיות על ידי הנתבע, ובין אם מהטעמים המפורטים בסעיפים 73-75 לסיכומי התובעת.
נציין כי דווקא משום שהנתבע לא חתם עד היום על הסכם ניהול עם התובעת, סעד הצהרתי הוא רלבנטי, וללא ספק קיימת לתובעת, בנסיבות המקרה דנן כמתואר לעיל, עילה לקבלו (בניגוד לטענת הנתבע בסיכומיו כמפורט לעיל). בנדון ראוי לציין כי ככלל אדם זכאי לקבל סעד הצהרתי מקום בו יראה את התועלת שתצמח מסעד כזה (ראה בש"א (מחוזי ת"א) 2373/03, משעול שוקי נ' סער חברה לביטוח בע"מ, החלטתה של כב' השופטת דרורה פלפל מיום 9.3.05 - פורסם באתר האינטרנט של נבו; כן ראה אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שביעית, עמ' 388-389 והפסיקה המצוטטת שם).
במקרה דנן זכאית התובעת לקבל סעד הצהרתי במסגרת יחסיה עם הנתבע, וזאת לאור אי-חתימתו על הסכם ניהול עמה, כי הוראות ת/8 חלות עליו ומחייבות אותו. סעד הצהרתי כזה ללא ספק יביא תועלת לתובעת בחיובו של הנתבע בדמי ניהול כאמור.
משכך, אני מצהיר כי הסכם הניהול בנוסח ת/8 לתצהירי התביעה, הוא אשר חל על הנתבע ומחייב אותו.

ד.     צו עשה.

כפי שפירטנו בהרחבה לעיל מוטלת חובה על הנתבע מכח הסכם סולמחין והתקנון המיוחד לחתום על הסכם ניהול עם התובעת, והם מהווים את העילה לבקשה, ומתן, צו עשה כאמור.
היות, וכאמור לעיל, סבורני כי ת/8 הוא המחייב את הנתבע במערכת יחסיו עם התובעת, יש מקום ליתן צו עשה כמבוקש. אין בכך משום פגיעה בחוקי יסוד ו/או בחופש החוזים, כיוון שלא הטלתי בכך כל התחייבות על הנתבע של נטל על עצמו מכח הסכם סולמחין והתקנון המיוחד.

סוף דבר.

22.     לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן:

א.     אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת דמי ניהול לתקופה שמחודש ינואר 2003 ועד לחודש יולי 2003, לפי שטח חנות של 34.15 מ"ר בלבד.
     שיעור דמי הניהול הנומינלי ל- 1 מ"ר הינו 7 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מיום 15.2.90 ועד לתשלום המלא בפועל.
     כן ישא חוב דמי הניהול לתקופה זו ריבית חודשית של 1% ממועד כל פיגור ועד לתשלום המלא בפועל.
     לנתבע אין כל טענות קיזוז בנדון (ראה סע' 4.8 לסיכומי הנתבעת).

ב.     לתשלום חוב דמי הניהול הנ"ל יש להוסיף מע"מ כדין.

ג.     אני מצהיר בזאת כי הסכם הניהול, נספח ת/8 לתצהירי התביעה, הוא אשר חל על הנתבע ומחייב אותו היום.

ד.     אני מורה בצו לנתבע לחתום עם התובעת על הסכם ניהול דוגמת ת/8 לתצהירי התביעה, וזאת בתוך 30 יום מיום מתן פסה"ד.

23.     הנתבע יישא בהוצאות המשפט של התובעת, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום הוצאתן ועד ליום התשלום המלא בפועל.
     הנתבע גם ישא בשכ"ט עוה"ד של התובעת בשיעור של 7,500 ₪ ומע"מ כדין.



רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון