דמי יזמות עורך דין

להלן פסק דין בנושא דמי יזמות:

פסק דין

א. מהות התובענה

עסקינן בסכסוך סביב עסקת מכר בחלקת מקרקעין המפוצלת לחמישה מגרשים. החלקה נרכשה במשותף ע"י חמישה רוכשים שונים (להלן: "העיסקה"). התובע טוען כי הוא איתר את המקרקעין והפוטנציאל הגלום בהם, יזם את עסקת המכירה וניהל את המכירה. הנתבעים 1 ו-2 (להלן: "הנתבע") הם בעל ואישה והיו מיחידי חמשת המשפחות אשר רכשו מגרש במקרקעין, להלן יכונו: "הנתבע".

התובע טוען כי סיכם עם הנתבעים כי הם יקבלו את המגרש הגדול מבין החמישה בתמורה לכך שילוו את העיסקה במימון. הנתבעים טוענים מנגד כי התובע היה אמור להיות אחד מחמשת הרוכשים של המקרקעין ותו לא. אין לו מעמד כיזם, ולכל היותר ניתן לראות בו מתווך.

לתובע מספר טענות מרכזיות כלפי הנתבעים -
א. הנתבעים נמנעו מלשלם לו דמי יזמות ע"ס 55,000$ בניגוד לסיכום בין הצדדים.
ב. הנתבעים לא החזירו לתובע הלוואה ע"ס 20,000$ שנתן להם בקשר עם
העיסקה.
ג. הנתבעים חייבים לו דמי יזמות ע"ס 10,000$ שגבו מאחד הרוכשים בעבורו.
ד. הנתבעים הפרו את הבטחתם להשקיע ברכש אחד מחמשת המגרשים (בנוסף למגרש אותו רכשו בעצמם) ובבניה עליו באמצעות התובע, על מנת למכור אותו בעתיד ברווח. סך ההפסד לו טוען התובע בראש נזק זה עומד על 150,000$.

הסעד המבוקש

התובע מבקש סעד כספי בסך 610,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה.

ב. עיקרי העובדות וטענות הצדדים

התובע היה קבלן ועסק בייזום פרוייקטים לבניה.

הנתבע 2 (להלן: "הנתבע") הוא יהלומן ואיש עסקים.

הנתבעת 1 היא אשתו של נתבע 2.

במאי 1992 לערך פנתה לתובע עו"ד עפרה קיים (להלן: "קיים") אותה הכיר מעסקה משותפת קודמת במקרקעין.

קיים הציעה לתובע לרכוש קרקע ברח' גלעד בפ"ת הידוע כחלק מחלקה 37 גוש 6715 (להלן: "המקרקעין"), שהיה מחולק ל-2.5 מגרשים בגדלים בלתי שווים, שניתן לבנות עליהם 5 בתים. שטחם של 4 מגרשים היה 350 מ"ר האחד (להלן: "המגרשים הקטנים") ושטחו של המגרש החמישי היה כ-500 מ"ר (להלן: "המגרש הגדול"). המקרקעין היה בבעלותה של גב' יעל צוקרמן.

לטענת התובע הוא התכוון מלכתחילה לפעול כיזם בלבד שכן לא היה בידו את הכסף הדרוש לרכישת המקרקעין או מגרש ממנו. כוונתו הייתה למצוא רוכשים למגרשים השונים, להציע להם את המגרשים במחיר כולל העולה על המחיר שישולם לבעלת הקרקע כשההפרש יהווה את שכרו כיזם.

לאחר מו"מ שניהל התובע עם ב"כ בעלת הקרקע סוכם על מחיר כולל למקרקעין בסך של 750,000$. בעלת הקרקע עמדה על כך שהעסקה תיחתם בינה לבין רוכש אחד בלבד, ולא עם חמישה רוכשים. אשר על כן, סוכם עם עו"ד קיים כי היא תרכוש את הקרקע כנאמן עבור הרוכשים הפוטנציאליים.

לאחר גיבוש תנאי ההסכם ומועדי התשלום בין התובע ובין ב"כ בעלת הקרקע התחיל התובע לחפש רוכשים לקרקע. לטענתו הוא כיוון לכך שאחד הרוכשים יתמוך בעסקה מבחינה כספית ויעזור במימון במידת הצורך.

לתובע לא היו כל זכויות קנייניות בקרקע באיזשהו שלב. בנוסף לכך הסיכום המשולש בין ב"כ המוכרת, עו"ד קיים והתובע ביחס לתפקידו וזכויותיו של כל צד בהליך מכירת המגרשים לצדדים השלישיים לא עוגן בכתב.

לטענת התובע הוא החליט למכור כל מגרש קטן ב-170,000$ ואת המגרש הגדול ב-250,000$. סכומים אלו כללו דמי יזמות שלו בסך כולל של 180,000$.

התובע פנה לנתבע בהצעה להשתלב בעסקה. בנוסף לכך טוען התובע, הוא הציע לנתבע לסייע במימון העסקה במידה ולא ימצאו קונים לכל החלקות בזמן או שאלו יתקשו לעמוד במועדי התשלום. בתמורה להתחייבות זו הציע התובע, לתת לנתבע את המגרש בסך של 205,000$ בלבד כאשר מתוכם 55,000$ אמורים להוות את דמי יזמותו, ואילו היתרה על סך 150,000$ תועבר לידי בעלת הקרקע.

התובע טוען כי במקביל להצעה שהציע לנתבע הציע הצעה זהה לעו"ד טפר, אך הלז הסכים לקנות את המגרש כולל מימון לעסקה ב-180,000$ בלבד. על כן בחר התובע בנתבע.

בין התובע לנתבע לא נחתם כל הסכם המעגן את הסיכום אליו לכאורה הגיעו כאמור לעיל.

התובע באמצעות משרדי תיווך מצא שני רוכשים נוספים: בני הזוג זהבה ומשה קופרברג וכן זהבה ומיכאל עיל. במקביל, לטענתו, כתוצאה מפרסום שעשה בעיתון נפגש התובע עם לקוחה פוטנציאלית נוספת בשם עידית גורן.

ביום ה-11.8.92 נפגשו משפחות קופרברג, עיל, התובע והנתבעים במשרדה של עו"ד קים.

במעמד זה, לטענת התובע שילמה לו משפחת קופרברג דמי יזמות בסך 15,000$ ומשפחת עיל שילמה לו דמי יזמות בסך 25,000$.

לטענת התובע במעמד זה סיכם עם הנתבע כי האחרון ירכוש מגרש נוסף וכן יממן על המגרש בניית בית באמצעות התובע. ברווח שיתקבל ממכירת הבית היו אמורים להתחלק שני הצדדים, דהיינו- התובע והנתבע.

במעמד זה חתם הנתבע, משפ' קופרברג ומשפ' עיל על הסכם השיתוף לגבי חלוקת השימוש בקרקע, ועל הסכם נאמנות המהווה בעצם את הסכם רכישת הקרקע באמצעות עו"ד קיים. בנוסף אליהם חתם על ההסכם גם מר שימחי שלמה, רוכש נוסף מטעם התובע. אציין כי שמחי לא שילם מקדמה על החשבון לעוה"ד קיים בניגוד לשאר החותמים ואכן, לאחר כשבוע חזר בו מהסכמתו.

הנתבעים טוענים כי במעמד זה הטעו אותם עו"ד קיים והתובע וגרמו להם לחשוב שיש חמישה רוכשים (קופרברג, עיל, הנתבעים, התובע, ושמחי) - אחד לכל מגרש. מכאן טענתם שהבינו כי התובע הינו רוכש ככל הרוכשים. הנתבעים מלינים כי רק בשל עובדה זו הסכימו לחתום על חוזה הרכישה. יצוין כי חוזה הרכישה מחייב את הצדדים בערבות ההדדית זה כלפי זה בעניין התשלום.

למחרת ביום 12.8.92 חתמה קיים על חוזה רכישת הקרקע כנאמן עם בעלת הקרקע.

יוצא מכאן שהמצב ביום חתימת חוזה הרכישה היה שחסרו רוכשים לשני מגרשים. המגרש הראשון היה מגרש אותו היה אמור לקנות שמחי שהתחרט והמגרש השני היה המגרש שלטענת התובע היו הוא והנתבע אמורים לבנות עליו בית לצרכיי מכירה עתידית.

מכיוון שמדובר היה בהסכם נאמנות עם אלמנט של ערבות הדדית היה צורך למצוא במהירות קונים לשני המגרשים הנותרים, שכן עו"ד קיים הייתה צריכה לדווח למס שבח על הנהנים, כמו גם להתחיל לשלם לבעלת הקרקע את התשלומים.

הנתבע ניהל מו"מ עם משפחת גורן. במקביל ניהל התובע מו"מ מחודש עם עוה"ד טפר. לטענת התובע הוא סיכם עם עו"ד טפר כי הוא יקנה את המגרש בסך של 170,000$ - 175,000$ כולל דמי יזמות.

ביום 7.9.92 הגיע התובע למשרדה של עו"ד קיים עם עו"ד טפר. במשרד התברר כי הנתבע סיכם עם הזוג גורן על מחיר של 165,000$. עו"ד קיים העדיפה לחתום עם בני הזוג גורן.

ביום ה-9.9.92 נפגשו עו"ד קיים, התובע, הנתבע ומשה קופרברג בביתה של עו"ד קיים בר"ג. הרקע לפגישה היה העדרו של רוכש למגרש האחרון, לאחר שמשפחת גורן חתמה ב-7.9.92.

התעוררה מחלוקת בין הצדדים שכן פריסת התשלומים הייתה מבוססת על חמישה רוכשים. בפועל היו רק ארבעה, ולכן נדרש היה שמי מהצדדים ישלם מכיסו את החלק החסר על חשבון הרוכש החמישי אותו עדיין חיפשו. החלק החסר עמד על סך של 50,000$. נוסף לכך היה צורך לדווח למס שבח על חמשת הנהנים עד ה-12.9.92.

התעורר ויכוח, שבסופו הוחלט כדלהלן:

א. קופרברג רשם את המגרש החמישי על שמו.

ב. הנתבע התחייב בפני קופרברג בכתב, כי ישא בכל עלויות הרכישה לרבות המסים הנובעים ממנה.

ג. הנתבע שילם 30,000$ והתובע שילם 20,000$ לכיסוי התשלום החסר.

לטענת התובע, בשלב זה החליט לוותר על היוזמה להקים עם הנתבע בית על המגרש החמישי ולמכור אותו ברווח. ההחלטה שקיבל הייתה למצוא קונה חמישי למגרש.

התובע מצא את משפחת ויצמן, ניהל עימם מו"מ וסיכם עימם על סך של 140,000$ בעבור המגרש החמישי. זאת ללא כל דמי יזמות וב-10,000$ פחות מהמחיר אותו היה צריך הרוכש החמישי לשלם לבעלת הקרקע בעבור המגרש.

ביום ה-30.11.92 הקדימה משפחת ויצמן תשלום בסך 40,000$. עו"ד קיים סירבה לקבל תשלום בדולרים במזומן. הנתבע הציע להמיר את הסכום לשקלים בבורסה ליהלומים. הנתבע הפקיד בחשבונה של בעלת הקרקע 29,162$ ולקח אליו את יתרת הסכום בסך של 10,838$. לטענתו סכום זה מהווה החזר של 7500$ שנאלץ לשלם בגין מס הרכישה עבור המגרש החמישי שנרשם תחילה ע"ש קופרברג.

התובע דרש מהנתבע לשלם לו את דמי היזמות ולהחזיר לו את הלוואתו בסך 20,000$. הנתבע סירב ולאור המחלוקת ביניהם פנו הצדדים אל מר קופרברג על מנת שיסייע להם בפתרון הסכסוך. לטענת התובע מונה מר קופרברג כבורר על אף שלא נחתם הסכם בוררות בכתב. לטענת הנתבע, מר קופרברג רק ניסה לסייע לצדדים ולא היה לו כל מעמד רשמי. בסופו של עניין קופרברג לא חשף בפני הצדדים את החלטתו בעניין, שכן הנתבע סירב לכך.

משכך הגיעו הצדדים לתביעה זו.

ד. הפלוגתאות בין הצדדים

1. מה היה מעמדו של התובע בעסקה נשוא תיק זה - יזם, מתווך או רוכש.

2. האם נקבע בין הצדדים כי הנתבע ילווה את העסקה במימון ככל שיידרש.

3. האם זכאי התובע להחזר סך של 20,000$ מהנתבע אשר נתן במהלך העסקה.

4. האם קיבל הנתבע דמי יזמות ממשפחת גורן, ומשכך האם זכאי להם התובע.

5. האם זכאי התובע לדמי יזמות מהנתבע.

6. האם היה בין הנתבע לתובע הסכם לרכישה משותפת של המגרש החמישי, בנייה עליו ומכירתו ברווח.

ה. דיון והכרעה

ראשית דבר

לאחר שפיזרתי את הערפל והררי הנתונים שפיזרו הצדדים במהלך המשפט נתגלתה בפני אמת עובדתית ומשפטית ברורה. לאורך כל ההליך המשפטי ניכרה האיבה ששוררת בין הצדדים. הצדדים היו כה טעונים עד כי לא פעם ולא פעמיים חשובה הייתה להם עצם האמירה וההתעמרות בצד שכנגד מאשר ההליך המשפטי המהותי לגופו. הזעם והטינה שהצטברו הקשו על ניהול ההליך המשפטי. הם הובילו להתעסקות והתנצחות סביב פרטים שוליים. אקווה שפסק דין זה יסגור את הגולל על מחלוקת אשר נמשכת למעלה מעשור שנים.

התובע - יזם, מתווך או שמא רוכש?

אחת המחלוקות הבסיסיות שקיימות בין הצדדים בתיק הוא מעמדו של התובע בעסקה. מעניין שאף אחד מהצדדים לא טרח לציין ולו פסק דין אחד העוסק ומבהיר את הגדרתו של היזם. אחד מפסקי הדין העוסק בסוגיית הגדרת הפרופיל של יזם המקרקעין הוא ע"א 119 ,110/92 - גדעון נחמיה ו-4 אח' נ' בני נחמיה .תק-על 95 (2), 1084 ,עמ' 1089.

"אכן, כפי שציין כבוד השופט בך בע"א 262/86 הנ"ל, הן תופעות ה"יזמות" והן ההגדרה המשפטית של "היזם" אינן ברורות כל צרכן, ואף כי חלף זמן מאז נכתבו שורות אלה טרם בא מושג זה לבירור משפטי וסטטוטורי מפורט די הצורך.

לא זו אף זו, גם מקום בו מצינו בפסיקה ובספרות המשפטית נסיונות להגדיר המושגים "יזם" או "יזמות", הרי הם בעיקרו של דבר בהתווית קווי האופי והקשרה המסוים של יוזמה להקמת חברות - בין שתהיינה חברות קטנות, ובין שמדובר בתאגידי ענק (וראה: ע"א 262/86 הנזכר כמו גם ספרות עניפה כגון: י' כהן, דיני חברות, עמ' 127-95; א' פרוקצ'יה, דיני חברות חדשים לישראל (המכון למחקרי חקיקה ומשפט השוואתי על שם הרי סאקר) תשמ"ט, עמ' 182, ו- י' גרוס, "הניתן לקבוע מיהו יזמה של חברה" ?, הפרקליט כו, (תש"ל) עמ' 230).

על כן החלה אוטומטית של קווי האופי אשר ניתנו למושג "יזם" (כגון: גילוי רעיון או תכנית עסקית וחקירה בדבר הכדאיות של הרעיון) על המשיב, אשר חסר כל מעורבות בהקמתה או בייזומה של חברה חדשה, תהא לא ראויה באשר חוטאת היא למציאות העיסקית - כלכלית שלפנינו.

בבואנו לבחון דמותו של המשיב כיזם, בפרט ככל שדנים אנו ביזם אשר ענין לו בעיסקאות מכר מקרקעין, נותרים אנו כשבידנו, לכל היותר, ניסיון החיים והגיונן המסחרי של העיסקה.

בראיית דברים זו וגם מתוך התייחסות למאפיינים המקובלים שעמדתי עליהם, סבורני כי ההגיון המסחרי, הצעותיו המשופרות של המשיב שהביאו לקידום העיסקה, העירנות שגילה למרכיבי העיסקה וקביעת המסגרת המשפטית שהביאה לחסכון משמעותי במס ערך מוסף - בכל אלה יש כדי להציב את המשיב, כאדם אשר עיסוקו ביזמות, כמי שאכן הכשיר הקרקע וסלל, בפעולותיו, את הדרך לחתימה על העיסקה בין המערערים..." (ההדגשות שלי - צ.ב.)

צא ולמד - הלכת בית המשפט העליון בענייני יזמות מקרקעין וזיהוי פרופיל היזם היא שיש לבחון את העניין לאור ניסיון החיים והגיונו המסחרי של העיסקה.

משכך נבחן עתה בפרוטרוט את מערכת היחסים שבין הצדדים, ונבחן ואת פעולתם לאור הגיונה המסחרי של העסקה.

נהוג לומר כי מי שהולך כמו ברווז ונראה כמו ברווז הוא ברווז. ומי שמתנהג כיזם וכל הסובבים אותו מתנהגים וקשובים לו כאילו הוא היזם - יזם הוא. אנו עדים כי בשלבים הראשונים של העסקה שהכל עוד נראה ורוד ומבטיח, פעלו כל הצדדים בהתאם להנחיותיו של התובע. רק משהחלו צצות הבעיות בעסקה ולא נמצאו רוכשים לכל המגרשים פחת האמון בתובע.

התובע, ביסס את כל עסקת היזמות שלו על יחסי אמון. הוא לא חתם על כל הסכם כתוב עם מי מהרוכשים או הצדדים בעניין. לתובע מניפה רחבה של הסברים להתנהגותו זו - אבל בסופו של יום אין לו להלין אלא על עצמו. לכן, משצצו הבעיות בהוצאת יוזמתו של התובע מן הכוח אל הפועל, והצדדים הפסיקו לסור למילתו לא היה לו כל אמצעי משפטי לאכוף עליהם את ביצוע ההסכמים, משכך נאלץ התובע להשקיע כוחות אדירים בהוכחת מעמדו כיזם לאורך עשור שנים.

כדי להוכיח את מעמדו של התובע כיזם יש לבחון את התפתחות היוזמה מראשיתה. אנו רואים כי כבר בתחילת הדרך הוגדר תפקידו של התובע כיזם העסקה. את הגדרה זו אנו מוצאים בהסכם היזמות המשולש בין התובע, לבעלת הקרקע באמצעות ב"כ ובין עו"ד קיים (להלן: "ההסכם המשולש"). לפי ההסכם המשולש היה התובע היזם שהיה אמור למצוא חמישה רוכשים לחמשת המגרשים המרכיבים את המקרקעין. לאור דרישת ב"כ בעלת הקרקע שהחוזה ייחתם מול רוכש אחד סיכמו הצדדים כי עו"ד קיים תשמש כקונה בנאמנות עבור חמשת הרוכשים.

נכון הוא, שהצדדים לא סיכמו דבר בכתב. צודק גם הנתבע בטענתו שלתובע לא ניתנו כל זכויות ייחודיות בקרקע - לא זכות קניינית ולא זכות חוזית לבלעדיות במכירה. אך אין בשתי תובנות אלו כדי לפגוע כהוא זה בתוקפו או בעצם קיומו של ההסכם המשולש.

בחינת התנהגותם ודרך פעולתם של הצדדים להסכם המשולש בפועל, מוכיחה יותר מכל דבר אחר את עובדת היותו של התובע יזם.

נתחיל בב"כ בעלת הקרקע. חזקה היא שעו"ד בעל ניסיון לא היה מוכר את המקרקעין של מרשתו, אשר עמדה על כך שיימכר כיחידה אחת, לחמישה רוכשים שונים באמצעות נאמן אלמלא היה מודע לכל פרטי העיסקה ומסכים להם. היה ברור לב"כ בעלת הקרקע כי כל תפקידה של עוה"ד קיים בעסקה היה תלוי בפעולתו של התובע. התובע אף היה זה שניהל עימו את המו"מ והגיע להסכם סופי לגבי מחיר הקרקע ותנאי התשלום. מפרטי המקרה שלפנינו עולה בברור שעו"ד קיים לא עסקה בעצמה במציאת רוכשים והיא טיפלה והייתה אמונה על הצד המשפטי בלבד. לכן, ברור היה שהתובע מוביל-יוזם את מכירת הקרקע באמצעות מנגנון הנאמנות שנקבע.

תרומתו העסקית-מסחרית של התובע ליצירת העסקה הייתה קריטית. בלעדי התובע העסקה לא הייתה נרקמת במתכונתה הנוכחית. יוזמתו של התובע להביא חמישה רוכשים שונים למגרש היא שאפשרה את הסיכום המשולש למכירה בנאמנות. אלמלא יזם התובע את ההליך של קנייה בנאמנות ומציאת חמישה קונים ייתכן והקרקע הייתה נותרת ללא קונה עוד זמן רב לאחר ביצוע העסקה, זאת לאור, העובדה שבעלת הקרקע התעקשה למכור אותה כמקשה אחת לקונה יחיד. התרשמתי כי יוזמתו של התובע באה לב"כ בעלת בקרקע בזמן המתאים. פנייתו של ב"כ בעלת הקרקע לעו"ד קיים בחיפוש אחר קונה מראה לנו כי היו קשיים במכירת הקרקע. התובע היה זה אשר ניהל את מו"מ מול ב"כ בעלת הקרקע וסיכם את כל פרטי מנגנון המכירה.

בתצהירו מעיד התובע בעניין זה כדלהלן:

"מלכתחילה התכוונתי כאמור לפעול כיזם בלבד שכן לא היה בידי לא הכסף הדרוש ואף לא הצורך או הרצון לרכוש מגרש אחד או יותר עבורי. כוונתי שהיתה ידועה אף לקיים, היתה למצוא רוכשים למגרשים השונים, להציע להם את המגרשים במחיר כולל העולה על המחיר שישולם לבעלת הקרקע כשהפרש יהווה את שכרי כיזם.

לאחר מו"מ שנמשך במשך שבועות עם ב"כ בעלת הקרקע סוכם על מחיר כולל למגרש של 750,000$.

כיוון שבעלת המגרש עמדה על כך, שהעסקה תחתם בינה לבין רוכש אחד בלבד, ולא עם חמישה רוכשים סוכם ביני לבין קיים, כי קיים תחתום על החוזה לרכישת הקרקע כנאמן עבור הרוכשים הפוטנציאליים..." (ההדגשות שלי - צ.ב.)

מחזקת את דבריו עוה"ד קיים בעמ' 1 לתצהירה -

"...במחצית הראשונה של 1992 פנה אלי עו"ד זרח גורדון שייצג לקוחה בשם יעל צוקרמן שהיתה אחד הבעלים של מגרש ברח' הגלעד בפ"ת אותו ניתן לחלק לחמש חלקות משנה...

פניתי לתובע ושאלתי אותו אם יהיה מעונין לרכוש את הקרקע, התובע השיב בחיוב וניגשתי ביחד עמו למשרדו של עו"ד גורדון, לבדוק את העסקה.

התובע ניהל מו"מ עם עו"ד גורדון והגיע להסכם סופי לגבי מחיר הקרקע ותנאי התשלום. ערכתי ביחד עם עו"ד גורדון הסכם מכר לתובע. בשלב זה התברר כי התובע אינו יכול ואינו מעוניין לרכוש את המגרש בעצמו אלא בכוונתו לפעול כיזם למציאת הרוכשים ולבנות עבורם את הבתים וכך גם הודיע לעו"ד גורדון.

אולם בעלת הקרקע עמדה על כך שיחתם חוזה עם רוכש אחד בלבד, ולפיכך סוכם ביני לבין התובע ועו"ד גורדון כי לאחר שימצאו הרוכשים אחתום עם בעלת הקרקע על הסכם נאמנות לפיו ארכוש את הזכויות בקרקע בנאמנות עבור אותם רוכשים...

...את המו"מ עימם (עם הרוכשים - צ.ב.) בנוגע למכירה ניהל התובע ללא מעורבות שלי. היה ברור לי, מטבע הדברים כי התובע, שאינו רוכש מגרש לעצמו, פועל בעניין כיזם ומשקיע מזמנו וממרצו במטרה לגבות דמי יזמות מהרוכשים...תפקידי היה לטפל בצד המשפטי של מכירת הקרקע לרוכשים, הדיווח לשלטונות המס על העסקה ורישום המגרשים בטאבו ע"ש הרוכשים" (ההדגשות שלי - צ.ב.)

בסיום תצהירה מוסיפה עו"ד קיים הערה מפורשת לעניין מעמדו של התובע -

"התובע לא נמנה על הרוכשים ומעולם לא הצגתי אותו ככזה בפני משפחות מזרחי, עיל וקופרברג"

ובכן משקבעתי כי העסקה יצאה לדרך ביוזמתו ובהובלתו של התובע נשאלת השאלה האם התובע שמר על "כובעו" זה גם לאורך שלבי התפתחות היוזמה.

מעיד מר קופרברג בחקירתו הראשית -

"פניתי למשרד תיווך והם הציגו בפני עובדות שיש יזם בשם יהושוע רוט שעוסק במכירת מגרשים...נפגשתי עם רוט שהיה היזם מטעמם...רוט הוצג כיזם וככזה הוא היה אמור לקבץ קבוצה של 5 אנשים לרכישת 5 המגרשים, רוט לא נמנה עם אחד הרוכשים למיטב זכרוני. המניע של רוט היה עסקי לחלוטין. סוכם על תעריף דמי יזמות שהיה 15,000$ אותם יקבל רוט בעבור התיווך..."

מקור נוסף ממנו נוכל ללמוד על טיב תפקידו של התובע בעסקה הוא תצהירו של עו"ד טפר. במקביל למו"מ שניהל התובע עם הנתבע ניהל התובע מו"מ זהה ומקביל עם עו"ד טפר. וכך מעיד עו"ד טפר בתצהירו -

"התובע הציע לי שאכנס איתו לעסקה. הוא יהיה היזם...עוד היה ברור לי משיחותי עם התובע והבנת אופי מעורבותו בעסקה כי אם ארכוש מגרש יהיה עלי לשלם לו דמי יזמות, או דמי תווך כמקובל..."

ראינו כי עו"ד קיים מעידה בתצהירה שהתובע לבדו ניהל את המו"מ מול הרוכשים. נכון שבהמשך, לאחר שהתקשה התובע למצוא רוכשים נוספים, סייעו לו הנתבע ומר קופרברג. אך אלה עזרו לו אלא מתוך אינטרס אישי שלהם שהיה טמון בערבותם ההדדית של הרוכשים זה לזה בעסקה. אין בעובדה שגורמים בתוך העסקה סייעו לתובע ביוזמתו כדי לפגוע במעמדו כיזם.

לאורך כל העסקה ניכרת מעורבות אינטנסיבית של התובע. הוא מלווה כל החלטה, נוכח בכל פגישה ודעתו נשמעת בכל עניין. אם הוא לא היזם ומוביל העסקה כפי שסוכם בהסכם המשולש מלכתחילה - מה הוא עושה שם?

התשובה שמספק לנו הנתבע, המסבירה כי התובע אמור היה להיות אחד הרוכשים רחוקה מלספק. ראשית אין סתירה בין היותו של התובע רוכש פוטנציאלי של אחד המגרשים ובין היותו יזם. מכאן שטיעונו של הנתבע יכול להישמע רק באם יאמר כי התובע היה אמור להיות רק רוכש, ככל אחד מארבעת הרוכשים האחרים. אם נצעד לרגע בדרך זו נראה שהיא סותרת את עצם קיומו של ההסכם המשולש, שמבחינתי אין על קיומו מחלוקת. יותר מכך, התובע הוא שאיתר וניהל מו"מ עם שלושת הרוכשים הראשונים לרבות הנתבע. אחד הרוכשים - מר קופרברג - אף מעיד במפורש כי הוא שילם דמי יזמות לתובע. עו"ד רוט שהיה רוכש פוטנציאלי העיד בתצהירו כי היה צריך לשלם לתובע דמי יזמות/דמי תיווך. גם גב' עידית גורן מעידה כי שילמה דמי יזמות (אם כי לידי הנתבע). אם התובע הוא זה שמנהל ומוביל בפועל את העסקה והרוכשים משלמים לו דמי יזמות - אז כיצד אפשר לטעון כי אין הוא אלא רוכש?

אם התובע היה אמור להיות רק אחד מהרוכשים כפי שהנתבע מציג אותו, מדוע לאחר שהחליט שהוא לא חותם על הסכם הרכישה המשיך בכל כוחו לנסות לגרום להצלחת העסקה. ההגיון אומר, שקונה פוטנציאלי שאין לו שום קשר ליזמות העסקה היה פשוט קם והולך. לזאת משיב הנתבע, כי התובע חש אחריות מאחר והוא היה זה אשר הכניס את כולם לעסקה. הנתבע אומר במילים אחרות כי התובע בין אם רצה לרכוש לעצמו מגרש ובין אם לאו נשא באחריות שכן היה יוזם העסקה. בכך אף הנתבע בעצמו מאשר כי התובע היה מנהל/יוזם העסקה.

לפני שאסיים את הדיון בסוגיה זו אתייחס לעוד טיעון של ב"כ הנתבעים. זה טוען כי אדם חייב להשקיע כספים באופן ישיר בעסקה, תוך כדי סיכונם כדי שיוכר כיזם. המילה "יוזמה" מגלמת בתוכה שני מושגים. האחד רעיון חדש והשני פעולה ממשית למימוש אותו הרעיון. אם כך, די בכך שאדם יחשוב על רעיון חדש ויפעל על מנת לממשו בכדי להגדירו כיזם. זאת בין אם הוא השקיע כספים ובין אם לאו. לעצם הרעיון ולזמן שיש להשקיע בחשיבה עליו ובמימושו יש ערך כלכלי לא מבוטל. זאת מבלי להזכיר את הסיכון שלוקח כל יזם למוניטין שלו באם היוזמה תיכשל. מעתה אמור - יזם - בעל רעיון הפועל למימושו. משקיע - אדם אשר מסכן את כספו לצרכיי עשיית רווח.

יחד עם זאת בעסקה דנן נשא התובע גם בסיכון פיננסי. מאחר והוא היה היוזם של העסקה והוא שידל את הצדדים לחבור אליה הוא נשא באחריות למציאת חמשת הרוכשים ובסיכון שלא יצליח למכור את חמשת החלקות במחיר שתכנן. ודוק - כאשר המגרש האחרון נמכר למשפחת ויצמן במחיר הנמוך ב-10,000$ מהמתוכנן היה ברור לכל הצדדים כי רוט-התובע- הוא זה שנושא בהפסד. יפים לעניין דבריו של מר קופרברג -
"רוט הביא את משפחת ויצמן ואמר שנימצא קונה ב-140,000$, הוא הודיע זאת גם לי. העובדה שהיה מדובר במחיר נמוך מזה שאני רכשתי את הדירה לא עניין אותי כי היה ברור לי שבהפרש נושא רוט"

לנוכח האמור, אני קובעת כי התובע היה היזם של העסקה והאדם שהוביל אותה וטיפל בה בכל שלביה.

האם הנתבע היה אמור לתמוך בעסקה מבחינה כספית

התובע טוען כי סיכם עם הנתבע שבתמורה לקבלת המגרש הגדול בהנחה יתמוך הנתבע מבחינה כספית בביצוע העסקה. התובע חשש, שבמהלך העסקה יתקשו הצדדים לעמוד בכל התשלומים בזמן. הסיכום עם ב"כ התובעת היה שבאם לא יעמדו הרוכשים בלו"ז התשלומים בהסכם יראו אותם כמפרים את ההסכם, ההסכם יבוטל והם ידרשו לשלם פיצויי מוסכם בסך 50,000$.

בתצהירו מעיד התובע כך -

"...היה לי ברור כי מאחר שאין לי עצמי כל אמצעי מימון, אזדקק לאדם נוסף שילווה את הפרוייקט במימון וזאת למקרה שלא ימצא קונה לאחד המגרשים או שלא יהיו לאחד הקונים או יותר סכומי כסף מספיקים במועדי התשלום שסוכמו עם ב"כ בעלת הקרקע...פניתי אל הנתבע אותו הכרתי מעסקת מקרקעין קודמת בפתח-תיקווה הנקראת עסקת 'נוה-עוז'.

הצגתי בפני הנתבע את מצב המגרש ואת העובדה כי אני פועל כיזם הקרקע והסברתי לו כי אהיה מוכן לתת לנתבע את המגרש הגדול והטוב ביותר שלו זכויות בנייה באחוזים גדולים משל האחרים בתנאי שהנתבע יממן חלק מהפרוייקט, למקרה הצורך...

הצעתי לפיכך לנתבע, כי אם יסכים לממן בעת הצורך חלק מהפרוייקט, אהיה מוכן לתת לו את המגרש הגדול במחיר כולל של 205,000$ בלבד, כאשר מתוכם 55,000$ אמורים להוות דמי יזמותי ואילו היתרה בסך 150,000$ תועבר לידי בעלת הקרקע"

התובע כהרגלו, בחר שלא לחתום על הסכם תוך לקיחת סיכון שבבוא היום יתקשה להוכיח את תביעתו. התובע מתייחס בתצהירו לעניין זה -

"רציתי לחתום עם הנתבע על הסכם הכולל את התנאים הנ"ל, אך הנתבע שכנע אותי שאין צורך בכך, שהרי הוא יהלומן, איש עסקים מכובד ומהימן, אשר מנהל עסקים בהיקף גדול בלחיצת יד בלבד.

הנתבע אף שכנע אותי שלא רצוי שאחתום על חוזה כזה שהרי אני נתון בסכסוך עסקי עם שותפי בחברת הבנייה "בלו גולדמן" בפתח תיקווה.

האמנתי לנתבע וויתרתי על כתיבת ההסכם"

למרות העדרו של חוזה בכתב התרשמתי מן העובדות בתיק כי אכן נכרת הסכם מימון בין התובע לנתבע.

עו"ד קיים מתייחסת לסוגיה זו בתצהירה -

"...עד לאותו שלב (הפגישה בביתה של עו"ד קיים לאחר חתימת החוזה - צ.ב.), הבנתי מהתובע כי הנתבע קיבל את המגרש הטוב ביותר במחיר זהה לזה של הרוכשים האחרים כיון שהתחייב לתובע לממן סכומי כסף שיחסרו, אם יחסרו, לתשלום מלוא התמורה לבעלת המגרש.

בפגישה התברר, כי הנתבע אינו מוכן לרשום את המגרש החמישי על שמו כפי שדובר בעת הרכישה אך מוכן לממן את העלויות בגינו"

תמיכה נוספת להתחייבותו של הנתבע לסייע במימון העסקה מתקבלת מעדותו של מר קופרברג בחקירתו הראשית -

"...מאחר ומשקלו של מזרחי בעסקה היה קצת גבוה ממשקלנו ומאחר ובשלב מסוים דובר כי הוא נותן תמיכה כלכלית לעסקה הצענו לעופר שהוא יהיה רוכש נוסף..." (עמ' 73 שורה 19)

בחקירתו הנגדית ממשיך מר קופרברג וטוען כי הנתבע היה המלווה הכספי של העסקה -

"לגבי עופר מזרחי חלקו בשותפות היה קצת גבוה מהיתר, כי הוא היה אמור להיות הספונסר של העסקה...לא הייתה רשימת מחויבויות של מזרחי בעסקה אבל היה ברור שיש לו מחויבות יתר מעבר לאחרים. כלומר שאם נתקעים במהלך מסוים עופר מזרחי אמור לגבות או בתשלום או בדברים אחרים"

גם עו"ד טפר עמו ניהל התובע מו"מ מקביל לזה שניהל עם הנתבע לצורך כניסה לעסקה מעיד כי התובע ביקש ממנו ללוות את העסקה מבחינה כספית -

"התובע הציע לי שאכנס איתו לעסקה. הוא יהיה היזם ואילו אני אגבה אותו בכסף במידת הצורך. היה ברור שאם אלוה את העסקה במימון ארכוש מגרש אחד מבין החמישה לעצמי...הבנתי שבמקומי נכנס מישהו אחר כמי שנותן את מימון הביניים כדי להתקדם בעסקה"

די בעדויות אשר הבאתי לעיל כדי לבסס את העובדה שסוכם כי הנתבע יהיה המלווה הפיננסי של העסקה. אולם העדות הטובה ביותר לעובדה זו טמונה בעצם התנהגותו של הנתבע. בפגישה בביתה של עוה"ד קיים התברר לצדדים כי מתקרב מועד תשלום נוסף לבעלת הקרקע בסך 250,000$ שיש לשלמם עד 15.9.92. היו חסרים באותה עת 50,000$ לצורך ביצוע התשלום. התפתח ויכוח בין התובע ובין הנתבע כאשר הראשון טוען שהשני הבטיח ללוות את העסקה במימון ואילו השני טוען מנגד שהראשון הוא היזם והוא זה שצריך לשאת במימון. בסופו של יום הסכים הנתבע לשלם 30,000$ מתוך הסכום כמו גם להתחייב בכתב בפני מר קופרברג שהמגרש נרשם עליו כי ישא בכל עלויות הרכישה לרבות המסים הנובעים ממנה.

אם לא היה הנתבע חש מחויבות לסיכום הקודם שלו עם התובע בנוגע למימון לא היה מסכים לשלם את כל התשלום בעבור המגרש כבר עתה (ולא בסוף העסקה כפי שהסכים בתחילה). נוסף לכך לא היה מוכן לתת ערבות ולשאת בכל עלויות הרכישה של המגרש ע"י מר קופרברג.

לאור כל האמור אני קובעת כי היה הסכם בין התובע לנתבע לפיו האחרון ילווה את העסקה במימון. הנתבע הפר הסכם זה שעה שסירב לשלם את מלוא 50,000$ אשר היו חסרים. בכך הוא אילץ את התובע לקחת הלוואה על סך 20,000$ על מנת להשלים את הסכום החסר.

אך בכך לא סגי. אני מוצאת בעובדה שהנתבע סירב לעמוד בהתחייבותו למימון העסקה את הגורם המרכזי לכך שהתובע נאלץ למכור את המגרש האחרון למשפחת ויצמן מתוך לחץ ועמדת מיקוח חלשה. לו היה הנתבע עומד במילתו ומגיש מימון גישור בכדי לעמוד במועדי התשלום לבעלת הקרקע אזי יכול היה התובע למצוא בנחת את הקונה האחרון. במצב זה היה מוכר לו את המגרש האחרון בעלותו כפי ששולם לבעלת הקרקע + דמי יזמות.

במידה והנתבע היה עומד בהסכם המימון שלו מול התובע לא היה מתעורר צורך בהלוואה של התובע. הנתבע צודק בטענתו שהסיכון של מכירת המגרש האחרון במחיר נמוך מהמחיר המתוכנן הוא סיכון בו אמור לשאת היזם לבדו. לכן, עליו להפחית, לכאורה, 10,000$ מסכום ההלוואה. הנתבע צודק גם בכך שעלויות העברת המגרש על שם מר קופרברג והמסים שנלוו לכך הם סיכון של התובע. לכן, עליו להפחית שוב, לכאורה, מסכום ההלוואה 7500$. יוצא מכאן שמתוך סכום ההלוואה צריך הנתבע להחזיר לתובע סך משוער של 2500$.

התובע אף מודה בכל האמור בעצמו בחקירתו הנגדית -

"ש. האם נכון שבאותה פגישה ב-9.9 אצל קיים, קופרברג מוכן לרשום את המגרש על שמו, נכון או לא?

ת. נכון.

ש. האם נכון שמקובל עליך כי כל ההוצאות בעסקה זאת אתה תישא בהן. מס רכישה, אם יהיה קניה ברווח או בהפסד?

ת. נכון.

ש. האם זה נכון מבחינתך שהמכירה בחסר של ויצמן במקום 150 יהיה 140 וההפרש על חשבונך?

ת. נכון באותו שלב.
ש. האם גם נכון שמס הרכישה של חמישה אחוז 7.5 אלף דולר בא גם על חשבונך.

ת. נכון באותו שלב" (עמ' 67 ש' 19 עד עמ' 68 ש' 3)

אולם - כל זאת היה נכון רק באם לא היה מפר הנתבע את החוזה עם התובע לאספקת מימון לעסקה. אם היה הנתבע ממן את העסקה כפי שהתחייב מלכתחילה לא היה נאלץ התובע למכור את המגרש במחיר מופחת וללא דמי יזמות. במצב זה היה מוכר את המגרש ב-150,000$ (המחיר אליו התחייב כלפי בעלת הקרקע) ומקבל 4,500$ דמי יזמות אשר אני קוצבת לו על דרך האומדנה לפי נסיבות העסקה שלפני (3% מסך העסקה - ר' בהמשך את דרך חישוב דמי היזמות המגיעים לתובע מהנתבע). מכאן שהיה אמור להרוויח על מגרש ויצמן 4,500$. אולם מסכום זה יש לקצץ את עלות רישומו הזמני של מגרש ויצמן ע"ש קופרברג ע"ס 7,500$. מכאן יוצא, שרווחו הסופי של הנתבע ממכירת מגרש ויצמן יוצא בהפסד של 3,000$. ברקע כל אלה נתן התובע הלוואה בסך 20,000$ לנתבע. במצב בו הנתבע לא היה מפר את התחייבותו למימון לא היתה הלוואה זו באה לעולם. לכן, בסיכומו של דבר על הנתבע להחזיר לתובע את הלוואתו בסך 20,000$ בניכוי ההפסד שלו ממכירת מגרש ויצמן בסך 3000$ ובסך הכל - 17,000$.

אני ערה להערת ב"כ הנתבע כי התובע לא תבע את דמי היזמות בסך 10,000$ בגין מגרש ויצמן בכתב תביעתו. אכן, לא הוזכרה התביעה כסעיף נפרד אך היא עולה באופן מפורש ממכלול טענות ותביעות התובע כלפי הפרת החוזה שביצע הנתבע והיא מהווה חלק בלתי נפרד, מעשיית הצדק והדין הכוללת בין הצדדים בנסיבות העניין שנוצרו. אשר על כן, אני דוחה את טענת ב"כ הנתבע כי זוהי הרחבת חזית וקובעת כי טענה זו נובעת במישרין ממכלול טענות התובע.

האם זכאי התובע לדמי יזמות מהנתבע

אתחיל מהסוף - התובע זכאי לדמי יזמות מהנתבע. המסקנה הזו נובעת במישרין מהעובדות כפי שקבעתי אותן עד כה. אם התובע הוא היזם אשר מציע פרוייקט למכירה והנתבע הוא הרוכש - אזי כיצד ייתכן שלא ישולמו לתובע דמי יזמותו. האם טוען הנתבע כי התובע פועל לשם שמיים?

מבין חמשת הרוכשים הוכח כי משפחות קופרברג וגורן שילמו דמי יזמות (לגבי דמי היזמות של משפחת גורן ר' הסעיף שעוסק בנושא להלן). לגבי משפחת עייל אומנם לא הוכח כי הם שילמו, אך מבלי להיכנס לעומקו של עניין שכן אין זה מן הצורך אציין כי מסתדרת לי יותר העובדה ששילמו מאשר שלא שילמו. משפחת עייל הייתה אחת משלוש המשפחות הראשונות שקנו מגרשים. זאת בשעה שטרם התעוררו כל בעיות, לא הייתה כל מצוקה והיה די זמן להמשיך ולחפש קונים נוספים. כבר אמרתי כי התובע לא עובד לשם שמיים. על כן, ניסיון החיים מלמד שהסיכויים שטענת התובע נכונה ומשפחת עייל שילמה לו דמי יזמות גבוהים פי כמה מונים מאשר טענת משפחת עייל שלא שילמה.

משפחת ויצמן לא שילמה דמי יזמות. אבל - יש לזכור כי משפחת ויצמן השתלבה בעסקה אחרונה, וזאת בשעה שהתובע היה לחוץ לסגור את העסקה, שכן הנתבע לא סייע במימון כפי שהתחייב. לכן, כאשר כוח המיקוח שלו בשפל המדרגה, הגיוני שוויתר התובע על דמי יזמותו ובלבד שיציל את "ספינת העסקה" מן הסופה שאליה נקלעה.

אם ראינו כי כל אחד מהרוכשים שילם דמי יזמות או שלכל הפחות יש רציונל כלכלי מאחורי סירובו לשלם דמי יזמות (מגרש ויצמן) אזי עולה השאלה מדוע אין הגיון זה פועל כלפי הנתבע? מדוע היה הוא פטור מדמי יזמות ?

יש לזכור כי בשעה שסוכמו עם הנתבע פרטי הרכישה כוח המיקוח של התובע היה גבוה כי טרם התחייב כלפי רוכשים אחרים בכל דרך.

ובכן משקבענו כי הנתבע חייב בדמי יזמות לתובע נשאלת שאלת היקפם.

מעיד התובע בתצהירו -

"הצעתי לפיכך לנתבע, כי אם יסכים לממן בעת הצורך חלק מהפרוייקט, אהיה מוכן לתת לו את המגרש הגדול במחיר כולל של 205,000$ בלבד, כאשר מתוכם 55,000$ אמורים להיות דמי יזמותי..." (ההדגשה שלי - צ.ב.)

בהמשך הדברים מספר התובע כי -

"הנתבעים לא שילמו לי את דמי היזמות עליהם סוכם בסך 55,000$ לפני החתימה על חוזה השיתוף במשרדה של קיים.
השתכנעי מהסבריו של הנתבע כי עליו לגייס כסף עבור רכישת המגרש הנוסף וכן לממן את הבניה ועל כן הסכמתי להמתין בינתיים בהאמיני כאמור שמדובר באדם מהימן שאין עלי לחשש מפניו"

מנגד הנתבע מכחיש כל סיכום בכגון דא עם התובע -

"...נושא של תשלום דמי תיווך לתובע כלל לא עלה בינינו, במיוחד שעה שאנוכי הייתי אמור להקדים תשלומים אם אצטרך. בכל מקרה, לו היה עולה עניין זה ביננו, אותה עת, בודאי שלא הייתי מסכים לשלם דמי תיווך ככל שהרי התובע הוא חלק מהעסקה (ובמקרה הטוב ביותר לו היה טוען בתחילה כי הוא מתווך בעסקה הייתי מוכן לשלם לו עמלת תיווך בשיעור של 2% ממחיר מגרש מזרחי - 150,000$ אותו רכשנו)"

אנו רואים כי גם הנתבע מודה בחצי פה שראויה לו לתובע עמלה מסויימת בגין יזמותו (אף שהוא מכנה אותה כעמלת תיווך).

התובע הרים את נטל הראייה לגבי עצם הזכאות לדמי היזמות. מנגד כשל הוא בהוכחת שיעורם. משכך העריך אותם על דרך האומדנה.

בע"א 119 ,110/92 - גדעון נחמיה ו-4 אח' נ' בני נחמיה .תק-על 95(2), 1084 ,עמ' 1091 התייחס בית המשפט העליון לסוגיה זהה לשלנו -

"בבואה להכריע בשאלת שיעורו של השכר הראוי לו זכאי המשיב כיזם קובעת כבוד השופטת המלומדת, באין בפניה אומדן אובייקטיבי, נקודת מוצא לשכר הראוי בשכר המקובל לשלם למתווך - שיעור המגיע לפי קביעתה כדי 2% משווי העיסקה בתוספת מס ערך מוסף, זאת בגבול התחתון. לכך ראתה להוסיף 1% נוסף בשל פעולת היזמות שהיא מורכבת יותר.

אכן, כפי שהנחה כבוד הנשיא שמגר בע"א 2144/91 מוסקוביץ ו- 85 REALTY CO נ' אסתר ביר, (טרם פורסם, ראה: תק- על כרך 2, תשנ"ד-תשנ"ה - 1994 עמ' 1433), הדרך הנכונה בה ראוי שיבחר המבקש להתחקות אחר שיעורו הנכון של השכר הראוי למתווך וליזם הינה דרכו של סעיף 26 לחוק החוזים - היינו "לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג". (ראה גם: ע"א 392,328/88 יצחק סובינסקי נ' צוותא ו- 16 אח', לא פורסם, ראה בתק-על כרך 2, תש"ן-תשנ"א, עמ' 584).

אשר על כן, צדקה השופטת המלומדת משביססה את קביעתה על הנוהג המקובל ובקובעה כי הנוהג המקובל בחוזים מסוג זה שלפנינו, דהיינו שכר ראוי המשקף אחוז מסוים משווי העיסקה.. .."

יובהר בפסק הדין לעיל קבע בית המשפט העליון כי שכר המתווך יעמוד על 1% אחד. שכן זהו הנוהג בשוק כאשר מדובר בעסקאות גדולות (שם דובר על 5 מליון דולר). על שכר זה הוסיף ביהמ"ש העליון אחוז נוסף כשכר הראוי ליזם.

אולם במקרה שלפנינו היקף העסקה אינו גדול ועומד על 150,000$ בלבד. הנוהג בעסקאות מסוג זה, שאף הנתבע מכיר בו הוא עמלת תיווך בסך 2%. על עמלה זו אוסיף אחוז ונקבל את העמלה הראויה ליזם בסך כולל של 3%. עמלה זו שווה לאור היקף העסקה - 4,500$.

דמי היזמות ממשפחת גורן

התובע מלין על כך שהנתבע ניהל מו"מ עם משפחת גורן גבה מהם דמי יזמות וסירב להעביר לו אותם. כך הוא מעיד בעניין בתצהירו -

"לא ידעתי שבעקבות המודעה פנתה אליו (אל הנתבע - צ.ב.) עדית גורן ושהנתבע נהל איתה מו"מ. הדבר נודע לי רק בשלב מאוחר יותר מפי הנתבע אשר טען כי משפחת גורן לא מוכנה לעשות עימי עסקים כיוון ששמי הוכתם בעיתון ועדיף שלא תדע שאני קשור לעסקה. הנתבע הציע שלצורך העניין הוא ינהל עימה את המו"מ במקומי ולאחר שיגובש הסכם הוא יגבה עבורי את דמי היזמות המגיעים לי ממשפחת גורן...בדיעבד התברר לי כי הנתבע אמר למשפחת גורן שמחיר המגרש 170,000$ וביקשם לשלם מקדמה של 10,000$ כפי שאכן עשו. רק כשהגיעו לחתום במשרדה של קיים הובהר להם כי מחירו 160,000$ בלבד וכי הנתבע גבה מהם בעצם 10,000$ דמי יזמות עבורו. לאחר החתימה פניתי לנתבע ושאלתי בנוגע לדמי היזמות שגבה עבורי. הנתבע אמר לי שגבה רק 5,000$...בקשתי מהנתבע שימסור לי את הכסף אך שוב ושוב הוא התחמק בטענה שעליו לממן את קניית המגרש החמישי והבניה"

הנתבע מגיב לטענות אלו בתצהירו -

"...משפחת גורן פנתה אלי כתוצאה מהפרסום בעיתון ואנוכי הצגתי בפניהם את 'מגרש גורן' והשתלבותם בתוך העסקה...לא היה כלל צורך להציג את התובע שכן הוא לא היה הבעלים. אף נושא תשלום כלשהו לתובע כלל לא עלה שכן הוא מעולם לא אמר כי יש לו דרישה כספית כלשהי ביחס למכירת שני המגרשים הפנויים...אנו עסקנו באותה עת בהצלת כספנו...כל טענותיו שבסעיף 22 לתצהירו להן לא השבתי עד כה, הן עורבא פרח. מעולם לא הצעתי לו לגבות מהם בעבורו דמי יזום או כי אנהל עימם את המו"מ במקומו...אם למישהו היה מגיע דמי תיווך הרי זה היה לי. מה לכך ולתובע שהרי בזכותי נמכר המגרש..."

אין מחלוקת הצדדים על כך שהנתבע ניהל מו"מ עם משפחת גורן. אין מחלוקת אף על כך שהמו"מ הצליח בסופו של עניין והתבשל לכדי עסקה. בעניין שיעור דמי היזמות שגבה הנתבע מעידה הגב' עידית גורן בחקירתה הראשית -

"אני ובעלי חתומים על הסכם מיום 7.9.92 אז היתה הישיבה אצל עו"ד קיים. מחיר המגרש המופיע בהסכם הוא 160,000$, בעוד שמזרחי דיבר אתנו על סך של 170,000$ כשראינו זאת הופתענו וכששאלנו את הגב' קיים לגבי ההפרש אמר מזרחי ש - 10,000$ הם דמי תיווך עבורו ושכולם משלמים דמי תיווך וללא תשלום זה לא נוכל לרכוש את המגרש. בעלי לא כל כך הסכים לכך והיה דין ודברים ביני לבעלי באותו מעמד, אמרתי שגם בסכום של 170,000$ כדאי לרכוש את המגרש. קיים אמרה שדמי התיווך לא קשורים אליה ולה צריך לשלם 160,000$. באותו מעמד...נתתי שיק ביטחון לעופר מזרחי על סך של 10,000$ (24,200 ₪) שיק דחוי ליום 15.9.92 כנגד מזומן שהייתי אמורה לשלם לו...ב-11.9.92 הלכתי למזרחי הביתה ונתתי לו 10,000$ במזומן...נתתי למזרחי את הכסף...וכנגד התשלום קיבלתי בחזרה את השיק ת/8" (עמ' 124 שורה 13)

עדותה של גב' גורן מספקת בעיני לעניין סוגיית קיומם ושיעורם של דמי התיווך שקיבל הנתבע. עדות זו מהימנה עלי.

אם כך השאלה המרכזית הניצבת בפנינו היא מי הוא הזכאי לדמי היזמות? התובע - אשר יזם את כל העסקה או שמא הנתבע - אשר היה גורם יעיל בסגירת העסקה של בני הזוג גורן. נראה כי מן הצדק יהיה לתת גם לזה וגם לזה. קבעתי כבר לעיל כי עמלת היזמות הראויה בעסקאות הנדונות בתיק זה עומדת על 3% ועמלת התיווך הראויה בעסקאות הנדונות עומדת על כ-2%. הנתבע תווך בין בני הזוג גורן וסגר עימם את העסקה. על כן, הוא יהיה זכאי לעמלה בסך 2% והתובע אשר הוא היזם זכאי לשארית - 1%. אנו רואים כי יחס הזכאות בין הצדדים עומד על 1:2 לטובת הנתבע. על כן, מתוך סך כולל של 10,000$ דמי יזמות זכאי התובע ל-3333$ כדמי יזמותו ואילו הנתבע זכאי ל-6666$ כשכרו בעבור תיווכו.

התביעה לדמי יזמות בסך של 150,000$ בגין מגרש ויצמן

התובע טוען כי סיכם עם הנתבע שבנוסף לרכישת מגרש מזרחי ירכוש מגרש נוסף בסכום של 150,000$, יבנו עליו במשותף בית (בעלות משוערת של 150,000$), באמצעות התובע, וימכרו אותו כבית בנוי בתמורה ל-600,000$. כך יתחלקו ברווח של 300,000$ - קרי כל אחד מן הצדדים ירוויח סך של 150,000$.

התובע לא הצליח להרים את נטל הראייה כי היה קיים הסכם מעין זה. ייתכן, ובשלבים מסוימים בעסקה העלה התובע בפני הנתבע את העסקה כרעיון היפותטי. התובע לא חתם עם הנתבע על כל הסכם המעיד על יוזמה זו. אינני מאמינה שיזם, קבלן ואיש עסקים כתובע, אשר מסכם עסקה בסכומי עתק בעבורו (התובע העיד בעצמו שבאותה תקופה לא הייתה הפרוטה בכיסו) לא מעגן אותה בכתב. הסבריו של התובע כי חשש שיריביו העסקיים ישתמשו בסיכום בכתב כמנוף כנגדו רחוקים מלספק. ראשית, חוזה בכתב יכול להישמר בהעתק יחיד אצל התובע. שנית, נפקותו של ההסכם, באם היה יוצא אל הפועל אינה מצריכה דרישת כתב.

אם אכן היו דברים מעולם, דבר אשר אני מטילה בו ספק גדול, הרי שאין לתובע להלין אלא על עצמו.

נראה שאף התובע לא תלה תקוות רבות בתביעתו זו עד כדי כך שבאת כוחו הסכימה למוחקה בישיבה מיום 1.2.98. אלו דבריה של באת כוחו:

"לגבי אי תשלום מחצית האגרה, בכתב התביעה המקורי ישנו סכום של 150,000$ שנתבע כהפסד. אנו מוכנים למחוק סעיף נזק זה. אם תתוקן התביעה בצורה כזאת, יצא שאנו שילמנו למעשה את מלוא האגרה ואף ביתר" (עמ' 10 ש' 13-18).

לנוכח הדברים אני דוחה את תביעתו של התובע בראש נזק זה.

סיכום

המזל בתיק זה שיחק לו, לתובע. השתלשלות העניינים הייתה כזו שהיו די עדים והנסיבות היו ברורות בצורה שאפשרה לו להוכיח את סיכומיו עם הנתבע ללא מסמכים או חוזים כתובים. נראה לי כי בעתיד טוב יעשה התובע אם יעגן את כל אשר הוא מסכם בכתב ובליווי עו"ד.

אני פוסקת כי הנתבעים ביחד ולחוד ישלמו לתובע סך בשקלים השווה ל- 24,833$ לפי שער הדולר היציג ביום הגשת התביעה, בתוספת ריבית והצמדה כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

בנסיבות העניין, כפי שפורטו בהרחבה, אין צו להוצאות.



רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון