ערר מנהלי על שומת שמאי מכריע

להלן פסק דין בנושא ערר מנהלי על שומת שמאי מכריע: פסק דין הרקע לערר: בפני ערר מנהלי על שומת השמאי המכריע, מר דוד טיגרמן (להלן: "המשיב 3"), מתאריך 28.12.04, אשר העמידה את היטל ההשבחה למקרקעין השייכים לעוררים, חלקה 31 בגוש 11018 בקרית אתא (להלן: "המקרקעין"), בגין כניסתן לתוקף של תכניות המתאר כ/150 ו- כ/222 (להלן: "התוכניות") על סך 625,000 ₪ נכון ליום 16.12.98. ביום 25/4/06 התקיים דיון מקדמי בערר. בית המשפט הורה למשיבות 1-2 להגיש תגובה בכתב לערר ובהמשך היה על העורר לסכם טיעוניו בכתב כאשר למשיבים הזכות להשלים סיכומיהם אחריו. עוד הוחלט כי המשיב 3 יהיה רשאי להגיש טיעוניו במקביל למשיבות 1-2, אם ימצא לנכון להגיב. המשיבות הגישו טיעוניהם בכתב, כמו גם משיב 3 ששלח מכתב קצר בו התיחס לסמכות בית המשפט לדון בערר ואולם הבהיר כי אינו רוצה להתיחס לגופן של הטענות. העורר לא הגיש סיכום טיעוניו עד היום ולא הוגשה בקשה להארכת מועד להגשת הטיעונים, כמו גם כל הודעה אחרת. יצוין כי הודעת הערר הייתה מפורטת כך שניתן היה לראותה כמכלול נימוקי הערר ואולם בכל מקרה לא פעל העורר בהתאם להחלטת בית המשפט. אמנם בהעדר סיכומיו ניתן היה לראות בכך כזניחת טענות ועילה לדחית הערר. עם זאת החלטתי לדון בטענות הצדדים, כפי שבאו לידי ביטוי בנימוקי הערעור ובתגובת המשיבות. כפי שיפורט סבור אני כי דין הערעור להדחות על הסף בהעדר סמכות ענינית לבית משפט זה לדון בו. אבהיר להלן. למען הסדר אציין את השתלשלות העניינים בנושא זה. בעקבות פרסומה של תוכנית מתאר כ/222 בתאריך 16.12.98 הוציאו המשיבות 1-2 שומת השבחה למקרקעין בסך של כ- 2 מיליון ₪ נכון לתאריך 16.12.98 ודרשו מהעוררים לשלם סך של מיליון ₪ נכון ליום 16.12.98. העוררים שכרו את שירותי השמאי פנחסיק גרשון, אשר הגיע למסקנה כי תכנית כ/222 כלל לא השביחה את המקרקעין ביחס לתכנית כ/150 שנכנסה לתוקף ביום 25.1.80 ולכן היום הקובע לשומה הינו 25.1.80. כן קבע השמאי מטעם העוררים כי בהתחשב בנוהג בן עשרות השנים שרווח בקרית אתא להענקת היתרי בניה בהיקפים שהגיעו במהלך השנים ל- 108% בניה ולאחר מכן בשנים שטרם כניסתה לתוקף של תכנית כ/150 עד ל- 120% בניה, השבחת תכנית כ/150 מצומצמת ביותר. לאחר דין ודברים בין העוררים למשיבות הסכימו הצדדים על מינויו של המשיב 3 כשמאי מכריע בנושא. בתאריך 29.7.01 הוציא המשיב 3 שומה לפיה חלה השבחה של כ- 1,400,000 ₪ ולכן ההיטל הינו בסך של 700,000 ₪ נכון ליום 16.12.98, מועד אישורה של תוכנית כ/222. ביום 16.10.01 הגישו העוררים ערר על שומת השמאי המכריע לבימ"ש השלום במסגרתו ביקשו מבימ"ש השלום כי יורה למשיב 3 לפרט את נתוני שומתו ותחשיביו וכי ישיב על מספר שאלות (ע"א 224/01). העוררים טענו במסגרת הערר בבימ"ש השלום כי השמאי היה צריך להביא בחשבון את הנוהג למתן היתרים שהיה קיים בקרית אתא לפני כניסתה לתוקף של תוכנית כ/150. כן טענו העוררים כי התוכנית כ/150 היא תוכנית משביחה בעוד שתוכנית כ/222 איננה תוכנית משביחה. בנוסף טענו העוררים כי היה על השמאי לחשב את ההשבחה בשיטת המדרגות ולא בשיטה הגורפת. ביום 1.2.02 הורה בימ"ש השלום למשיב 3 להשיב על כמה שאלות וביום 19.3.02 השיב המשיב 3 לשאלות ביהמ"ש. ביום 2.7.03 נתן בימ"ש השלום את פסק דינו. בימ"ש השלום קבע כי תכליתו של היטל ההשבחה הינו להטיל מס על השבחה הנובעת עקב אירוע משביח שהינו תוכנית, הקלה או שימוש חורג. כן נקבע כי בחישוב בשיטה הגורפת על השמאי לבחון האם תוכניות כ/150 ו-כ/222 השביחו שתיהן את המקרקעין. בנוסף, נקבע כי יש לאתר את ההשבחה בשווי המקרקעין שנגרמה בעקבות האירוע המשביח, כלומר, הפעולה התכנונית הנורמטיבית ועליית ערך המקרקעין מסיבות אחרות אינה כלולה בהשבחה. על כן, הורה בימ"ש השלום למשיב 3 לערוך שומה מתוקנת ולנטרל את עליות שווי המקרקעין אשר אינן נובעות ממי משתי התוכניות כ/150 וכ/222. כן הורה בימ"ש השלום למשיב 3 להתחשב במסגרת שומתו בהיקף הנוהג שרווח בקרית אתא להענקת היתרי בניה. לאחר דין ודברים ממושך בין הצדדים ולאחר שהמשיב 3 קיבל תוספת שכר טרחה מהעוררים שלח המשיב 3 לצדדים את שומתו המתוקנת, אשר נערכה ביום 28.12.04. כעת טוענים העוררים כנגד השומה המתוקנת שהוציא המשיב 3. טענות הצדדים: העוררים מבקשים מביהמ"ש למנות שמאי מכריע במקום המשיב 3, אשר ישום ויקבע את שיעור עליית ערך המקרקעין בשוק, שלא עקב מי מהתוכניות, במשך כל התקופות הרלוונטיות לשומה ואת שיעור עליית ערכם של המקרקעין שלא עקב תכנית, בתקופה שבין הנוהג למתן היתרי בניה, לבין כניסתה לתוקף של תכנית המתאר כ/150 וכן לתקופה שבין כניסתה לתוקף של תכנית כ/150 לבין כניסתה לתוקף של תכנית כ/222. לחילופין מבקשים העוררים מביהמ"ש להורות לשמאי לתקן את השומה שערך בהתאם להוראות פסק הדין של בימ"ש השלום בע"א 224/01 ולקבוע את שיעור ההשבחה של המקרקעין עקב כניסתן לתוקף של תכניות כ/222 ו-כ/150 לאחר נטרול עליות שווי השוק של המקרקעין בכל התקופות הרלוונטיות. כמו כן, מתבקש ביהמ"ש להורות לשמאי לבחון את מידת השבחת תכנית כ/150 לנוכח הנוהג שרווח במשך עשרות שנים בקרית אתא להעניק היתרי בניה בהיקפים של 108% בניה והחל מתאריך 2.3.77 בהיקפים של עד 120% בניה. כן מתבקש ביהמ"ש לחייב את המשיב 3 להמציא לעוררים את כל הנתונים ששימשו אותו לצורך קביעת השומה וכן את התחשיב המפורט לפיו הגיע לתוצאת השומה וכן ליתן מענה לשאלות שפורטו במכתב ב"כ העוררים אליו מתאריך 23.2.06. העוררים טוענים כי המשיב 3 בחר בשומתו המתוקנת בריבית שרירותית לצורך שומת עליית ערך המקרקעין בשנים הרלוונטיות מחמת עליית מחירי הנדל"ן. כן טוענים העוררים כי המשיב 3 נמנע מלפעול בהתאם למצוות פסק הדין של בימ"ש השלום ואף סירב להמציא לעוררים את הנתונים והתחשיב שהובילו לתוצאת השומה. לטענת העוררים, שומת המשיב 3 קיפחה את העוררים מאחר שהמשיב 3 לא ניטרל את עליית ערך המקרקעין הנובעת מעליית מחירי הנדל"ן במהלך עשרות השנים הרלוונטיות לשומה. בנוסף, טוענים העוררים כי שומת המשיב 3 קיפחה את העוררים מאחר שהביאה בחשבון רק את היקפי הבניה של 70% שנזכרו בתכנית המופקדת כ/62 ולא הביאה בחשבון את הנוהג שרווח בקרית אתא בטרם כניסתה לתוקף של תכנית כ/150 למתן היתרי בניה לכל דורש בהיקף של 108% בניה והחל מתאריך 2.3.77 בהיקף של עד 120% בניה. לטענת המשיבות, ביהמ"ש לעניינים מנהליים איננו מוסמך לדון בערעור מנהלי על הכרעת שמאי מכריע וזאת משום שתיקון מס' 2020 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה לא נכנס לתוקף במועד הגשת ערעור זה. עוד טוענות המשיבות כי לעוררים אין זכות להגיש מחדש את הערעור בשאלה שכבר הוכרעה בדבר החלפת השמאי המכריע וזאת משום שבימ"ש השלום כבר דחה בקשה זו וקבע כי הדיון יוחזר אל השמאי המכריע. לטענת המשיבות, השמאי המכריע תיקן את שומתו על פי העקרונות שנקבעו בפסק הדין של בימ"ש השלום ועל כן לא מדובר בשומה חדשה ולא ניתן כעת לערער שנית על הכרעת השמאי המכריע. דיון: על פי סעיף 5 לתוספת השניה לחוק בתי משפט לענינים מינהליים, התש"ס-2000 ניתן להגיש ערעור מנהלי לבית המשפט לעניינים מנהליים כאשר מדובר בערעור לפי סעיפים 158מא, 198(ח), 14(ג4) לתוספת השלישית ו-16 לתוספת הרביעית בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. עם זאת, מצוין גם כי נוסחו של סעיף 5 לעיל יכנס לתוקף ביום כניסתן לתוקף של תקנות לפי סעיף 198(ט) וסעיף 14(ג2)(3) בתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה. במועד הגשת הערעור לא הותקנו תקנות לפי סעיף 14(ג2)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ולכן לבית המשפט לעניינים מנהליים אין סמכות לדון בעניין נשוא ערעור זה. עוד אציין כי סבור אני שמדובר בערעור זה בסוגיות אשר בימ"ש השלום כבר דן בהן. בימ"ש השלום קבע כי יש להחזיר את הנושא לשמאי המכריע, תוך קביעת עקרונות על פיהם על השמאי לבדוק ולתקן את השומה. השמאי המכריע תיקן את שומתו על פי העקרונות שקבע בימ"ש השלום וקבע בשומה המתוקנת כי גם תוכנית כ/150 וגם תוכנית כ/222 הינן תוכניות משביחות. כן קבע השמאי המכריע כי ההשבחה בגין עליית שווי המקרקעין שאיננה תוצאה של התוכניות מסתכמת ב- 75,000 ₪ ולכן יש להעמיד את היטל ההשבחה בגין אישור תוכניות כ/150 ו-כ/222 על סך 625,000 ₪ נכון ליום 16.12.98. כן ציין השמאי המכריע כי הוצג בפניו הנוהג לתת היתרי בניה לאורך שנים בצורה גורפת. על כן, מאחר והעניין נדון כבר בפני בימ"ש השלום והוחזר לשמאי המכריע לשם תיקון השומה, תיקון אשר בוצע בהתאם להנחיות בימ"ש השלום, אינני סבור כי העוררים יכולים להגיש מחדש ערעור בשאלה שכבר הוכרעה על ידי בימ"ש השלום. בנוסף, יש לציין כי בתי המשפט אינם נוטים להתערב בחוו"ד של שמאי מכריע, במיוחד כזה שמונה בהסכמת הצדדים, ללא סיבה טובה. סיבה טובה יכולה להיות פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע. ראה: בר"מ 3052/06 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' פלבר דוד ו-99 אח', תק-על 2006(4), 930, עמ' 932; עמ"נ (תל-אביב-יפו) 248/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה נ' ועדת הערר מחוז מרכז ואח', תק-מח 2006(4), 2631, עמ' 2634. בימ"ש השלום שקל בפסק דינו את טענות העוררים לעניין הפגמים שנפלו בהכרעתו של השמאי המכריע והעביר את השומה לבדיקה מחודשת של השמאי. השמאי פעל על פי הנחייתו של בימ"ש השלום והגיש שומה מתוקנת על סמך העקרונות אותם ביקש ממנו ביהמ"ש לבדוק. על כן, אין כל סיבה להתערב בחוות הדעת של השמאי המכריע, לאחר שהטענות שמעלים העוררים בערעור זה כבר נבדקו על ידי בימ"ש השלום וכן על ידי השמאי המכריע והשמאי אף תיקן שומתו בהתאם להנחיות בימ"ש השלום. אוסיף עוד כי מעבר לסוגיית הסמכות, הרי שמדובר למעשה בערעור שטענתו הבסיסית היא כי השמאי המכריע לא פעל בהתאם להנחיות בית משפט השלום ולא שיכלל את כל הנתונים כפי שהיה עליו לעשות בהתאם להחלטת בית משפט השלום בהליך הקודם. טענות מסוג זה ראוי היה לברר בבית משפט השלום שיבחן האם אכן פעל השמאי בהתאם להנחיותיו. במסגרת בירור זה יתכן והיה גם מקום לחייב את השמאי לפרט בחוות דעתו את הנתונים על בסיסם קבע עליית ערך בשווי קרקע בשיעור של 75,000 ₪. בכל מקרה, מדובר בערעור שענינו האופן בו קיים השמאי את הנחיות בית משפט השלום בהחלטתו הראשונה וטענות מסוג זה ראוי לברר בפני המותב שהנחה את השמאי כיצד לבצע את השומה ואין מקום להביאן בפני בית משפט זה, גם לו היה מוסמך לדון בערעור המנהלי. סיכום: אשר על כן, ומהנימוקים שפורטו לעיל, אני סבור שיש לדחות את הערעור הן דחיה על הסף מחוסר סמכות של בימ"ש לעניינים מנהליים לדון בערעור והן לגופו של עניין, וכך אני מורה. המערער יישא בהוצאות המשיבות 1-2 ובשכר טרחת עורך דינם בסכום כולל של 7,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל. שמאותעררשמאי מכריע