ערר מנהלי על שומת שמאי מכריע

להלן פסק דין בנושא ערר מנהלי על שומת שמאי מכריע:

פסק דין

הרקע לערר:

בפני ערר מנהלי על שומת השמאי המכריע, מר דוד טיגרמן (להלן: "המשיב 3"), מתאריך 28.12.04, אשר העמידה את היטל ההשבחה למקרקעין השייכים לעוררים, חלקה 31 בגוש 11018 בקרית אתא (להלן: "המקרקעין"), בגין כניסתן לתוקף של תכניות המתאר כ/150 ו- כ/222 (להלן: "התוכניות") על סך 625,000 ₪ נכון ליום 16.12.98.

ביום 25/4/06 התקיים דיון מקדמי בערר. בית המשפט הורה למשיבות 1-2 להגיש תגובה בכתב לערר ובהמשך היה על העורר לסכם טיעוניו בכתב כאשר למשיבים הזכות להשלים סיכומיהם אחריו. עוד הוחלט כי המשיב 3 יהיה רשאי להגיש טיעוניו במקביל למשיבות 1-2, אם ימצא לנכון להגיב.

המשיבות הגישו טיעוניהם בכתב, כמו גם משיב 3 ששלח מכתב קצר בו התיחס לסמכות בית המשפט לדון בערר ואולם הבהיר כי אינו רוצה להתיחס לגופן של הטענות.

העורר לא הגיש סיכום טיעוניו עד היום ולא הוגשה בקשה להארכת מועד להגשת הטיעונים, כמו גם כל הודעה אחרת. יצוין כי הודעת הערר הייתה מפורטת כך שניתן היה לראותה כמכלול נימוקי הערר ואולם בכל מקרה לא פעל העורר בהתאם להחלטת בית המשפט. אמנם בהעדר סיכומיו ניתן היה לראות בכך כזניחת טענות ועילה לדחית הערר. עם זאת החלטתי לדון בטענות הצדדים, כפי שבאו לידי ביטוי בנימוקי הערעור ובתגובת המשיבות.

כפי שיפורט סבור אני כי דין הערעור להדחות על הסף בהעדר סמכות ענינית לבית משפט זה לדון בו. אבהיר להלן.

למען הסדר אציין את השתלשלות העניינים בנושא זה.

בעקבות פרסומה של תוכנית מתאר כ/222 בתאריך 16.12.98 הוציאו המשיבות 1-2 שומת השבחה למקרקעין בסך של כ- 2 מיליון ₪ נכון לתאריך 16.12.98 ודרשו מהעוררים לשלם סך של מיליון ₪ נכון ליום 16.12.98. העוררים שכרו את שירותי השמאי פנחסיק גרשון, אשר הגיע למסקנה כי תכנית כ/222 כלל לא השביחה את המקרקעין ביחס לתכנית כ/150 שנכנסה לתוקף ביום 25.1.80 ולכן היום הקובע לשומה הינו 25.1.80. כן קבע השמאי מטעם העוררים כי בהתחשב בנוהג בן עשרות השנים שרווח בקרית אתא להענקת היתרי בניה בהיקפים שהגיעו במהלך השנים ל- 108% בניה ולאחר מכן בשנים שטרם כניסתה לתוקף של תכנית כ/150 עד ל- 120% בניה, השבחת תכנית כ/150 מצומצמת ביותר.

לאחר דין ודברים בין העוררים למשיבות הסכימו הצדדים על מינויו של המשיב 3 כשמאי מכריע בנושא. בתאריך 29.7.01 הוציא המשיב 3 שומה לפיה חלה השבחה של כ- 1,400,000 ₪ ולכן ההיטל הינו בסך של 700,000 ₪ נכון ליום 16.12.98, מועד אישורה של תוכנית כ/222.

ביום 16.10.01 הגישו העוררים ערר על שומת השמאי המכריע לבימ"ש השלום במסגרתו ביקשו מבימ"ש השלום כי יורה למשיב 3 לפרט את נתוני שומתו ותחשיביו וכי ישיב על מספר שאלות (ע"א 224/01). העוררים טענו במסגרת הערר בבימ"ש השלום כי השמאי היה צריך להביא בחשבון את הנוהג למתן היתרים שהיה קיים בקרית אתא לפני כניסתה לתוקף של תוכנית כ/150. כן טענו העוררים כי התוכנית כ/150 היא תוכנית משביחה בעוד שתוכנית כ/222 איננה תוכנית משביחה. בנוסף טענו העוררים כי היה על השמאי לחשב את ההשבחה בשיטת המדרגות ולא בשיטה הגורפת. ביום 1.2.02 הורה בימ"ש השלום למשיב 3 להשיב על כמה שאלות וביום 19.3.02 השיב המשיב 3 לשאלות ביהמ"ש.

ביום 2.7.03 נתן בימ"ש השלום את פסק דינו. בימ"ש השלום קבע כי תכליתו של היטל ההשבחה הינו להטיל מס על השבחה הנובעת עקב אירוע משביח שהינו תוכנית, הקלה או שימוש חורג. כן נקבע כי בחישוב בשיטה הגורפת על השמאי לבחון האם תוכניות כ/150 ו-כ/222 השביחו שתיהן את המקרקעין. בנוסף, נקבע כי יש לאתר את ההשבחה בשווי המקרקעין שנגרמה בעקבות האירוע המשביח, כלומר, הפעולה התכנונית הנורמטיבית ועליית ערך המקרקעין מסיבות אחרות אינה כלולה בהשבחה. על כן, הורה בימ"ש השלום למשיב 3 לערוך שומה מתוקנת ולנטרל את עליות שווי המקרקעין אשר אינן נובעות ממי משתי התוכניות כ/150 וכ/222. כן הורה בימ"ש השלום למשיב 3 להתחשב במסגרת שומתו בהיקף הנוהג שרווח בקרית אתא להענקת היתרי בניה.

לאחר דין ודברים ממושך בין הצדדים ולאחר שהמשיב 3 קיבל תוספת שכר טרחה מהעוררים שלח המשיב 3 לצדדים את שומתו המתוקנת, אשר נערכה ביום 28.12.04. כעת טוענים העוררים כנגד השומה המתוקנת שהוציא המשיב 3.

טענות הצדדים:

העוררים מבקשים מביהמ"ש למנות שמאי מכריע במקום המשיב 3, אשר ישום ויקבע את שיעור עליית ערך המקרקעין בשוק, שלא עקב מי מהתוכניות, במשך כל התקופות הרלוונטיות לשומה ואת שיעור עליית ערכם של המקרקעין שלא עקב תכנית, בתקופה שבין הנוהג למתן היתרי בניה, לבין כניסתה לתוקף של תכנית המתאר כ/150 וכן לתקופה שבין כניסתה לתוקף של תכנית כ/150 לבין כניסתה לתוקף של תכנית כ/222. לחילופין מבקשים העוררים מביהמ"ש להורות לשמאי לתקן את השומה שערך בהתאם להוראות פסק הדין של בימ"ש השלום בע"א 224/01 ולקבוע את שיעור ההשבחה של המקרקעין עקב כניסתן לתוקף של תכניות כ/222 ו-כ/150 לאחר נטרול עליות שווי השוק של המקרקעין בכל התקופות הרלוונטיות. כמו כן, מתבקש ביהמ"ש להורות לשמאי לבחון את מידת השבחת תכנית כ/150 לנוכח הנוהג שרווח במשך עשרות שנים בקרית אתא להעניק היתרי בניה בהיקפים של 108% בניה והחל מתאריך 2.3.77 בהיקפים של עד 120% בניה. כן מתבקש ביהמ"ש לחייב את המשיב 3 להמציא לעוררים את כל הנתונים ששימשו אותו לצורך קביעת השומה וכן את התחשיב המפורט לפיו הגיע לתוצאת השומה וכן ליתן מענה לשאלות שפורטו במכתב ב"כ העוררים אליו מתאריך 23.2.06.

העוררים טוענים כי המשיב 3 בחר בשומתו המתוקנת בריבית שרירותית לצורך שומת עליית ערך המקרקעין בשנים הרלוונטיות מחמת עליית מחירי הנדל"ן. כן טוענים העוררים כי המשיב 3 נמנע מלפעול בהתאם למצוות פסק הדין של בימ"ש השלום ואף סירב להמציא לעוררים את הנתונים והתחשיב שהובילו לתוצאת השומה.

לטענת העוררים, שומת המשיב 3 קיפחה את העוררים מאחר שהמשיב 3 לא ניטרל את עליית ערך המקרקעין הנובעת מעליית מחירי הנדל"ן במהלך עשרות השנים הרלוונטיות לשומה. בנוסף, טוענים העוררים כי שומת המשיב 3 קיפחה את העוררים מאחר שהביאה בחשבון רק את היקפי הבניה של 70% שנזכרו בתכנית המופקדת כ/62 ולא הביאה בחשבון את הנוהג שרווח בקרית אתא בטרם כניסתה לתוקף של תכנית כ/150 למתן היתרי בניה לכל דורש בהיקף של 108% בניה והחל מתאריך 2.3.77 בהיקף של עד 120% בניה.

לטענת המשיבות, ביהמ"ש לעניינים מנהליים איננו מוסמך לדון בערעור מנהלי על הכרעת שמאי מכריע וזאת משום שתיקון מס' 2020 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה לא נכנס לתוקף במועד הגשת ערעור זה.

עוד טוענות המשיבות כי לעוררים אין זכות להגיש מחדש את הערעור בשאלה שכבר הוכרעה בדבר החלפת השמאי המכריע וזאת משום שבימ"ש השלום כבר דחה בקשה זו וקבע כי הדיון יוחזר אל השמאי המכריע. לטענת המשיבות, השמאי המכריע תיקן את שומתו על פי העקרונות שנקבעו בפסק הדין של בימ"ש השלום ועל כן לא מדובר בשומה חדשה ולא ניתן כעת לערער שנית על הכרעת השמאי המכריע.




דיון:

על פי סעיף 5 לתוספת השניה לחוק בתי משפט לענינים מינהליים, התש"ס-2000 ניתן להגיש ערעור מנהלי לבית המשפט לעניינים מנהליים כאשר מדובר בערעור לפי סעיפים 158מא, 198(ח), 14(ג4) לתוספת השלישית ו-16 לתוספת הרביעית בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. עם זאת, מצוין גם כי נוסחו של סעיף 5 לעיל יכנס לתוקף ביום כניסתן לתוקף של תקנות לפי סעיף 198(ט) וסעיף 14(ג2)(3) בתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה.

במועד הגשת הערעור לא הותקנו תקנות לפי סעיף 14(ג2)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ולכן לבית המשפט לעניינים מנהליים אין סמכות לדון בעניין נשוא ערעור זה.

עוד אציין כי סבור אני שמדובר בערעור זה בסוגיות אשר בימ"ש השלום כבר דן בהן. בימ"ש השלום קבע כי יש להחזיר את הנושא לשמאי המכריע, תוך קביעת עקרונות על פיהם על השמאי לבדוק ולתקן את השומה. השמאי המכריע תיקן את שומתו על פי העקרונות שקבע בימ"ש השלום וקבע בשומה המתוקנת כי גם תוכנית כ/150 וגם תוכנית כ/222 הינן תוכניות משביחות. כן קבע השמאי המכריע כי ההשבחה בגין עליית שווי המקרקעין שאיננה תוצאה של התוכניות מסתכמת ב- 75,000 ₪ ולכן יש להעמיד את היטל ההשבחה בגין אישור תוכניות כ/150 ו-כ/222 על סך 625,000 ₪ נכון ליום 16.12.98. כן ציין השמאי המכריע כי הוצג בפניו הנוהג לתת היתרי בניה לאורך שנים בצורה גורפת. על כן, מאחר והעניין נדון כבר בפני בימ"ש השלום והוחזר לשמאי המכריע לשם תיקון השומה, תיקון אשר בוצע בהתאם להנחיות בימ"ש השלום, אינני סבור כי העוררים יכולים להגיש מחדש ערעור בשאלה שכבר הוכרעה על ידי בימ"ש השלום.

בנוסף, יש לציין כי בתי המשפט אינם נוטים להתערב בחוו"ד של שמאי מכריע, במיוחד כזה שמונה בהסכמת הצדדים, ללא סיבה טובה. סיבה טובה יכולה להיות פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע.
ראה:
בר"מ 3052/06 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' פלבר דוד ו-99 אח', תק-על 2006(4), 930, עמ' 932;
עמ"נ (תל-אביב-יפו) 248/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה נ' ועדת הערר מחוז מרכז ואח', תק-מח 2006(4), 2631, עמ' 2634.

בימ"ש השלום שקל בפסק דינו את טענות העוררים לעניין הפגמים שנפלו בהכרעתו של השמאי המכריע והעביר את השומה לבדיקה מחודשת של השמאי. השמאי פעל על פי הנחייתו של בימ"ש השלום והגיש שומה מתוקנת על סמך העקרונות אותם ביקש ממנו ביהמ"ש לבדוק. על כן, אין כל סיבה להתערב בחוות הדעת של השמאי המכריע, לאחר שהטענות שמעלים העוררים בערעור זה כבר נבדקו על ידי בימ"ש השלום וכן על ידי השמאי המכריע והשמאי אף תיקן שומתו בהתאם להנחיות בימ"ש השלום.

אוסיף עוד כי מעבר לסוגיית הסמכות, הרי שמדובר למעשה בערעור שטענתו הבסיסית היא כי השמאי המכריע לא פעל בהתאם להנחיות בית משפט השלום ולא שיכלל את כל הנתונים כפי שהיה עליו לעשות בהתאם להחלטת בית משפט השלום בהליך הקודם. טענות מסוג זה ראוי היה לברר בבית משפט השלום שיבחן האם אכן פעל השמאי בהתאם להנחיותיו. במסגרת בירור זה יתכן והיה גם מקום לחייב את השמאי לפרט בחוות דעתו את הנתונים על בסיסם קבע עליית ערך בשווי קרקע בשיעור של 75,000 ₪. בכל מקרה, מדובר בערעור שענינו האופן בו קיים השמאי את הנחיות בית משפט השלום בהחלטתו הראשונה וטענות מסוג זה ראוי לברר בפני המותב שהנחה את השמאי כיצד לבצע את השומה ואין מקום להביאן בפני בית משפט זה, גם לו היה מוסמך לדון בערעור המנהלי.

סיכום:

אשר על כן, ומהנימוקים שפורטו לעיל, אני סבור שיש לדחות את הערעור הן דחיה על הסף מחוסר סמכות של בימ"ש לעניינים מנהליים לדון בערעור והן לגופו של עניין, וכך אני מורה.

המערער יישא בהוצאות המשיבות 1-2 ובשכר טרחת עורך דינם בסכום כולל של 7,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מכריע

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. החלטות שמאי מכריע

  4. חוות דעת השמאי המייעץ

  5. הצעת חוק שמאי ביטוח

  6. בקשה להגיש דוח שמאי

  7. שומה מכרעת בלתי סבירה

  8. חוק שמאי מקרקעין 2001

  9. אי זימון שמאי למתן עדות

  10. אי הגשת חוות דעת שמאי נגדית

  11. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  12. ערר מנהלי על שומת שמאי מכריע

  13. ערעור על שמאי - השבחת מקרקעין

  14. תקנות שמאי מקרקעין, תשכ''ג-1963

  15. סמכות שמאי מכריע בנושא היתר בניה

  16. ערר על שמאי מכריע כנגד השומה המכרעת

  17. התערבות ועדת ערר בהחלטת שמאי מכריע

  18. טעות סופר בשומה המכרעת והשטח לעניין תכנית

  19. צו לאפשר ביקור שמאי לצורך הגשת חוות דעת

  20. טענה כי אין להתערב בחוות דעת השמאי המייעץ

  21. החלטה בעניין חוות דעת שמאי מייעץ וסעיף 200

  22. תקנות שמאי מקרקעין (בחינות), התשס''ו-2006

  23. כללי שמאי מקרקעין (פטור מבחינות), תש"ם-1979

  24. אין חובה לתקן בפועל את הנזק ודי בחוות דעת שמאי

  25. שיעור ההפחתה בגין מושע שנקבע ע"י השמאית המכריעה

  26. חקירת שמאי בעניין הכנסה מנכס בבית הדין לעבודה

  27. התערבות של ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע

  28. תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ''ו-1966

  29. תקנות שמאי מקרקעין (תכנית בחינות), התשמ''ו-1985

  30. ועדת הערר איננה מתערבת בשומה מכרעת שלאחר תיקון 84

  31. תקנות שמאי מקרקעין (ערר על בחינות), התשס''ב-2002

  32. שמאי קבע כי הפגיעה גרמה לנזק שהינו בגדר "אובדן גמור"

  33. היקף ההתערבות המצומצם ביותר של ועדת הערר בשומה מכרעת

  34. לא די במחלוקות מקצועיות שמאיות, לגיטימיות ככל שתהיינה

  35. טענה כנגד השמאי המכריע, על כי התעלם מאינפורמציה בעיתון

  36. טענת טעות בניתוח המצב התכנוני הקודם על ידי השמאי המכריע

  37. תקנות שמאי מקרקעין (כשירות ממלאי תפקידים), התשס''ג-2002

  38. תקנות שמאי מקרקעין (ועדת פיקוח על הבחינות), התשס''ז -2007

  39. ערר על חוות דעתו של שמאי מכריע ניתן להגיש בשאלה משפטית בלבד

  40. טענות כנגד חוות דעת השמאית, סעיף 198 (ו)3 לחוק התכנון והבניה

  41. בקשה להחלת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה על פסיקת השמאי המכריע

  42. כללי שמאי מקרקעין (הכרה בתארים אקדמיים מחוץ לארץ), התשס"ה-2005

  43. ערר על השומה המכרעת של השמאי המכריע, באשר להשבחה שחלה בשווי חלקה

  44. נטען לטעות חשבונאית בביצוע ההיוון והתבקש מינוי שמאי מייעץ או מומחה

  45. תקנות שמאי מקרקעין (סדרי דין בדיון לפני ועדת משמעת), התשס''ה-2005

  46. התנגדות למינוי שמאי משום ששכרו גבוה לעומת השכר שבקשו בעבר שמאים אחרים

  47. השמאית המכרעת הבהירה כי אין תחולה לפטור הקבוע בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה

  48. תקנות שמאי מקרקעין (רישום מתמחים, אימונם ופיקוח על ההתמחות), התשס''ד-2004

  49. מהות התיקון והחלפים שהופיעו בחשבונית המוסך תאמו לאלה העולים מחוות דעת השמאי

  50. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שלא חישב את ההשבחה בגין תוספת שימושים חדשים בתכנית

  51. דחיית טענה כי שווי המקרקעין שנקבע על ידי השמאית המייעצת היה לפי "מלוא שווי הקרקע"

  52. ועדת הערר לא תתערב בקביעת שיעור מקדם שנקבע ע"י שמאי מייעץ או מחלוקת לעניין מדידת שטחים

  53. עתירה לעליון כנגד תיקון לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ)

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון