אגרת המרת אגרות בניה

להלן פסק דין בנושא אגרת המרת אגרות בניה:

פסק דין

ההליך

1.     מדובר בעתירה מנהלית, בה ביקשה העותרת לקבוע כי על פי הסכם שנחתם בין הצדדים ביום 1.3.00, היה על המשיבה לקזז סכום של 160,525 ₪ ששילמה העותרת למשיבה כאגרת המרת אגרות בניה, מהיטל ההשבחה ששילמה העותרת למשיבה, בשל היתר לשימוש חורג לתקופה של חמש שנים בלבד, מהווה תשלום ביתר ועשיית עושר במשפט ונגועה באי סבירות קיצונית שיש בה כדי לגרום עוול ודינה להתבטל;
לחלופין, ביקשה העותרת לקבוע שאין לחייב באגרת המרה בשימוש חורג מתוכנית להבדיל משימוש חורג מתוכנית.

העובדות

העותרת הינה בעלים של מקרקעין הידועים כגוש 2451 חלקה, מגרש 19 ששטחם
כ- 54,978 מ"ר, עליהם קיים מבנה מזה שנים רבות, ששטחו כ- 12,700 מ"ר ששימש בעבר כמחסני ערובה.
בתאריך 29.12.92 בקשה העותרת היתר לשימוש חורג ביחס למבנה לשטח של 6,234 מ"ר משימוש של אחסנה לשימוש של מחסני מכר ומשרדים.
עם הגשת הבקשה קיבלה העותרת דרישה לתשלום אגרות והיטלי פיתוח כתנאי למתן ההיתר, ובכללם אגרה בגין המרת אגרות בסך 237,813 ₪.
לעותרת היו השגות על הדרישה האמורה, שבעקבותיהן נחתם הסכם בין הצדדים, בו נאמר, בין השאר, שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תערוך בדיקה לגבי נושא החיוב בגין המרת אגרות, ואם יתברר כי יש לקזז סכום זה מתשלום היטל ההשבחה בגין השימוש החורג, תודיע המשיבה למבקשת את עמדתה על כך, ואם טענת העותרת תתקבל, יקוזז סכום אגרת ההמרה מתשלום היטל ההשבחה, וכן שאם טענת העותרת לא תתקבל, ישמור כל צד על זכויותיו וטענותיו על פי הדין.
כמו כן נקבע באותו הסכם כי אם תתקבל טענת החברה האמורה, יקוזז סכום אגרת ההמרה מתשלום היטל ההשבחה, בו תחוייב החברה בגין בקשות שתוגשנה על ידי החברה בעתיד לגבי המגרש (נספח א' להמרצת החברה).
בתאריך 14.3.05 הגישה העותרת בקשה לשימוש חורג במבנה נוסף, שלגביו נקבעה שומה של השמאי המכריע, ממנה קוזז סכום של 237,813 ₪ ששילמה העותרת בגין המרת אגרות עבור המבנה הראשון האמור לעיל.
במכתב של הוועדה המקומית לתכנון ובניה מיום 5.12.00, צויין שניתן "זיכוי בסך 237,813 ₪ עבור אגרת המרה על פי הסכם פשרה בין העיריה ובין חב' אוניל".
אף על פי כן, קיבלה העותרת לאחר תשלום היטל ההשבתה, ביום 21.12.00, דרישה נוספת לתשלום אגרת המרה עבור המבנה השני בסך 160,525 ₪.
העותרת שילמה סכום זה תחת מחאה על מנת שתוכל לקבל היתר לשימוש חורג ורשיון עסק.

לטענת העותרת     

2.
א.     דרישת התשלום בסך 160,525 ₪, שלא קוזזה מהיטל ההמרה, מנוגדת להגיון ומהווה הפרת הסכם.
ב.     אגרה בגין המרת סוגי בניה לפי סעיף 1.1.3.0 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תקנות ואגרות) תשל"א 1970, התוספת השלישית, הינה למעשה תשלום בגין השבחת הנכס עקב שינוי השימוש בנכס וכלולה בהיטל ההשבחה.
     אינדיקציה לכך ניתן לראות בסכום האגרה שהינו של 20 ל"י או הסכום שבו עולה האגרה המשתלמת לגבי בנין מהסוג החדש על זו המשתלמת לגבי בנין מהסוג הקודם. אגרה במהותה הינה תשלום עבור שירות או טובת הנאה, וצריכה להיות זיקה בין האגרה לתמורה הניתנת בגין האגרה (ע.א 474/89, קריב נ' רשות השידור, פ"ד מו (3) 374).

ג.     ההיתר לשימוש חורג ניתן לחמש שנים בלבד, והוא ניתן לקיצור על ידי הוועדה המקומית, בעוד שאגרת ההמרה משקפת את ההפרש בתשלום אגרות בעתיד, ולכן משקפת שינוי לצמיתות.
     בשינוי זמני אין לחייב באגרה כלל או שהיא צריכה להיות יחסית לתקופת השימוש החורג (י. רוסטוביץ, היטל השבחה, 285).

ד.     התקנה המתיחסת לשיעור האגרה לשימוש חורג זמני אינה סבירה והיא מפלה (בג"ץ 441/97, דנוירט נ' ראש עיריית ירושלים, פ"ד נג (2), 798; בג"ץ 5580/98 אליהו סופר נ' שר העבודה והרווחה, תק-על 2000 (3) 1143).
     
ה.     סעיף 1.13.0 לתקנות האמורות מתיחס רק להיתר לשימוש חורג מהיתר בניה, ולא להיתר לשימוש חורג מתכנית, כפי שהיה במקרה זה.

ו.     העותרת ביקשה להגיש חוות דעת מומחה מטעמה, בעקבות הגשת חוות הדעת של השמאי המכריע בהקשר לקביעת ההשבחה, לענין היטל השבחה על ידי המשיבה.
     ב"כ המשיבה התנגדה להגשת חוות הדעת, ובהחלטה מיום 16.6.04, ניתנה לעותרת אפשרות להגיש חוות דעת למטרת בדיקת חוקיות וסבירות החלטות המשיבה, בלי שיהא בכך כדי לתקוף את החלטת השמאי המכריע.
     לאור זאת, הוגשה על ידי העותרת חוות דעת של המהנדס והשמאי נחום ברמינגר, בה הובעה הדעה, כי בעת חישוב היטל השבחה, יש להפחית עלויות הכשרה הנדרשות למעבר ממבנה תעשיה למבנה מסחרי, לרבות הפחתת אגרות והיטלים בגין המרת השימוש.
     בקשר לכך קבע השמאי המכריע שאין לו סמכות להפחית עלויות של אגרות והיטלים, ביניהם, אגרות והיטלי פיתוח בסך 814,342 ₪ ואגרות המרה לשימוש חורג בסך 397,245 ₪.
     לדבריו, החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה, שלא לקזז מהיטל ההשבחה את תשלום אגרות ההמרה לשימוש חורג, אינה סבירה כלל.
     כמו כן, הביע את הדעה כי משך התקופה של השימוש החורג הינו רלוונטי לענין גובה התשלום הנדרש, אם בכלל, באגרת המכר וביחס לשימוש חורג לתקופה של 50 חודש, יש לשלם לכל היותר 33.96% מאגרת ההמרה הנדרש לשימוש לצמיתות, על פי האחוז שקבע השמאי המכריע לצורך היטל השבחה.

לטענת המשיבה

3.
א.     לא היה הסכם לקיזוז אגרת ההמרה, אלא שהענין ייבדק על ידי הועדה, ובסיום הבדיקה הוחלט שאין מקום לכך, והדבר הודע לעותרת.

ב.     אין יסוד לטענה כי אגרת המרה נגבית גם היא בגין השבחת נכס. אגרת המרה נגבית מכוח סעיף 19 לתקנות, ואינה קשורה להיטל השבחה. אגרת המרה נגבית עבור הטיפול בבקשה ולא עבור ההשבחה בנכס.

ג.     בעת הוצאת הדרישה לתשלום היטל השבחה בגין הבקשה השניה ביום 5.12.00, היתה טעות בדרישה בכך שהאחראי להוצאת הדרישה סבר כי הוסכם על ידי העיריה לקזז את אגרת ההמרה מתשלום ההיטל, אף שלא היתה הסכמה כזאת, ולאור זאת נעשה הקיזוז האמור, אף שלא היתה כל החלטה של הועדה המקומית בקשר לכך.
עובדה היא, כי ביום 21.12.00 הוצאה דרישה בגין הבקשה השניה בה נדרש תשלום עבור אגרת המרה, בסך 160,525 ₪ וסכום זה שולם על ידי העותרת.
ככל שהועברה למבקשת הודעת תשלום היטל השבחה על פי החלטת השמאי המכריע עם קיזוז סכום החייב באגרת המרה - היה הדבר מתוך טעות. הועברה החלטה רשמית ברורה של הועדה המקומית הדוחה את בקשת העותרת לקיזוז אגרת ההמרה מהיטל ההשבחה, וניתנה לעותרת במכתב מיום 17.12.00 תשובה ברורה הדוחה את בקשתה לקיזוז האמור.
רישום מוטעה אין ביכולתו לחייב או לפטור מחובת תשלום (רע"א 2987/91, מאיר ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"ד מו(3) 661). לא היתה סמכות לשום גורם לפטור את העותרת מאגרת המרה, או לוותר עליה.
          
ד.     אין הבדל בין שימוש חורג זמני או קבוע לענין אגרת ההמרה שנגבית עבור הטיפול בבקשה.

ה.     אגרת ההמרה נועדה להקל על מבקש השימוש החורג שאינו משמש שתי אגרות מלאות, האחת - עבור הבקשה המקורית להיתר, והשניה - עבור השימוש החורג, בכך שהבקשה לשימוש חורג היא לתשלום ההפרש של האגרה שבין שני השימושים בלבד.

     ו.      אין כל פגם מבחינת סבירות האגרה.

ז.     יש מעשה בית דין ביחס לעתירה, בכך שהעותרת לא פנתה במועד הקבוע בחוק לשמאי המכריע.

4.     מטעם המשיבה הוגשה חוות דעת של השמאי המכריע יגאל אברהמוב, לענין היטל השבחה, בה נאמר שבדרך כלל לא נהוג להפחית את אגרות הבניה והפיתוח בתחשיבי היטל ההשבחה הואיל והם מהווים חלק מעלויות הבניה.
לדעתו, במקרה זה מדובר בסכום גבוה יחסית לתקופת שימוש חורג לתקופה מוגבלת של 5 שנים, אך נושא זה אינו נתון לסמכות הדיון שהוקנתה לו כשמאי מכריע, לכן הוא מנוע מלדון בענין.
באותה חוות דעת נקבע על ידיו סכום ההשבחה ללא קשר לאגרת ההמרה ששולמה.

5.     בתגובה לחוות דעת המומחה שהוגשה על ידי העותרת, טענה המשיבה שהמומחה מטעם העותרת התיחס להפחתת אגרת ההמרה מההשבחה, ולא מהיטל ההשבחה כפי שביקשה העותרת.
ביחס לעמדה האמורה, היא מנוגדת להחלטת השמאי המכריע, שלא מצא לנכון להפחית את אגרת ההמרה מההשבחה, ולא הוגש ערר על קביעתו.
סבירות התקנה אינה שאלה שמאית. חוות הדעת, שהוגשה על ידי העותרת, אינה עוסקת בכך, ושאלת סבירות ההחלטה המנהלית נשארת להכרעת בית המשפט.

6.     השמאי המכריע היה מוסמך לדון בטענה של קיזוז סכומי האגרות מהיטל ההשבחה, ואם השמאי המכריע קבע בטעות כי אינו מוסמך לדון בטענה זו, הדרך היחידה לדון בכך, היתה בדרך של הגשת ערעור היטל השבחה לבית משפט השלום במועדים הקבועים בחוק, ואין מקום לדון בכך בעתירה מנהלית הנוגעת לסבירות התקנות הקובעות את האגרות.

7.     השאלות העומדות לדיון לאור האמור הן:
     
א.     האם היתה הפרת הסכם או הפרת הבטחה שלטונית שניתנה לעותרת לענין קיזוז אגרת ההמרה מהיטל ההשבחה.

ב.     האם פעלה המשיבה 2 בחוסר סבירות בכך שלא קיזזה את אגרת ההמרה מהיטל ההשבחה.

ג.     האם לוקה תקנה 1.13.0 לתקנות בחוסר סבירות בכך שאינה מתיחסת לתקופת השימוש החורג לענין אגרת המרה.

ד.     האם מוסמך בית משפט זה להיזקק לשאלות שבדיון זה לאור הכרעת השמאי המכריע ואי הגשת ערעור על קביעתו.

דיון

האם היה הסכם או שהייתה הבטחה מחייבת

8.     לאחר עיון בכתבי הטענות, בחומר הראיות ובסיכומי ב"כ הצדדים, נראה לי שאין להיענות לעתירה.
ביחס לטענה שהיתה הפרת הסכם מצד משיבה 3, לא הוכח קיומו של הסכם כזה כלל, וודאי שלא הוכח קיומו של הסכם כזה על ידי גורם מוסמך לכך.
ההסכם, שהוגש על ידי העותרת בקשר לכך, התיחס לכך שהועדה "תערוך בדיקה" לגבי החיוב באגרות המרה, ואין יסוד להתחייבות הועדה לקבל את עמדת העותרת בקשר לכך.
הסתמכות העותרת על הדרישה לתשלום היטל השבחה מיום 5.12.00, אינה מצביעה על הסכמה של גורם מוסמך לקיזוז אגרת ההמרה מהיטל השבחה, וגרסת המשיבה 2 כי האמור במכתב זה היה שגוי, לא נסתרה. טעות זאת באה על תיקונה במכתב ב"כ המשיבה 2, מיום 17.12.00.
במצב זה, לא ניתן לקבוע כי היה הסכם או הבטחה שלטונית מוסמכת לקיזוז אגרת ההמרה מהיטלי הפיתוח.



ניכוי אגרת המרה מההשבחה

9.     ביחס לשאלה אם היה מקום לנכות את אגרת ההמרה מההשבחה, להבדיל מקיזוז מהיטל ההשבחה, כפי שנטען על ידי המומחה מטעם העותרת, נראה לי שאין מקום להיזקק לכך, הואיל ולא היתה עתירה או טענה כזאת בעתירה, ואין מקום להיזקק לכך, רק משום שהדבר הוזכר בחוות הדעת שהוגשה על ידי המומחה מטעם העותרת.
הרשות שניתנה להגשת חוות הדעת התיחסה לשאלת סבירות וחוקיות החלטות משיבה 2, ולא לעניינים אחרים.
מכל מקום, נושא זה היה נתון לערעור על החלטת השמאי הכריע, ואין מקום להיזקק לכך בדיון זה.

ניכוי אגרת המרה מהיטל ההשבחה

10.     ביחס לטענה כי יש לקזז את אגרת ההמרה מהיטל ההשבחה, נראה לי כי אין לכך יסוד. בענין זה מקובלת עלי עמדת המשיבה 2, מנימוקיה, ואין מקום להתערב בהחלטתה.

העדר סבירות התקנה

11.     הוא הדין ביחס לטענה בדבר העדר סבירות של התקנה, נראה לי כי אין לקבל את הטענה. מטרתה של אגרת ההמרה נוגעת למימון הטיפול בבקשה, ולא ניתן לקבוע כי התקנה לוקה בחוסר סבירות המצדיק התערבות שיפוטית בקשר לכך.
כמו כן, נראה לי שאין יסוד לטענת העותרת כי אגרת ההמרה חלה רק על שימוש חורג מהיתר בניה ואינה חלה על היתר לשימוש חורג מתכנית. התקנה מתיחסת לשימוש חורג ללא כל הבחנה בין שתי קטגוריות האמורות.




12.     לאור האמור, אני דוחה את העתירה ואני מחייב את העותרת לשלם למשיבה 2 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪, בתוספת מע"מ, ולמשיבה 3 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 2,500 ₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בניית דיר צאן

  2. בניית מגדל ייצור

  3. אחריות מפקח בניה

  4. בניית מתקן ביטחוני

  5. הכשרת בניה לא חוקית

  6. שעות קיץ ענף הבנייה

  7. בנייה ללא קומה מפולשת

  8. ביקורת בשלבי גמר בניה

  9. העברת צנרת בשטח פרטי

  10. אגרת המרת אגרות בניה

  11. עלות פיקוח בניה ליום

  12. מה זה תעודת גמר בניה ?

  13. עיכובים בפרויקט בניה

  14. בניה בשטח שהוכרז לשימור

  15. אישורי בניה על גג משותף

  16. בניה בניגוד לצו מינהלי

  17. הכשרת עבירת בנייה (פסיקה)

  18. גודל חלונות בחדרי שירות

  19. הסתרת אור השמש עקב בניה

  20. שירותי מסגרות באתר בניה

  21. דריכה על מסמר באתר בניה

  22. הגבלת בניה על חלקה פרטית

  23. בקשה למתן צו להפסקת בניה

  24. פיצויים בגין בנייה על הגג

  25. זכויות בנייה בלתי מנוצלות

  26. בניה לא חוקית של אורווה לסוסים

  27. דחיית התנגדות לבניה - מה עושים ?

  28. הכשרת בניה בלתי חוקית משנות ה – 70

  29. ניתוק חשמל עקב עבירות בניה לא חוקית

  30. הקלה בשטחים העיקריים המותרים לבנייה

  31. הקלה בגובה מפלס הכניסה הקובעת (0.00)

  32. רוב נדרש לשינויים ברכוש ובזכויות הבניה

  33. התנגדות תושבים לבניית מתקני משחק בכיכר העיר

  34. ניוד שטחי שתי הקומות העליונות והגדלת שטח עיקרי

  35. תביעה בגין בניית אצטדיון "דוחא" - טריבונה צפונית

  36. ליווי פרויקט בניה ע''י מנהל מיוחד מטעם בית המשפט

  37. נטען כי לא ניתן תכנונית הנדסית לנצל את יתרת זכויות הבניה

  38. הודעה על החלטה בדבר שיטת הקצאה של אתרים לבניה זמנית לעולים

  39. נטען כי הבקשה לבניית מעון חוסים הוגשה במסווה למגורים "רגילים"

  40. בקשה לבניית שער לרכב בחזית הצפונית של המגרש דרך שביל להולכי רגל

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון