תביעה על שירותי תיווך

סעיף 9 לחוק המתווכים לפיו לא יהא מתווך זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם לקוחו על הזמנה בה נכללו כל הפרטים שנקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז - 1997.

להלן פסק דין בערעור בנושא תביעה על שירותי תיווך:

פסק דין

השופט יהושע גרוס, ס"נ - אב"ד

רקע עובדתי

1.     ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית-משפט השלום (כב' השופטת שיצר) בת.א. 13728/99 לפיו חוייבו המשיבים לשלם למערער סך של 12,138$ בצירוף מע"מ בגין שירותי תיווך שסיפק להם המערער.

2.     משיב 1 (להלן: "המשיב") ניהל עסק לייצור ושיווק קונפקציה ולצורך ניהל עסקיו הקים חברה, היא משיבה 2. המשיב פנה למתווך בשם חלילי לשם רכישת חנות לניהול עסקו. חלילי הציג בפני המשיב שתי חנויות בבית רומנו בתל-אביב (להלן: "הנכס") הרשומות בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. לאחר שהמשיב גילה ענין בנכס, יצר חלילי קשר בינו לבין המערער כדי שזה האחרון יפעל למכירת הנכס למשיב.

ביום 27.7.98 נחתם מסמך בין המשיב למערער שכותרתו "כתב הסמכה והוראות" ובו הסמיך המשיב את המערער לטפל ברכישת הנכס, כאשר התמורה הכוללת שמציע המשיב הינה 580,000$ וסכום זה כולל בנוסף לתמורת הרכישה גם שכ"ט עו"ד, הוצאות ודמי יזמות. לטענת המשיב לא היה ידוע לו במועד חתימת המסמך על כך שקיים מכרז לגבי מכירת הנכס.

ביום 3.8.98 חתמו המשיב והמערער על מסמך נוסף, לאחר שהמשיב ביקש לרכוש גם שני מרתפים בנוסף לחנויות האמורות, ובו מסמיך המשיב את המערער להגיש בשמו הצעות במסגרת המכרז, כאשר הוא מעמיד את הסכום הכולל על 678,000$ (במקום הסכום הקודם של 580,000$) (מסמך זה ייקרא להלן: "הסכם התיווך").

בסופו של דבר זכה המשיב במכרז ורכש את זכויות החכירה בנכס תמורת סך של 2,328,700 ₪ בצירוף מע"מ, שהיו שוים באותו מועד לסך של כ- 606,906$.

אחר הדברים הללו פנה המערער למשיב בדרישה לקבל את שכרו והוצאותיו בסכום ההפרש שבין מחיר הרכישה לבין הסכום האמור של 678,000$ בהתאם להסכם התיווך (קרי סכום של כ- 70,000$), ומשלא נענה שירך פעמיו לבית-המשפט.

פסק-הדין של בית-משפט השלום

3.      השופטת המלומדת ציינה בפתח החלטתה כי השאלה המרכזית הניצבת להכרעה הינה באם המערער הינו יזם, שאז זכאי הוא למלוא השכר הנתבע על ידו, או שמא פעל כמתווך בלבד. חרף מאמצי המערער לשוות לפעילותו אופי של יזמות, הגיע בית-המשפט לכלל מסקנה, לאחר ניתוח הראיות והעדויות, כי פעולות המערער לא חרגו מפעולותיו של מתווך ויש לראותו כמי שסיפק שירותי תיווך ולא שירותי יזמות. מדובר בפעולות שמתווך נוהג לבצען ולא בפעילות חריגה.
     מכאן נפנתה השופטת לבחינת זכאותו של המערער כמתווך ולשאלה אם חרג בנסיבות המקרה מהוראות חוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו - 1996 (להלן: "חוק המתווכים") כטענת המשיבים. זאת לאורו של סעיף 9 לחוק המתווכים לפיו לא יהא מתווך זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם לקוחו על הזמנה בה נכללו כל הפרטים שנקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז - 1997. על פי טענות המשיבים לא צויינו בהסכם התיווך כתובת המערער, מספר תעודת הזהוי שלו, מחיר העיסקה ושיעור דמי התיווך ובשל כך אין המערער זכאי לדמי תיווך כלשהם. השופטת הנכבדה קבעה כי הכתובת ומספר הזהוי הינם פרטים שניתן להשלימם, בפרט כשלא היתה כל מחלוקת לגבי זהותו של המערער. אשר למחיר העיסקה ושיעור דמי התיווך, נקבע כי הנוסח שגיבש המערער במסמך מביא לטשטוש וחוסר הבחנה מכוון בין מחיר העיסקה לבין שיעור דמי התיווך. אמנם חוק המתווכים אינו מגביל את שיעור דמי התיווך, אך הוא דורש כי חוזה התיווך ינוסח באורח בהיר וברור כך שיהיה ברור ללקוח מהו שיעור שכר הטרחה שעליו לשלם. לפיכך נקבע כי יש לערוך איזון בין כל אלה, כאשר מצד אחד זכאי המערער, שעמל וטרח על ביצוע העיסקה, לשכרו, מה גם שהמשיב קיבל שירות שרצה בו והתכוון לשלם עבורו. מהצד השני לאור חוסר השקיפות בהסכם התיווך והערבוב שבסכומים המצביע על חוסר תום לב מצד המערער, אין מקום לפסיקת מלוא השכר על פיו, אלא יש לשלם למערער את דמי התיווך הראויים בשיעור של 2% מסכום המכרז.

הערעור והערעור שכנגד

4.      המערער קובל בערעור על כך שלא נפסקו לטובתו מלוא סכומי השכר וההוצאות כפי שנקבעו בהסכם, מה גם שהוא פעל כיזם ולא כמתווך. לעומתו טוענים המשיבים בערעור שכנגד כי לא היה מקום לפסוק לטובת המערער כל סכום שהוא שכן הוא פעל כמתווך, אך הסכם התיווך אינו מקיים את הוראות החוק, המערער פעל בחוסר תום לב וכמו כן לא היווה גורם יעיל לבצוע העיסקה כדרישת חוק המתווכים.

דיון

5.     לאחר שקילת פסק-הדין נשוא הערעור וטיעוני הצדדים בכתב ובעל פה, המסקנה הראשונה היא כי אין הכרח להעמיק חקר ולצלול לעומק האבחנה שבין יזם לבין מתווך, סוגיה שהעסיקה רבות את בית-משפט השלום. זאת לנוכח המסקנה כי גם אם פעל המערער כמתווך ולא כיזם, לא היה מקום למנוע ממנו את השכר וההוצאות כפי שנקבעו בהסכם.     

6.     בצדק ציינה השופטת בפסק-דינה כי חוק המתווכים אינו מגביל את שיעור דמי התיווך שרשאי המתווך לגבות מלקוחותיו. השאלה היא האמנם היתה בהסכם שבין המערער למשיב משום חריגה מהוראות חוק המתווכים. לגבי כתובתו ומספר תעודת הזהות של המערער, ברי כי מדובר בפרטים שניתן להשלימם ולא היתה כל מחלוקת לגבי זהותו (השוה בסוגיה זו לפסק-דיני בע"א 2819/00 בן אור נ' רוזן - לא פורסם). המשיבים התמקדו בפרטי מחיר העיסקה ושכר המתווך. ככל שמעיינים בהסכם נשוא המחלוקת, יקשה להבין מה אינו ברור כאן ומה אינו שקוף כאן עד כדי המסקנה אליה הגיעה הערכאה הדיונית לגבי בלבול וטשטוש. המשיב העלה משאלה המכוונת אל המערער לפיה ברצונו להשקיע בעיסקה בה מדובר סכום כולל של 678,000$, ועל סכום זה אינו רוצה להוסיף כל הוצאה נוספת. היינו הסך האמור יכלול הן את מחיר הרכישה והן את שכר טרחת המתווך והוצאותיו. בסופו של דבר השיג המשיב את מבוקשו במלואו, אלא שכאשר עליו למלא אחר המוסכם וכאשר הנכס הופך כבר לרכושו, נראה לו כמיותר לשלם את שכרו של המערער שהשיג עבורו את המטרה בה חפץ והוא עושה כל מאמץ וכל תרגיל כדי להתחמק מכל תשלום. בנסיבות שכאלה לא חוסר תום לב מצד המערער מצוי כאן, אלא חוסר תום לב מצד המשיב החפץ להתחמק מהתחייבותו הברורה והמפורשת. כבר נפסק פעמים הרבה כי יש להתחשב בחוסר תום לב מעין זה מצד הלקוח כלפי המתווך (השוה ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116, 122; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ; וכן פסק-דיני בע"א 2314/00 פרנק נ' י.ה. מקרקעין וניהול בע"מ). בסופו של דבר נקבע בהסכם כי מחיר העיסקה וכל ההוצאות שיתווספו אליה, כולל שכר המתווך לא יעלו על הסכום האמור. הדברים ברורים ביותר ואין צורך בפרשנות משפטית סבוכה כדי לבארם. מדובר בחישוב אריתמטי פשוט של הפחתת מחיר הרכישה מתוך הסכום הכולל המוסכם וההפרש שבין שני אלה מהוה את שכרו והוצאותיו של המערער המתווך. אין לומר כי בכך היתה חריגה מחוק המתווכים וכי לא צויינו, אלא טושטשו, מחיר העיסקה ושכר המתווך. מה גם שאת התמורה עבור הנכס העלו הצדדים והעריכו בינם לבין עצמם.

7.     בשולי הדברים הללו יש להוסיף כי אמנם ההוראות שבחוק המתווכים הן לכאורה הוראות קוגנטיביות ולא ראיתיות בלבד, אלא שאין ספק בלבי כי ההתפתחות הפסיקתית המתחילה להתקיים לגבי פירוש הוראות אלה תתפתח בדומה לנתיב בו עברה הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין הדורשת מסמך בכתב לקיומה של עיסקה במקרקעין. אף שם נקבע כי בהוראה קוגנטיבית הדברים אמורים, אלא שברבות הימים משנוכחו בתי-המשפט לדעת כי גישה נוקשה יתר על המידה עלולה להביא עימה עוול ועיוות, החלה התגמשות מסויימת תוך מתן אפשרות להשלמת פרטים לאותו מסמך בכתב במטרה למנוע אי צדק.
כך נפסק כי יש שהפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב תביא לצמצום הדרישה לעריכת מסמך בכתב ולהגמשתה, וכי אין הכרח שיהיה חוזה כתוב וחתום על כל פרטיו ודקדוקיו, ואפשר כי מסמך המעיד על העיסקה, אף שאינו חוזה, יספק את דרישת הכתב, וזאת כשניתן להשלימו לפי החוק או ההלכה. וכן נקבע כי גישה מחמירה לגבי דרישת הכתב תהיה גזירה שהציבור לא יוכל לעמוד בה, ולכן יש מקום להקל עם התובעים אכיפת התחייבות במקרקעין (עא 93 /986 יעקב קלמר נ' מאיר גיא נ (1) 185; ע'א 3205/00 עלי סאלח נאטור נ' עלי יאסין פ"ד נה (4) 145).

8.     המשיב טען כי המערער פעל שלא בתום לב, וטענתו אומצה ע"י הערכאה הראשונה, משום שלא גילה לו שמדובר במכרז ובנכס המצוי בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. ואולם לא זו בלבד שאין לכך רלבנטיות, אלא שגם הוברר מתוך הראיות באורח ברור כי עוד בהסכם הראשון צויין שמדובר בנכס השייך למינהל, שכן המשיב התחייב בו לחתום על הסכם עם המינהל. לאור זאת גם היה עליו לדעת שמדובר במכרז. זאת ועוד- גם אם התברר למשיב בשלב מאוחר יותר כי במכרז מדובר, הרי שהענין הוברר לו סופית לפני חתימת הסכם התיווך ואם לא היה מעוניין בכך יכול היה לבטל את ההסכם עם המערער, אך לא עשה דבר. בנסיבות אלה אין לדבר על חוסר תום לב מצד המערער, אלא דווקא על חוסר תום לבו של המשיב, כמפורט לעיל.

9.     בפי המשיב הועלתה בערעור טענה נוספת לפיה לא היה המערער "גורם יעיל" בביצוע העיסקה. טענה זו אין בה ולא כלום לנוכח פעילותו הרבה והמאומצת של המערער בענין, שהיא אשר הביאה בסופו של דבר למכירת הנכס למשיב ולא לאחרים.

10.     סיכומו של דבר מבלי לקבוע מסמרות אם פעל המערער כיזם או כמתווך, גם כשיוצאים מנקודת מבט לפיה פעולתו פעולת מתווך היתה, אין כל פסול בהסכם שערך עם המשיב מרצון חופשי של המשיב ועל המשיב, שכל מבוקשו התמלא כרצונו, למלא אחר התחייבותו ולשלם למערער את מלוא המגיע לו לפי ההסכם. הדברים אמורים בסכום מוסכם ולא היתה הצדקה לפסוק למערער דמי תיווך ראויים בלבד.

המשיב שילם עבור הנכס סכום של 2,328,700 ₪ + מע"מ, השווה ל- 603,300$ לפי השער במועד התשלום, ספטמבר 1998. לפיכך ההפרש שבין הסכום המוסכם, 678,000$, לבין תמורת המכירה, 603,300$, הינו 74,700$. הפרש זה כשהוא מחושב למועד התשלום הסתכם בסך של 288,342 ₪ (לפי שער הדולר של 3.86). על המשיב לשלם למערער סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מחודש ספטמבר 1998 ועד התשלום בפועל, במקום הסכום שנפסק. כמו כן על המשיב לשלם למערער את הוצאות המשפט בתוספת שכ"ט עו"ד בשתי הערכאות בסך של 30,000 ₪ + מע"מ והפרשי הצמדה וריבית חוקית מהיום.
הערבון יוחזר למערער.



יהושע גרוס, אב"ד
סגן נשיא

השופטת אסתר קובו:
     אני מסכימה.



אסתר קובו, שופטת

השופטת מיכל רובינשטיין:

     אני מסכימה.


מיכל רובינשטיין, שופטת


     לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של אב"ד השופט י' גרוס, סגן נשיא.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון