רשלנות עורכי דין בעסקת מכר

להלן פסק דין בנושא רשלנות עורכי דין בעסקת מכר:

פסק דין חלקי


1.     בתביעתה שלפני עותרת התובעת לכך, שהנתבעים יחויבו לשלם לה סך 1,530,602.- ₪ , כערכו לתאריך 28.9.99 (יום הגשת התביעה) עבור נזקים שנגרמו לה בעקבות עסקה לרכישת דירה למגוריה.

2.     העסקה בה מדובר נעשתה על פי חוזה שנכרת בתאריך 18.1.96. החוזה נערך על ידי הנתבעים 1 ו- 2, אשר נשכרו על ידי המוכר והתובעת לטפל בעסקת המכר, ונחתם במשרדם. לפי החוזה, התחייב המוכר למכור לתובע דירת מגורים ברעננה, במקרקעין הידועים כחלקה 892/6 בגוש 6580 (להלן - "הדירה"), תמורת סכום כולל השווה ל- 205,000.- דולר.

     אציין, כי ביחסים שבין הנתבעים 1 ו- 2 לבין עצמם, הנתבע מס' 1 היה מעבידו של הנתבע מס' 2, ועל כן הנתבע מס' 1 חב באחריות שלוחית למעשיו או למחדליו של הנתבע מס' 2.

3.     תחילת השתלשלות העניינים, בכך שהתובעת ביקשה לעבור להתגורר בקרבת ילדיה, ובחיפושיה אחר דירה מתאימה למגוריה, נתקלה התובעת במודעה שפורסמה על ידי הנתבעת מס' 4, המשמשת כמתווכת בעסקאות מקרקעין.

     בתה של התובעת, הגב' מרה שני, יצרה קשר עם הנתבעת מס' 4, וזו הראתה את הדירה לתובעת ולילדיה, והתובעת החליטה לרכוש אותה. אותה עת הדירה הייתה מושכרת לדיירים שהתגוררו בדירה, והבעלות בה הייתה רשומה על אדם בשם גארי ראובן.

     לטענת התובעת, הנתבעת מס' 4 מסרה לה, כי המוכר הוא תושב חוץ, המבקר בארץ, והנתבעת מס' 4 הייתה זו שעמדה על כך שחוזה המכר יערך במשרדו של הנתבע מס' 1, וכעולה מחוזה המכר עצמו, הנתבע מס' 1 נטל על עצמו את ייצוגם של שני הצדדים.

4.     הנתבע מס' 1 אכן קיבל על עצמו לטפל בעסקת המכר, והפקיד את עיקר הטיפול בידי הנתבע מס' 2, שבאותה עת היה עורך דין שכיר שעבד במשרדו. מכיוון שהתובעת לא הכירה את הנתבעים 1 ו- 2, פנתה בנה של התובעת לנתבע מס' 3, שטיפל בשעתו בעסקת מכר עבור בנה של התובעת, וביקש ממנו כי יבדוק את החוזה שנערך.

     קיימת מחלוקת בין התובעת והנתבע מס' 3, האם היה על הנתבע מס' 3 לבדוק את החוזה שערך הנתבע מס' 2, זאת ותו לא, או שמא היה עליו לבצע פעולות נוספות, ועל מחלוקת זו אעמוד בהמשך הדברים.

5.     מכל מקום, הנתבע מס' 2 העביר העתק מטיוטת החוזה שערך לעיונו של הנתבע מס' 3, ולאחר שהשניים הסכימו על נוסח סופי, התכנסו התובעת והמוכר לחתום על חוזה המכר במשרדו של הנתבע מס' 1.

     החוזה, כמו גם חתימה על מסמכים נוספים שהיו דרושים לשם הוצאת העסקה אל הפועל, נחתמו בפני הנתבע מס' 2, ובשלב מסוים הצטרף אף הנתבע מס' 1 אל הנוכחים.

6.     התובעת שילמה למוכר הדירה את כל התשלומים שהיה עליה לשלם על פי החוזה, ובסוף חודש יוני 1996 קיבלה התובעת את ההחזקה בדירה, והתחילה לשפצה. השיפוצים הסתיימו לאחר כחודשיים, בסוף חודש אוגוסט 1996, והתובעת עברה להתגורר בדירה, שמחה וטובת לב.

7.     כחודש לאחר שהתובעת עברה להתגורר בדירה, הקישה על דלת הדירה עורכת דין מסוימת, שחיפשה דיירת שאמורה הייתה להתגורר בדירה בשכירות. התובעת טענה כי הדירה בבעלותה, אך עורכת הדין חלקה על כך, ומכאן החל להתפתח המסלול שבסופו של דבר הביא לגילוי, כי הדירה נמכרה לתובעת על ידי נוכל שלא היה בעליה.

     בעקבות הליכים משפטיים שננקטו כנגד התובעת, הושבה הבעלות בדירה לבעליה האמיתי, והתובעת נאלצה לפנותה, וכיום היא מתגוררת בשכירות, בדירה אחרת.

8.     בתביעתה טוענת התובעת לרשלנותם של הנתבעים, ולטענתה נגרמו לה הנזקים הבאים (כערכם ליום הגשת התביעה):

(א)     הסכום ששילמה התובעת למוכר הנוכל               881,500.-     ₪

(ב)     עלות השיפוצים שביצעה התובעת בדירה          86,000.-     ₪

(ג)     שכ"ט עו"ד ששילמה התובעת לנתבעים 1 ו- 2          16,248.-     ₪

(ד)     שכ"ט עו"ד ששילמה התובעת לנתבע מס' 3          2,697.-     ₪

(ה)     דמי תיווך ששילמה התובעת לנתבעת מס' 4          22,310.-     ₪

(ו)     שכר טרחת עו"ד ששילמה התובעת בהליכים
משפטיים שונים                              62,949.-     ₪

(ז)     אגרות משפט בהליכים שונים                    3,336.-     ₪

(ח)     הוצאות משפט שנפסקו נגד התובעת               21,015.-     ₪

(ט)     שכר דירה שחל על התובעת בתקופת מגוריה בדירה     120,185.-     ₪

(י)     שכר טרחת שמאי                              10,062.-     ₪

(י"א)     העברת מיטלטלין                              4,300.-     ₪

(י"ב)     נזק שאינו ממון                              300,000.-     ₪
                                                  



               סה"כ                                   1,530,602.-     ₪

9.     הנתבעים מכחישים את טענות התובעת כלפיהם, כל אחד וטענותיו הוא, ובהמשך הדברים אעמוד על טענות הנתבעים. מכל מקום, הנתבעים 1 ו- 2 הגישו הודעה לצד שלישי, המופנית לשלושה אנשים, והם בתה של התובעת, שליוותה את התובעת לכל אורך הדרך, הנתבעת מס' 4, ומר שלמה עמיר, שבזמנים הרלבנטיים היה השוכר שהתגורר בדירה.

     על פי החלטתי מיום 9.7.02, פסק הדין יתייחס בשלב זה לתביעה העיקרית ולהודעות לצד שלישי ששלחו הנתבעים 1 ו- 2 לבת של התובעת ולנתבעת מס' 4, וההודעה לצד שלישי שנשלחה למר שלמה עמיר תידון בנפרד, וזאת משום שב"כ הנתבעים עמד על שמיעת עד נוסף שלא ניתן היה לאתרו, והנוגע להודעה לצד שלישי שנשלחה למר שלמה עמיר.

     מכאן אעבור לדון באחריותו של כל אחד מהנתבעים לנזקים הנטענים על ידי התובעת.

10.     לעניין אחריותם של הנתבעים 1 ו- 2:

(א)     כאמור, הנתבע מס' 2 עבד כעורך במשרדו של הנתבע מס' 1, ועליו הטיל הנתבע מס' 1 לטפל בעריכת חוזה המכר. אותה עת הנתבע מס' 2 היה בעל ותק של חצי שנה בעריכת דין, ולא היה לו ניסיון רב בעסקאות מקרקעין.

(ב)     הן התובעת והן המוכר הנוכל לא היו לקוחות קבועים במשרדו של הנתבע מס' 1, ולטענת התובעת, היה על הנתבעים 1 ו- 2 לחקור ולדרוש אודותיו, במיוחד לאור העובדה, שהנתבעת מס' 4 מסרה כי הוא תושב חוץ. הן הנתבעת והן הנתבעים 1 ו- 2 מכחישים כי היה ידוע להם שהמוכר הציג עצמו כתושב חוץ, ולאחר ששקלתי הראיות שלפני לא אוכל לקבוע, כי מאזן ההסתברות מביא למסקנה שאכן הנתבעת מס' 4 או הנתבעים 1 או 2 ידעו שהמוכר הוא תושב חוץ.

(ג)     מכל מקום, מכיוון שהמוכר לא היה לקוח קבוע במשרדם של הנתבעים 1 ו- 2, היה עליהם לזהותו כראוי בעת שהחתימו אותו על החוזה, והשאלה המרכזית במשפט זה היא למעשה השאלה, האם במעמד חתימת החוזה, מעמד שהתקיים בניצוחו של הנתבע מס' 2, זיהה הנתבע מס' 2 את המוכר כראוי.

(ד)     בה בשעה שהתובעת טוענת, כי הנתבעים 1 ו- 2 לא נתנו דעתם לפרטים מחשידים שונים, שהצביעו על כך שמדובר בנוכל, ולא זיהו אותו כראוי, במעמד חתימת החוזה, טוענים הנתבעים 1 ו- 2, כי המוכר הציג בפניהם תעודת זהות, שנראתה תקינה על פניה, ולא עוררה את חשדם. לטענת הנתבעים 1 ו- 2, משזיהו את המוכר באמצעות תעודת הזיהוי שהציג בפניהם, ואשר נראתה תקינה על פניה, יצאו ידי חובתם, שכן הם אינם בלשים או חוקרים, ואינם יכולים לבדוק, האם מדובר בתעודת זהות מזוייפת או באדם מתחזה.

(ה)     על זיהויו של המוכר הנוכל, העיד הנתבע מס' 2 כדברים הבאים:

"כאשר הצדדים הגיעו אני ביקשתי לבדוק את זהות הצדדים וביקשתי משני הצדדים תעודת זהות, ושני הצדדים נתנו לי תעודת זהות.

בתעודת הזהות שקיבלתי מהמוכר, היה חוסר התאמה בכך שבתמונה בתעודה הוא היה עם משקפיים ובמשרד הוא היה בלי משקפיים. לא נכון שהתעלמתי מאי התאמה זו. אני שאלתי אותו איך זה שיש לו בתמונה משקפיים ובמציאות הוא ללא משקפיים, והוא השיב שהוא מרכיב עדשות מגע.

לשאלתך מה עשיתי בהמשך - אני משיב שלאחר שקיבלתי את תשובתו המשכנו את העסקה. הסתפקתי בתשובתו. לשאלתך מדוע - אני משיב שתשובתו נראתה לי הגיונית. "

(ו)     אציין, כי על פי עדות הנתבע מס' 1, בעת חתימת החוזה דאגו הנתבעים 1 או 2 לצלם את תעודת הזהות שהמוכר הציג בפניהם (וראה עדות הנתבע מס' 1 בעמ' 64 לפרוטוקול, בשורה 1 וכן עדות הנתבע מס' 2 בעמ' 59 לפרוטוקול, שורות 21 עד 25), אך מסיבות שלא נתבררו התצלום שנעשה נעלם ולא נודע כיצד, מדוע או באיזה נסיבות.

(ז)     לאחר ששקלתי עדויות הנתבעים 1 ו- 2, הנני סבור כי בנושא זיהוי המוכר, הנתבעים 1 ו- 2 לא הרימו את הנטל המוטל עליהם כדי הטיית מאזן ההסתברות.

     ראשית, אם צולמה תעודת הזהות שהציג המוכר בפני הנתבע מס' 2, כי אז שאלה היא, כיצד נעלם התצלום ובאיזה נסיבות יצא מהתיק שניהלו הנתבעים 1 ו- 2. העלמות התצלום מעוררת את החשש, שמא התצלום נעלם משום שהיה חשש שהתובעת או ילדיה, שראו את פניו של המוכר במהלך המגעים השונים שהיו להם אתו, יפריכו את טענת הנתבעים 1 או 2, שהתמונה המופיעה בתעודת הזהות, דומה לפניו של האדם שמכר לתובעת את הדירה.

     שנית, הנתבעים 1 ו- 2 עצמם מעידים (הנתבע מס' 2 בפיסקה המצוטטת לעיל, והנתבע מס' 1 בעמ' 64 לפרוטוקול, שורות 3 - 4), שבתעודת הזהות שהציג המוכר הייתה תמונה של אדם המרכיב משקפיים, ואילו האדם שישב לפניהם לא הרכיב כאלה, ולשאלת הנתבע מס' 2 הוא השיב כי הוא מרכיב עדשות מגע.

     ניתן היה לקבל תשובה זאת, אילו היה מדובר באדם שהנתבעים 1 ו- 2 הכירו עוד לפני מעמד החתימה שהתקיים במשרדם, אך מכיוון שהמוכר לא היה לקוח במשרדם, ולמעשה פגשו בו בפעם הראשונה, הרי מרגע שעמדו על אי ההתאמה שהתגלתה בין דמותו, כפי שראו אותה לפניהם, לתמונתו בתעודת הזהות שהציג, היה עליהם לבקש ממנו להציג בפניהם אמצעי זיהוי נוספים, כדי להבטיח, שהמוכר הוא אכן האדם שזכאי למכור לתובעת את הדירה.

(ח)     לא נעלמה מעיני טענת הנתבעים 1 ו- 2, כי אין דרישה לזהות אדם באמצעות תעודה מזהה נוספת. אכן אין דרישה שכזאת, ואף תקנות המקרקעין, (ניהול ורישום), התש"ל - 1969, מחייבות זיהוי צדדים לעסקה באמצעות תעודת זהות או דרכון. ואולם, מכיוון שבמקרה שלפני הייתה אי התאמה מסויימת שהנתבעים היו ערים לה, בין דמות האדם שהופיעה לפניהם והתמונה בתעודת הזהות שהציג להם, היה עליהם לנקוט בצעדי זיהוי נוספים.

(ט)     ב"כ התובעת הצביע על פרטים מחשידים נוספים שהנתבעים היו חייבים, לגישתו, לשים לב להם, ולהבין כי מדובר בנוכל המתחזה להיות בעל הדירה הנמכרת. בכלל זה טוען ב"כ התובעת: נמצא שהמוכר התגורר בכל פעם במקום אחר; הנתבעים ידעו כי מדובר בתושב חוץ; המוכר דרש כי התשלום עבור הדירה יבוצע במזומן; חתימת המוכר לא דמתה לחתימות אחרות שנעשו על ידי המוכר עצמו; הנתבעים לא בדקו כראוי את חוזה השכירות של הדירה שהוצג להם ולא הבחינו כי מדובר בחוזה מזויף; המוכר המתחזה לא שילם להם שכר טרחה אלא שחובו להם שולם על ידי התובעת וקוזז מהתמורה ששילמה למוכר עבור הדירה, המוכר דרש מהתובעת שיקים לביטחון.

     שקלתי טענות ב"כ התובעת, והנני סבור כי בחלקן הן בבחינת חוכמה שלאחר מעשה. ואולם, אחת מהטענות היא טענה מוצדקת, ולהלן אדון בה.

(י)     לטענת התובעת, הנתבעים 1 ו- 2 לא בדקו את חוזה השכירות שהוצג להם כראוי, שכן אם היו בודקים את החוזה כראוי, היו מגלים שהמוכר הוא מתחזה, או לפחות היה הדבר מעורר בהם חשד שהוא כזה, ואז היו דורשים ממנו להציג להם אמצעי זיהוי נוספים.

     ב"כ הנתבעים מסכים, כי בחוזה השכירות היו סתירות קלות, שההתעמקות בהן עתה היא בבחינת חוכמה שלאחר מעשה, ואולם, אין אני תמים דעים עמו.

     אין מחלוקת שבעת שהתובעת ראתה את הדירה, ואף בעת שנכרת חוזה המכר עם המוכר הנוכל, הדירה הייתה מוחזקת על ידי שוכר. הגם שאין כל מניעה שבעלים של דירה ימכור אותה בעת שהיא מוחזקת על ידי שוכר, הרי מתבקש שבחוזה המכר תקבענה הוראות שונות, שתבטחנה התאמה בין עסקת המכר לחוזה השכירות.

     במקרה שלפני, העובדה שהדירה מוחזקת על ידי שוכר כלל לא נזכרה בחוזה המכר, ובחוזה נרשם כי הדירה נקיה מכל זכות של צד שלישי, וקיימת בחוזה השכירות אי התאמה בין משך תקופת השכירות לאחר הארכת האופציה (עד ליום 12.10.96) לעומת תקופת השכירות עבורה על השוכרים לשלם דמי שכירות (עד 12.7.96 בלבד). כמו כן , הנתבעים 1 ו- 2 לא יצרו קשר כלשהו עם השוכר, ולא וידאו מה הוא התאריך בו יפנה את הדירה, הגם שהנתבע מס' 2 מודה, כי לא הייתה לו כל התחייבות מהשוכר שיפנה את הדירה לפני תום תקופת השכירות (עמ' 60 לפרוטוקול, בשורה 26) "למעט מה שאמרו לי הצדדים".

     הנני מקבל אפוא את טענת התובעת, שאם הנתבעים 1 ו- 2 היו נותנים תשומת לב יותר רבה לפרטי חוזה השכירות, ובמיוחד היו יוצרים קשר עם השוכר שהחזיק בדירה (הוא מר שלמה עמיר, כנגדו הוגשה הודעה לצד שלישי), אפשר והיה מתברר להם שיש צורך להעמיק חקר בשאלת זהותו של המוכר.

(י"א)     התובעת טוענת, כי דרישת המוכר, לקבל מהתובעת שיקים להבטחת התשלומים שהתחייבה לשלם על פי החוזה הייתה דרישה חריגה, והייתה צריכה לעורר חשדם של הנתבעים 1 ו- 2.

     ב"כ הנתבעים מסכים שהדרישה חריגה במקצת, שהרי בסופו של דבר מוכר מקרקעין משמר בידו את ההחזקה במקרקעין עד שיקבל מהקונה את התמורה המלאה, ובכך יוצר הוא לעצמו ביטחון ראוי, שיבטיח שהקונה ישלם לו את מלוא התמורה, אך להשקפת ב"כ הנתבעים, אין מדובר בדרישה כה חריגה, ולגישתו, דרישה זו לא רק שאינה מעוררת חשד, אלא להיפך, היא מחזקת את אמינות המוכר.

     אכן, אף בעיני דרישת המוכר לקבל שיקים לביטחון נראית מוזרה, שהרי בעסקת מכר מעמדו של המוכר עד לשלב מסירת ההחזקה, חזק ממעמדו של הקונה. ואולם, עצם העלאת הדרישה המוזרה אינה מלמדת על כך שהמוכר הוא נוכל. אפשר והיה מקום שהנתבע מס' 2 יסביר למוכר שאין צורך בדרישה שכזאת, אך הדבר כשלעצמו אינו מלמד על רשלנות כלשהי שיש לייחס לנתבעים 1 ו- 2 בנקודה זאת, וכן אין לדעתי מקום למסקנה, שדרישתו הבלתי מקובלת של המוכר הייתה צריכה להוביל למסקנה כי מדובר בנוכל.

(י"ב)     ככל שהדברים נוגעים ליתר הפרטים המחשידים שצוינו על ידי ב"כ התובעת, הנני סבור שאף ה"פרטים מחשידים הנוספים" אינם מובילים למסקנה, שהנתבעים 1 ו- 2 היו צריכים לחשוד שהמוכר הוא נוכל.

(י"ג)     לסיכום פרק זה, המתייחס לאחריותם של הנתבעים 1 ו- 2, הנני קובע, שהאחריות לזהות את המוכר הייתה מוטלת בראש ובראשונה על הנתבעים, והנתבעים 1 ו- 2 לא הוכיחו בפני, במידה הדרושה כדי הטיית מאזן ההסתברות, כי זיהו את המוכר כראוי.

     על כן, הנני קובע, כי הנתבעים 1 ו- 2 אחראים לנזקים שנגרמו לתובעת. אוסיף, כי מלבד אחריותו האישית של הנתבע מס' 1, חב הנתבע מס' 1 אף מכוח אחריותו השילוחית למעשיו של הנתבע מס' 2, שבאותה עת היה עובד במשרדו.

11.     אחריות הנתבע מס' 3:

(א)     הנתבע מס' 3, אף הוא עורך דין במקצועו, התבקש לטפל במכירת דירת התובעת בפתח תקווה, היא הדירה שהתובעת מכרה על מנת לממן את רכישת הדירה שרכשה מהמוכר הנוכל. לצד זה, קיימת מחלוקת, מה התבקש הנתבע מס' 3 לעשות בכל הנוגע לדירה שהתובעת ביקשה לרכוש.

(ב)     לטענת התובעת, הנסמכת על עדות בנה, מר נפתלי לרנר, הנתבע מס' 3 נשכר על מנת להזהיר את התובעת מפני סכנה כלשהי בדרכה לרכוש את דירתה החדשה, ובמסגרת זאת היה עליו לקחת חלק במעמד החתימה. התובעת מוסיפה וטוענת, שהנתבע מס' 3 חסך מעצמו את הצורך לנסוע למשרד הנתבעים 1 ו- 2 בחדרה, ואם היה נוסע לשם, כי אז אפשר והיה עומד על כך שהמוכר הוא מתחזה, המוכר לתובעת דירה לא לו.

לעומת טענת התובעת, טוען הנתבע מס' 3, כי נשכר אך ורק על מנת לבדוק את טיוטת החוזה שהכין הנתבע מס' 2, זאת ותו לא.

(ג)     בין הצדדים לא נכרת חוזה בכתב, המגדיר את תפקידו של הנתבע מס' 3, אך מקובלת עלי טענת ב"כ הנתבע מס' 3, כי הראיות שאסקור להלן שופכות אור על השאלה שבמחלוקת:

(1)     סעיף 19 לתצהיר התובעת שניתן במסגרת ההתדיינות עם בעליה האמיתי של הדירה, מיום 29.3.97 (מוצג ת1/), שם הצהירה התובעת:

"אחרי שסיכמנו עם המתווכת את התנאים (מחיר, מועדי תשלום, ומועד קבלת המפתח) הפנתה אותנו המתווכת לעו"ד הדר בחדרה שיטפל בכל העניין גם בשבילי וגם בשביל המוכר. לא התנגדתי, אבל אני וילדי רצינו שעו"ד שאנחנו מכירים יבדוק את ההסכם לפני שאני חותמת עליו. נפתלי (הוא בנה של התובעת - י"כ) העביר את ההסכם לעו"ד אבי ירון (הוא הנתבע מס' 3 - י"כ) שבדק את ההסכם כנגד שכר טרחה שקיבל.

     עו"ד הדר ועו"ד אבי ירון דיברו בינהם וערכו תיקונים בהסכם."

(2)     הודעת בתה של התובעת, הגב' מרה שני במשטרה, מיום 6.11.96 (מוצג נ4/ - עמ' 1 שורה 27 ואילך):

"... החלטנו שכדי להגן על הזכויות של אמא, ניקח עורך דין מייעץ. פנינו לעורך דין מטעמנו, שמו אבי ירון, והא היה אמור לבדוק את החוזה, והוא היה בקשר טלפוני ופקסים עם עורכי הדין מחדרה לגבי תיקונים בחוזה שהוא ראה לנכון לעשות."

(3)     סעיף 17 לתצהיר הגב' מרה שני, שניתן במסגרת תביעת הבעלים האמיתי של הדירה, מיום 29.3.97, (מוצג נ7/):

"המתווכת הציעה כי את ההסכם יערוך עו"ד ישראל הדר ....

     לא התנגדנו לכך, אבל ליתר ביטחון פנינו לעו"ד אבי ירון המוכר לנו, ושילמנו לו שכר טרחה על מנת שיבדוק אף הוא את ההסכם כדי להבטיח את זכויותיה של אימי."

(4)     הודעת מר נפתלי לרנר במשטרה, מיום 6.11.96 (מוצג נ9/):

"אבל לפני כן אני רוצה לציין, שלקחתי עוד עורך דין שייעץ לי ויבדוק את החוזה."

(ד)     די לי במובאות שלעיל, כדי לקבוע, כי התובעת וילדיה פנו לנתבע מס' 3 על מנת שיבדוק את תניות החוזה, ולא ביקשו ממנו להיות נוכח במעמד חתימת החוזה או לבצע פעולות הנוגעות לזיהוי המוכר. טיוטת החוזה אכן הועברה לידיו של הנתבע מס' 3, וכן הועבר לידו נסח מרישום המקרקעין, והנתבע מס' 3 אכן בדק את נוסח החוזה, העיר הערותיו, ובכך ביצע את השירות שלשמו נשכר.

     לכאורה היה מקום לבוא בטרוניה כלפי הנתבע מס' 3, בכל הנוגע לכך שהעובדה שהדירה הייתה מושכרת בעת חתימת החוזה, ומוחזקת על ידי דייר, לא מצאה ביטוי נאות בחוזה. ואולם, לא מצאתי בראיות שלפני הוכחה לכך שהנתבע מס' 3 ידע על כך שהדירה מושכרת, וכן לא מצאתי, כי הנתבע מס' 3 קיבל לידיו את חוזה השכירות שהוצג לפני הנתבעים 1 ו- 2, ועל כן ממילא אין מקום להלין כלפי הנתבע מס' 3 בעניין זה.

(ה)     לפיכך, הנני סבור שאין מקום לייחס אחריות כלשהי לנתבע מס' 3, והנני מחליט לדחות את תביעת התובעת, ככל שהיא מופנית לעברו.

12.     אחריות הנתבעת מס' 4:

(א)     כנגד הנתבעת מס' 4 טוענת התובעת, כי הנתבעת מס' 4 ידעה על המוכר הנוכל פרטים שונים, שאם הייתה חושפת אותם, היה מתגלה כי מדובר בנוכל. הפרטים אליהם מתייחסת התובעת בטיעוניה כנגד הנתבעת מס' 4 הם הפרטים הבאים: הנתבעת מס' 4, שנלוותה למוכר כדי להוציא נסח מרישום המקרקעין, לא טרחה לאמת את הפרטים בנסח עם תעודת הזהות שהחזיק המוכר, ולא טרחה לצלם את תעודת הזהות; הנתבעת מס' 4 ידעה כי מדובר באדם תושב חוץ, שכן מסרה דברים אלה לבתה של התובעת; הנתבעת מס' 4 ידעה, שהמוכר מתגורר בכל פעם במקום אחר; המוכר מסר לנתבעת מס' 4 כי בבעלותו נכסי מקרקעין נוספים, אך חשדה לא התעורר כאשר המוכר לא מסר לה לטפל גם בנכסים אלה; חשדה של הנתבעת מס' 4 אף לא התעורר, כאשר ראתה שבכל פעם המוכר מגיע לפגישות עמה בכלי רכב אחר; חשדה של הנתבעת מס' 4 לא התעורר, כאשר פעם אחר התקשר אדם למוכר וכינה אותו בשם "שלמה", ולשאלתה השיב כי יש כאלה שקוראים לו בשם זה; אף הנתבעת מס' 4 לא נתנה דעתה לסתירות בחוזה השכירות, ולא חשדה במוכר הנוכל ששילם לה את שכרה במזומן.

     באשר לנתבעת מס' 4, טען ב"כ התובעת, כי הנתבעת מס' 4 הפרה חובת הזהירות כלפי התובעת, ובטיעונו הסתמך על פסיקה שאיזכר, והיא בר"ע (נצ') 209/01 מאיר נ' שושן (טרם פורסם), שם הוטלה אחריות על מתווך שלא ברר האם לדירה פלונית יש היתר בניה. וכן ע"א 166/77 דדון נ' אברהם, פ"ד ל"ג(3) 365, שם נקבע כי בכלל תפקידיו על המתווך לבדוק האם מוכר הדירה אכן מוסמך למכור את הדירה.

     להוכחת רשלנות הנתבעת מס' 4, הניחה לפני התובעת חוות דעת של מומחה, הוא מר עמוס גלזר, מתווך מקרקעין במקצועו המשמש כמנהל סניף של חברת תיווך גדולה בישראל ובעבר שימש במשך כשש שנים כיו"ר ונשיא אגודת המתווכים בישראל.

(ב)     הנתבעת מס' 4 מכחישה כי ידעה או אמרה שהמוכר הוא תושב חוץ, ולטענתה לא חשדה שהמוכר אינו אלא מתחזה. לטענת הנתבעת מס' 4, אין לדרוש ממנה כי תהפוך לחוקרת או לבלשית, וכל תפקידה מתמצה בהפגשת הצדדים לחוזה המכר.

     
(ג)     לאחר ששקלתי הראיות שהונחו לפני וטענות ב"כ הצדדים, הנני סבור שהדין הוא עם הנתבעת מס' 4.

     מקובלת עלי טענת ב"כ הנתבעת מס' 4, כי תפקיד המתווך הוא להפגיש בין אדם המבקש לרכוש מקרקעין לאדם הרוצה למכור אותם, הא ותו לא. את כל העניינים הנוגעים לעריכת החוזה, הטכניקה בה יש לנקוט בהתחשב במצבם של המקרקעין, זהוי הצדדים לעסקה וכיוצ"ב, יש להשאיר לבעלי המקצוע, הם עורכי הדין.

     הטלת הנטל לזהות את הצדדים על המתווכים, עלול להטיל על המתווכים נטל שלא יוכלו לעמוד בו, והדבר עלול אף לסכן את ציבור הפונים אליהם.

(ד)     ככל שהדברים נוגעים לפסק הדין בעניין דדון נ' אברהם, עליו סומך ב"כ התובעת טענותיו, כי אז מדובר שם במתווך לגביו קבע בית המשפט העליון כי "פעל הרבה מעבר להפגשת הקונה והמוכר. המתווך הוא אשר למעשה ניהל את המשא ומתן, הוא אשר הכין את זכרון הדברים, ערך אותו וניסחו. בכל אלה פעל המתווך כשלוחו של הקונה, וממילא חלות עליו הוראות חוק השליחות, וביניהן החובה לנהוג כלפי השולח בנאמנות". יתרה מזאת, חובת הזהירות שנדונה באותו פסק דין, התעוררה בקשר לזכות המתווך לקבל את שכר טרחתו ולא במהלך דיון בו נבחנה חובת הזהירות של המתווך לנזק שנגרם למי מהצדדים מושא עסקת התיווך.

     הדברים שהתקיימו ביחס למתווך בפסק דין דדון נ' אברהם אינם מתקיימים בנתבעת מס' 4 שלפני. הנתבעת מס' 4 לא התיימרה לייצג מי מהצדדים או לערוך עבור הצדדים זכרון דברים, ולמעשה הותירה את כל הטיפול המקצועי בידי הנתבעים 1 ו- 2 אליהם הפנתה את התובעת ואת המוכר.

     בהפניית הצדדים לעורך דין, על מנת שהוא יטפל בצד המקצועי הדרוש לשם הוצאת העסקה אל הפועל, נהגה הנתבעת מס' 4 כדין, ואפשר שאם לא הייתה עושה כך, הייתה מסתכנת בהפרת חובת הזהירות שהיא חבה בה כלפי התובעת.

(ה)     על כן, הנני סבור, כי אין מקום לטענות התובעת כנגד הנתבעת מס' 4, ולדעתי, אין מקום להטיל אחריות כלשהי על הנתבעת מס' 4, ודין התביעה נגדה להידחות.

13.     ההודעה לצד שלישי כנגד מרה שני, ואשמה התורם של התובעת:

(א)     כאמור, מרה שני היא בתה של התובעת, וכבת מסורה ליוותה את התובעת וסייעה לה לאורך כל הדרך.

(ב)     למעשה, מבחינתם של הנתבעים 1 ו- 2, ששלחו לה הודעה לצד שלישי, הגב' מרה שני והתובעת - חד הן. צריך אפוא מידה לא מבוטלת של עזות מצח, מצדם של הנתבעים 1 ו- 2 להגיש נגד הגב' שני הודעה לצד שלישי, שהרי במצב הדברים שלפני משולה ההודעה לצד שלישי לגב' שני כאילו הוגשה נגד הנתבעת עצמה.

במיוחד מקוממת טענת הנתבעים 1 ו- 2, כי יש לזקוף לחובת הגב' שני 70% מהאחריות, ולחובתם שלהם יש לזקוף 10% בלבד.

(ג)     לטענת הנתבעים, התובעת והגב' שני חטאו בשלושה, ואלו הם:

(1)     לא העבירו לעורכי הדין מידע שעשוי היה לעורר את חשדם במוכר.

(2)     שיתפו פעולה עם המוכר בביצוע החוזה באופן שונה ממה שהוסכם, והקלו על מעשה המרמה, ולא דיווחו על כך לנתבעים 1 ו- 2.

(3)     לא ניצלו את היכרותן עם המוכר הנוכל כדי לעמוד על טיבו.

(ד)     מבין טענות אלה, מוצא אני לדון אך ורק בטענה, כי התובעת והגב' שני, נהגו עם המוכר באופן שונה ממה שנקבע בהסכם. שתי הטענות הנותרות אינן ראויות להתייחסות, באשר אין בהן ולא כלום, שכן שוכנעתי, שלתובעת ולגב' שני לא הייתה סיבה לחשוד כי מולן עומד נוכל, ואזכיר כי מדובר בנשים שאינן מבצעות עסקת מקרקעין כדבר שבשגרה, ואין הן יודעות מפני מה או מפני מי יש להזהר. זו הסיבה, שהן פנו אל הנתבעים 1 ו- 2.

(ה)     המידע שהנתבעים טוענים שלא הועבר להם, כלל אינו רלבנטי לזיהוי הלקוי של המוכר, שנעשה על ידי הנתבעים, ואין מקום שהנתבעים יטילו את תוצאות מחדלם על כתפיה של התובעת, או על כתפי בתה. אמנם, לאחר כריתת החוזה, ביקש המוכר מהגב' שני לקבל כסף מזומן במקום שיקים שקיבל בעת חתימת החוזה, והיא בתמימותה נעתרה לבקשתו, וזאת משום שלא חשדה בו, אך אין כל קשר בין דברים אלה והזיהוי הלקוי שנעשה בעת חתימת החוזה. אוסיף, כי בקשת צד לחוזה מהצד האחר להקדים לו תשלומים או להמיר שיקים בכסף מזומן, אינה בקשה חריגה או יוצאת דופן, ומדובר בבקשות שמתעוררות בחוזים רבים מדי יום ביומו.

     נכון הדבר, שהתובעת והגב' שני שיתפו פעולה עם המוכר, אך זאת כדי להקל על ביצוע החוזה שנכרת שמשרדם של הנתבעים 1 ו- 2, לאחר שהנתבעים 1 ו- 2 זיהו את המוכר כמי שבאמת זכאי למכור לתובעת את הדירה. שיתוף פעולה בין צדדים לחוזה, מתוך רצון טוב, הינו דבר שיש לברך עליו, ולעומת זאת, גישה דווקנית בין צדדים לחוזה, עלולה ליצור בעיות וחיכוכים מיותרים, שרק יסרבלו ויפריעו להוצאתו של החוזה מן הכח אל הפועל. אין אפוא לבוא בטרוניה על התובעת ובתה, אשר פעלו ביושר ובתום לב, מתוך שהאמינו שהאדם המוכר לתובעת את הדירה הוא האדם הזכאי לעשות זאת, שהרי הוא זוהה ככזה על ידי הנתבעים 1 ו- 2.

(ו)     על כן, הנני דוחה את טענות הנתבעים 1 ו- 2 ביחס לאחריות שיש להטיל על התובעת או על בתה, הגב' שני, וכפועל יוצא מכך, הנני עומד לדחות ההודעה לצד ג' שנשלחה לגב' שני.

14.      ההודעה לצד שלישי שנשלחה לגב' רות שרון:

(א)     הנתבעים 1 ו- 2 שלחו הודעה לצד שלישי גם נגד הגב' רות שרון, מתווכת המקרקעין.

(ב)     כנגד הגב' שרון, טוענים התובעים את כל הטענות שהתובעת עצמה טענה כלפיה.

(ג)     כיוון שאין לנתבעים 1 ו- 2 טענות חדשות כלפי הגב' שרון, וכל שיש באמתחתם הן טענות התובעת, בהן דנתי לעיל, כי אז אין לי אלא לחזור על שקבעתי לעיל. כאמור, הגב' שרון הפנתה את הצדדים אל הנתבעים 1 ו- 2 על מנת שיטפלו בצדדים המקצועיים הכרוכים בביצוע החוזה, ובמסגרת תפקידם של האחרונים, היה עליהם לזהות כראוי את המוכר, משימה שלמרבה הצער כשלו בה.

(ד)     כשם שפטרתי את הגב' שרון מאחריות כלפי התובעת, כך הנני סבור שיש לפטור אותה מאחריות כלפי הנתבעים 1 ו- 2, ולפיכך, בא אני לדחות ההודעה לצד שלישי שהנתבעים 1 ו- 2 שלחו לגב' שרון.

15.     הנזקים:

(א)     הנתבעים 1 ו- 2 חולקים על ראשי הנזק השונים שפרטה התובעת בתביעתה, ובתצהיר עדותה הראשית, ואלה טענותיהם, ולצידן קביעותי ביחס אליהן:

(1)     הנתבעים 1 ו- 2 טוענים, כי התובעת לא הוכיחה ששילמה את מלוא התמורה עבור הדירה:

אין אני מקבל טענה זאת, שכן התמורה נקבעה בחוזה שהנתבעים 1 ו- 2 ערכו, ומכיוון שהתובעת קיבלה בסופו של דבר את ההחזקה בדירה, כי אז מסתבר ששילמה למוכר את מלוא התמורה על פי החוזה. לכך יש להוסיף, שהתובעת עשתה עלי רושם אמין, ומקובל עלי ששילמה את התשלומים שהצהירה כי שילמה אותם.

(2)     הנתבעים 1 ו- 2 טוענים, כי התובעת ניהלה הליכי סרק נגד הבעלים האמיתי של הדירה ביודעה מה תהיה התוצאה הסופית:

אף אני סבור, שמרגע שהתברר שהתובעת רכשה את זכויותיה שלא מבעל הדירה האמיתי, טענותיה נדונו לכישלון, ואולם, אם לא הייתה נוקטת בהליכים בהם נקטה, קרוב לוודאי שהנתבעים היו טוענים שלא עשתה די להקטנת נזקיה.
על כן, הנני סבור שהתובעת זכאית למלוא הסכומים שהוצאו על ידה בהליכים המשפטיים השונים.

(3)     באשר לתביעת התובעת לקבל שכר דירה לבעלים האמיתי של הדירה:

מקובלת עלי טענת ב"כ הנתבעים 1 ו- 2, שלא הוכח שהתובעת נשאה בתשלום שכר דירה לבעלים האמיתי של הדירה, ומכיוון שעד עתה לא הוכח שהוגשה נגדה תביעה, כי אז אין מקום לפסוק לתובעת פיצוי בראש נזק זה.

(4)     הנתבעים 1 ו- 2 חולקים על סכום הנזק הלא ממוני שהתובעת טוענת לו (300,000.- ₪), ולטענתם מדובר בסכום מופרז.

לאחר ששקלתי טענות ב"כ הצדדים, הנני מקבל טענת הנתבעים 1 ו- 2, והנני מעמיד הסכום האמור על סך 50,000.- ₪.

(5)     הנתבעים 1 ו- 2 חולקים על טענות התובעת בנוגע לעלות עבודות השיפוץ שביצעה בדירה לאחר שקיבלה את ההחזרה בה.

     מקובלת עלי טענת הנתבעים, כי התובעת זכאית לפיצוי בסך 24,000.- ₪ בלבד, ואין אני מקבל טענות התובעת כי הוציאה סכום השווה ל- 20,000.- דולר בעבודות השיפוץ

(ב)     על כן, הנני קובע כי נזקיה של התובעת, הם כמפורט להלן (כערכם ליום הגשת התביעה):

(1)     הסכום ששילמה התובעת למוכר הנוכל               881,500.-     ₪

(2)     עלות השיפוצים שביצעה התובעת בדירה          24,000.-     ₪

(3)     שכ"ט עו"ד ששילמה התובעת לנתבעים 1 ו- 2          16,248.-     ₪

(4)     שכ"ט עו"ד ששילמה התובעת לנתבע מס' 3          2,697.-     ₪

(5)     דמי תיווך ששילמה התובעת לנתבעת מס' 4          22,310.-     ₪

(6)     שכר טרחת עו"ד ששילמה התובעת בהליכים
משפטיים שונים                              62,949.-     ₪

(7)     אגרות משפט בהליכים שונים                    3,336.-     ₪

(8)     הוצאות משפט שנפסקו נגד התובעת               21,015.-     ₪

(9)     שכר טרחת שמאי                              10,062.-     ₪

(10)     העברת מיטלטלין                              4,300.-     ₪

(11)     נזק שאינו ממון                              50,000.-     ₪
                                             



16.     בקשת התובעת לפיצול סעדים:

מאז נאלצה התובעת לפנות את הדירה, ולמסור את ההחזקה בה לבעליה האמיתי, מתגוררת התובעת בשכירות, ונושאת מידי חודש בתשלום שכר דירה לבעל הבית.

את ממונה של התובעת נטל הנוכל, שלמרבה הצער אין יודעים אנה הלך, ואין ידה של התובעת משגת כדי רכישת דירה אחרת למגוריה, ומקובלת עלי טענתה, כי כל עוד לא תקבל הפיצוי המגיע לה על פי פסק דין זה, לא תוכל לרכוש דירה למגוריה, ויהיה עליה להוסיף ולשאת בתשלום דמי שכירות חודשיים.

מטעם זה, עתרה התובעת בסיפא לכתב סיכומיה, להתיר לה לפצל הסעדים, באופן שבעתיד תהיה רשאית לתבוע בתביעה נפרדת את דמי השכירות בהם היא נושאת, ואשר לפחות בשלב הנוכחי, לא ידוע עד מתי יהיה עליה לשאת בתשלומם.

הנתבעים מתנגדים לבקשת התובעת, ולטענתם אין להתיר לתובעת לתבוע את דמי השכירות בנפרד.

לאחר ששקלתי טענות ב"כ הצדדים, הנני מחליט להיעתר לבקשה, שכן מדובר בראש נזק שטרם התגבש, ויתגבש בעתיד רק לאחר שהתובעת תקבל את הפיצויים המגיעים לה על פי פסק דין זה, ותוכל לרכוש לעצמה דירת מוגרים.

על כן, בסיפא לפסק דין זה יינתן לתובעת ההיתר לפצל הסעדים כמבוקש על ידה.

17.     אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:

(א)     הנני מחייב את הנתבעים 1 ו- 2, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך 1,098,417.- ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מתאריך 28.9.99 (יום הגשת התביעה).

(ב)     הנני דוחה תביעת התובעת, ככל שהיא מופנית כנגד הנתבעים 3 ו- 4.

(ג)     הנני דוחה ההודעות לצד שלישי ששלחו הנתבעים 1 ו- 2 לגב' מרה שני ולגב' רות שרון.

(ד)     הנני מחייב את הנתבעים, 1 ו- 2, לשלם לתובעת, לנתבעת מס' 4 ולגב' מרה שני, כל הוצאות המשפט שנגרמו להם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מתאריך כל הוצאה והוצאה, ובנוסף לכך הנני מחייב את הנתבעים 1 ו- 2, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת ולגב' שני (ביחד ולחוד) שכ"ט עו"ד בסך 30,000.- ₪ בצירוף מע"מ כחוק,      ולנתבעת מס' 4 שכ"ט עו"ד בסך 30,000.- ₪, בצירוף מע"מ כחוק.

(ה)     הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבע מס' 3, כל הוצאות המשפט שנגרמו לו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, מתאריך כל הוצאה והוצאה, ובנוסף לכך הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבע מס' 3 שכ"ט עו"ד בסך 30,000.- ₪, בצירוף מע"מ כחוק.

(ו)     הנני נעתר לבקשת התובעת לפצל סעדים, והנני מורה, כי התובעת תהיה רשאית לתבוע נזקים, שנגרמו לה עקב הצורך להתגורר בדירה שכורה, בתביעה נפרדת שתוגש בעתיד.

(ז)     נקבע תזכורת ביחס להודעה לצד שלישי ששלחו הנתבעים 1 ו- 2 למר שלמה עמיר ליום 29.5.03 שעה 09:00.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מבחן הצפיות

  2. רשלנות מוהלים

  3. 100% רשלנות תורמת

  4. רשלנות משרד הרישוי

  5. מעשה פזיזות ורשלנות

  6. יציאה מהחניה ברשלנות

  7. תאונה בשל רשלנות צד ג'

  8. תביעת רשלנות נגד הורה

  9. רשלנות בעריכת חוזה מכר

  10. רשלנות בהערכת שווי נכס

  11. רשלנות בנק בניהול חשבון

  12. רשלנות תורמת של עובד ותיק

  13. רשלנות הצוות הרפואי בפגייה

  14. רשלנות עורכי דין בעסקת מכר

  15. רשלנות בהפניה לסקירת מערכות

  16. תביעת רשלנות נגד רואה חשבון

  17. רשלנות רפואית - הריון בעוולה

  18. תאונת עבודה בגלל רשלנות מעביד

  19. רשלנות תורמת של הורים של קטין

  20. רשלנות עורך דין בעריכת חוזה מכר

  21. פיצויים ללקוח על רשלנות עורך דין

  22. רשלנות עורך דין בעסקת מכירת דירה

  23. רשלנות תורמת בתאונת דרכים קטלנית

  24. רשלנות עורך דין בתיק תאונת דרכים

  25. תביעה בגין רשלנות והפרת חובה חקוקה

  26. רשלנות עורך דין במקרה התיישנות תביעה

  27. תביעת רשלנות במהלך טיפול רפואי ליולדת

  28. אי הגשת תביעה בזמן - ביטוח רשלנות עו''ד

  29. בקשה למתן פסק דין הצהרתי לביטול החלטות אסיפה

  30. תביעה בגין נזקים שנגרמו בשל כתב אישום שהוגש ברשלנות

  31. פיצויים בסך 620,000 ש''ח ללקוח על רשלנות עורך דין

  32. בית המשפט לא הטיל רשלנות תורמת על רכב שנפגע מאחור בתאונת דרכים

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון