האם אפשר לקבל דמי תיווך בלי רישיון ? להלן פסק דין בנושא זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך: פסק-דין 1. תובענה זו עוסקת בזכאותה של התובעת, חברה בע"מ הנעדרת רשיון לעסוק בתיווך במקרקעין, לדמי תיווך מהנתבע, בגין פעולת תיווך לרכישת בית ברח' הרקפת בזכרון יעקב (להלן: "הבית"). 2. הרקע העובדתי, כפי שעולה מכתב התביעה ומתצהיר עדותו הראשית של מנהל התובעת, (ת/1), הוא כדלקמן: א. התובעת הינה חברה בע"מ העוסקת בין היתר בתיווך נדל"ן. ב. ביום 25/12/02 פנה הנתבע אל התובעת, במשרדה בזכרון יעקב, והזמין ממנה שירותי תיווך מקרקעין שכללו בין היתר מציאת בית לקניה. ג. הנתבע חתם על הזמנת שירותי תיווך מהתובעת, אשר צילום ממנה צורף בנספח א' לת/1 (להלן: "ההזמנה"). ד. לאחר החתימה על ההזמנה נלקח הנתבע אל הבית על ידי מר אלי סוארי, נציג התובעת אשר הוא בעל רשיון מתווך במקרקעין, וביום 27/12/02 נחתם זכרון דברים בין בעלי הזכויות של הבית (להלן: "הבעלים") ובין הנתבע ורעייתו. זכרון הדברים צורף כנספח ב' לכתב התביעה. ה. זכרון הדברים הוביל גם לחתימת חוזה מכר למכירת הבית בין הבעלים ובין הנתבע ורעייתו, ביום 14/02/03, בסכום מכירה של 185,000 $. 3. טענות התובעת לאור הרקע העובדתי המפורט לעיל טוענת התובעת כי מכח ההזמנה היא זכאית לקבל מהנתבע דמי תיווך בשיעור של 2% מסכום המכירה בצירוף מע"מ כדין. על פי ההזמנה, עליה חתום הנתבע, זכאית התובעת לדמי תיווך בשיעור הנ"ל מיד לאחר שהושג הסכם או זכרון דברים בין הצדדים. היות ובמקרה הנ"ל נחתם הן זכרון דברים והן חוזה מכר, זכאית התובעת לדמי תיווך בשיעור המפורט לעיל. יצויין כי בזכרון הדברים נרשם כי מחיר המכירה של הבית הוא 193,000$, בעוד אשר בחוזה המכר נרשם כי מחיר המכירה הוא 185,000$. בתובענה זו תובעת התובעת סכום דמי תיווך בסך של 4555 $, אשר מתקבל מחישוב של 2% בצירוף מע"מ מסכום המכירה על פי זכרון הדברים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מיום החתימה על זכרון הדברים, בתאריך 27/12/02. לגירסת התובעת- סכום זה, בשקלים חדשים, נכון ליום הגשת התביעה בתאריך 18/5/03, הינו סך של 21,481 ₪. 4. טענות הנתבע הנתבע שולל את זכאותה של התובעת לדמי תיווך משני טעמים עיקריים כדלקמן: א. התובעת, אשר הינה חברה בע"מ, אינה בעלת רשיון לעסוק בתיווך מקרקעין, ולכן אינה זכאית כלל ועיקר לדמי תיווך, וזאת בהתאם להוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "החוק"). ב. חוזה המכר שנחתם בנדון בין הבעלים ובין הנתבע ורעייתו היה תלוי בתנאי מתלה והוא קבלת משכנתא. בסופו של עניין לא אושרה המשכנתא לנתבע ורעייתו, ועל כן מתקיים התנאי המתלה, החוזה חדל מלהתקיים ואינו מחייב את הצדדים לו. משכך, לא באה העיסקה לידי קיום ולא קמה זכותה של התובעת לדמי תיווך. דיון והכרעה 5. א. השאלה הראשונה בה יש להכריע היא האם התובעת זכאית בנדון לדמי תיווך, בהיותה נעדרת רשיון לתיווך במקרקעין, כדרישת החוק. בשאלה זו נעסוק בשלב זה בהתעלם מטענתו השנייה של הנתבע אודות היותו של החוזה שנחתם בין הצדדים בנדון חוזה על תנאי (תנאי מתלה). ב. סעיף 2 (א) לחוק קובע כי: "לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון..." סעיף 14(1) לחוק קובע כי: "מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם...הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך..." ג. העולה מסעיפי החוק המצוטטים לעיל הוא -כי לדמי תיווך יהיה זכאי אדם שביצע פעולת תיווך במקרקעין כשברשותו רשיון לתיווך בעת פעולת התיווך. במידה ולא היה לו רשיון בעת ביצוע פעולת התיווך, כי אז אינו זכאי לדמי תיווך. ד. במקרה הנדון אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעת אינה בעלת רשיון לעסוק בתיווך, אלא שהתובעת טוענת כי די בכך שמנהלה או נציגה או עובד שלה, אשר בפועל ביצע את פעולת התיווך, יהיה בעל רשיון לתיווך, כפי שבפועל היה. ה. שאלה זהה נדונה בפסק דין מיום 3/3/03 בע"א [מחוזי נצרת] 2178/02 אמנון מזערי בע"מ נ' בושרי שמואל. דעת הרוב בפסה"ד סברה כדלקמן: 1. המערערת, חברה בע"מ, לא היתה בעלת רשיון לעסוק בתיווך. משכך הסכם התיווך שנחתם בינה ובין המשיב (קונה), בלא שיהא בידה רשיון כדין לעסוק בתיווך, ובניגוד לחוק המתווכים, הוא בבחינת "חוזה פסול", כמשמעו בסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973, ועל כן הוא בטל. 2. עיסוקה של המערערת בתיווך ללא רשיון כדין, הוא בבחינת עבירה פלילית. חוק המתווכים ביקש להסדיר את העיסוק בתיווך במקרקעין, ואת זה הוא עשה ע"י איסור העיסוק בו בלא רשיון. הדברים הללו נועדו להגן על הציבור הנזקק לשירותי תיווך. על כן על מנת להגשים את תכליתו של החוק, אין ליתן יד לאכיפתו של הסכם תיווך שעושה מי שאין בידו רשיון תיווך. 3. יש לשלול את הטענה כי המערערת, חברה בע"מ, שימשה אך כמסגרת אירגונית למנהלה ו/או למי מטעמה, אשר הוא בעל רשיון תיווך. במקרה שם מי שחתם על הזמנת התיווך היתה החברה המערערת, כמו גם מה שנטען בכתב התביעה כי החברה המערערת היא שנתנה את שירותי התיווך למשיב, להבדיל ממנהלה ו/או נציג מטעמה באופן אישי. ו. אם נשליך מפסק הדין הנ"ל על המקרה דנן, הרי יש לומר כדלקמן: 1. היות ואין חולק כי התובעת אינה בעלת רשיון לעסוק בתיווך, כי אז עיסוקה בפעולות תיווך עומד בניגוד לחוק ומהווה אף עבירה פלילית. ההזמנה, אשר מהווה את הסכם התיווך, היא בבחינת "חוזה פסול", כמשמעו בסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), ומשכך היא בטלה. 2. מעבר לכך, ומכח הוראות סעיפים 2(א) ו- 14(1) לחוק , המצוטטים לעיל, בהיות התובעת נעדרת רשיון תיווך כדין, היא אינה זכאית לדמי תיווך. 3. אין לקבל את הטענה כי התובעת שימשה אך מסגרת אירגונית למנהלה ו/או נציגה, אשר הם בעלי רשיון לתיווך כדרישת החוק, וזאת מאותם טעמים שפורטו בע"א 2178/02 המוזכר לעיל. להזכיר - הזמנת התיווך (נספח א' לת/1) אשר כאמור מהווה את הסכם התיווך, נחתמה בין התובעת ובין הנתבע. לא מוזכרים בהזמנה שמות מנהל התובעת ו/או נציגה, תוך ציון כי הם אלה שיבצעו בפועל את פעולת התיווך. יותר מזה, בהזמנה נאמר במפורש כי הנתבע מזמין בזה מהתובעת "לבצע עבורי פעולות במקרקעין, בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין..."(ציטוט מתוך ההזמנה). היינו, בהזמנה יש זיהוי מוחלט בין התובעת ובין פעולת התיווך, אשר בהיותה נעדרת רשיון תיווך עיסוקה בתיווך הוא לא חוקי ומהווה עבירה פלילית. בנוסף, בכתב התביעה נטען מפורשות כי "ביום 25/12/02 פנה הנתבע אל התובעת... הזמין ממנה שירותי תיווך מקרקעין..."(ס' 5 לכתב התביעה). היינו - בכתב התביעה עצמו מזהה התובעת את עצמה כמי שהוזמן ממנה שירותי התיווך, ולא ממנהליה או מנציגיה. משכך - פעולתה בנדון אינה חוקית. 4. בנסיבות אלה אין מנוס מן המסקנה כי פעולת התיווך במקרקעין הוזמנה בנדון מהתובעת, ללא כל קשר למנהליה, ו/או נציגיה ו/או עובדיה, אך בהיותה נעדרת רשיון תיווך במקרקעין, ההזמנה שנחתמה בטלה, כמפורט לעיל, והתובעת אינה זכאית לדמי תיווך מכח החוק. ז. חיזוק למסקנתי זו גם מצאתי בפס"ד של בימ"ש השלום בת"א, מיום 16/2/03 (כב' השופט מנחם קליין) בת.א. 213614/02 (צילום פסה"ד צורף לסיכומי הנתבע). בפסק דין זה דן כב' השופט קליין בשאלה האם תובעת, אשר היא חברה בע"מ, אשר אינה מחזיקה ברשיון תיווך כדין, יכולה להסתמך על רשיון תיווך של מי מעובדיה. מציין כב' השופט קליין כי קיימות שתי אפשרויות פרשניות לפירוש החוק בנדון כדלקמן: כל אדם, גם זה שהינו בעל רשיון, אינו יכול להעסיק אדם אחר כמתווך בפועל, אלא אם זה האחרון הוא בעל רשיון תיווך כדין. כל אדם, וגם תאגיד בכלל זה, יכול להעסיק אדם אחר בתווך ובתנאי שיש לאחרון רשיון תיווך כדין, וזאת למעשה גם אם למעסיק אין רשיון מעין זה. כב' השופט קליין ניתח את שתי האפשרויות לאור האמור בס' 13 לחוק, הקובע לאמור: "אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רשיון לפי חוק זה...". דעתו של כב' השופט קליין, היתה כי בסעיף 13 התכוון המחוקק להחמיר ולא להקל, ולכן המדובר בדרישה כפולה לפיה הן תאגיד והן העובד שמועסק בו ישירות בתיווך, יהיו בעלי רשיון כחוק. אולם ציין כב' השופט קליין, כי גם אם נלך לפי הפירוש המקל, היינו המאפשר לתאגיד שאינו בעל רשיון לתיווך להעסיק עובד בעל רשיון, וכך לעסוק בעקיפין בתיווך, אזי ברור שעסקת התיווך עצמה תיעשה על ידי מתווך בעל רשיון אישי, אשר ציון שמו ופרטיו ככזה יעלה במישרין מחוזה התיווך גופו. במקרה דנן, הרי אם נלך לפי דעתו של כב' השופט קליין (הפירוש המחמיר, המקובל גם עלי כמפורט לעיל), הרי אין די כי עובד התובעת או מנהלה יהיה בעל רשיון התיווך, ויש צורך כי התובעת עצמה תהיה בעלת רשיון כזה. משאין הדבר כך, הרי אינה זכאית התובעת לדמי תיווך הכל כמפורט לעיל. אולם, גם אם נלך לפי הפירוש המקל, היינו שדי כי עובד התאגיד או מנהלו, יהיה בעל רשיון תיווך כדין ואין צורך כי התאגיד יהיה בעל רשיון כזה, כי אז יש צורך מלכתחילה לציין את פרטי המנהל או העובד האמורים באופן מפורש בהזמנה. אין מחלוקת כי במקרה דנן, לא צויין בהזמנה שם, או פרט אחר כלשהו, של עובד התובעת או מנהלה, אשר הוא בעל רשיון התיווך. במצב מעין זה גם הפירוש המקל אינו עוזר לתובעת. גם על פיו ההזמנה היא בבחינת "חוזה פסול" אשר ככזה הוא בטל, ואין התובעת זכאית לדמי תיווך. ח. לא נעלם מעיני כי סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), מאפשר לביהמ"ש, במקרה של חוזה פסול דוגמת החוזה דנן, לחייב את הצד השני בקיום החיוב שקיבל על עצמו, כולו או מקצתו, אם ראה שמין הצדק לעשות כן. השאלה הנשאלת היא האם זה המקרה להפעיל את סמכותו של ביהמ"ש, ולחייב את הנתבע לשלם דמי תיווך לתובעת למרות היותה של ההזמנה בגדר "חוזה פסול". גם שאלה זו נדונה בע"א 2178/02, והתשובה שניתנה לה ע"י דעת הרוב היתה שלילית. ביהמ"ש סבר כי חובת קיום החוזה היא החריג, בעוד אשר הכלל בחוזה פסול הוא כי אין לאכוף על צד לקיים את חלקו שלו, אם הצד האחר קיים את חלקו הוא. השימוש בכח זה של בימ"ש צריך שיעשה במסורה וביד קמוצה, מתוך כך שצד לחוזה אינו זכאי לסעד זה כי אם במקרים חריגים ויוצאי דופן. דעת הרוב סברה כי המקרה שם אינו כזה המצדיק חריגה מן הכלל, כיוון שחיובו של המשיב בדמי תיווך משמעו הכרה דה -פקטו בחוזה התיווך הפסול, ולכך ביהמ"ש לא רצה ליתן את ידו. מאותם טעמים בדיוק יש לומר כי אין להפעיל במקרה הנדון את סמכותו של ביהמ"ש על פי סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), ואין לחייב את הנתבע בתשלום דמי תיווך לתובעת ובכך בדיעבד להכיר דה-פקטו בהזמנה כחוזה תיווך תקף. מעבר לכך, במקרה דנן גם לא מצאתי כי הצדק מחייב חיוב הנתבע בדמי תיווך. חוזה המכר שבין הצדדים בוטל או חדל מלהתקיים (לאור התנאי המתלה הנטען ע"י הנתבע), ובסופו של עניין עסקת רכישת הבית לא יצאה אל הפועל. אומנם נכון כי אם היתה התובעת בעלת רשיון תיווך כדין, לא היה בביטול החוזה או בחדילתו מלהתקיים לאור התנאי המתלה הנטען, בכדי לשלול את זכאותה לדמי תיווך (ולכך אתייחס בהמשך עת אעסוק בשאלה השנייה שמעוררת תובענה זו). אולם במסגרת שיקוליו של ביהמ"ש אם להפעיל את סמכותו על פי סעיף 31 לחוק החוזים(חלק כללי) אם לאו, וכשמעורבים בנדון גם שיקולים של צדק, קשה להתעלם מן העובדה כי בסופו של עניין הנתבע לא נהנה בסופו של עניין מפעולת התיווך הנטענת. עובדה זו היא רלבנטית לשיקולי הצדק של ביהמ"ש בהפעלת או אי הפעלת סמכותו על פי סעיף 31 הנ"ל. ט. לאור כל האמור לעיל, סבורני כי בהיותה של התובעת נעדרת רשיון תיווך כדין, נשללת זכאותה לדמי תיווך מהנתבע, הכל כמפורט בהרחבה לעיל, ודין תביעתה להידחות. 6. משהגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות, איני רואה טעם או צורך להיזקק להכרעה בשאלה השנייה, והיא - האם חוזה מכר שהותנה בתנאי מתלה, אשר התקיים בסופו של עניין וגרם לחוזה לחדול מלהתקיים, שולל את זכאותו של מתווך לדמי תיווך. אולם, מעבר לצורך אומר כי לדעתי התשובה לשאלה הנ"ל שלילית. היינו- המתווך זכאי לדמי תיווך גם בחוזה מכר עם תנאי מתלה אשר בסופו של עניין התקיים בו התנאי, והוא חדל מלהתקיים. בנדון יש לומר כי גם חוזה על תנאי הוא בגדר חוזה מחייב. זכאותו של מתווך לדמי תיווך קמה ועולה משהביא את הצדדים לעיסקה לידי חוזה מחייב. מאחר וכאמור חוזה על תנאי הוא בגדר חוזה מחייב, הרי שבד"כ הבאת הצדדים לידי כריתת חוזה תזכה את המתווך בשכרו, גם אם בסופו של עניין התנאי יתקיים והחוזה חדל מלהתקיים. המבחן הוא כאמור מבחן "החוזה המחייב". לענין זה ראה: ע"א 113/86, חסין נ' בלאס, פד"י מב (1) 517, 521. ע"א 342/89, ג.ז. רכסים בע"מ ואח' נ' גרופר ואח', פד"י מו (2), 724. על כן, במקרה דנן, גם אם הייתי סבור כי הוכח לי שדובר בחוזה עם תנאי מתלה שהתקיים בסופו של ענין וגרם לחוזה לחדול מלהתקיים (ואיני קובע מסמרות בנדון), עדיין הייתי סבור כי, אם ובמידה והתובעת היתה בעלת רשיון תיווך כדין, היא היתה זכאית לדמי תיווך כיוון שחוזה המכר אשר נחתם בין הצדדים, על אף היותו חוזה עם תנאי מתלה, הוא בגדר חוזה מחייב. כאמור המבחן לזכאות המתווך לדמי תיווך הוא הבאת הצדדים לחתימה על חוזה מחייב. במקרה הנדון, היה טעם נוסף לחיוב הנתבע בדמי תיווך לו היתה התובעת בעלת רשיון כדין, והוא כי נחתם, עובר לחתימת חוזה המכר, זכרון דברים אשר אין ספק כי לא היה מותנה בתנאי כלשהו, כפי שאף מודה בכך הנתבע עצמו בחקירתו הנגדית (עמ' 10 לפרוט' ש' 11-14). להזכיר, ההזמנה אשר היא בגדר חוזה התיווך, עליה חתום הנתבע, קובעת כי חיוב הנתבע בדמי תיווך מתקיים גם בחתימת זכרון דברים בלבד. זכרון דברים כזה נחתם ללא כל תנאי כאמור לעיל, וככזה, לו היתה התובעת בעלת רישיון תיווך כדין, היתה היא זכאית לדמי תיווך עם חתימת זכרון הדברים על ידי הנתבע והבעלים. כאמור, האמור בסעיף 6 לפסק דיני, אין בו בכדי לעזור לתובעת בתביעתה הנדונה בהיותה נעדרת רשיון תיווך כחוק, הכל כמפורט בהרחבה לעיל. 7. לאור כל האמור לעיל אני דוחה את התביעה, ומחייב את התובעת לשלם לנתבע הוצאות משפט בצירוף שכ"ט עו"ד בשיעור של 5,000 ₪ ומע"מ כדין.דמי תיווךתיווך