אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

בשנת 1994, בתאריך בלתי ידוע, נערך על-ידי מתווך "בן מעש" וחברת שולדר הסכם, המוכתר בכותרת "הסכם בלעדיות":


"הסכם בלעדיות:

בין: תווך "בן מעש" על-ידי אהרון "בן מעש".
לבין: שולדר חברה לבניה בע"מ.

מוסכם ביננו, במידה ויחתם הסכם בין החברה הקבלנית קרי חברת שולדר חברה לבניה בע"מ, לבין בעלי הקרקע אחים אירני, גוש 18134 חלקות 10 דרום נהריה, גוש 18134 חלקות 28 באופציה דרום נהריה. דמי התיווך "בן מעש" יהיו כדלקמן:

1. 2% + מע"מ משווי המכירה של כל הפרויקט, הכוללים דירות מגורים ו/או שטחי מסחר.

2. המכירה תבוצע בלעדית על-ידי תיווך "בן מעש". אך במידה וימכרו באמצעות אחר ו/או אחרים, שכ"ט יהיה 1% + מע"מ משווי של כל מכירת הפרויקט.

3. הפרויקט יפורסם בשלט עם שם משרדי כמשווק הפרויקט."
     בהסכם מופיעות, כאמור, שתי שורות נפרדות:
     גוש 18134 חלקות 10 דרום נהריה;
     גוש 18134 חלקות 28 באופציה דרום נהריה.



להלן פסק דין בנושא אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות:

פסק-דין

השופט ס' ג'ובראן:

העובדות הצריכות לעניין

1.     המערער (להלן: בן מעש) הינו מתווך במקצועו ומנהל משרד לתיווך ולשיווק פרויקטים ונדל"ן בנהריה.

     המשיבה 1, שולדר חברה לבניה בע"מ (להלן: חברת שולדר) עוסקת ברכישת מקרקעין ובנייה.

     המשיב 2, דב שולדר (להלן: שולדר) היה בתקופה הרלוואנטית בעל שליטה ומנהל בחברת שולדר וכן מנהל ובעל מניות במשיבה 3, סלע שולדר - חברה להשקעות בע"מ (להלן: חברת סלע-שולדר).

     בעלי המניות בסלע-שולדר הם חברת שולדר (49%), חברת אמנון מסילות מעלות בע"מ (להלן: חברת אמנון) (49%) ועורך-הדין שמואל שיינפלד (2%).

     המשיבה 4, אמנון מסילות מעלות בע"מ (להלן: חברת אמנון) הייתה בעלת מניות בחברת סלע-שולדר (49%), כאמור.

     המשיב 5, אמנון סלע (להלן: סלע) הוא בעל שליטה ומנהל בחברת אמנון וכן מנהל בחברת שולדר ובחברת סלע-שולדר.

2.     אציין להלן את הפרויקטים אליהם התייחסה תביעתו של המערער:

1)     נהריה - פרויקט נווה שחפים, המורכב משתי עסקאות:
     א.     פרויקט נווה שחפים א' - חלקה 10 בגוש 18134 (מגרשים 156-161),           לבניית 36 יחידות דיור, שחלקה נרכש על-ידי חברת שולדר מאת                האחים אירני (להלן: האחים אירני).
     ב.     נהריה - פרויקט נווה שחפים ב'- חלקה 26 בגוש 18134, (מגרשים 196-          198, 199-201), לבניית יחידות דיור, שנרכשה על-ידי חברת שולדר           מאת בעליה הרשום יניב ומירקין (להלן: עסקת רשף).

2)     נהריה - עסקת קיסוס, לביא ובוכריס - מכירת חלק מחלקה 4 בגוש 18134 (מגרשים 122-125) למשפחת קיסוס, לביא ובוכריס (להלן: עסקת קיסוס, לביא ובוכריס).

3)     נהריה - פרויקט שער העיר - חלקה 28 בגוש 18134 (מגרשים 167-169, 194-195, 209, 227-230, 247), לבניית 48 יחידות דיור, שנרכש על-ידי חברת שולדר וחברת סלע שולדר במשותף, בעסקת קומבינציה, מאת האחים אירני (להלן: עסקת האירנים).

4)     קרית מוצקין - פרויקט וילאן - נבנה על חלק מחלקות 420, 407, 290 בגושים 10426 ו- 10428, לבניית 144 יחידות דיור, שנרכש מאת פרנץ חברה לבנין בע"מ.

3.     בשנת 1994, בתאריך בלתי ידוע, נערך על-ידי בן מעש וחברת שולדר הסכם, המוכתר בכותרת "הסכם בלעדיות". מפאת חשיבותו של ההסכם, אביא אותו להלן:

"הסכם בלעדיות:

בין: תווך "בן מעש" על-ידי אהרון "בן מעש".
לבין: שולדר חברה לבניה בע"מ.

מוסכם ביננו, במידה ויחתם הסכם בין החברה הקבלנית קרי חברת שולדר חברה לבניה בע"מ, לבין בעלי הקרקע אחים אירני, גוש 18134 חלקות 10 דרום נהריה, גוש 18134 חלקות 28 באופציה דרום נהריה. דמי התיווך "בן מעש" יהיו כדלקמן:
1. 2% + מע"מ משווי המכירה של כל הפרויקט, הכוללים דירות מגורים ו/או שטחי מסחר.

2. המכירה תבוצע בלעדית על-ידי תיווך "בן מעש". אך במידה וימכרו באמצעות אחר ו/או אחרים, שכ"ט יהיה 1% + מע"מ משווי של כל מכירת הפרויקט.

3. הפרויקט יפורסם בשלט עם שם משרדי כמשווק הפרויקט."
     
     
     בהסכם מופיעות, כאמור, שתי שורות נפרדות:
     גוש 18134 חלקות 10 דרום נהריה;
     גוש 18134 חלקות 28 באופציה דרום נהריה.

     לטענת שולדר, השורה השניה (בנוגע לחלקה 28) לא הייתה קיימת בעת שנחתם המסמך.

4.     אין חולק בין הצדדים, כי המקרקעין הנזכרים בהסכם הבלעדיות היו בבעלות משפחת אירני והם מצויים בשכונת עין שרה בנהריה. מגרשים אלו נמכרו לחברת שולדר במועדים הבאים: מגרשים 120 (227), 121 (228), 122 (229) 123 (230) בחלקה 10 בגוש 18134 נמכרו לפי הסכם קומבינציה מיום 15.1.95, וכן מגרשים 209, 194 בחלקה 28 בגוש 18134 נמכרו לחברת שולדר לפי הסכם מיום 10.3.96 ואף כאן בעסקת קומבינציה.

5.     בן מעש טוען, כי בעקבות תיווכו היעיל, אשר בא לידי ביטוי, בין היתר, בפגישות בין שולדר לבין נציג משפחת אירני, מר תאופיק אירני, אשר פנה בזמנו לבן מעש ובעקבות שיחות טלפוניות - נקשרה בין שולדר וחברת שולדר לבין משפחת אירני עסקה, לפיה מכרו "האירנים" לחברת שולדר ולשולדר את חלקות 10 ו- 28 בגוש 18134. במסגרת מאמצי התיווך אף סייע בן מעש, לטענתו, לשולדר ולחברת שולדר בהשגת מימון לפרויקט מבנק לאומי סניף הנביאים ומבנק דיסקונט נהריה.
     
6.     בהתאם לתכנית מתאר ג/במ/13 ועל-פי תכנית איחוד וחלוקה שאושרו על-ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה, במקום חלקה 28 התקבלו מגרשי תמורה 167-169, 194-195, 209, 227-230 ו- 247, ובמקום חלקה 10 התקבלו מגרשי תמורה 156-161.

     לטענת בן מעש, בעקבות תיווכו, אשר התייחס לכל מגרשי התמורה, ביום 22.3.95, נקשרה עסקה בין יניב ומירקין באמצעות עורך-הדין צלי רשף, לבין שולדר וחברת שולדר, אשר לפיה מכרו יניב ומירקין את זכויותיהם בחלקות 4 ו- 26 בגוש 18134, הידועים כמגרשי תמורה 122, 125, 196-198 ו- 199-201 לחברת שולדר (להלן: עסקת רשף).

7.     במהלך המשא-ומתן היה המחיר לרכישת זכות לבניית יחידת דיור פונקציה של היקף העסקה. ההתייחסות הייתה ל- 72 יחידות דיור ול- 76 יחידות דיור. ההפרש, 4 יחידות דיור, עניינו מגרשי תמורה 125 ו- 122, שבכל אחד ניתן לבנות 2 יחידות צמודות קרקע.

8.     ההסכם הראשון, מיום 22.3.95, הוא בין המוכרים מירקין ויניב, אשר היו מיוצגים על-ידי עורך-הדין צלי רשף, לבין הקונה עורך-הדין שמואל שיינפלד "בנאמנות עבור הקונים", בנוגע למגרשים 122, 125, בחלקה 26 בגוש 18134.

     ההסכם השני, מיום 22.3.95, הוא בין המוכרים מירקין ויניב, אשר היו מיוצגים על-ידי עורך הדין צלי רשף, לבין חברת שולדר, בנוגע למגרשים 199-201 באותה חלקה 26 בגוש 18134.

     לטענת בן מעש, בינו לבין חברת שולדר ושולדר נחתם הסכם זהה ביחס למקרקעין שבבעלות מירקין ויניב, המצויים אף הם בשכונת עין שרה בנהריה, והידועים כחלקות 26 ו- 4, בגוש 18134. ברם, הסכם זה אבד. בן מעש הגיש שלושה הסכמי בלעדיות בנוסח זה, אשר נחתמו לדבריו על-ידי חברת שולדר ושולדר. ההסכמים מתייחסים לחלקה 19 ולחלקות אחרות באותו הרחוב, בגוש 18002 של ישראל דוד מעכו, חלקה 101 (ללא גוש) ברחוב הרצל 106 נהריה של סלאח הזימה, וכן חלקה 22 בגוש 18134 של מרדכי אמסלם מחיפה.

9.     בעסקת רשף נבנו במגרשים 199-201, 30 דירות ו- 6 חנויות, ובמגרשים 196-198 נבנו 36 דירות. מגרשים 122 ו- 125 נמכרו על-ידי המשיבים למשפחות בוכריס, לביא וקיסוס.

     לטענת בן מעש, העסקאות של בוכריס, לביא וקיסוס הם תוצאה של תיווכו היעיל, כאשר הפגישות התקיימו במשרדו בין שולדר לבין בוכריס, לביא וקיסוס.

     לתצהיר של בוכריס, לביא וקיסוס צורף מכתב של קיסוס לעורך-הדין שיינפלד, מיום 25.4.95, לעניין מגרש 122 (חלקה 4 בגוש 18134), שבו מאשרים בוכריס, לביא וקיסוס, שעורך-הדין שיינפלד רכש את מגרש 122 עבורם בנאמנות.

     מכתבים דומים נחתמו על-ידי בוכריס, ביום 9.4.95, בנוגע למגרש 123 (חלקה 4 בגוש 18134) וכן על-ידי לביא, ביום 25.4.95, בנוגע למגרש 125 (חלקה 4 בגוש 18134).

     כמו-כן, לבית-משפט המחוזי הוגשו קבלות של שולדר - עליהן נכתבה המילה "מבוטל" - על קבלת 1,268,212 ש"ח ממשפחת קיסוס וחשבונית על סכום זהה שהוצאה על-ידי חברת שולדר עבור קיסוס. בחשבונית המבוטלת נכתב "דמי טיפול בקניית מגרש בעין שרה עבור עו"ד צלי רשף מס' מגרש 122". יתרה מכך, צורפו דפים מיומן הפגישות של בן מעש. ממסמכים אלה עולים הסכומים נשוא העסקאות עם בוכריס, לביא וקיסוס, והם: קיסוס: 90,000 דולר + 42,900 דולר; בוכריס: 45,000 דולר; לביא: 45,000 דולר; בסך-הכל סכום עסקאות אלה הינו: 222,900 דולר.

     טוען בן מעש, כי מעסקאות אלה זכאי הוא ל- 2%, משמע לסכום של 5,216 דולר.

     לטענתו, לאחר זמן, החלו המשיבים להפר התחייבויותיהם. המשיבים טענו, כי בן מעש אינו זכאי למס ערך מוסף על התמורה. לדבריו, התנערו המשיבים מהתחייבות ל"בלעדיות" ולבסוף הציעו לבן מעש להסתפק במחצית העמלות. עוד הוסיפו וטענו המשיבים, כי החברה המבצעת את הפרויקט או חלקו היא חברת סלע-שולדר, שנוסדה בחודש מרץ 1996, שבעלי מניותיה הינם חברת שולדר (49%), חברת סלע-שולדר (49%) ועורך-הדין שיינפלד (2%), ושמנהליה הינם דב שולדר, המשיב 2, וכן אמנון סלע, המשיב 5.      

     לטענת בן מעש, התנהגו המשיבים כאילו לא קיים הסכם בינם לבינו. הם זרקו לו "פירורים", כדבריו, מדמי התיווך. לעתים שילמו לו 2% משווי מכירת הדירות ללא מס ערך מוסף, לעתים 0.75% או 1.5% משווי מכירות היחידות ולעתים, בהם בוצעו עסקאות לחברי וקרובי המשיבים, החליטו המשיבים, כי אין בן מעש זכאי לדמי תיווך, בניגוד לאמור בהסכם שביניהם.

10.     ביום 27.11.96 הוציאה חברת שולדר שני מכתבים, לפיהם בהתייחס לעסקת האירנים ורשף שלבים א' ו- ב', מבוקש להוריד את דמי התיווך ל- 1.5% או ל- 0.75%. במכתב השני נתבקשה תשובתו של בן מעש בנוגע לתיווך 42 יחידות דיור בשלב ג' בעסקת האירנים ורשף, בו הוצע לבן מעש להסתפק בעמלה בשיעור של 1% ביחס ליחידות שימכרו באמצעותו ובעמלה בשיעור 0.5% ביחס ליחידות שימכרו על-ידי אחרים או על-ידי המשיבים.

     בן מעש השיב למכתבים אלה. במכתב מיום 2.2.97 קבע בן מעש, כי אין כל הבדל בין השלבים לביצוע הפרויקטים באשר העסקה היא עסקה אחת וההסכם בינו לבין המשיבים חל על כל הפרויקט.

     תשובת חברת שולדר וחברת סלע-שולדר, במכתביהן מיום 5.2.97, החתומים שניהם על-ידי שולדר - כללה את ביטול הסכם הבלעדיות מיום 1.2.97 עקב "מיעוט לקוחות" וכן כי העסקה בוצעה בין סלע-שולדר לבין האירנים, ולא עם שולדר. משכך נכתב, כי אין הסכם בלעדיות או תיווך בין בן מעש לבין חברת שולדר, וממילא ישווק הפרויקט ללא קשר אליו.

     לטענת בן מעש, שולדר וחברת שולדר מנסים להתחמק מאחריות כלפיו בחסות "מסך ההתאגדות" של חברת סלע-שולדר, והראיה לכך, לטעמו, בהסכמים שנעשו בין חברת שולדר לבין רוכשי הדירות. אביא להלן את ההסכם בין חברת שולדר לבין רוכשי הדירות, מיום 6.9.98, בנוגע לחלקה 28 בגוש 18134, בו נאמר במבוא:

"הואיל     ועל פי הסכם עם הבעלים רכשו החברה וחברת סלע שולדר חברת להשקעות בע"מ במשותף זכויות בנייה וכן זכויות נוספות בחלקה 28 בגוש 18134 הנמצאת בעין שרה בנהריה (להלן: "המגרש");
והואיל     והחלקה עברה איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים;
והואיל     ועל פי מפת החלוקה זכאים הבעלים לקבל לבעלותם בין היתר את המגרשים מס' 209, 227A (להלן: "המגרשים");
והואיל     ובין החברה לסלע שולדר נחתם הסכם שיתוף לפיו יבנו במשותף את המבנים על המגרש וכל אחד מהם ימכור בעצמו את היחידות שהוקצו לו במסגרת הסכם השיתוף;
והואיל     והחברה בונה על המגרש ביחד עם שולדר כאמור 4 מבנים הכוללים 12/12/18/6 יחידות דיור להלן על פי היתר בניה בניתן ע"י הרשות המוסמכת (להלן: "הפרוייקט");
והואיל     וטרם נרשמה תוכנית איחוד וחלוקה של המגרשים;
והואיל     ועל פי הסכם השיתוף הוסכם שכל התקבולים והנהלת החשבונות תתבצע על ידי סלע שולדר".      

     
     ההסכם השני, מיום 26.10.95, מתייחס לחלקות 4-10-28 בגוש 18134.

     ממשיך וטוען בן מעש, כי לאחר הגשת התביעה, אמר לו סלע, כי שולדר וחברת שולדר נתנו לו ולחברת אמנון התחייבות בכתב לשפותם אם יחויבו בתשלום לבן מעש.

11.     ביום 9.2.96 נכרת הסכם בין בן מעש (המכונה בהסכם "המתווך") לבין חברת שולדר (המכונה בהסכם "היזם"). בהסכם זה נקבע כדלקמן:

"הואיל:     והמתווך מעוניין להציע ליזם לרכוש הנכס.
והואיל:     והיזם מעוניין לרכוש את הנכס באמצעות המתווך מבעליו.
והואיל:     והצדדים מעוניינים להסדיר היחסים המשפטיים ביניהם.

אי לכך הותנה הוצהר והוסכם כדלקמן:

  1. המבוא להסכם זה מהווה חלק בלתי נפרד הימנו.
  2. הצהרות המתווך:
  3. המתווך הינו בעל מידע אודות נכס ובידיו הפרטים (להלן: "הפרטים") בעל הנכס: פרנץ - חברה לבנין בע"מ - נהריה. מחיר הנכס: 30,000$ - לפר יחי' דיור.
  4. מידע אשר יועבר בפקס אל היזם הנ"ל ועליו אישור הפקס יחשב כמידע אודות גוש/חלקה וכל אשר הפרטים ושאכן נתקבלו/לו על-ידי היזם ו/או הקבלן, מבחינת המתווך זה מידע שהוגש ומחייב את היזם ו/או הקבלן לפי הסכם זה.
  5. הצהרות והתחייבות היזם:
  6. היזם מצהיר בזאת כי אינו מעוניין לרכוש את הנכס הידוע לפי הפרטים שבסעיף 2.1 דלעיל ואשר יעודו למגורים -
  7. היזם מתחייב בזאת כי במידע ותיכרת בינו לבין בעל הנכס הנ"ל עיסקה מתחייב הוא לשלם למתווך דמי תיווך כדלקמן:

א/3.2     היזם מתחייב ליתן למתווך בלעדיות שיווק של הפרויקט שיבנה על הנכס (להלן: "הנכס") ובתמורה ישלם היזם למתווך 2% כל העסקאות בתוספת      מע"מ כדין.
ב/3.2     במידה ותוך כדי המכירה האובייקט ימכר על-ידי אחר או אחרים, יהא חייב לשלם למתווך 1% משווי כל העסקאות בדרך זו ובתוספת מע"מ כדין כדמי תיווך מוסכמים מראש.
4.     "עיסקה" בין שהיזם הוא שרוכש את הנכס ובין שהצדדים ג' הוא הרוכש ורבות כשיזם משמש כבעלים ו/או כחוכר ו/או כשוכר ו/או כיוצא בזה, ובין שהוא      משמש מתווך לצד ג' ו/או יועץ כלכלי ו/או משפטי עבורו יחשב הדבר כעיסקה המחייבת את היזם החתום להלם בדמי תיווך מלאים לפי הסכם זה.
5.     היזם מתחייב בזאת כי כל פירסום בשילוט ו/או בעיתונות ו/או פרוספקטים ו/או כל מדיה אחרת ישא שם המתווך ומענו כמשווק בלעתי דל הנכנס/ים בפרויקט אם יחליט היזם כאמור בסעיף ג/3.2 לעיל.
5.1     דמי התיווך ישולמו עם כריתת ההסכם בין היזם ו/או הקבלן ולקונים.
5.2     מובן שהסכמי המכר וכל הטיפול המשפטי בעיסקה הנידונה ייעשה באמצעות      משרד עו"ד - שיינפלד, דואק, סגל מנהריה, ברח' הגעתון 2".      

     לטענת בן מעש, בעקבות תיווכו, נקשרה העסקה בין המשיבים לבין חברת פרנץ חברה לבניה ולנכסים בע"מ (להלן: חברת פרנץ) בנוגע לרכישת הזכויות בקרית מוצקין, כאמור לעיל.

12.     בימים 12.2.96 ו- 13.2.96 התקיימו שתי פגישות במשרדה של חברת פרנץ, בה השתתפו משה פרנץ, שולדר ובן מעש. בפגישות נוהל משא-ומתן לקשירת עסקת רכישת הזכויות בקרית מוצקין, בתיווכו של בן מעש. ביום 15.2.96 אף התקיימה פגישה במשרדו של עורך-הדין שיינפלד, בה השתתפו עורך-הדין שיינפלד, בן מעש, שולדר ואמנון סלע כשותף של שולדר לעסקה.

13.     ביום 19.2.96 התקשר סלע לבן מעש והודיע לו, כי בשל חילוקי דעות שהיו בין הצדדים, ינהל סלע בעצמו את המשא-ומתן בשם בן מעש ובשם שולדר וכן ביקש שבן מעש יקבע פגישה עם פרנץ. לאחר תיאום הפגישה, הגיע סלע לפגישה ובתיווכו של בן מעש סוכם על מחיר, וביום 19.2.96 נחתם במשרדו של עורך-הדין שיינפלד הסכם בין חברת פרנץ לבין סלע. כמו-כן, בן מעש טיפל ביחד עם סלע ושולדר בקידום מכירת הפרויקט לאנשי משרד הבטחון באמצעות חברי ועד עובדים.

     ואולם, המשיבים התכחשו להסכם התיווך, בטענה, כי ההסכם נחתם בין בן מעש לחברת שולדר בקשר לעסקת שותפות שנרקמה כביכול בין חברת שולדר לחברת פרנץ.

14.     אשר לקידום המכירות - בין הצדדים אין מחלוקת, כי במהלך שנת 96' חלה ירידה במכירות. בן מעש ייחס ירידה זו ל"מצב השוק", בעוד ששולדר טוען, כי בן מעש הודה בפניו, שהדבר נובע ממצב פיננסי שבו היה נתון בן מעש, אשר לא איפשר לו להשקיע בפרסום ובשיווק.

15.     ביום 27.11.96 הופנה תחילה בן מעש על-ידי חברת סלע שולדר להגיש לה חשבון על עמלת תיווך בשיעור של 1% מהעסקה בתוספת מס ערך מוסף, בסכום של 32,000 דולר ומס ערך מוסף, תוך שאין המשיבה מתכחשת שנעשתה עסקת תיווך ביחס למגרש, אולם מתכחשת היא לבלעדיות. ביום 5.2.97 הפנתה חברת סלע שולדר ומנהלה את בן מעש לאמנון סלע, המשיב 5, הוא בעל המניות ומנהל בחברת סלע שולדר.      

     ביום 27.11.96 שלחה חברת סלע שולדר מכתב לבן מעש, בו נכתב כדקלמן:

          "בהמשך לשיחתנו הננו לציין כי חב' שולדר חתמה על הסכם בגין תיווך לעסקה הזו וזאת בתנאי שחברת שולדר בלבד היתה נכנסת לשותפות של 50% עם חברת פרנץ וזאת תמורת 300,000 דולר בלבד, עסקה זו לא יצאה לפועל מאחר וחברת פרנץ התחרטה.
          מאחר וחברתנו אינה מתכחשת כי נעשתה עסקת תיווך על מגרש זה בין חברת סלע שולדר לחברת פרנץ, אנו מוכנים לשלם עמלת תיווך בגין העסקה הנ"ל 1% + מע"מ ממחיר בו נרכש המגרש וזאת כפי ששולם על-ידי חברת פרנץ בגין אותה עסקה.

          אבקשך להמציא לנו חשבונית בסך 32,000$ לצוד לשער יציג ארה"ב + מע"מ כחוק וזאת כדי שנוכל לשלם את המגיע לך."

     על מכתב זה השיב בן מעש לחברת שולדר במכתב, מיום 2.2.97, בו נאמר:

          "1. הסכם הבלעדיות מיום 9.2.96 המתייחס לפרויקט הנ"ל מדבר בעד עצמו.
          2. אין זו איזכור כלשהו לרישא שבמכתבך.
          3. עסקת התיווך לגבי הפרוייקט שבנדון נעשתה ביוזמתי ועל כן יש להחיל על הפרוייקט כולו הנאמן בהסכם התיווך הנ"ל."


     ביום 5.2.97 שלחה חברת שולדר לבן מעש מכתב, בו הודעת ביטול הסכם הבלעדיות, כאשר הביטול נושא פני עתיד, וחל רק מיום 1.2.97 ואילך, ולא מיום 27.11.96.
     
16.     או-אז, הגיש בן מעש תביעה לבית-המשפט המחוזי בחיפה כנגד המשיבים בטענה, כי יש לחייבם ולאכוף עליהם התחייבותם למסור לו הבלעדיות בשיווק הפרויקט וגם/או בקבלת עמלה בשיעור של 2% ומס ערך מוסף מכל מכירה שתתבצע בפרויקט זה. לטעמו, זכאי הוא לקבל מן המשיבים סכום של 246,454 דולר יתרת חוב בגין דמי תיווך ביחס לדירות שנמכרו בפרויקט בנהריה נכון ליום 28.12.98. בנוסף לכך, לטעמו, זכאי הוא לקבל בגין כל יחידה שנמכרה ו/או שתימכר בפרויקט בקרית מוצקין (המכונה "פרויקט וילאן") עמלת תיווך בשיעור של 2% ומס ערך מוסף. לפי חישוביו, ככל שהדבר מתייחס לדירות שנמכרו בפועל, זכאי הוא, נכון ליום 1.12.98, לסכום של 207,170 דולר.

     בסך-הכל תבע בן מעש מן המשיבים בבית-המשפט המחוזי סכום של 674,785 דולר, על-פי הפירוט הבא:

א. עסקאות קיסוס - בוכריס ולביא - 5,216 דולר (לפני 2% ומע"מ מהתמורות).
ב. סך-הכל יתרת חוב - פרויקט נהריה - 246,454 דולר.
ג. סך-הכל יתרת חוב - פרויקט קרית מוצקין - 207,170 דולר.
ד. נזק בגין מניעת רווח מעסקאות אחרות אבדן מוניטין ונזקים תוצאתיים - 115,000 דולר (400,000 ש"ח ליום הגשת התביעה).
ה. ריבית על פריטים (א) עד (ג) החל מיום 1.6.97 - 100,945 דולר.

          בנוסף לכך, עתר בן מעש להצהיר, כי על המשיבים לשלם לו 2% + מס ערך מוסף מכל עסקה שנעשתה מאז המועדים הקובעים וביחס לכל עסקה שתיעשה ביחס למקרקעין נשוא עסקאות אירני, רשף ומוצקין. כמו-כן, ביקש בן מעש לצוות על המשיבים להמציא לו מיד עם ביצוע עסקה ביחס למקרקעין העתק חוזה העסקה ותשלום בשיעור 2% + מס ערך מוסף מן העסקה. עוד ביקש בן מעש למנות את בא-כוחו ככונס נכסים לעסקאות ו/או החוזים נשוא המקרקעין לצורך גביית הסכומים המגיעים ושיגיעו לו.
          
בית-המשפט המחוזי

17.     התשתית העובדתית שהונחה בפני בית-המשפט המחוזי כללה, בין היתר, תצהיר מטעם בן מעש; תצהיר של דב שולדר מטעם שולדר, חברת שולדר וחברת סלע-שולדר; תצהיר של העד אבי ברוג, אשר שימש כיועץ שיווק לצורך קידום מכירות בין אפריל 98' ועד דצמבר 99' בפרויקטים של וילאן ו"שער העיר"; תצהירים של אמנון סלע מטעם סלע וחברת אמנון; חוות-דעת חשבונאית מאת רואה-החשבון בועז בנימין - שהוגשה מטעם חברת שולדר וחברת סלע-שולדר, בהן שימש הוא כחשב - בדבר הסכומים שיגיעו לבן מעש אם יקבל בית-המשפט את גרסתו; חוות-דעת גרפולוגית מאת רון ישי, שהוגשה מטעם דב שולדר, וחברות שולדר וסלע-שולדר, אשר התייחסה להסכם הבלעדיות וכן הסכמי המכר עם רוכשי הדירות.      

18.     בית-המשפט המחוזי קבע, כי הסכם הבלעדיות חל הן על חלקה 10 בגוש 18134 והן על חלקה 28 באותו גוש. בקביעתו זו הסתמך על חוות-הדעת של הגרפולוג רון ישי, אשר אינה קובעת, כי השורה השנייה מבין שתי השורות הנוקבות במספרי גושים וחלקות היא מזויפת. כל שנאמר בחוות-הדעת הוא, שמתחת לספרה 8, במספר 28, הייתה ספרה אחרת. בית-המשפט המחוזי השתכנע, כי עצם העובדה, שרשומות שתי שורות של מספרי גוש וחלקה, מצביעה על כך, שהצדדים התכוונו לכלול בהסכם הבלעדיות שתי חלקות, המצויות בגוש 18134. משמע, לא רק את חלקה 10. כמו-כן, לא הובאה כל ראיה, המעידה על אפשרות, שהצדדים התכוונו לחלקה אחרת בגוש 18134. יתרה מכך, שתי החלקות, 10 ו- 28 נמצאות בסמיכות מקום.

19.     בית-המשפט המחוזי קבע, שהעובדה, כי יש במסגרת ההסכם תמורה על הפעולה של בן מעש בעבר ולא רק על פעילותו העתידית, משליכה על מהות והיקף הפעולות שהיה על בן מעש לבצע כתנאי לזכותו לתמורה. עצם הצגתו של בן מעש כמשווק הפרויקט, מצביעה על כך שנדרשת מצידו פעילות של שיווק, הכוללת פרסום, יצירת קשרים, ארגון "מבצעי", שיווק וכו', וזאת למרות שהצדדים לא פירטו את מהות הפעילות המתבקשת. בסיכומו של דבר, קבע בית-המשפט המחוזי, כי בן מעש הפר את הסכם הבלעדיות הפרה יסודית, שכן עליו הייתה החובה להשקיע בקידום המכירות, הגם שהצדדים לא ראו לנכון לקבוע קריטריונים עניינים וכמותיים לעניין זה.
     
20.     באשר לקצב המכירות - הצדדים לא הכניסו להסכם הבלעדיות הוראה הנוגעת לקצב המכירות. הנחת הצדדים הייתה, כי לבן מעש עצמו יש אינטרס לזרז את המכירות. בית-המשפט המחוזי קבע, כי מכללא קבועה בהסכם חובה המוטלת על בן מעש לדאוג לזירוז המכירות, שכן מבחינת היזמים, כל הרעיון של העסקת "משווק" בדמותו של בן מעש, הוא להביא למכירה מהירה. ואם חל עיכוב ניכר במכירות, ההנחה היא, ש"המשווק" לא עשה את המוטל עליו ויש לראות בכך הפרה יסודית מצד "המשווק", הנותנת ליזם את הזכות לבטל את ההתקשרות. ואולם, נקבע, כי אין ליזם את הכוח ללכת בדרך של קיום ההסכם עם הפחתה חד-צדדית של שיעור העמלות.

     חברת שולדר לא ביטלה מלכתחילה את הסכם הבלעדיות, כפי שאולי הייתה זכאית לעשות, אלא הודיעה לבן מעש, כאמור, במכתב מיום 27.11.96, כי עומדת בפניו הברירה להסכים להורדת שיעורי העמלות עקב המצב שנוצר או להיות כפוף לביטול הסכם הבלעדיות. מעבר לכך, הוצע לו, במכתב נוסף אף הוא מיום 27.11.96, לקבל על עצמו את שיווק נווה שחפים ג', הוא פרויקט "שער העיר" (חלקה 28), אשר לטענת שולדר, לא נכלל בהסכם הבלעדיות. לגרסת חברת שולדר, הסכים בן מעש להצעה, שבמקום ביטול הסכם הבלעדיות יעשה הסכם בלעדיות חדש בעמלות מופחתות. ואולם, לגרסת בן מעש, הוא לא הסכים לסידור החדש. בית-המשפט המחוזי קבע, כי בן מעש לא הסכים להורדת שיעור העמלות, שכן כך עולה ממכתבו מיום 2.2.97, בו הוא דחה את ההצעה. עוד נקבע, כי אף ממכתבה של חברת שולדר אליו, מיום 5.2.97, עולה, כי אין בפיה כל טענה, שבשלב כלשהו הוא הסכים להצעה להורדת העמלות.

     הודעת הביטול הכלולה במכתב שנשלח על-ידי חברת שולדר לבן מעש, מיום 5.2.97, כאמור, נושאת פני עתיד, במובן זה, שחברת שולדר מתיימרת לבטל את הסכם הבלעדיות מיום 1.2.97 ואילך, מכאן ולהבא, ולא מיום 27.11.96. בית-המשפט המחוזי קבע, כי ביטול הסכם הבלעדיות החל מיום 1.2.97 - תקף, מאחר ובן מעש הפר את ההסכם הפרה יסודית בכך שלא עשה פעולות לקידום השיווק בעיקר על-ידי מסע פרסום מתאים. הנימוק לכך הינו, כי המכתב של חברת שולדר מיום 5.2.97 הוא למעשה המשכו של המכתב מיום 27.11.96. במכתב מיום 27.11.96 נאמר, כי קצב המכירות של בן מעש אינו משביע רצון ובה בעת נמכרו דירות ישירות ועל-ידי מתווכים אחרים. משמעות הדברים היא, כי גם אם מצב השוק היה חלש, הוכח, כי ניתן למכור דירות ואכן נמכרו דירות. בנסיבות אלה של מיעוט מכירות על-ידי בן מעש וקיומן של מכירות ישירות ובאמצעות מתווכים אחרים, קבע בית-המשפט המחוזי, כי הנטל להוכיח, שבן מעש נקט בכל האמצעים לקידום המכירות או כי התערב כוח עליון שמנע את המכירה - עובר אליו, אולם הוא לא עמד בנטל זה. לפיכך נקבע, כי החל מיום 1.2.97 אין הוא זכאי לעמלה בגין מכירות של יחידות בחלקות 10 ו- 28, אלא אם נמכרו באופן ספציפי על-ידו. מאידך, עד ליום 1.2.97 זכאי הוא לעמלות המלאות בגין מכירות בחלקות 10 ו- 28, כפי שנקבעו בהסכם הבלעדיות ללא ניכוי כלשהו.

21.     כמו-כן, קבע בית-המשפט המחוזי, כי מסירת דירות התמורה לאירנים בחלקות 10 ו- 28 ובפרויקט רשף, אינה מזכה את בן מעש בעמלה. שכן, נראה, כי כוונת הצדדים הייתה למכירה בדרך הרגילה, שלגביה נדרשים מאמצי פרסום ושיווק, ואולם למסירת דירות אלה אין כל קשר למאמצי השיווק שלו.

22.     אשר למכירה או למסירה של דירות "למקורבים" נקבע, כי בן מעש זכאי לעמלה. שכן, המושג "מקורבים" הוא מושג בלתי מוגדר, וגם שותפו של עורך-הדין שיינפלד, עורך-הדין דואק, נכלל בו, ובכך נפתח פתח רחב לעקיפת חובת תשלום העמלה.

23.     אשר למס ערך מוסף - נקבע, כי אין לקחת בחשבון מרכיב זה לצורך חישוב העמלה, מן הטעם, כי כוונת הצדדים הייתה "לשתף" את בן מעש בתקבול בגין מכירת הדירות ואילו מרכיב מס הערך המוסף אינו למעשה תקבול אצל הקבלן, והרי הוא חייב להעבירו למס ערך מוסף ואין מקום להביא מרכיב זה בחשבון בחישוב שכר-הטרחה של בן מעש.

24.     אשר להסכמים שבוטלו - נקבע, כי בן מעש זכאי, כמו כל מתווך ומשווק אחר, לעמלה משנכרת כל אחד מן ההסכמים. ביטול הסכם במועד מאוחר יותר, אין בו כדי להעלות או להוריד מבחינתו.

25.     אשר להסכם הבלעדיות בעסקת וילאן - ביום 9.2.96 נחתם, כאמור, הסכם הבלעדיות בין חברת שולדר לבין בן מעש לעניין הרכישה מחברת פרנץ. בית-המשפט המחוזי דחה את הטענה, לפיה דובר בהסכם שותפות עם חברת פרנץ.

26.     בית-המשפט המחוזי קבע, כי מי שחב בהסכם הבלעדיות היא חברת שולדר. כמו-כן, נקבע, כי אין לחייב את סלע שולדר, שטרם נוסדה בעת כריתת הסכם הבלעדיות. ההסדרים הפנימיים בין שולדר, חברת שולדר, חברת אמנון וסלע אינם מעניינו של בן מעש. חברת שולדר היא "החייב" בעסקה זו והיא אינה יכולה להמחות את חיוביה, אלא בהסכמת בן מעש. גם אם ידע בן מעש, בשלב שלאחר כריתת הסכם הבלעדיות, כי סלע מוצג כשותפו של שולדר או של חברת שולדר, אין בכך ראיה על הסכמת בן מעש לכך, שהחיובים על-פי הסכם הבלעדיות יועברו לאחרים או שסלע הפך צד להסכם.

     בעניין זה הוסיף וקבע בית-המשפט המחוזי, כי עצם העובדה, שבסופו של דבר, ביום 19.2.96 נקנה הנכס על-ידי סלע בנאמנות ו"הנהנה" בעסקה זו היא חברת סלע שולדר, אינה מעלה ואינה מורידה, שכן בהסכם הבלעדיות התחייבה חברת שולדר כלפי בן מעש לשאת באחריות כלפיו בדמי תיווך מלאים, בין שהיזם הוא שרוכש את הנכס ובין שצדדי ג' הוא הרוכש, כאמור בסעיף 4 להסכם הבלעדיות. משמע, די בזיקה כלשהי של חברת שולדר לעסקה הנרקמת כדי לחייבה.

27.     כמו-כן נקבע, כי בן מעש זכאי לעמלות בגין פרויקט וילאן מחברת שולדר לפי הסכם הבלעדיות, אך זאת רק עד ליום 28 בינואר 1999, שכן במועד זה פנו אליו המשיבים בהצעה לשווק פרויקט זה והוא סירב להצעה. סירובו זה מפקיע את תוקפו של הסכם הבלעדיות. באשר לגובה העמלה, מאחר ובפועל לא פעל בן מעש לשיווק הדירות בפרויקט זה ומאחר וקיימת הנחה שהוא נושא בהוצאות הפרסום ואכן הופנתה אליו הצעה על-ידי פרסומאים, לכן יש לנכות מכל סכום המגיע לבן מעש הוצאת פרסום שהן ספציפיות לפרויקט זה.      

28.     אשר לעסקאות עם בוכריס, לביא וקיסוס - בית-המשפט המחוזי קבע, כי בן מעש זכאי לדמי תיווך בגין מכירת מגרשים אלה, שכן הוא תיווך בין שולדר לרשף ברכישת מגרשים 122, 125.

29.     אשר לחיוב האישי של שולדר וסלע - בית-המשפט המחוזי קבע, כי אין מקום להרים את מסך ההתאגדות של חברת שולדר, שהיא הצד להתקשרות עם בן מעש ולחייב את שולדר אישית, שכן לא התקיימו הנסיבות המיוחדות, המצדיקות הרמת מסך זו.

30.     אשר לחיוב בתוספת עמלה בגין הכסף ב"שחור" בגין מכירות לאבו חצירה ושצצינה - נקבע, כי אין מקום לפסוק הפרש עמלה, שכן לא הוכח במידה מספקת, שהמחירים הנקובים בחוזים עם השניים הם פחותים מהסכום המופיע בחוזים.

31.     לענין דרך החישוב והשערוך - קבע בית-המשפט המחוזי, כי בהעדר הוראה אחרת, זכאי בן מעש לשכר-טרחתו מיד עם ביצוע כל מכירה ובשקלים, ולא בדולרים. ובמידה וסכומי התמורה בהסכמי המכר בוטאו בדולרים, יש להמירם לשקלים ביום חתימת כל הסכם והסכם לפי השער היציג החל באותו יום ואילך.

32.     אשר למוניטין ונזק עקיף - נקבע, כי אין מקום לפסוק לבן מעש פיצוי בגין אובדן מוניטין ונזק עקיף, שכן הוא לא פעל במידה מספקת כדי לקדם את המכירות לפי הסכם הבלעדיות.

33.     בהחלטתו מיום 12.11.02, קבע בית-המשפט המחוזי בחיפה, בין היתר, כי לעניין פרויקט מוצקין (וילאן) יש להעדיף את חישובי חברת שולדר, על אלה של בן מעש (למעט בנושא הוצאות הפרסום) וחייב את חברת שולדר לשלם לבן מעש בגין פרויקט זה סכום של 200,795.84 ש"ח + מע"מ.

טענות הצדדים

34.     לטענת בן מעש, טעה בית-המשפט המחוזי כשקבע, כי על חברת שולדר לשלם עמלות ביחס למכירת דירות שבוצעו עד לתאריך 1.2.97 בפרויקט הבניה בנהריה, כשבכך בעצם הוצא מכלל העמלות החלק השלישי של הפרויקט בנהריה, הקרוי "שער העיר" או "נווה שחפים ג'".

     בן מעש טוען, כי הסכם הבלעדיות מיום 9.2.96 מחייב גם את המשיבים 2-5, ולא רק את חברת שולדר. שכן, סלע ושולדר הציגו את סלע כשותפו של שולדר לעסקה בעניין רכישת פרויקט וילאן, כשברור היה לכל, כי בן מעש הוא המתווך. משהציג עצמו סלע כשותף לפרויקט וילאן, בכך אישר את השליחות "הנסתרת", שעה ששולדר חתם על הסכם הבלעדיות ביום 9.2.96, ודין ניסיונו של סלע לטעון, כי הסכם הבלעדיות אינו מחייב אותו בשל כך שלא חתם עליו - להיכשל, שכן התנהגות זו מהווה חוסר תום-לב. עוד מוסיף בן מעש בעניין זה וטוען, כי יש לחייב את המשיב 2, דב שולדר, באופן אישי.

     כמו-כן, טוען בן מעש, כי בקביעה, לפיה חלה חובת פרסום ועמידה בקצב מכירות סביר, התעלם בית-המשפט המחוזי מייחודיותו של ההסכם במובן זה, שבן מעש לא קיבל תמורה עבור עסקת התיווך המקורית בעניין רכישת המקרקעין מ"האירנים" או מ"רשף". לטענתו, אם היה מוסכם, כי חלה עליו חובה לפרסם ולעמוד בקצב מכירות סביר, היה הדבר בא לידי ביטוי בהסכם. לטענתו, פרסם הוא את הפרויקט מתוך אינטרס אישי שלו, ולא מתוך חובה כלשהי כלפי שולדר.

     לטענת בן מעש, המשיבים הפרו את הסכם הבלעדיות, שכן בתחילת שנת 97' הם סרבו לאפשר לו לשווק את פרויקט וילאן ואף הפסיקו את פעילותו בפרויקט שבנהריה. לטעמו, הצעתם, אשר הגיעה אליו בחלוף שנתיים - לפיה הוא ישווק את הפרויקט - הינה הצעה חדשה. משכך, טוען הוא, כי דווקא המשיבים הם שהפרו את ההסכם.

     אשר לעמלה בגין דירות הקומבינציה - טוען בן מעש, כי כאשר ניתנו לאירנים דירות במתחם "רשף" בתמורה למקרקעין שלהם בפרויקט "שער העיר" - שלב ג', הרי מדובר ב"מכירה" לכל דבר וענין, המזכה אותו בעמלה, זאת אף לאור הסעיף בהסכם הבלעדיות, אשר קובע, כי כל דירה שתימכר בפרויקט, שלא באמצעותו, תזכה אותו בעמלה בשיעור 1% + מע"מ מסכום העסקה. בעניין זה מוסיף וטוען בן מעש, כי באשר לדירות הקומבינציה, אשר ניתנו לאירנים בפרויקט נווה שחפים א' בגין עסקת רכישת מגרשים בפרויקט נווה שחפים א' - הוא ויתר על העמלה בגין דירות אלה.

     אשר לפיצויים בגין אובדן מוניטין ונזק עקיף, טוען בן מעש, כי בהפרת התחייבות המשיבים למסור לו את הבלעדיות בשיווק הפרויקטים ובפרסום שמו כמשווק בלעדי, הוסב לו נזק ניכר. שכן, בפרויקט נווה שחפים - אשר שווק על-ידו - פורסם שמו, כך ששמו נקשר עם הפרויקט. לטעמו, אלמלא הפרת הסכמי הבלעדיות מצד המשיבים, היה הוא משווק בלעדית את הפרויקטים, שאז עשוי היה לקבל עמלה בשיעור 2% בצירוף מע"מ.

     אשר להעדפת חישובי שולדר לעומת חישוביו בפרויקט מוצקין (וילאן) - טען בן מעש, כי טעה בית-המשפט המחוזי בקובעו, כי לעניין פרויקט זה, יש להעדיף את חישובי שולדר על חישוביו הוא, למעט בנושא הוצאות הפרסום. שכן, בסעיף 4 לתצהירו של בן מעש מיום 5.11.02, פורטו מכירות שבוצעו בפרויקט וילאן עד ל"מועד הקובע", הוא יום ה- 28.1.99, אשר לא באו לידי ביטוי בתצהירו של שולדר. לתצהירו של בן מעש צורפו חוזים שנחתמו בעניין, בהם נערכו הפניות לחוות-דעתו של בועז בנימין - שהוגשה מטעם חברת שולדר וחברת סלע שולדר - וממנה עולה בבירור, כי המכירות הללו אכן בוצעו.

35.     מנגד, טוענים המשיבים 1, 2 ו- 3, כי אין לחייב את המשיב 2, דב שולדר, באופן אישי, שכן שני ההסכמים עליהם השתית בן מעש את תביעתו לקבלת דמי תיווך נחתמו בינו לבין חברת שולדר. המשיב 2 פעל הן במסגרת המשא-ומתן עם בן מעש והן עובר לחתימת ההסכמים כאורגן של חברת שולדר, ולא בעבור עצמו. לטענת המשיב 2, צירופו כנתבע אישית, נעשה ללא כל תשתית שיכולה הייתה לגרום לחיובו האישי ומטרתה הייתה לבר משפטית ולשם הפעלת לחץ פסיכולוגי עליו.

     אשר לדרישת בן מעש לחייב את חברת שולדר וסלע שולדר בסכום של 32,000 דולר כעמלת תיווך בפרויקט קרית מוצקין - טוענים המשיבים 1, 2 ו- 3, כי בהעדר הסכם, הוצע לבן מעש סכום זה כמחווה. ואולם, משקבע בית-המשפט המחוזי, כי בן מעש זכאי לתשלום חלקי על-פי הסכם הבלעדיות, מתחייבת לטעמם המסקנה, כי כל ההצעות האחרות שאינן בגדרו - נשמטות.

     אשר לחובת הפרסום - טוענים המשיבים 1, 2 ו- 3, כי משנקבע, שחובת בן מעש לשווק, ברי, כי למעט אם נכתב אחרת במפורש בהסכמים, חובת השיווק כוללת בתוכה את ביצוען של פעולות שיווק, המקובלות ובכללן החובה לפרסם את הפרויקט על חשבונו.

     אשר לביטול הסכם הבלעדיות - בית-המשפט המחוזי קבע, כי הסכמי השיווק כוללים הוראה מכללא, לפיה על בן מעש לקדם את המכירות באופן אופרטיבי, ומשלא עשה זאת, הוא הפר את התחייבותו לשווק את הדירות בנהריה. יתרה מזאת, דירות אלו החלו להימכר על-ידי מתווכים אחרים. לטענת המשיבים 1, 2 ו-3 מדובר בהפרה יסודית של הסכם הבלעדיות על-ידי בן מעש, אשר הולידה בפני המשיבים 1, 2 ו- 3 את הזכות לביטול ההסכם.

     אשר לעמלה בגין דירות שנמכרו לאחר ה- 28.1.99 בפרויקט וילאן (קרית מוצקין) - לטענת המשיבים 1, 2 ו- 3, ביום 29.1.99 הם הציעו לבן מעש לחזור ולשווק את דירות פרויקט וילאן, אולם הוא בחר לסרב להצעה. אף אם נניח, כי הוא צדק בתביעתו לקבלת בלעדיות בפרויקט וילאן, הרי משהופר ההסכם, חלה עליו החובה לעשות את שניתן על-מנת להקטין את נזקיו, ואולם הדבר לא נעשה על-ידו.

     אשר לעמלה בגין דירות הקומבינציה - טוענים המשיבים 1, 2 ו- 3, כי הסכם השיווק התייחס אך ורק לדירות, אשר עמדו למכירה לציבור הרחב והיה צורך לשווקן. ואולם, דירות שקיבלו בעלי הקרקע במסגרת עסקת הקומבינציה, יהיה מיקומן אשר יהיה, אינן דירות לשיווק, ולכן אין בן מעש זכאי לעמלה בגינן.

     חישוב עמלות שקלי או דולרי - לטענת המשיבים 1, 2 ו-3, הסכם השיווק לא קבע, כי זכותו של בן מעש לעמלת שיווק היא דולרית וכן הדירות ששווקו נמכרו כולן בשקלים. יתרה מזאת, אף תנאי ההצמדה בהסכם השתנו כפועל יוצא של המשא-ומתן עם כל רוכש. חלקן נמכרו כשהתמורה צמודה למדד, חלקן בהצמדה לשער החליפין של השקל וחלקן אף ללא הצמדה כלל. לטענתם, דרישת ריבית דולרית של 11% משוללת כל יסוד בדין או בחוזה.

     אשר למוניטין - המשיבים 1, 2 ו- 3 טוענים, כי בן מעש לא הוכיח מוניטין כלשהו.

     אשר לחישובי העמלה על-ידי חברת שולדר לעומת חישובי העמלה על-ידי בן מעש - טוענים המשיבים 1, 2 ו-3, כי הוא לא הצביע על טעות כלשהי בחישובי חברת שולדר. לטעמם, צדק בית-המשפט המחוזי, כשהעדיף את חישובי חברת שולדר, שכן הם מפורטים, מלווים בחוות-דעת ומשקפים את המצב העובדתי.

36.     המשיבים 4-5 טוענים, כי לא הוכחה כל עילת תביעה כנגדם ולכן יש לדחות את הערעור, כפי שדחה בית-המשפט המחוזי את התביעה כנגדם.

     לטענת המשיבים 4-5, לא הוצג כל מסמך, אשר לפיו הם מתחייבים לשלם לבן מעש דמי תיווך עבור פעולותיו כמתווך. המסמך היחיד הקושר לכאורה את אמנון סלע אישית הינו ההסכם מיום 19.2.96, לפיו רכש אמנון סלע בנאמנות את המקרקעין של פרויקט וילאן בקרית מוצקין.

     אשר לדרישת בן מעש לתשלום דמי תיווך בסכום של 32,000 דולר + מע"מ עבור רכישת פרויקט וילאן - טוענים המשיבים 4-5, כי אין מחלוקת, שאמנון סלע רכש את המגרש כנאמן עבור חברת סלע שולדר, ולכן חברת שולדר ו/או חברת סלע שולדר הן שצריכות לשאת בתשלום זה, ולא אמנון סלע אישית. בן מעש בעצמו הודה בפני בית-המשפט המחוזי, כי לא דרש מאמנון סלע דמי תיווך עבור שיווק פרויקט וילאן.

     המשיבים 4-5 מדגישים, כי אם בכלל יש לחייב בתשלום דמי תיווך בגין פרויקט וילאן, אזי רק חברת סלע שולדר היא זו החייבת בתשלום דמי התיווך לבן מעש, שכן הוא מעולם לא דרש התחייבות לתשלום כזה מאמנון סלע אישית.

דיון

37.     לאחר שעיינתי בחומר שבפניי, הגעתי למסקנה, כי דין הערעור להידחות ברובו, למעט לעניין חישוב דמי התיווך בגין פרויקט וילאן בקרית מוצקין, כפי שיפורט להלן.

38.     השאלות המצדיקות התייחסות בערעור הן חמש: ראשית, מהו המועד ממנו יש לחשב את גובה העמלות ביחס למכירת הדירות שבוצעו בפרויקט הבניה בנהריה: האם יש לחשב את העמלות בגין מכירת הדירות רק עד ליום 5.2.97 או שמא עד למועד מאוחר יותר. שנית, האם זכאי בן מעש לעמלה בגין דירות שנמסרו כתמורה בעסקאות הקומבינציה (בתקופה שעד ליום 1.2.97). שלישית, האם הסכם הבלעדיות מיום 9.2.96 מחייב את חברת שולדר בלבד או שמא אף את דב שולדר, חברת סלע שולדר, חברת אמנון מסילות מעלות וכן את אמנון סלע. רביעית, האם בגין פרויקט וילאן בקרית מוצקין, זכאי בן מעש לעמלות עד לסיום הפרויקט או שמא רק עד ליום 28.1.99, בעת שסרב להצעת חברת שולדר להמשך שיווק הפרויקט? חמישית, האם יש להעדיף את חישובי העמלה שנעשו על-ידי חברת שולדר לעומת חישובי העמלה שנעשו על-ידי בן מעש.
     
     אדון בשאלות אלה כסדרן.

המועד לחישוב גובה העמלות ביחס למכירת הדירות בפרויקט נהריה

39.     ביום 27.11.96 שלחה חברת שולדר לבן מעש מכתב, כאמור, בו ציינה בפניו, כי קצב המכירות שלו אינו משביע את רצונה, הגם שבאותה העת נמכרו דירות על-ידי מתווכים אחרים. לפיכך, צוין במכתב, כי בפניו עומדת הברירה להסכים להורדת שיעורי העמלות או להיות כפוף לביטול הסכם הבלעדיות. בהמשך למכתבה זה, ומשדחה בן מעש את ההצעה להורדת שיעור העמלות, שלחה לו חברת שולדר, ביום 5.2.97, הודעה על ביטול ההסכם החל מיום 1.2.97 ואילך, כאמור.

     בית-המשפט המחוזי קבע, כי עצם הצגתו של בן מעש כמשווק הפרויקט, מצביעה על כך, שנדרשה מצידו פעילות שיווקית, הגם שמהות הפעילות השיווקית לא פורטה בהסכם הבלעדיות, ולכן משלא הוכיח הוא, כי נקט בכל האמצעים לקידום המכירות או כי התערב כוח עליון שמנע את המכירה - החל מיום 1.2.97, אין הוא זכאי לעמלה בגין מכירת הדירות בחלקות 10 ו- 28 בגוש 18134, אלא אם נמכרו באופן ספציפי על-ידו. ואולם, ברור איפוא, כי עד ליום 1.2.97 - זכאי הוא לעמלות מלאות בגין מכירת הדירות בחלקות 10 ו- 28.

     גם אני שוכנעתי, כי מסקנה זו של בית-המשפט המחוזי - בדין יסודה. שכן, מעצם ההכרה בבן מעש כ"משווק הפרויקט", כאמור בסעיף 3 להסכם הבלעדיות, מתבקשת המסקנה, כי היה עליו לדאוג לפרסום הפרויקט בכל צורה ואופן שהיה מוצא לנכון, כדי שהדבר יזכה אותו בעמלת תיווך של 2% - באם המכירה נעשית על-ידו או בעמלת תיווך של 1% - באם המכירה נעשית על-ידי מתווכים אחרים.

     במכתבה של חברת שולדר מיום 27.11.96 הוכיחה היא למעשה, כי גם אם טענתו של בן מעש - לפיה קיים קושי במכירת דירות, שכן מצב השוק חלש - נכונה, מאחר והוכח, כי באותה העת נמכרו דירות ישירות ועל-ידי מתווכים אחרים, הדבר מלמד, כי למעשה הוא לא עמד בחובה שהוטלה עליו לשיווק הפרויקט. מטעמים אלה הגעתי למסקנה, כי צדק בית-המשפט המחוזי בקובעו, כי ביטול הסכם הבלעדיות החל מיום 1.2.97 ואילך - הינו תקף, בשל הפרת ההסכם על-ידי בן מעש, ומשכך זכאי הוא לעמלות מלאות בגין מכירותיו בחלקות 10 ו- 28, עד ליום 1.2.97 בלבד, וכן לעמלות בגין מכירותיו בחלקות אלה אך ורק אם הדירות נמכרו באופן ספציפי על-ידו.

זכאות בן מעש לעמלה בגין דירות שנמסרו כתמורה בעסקאות הקומבינציה, עד ליום 1.2.97

40.     בית-המשפט המחוזי קבע, כאמור, כי אין לראות במסירת דירות תמורה לבעלי הקרקע משום "מכירה" במובן הסכם הבלעדיות ולכן אינה מזכה את בן מעש בעמלה. שכן, כוונת הצדדים הייתה למכירה בדרך הרגילה, שלגביה נדרשים מאמצי פרסום ושיווק, ואולם למסירת דירות הקומבינציה אין כל קשר למאמצי השיווק של בן מעש.

     מסקנה זו של בית-המשפט המחוזי ראויה וצודקת בעיני. שכן, אין מדובר ב"מכירה" אמיתית, שלגביה נדרש בן מעש להשקיע מאמצי שיווק, אלא מדובר ב"מסירה" של דירות כתמורה לעסקאות. משכך נראה, כי אין בן מעש זכאי לעמלה בגין מסירת דירות אלה.

האם הסכם הבלעדיות מיום 9.2.96 מחייב את חברת שולדר בלבד, או שמא מחייב אף את דב שולדר, חברת סלע שולדר, אמנון סלע וחברת אמנון מסילות מעלות בע"מ?

41.     בית-המשפט המחוזי קבע בעניין זה, כי מי שחב בהסכם הבלעדיות היא חברת שולדר וכי אין לחייב את סלע שולדר, שטרם נוסדה בעת כריתת הסכם הבלעדיות, לכן קבע בית-המשפט המחוזי, כי חברת שולדר היא "החייב" בעסקה זו ובהתאם לסעיף 6 לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969, היא אינה יכולה להמחות את חיוביה, אלא בהסכמת בן מעש.

     אשר לחיובו של אמנון סלע באופן אישי - ציין בית-המשפט המחוזי, כי ייתכן והגיעו לבן מעש דמי תיווך מאמנון סלע או מאחת מחברותיו, מכוח הסכמה מיוחדת או מכוחו של נוהג. הסכם הבלעדיות שנחתם בין הצדדים הינו שילוב של הסכם תיווך והסכם שיווק. אומנם הודתה חברת סלע-שולדר במכתבה מיום 27.11.96 בדבר חבותה לשלם עמלת תיווך בשיעור 1% + מע"מ כמקובל על-פי הנוהג, אולם מאחר וסלע פעל כנאמן בלבד ורכש את הנכס עבור חברת סלע-שולדר, ולא רכש אותו, ניתן לומר, כי יש מקום לחייב את חברת סלע-שולדר בדמי תיווך, אולם אין לחייב את אמנון סלע באופן אישי. עם זאת, קבע בית-המשפט המחוזי, אין בן מעש זכאי לתשלום כפול הן על-פי הסכם הבלעדיות והן על-פי הנוהג, ומשכך אם יזכה בתשלום מחברת סלע-שולדר בהתאם לאמור במכתבה, יש לנכות תשלום זה מן הסכומים המגיעים לו מחברת שולדר על-פי הסכם הבלעדיות.

     כאמור, טוען בן מעש, כי יש לחייב גם את המשיבים 2-5, ולא רק את חברת שולדר. שכן, סלע ושולדר הציגו את סלע כשותפו של שולדר לעסקת וילאן, כשברור היה לכל, לשיטתו, כי הוא המתווך. עוד מוסיף וטוען בן מעש, כי משהציג עצמו סלע כשותף לפרויקט וילאן, בכך אישר את השליחות "הנסתרת", שעה ששולדר חתם על הסכם הבלעדיות. התנהגות זו של אמנון סלע, טוען בן מעש, מהווה חוסר תום-לב ויש לחייבו אף באופן אישי.

     טענה זו אין בידי לקבל ודינה להידחות.

     הסכם הבלעדיות בעסקת וילאן, מיום 9.2.96, נחתם בין חברת שולדר מצד אחד, לבין בן מעש מצד שני, לעניין הרכישה מחברת פרנץ. בית-המשפט המחוזי שלל את הטענה, כי דובר בהסכם שותפות עם חברת פרנץ.

     כמו-כן, נראה, כי העובדה, שביום 19.2.96 נקנה הנכס על-ידי אמנון סלע בנאמנות ו"הנהנה" בעסקה זו היא חברת סלע-שולדר, אינה משנה דבר לכך, שבהסכם הבלעדיות התחייבה חברת שולדר כלפי בן מעש לשאת באחריות כלפיו. וכך קבעו הצדדים בסעיף 4 להסכם הבלעדיות:

          "עיסקה" בין שהיזם הוא שרוכש את הנכס ובין שהצדדים ג' הוא הרוכש ורבות כשיזם משמש כבעלים ו/או כחוכר ו/או כשוכר ו/או כיוצא בזה, ובין שהוא משמש מתווך לצד ג' ו/או יועץ כלכלי ו/או משפטי עבורו יחשב הדבר כעיסקה המחייבת את היזם להלן בדמי תיווך מלאים לפי הסכם זה."

     מלשון סעיף זה עולה, כי אין כל חשיבות לזהות רוכש הנכס, שכן אחריותה של חברת שולדר כלפי בן מעש בעינה עומדת, ובכל מקרה היא תהא חייבת בדמי התיווך לפי ההסכם. נראה, איפוא, כפי שקבע בית-המשפט המחוזי, כי השאלה - האם יכולים חברת שולדר או דב שולדר בהסדרים הפנימיים שלהם עם אמנון סלע או חברת סלע-שולדר לזכות בשיפוי - אינה מעניינו של בן מעש.

     גם אם היה נטען, כי חברת שולדר פעלה כשלוחה של אמנון סלע או של חברת סלע-שולדר, אין כל אפשרות להחיל עליהם חוזה, אשר הם לא מהווים צד לו. יתרה מזאת, מאחר ובעת חתימת הסכם הבלעדיות, לא הייתה קיימת כל שליחות כזו בין חברת שולדר לחברת סלע-שולדר, ואף אם נניח, כי בן מעש ידע, לאחר כריתת הסכם הבלעדיות, כי אמנון סלע מוצג כשותפו של שולדר או של חברת שולדר, אין הדבר מעיד על הסכמת בן מעש לכך, שהחיובים על-פי הסכם הבלעדיות יועברו לצדדים אחרים.

     ממכתבה של חברת סלע-שולדר מיום 27.11.96 עולה, כי היא הודתה בחבותה לשלם עמלת תיווך בשיעור 1% + מע"מ, כמקובל על-פי הנוהג. אולם אכן נראה, כי אין הצדק לזכות את בן מעש בתשלום כפול של דמי תיווך, ולכן דמי התיווך ישולמו לו פעם אחת בלבד: או על-ידי חברת סלע-שולדר, כמקובל על-פי הנוהג, או על-ידי חברת שולדר, בהתאם לאמור בהסכם הבלעדיות.

אחריות אישית מול הרמת מסך ההתאגדות

42.     לטענת בן מעש, כאמור, יש לחייב באופן אישי את דב שולדר ואמנון סלע.
          
     יש לציין, כי תכליתה של הרמת המסך הינה למנוע שימוש לרעה באישיות המשפטית הנפרדת של החברה, כדי לממש מטרה בלתי כשרה הרצויה לבעל המניות (ראו ס' אוטולנגי "הרמת מסך אחד מהנימוקים לה" הפרקליט כה בעמ' 465). הרמת מסך כזו מכוונת כנגד בעלי המניות, שביקשו לנצל את תורת האישיות המשפטית הנפרדת של התאגיד למטרה לא כשרה, כגון הפקת טובות הנאה לעצמם בדרך של מרמה, כשהם מבקשים להסתתר מאחורי המסך החוצץ ולהינצל מחמת תביעתם של הניזוקים או "משבט זעמו" של החוק (ראו ע"א 4606/90 מוברמן ואח' נ' תל מר בע"מ, פ"ד מו (5) 353).

     אחריות אישית הינה תופעה נורמטיבית שונה בתכלית מהרמת מסך ההתאגדות של החברה. אחריות אישית פירושה הטלת חבות על האורגן עצמו, באופן אישי, בשל פעולותיו. הרמת מסך היא תרופה. מהותה של התרופה - התעלמות מהאישיות המשפטית של החברה ויצירת קשר משפטי ישיר בין צד שלישי לבין בעלי המניות בחברה. יש להדגיש, כי האחריות האישית מקיימת את העיקרון היסודי בדבר אישיותה המשפטית הנפרדת של החברה. הרמת המסך מכרסמת באותו עיקרון על-ידי התעלמותה ממנו. יתרונה של האחריות האישית הינו בהצלחתה "להרחיב את מעגל היריבויות ולתרום לפיתוחם של סטנדרטים לאחריות אישית של נושאי משרה ובעלי שליטה בחברה, מבלי לכרסם בכלליותו של עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת" (ראו א' חביב-סגל "מגמות חדשות בהלכות הרמת המסך", עיוני משפט י"ז (תשנ"ב) 197, בעמ' 214; ע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ ואח', פ"ד מח (5) 661).

     אבחנה זו חשובה היא, שכן האחריות האישית מוטלת על האורגן על-פי קנה המידה הרגילים להטלת אחריות במשפט האזרחי. האורגן יישא באותו נזק אשר הוא גרם אישית לפי דיני האחריות, הסיבתיות והפיצויים - לעומת זאת - הרמת המסך, חותרת תחת עצם האחריות המוגבלת, הנובעת מאישיותה המשפטית של החברה (ראו א' פרוקצ'יה "מושג ותיאוריה בתורת האישיות המשפטית", עיוני משפט י"ז (תשנ"ב) 167).

     בית-המשפט המחוזי קבע, כי "אין הוכחה כי הכספים 'השחורים' נכנסו לכיסו של שולדר להבדיל מ'כיס' החברה." כן נקבע, כי "אין גם כל הוכחה בדבר עירוב הנכסים והעסקים הפרטיים של שולדר עם נכסיה של חברת שולדר ועסקיה... או ששולדר הציג עצמו כפועל באופן אישי ולא כנציג החברה".

     הלכה היא, כי הסרת מסך, אינה עניין שבשגרה, אלא חייבות להתקיים נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת (ראו 4606/90 מוכרמן נ' תלמר בע"מ, פ"ד מו (5) 353, בעמ' 361).

     במקרה שלפנינו, לא מצאתי את הנסיבות המיוחדות, המצדיקות את הרמת מסך ההתאגדות של חברת שולדר. שכן עולה, כי דב שולדר הציג עצמו כנציג חברת שולדר, והוא לא פעל בעבור עצמו. ברור, איפוא, כי מערכת היחסים שנוצרה בין הצדדים לעסקה, אין בה כדי להעיד על הצגת דב שולדר כפועל באופן אישי. לפיכך נראה, כי אין מקום להרים את מסך ההתאגדות של חברת שולדר, שכן החברה לא עשתה שימוש או ניצול לרעה באישיותה המשפטית הנפרדת, על-מנת לממש מטרה בלתי כשרה.

43.     אשר לחיובו האישי של אמנון סלע - תחילה, יש לציין, כאמור, כי חברת סלע-שולדר טרם נוסדה בעת כריתת הסכם הבלעדיות בין בן מעש לבין חברת שולדר, ומשכך נראה, כי טעם זה הינו מספיק על-מנת לקבוע, כי אין לחייב את סלע-שולדר. אף באשר לאמנון סלע נראה, כי לא נמצא כל מסמך - מלבד ההסכם לפיו רכש סלע מחברת פרנץ בנאמנות את המקרקעין של פרויקט וילאן - המחייב את אמנון סלע לשלם דמי תיווך. סלע בחקירתו בבית-המשפט המחוזי העיד, כי אף בעת שרכש את מקרקעי וילאן על שמו או על שם חברת אמנון (טען שאינו זוכר), חברת סלע-שולדר לא הייתה קיימת. סלע הוסיף ואמר בחקירתו, כי כשקנה את המקרקעין, לא חשב על שותפות סלע-שולדר. יתרה מזאת, בן מעש העיד בבית-המשפט המחוזי בעצמו, כי לא דרש מאמנון סלע דמי תיווך עבור פרויקט וילאן. בנסיבות אלה נראה, כי אף אין מקום לחייב את אמנון סלע באופן אישי.

זכאות בן מעש לעמלות בגין פרויקט וילאן

44.     בית-המשפט המחוזי קבע, כי בן מעש זכאי לעמלות בגין פרויקט וילאן רק עד ליום 28.1.99. שכן, במועד זה פנו אליו המשיבים בהצעה לשווק פרויקט זה והוא סירב להצעה. בשל סירובו נקבע, כי זכאי הוא לתשלום עמלה עד ליום סירובו להצעת חברת שולדר בלבד.

     לטענת בן מעש, מאחר ובתחילת שנת 1997, סרבו המשיבים לאפשר לו לשווק את פרויקט וילאן, בכך הפרו את הסכם הבלעדיות עמו. לטעמו, בעת שפנו המשיבים אליו, ביום 28.1.99, בהצעתם לשווק את הפרויקט מאותו מועד ואילך, הצעתם זו מהווה הצעה חדשה, ולכן לא הייתה לו כל חובה לקבלה.

     מנגד, טוענים המשיבים, כי אף אם נניח, כי צודק בן מעש בטענתו, לפיה המשיבים הם שהפרו את הסכם הבלעדיות עמו, הרי שהייתה עליו החובה לעשות את הניתן על-מנת להקטין את נזקיו, ולכן בעת שפנו אליו בהצעתם לחזור ולשווק את פרויקט וילאן, כשמירב יחידות הדיור בפרויקט טרם נמכרו, היה עליו להיענות להצעתם זו.

     קביעתו זו של בית-המשפט המחוזי מקובלת עלי. שכן, כאשר פנתה חברת שולדר אל בן מעש, ביום 28.1.99, בהצעה לשווק את פרויקט וילאן, הוא סירב להצעתה. בסירובו זה להצעת המשיבים - כאשר מירב יחידות הדיור בפרויקט טרם נמכרו (עד ליום 28.1.99 נמכרו בפרויקט 40 יחידות דיור מתוך 120 יחידות דיור) - לא עמד בן מעש בחובתו להקטנת הנזק, כנדרש לפי סעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומשכך הוא לא זכאי לעמלה לאחר מועד זה ודין טענתו זו להידחות.      

חישובי העמלה של חברת שולדר - לעומת - חישובי העמלה של בן מעש

45.     בית-המשפט המחוזי העדיף את חישוביה של חברת שולדר באשר לעמלות להן זכאי בן מעש בגין פרויקט וילאן לעומת חישוביו של בן מעש, למעט בנושא הוצאות הפרסום.

     טוען בן מעש, כאמור, כי יש להעדיף את חישוביו לעניין פרויקט וילאן בקרית מוצקין, שכן בסעיף 4 לתצהירו מיום 5.11.02 פורטו מכירות שבוצעו בפרויקט זה עד ל"מועד הקובע", משמע עד ליום 28.1.99, ואשר לא באו לידי ביטוי בתצהירו של דב שולדר. לתצהירו של בן מעש צורפו חוזים, בהם הפניות לחוות-דעתו של בועז בנימין, אשר הוגשה מטעם חברת שולדר וחברת סלע-שולדר, אשר ממנה עולה, כי המכירות אותן מציין בן מעש, אכן בוצעו. כלומר, לטעמו של בן מעש, זכאי הוא לעמלות בגין שבע דירות שנמכרו עד ליום 28.1.99 בפרויקט וילאן, ובהנחה שהעמלה הינה בשיעור של 1% בלבד, זכאי הוא לעמלות, בגין שבע דירות אלה, בסכום של 68,075 ש"ח, לפני הוספת המע"מ. סכום זה, יש לטעמו להוסיף לעמלות להן הוא זכאי בגין יתר הדירות שנמכרו. יוצא, כי לשיטתו, בהנחה וחישוב העמלה נעשה על-פי שיעור של 1%, זכאי הוא לעמלות בסכום כולל של 418,870 ש"ח, נכון ליום 30.7.02, לפני הוספת המע"מ, בגין כל הדירות שנמכרו בפרויקט וילאן בקרית מוצקין.

     מנגד, לשיטת המשיבים, בן מעש אינו מצביע על טעות כלשהי בחישובי חברת שולדר, ומשכך צדק בית-המשפט המחוזי משאימץ את חישוביה של חברת שולדר.

46.     לאחר עיון בתצהיריהם של בן מעש ודב שולדר וכן בחוות-דעתו של בועז בנימין, הגעתי למסקנה, כי יש ממש בטענתו זו של בן מעש, וכי בעניין זה בלבד, דין הערעור להתקבל.

     סעיף 4 לתצהירו של בן מעש מיום 5.11.02 מפרט את הדירות, אשר לטענתו נמכרו בפרויקט וילאן בקרית מוצקין. מפאת חשיבות הסעיף, אביא אותו להלן:

          "מנספח ג' לתצהירו של דב שולדר, שאמור לשקף את העמלות המגיעות לי בגין מכירות בפרויקט וילאן עד 28.1.99, נעדרות עמלות בגין שבע דירות שנמכרו עד למועד הנ"ל.
          [ההדגשה במקור].
          
          א) דירה מס' 29 נרכשה ע"י משפחת זיזוב בתאריך 4.5.98.
          מצ"ב הסכם...
          במסגרת הבאת הראיות הגישה הנתבעת חוות דעתו של רואה החשבון בועז בנימין.
          לחוות דעת זאת צרף בועז בנימין את נספח ב/1 המפרט דירות שנמכרו בפרוייקט "וילאן" ומכירת דירה מס' 29 למשפ' זיזוב מצוינת בנספח זה.
          ב) דירה מס' 56 נמכרה להרשני דורית וענת איתן ב- 18.5.97.
          מצ"ב הסכם...     
          ג) דירה מס' 64 נמכרה לאמנון סלע ב- 24.4.98.
          מצ"ב הסכם...
          כידוע, בימ"ש קבע כי יש לשלם עמלה גם בגין דירות שנמכרו (הועברו) "למקורבים".
          ד) דירה מס' 81 נמכרה ביום 16.7.98 למשפחת קרינגל.
          מצ"ב הסכם...
          ה) דירה מס' 101 נמכרה ב- 12.8.98 למשפחת צורף.
          מצ"ב הסכם...
          ו) דירה מס' 124 נמכרה ב- 2.8.98 למשפחת גוניצ'יר.
          מצ"ב הסכם...
          ז) דירה מס' 121 נמכרה ב- 8.1.99 למשפחת טל.
          מצ"ב "טופס הרשמה" מיום 8.1.99 ... וכן הסכם פורמאלי שנחתם בהתאם לטופס ההרשמה ביום 2.2.99...". [הדגשת מספרי הדירות שלי - ס.ג'.].

     בחוות-דעתו של בועז בנימין, אשר הוגשה כאמור מטעם חברת שולדר וחברת סלע-שולדר, נערכו שתי טבלאות, אשר מציגות את כל הדירות שנמכרו על-ידי בן מעש וכן את העמלות להן הוא זכאי. טבלה אחת מציגה את העמלה לה הוא זכאי, בהנחה ושיעור העמלה הוא 2%, וטבלה שנייה מציגה את העמלה לה הוא זכאי, בהנחה ושיעור העמלה הוא 1% בלבד.

     מטבלאות אלה עולה במפורש, כי שש מתוך שבע הדירות שנמנו על-ידי בן מעש בתצהירו, ואשר לטענתו זכאי הוא לעמלה בגין מכירתן, אף מוזכרות בחוות-הדעת. בנסיבות אלה נראה, כי למעשה שש מתוך שבע דירות אלה אכן נמכרו, ונראה כי הוא זכאי לעמלה אף בגין מכירת דירות אלה.

     וכך נכתב בטבלה:

דירה מס' 29 - נמכרה למשפחת זיזוב.
סכום העמלה לה זכאי בן מעש בגין דירה זו הינו 5,545 ש"ח, לפני הוספת המע"מ.
דירה מס' 56 - נמכרה להרשני דורית.
סכום העמלה לה זכאי בן מעש בגין דירה זו הינו 7,049 ש"ח, לפני הוספת המע"מ.
דירה מס' 64 - נמכרה לאמנון סלע. כאן צוין בטבלה, כי שיעור העמלה הינו 0%, ואולם יש להדגיש ולציין, כי בית-המשפט המחוזי קבע, כי אשר למכירה או מסירה של דירות ל"מקורבים", זכאי בן מעש לעמלה בשיעור של 1%.
סכום העמלה לה זכאי בן מעש בגין דירה זו הינו 6,405 ש"ח, לפני הוספת המע"מ.
דירה מס' 81 - נמכרה למשפחת קרינגל. כאן צוין בטבלה, כי "החוזה בוטל", ולכן נכתב, כי שיעור העמלה הינו 0%. ואולם, יש להדגיש ולציין אף כאן, כי בית-המשפט המחוזי קבע, כי אשר להסכמים שבוטלו - זכאי בן מעש לתשלום עמלה משנכרת כל אחד מן ההסכמים.
סכום העמלה לה זכאי בן מעש בגין דירה זו הינו 5,670 ש"ח, לפני הוספת המע"מ.
דירה מס' 101 - נמכרה לאסנת צורף.
סכום העמלה לה זכאי בן מעש בגין דירה זו הינו 7,242 ש"ח, לפני הוספת המע"מ.
דירה מס' 124 - נמכרה למשפחת גונצ'ר. כאן צוין בטבלה, כי "החוזה בוטל", ולכן נכתב, כי שיעור העמלה הינו 0%. ואולם, כאמור לעיל, בית-המשפט המחוזי קבע, כי אשר להסכמים שבוטלו - זכאי בן מעש לתשלום עמלה משנכרת כל אחד מן ההסכמים.
סכום העמלה לה זכאי בן מעש בגין דירה זו הינו 8,118 ש"ח, לפני הוספת המע"מ.

דירה מס' 121:

47.     הדירה היחידה, אשר חוות-הדעת מטעם המשיבים אינה מציינת כי נמכרה, הינה דירה מס' 121, שלטענת בן מעש נמכרה למשפחת טל, ביום 2.2.99.

     ממסמכים שהוגשו על-ידי בן מעש נמצאו טופס ההרשמה ואף ההסכם, שנחתם בין משפחת טל לבין חברת שולדר. טופס ההרשמה נחתם ביום 8.1.99, אולם חוזה המכר בין חברת סלע-שולדר לבין משפחת טל נחתם רק ביום 2.2.99, משמע חוזה המכר נחתם לאחר ה- 28.1.99, הוא המועד בו פוקעת זכותו של בן מעש לעמלות בגין פרויקט וילאן. סעיף 5.1 להסכם הבלעדיות מיום 9.2.96 קובע, כי "דמי התיווך ישולמו עם כריתת ההסכם בין היזם ו/או הקבלן ולקונים". מכאן אנו למדים, כי היום הקובע לזכאות דמי התיווך הינו ה- 2.2.99, הוא יום כריתת חוזה המכר, ולא ה- 8.1.99 הוא יום החתימה על "טופס ההרשמה". בנסיבות אלה הגעתי למסקנה, כי באשר לדירה 121, אין בן מעש זכאי לעמלה בגין מכירת דירה זו ואין מקום להתערב בקביעת בית-המשפט המחוזי בנקודה זו.

     הלכה היא, כי ככל שמדובר בממצאים העובדתיים של הדרגה הראשונה, אין דרגת הערעור נוטה להתערב, בדרך-כלל, וזו ההלכה הפסוקה. עם זאת, כבר נפסק לא אחת, כי אם הממצאים אינם מתיישבים עם הראיות האמינות שהוצגו בפני בית-המשפט או שנפלה טעות עקרונית, היורדת לשורש הדברים, בהערכת העובדות המוכחות, כי אז לא זו בלבד שערכאת הערעור רשאית, אלא יש שהיא נדרשת, להתערב גם בממצאים עובדתיים של הדרגה הראשונה (ראו ע"א 65/82 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח עבדאללה מוסא רחאל, פ"ד מ (4) 29, בעמ' 33; ע"א 58/82 קנטור נ' מוסייב, פ"ד לט (3) 253, בעמ' 259).

48.     מכל האמור לעיל, הגעתי למסקנה, כי בנסיבות בהן הן בן מעש מציין בתצהירו, כי דירות מס' 29, 56, 64, 81, 101 ו- 124 נמכרו, והן חוות-הדעת אשר הוגשה מטעם המשיבים מציינת, כי דירות אלה אכן נמכרו, יוצא, כי אי-חישוב העמלות על-ידי בית-המשפט המחוזי בגין שש הדירות האמורות, נעשה כנראה בהיסח הדעת. לפיכך, זכאי בן מעש לעמלות בגין שש דירות אלה. מאחר ובית-המשפט המחוזי קבע, כי בן מעש לא פעל בפועל לשיווק הדירות בפרויקט וילאן, זכאי הוא, בהתאם למוסכם בהסכם הבלעדיות, לעמלה בשיעור של 1% בלבד.

דירה מס' 7:

49.     אין חולק בין הצדדים, כי דירה מס' 7 נמכרה למשפחת לדג'ינסקי ביום 10.6.98, ולכן זכאי בן מעש לעמלה בגין מכירה זו.

     לטענת בן מעש, דירה זו נמכרה תמורת סכום של 163,000 דולר כולל מע"מ, ומשכך זכאי הוא לעמלה בשיעור של 1% בלבד, המהווה סכום של 5,102 ש"ח לפני תוספת המע"מ.

     מנגד, בתצהירו של דב שולדר טוען הוא, כי בגין מכירת דירה מס' 7, זכאי בן מעש לעמלה בסכום של 4,201 ש"ח בלבד. כלומר, בין הצדדים קיימת מחלוקת להפרש בסכום של 901 ש"ח.

50.     לאחר עיון בתצהירי בן מעש ודב שולדר וכן בחוות-דעתו של בועז בנימין, הגעתי למסקנה, כי בטענתו של בן מעש יש ממש. שכן, בחוות-הדעת, אשר כאמור הוגשה מטעם המשיבים, צוין, כי סכום העמלה לה הוא זכאי בגין מכירת דירה מס' 7, הינו 5,099 ש"ח. בנסיבות אלה נראה, כי יש לאמץ את החישוב שנעשה על-ידי בועז בנימין, מטעם המשיבים, ולהוסיף לבן מעש תוספת עמלה בסכום של 901 ש"ח.

סוף דבר

51.     לסיכום, ומכל האמור לעיל אני מציע לחברי לקבל את הערעור באופן חלקי במובן זה, שהמערער זכאי לעמלות בגין דירות מס' 29, 56, 64, 81, 101 ו- 124 בשיעור של 1% ממחיר הדירה, וכן בגין מכירת דירה מס' 7 זכאי בן מעש לסכום של 901 ש"ח, ובסך-הכל סכום של 40,930 ש"ח, בצירוף הצמדה וריבית ממועד מכירת כל דירה ודירה ועד לתשלום בפועל, וכן בצירוף מס ערך מוסף כדין. יתר קביעותיו של בית-המשפט המחוזי בפסק-דינו יישארו על כנם.

     בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

                                             ש ו פ ט
               
המשנה לנשיא ת' אור:

אני מסכים.

                                             המשנה לנשיא

השופט א' גרוניס:

אני מסכים.

                                             ש ו פ ט
     הוחלט כאמור, בפסק-דינו של השופט ס' ג'ובראן.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוקף הסכם תיווך

  2. עמלת תיווך מגרש

  3. ניכוי דמי תיווך

  4. דמי תיווך על קרקע

  5. הסכם תיווך בעל פה

  6. הסכם תיווך לא חתום

  7. הסכם תיווך לא כתוב

  8. סירוב לשלם דמי תיווך

  9. מחיקת תביעה של מתווך

  10. תיווך בין קבלני משנה

  11. הסתרת מידע ע"י מתווך

  12. תביעה על שירותי תיווך

  13. סעיף 14 לחוק המתווכים

  14. תשלום דמי תיווך חלקיים

  15. תביעה לתשלום דמי תיווך

  16. זכאות מתווך לדמי תיווך

  17. מתי צריך לשלם למתווך ?

  18. זכאות לתשלום דמי תיווך

  19. הסכם תיווך על מסמך נפרד

  20. מילוי פרטים בהסכם תיווך

  21. אי תשלום דמי תיווך 1.5%

  22. הגורם היעיל בעסקת תיווך

  23. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  24. שינוי הסכם תיווך בכתב יד

  25. הסתרת היותו של אדם מתווך

  26. דמי תיווך שכירות נכס מסחרי

  27. מי משלם דמי תיווך שכירות ?

  28. הגבלת חופש העיסוק של מתווך

  29. הסכם תיווך ללא כתובת הדירה

  30. תביעה בגין הפרת הסכם תיווך

  31. מכירת דירה ללא ידיעת המתווך

  32. ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך

  33. חתימה אצל שני מתווכים שונים

  34. תביעה בגין דמי תיווך שכירות

  35. הסכם תיווך לרכישת ביטוח חייים

  36. מייצג או מתווך של חברה בחו''ל

  37. דמי תיווך שכירות דירה בתל אביב

  38. הפרת הסכם בלעדיות בתיווך דירות

  39. הסכם תיווך עם שני מתווכים שונים

  40. תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך

  41. ניסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך

  42. סירוב לשלם דמי תיווך בגין השכרה

  43. האם מתווך ברימקס נחשב לעובד שלה

  44. חובת המתווך להסביר על הסכם תיווך

  45. התחייבות בכתב יד לתשלום דמי תיווך

  46. אי תשלום למתווך למרות הסכם בלעדיות

  47. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  48. תביעה נגד מתווכת להעסקת עובדים זרים

  49. דמי תיווך על עסקה שהתבטלה אחרי חתימה

  50. מכירת בית בתקופת הבלעדיות - דמי תיווך

  51. מעורבות עורכי דין בעסקאות תיווך נדל''ן

  52. תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ''ז-1997

  53. זכאות לקבל דמי תיווך ללא רישיון תיווך

  54. הוראות נוהל לאישור עיסקאות תיווך ביהלומים

  55. דמי תיווך (לא באחוזים) בגובה ההפרש במכירה

  56. האם מתווך שהראה דירה מדגמית זכאי לדמי תיווך ?

  57. תביעות בין מתווכים - תביעת מתווך נגד מתווך אחר

  58. דחיית תביעה לדמי תיווך למרות חתימה על סכם תיווך

  59. תביעה קטנה בבית משפט לתביעות קטנות לתשלום דמי תיווך

  60. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ''ז-1997

  61. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ''ז-1997

  62. מתווך טען כי במקום עמלת תיווך הוסכם כי ינהל נכסים שונים שבבעלות הנתבע

  63. תביעה להשבת דמי התיווך ששולמו בגין חוזה שבוטל בעקבות אי מסירת הנכס במועד

  64. פגמים צורניים ומהותיים בהסכם תיווך הפוגעים בחבות החוזית לתשלום דמי התיווך

  65. עת מפגיש מתווך בין הצדדים הוא הגורם היעיל, אולם לא תמיד עובדות העניין כה פשוטות

  66. האם זכאי לקבלת דמי תיווך שעובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה ?

  67. מתווך המעדיף תועלתו האישית ומונע קידום עסקת מכר פועל בניגוד לחובותיו על פי חוק המתווכים

  68. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון