שווי רכישה לצרכי מס רכישה

המחלוקת בין בעלי הדין היא:
א)     האם העסקה הייתה עסקת מכר ללא תמורה אם לאו?
ב)     איך יש להעריך, לצורך מיסוי, את שווי הרכישה?

להלן פסק דין בנושא שווי רכישה לצרכי מס רכישה:

פסק - דין

זהו ערר שהגישו העוררים על החלטת המשיב מיום 14.5.2002, לפיה קבע המשיב את שווי הנכס בכ-570,000 ₪ (גם ליום המכירה - 17.12.98), וכן קבע המשיב כי לא מדובר במכר ללא תמורה ולכן העוררים אינם זכאים להקלה האמורה בתקנה 20 לתקנות מס הרכישה.

ואלה העובדות הצריכות לענייננו:

  1.      ביום 15.8.96 נערך הסכם (מעין הסכם קומבינציה) בין גב' אליס קלינגר לבין ארבעה קונים, שאחת מהם היא הדס אלעד, שהיתה קטינה בעת עריכת העיסקה הנ"ל, באמצעות אביה אפוטרופה הטבעי מר אמיר אלעד.
  2. מדובר בנכס הנמצא ברח' שמאי 7 ברמת גן, והידוע כגוש 6159 חלקה 49 (להלן - "המקרקעין"), והגב' קלינגר היתה הבעלים של המקרקעין הנ"ל בעת עריכת העיסקה האמורה בסעיף 1 הנ"ל.


3. הקטינה רכשה את חלקה במקרקעין בתמורה לבניית חלק מסויים במקרקעין עבור המוכרת, גב' קלינגר. ניתן לומר כי המוכרת מכרה את חלקה במקרקעין תמורת שירותי בניה, כמקובל בעיסקות קומבינציה. תמורת שירותי הבניה שנתנה הדס אלעד עפ"י העיסקה האמורה, היתה היא זכאית לקבל דירת גג בבנין הנבנה על המקרקעין (להלן - "הדירה").

4. ביום 17.12.1998 מכרה הדס אלעד לאחותה וגיסה (העוררים בתיק זה) את כל זכויותיה בדירה הנ"ל. מכר זה נודע למשיב רק בתחילת שנת 2000, וזאת בעקבות דיווח אחר על עיסקה אחרת שנעשתה בבנין.

5. לאור תצהירים שהועברו ע"י עו"ד אוסטרובסקי למשיב, בהם הוצהר כי היתה זאת עיסקת מכר ללא תמורה, מיסה המשיב את העיסקה במס רכישה כדלקמן: אחותה של הדס אלעד (האחות היא העוררת מס' 2) חויבה בתשלום 1/3 מס הרכישה על מחצית הדירה שקבלה מאחותה, ואילו הגיס של הדס אלעד (הוא העורר מס' 1), שאינו "קרוב" להדס אלעד, חויב במלוא מס הרכישה על מחצית הדירה שהוא קבל ממנה. חיובי מס אלו נעשו עפ"י המחשבה שהדס אלעד מכרה ללא תמורה את הדירה לאחותה וגיסה.

6. לכשהתברר למשיב שבעת העיסקה בין הדס אלעד לאחותה וגיסה, הדירה עדיין לא היתה קיימת, דהיינו שלא קיימת עיסקת של מכירת דירת מגורים, בחן המשיב את העיסקה הנ"ל וקבע כי עיסקה זו - שבה העבירה הדס אלעד את כל זכויותיה לאחותה וגיסה - עיסקה זו נעשתה בתמורה, ולכן הוציא המשיב שומה חדשה וחייב את האחות והגיס הנ"ל במלוא תשלום מס הרכישה.

7. לצורך המיסוי, קבע המשיב את שווי הרכישה בכ-.570,000 ₪.

המחלוקת בין בעלי הדין היא: א) האם העיסקה בין הדס אלעד לבין אחותה וגיסה היתה עיסקת מכר ללא תמורה אם לאו? ו-ב) איך יש להעריך, לצורך מיסוי, את שווי הרכישה?

עוד העלו העוררים השגה/ערר בענין הקנס שהוטל עליהם. ייאמר מיד כי נושא זה צריך להימחק על הסף.

ראשית, נושא זה לא הועלה כלל בהשגה שהוגשה למשיב, והמשיב בהחלטתו לא התייחס לנושא הקנס כלל, מתוך הסיבה הפשוטה שהנושא לא נטען, כאמור, בהשגה שהוגשה בפניו. אין לו לדיין (ואצלנו - לועדת הערר) אלא מה שעומד לפניו. ומה עומד בפני ועדת הערר? רק הנושאים שהועלו בהשגה שהוגשה למשיב, ורק הנקודות השונות שהביא המשיב בהחלטתו. עניין הקנס הועלה רק בשלב הערר, ואין מקום לערור בנושא שלא היה בפני המשיב לפני שנתן את החלטתו.

ושנית, הטלת הקנס היתה מוצדקת, מאחר שהעוררים והדס אלעד לא דיווחו, כחובתם עפ"י החוק ובמועד שעפ"י החוק, על העיסקה שנעשתה ביניהם.

ולפני שניכנס לגופם של דברים, ראוי לציין שהעוררים לא הביאו כל ראיות מצידם. עורך דינם המלומד, עו"ד אמיר אלעד, הודיע בישיבה מיום 18.4.04, כי הוא "לא מתכוון להביא ראיות", וכי הוא "מבקש לסכם בכתב טענותינו" (עמ' 6 של הפרוטוקול).

נדון תחילה בעניין שווי הרכישה. טוענים העוררים שיש להעמיד שווי זה על סך של 100,000 ₪ (ראה סעיף 10 לסיכומי העוררים). סכום זה, כך טוענים העוררים, הוא כלל הסכומים שהדס אלעד השקיעה עד להעברת זכויותיה לעוררים, ובודאי השקעתה אינה עולה על הסכום הזה, ולכן יש לקבוע את השווי בסכום הנקוב כנ"ל.

כפי שכבר נאמר לעיל, העוררים לא הביאו כל ראיות בעניין השווי, ואין לנו כל ראיה פוזיטיבית מה השקיעה הדס אלעד בזכויות הדירה שהיתה עשויה לקבל במסגרת עיסקת הקומבינציה. זאת וגם זאת:- חובת ההוכחה בנושא זה חלה על העוררים, והם לא הביאו שמץ


של ראיה בנדון. ועל כך יש להוסיף את הנאמר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963, בו מוגדרת "שווי של זכות פלונית" כדלקמן:

"הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות
על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון..."

סעיף קטן (1) להגדרה הנ"ל של "שווי של זכות" קובע שהסכם שנעשה בכתב ובו נקבעה התמורה, ושוכנע המנהל כי העסקה נעשתה בתום לב ומבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, כי אז ניתן יהיה לקבל את השווי שנקבע בחוזה.

ראשית, לא הובאה בפנינו כל ראיה, ולו שמץ של ראיה, כי העסקה בין הדס אלעד לבין אחותה וגיסה נעשתה בהסכם בכתב. שנית, וזה הדבר החשוב, חובת ההוכחה על כך שהעסקה נעשתה בתום לב מצד אחד, ומאידך גיסא העסקה לא הושפעה עקב היחסים המיוחדים בין המוכרת והעוררים, הוכחה זו מוטלת על העוררים. (לענין זה ראה: ע"א 717/85, וייס נגד מס שבח, מסים ב/4, עמ' ה-4; ע"א 3632/01, חדיג'ה נגד מנהל מיסוי מקרקעין, פ"ד כרך ל"ז, חלק שלישי, עמ' 449). במקרים כאלה, קובעת הפסיקה, שכאשר קיים פער בין השומה העצמית לבין השומה המוערכת ע"י המשיב, מוטל על העורר להביא ראיות משכנעות כי העסקה אכן נעשתה בתום לב ומבלי כל השפעה מעצם קיום היחסים המיוחדים, כמו קרבת משפחה, בין המוכר לבין הקונה. כאמור, העוררים לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם בנושא הנ"ל.

לעומת זאת, הביא המשיב בהחלטתו ובעדותו בפנינו הסברים מפורטים על הדרך שלפיה קבע את שווי הרכישה. מקובלת עלינו הטענה של המשיב כי את שווי הרכישה (570,000 ₪) הוא קבע על הצד הנמוך של השווי ממוכר מרצון לקונה מרצון. בעדותו בפנינו הבהיר מר טאקו ממינהל מיסוי מקרקעין, שנתן את ההחלטה עליה הוגש הערר כאן, בצורה בהירה ומפורטת על הדרך שלפיה קבע את שווי המכירה, ואנו מקבלים את הסבריו ואת הדרך לקביעת השווי שבה נקט בעת החלטתו.
הערר לענין השווי - נדחה.

ולענין הפטור ממס רכישה:- תקנה 20 לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה), תשל"ה-1974 (להלן - "תקנות מס רכישה") קובעת:

"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו,
יהיה מס הרכישה שליש מתוספת המס הרגילה".

במאמר מוסגר ייאמר, כי בעוד ש"קרוב" לפי האמור בחוק עצמו (בהגדרות שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין) כולל גם בן-זוג של אחות, דהיינו גיס, הרי בהגדרת "קרוב" שבתקנות מס הרכישה, לעניין מיסוי מס הרכישה והפחתה במס זה, כפי שמופיע בתקנה 1 לתקנות הנ"ל, הגיס אינו נחשב ל"קרוב" כזה.

השאלה היחידה והעיקרית היא: האם מכר המקרקעין, נשוא ערר זה, שנעשה בין הדס אלעד לבין העוררים נעשה ללא תמורה? אם התשובה חיובית היא כי אז יש להחיל את האמור בתקנה 20 לתקנות מס רכישה, ואם המכר נעשה בתמורה כי אז יש להחיל מיסוי מלא על העסקה.

ייאמר מיד שיש לראות את המכר הנ"ל כמכר שנעשה בתמורה. הדס אלעד לא מכרה דירת מגורים, אלא את כל זכויותיה (על חובותיה) עפ"י ההסכם, הוא הסכם הקומבינציה, שעשתה עם הגב' קלינגר. העוררים טוענים שהזכויות שהעבירה להם הדס אלעד היו רק זכויות חוזיות מופרות (שערכן הוא 0), אולם "מבחן התוצאה" מצביע דווקא כי ההעברה היתה של זכויות במקרקעין, שהרי בסופו של דבר העוררים נרשמו - על סמך העסקה הנ"ל - כבעלים של הדירה, ועובדה זו לכשעצמה מעידה כמאה עדים שמדובר בעסקה של מכר זכויות במקרקעין.

ע"י עצם העסקה בין הדס אלעד לבין העוררים, קבלו אלה האחרונים את התחייבותה של המוכרת להשלמת הבניה, לפי מה שהיא התחייבה כלפי גב' קלינגר בהסכם הקומבינציה שביניהן. דבר זה נלמד מעצם העובדה שהעוררים, כאמור, קבלו את הבעלות בדירת הגג. העוררים, כאמור, לא הביאו כל ראיות, ומחדל זה מצידם מביא למסקנה שהם, ולא כל אדם אחר, קבלו על עצמם את התחייבויותיה של הדס אלעד בענין עלויות הבניה. נסיבות עובדתיות אלו מצביעים בעליל כי העיסקה בין העוררים לבין הדס אלעד היתה בתמורה.

משהגענו למסקנה כי העסקה הנ"ל היתה בתמורה, שוב אין העוררים יכולים להנות מההקלה שמעניקה תקנה 20 לתקנות מס הרכישה.

הערר נדחה.

העוררים, ביחד ולחוד, ישלמו למשיב הוצאות כוללות בסכום של 5000 ₪, בתוספת הצמדה ורבית עפ"י החוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

פיקדון/ערבות, אם הופקד, יחולט לטובת המשיב לכיסוי חיוב ההוצאות הנ"ל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערר מס רכישה

  2. החזר מס רכישה

  3. הקטנת מס רכישה

  4. מס רכישה על עסקה

  5. מס רכישה על הפקעה

  6. מס רכישה עורך דין

  7. ביטול קנס מס רכישה

  8. דירה יחידה מס רכישה

  9. מס רכישה לדירה יחידה

  10. ערר על חיוב במס רכישה

  11. מס רכישה לזוגות צעירים

  12. בקשה לדחיית ערר מס רכישה

  13. שווי רכישה לצרכי מס רכישה

  14. פחת מס רכישה בניינים ישנים

  15. מכירת חלק מדירה - מס רכישה

  16. קיזוז מס רכישה מחובות החברה

  17. ערר על דחיית השגה - מס רכישה

  18. האם מס רכישה חלק משווי העסקה

  19. מס רכישה מדורג או מס רכישה מלא

  20. פטור מתשלום מס רכישה לפי תקנה 27(ב) לתקנות מס רכישה

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון