שווי הנכס נמוך משווי השוק

המבחן להגדרת השווי הוא אובייקטיבי. קרי; על פי שווי השוק.

לצד עקרון זה קבע המחוקק, בהמשכה של הגדרת השווי, כי במכירות שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד הזכות באגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור.

נטל הראיה להוכיח כי נתקיימו הנסיבות המצדיקות את החלת הסעיף הנ"ל, לאמור קביעת השווי על פי התמורה הנקובה בהסכם, חל על שכמו של הטוען.

אם קיים פער ניכר בין שווי הנכס בשוק לבין המחיר לפי ההסכם, יהיה זה מוצדק לקבוע שנתקיימו בנסיבות המקרה או חוסר תום לב או השפעה על המחיר בגין יחסים מיוחדים בין הצדדים.

להלן פסק דין בנושא שווי הנכס נמוך משווי השוק:

פסק - דין

1.     בפנינו ערר על החלטות המשיב בהשגות שהגישו העוררים כפי שיפורט להלן.

2.     ב- 29.10.06 נכרת הסכם מכר לפיו מכר העורר מס' 1 חלקים מחלקה 57 בגוש 11507 מאדמות כפר דלית אל-כרמל שהיו בבעלותו במושע עם אחרים. השטח שנמכר היה בגודל של 865 מ"ר מכלל שטח החלקה שגודלה 5506 מ"ר. השטח שנמכר מסומן בתוכנית החלוקה שנכרתה ונחתמה בין בעלי הזכויות בחלקה הנ"ל כחלקה 57/15. התמורה החוזית עבור השטח הנ"ל נקבעה לסך 51,000 שקלים, דהיינו 59 שקלים למ"ר ששווים לפי שער הדולר היציג לאותו תאריך היה 13.74 דולרים.

     ב- 19.1.07 נכרת חוזה מכר לפיו מכר העורר מס' 2 חלקים מחלקה 57 בגוש 11507 שהיו בבעלותו במושע. השטח שנמכר היה בגודל של 865 מ"ר ומסומן בתוכנית החלוקה כחלקה 57/14. התמורה החוזית עבור השטח הנ"ל נקבעה לסך 60,000 שקלים, דהיינו 69 ₪ למ"ר ולפי השער היציג לתאריך העסקה סך 16.35 דולרים למ"ר. (ראה נספחים ז' ו- ח' לכתב הערר).

     העוררים כמוכרים מסרו למשיב הצהרות בהן נקבעה התמורה החוזית כשווי השטחים הנ"ל. המשיב דחה את השווי המוצהר ושם את שווי השטחים הנ"ל לפי 30 דולרים למ"ר, וזאת לאחר שהתברר לו כי השווי המוצהר נמוך משמעותית בהשוואה לעסקות שנערכו במגרשים דומים באזור ולאחר ביקור בחלקות הנ"ל "ובחינת מיקומה, שטחה והפוטנציאל הכלכלי שלהן.."... (נספחים א' ו-ב' לסיכומי העוררים).
     העוררים משיגים על החלטת המשיב וטוענים שיש לשום את השטחים הנ"ל לצורך מיסוי בהתאם לשווים המוצהר. על מחלוקת זו נסב הערר שבפנינו.

3.     סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק"). הנ"ל קובע כי "שווי של זכות פלונית = הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון..".

המבחן להגדרת השווי הוא אובייקטיבי. קרי; על פי שווי השוק. לצד עקרון זה קבע המחוקק, בהמשכה של הגדרת השווי, כי במכירות:
     "(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד הזכות באגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור".
     נטל הראיה להוכיח כי נתקיימו הנסיבות המצדיקות את החלת סעיף (1) הנ"ל, לאמור קביעת השווי על פי התמורה הנקובה בהסכם, חל על שכמו של הטוען. וכבר נפסק כי "אם קיים פער ניכר בין שווי הנכס בשוק לבין המחיר לפי ההסכם, יהיה זה מוצדק לקבוע שנתקיימו בנסיבות המקרה או חוסר תום לב או השפעה על המחיר בגין יחסים מיוחדים בין הצדדים..." - ע"א 583/87 מפעלי מתכת עג"מ בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין אזור חיפה שלא פורסם אך צוטט בע"א 2602/01 קפלן נ' מנהל מס שבח מקרקעין פס"ד נ"ט (1) עמ' 775 בעמ' 779 ז.

4.     חוזי המכר שהוצגו בפנינו הם תקינים ויש להתייחס לכאורה. לשווי הנקוב בהם כשווי אמיתי אלא אם יעלה בידי המשיב להוכיח את השווי השוק וכי הפער בינו לבין השווי החוזי הוא גדול, שאז עובר הנטל לנישום להוכיח שעל אף הפער נקבע השווי בתום לב וללא קיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה. (ראה ע"א 3632/01 ח'דיג'ה נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה פס"ד נ"ז(2) עמ' 806 ועמ' 515 ואילך, ע"א 3433/00 ליטנפלד נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה פס"ד נ"ו(5) עמ' 241).
     השיטה המקובלת לקביעת שווי השוק היא שיטת ההשוואה עם עסקות דומות לעסקה הנדונה, תוך התאמה לשינויים הקיימים בין העסקות הדומות לבין עסקות ההשוואה. על שיטה זו מבסס כל צד לשיטתו את שווי השטחים הנ"ל.
5.     לפי תוכנית מתאר דלית אל-כרמל מס' י/עד 300 מוצג מ/1 - מצויות החלקות בגוש 11507 חלקן באזור מגורים א' וחלקן בשטח חקלאי הצמוד לאזור המגורים. השטחים נשוא ההסכמים הנ"ל נמצאים באזור החקלאי של הגוש הנ"ל. שתי החלקות הנ"ל 57/14, 57/15 צמודות אחת לשנייה ללא תשתית כלשהי וממוקמות, כאמור, ליד אזור מגורים א' שקיים בו פיתוח מלא.

6.     המשיב התבסס על העסקות להשוואה הבאות:
     עסקה מיום 18.9.96 בגוש 11506 חלקה 74 בה נמכר שטח של 15,518 מ"ר במחיר של 500,000 דולרים, קרי 2700 דולרים לדונם. חלקה זו היא קרקע טרשית ללא תשתיות אך גובלת באזור מגורים. לפי הערכת הרכז מר דיסטלפלד (להלן: "הרכז") שביקר במקום, חלקה זו בעלת מאפיינים דומים לשטחים הנ"ל.

     עסקה נוספת מיום 27.8.06 בחלקה 3 גוש 17159 בה נמכרו 470 מ"ר במחיר של 9400 דולרים (לפי 20000 דולרים לדונם) השטח שנמכר הוא מחוץ לתחום שטח השיפוט של העיר כרמל והבעלות בחלקה היא במושע.

     הוגש לנו תדפיס עסקות המכיל 3 עסקות האחת מפברואר 2005 ושתים מיולי 2005 בהן נמכרו הזכויות במקרקעין לפי 30 דולר למ"ר. כן כולל התדפיס 3 עסקאות שנערכו בשנת 2005 בכך נמכרו זכויות במקרקעין לפי 15 דולר למ"ר. השווי בעסקות אחרות שבתדפיס נע בין 27 דולרים למ"ר עד 60 דולרים למ"ר. לא הובאו בפנינו עדויות על פרטי העסקאות שבתדפיס - מוצג מ/3.

7.     ב"כ העוררים מתייחס לעסקת רכישת החלקות הנ"ל על ידי העוררים ב- 21.2.06 בה הוצהר שווים על בסיס של 12 דולר למ"ר. שווי זה התקבל על ידי המשיב כמשקף את שווי השוק. לטענתו, לא חל שינוי כלשהו ב"..מיקומה, שטחה והפוטנציאל הכלכלי.." של החלקות הנ"ל.
     הרכז הסביר, כי השווי המוצהר של החלקות הנ"ל שהיה על הצד הנמוך התקבל בשל העדר עסקאות להשוואה באזור הסמוך באותה עת ומאחר שהרכישה הייתה של חטיבת קרקעת גדולה.(ראה מ/2).

     לתצהירו של הרכז - מ/2 - צורף הסכם לפיו נמכרו זכויות בחלקה 57/1 לפי שומה מוסכמת עם המוכר, שהיה העורר 1, מיום 31.10.07 לפיו נקבע השווי ל- 20 דולרים למ"ר כשהשווי המוצהר היה של 14 דולר למ"ר (עמ' 4 לרשומות). שווי זה נקבע לאור "החציבה הקיימת במגרש ובשל המקום הבעייתי בקרבה לשכנים המנהלים במקום מוסך..".
     להערכת הרכז, חלקה זו הנמצאת באזור מגורים נחות משמעותית מהמגרשים שבחטיבת הקרקע הנדונה.
     בתצהירו ת/1 התייחס העורר 1, סעיף 31, לעסקת מכר שנערכה בסמוך למאי 2006 בחלקה 57/3 בה קבע המשיב את השווי ל-13 דולרים למ"ר. הרכז הסביר כי שומה זו נערכה לפנים משורת הדין לאור הטענה שהזכויות בחלקה נמכרו לבני משפחת המוכר שרכש עבורם את הזכויות מאחר ולא הצליחו לאסוף את מחירן, ולמעשה החזירו למוכר את ששילם עבורם (נמ' 7 לרשומות).
     לא הוראו בפנינו חוות דעת של שמאים משני הצדדים אלא נתונים על עסקאות כפי שפרטנו.

     לאחר ששקלנו את הראיות לגבי העסקות שהובאו בפנינו ונתוניהן נראה לנו, כי הערכת שווי של 30 דולרים למ"ר יש בה כדי לשמש מודד נאות לשווי השטחים הנ"ל בשוק הפתוח. צדק המשיב בקבעו כי שווי השוק של הזכויות שנמכרו הוא גדול במידה משמעותית מהשווי הנקוב בחוזי המכר.

8.     אנו מחליטים לדחות את הערר ומחייבים את העוררים, יחד ולחוד, לשלם למשיב את הוצאות הערר ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום מתן פסק- דין זה ועד לתשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. נכס גובל

  2. החזקה בנכס

  3. קביעת שווי נכס

  4. נכס מוקפא להסדר

  5. הוכחתהברחת נכסים

  6. מימוש נכס משועבד

  7. שימוש בנכס משותף

  8. זיקת המבוטח לנכס

  9. חלוקת נכסי קריירה

  10. שחרור נכסים מוקנים

  11. תשואה נכסים מניבים

  12. צו הגבלת שימוש בנכס

  13. העברת נכס למראית עין

  14. ביטול הצעה לרכישת נכס

  15. קבלת נכסים שהושגו בעוון

  16. עיכוב רישום זכויות בנכס

  17. נכס שלא מופקת ממנו הכנסה

  18. נכס מקרקעין בבעלות הווקף

  19. שימוש בנכס למטרות ניהול עסק

  20. שווי הנכס נמוך משווי השוק

  21. חוק נכסי המדינה, תשי"א-1951

  22. בזיון בית המשפט בגין הברחת נכסים

  23. צו נכסי גרמנים (אגרות), תשי"ב-1952

  24. תביעה לתשלום התשלומים השוטפים בגין הנכס

  25. חוק הסכמים בנכסים פיננסיים, התשס"ו-2006

  26. הפחתת סכומי הפחת להם הייתה זכאית בגין הנכס

  27. תקנות נכסי המדינה (מקרקעים), תשי''ב-1952

  28. מקרקעין ללא בעלים, סעיף 3 לחוק נכסי המדינה

  29. תקנות מס הכנסה (קביעת נכס), התשס''ד-2004

  30. האם נכס שהוחכר ל-999 שנה שמשמעותו ביטול זכות קניינית בנכס ?

  31. תקנות נכסי גרמנים (קביעת סוגי מקרקעים מוקנים), תשי''ב-1952

  32. תקנות מס הכנסה (פחת מואץ לנכס שנרכש בתקופה הקובעת), התשס''ג-2002

  33. תקנות מס הכנסה (הודעה בדבר העברת נכס ומסמכים מצורפים), התשנ''ז-1997

  34. צו מס הכנסה (קביעת תשלומים בעד שירותים או נכסים כהכנסה), תשל"ז-1977

  35. תקנות הסמים המסוכנים (דרכי הנהלת הקרן לטיפול בנכסים שחולטו), התש''ן-1990

  36. צו הסכמים בנכסים פיננסיים (קביעת גופים נוספים כמוסד פיננסי), התשס"ט-2009

  37. תקנות רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים) (קביעת נכס אחר כפיצויים), תשי''ד-1954

  38. תקנות המקרקעין (פטור העברת נכסים לחברת השתתפויות בנכסים בישראל בע''מ מאגרה), תשכ''ט-1969

  39. תקנות מס הכנסה (תוספת פחת על נכסים עסקיים) (מסירת הצהרות והודעות על בנינים עסקיים), תש''ך-1960

  40. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הון, נכסים קבועים וניכוי נוסף בשל פחת לגבי אגודות שיתופיות מסויימות), התשמ''ט-1989

  41. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הון, נכסים קבועים וניכוי נוסף בשל פחת לגבי אגודות שיתופיות מסויימות), התשס''ח-2008

  42. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הוראת שעה) (ניכוי נוסף בשל פחת לגבי מטעים ונכסים קבועים המשמשים בייצור הכנסה ממטעים), התשמ''ו-1986

  43. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון