קביעת שווי עסקה ע''י מס הכנסה

המחלוקת העומדת בפנינו היא השאלה מהו אכן שווי הרכישה הנכון בעיסקה הנ"ל? האם השווי הוא זה שנקבע בהסכם המכר או זה שקבע מס הכנסה בהחלטתו הנ"ל?

להלן פסק דין בנושא קביעת שווי עסקה ע"י מס הכנסה:

פסק דין

עמוס זמיר, שופט (דימוס):-
זהו ערר על החלטת המשיב מיום 1.10.03, בה קבע המשיב את ערך הנכס שנרכש ע"י העוררת בסכום של -.1,050,000 ₪ (-.215,000$ של מועד העיסקה), לא קבל את השומה העצמית שלה כפי שנקבע בהסכם המכר (-.150,000$ שערכם דאז היה -.718,050 ₪), וקבע את מס הרכישה עפ"י ערך הרכישה שנקבע כנ"ל.

ואלה העובדות הצריכות לעניננו:-

  1. העוררת הינה בתם של רחל מור ואברהם מור.
  2. בשנת 2000 ערכו וחתמו רחל ואברהם מור על הסכם גירושין שקבל תוקף של פס"ד בביה"ד הרבני באשדוד, שבו בין היתר הוסכם שבני הזוג ימכרו את ביתם הנמצא בגן יבנה ברח' השיטה 7 (להלן - "הבית)".
  3. הבית הנ"ל הוא בן 6 חדרים וחדרי נוחיות על חלק של מגרש בשטח של כ-460 מ"ר.
  4. ביום 26.6.2002 נערך חוזה מכר של הדירה, ובו נאמר שרחל מור ואברהם מור מוכרים את הבית לבתם, מירה מור (היא העוררת) במחיר של -.150,000$ (השווה אז לסכום של -.718,050 ₪).
  5. במיוחד תצויין העובדה כי אברהם מור אינו חתום על ההסכם. הוא עצמו התנגד לקיים את הסכם הגירושין, ועו"ד יורם שלמון מונה ע"י ביה"ד הרבני באשדוד ככונס נכסים של אברהם מור, והורשה ע"י ביה"ד הרבני הנ"ל לחתום על ההסכם הנ"ל במקומו ובשמו של אברהם מור. (במאמר מוסגר ייאמר, שאינני נכנס לעובי הקורה של סמכות כב' ביה"ד הרבני באשדוד למנות את עו"ד שלמון לכונס נכסים, שהרי הסכם המכר בין העוררת לבין הוריה - שאחד מהם, האב, לא היה מוכן לחתום עליו - לא היה ענין של גירושין, ובהסכם הנ"ל היה גם צד - היא העוררת - שלא היה לו כל קשר ענייני-משפטי לבני הזוג בגירושיהם, מה גם שההחלטה על מינוי הכונס נחתמה ע"י דיין אחד בלבד).


6. המשיב לא קבל את השומה העצמית כפי שביטויה בא בהסכם המכר הנ"ל, וקבע את שווי העיסקה בסכום של -.250,000$ (החלטת המשיב מיום 18.6.03), אולם לאחר השגה שהגישה העוררת על הקביעה הנ"ל, ביקר נציג המשיב במקום, ובהחלטה נוספת מיום 1.10.03 הוא קיבל חלקית את ההשגה וקבע את שווי העיסקה ל-.215,000$ (= -.1,050,000 ₪). הערר שבפנינו הוא על קביעה זו.

המחלוקת העומדת בפנינו היא השאלה מהו אכן שווי הרכישה הנכון בעיסקה הנ"ל? האם השווי הוא זה שנקבע בהסכם המכר או זה שקבע המשיב בהחלטתו הנ"ל?

בסעיף 1, הוא סעיף ההגדרות של חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963,
נאמר ש"שווי הרכישה של זכות פלונית" הוא -
"הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות -
(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין...נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור".

עינינו הרואות שצריכים להתקיים שני תנאים כדי ששומה עצמית תתקבל כשומה שעליה יש להשתית את גובה המס. התנאי הראשון הוא ענין תום הלב בקביעת התמורה בין הצדדים לעיסקה, והתנאי השני שהתמורה לא הושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין הקונה למוכר. המנהל-המשיב צריך להיות משוכנע שאכן לא מתקיימים התנאים הנ"ל ולא אפילו אחד מהם, ורק אז יש לקבל את השומה העצמית, זו התמורה שנקבעה בהסכם. ולענין זה ראה: ע"א 717/85, וייס - מנהל מס שבח, מסים ב/4, עמ' ה-50.

המשיב הביא עיסקאות להשוואה (ראה החלטתו מיום 18.6.03) ועפ"י עיסקאות אלו בהחלט ניתן היה להבין גם את קביעתו הראשונה לשווי של -.250,000$. עם קבלת ההשגה הראשונה של העוררת, ובמיוחד על הטענות בקשר לליקויים בבית והצורך בשיפוצים, ביקר נציג המשיב בבית, קיבל חלקית את ההשגה, ולאור המימצאים שמצא במקום הוא הקטין את השווי ב-.35,000$.

לעומתו מסתמכת העוררת על השומה של השמאי יעקב בן-דוד, שבה קבע את ה"שווי למימוש מחיר" ל-.136,000$ (אף נמוך ממחיר התמורה שנקבע בהסכם המכר).

יש הפרש ניכר בין מחיר התמורה (והערך שנקבע ע"י השמאי הנ"ל) לבין הערך שקבע המשיב גם בהסתמך על עיסקאות ההשוואה. כאשר קיים הפרש ניכר בין הערכים כנ"ל, חייבת העוררת להביא ראיות כבדות במיוחד כדי לשכנע בקיום תום הלב ובהעדר השפעה על התמורה עקב יחסים מיוחדים בינה לבין המוכרים. ולענין זה ראה: ע"א 3632/01, חדיג'ה - מיסוי מקרקעין חיפה, מסים י"ז/2, עמ' ה-66.

חושבני, כי המשיב - בצדק - לא שוכנע בתום הלב ובהעדר השפעה בגין היחסים המיוחדים בין הצדדים. האב, אברהם מור, המופיע בהסכם המכר כאחד המוכרים של הבית לבתו, העוררת, לא הסכים כלל למכירה. הוא גם התנגד להסכם הגירושין שנערך בזמנו, והגיש תביעה לביה"ד הרבני כדי לבטלו. המכר לא נעשה בדרך של התמחרות שנקבעה ע"י ערכאה שיפוטית כלשהי, והוא נעשה תוך כדי ריב שבין שני המוכרים וחוסר הסכמה ביניהם, כאשר הקונה, הבת, מצדדת בעמדתה של האם ופועלת יחד ובעצה אחת עימה לרכישת הדירה, כאשר היא יודעת שאביה, אחד המוכרים, מתנגד למכירה. הנסיבות האלה מצביעות כי הקונה פעלה יחד עם אחת מהמוכרים כנגד המוכר השני. האם, במקרה כזה ובנסיבות כאלו, אי אפשר לומר שאכן קיים חוסר תום לב?
.
זאת וגם זאת: האם היחסים המיוחדים בנסיבות אלו לא השפיעו על התמורה? בהחלט ניתן לומר שהמשיב לא שוכנע בנסיבות הקיימות שהיחסים המיוחדים אכן לא השפיעו על גובה התמורה. הבית שנמכר לעוררת נמצא ברח' השיטה מס' 7 בגן יבנה. עפ"י הסכם המכר מתחייב המוכר למסור את הדירה ולהעבירה לקונה (ראה סעיף 2 להסכם), דהיינו נאמר בהסכם במפורש שהקונה מקבלת לידיה את החזקה בדירה ולא רק את הבעלות, שהרי המוכר מתחייב בהסכם לא רק להעביר את הבעלות הדירה ע"ש הקונה (העוררת) אלא גם למסור את הדירה לה. וראה זה פלא: על אף שעברו כ-3 שנים מאז ההסכם הנ"ל, הדירה לא נמסרה כלל לקונה (העוררת). המוכרת, רחל מור, מעידה בפני הועדה, בישיבה מיום 6.3.05, כי היא מתגוררת ברח השיטה 7 בגן יבנה.

לאור כל העובדות הנ"ל, ניתן לקבל את עמדתו של המשיב כי הוא לא שוכנע שנתקיימו התנאים של תום לב ושל יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה שלא השפיעו על התמורה שנכתבה בהסכם.

די בכך, לדעתי, לדחות את הערר. אולם מאחר שהעוררת מסתמכת גם על השמאות של השמאי בן-דוד, ראוי לומר כאן ששמאות זו לא התייחסה כלל לענין מכירת הדירה ושווי המכירה, אלא השמאות הזאת היתה רק לצורך קבלת משכנתא מהבנק. השמאי לא הביא בכתב השמאות שלו כל עסקאות השוואה והוא גם העיד שהבנק לא ביקש זאת ממנו. כאמור, השמאות של השמאי הנ"ל לא היתה לצורך קביעת שווי המכירה ושווי העיסקה, וכל עניינה היה רק לצורך תשומת לבו של הבנק בקשר לגובה המשכנתא כאשר הבית, עפ"י ערכו לפי השמאות הנ"ל, מספיק ויכול להוות בטחון לפרעונה של המשכנתא.

לעומת זאת, שיקול דעתו של המשיב בקביעת שווי הרכישה לא היה נגוע בשיקולים בלתי סבירים. ראשית - הוא הסתמך גם על עיסקאות אחרות להשוואת השווי, ושנית - כאשר שקל את ההשגה הראשונה שהגישה העוררת, הוא ביקר במקום, ראה את הצורך בשיפוצים ובתיקונים שיש לבצע בבבית, וקבל חלקית את ההשגה והוריד את השווי ב-.35,000 ₪ (אגב, גם השמאי בן-דוד העיד בפני הועדה, בישיבה מיום 6.3.05, כי התיקונים השונים בבית "מגיעים לכמה אלפי דולרים").

לאור כל האמור לעיל, אני מציע לחברי לדחות את הערר ולחייב את העוררת לשלם למשיב הוצאות כוללות בסך של -.7,500 ₪, בצרוף רבית והצמדה עפ"י החוק, החל מהיום ועד לתשלום סכום זה במלואו בפועל.



עמוס זמיר, שופט (דימוס)
יו"ר


דב שמואלביץ, עו"ד - חבר:
אני מסכים.

                                   

                                    דב שמואלביץ, עו"ד - חבר


מיכה לזר, רו"ח - חבר:
אני מסכים.

                                   

                                    מיכה לזר, רו"ח - חבר



הוחלט ונפסק כאמור בפסק-דינו של יו"ר הועדה, השופט בדימוס עמוס זמיר.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מס הכנסה - סיווג שונה

  2. החזר מיסים עקיפים

  3. סרט קופה רושמת

  4. הכנסה אינטגרלית

  5. ניהול ספר הזמנות

  6. ניהול קופה רושמת

  7. כתב אישום מס הכנסה

  8. הנורמה האנטי תכנונית

  9. מס הכנסה מוסד ציבורי

  10. הצעת חוק מיסים עקיפים

  11. תשובה על השגה תוך שנה

  12. סעיף 86 לפקודת מס הכנסה

  13. העברת הפסדים לשנה הבאה

  14. ערעור על שומות מס הכנסה

  15. מרוץ ההתיישנות מס הכנסה

  16. סעיף 155 לפקודת מס הכנסה

  17. סעיף 147 לפקודת מס הכנסה

  18. סעיף 217 לפקודת מס הכנסה

  19. סיווג הכנסה מיגיעה אישית

  20. עבירות לפי פקודת מס הכנסה

  21. עורך דין לענייני מס הכנסה

  22. סטייה מהותית בניהול ספרים

  23. פקודת מס הכנסה (נוסח חדש)

  24. ביטול צו לפי פקודת מס הכנסה

  25. ממצאי חקירה במס הכנסה ומע''מ

  26. הוכחת ''כוונה'' להעלים מיסים

  27. אי הגשת דוחות למס הכנסה במועד

  28. קביעת שווי עסקה ע''י מס הכנסה

  29. מיקור חוץ של הוצאות - מס הכנסה

  30. סמכות נציב מס הכנסה לתקן שומות

  31. הצהרה על רווח גדול מדי במס הכנסה

  32. ערעור מס הכנסה על פי מיטב השפיטה

  33. ערעור על שומת מס הכנסה לאחר הרשעה

  34. משיכת כספים מקופת חברה - מס הכנסה

  35. תיקון דוחות מס הכנסה של אדם שנפטר

  36. טענות עובדתיות חלופיות - דיני מיסים

  37. תפיסת מסמכים על ידי היאחב''ל למס הכנסה

  38. תביעה לתשלום חוב בגין אי תשלום מס הכנסה

  39. פריסת תשלומים מס הכנסה - דרישה למתן בטוחה

  40. מס הכנסה: אחוז חומר גולמי גבוה בשיעור בלתי סביר

  41. חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 132), התשס"ב-2002

  42. סעיף 147(א) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961

  43. כללי מס הכנסה (ניכוי הוצאות חיבור למרשמי מחשב), התשנ"א-1991

  44. הוראות מס הכנסה (ניהול פנקסי חשבונות) (הוראת שעה), התשמ"ו-1985

  45. תקנות מס הכנסה (הקלה ביחסי גודל בסוגי מיזוגים מסוימים), התשס''ג-2003

  46. נטען כי לא הומצאו מסמכים המאשרים גרסת החייב כי הגיש דוחות שוטפים למס הכנסה

  47. חוק מס הכנסה (ניכויים מיוחדים בשל אינפלציה) (הוראת שעה ותיקוני חוק), התשמ"א-1981

  48. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון