פטור ממס במכירת דירה מזכה

להלן פסק דין בנושא פטור ממס במכירת דירה מזכה:

פסק דין

1.     בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישה העוררת הדוחה את בקשתה לפטור ממס במכירת דירה מזכה על פי סעיף 49ה'(א)(3) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן: החוק הנ"ל) כפי שפורט.

2.     העובדות הן הבאות:

     בתאריך 23/02/00 רכשו העוררת ובעלה מגרש בזכרון יעקב, המהווה את מחצית חלקה 104 בגוש 11319 בשטח רשום של 743 מ"ר במחיר של 85,000 דולרים כולל מע"מ (ראה חוזה שצורף לכתב הערר). באוגוסט 2002 החלו העוררת ובעלה בבניית בית מגוריהם על המגרש הנ"ל בבנייה עצמית, וסיימו את הבנייה באוגוסט 2004.

     בתאריך ה- 21/04/04, מכרו העוררת ובעלה את דירת מגוריהם בקרית חיים תמורת סך של 135,000 דולר וקיבלו לבקשתם פטור ממס על פי סעיף 49ב'(1) לחוק הנ"ל (להלן: הדירה הראשונה). ב- 27/06/04 מכרה העוררת את זכוייותיה בדירת מגורים בקרית ים הידועה כתת חלקה 6 כחלקה 1336 גוש 10444 (להלן: הדירה השנייה). העוררת היתה בעלת שליש מזכויות הבעלות בדירה השניה, חלקה בתמורה היה סך 18,333 דולרים (פסקה 7 לתצהירה). העוררת ביקשה פטור ממס במכירת הדירה השניה בהסתמך על סעיף 49ה' לחוק הנ"ל.

     המשיב דחה את בקשת העוררת לפטור מהטעם "שהתחלת הבנייה אמורה להתחיל שנה לפני מכירת הדירה השנייה ולפי האסמכתאות שצירפת הבנייה החלה לכל המאוחר ב- 08/2002 ומכאן שאחד מתנאי הפטור 49ה'(א)(3) לא מתקיים ולכן חל חיוב" (ראה נספח לכתב הערר).

3.     סעיף 49ה'(א) לחוק הנ"ל, שכותרתו "פטור חד פעמי הוראה מיוחדת", מורה כדלקמן:

     49ה'(א) על אף הוראות סעיף 49ב', תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור במכירתה אם נתקיימו כל אלה:

(1)     המוכר מכר כפטור ממס דירה אחרת לפי פרק זה בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן: הדירה הראשונה).

(2)     סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן: הדירה השנייה) ביחד, לא עלה על מיליון וחמש מאות שקלים חדשים.

(3)      המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באיזור כהגדרתו בסעיף 16א', בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפיסקה (2).

     סעיף 9(ג) לחוק, הנזכר בסעיף 49ה' לעניין הגדרת "דירה אחרת" קובע כי:

     ""דירת מגורים" - דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה".

4.     ענייננו בערר שבפנינו מתייחס לתנאי שבסעיף 49ה'(א)(3) לחוק הנ"ל הקובע את מועד רכישת ה"דירה אחרת", לעניין הזיכוי בפטור.

     השאלה היא מהו המועד הרלוונטי ההתחלתי לחישוב התקופה הנקובה בסעיף 49ה'(א)(3) לחוק הנ"ל, כשהדירה האחרת נבנית בבנייה עצמית על מגרש שבבעלות הנושים: האם מועד רכישת הקרקע לצורך בניית דירת המגורים בבנייה עצמית או מועד תחילת הבנייה או מועד סיומה.

5.     ב"כ העוררת בדעה כי מועד סיום בניית הדירה בבנייה עצמית הוא המועד הקובע. הדירה השנייה נמכרה ב- 27/06/04 ובניית הדירה הסתיימה באוגוסט 2004, דהיינו, פחות משנה לאחר מכירת הדירה השנייה.

     לעומתו, טוענת ב"כ המשיב, כי המועד הנכון לעריכת חישוב התקופה הוא מועד רכישת הקרקע עליה נבנתנה הדירה, שהיה ב- 23/02/00.

     מהחלטת המשיב בהשגה עולה כי מועד תחילת הבנייה הוא הרלוונטי לחישוב התקופה, ומועד זה חל בענייננו באוגוסט 2002.

     על פי שתי גישות אחרונות אלה, לא עמדה העוררת בתנאי האמור בסעיף 49ה'(א)(3), לחוק הנ"ל.

     ההכרעה במחלוקת זו היא נשוא הערר שבפנינו.

נציין כי בית המשפט העליון בע"א 501/03 אלדד חסון נגד מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, פ"ד נ"ח(2) 567 (להלן: פס"ד חסון) התייחס לשאלה שבפנינו אך לא דן בה מהטעם שהועלתה לראשונה בפניו מבלי שנדונה בשלבי הדיון הקודמים בעניין זה (פיסקה 10 לפרק בדין).

6.     בפס"ד חסון נפסק בפיסקה 13 כי:

     "תכליתו של סעיף 49ה' לחוק כעולה מלשונו ומתנאי הפטור הקבועים בו היא הענקת פטור למי שמבקש למכור שתי דירות שבחזקתו כדי לרכוש דירה שלישית, כשההנחה היא שרכישת דירה שלישית זו ממומנת בעיקר מכספי מכירת שתי הדירות... זו תכלית הסעיף ואין בלתה...".

     לכן מאפשר החוק הנ"ל לנישום למכור דירה אחת, ראשונה, בפטור רגיל לפי סעיף
49ב'(1) או 49ב'(2) ודירה נוספת, שנייה, לפי סעיף פטור מיוחד הוא סעיף 49ה' ולממן את רכישת ה"דירה האחרת" ממכירת שתי דירות אלה. התנאים לפטור במכירת הדירה השנייה הכלולים בסעיף 49ה' לחוק הם מצטברים וקובעים סדר מועדים המקנים את הפטור. תנאי הפטור הם בין היתר:

א.     המוכר הוא תושב ישראל.
ב.     המוכר מכר לפי פרק חמישי ו' לחוק הנ"ל דירה ראשונה תוך 12 חודשים שקדמו למכירת הדירה השנייה נשוא הפטור.
ג.     המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה דירה אחרת, כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק הנ"ל, כסכום השווה לפחות ל- 75% משווי שתי הדירות שנמכרו כפטור ממס. סעיף 49ה'(א)(2) קובע תקרת שווי לשווי הדירות הראשונה והשנייה בסכום של מיליון וחמש מאות אלף שקלים המותאם לשיעור עלות המדד ונקבע פעם בשנה בתחילת שנת המס. בשנת 2004 עמדה תקרת הפטור על סך 2,692,000 שקלים.

7.     עמדת ב"כ המשיב היא שתאריך רכישת המגרש למטרת הקמת דירת המגורים ב- 23/02/00, הוא המועד לתחילת הבנייה העצמית של דירת המגורים.

     רכישת המגרש למטרת בניית בנית המגורים והבנייה של בית המגורים משולבים זה בזה. ניתן לומר שרכישת דירת המגורים האחרת החלה עם רכישת המגרש (ראה ע"א 390/80 תעש מור נגד מנהל מס שבח פס"ד ל"ז(1) ע' 449).

     פרופ' הדרי בספר מיסוי מקרקעין כרך א' מהדורה שנייה בסעיף 6.148 ע' 582 בדעה שיש "להחיל את הפטור שבסעיף 49ה' גם אם נרכשה דירת המגורים החליפית כמגרש ונבנתה עליה תוך קיום יתר תנאי הסעיף", אף מוסיף כי "אין לכך עיגון בלשון הסעיף" (דעה דומה הביע גם בר-הסמכא נמדר בספרו: מס שבח מקרקעין, הפטור לדירות מגורים, מהדורה שלישית מחודשת סעיף 1114 ע' 295).

     נוסיף כי על פי סעיף 12 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, מבנה שהוקם על קרקע בין על ידי הבעלים ובין בידי "אדם אחר", כמו שאר מחוברים חיבור של קרקע לקרקע, מהווים חלק בלתי נפרד מהקרקע ומצויים בבעלותו של בעל הקרקע. המבנה הולך אחרי הקרקע (ראה ע"א 809/90 לידאי נגד לידאי, פ"ד מ"ו(1) 602 בעמ' 606).

     העוררת ובעלה כבעלי המגרש הם הבעלים של דירת המגורים שנבנתה בבנייה עצמית. בעלות זו קמה להם עם בניית הדירה מכח בעלותה על המגרש. מצב זה תומך בעמדת ב"כ המשיב אך אין לו כאמור "עיגון בלשון הסעיף".

     לא מקובלת עלינו טענת ב"כ העוררת כי ב"כ המשיב מנועה מלהעלות את הטענה הנ"ל לעניין מועד רכישת המגרש, מהטעם שלא הועלתה בשלב ההשגה. המדובר הוא בטענה משפטית המבוססת על עובדות שאינם שנויות במחלוקת ואינה אלא בגדר פרשנות משפטית (ראה ע"א 271/75 שושן נגד שושן, פ"ד ל(1) ע' 473 בעמ' 476).

8.     אין מחלוקת כי למכירת דירת המגורים הראשונה ניתן פטור לפי הפרק החמישי ו' לחוק הנ"ל, והיא נמכרה ב- 24/04/04, תוך 12 חודשים שקדמו למכירת הדירה השנייה ב- 27/06/04.

     הדירה האחרת צריכה להיות "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק, הכוללת דירה שטרם הסתיימה בנייתה בעת רכישתה, כמו רכישת דירה "על הנייר" מקבלן. כותב פרופ' הדרי בספרו הנ"ל בעמ' 580 סעיף 6.148 כי:

     "לפיכך תחול מגבלת השנה. עד ליום ההסכם בדבר רכישת הדירה הנרכשת ולא עד ליום שבו נהפכה ל"דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק".

     מכאן בהקבלה, מועד הרכישה של הדירה האחרת בבנייה עצמית הוא תאריך כריתת ההסכם הבניה עם הקבלן הבונה, ובהעדרו מועד תחילת הבניה. לא הוצג בפנינו חוזה בנייה כאמור. מתצהיר העוררת עולה כי העסיקו בעלי מקצוע שונים בבניית הדירה.

     אין להפלות, כפי שעולה מפס"ד חסון, בין נישום שרכש דירה "על הנייר" מקבלן ממש לבין נישום שרכש מגרש ואת שירותי הבנייה לבניית ביתו בנפרד. כוונת שניהם היא לרכוש לעצמם דירת מגורים, על פי הסעיפים 19 ו- 37 (ו)(א) לחוק הנ"ל יום הרכישה הוא היום שבו נעשית המכירה, לאמור יום כריתת החוזה לרכישת הדירה. באשר לרכישת דירה בבנייה עצמית הרי שמדובר בשני שלבים של רכישת המגרש, שבמקרה הנדון בפנינו נרכש יותר משנתיים לפני תחילת בניית דירת המגורים, ובניית בית המגורים בבנייה עצמית. לצורך סעיף 49ה'(א)(3) לחוק הנ"ל, השלב הטכני של בניית הדירה האחרת הוא השלב של רכישתה על ידי הבעלים. תחילת הבנייה העצמית היא הרלוונטית לחישוב הזמנים לעניין הענקת הפטור.

     זאת ועוד: העובדה שגם דירה שבנייתה טרם נסתיימה נכללת בהגדרת דירת מגורים לצורך הענקת הפטור על פי סעיף 49ה'(א)(3), תומכת במסקנה כי מועד רכישת הדירה הבלתי גמורה הוא התאריך הקובע לעניין חישוב התקופה שבסעיף ולא מועד סיום השלמתה.

9.     כאשר לטענת ב"כ העוררת לעניין בדיקת הדרישות הכספיות שמציב סעיף 49ה' הניתנים להעשות לסיום הבנייה ניתן, כפי שנהגו רשויות המס, להוציא שומה המחייבת את המוכר במס, אך להקפיא את הליכי הגבייה במשך שנה ושומה זו, כמו שכותב פרופ' הדרי בעמ' 579 בסעיף 6.148 בספרו הנ"ל "תהפך לשומת פטור אם וכאשר יוכיח בעתיד את התקיימות תנאי הפטור...".

     בדיקה ראשונית לקביעת הזכאות לפטור, רק אם התשובה לכך היא חיובית, יבדקו הדרישות הכספיות. אין להתלות את הזכאות לפטור במועד בדיקת הדרישות הכספיות.

10.     הדירה השנייה נשוא הבקשה לפטור נמכרה ב- 27/06/04 כך שהתקופה לרכישת הדירה האחרת היא מה- 27/06/03 עד ל- 27/06/05. בניית הדירה האחרת בבנייה עצמית החלה באוגוסט 2002 והסתיימה באוגוסט 2004. תאריך התחלת הבנייה חורג מתקופת השנתיים. בעוד שתאריך הסיום נכלל בה.

     לדעתינו, המועד הקובע לרכישת הדירה האחרת לבנייה עצמית, בנסיבות שבפנינו, הוא מועד התחלת הבנייה העצמית ולא סיומה. המסקנה היא שלא יתמלא תנאי זה
שבס"ק (3) לגבי העוררת יש לדחות את הערר.





11.     אנו מחליטים לדחות את הערר ומחייבים את העוררת לשלם למשיב את הוצאות הערר ושכר טרחת עורך דין בסך 5,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מיום מתן פסק דין זה ועד התשלום בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פטור ממס לנכה

  2. פטור ממס מכירה

  3. פטור ממס באילת

  4. פטור ממס לתותבת

  5. פטור ממס מעסיקים

  6. פטור ממס שבח מתנה

  7. פטור ממס זיכיון נפט

  8. פטור ממס רכב לעיוור

  9. פטור ממס שבח לרשויות

  10. פטור ממס קניה על מזגן

  11. פטור ממס באזורים חמים

  12. פטור מס שבח הוראת שעה

  13. פטור ממס לבן זוג של נכה

  14. המרת פטור ממס שבח בחיוב

  15. הגשת בקשה לפטור ממס שבח

  16. פטור ממס על דירה ראשונה

  17. מסמכים הפטורים ממס בולים

  18. פטור ממס שבח דירה בפירוק

  19. פטור ממס שבח - מכירת דירה

  20. פטור ממס שבח על מכירת מגרש

  21. פטור ממס במכירת דירה מזכה

  22. פטור ממס מכירה לקרוב משפחה

  23. פטור ממס רכישה לעולים חדשים

  24. דירת מגורים מזכה - פטור ממס

  25. פטור ממס לכלי רכב להסעת נכים

  26. פטור ממס הכנסה ליורשים של נכה

  27. פטור ממס שבח מתנה לקרוב משפחה

  28. פטור ממס למעסיקים עולים חדשים

  29. פטור ממס שבח על 2 דירות מחוברות

  30. פטור ממס מעסיקים בשל אותה הכנסה

  31. פטור ממס למלגה בגין פעילות ציבורית

  32. פטור ממס מעסיקים לבתי חולים ציבוריים

  33. פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה שאינה למגורים

  34. צו מס הכנסה (פטור ממס על פקדון נת"ד), תשל"ו-1976

  35. צו מס הבולים (עינוגים) (פטור) (מס' 10), תש"ך-1960

  36. צו מס הכנסה (פטור ממס על הפרשי הצמדה), התשמ"ד-1984

  37. פטור ממס הכנסה וביטוח לאומי על משכורות עובדים זרים

  38. צו מס הכנסה (פטור ממס על פיקדון תושב חוץ), התשס"ג-2002

  39. צו מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה ממכירת מים), תשל"ט-1979

  40. צו מס הכנסה (פטור ממס על ריווחי הון מתעודות פקדון), תשל"ו-1976

  41. חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990

  42. צו מס הכנסה (פטור ממס על רווח הון ממכירת איגרות חיסכון), תשכ"ו-1966

  43. תקנות מס הכנסה (פטור ממס לריבית המשתלמת על מילווה מדינה), התשס''ה-2004

  44. צו מס הכנסה (פטור ממס על תקבולי ביטוח סוציאלי מחוץ לישראל), תשל"ז-1976

  45. צו מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מריבית על פיקדון במטבע חוץ), התשס"ג-2002

  46. תקנות מס הכנסה (פטור ממס על הפרשי הצמדה בהלוואה בעל שליטה), התשמ''ו-1986

  47. תקנות מס הכנסה (תנאים להעברת נכס בפטור ממס בין חברות אחיות), התשנ''ד-1994

  48. תקנות מס הכנסה (פטור ממס לתושב חוץ על רווח הון מעסקה עתידית), התשס''ג-2002

  49. תקנות מס הכנסה (פטור ממס על פקדון במטבע ישראלי בתאגיד בנקאי), התשמ''ג-1983

  50. צו בדבר מתן פטור ממס ריווח הון על עודף אינפלציוני במכירת מניותיו של תושב חוץ

  51. תקנות מס הכנסה (פטור ממס לתושב חוץ על רווח הון במכירת נייר ערך), התשס''ג-2003

  52. כללי מס הכנסה (פטור ממס בשל העברה ושינוי יעוד של כספים בקופות גמל), התש"ן-1990

  53. תקנות מס שבח מקרקעין (פטור ממס בהעברת מניות מחברת חוץ לבעלי מניותיה), תש''ם-1980

  54. תקנות מס הכנסה (פטור ממס על הפרשי הצמדה בשל יתרה מזכה של בעל שליטה), התשנ''ח-1998

  55. צו מס הכנסה (פטור ממס לתושב חוזר על הכנסה מריבית על פיקדון במטבע חוץ), התשס"ד-2003

  56. צו מס הכנסה (פטור ממס על רווח הון מפיצויים לפי חוק רכישת מקרקעין בנגב), התשמ"א-1981

  57. תקנות מס הכנסה (פטור ממס לתושב חוץ על הכנסה מיחידה בקרן נאמנות פטורה), התשס''ג-2003

  58. צו מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מריבית על פקדון במטבע-חוץ של תושבי ישראל), תשכ"ג-1963

  59. תקנות מס הכנסה (פטור ממס לריבית המשולמת על מילווה קצר מועד) (הוראת שעה), התשס''ד-2004

  60. תקנות מס הכנסה (פטור ממס על הכנסות מסוימות של קרן נאמנות חייבת לתושבי חוץ), התשס''ג-2003

  61. צו מס הכנסה (פטור ממס על פיצויים מממשלת צרפת לתושבי ישראל שהוריהם נרצחו בשואה), התשס"א-2001

  62. צו מס הכנסה (פטור חלקי ממס על ריווח הון במכירת מניות של תושב ישראל בחברה תושבת חוץ), התשמ"א-1981

  63. תקנות מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהפרשי שער לחברה ישראלית המוכרת מניות בבורסה מחוץ לישראל), התשמ''א-1981

  64. תקנות המדיניות הכלכלית לשנת הכספים 2004 (תיקוני חקיקה) (זכאותו של פורש מחמת נכות לפטור ממס), התשס''ו-2005

  65. תקנות מס הכנסה (פטור ממס על הכנסות חברת החשמל לישראל בע''מ בשל סכומים המיועדים להפקדה בקופת גמל לקצבה), התשנ''ח-1998

  66. תקנות מס הכנסה (פטור ממס של סכומים שקיבל מלווה תושב חוץ על פי פוליסה לביטוח מפני שינוי שער החליפין של הלירה), תשל''ו-1975

  67. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון